Споры о порядке пользования жилым помещением.
Рассмотрим наиболее распространённые виды жилищных споров.
Дела по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, возникли после введения в действие Жилищного кодекса РФ, в ч. 4 ст. 29 которого предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Новая норма не определяет, в каком порядке и при каких условиях суд должен рассматривать дела такой категории. Одно из нее ясно: суд вправе сохранить жилое помещение в том состоянии, в котором оно существует после переустройства и (или) перепланировки, проведенных при отсутствии соответствующего документа о согласовании или с нарушением проекта. Целесообразность такой нормы очевидна, поскольку она позволяет сохранить переоборудования, направленные на повышение качества и благоустроенности жилого помещения, из чего суд и должен исходить при разрешении такого вопроса. Было бы абсурдно обязать гражданина, уплатившего административный штраф за допущенное правонарушение, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок). Это означало бы привлечение его к дополнительной ответственности, помимо административной, установленной за самовольное переоборудование жилого помещения.
В то же время в судебной практике возникла неопределенность в том, в каких случаях и в каком производстве должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком. В полной мере имеющаяся неопределенность может быть устранена посредством разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по вопросам, выявленным при изучении складывающейся судебной практики применения жилищного законодательства. В настоящее время можно высказать некоторые соображения, основанные на анализе правовых норм и имеющихся материалов.
В отдельных случаях граждане, допустившие самовольное переоборудование, обращались с заявлениями об установлении различных юридических фактов, в частности, ненарушения прав и интересов граждан, проживающих в том же доме или квартире, соответствия требованиям законодательства произведенной перепланировки. Эти заявления разрешались судом по существу в порядке особого производства. С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые просят установить, имеют значение для разрешения этого спора, но сами по себе не подтверждают каких-либо прав и обязанностей заявителя. Если заявитель в целях оформления самовольно выполненных переоборудований в органе, осуществляющем согласование переустройств и (или) перепланировок, желает подтвердить отсутствие нарушений прав и интересов членов своей семьи или соседей либо соблюдение им установленных норм и правил, то он не лишен возможности получить письменное согласие указанных лиц, заключение уполномоченных органов, а в случае отказа - предъявить иск к гражданам о признании их возражений необоснованными либо оспорить в суде отказ в даче положительного заключения. Поэтому условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение, отсутствуют, в соответствии с ч. 3 ст. 263 ГПК такое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.
Понимание ч. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно только с учетом ее места в системе норм жилищного права. Иногда ее толкуют в отрыве от других правовых норм и на основе подобного толкования делают вывод о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. Правовых оснований для такого вывода не имеется. Рассматриваемая норма включена в ст. 29 ЖК РФ, предписывающую привести самовольно переустроенное или перепланированное жилое помещение в прежнее состояние, в том числе в судебном порядке, если виновное лицо не устранит допущенное нарушение. В качестве одного из условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении него договора социального найма в ч. 5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении жилого помещения.
Таким образом, ст. 29 ЖК РФ наделяет суд правом отказать в удовлетворении иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если он при наличии соответствующего встречного заявления примет решение сохранить жилое помещение в существующем состоянии, установив, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае в резолютивной части решения суда должно быть указано, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.
Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не отрицает полномочия органа, осуществляющего согласование, и не содержит для него запрета самостоятельно по заявлению гражданина согласовать самовольно выполненные переустройства и (или) переоборудования и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Данные полномочия вытекают из иных норм, в частности из ст. 18 Конституции РФ, п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 - 28 ЖК РФ.
Возможность оформления во внесудебном порядке ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых помещений предусмотрена и в нормативных правовых актах, принятых в некоторых субъектах РФ, например в п. 2 Постановления правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы". Отказ органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, в оформлении переустройств (перепланировок) может быть оспорен в суде по правилам главы 25 ГПК, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, что препятствует решению вопроса в указанном порядке (ч. 3 ст. 247 ГПК).
Из нового жилищного законодательства вытекает возможность предъявления гражданами следующих исков: о праве на жилое помещение по основанию фактического проживания в нем и внесении в связи с этим изменений в договор социального найма; об исключении из договора социального найма лиц, не вселившихся в жилое помещение, предоставленное по этому договору; о недействительности договора социального найма в части включения в него отдельных граждан; об утрате права пользования жилым помещением и исключении из договора социального найма граждан в случае их выезда в другое место жительства (добровольного расторжения этими гражданами договора социального найма в части, относящейся к ним).
Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи предусмотрено в ст. 70 ЖК РФ. Эти граждане, будучи вселенными в соответствии с названной статьей, приобретают равные с нанимателем права и обязанности (ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ). Из названных норм и положений ст. 83 ЖК РФ вытекает, что права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма возникают или прекращаются при наличии совокупности двух фактов: 1) вселение в жилое помещение и проживание в нем совместно с нанимателем либо добровольный выезд в другое постоянное место жительства; 2) внесение соответствующих изменений в заключенный договор социального найма.
Из этого следует, что суд может признать право пользования жилым помещением за лицом, фактически вселенным нанимателем, если были соблюдены требования ч. 1 ст. 70 ЖК РФ и не имеется обоснованных возражений со стороны наймодателя. Обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении указанных требований при вселении, о проживании в жилом помещении совместно с нанимателем и об отсутствии у наймодателя оснований для отказа во вселении, устанавливаются судом на основе доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости. В решении суда о признании права пользования жилым помещением должно быть также указано о внесении изменений в договор социального найма и включении в него нового члена семьи нанимателя, а в случае смерти нанимателя - в качестве нанимателя жилого помещения (ч. 2 ст. 70, ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
В то же время если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору.
Лицо, выбывшее из жилого помещения в другое место жительства, фактически добровольно отказывается от своих прав и обязанностей по договору социального найма, по сути, расторгает договор в этой части.
Из изложенного следует, что превалирующее значение придается факту вселения с соблюдением установленных требований и пользования жилым помещением. Внесение соответствующих изменений в договор социального найма является следствием возникшего либо прекращенного права лица на жилое помещение, предоставленного по данному договору.
Разрешение спора о праве на жилое помещение всегда связано с изменением договора социального найма, что влияет на права и законные интересы нанимателя и всех членов его семьи, включенных в договор, а также наймодателя, являющегося стороной по договору. Поэтому в случае возбуждения жилищного спора в суде все эти лица должны быть обязательно привлечены к участию в деле.
Дела о принудительном обмене жилого помещения представляют определенную сложность, поскольку в сферу жилищного спора вовлекаются не только непосредственно спорящие стороны, но и лица, добровольно согласившиеся участвовать в обмене. Истец должен представить суду конкретный вариант предлагаемого ответчику обмена занимаемого им жилого помещения. К участию в деле должны быть привлечены не только граждане, проживающие в размениваемом жилом помещении, но и все лица, включенные в договоры социального найма на жилые помещения, предлагаемые для разъезда в целях разрешения возникшего жилищного спора.
При этом следует помнить, что в соответствии с правилами ч. 3 ст. 72 ЖК РФ судом разрешается жилищный спор между нанимателем и членами его семьи, совместно проживающими в одном жилом помещении, являющимся объектом размена, когда кто-то из них не согласен на обмен. Поэтому ответчиками по делу могут быть только лица, возражающие против обмена. Граждане, проживающие в жилых помещениях, предлагаемых для разъезда, не являются ответчиками по такому делу, поскольку они не могут быть принуждены произвести обмен занимаемых ими жилых помещений и такое требование к ним не предъявляется. Эти граждане участвуют в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора. Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о принудительном обмене должна быть изложена таким образом, чтобы на третьих лиц не возлагалась обязанность произвести обмен своих жилых помещений. Недопустимо указывать об их выселении (переселении) из занимаемых ими жилых помещений. Они имеют право отказаться от обмена жилыми помещениями на любой стадии до его оформления в соответствии с правилами ст. 74 ЖК РФ. Если такой отказ имеет место после вступления в законную силу решения суда о принудительном обмене, то, по мнению авторов, исполнительное производство прекращается судом применительно к п. 1 ч. 1 ст. 439 ГПК, поскольку взыскатель (истец по делу о принудительном обмене) фактически отказывается от исполнения, так как утрачивает возможность предоставить должнику (ответчику) жилое помещение для обмена.
1.3 Защита нарушенных жилищных прав
В ЖК РСФСР 1983 г. защита жилищных прав осуществлялась преимущественно в административном порядке. В ЖК РФ административный порядок защиты жилищных прав предусматривается, скорее, как исключение. В частности, в ч. 2 ст. 11 Кодекса указывается, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Обращая особое внимание на данное обстоятельство, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 указал на то, что судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке (п. 1).
Жилищным кодексом Российской Федерации установлен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Ч. 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности, жилищных. Поэтому Кодекс закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке (ст. 11).
Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. 118 Конституции РФ). Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях. Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае, если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
Административный порядок защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Кодексом или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ гл 24 АПК РФ.
Примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы установлен в ст. 11 Кодекса. Защита жилищных прав осуществляется путем:
) признания жилищного права;
) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
) иными способами, предусмотренными Кодексом или другим федеральным законом.
Целесообразно также иметь в виду, что каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). Речь идет, например, о Европейском Суде по правам человека - постоянно действующем суде, образованном государствами - участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4.11.1950 г., в целях обеспечения соблюдения их обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и Протоколы к ней 30.03.1998 г.
Европейский Суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств-участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней. Суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы.
Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда. В жалобе кратко излагается существо спора, указывается, в какие инстанции гражданин обращался на территории России, какие нормы закона, в том числе международных договоров, по мнению заявителя, нарушены, каких результатов он ожидает в связи с подачей жалобы. К жалобе прилагаются список решений, вынесенных по делу гражданина, и копии этих решений. Жалоба должна быть подписана заявителем либо его представителем, действующим на основании доверенности, проживающим в одной из стран - участниц Конвенции.
Суд может принять дело к рассмотрению только после того, как были исчерпаны все предусмотренные национальным законодательством средства правовой защиты, в соответствии с общепризнанными нормами международного права, и в течение шести месяцев с даты вынесения национальными органами окончательного решения по делу. Так, согласно ст. 126 Конституции РФ высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам в России является Верховный Суд РФ. Поэтому гражданин Российской Федерации может обратиться со своим делом в Европейский Суд лишь по прохождении этой инстанции и получении письменного отказа. Важно не пропустить 6-месячный срок для обращения в Суд (возможность его восстановления Конвенцией не предусмотрена).
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ (часть 1, ред. от 28.07. 2008) (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года (ст. 196 ГК РФ). Следует отметить, что гражданское законодательство устанавливает специальные сроки исковой давности, которые могут быть сокращены или удлинены для отдельных видов обязательств по отношению к трехлетнему сроку (ст. 197 ГК РФ).
Для правоприменителей и практикующих юристов особое значение имеет статья 208 ГК РФ, устанавливающая перечень требований, на которые исковая давность не распространяется. Указанное означает, что в удовлетворении исковых требований не может быть отказано в связи с истечением установленных законом сроков исковой давности.
В правоприменительной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из служебных жилых помещений.
Служебные жилые помещения предоставляются:
) для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной или местной власти;
) для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с юридическими лицами, основанными на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
) в связи с прохождением службы;
) в связи с назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной или местной власти (ст. 93 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 "Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" утвержден типовой договор найма служебного жилого помещения. В подпунктах 3,4,5 пункта 18 раздела IV определены такие основания прекращения последнего как истечение срока трудового договора (пп. 3), окончание срока службы (пп. 4), истечение срока пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или выборной должности (пп.5).
Правовым последствием прекращения договора найма служебного жилого помещения является выселение нанимателя и членов его семьи. Дела о выселении из служебных жилых помещений вызывают общественный резонанс и повышенный интерес со стороны правозащитников по ряду причин. Лица, утратившие право пользования служебным жильем, как правило, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют категории граждан указанные в ч. 2 ст. 103ЖК РФ.
Анализ юридической практики показывает, что многие пользователи служебных жилых помещений прекратили трудовые, служебные отношения до введения в действие ЖК РФ в марте 2005 г., однако собственники жилых помещений - органы государственной (местной власти) или уполномоченные ими субъекты обратились с исковыми заявлениями в судебные инстанции по истечении продолжительного времени - более трех лет, что обусловило обращение к институту исковой давности действующего гражданского законодательства России.
Так, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2008 г. № 5 - В08 - 77 было рассмотрено гражданское дело по иску Федерального государственного учреждения к гражданам об истребовании квартиры и выселения без предоставления другого жилого помещения по надзорной жалобе. Ответчик, занимавший служебное жилое помещение, в 1995 г. прекратил трудовые отношения с учреждением, прекратил трудовые отношения с учреждением 1995 году, в связи, с чем истец в 2004 г. подал иск о выселении ответчика и членов его семьи. Истец мотивировал свое заявление тем, что он владеет квартирой на праве оперативного управления и требовал устранения всяких нарушений своего права на основании статей 301-304 ГК РФ. Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования, заявленные Федеральным государственным учреждением. Однако Верховный Суд РФ нашел, что имеются основания для отмены вынесенных по делу постановлений в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ по основаниям существенного нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Верховный Суд РФ указал, что судом первой инстанции к спорным правоотношениям были применены положения статьи 208 ГК РФ, в соответствии с которой на требования о защите прав собственника или владельца недвижимого имущества не распространяется срок исковой давности, о котором было заявлено ответчиками.
Однако надзорная инстанция не согласилась с обоснованием принятого решения и ссылкой на статьи 304, 305 ГК РФ, так как Верховный Суд РФ посчитал, что отношения между ответчиком и истцом носили договорный характер. Ответчик занял, предоставленное ему жилое помещение, на основании ордера с открытием финансового лицевого счета, оплачивал жилье и коммунальные услуги. Так как в соответствии со статьями 50, 51 и 106 Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР), действовавшего при фактическом вселении ответчика в квартиру, не требовалось письменной формы договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда кассационной инстанции, оставив в силе решение районного суда. Истец обратился в суд с требованием о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 г. в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 г. Б. 1/2 доли вправе общей долевой собственности на указанную квартиру. Ответчица К. исковые требования не признала, пояснив, что в исковых требованиях следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения.
Определением суда кассационной инстанции решение районного суда отменено и по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано в связи с пропуском истицей срока обращения в суд.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда кассационной инстанции, оставив в силе решение районного суда, так как суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что срок исковой давности, определенный п. 2 ст. 181 ГК РФ, в данном случае должен исчисляться согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как установлено по делу, истица узнала о том, что не включена в число собственников, после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б., а именно 26 июля 2006 г. В суд же она обратилась в феврале 2007 года, то есть в пределах годичного срока.
Как видно из проанализированных материалов судебной практики, пропущенный срок исковой давности по делам о выселении граждан из служебных жилых помещений является своеобразным "спасательным кругом" для нанимателей и членов их семей, утративших право пользования служебным жилым помещением и подлежащих выселению. Вышеизложенные казуальные толкования норм гражданского законодательства о сроках исковой давности применительно к искам о выселении из служебных жилых помещений могут быть использованы другими ответчиками - нанимателями при заявлении исков о выселении со стороны собственников жилья в лице органов государственной или местной власти, в том числе уполномоченных ими субъектов.
Однако каждый аналогичный случай следует тщательно анализировать на предмет соответствия процедуры предоставления служебного жилого помещения действующим нормам жилищного законодательства на момент его предоставления. Условиями ее соблюдения являются вселение в служебное жилье на основании ордера с открытием финансового лицевого счета; оплата жилья, коммунальных услуг. Если вселение было осуществлено до вступления в силу нового ЖК РФ, письменной формы договора найма служебного жилого помещения не требуется. В этом случае, по мнению Верховного Суда РФ, возникают жилищные отношения, на которые распространяется срок исковой давности в три года.
В случаях, когда вселение в служебное жилое помещение было осуществлено с нарушением установленной законом процедуры, например, без выдачи ордера (до марта 2005 г.), возникшие отношения носят длящейся характер, их нельзя классифицировать как жилищные отношения, и, следовательно, к ним могут быть применены положения статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности.
На договор передачи жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации) распространяются нормы гражданского законодательства о признании сделки недействительном по основаниям установленным гражданским законодательством.
Существенным условием договора передачи жилого помещения в собственность является указание в нем качестве сособственников или пользователей жилым помещением несовершеннолетних членов семьи. Нарушение этого условия влечет признание сделки недействительной.
При признании договора передачи жилого помещения в собственность оспоримой сделкой в жилищных спорах годичный срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ следует исчислять с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Значение проанализированных актов толкования права Верховного Суд РФ заключается в том, что в делах о выселении из служебных жилых помещений четко разграничены жилищные и гражданские правоотношения в вопросе о применении сроков исковой давности и отмечено, что к первым должны применяться положения о трехлетнем сроке исковой давности. Это позволит многим российским гражданам, получившим служебное жилье с соблюдением установленной законом процедуры более трех лет назад сохранить право пользования занимаемыми жилыми помещениями и избежать выселения без предоставления другого жилья.
Глава 2. Подготовка дела к судебному разбирательству и разрешение спора в суде первой инстанции
2.1 Процессуальные действия, осуществляемые участниками гражданского судопроизводства при подготовке дела к судебному разбирательству
жилищный спор суд право
Согласно положению, предусмотренному в ст. 11 Жилищного кодекса РФ и ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ, споры, возникающие из жилищных правоотношений, подлежат рассмотрению в суде.
Согласно ст.149 ГПК РФ истец (либо его представитель, в т.ч. и законный):
) должен (а не только наделен правом) передать ответчику (либо его представителю) копии доказательств, обосновывающих фактические основания иска (иные доказательства истец вправе, но вовсе не обязан передавать ответчику);
) обязан (а не только вправе) заявить перед судьей ходатайство об истребовании доказательства (в соответствии с правилами ст. 57 ГПК РФ), которые он не может получить самостоятельно без помощи суда. Если он не заявит такое ходатайство, то судья не вправе вынести определение о назначении дела к разбирательству, т.к. правила ст. 131 ГПК РФ не соблюдены. По существу, в данном случае необходимо применить последствия, предусмотренные в ст. 136 ГПК РФ (т.е. оставить исковое заявление без движения).
В свою очередь ч. 2 ст. 149 ГПК РФ обязывает (а не наделяет только правом) ответчика либо его представителя:
) уточнить (например, путем запросов, получения дополнительных разрешений, анализа переданных ему истцом копий доказательств и т.д.) исковые требования истца (изложенные в копии искового заявления, ранее переданной ответчику) и фактические основания этих требований;
) представить письменные возражения истцу (его представителю, суду) относительно исковых требований. Возражения, заявленные в устной форме, не означает, что требования ст. 149 выполнены;
) передать истцу (его представителю), судье доказательства (в т.ч. письменные, вещественные и т.п.), обосновывающие упомянутые возражения;
) заявить перед судьей ходатайство (его содержание также должно соответствовать требованиям ст. 57 ГПК РФ) об истребовании доказательств, которые он не может получить самостоятельно, без содействия суда.
Судья занимает активную позицию при совершении сторонами упомянутых в ст. 149 ГПК РФ действий, потому что согласно ст.150 ГПК РФ:
) императивно установлено, что именно в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья разрешает вопрос о:
а) соединении и разъединении исковых требований;
б) вызове специалиста (а не только других участников процесса):
в) об истребовании доказательств по ходатайству не только сторон, но и иных лиц, участвующих в деле;
) суд теперь обязан в случаях, не терпящих отлагательства, осуществить еще в стадии подготовки дела к судебному разбирательству осмотр на месте письменных и вещественных доказательств;
) суд должен принимать меры к заключению сторонами мирового соглашения (разъясняя сторонам порядок его заключения и правовые последствия);
) суд теперь разрешает также вопрос о проведении предварительного судебного заседания.
Анализ правил ст. 150 ГПК РФ показывает, что действия судьи по подготовке дела к судебному разбирательству перечислены не исчерпывающим образом - на практике возможны и другие меры.
Жилищные споры рассматриваются судом по общим правилам искового производства. Однако существуют некоторые особенности рассмотрения гражданских дел, связанные с правом граждан на жилое помещение. Предметом жилищного спора является то или иное право на жилое помещение, и именно этот предмет спора отличает его от других гражданско-правовых споров.
Основания возникновения жилищных споров называются в нормах, регулирующих те или иные виды жилищных отношений или устанавливающих ответственность за нарушение жилищного законодательства. В связи с тем, что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, соответственно при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством.
Основные процессуальные особенности рассмотрения жилищных споров в суде выражены в субъектном составе участников. Гарантией соблюдения конституционных прав граждан в суде выступает прокурор. В случае, когда при разрешении жилищного спора затрагиваются права несовершеннолетних, суд привлекает к участию представителей органов опеки и попечительства. Таким образом, дополнительно гарантируется охрана государственных или общественных интересов, прав и охраняемых законом интересов граждан.
Предмет доказывания в делах по жилищным спорам имеет ряд отличительных особенностей по сравнению с другими категориями дел. Поскольку предметом исковых требований, как правило, является признание права на жилье либо выселение из жилого помещения, то в предмет доказывания входит законность вселения и фактическое проживание в спорном жилом помещении, условия пользования спорным жилым помещением. Смена нанимателем места жительства, т.е. фактическое выбытие из жилого помещения, также входит в предмет доказывания по жилищным спорам. Почти по всем жилищным делам при определении предмета доказывания особое значение имеют факты, с которыми связано возникновение права на жилое помещение у гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи, так как только наличие такого права на жилое помещение предоставляет права гражданам по пользованию и распоряжению жилым помещением, а также право требовать защиты своих жилищных прав в судебном порядке.
Процессуальная особенность рассмотрения в суде жилищных споров заключается в способах доказывания фактов, подтверждающих правовую позицию по делу. Большинство обстоятельств, таких как факт совместного проживания граждан и ведения общего хозяйства, смена места жительства нанимателем, использование жилого помещения не по назначению и т.д., производится исключительно свидетельскими показаниями, это обстоятельство и отсутствие специальных процессуальных норм порождают массу сложностей при рассмотрении и разрешении жилищных дел.
Наиболее сложной и запутанной с точки зрения действующего законодательства, многообразной вследствие большого количества и видов предъявляемых исков, трудной из-за сложностей разрешения судьями дел по существу с частыми обжалованиями и опротестованиями решений судов по первой инстанции соответственно в кассационную и надзорную инстанции, среди гражданских дел является категория жилищных дел.
Естественно, что каждое жилищное дело - так же, как и гражданское в широком смысле - разнообразно по своей природе. Встречаются жилищные дела, которые разрешаются судом по существу сравнительно легко. Но на практике можно встретить и жилищные дела, измеряемые сотнями страниц по объему, длящиеся несколько лет, проходящие кассационную и надзорную инстанции, реже - Верховный суд России.
·договор социального найма.
·договор коммерческого найма.
·арендные отношения.
·право на жилые помещения в домах жилищно-строительного и строительного кооперативов.
·отношения собственности.
·права на жилые служебные помещения (в основном, из трудовых правоотношений).
·права на специализированные жилые помещения (например, общежитие).
·рента.
Основаниями изменения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:
·вселение в жилые помещения членов семьи нанимателя и иных лиц.
·выбытие членов семьи нанимателя.
·раздел жилой площади.
·объединение пользователей жилыми помещениями в одну семью.
·замена нанимателя или члена кооператива.
·получение освободившегося в квартире жилого помещения.
·отказ пользователя от части жилого помещения.
·переустройство и перепланировка жилого помещения.
·помещение жилого помещения в другой правовой режим.
Основаниями прекращения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:
·уничтожение жилого помещения вследствие действия природных катаклизмов (например, землетрясение).
·смерть правообладателя жилым помещением.
·истечение срока действия жилищного правоотношения.
·выкуп кооперативной квартиры.
·правомерные и неправомерные действия участников жилищных правоотношений.
·действия третьих лиц.
·властные акты соответствующих органов.
Выселение:
·с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (например, жилой дом подлежит сносу),
·с предоставлением гражданам другого жилого помещения (например, при выселении граждан вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным),
·без предоставления гражданам другого жилого помещения (например, выселение из жилого служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения с предприятием).
Соответственно, многообразие вышеперечисленных оснований порождает многие виды предъявляемых исков. Например, иск о признании права собственности на жилое помещение; иски о вселении и о выселении по различным основаниям; иск об изменении договора жилищного найма; иск о нечинении препятствий при осуществлении права пользования; иск о признании права и иск об утрате права на жилые помещения и т.д. Следует отметить, что каждый из вышеназванных исков предъявляется при самых различных ситуациях, поэтому их внутри каждого можно классифицировать в зависимости от конкретных ситуациях.
Другой существенной особенностью является, как правило, многосубъектный состав лиц, участвующих в деле, когда при судебном рассмотрении конкретных дел имеет место активная (несколько истцов и один ответчик) или пассивная (один истец и несколько ответчиков) множественности, значительное количество привлечения в процесс третьих лиц без самостоятельных требований - в основном, на стороне ответчика. Многосубъектность, часто возникающая в гражданском процессе при рассмотрении жилищных дел, зависит от многих факторов - в частности, от затрагивания прав и охраняемых законом интересов при предъявлении иска даже одним истцом и к одному ответчику.
Третьей существенной особенностью является привлечение почти при рассмотрении каждого жилищного дела свидетелей (как правило, истцом). Это связано с тем, что некоторые факты и обстоятельства в жилищных делах могут доказываться только одним видом доказательств - свидетельскими показаниями, так как другие виды доказательств в данном случае не будут иметь никакого значения для дела. Например, при предъявлении иска о признании утратившим права на жилую площадь или о невозникновении права на жилую площадь факт непроживания ответчика на спорной жилой площади подтверждается, как правило, свидетельскими показаниями соседей по квартире или по квартирам на лестничной площади.
Четвертой особенностью является большое количество случаев предъявления встречных исков.
Пятой особенностью является более частое по сравнению с другими категориями дел рассмотрение конкретного жилищного дела в кассационной и надзорной инстанциях с возвращением этих дел на новое рассмотрение в суде первой инстанции.
Шестой особенностью является частое привлечение адвокатов обеими сторонами, а при условии затрагивания по конкретному делу прав и интересов других лиц может участвовать не два, а большее количество адвокатов.
2.2 Разрешение жилищных споров и их особенности по отдельным категориям дел
Рассмотрим проблемы судебного рассмотрения споров, вытекающих из жилищных правоотношений по договору социального найма, на основе действующего ЖК РФ. Согласно ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено только малоимущим гражданам. Вместе с тем судебная практика судов общей юрисдикции показывает, что количество рассмотренных жилищных дел, возникающих из договора социального найма жилого помещения, по отношению ко всем другим категориям гражданских дел является достаточно, однако качество рассмотрения этих споров остается невысоким.
Большое количество жилищных споров рассматривается судами с серьезными нарушениями сроков. Производство по делу может затягиваться на несколько лет, при этом вынесенные судебные постановления нередко обжалуются и отменяются.
Сложность рассмотрения жилищных споров обусловлена несовершенством действующего материального жилищного законодательства, изменением экономической ситуации и общественных отношений в государстве.
Анализ норм ЖК РФ, регулирующих отношения по предоставлению, владению и пользованию жилым помещением на основании договора социального найма, показывает, что в жилищное законодательство включено сравнительно небольшое количество специальных процессуальных норм, что обусловливает сложность рассмотрения и разрешения судами жилищных дел и не способствует укреплению гарантий защиты жилищных прав граждан.
Споры между собственником, балансодержателем жилищного фонда и нанимателем жилого помещения, между нанимателем и членом его семьи, вытекающие из норм жилищного законодательства, возникают в основном в связи с предоставлением жилых помещений и с их использованием.
Особый интерес с точки зрения подведомственности судам представляют споры, связанные с предоставлением жилых помещений. Дела о предоставлении жилого помещения, возникающие из гражданских, жилищных правоотношений, подведомственны суду. Среди них можно выделить споры, связанные с применением ст. 59 ЖК РФ (ст. 46 ЖК РСФСР), с оспариванием работниками решений работодателя об отказе в предоставлении им жилых помещений.
Судебная практика ранее испытывала определенные колебания по вопросу о подведомственности судам дел о предоставлении жилого помещения гражданам, обладающим правом на внеочередное его получение. После пересмотра Верховным Судом РФ в порядке надзора ряда дел споры о внеочередном предоставлении жилого помещения были признаны подведомственными судам.
В январе 2011 г. Ленинский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск - гр. К. о признании права на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире и обязании Администрации Адмиралтейского района заключить договор социального найма. Гражданка К. зарегистрирована и постоянно проживала вместе со своим супругом в комнате пл. 12,00 кв.м в коммунальной квартире, в которой освободилась комната пл. 18,5 кв.м, в связи с выездом нанимателя на постоянное проживание в другое место жительства. После освобождения комнаты гр. К. обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты по договору социального найма, в котором было отказано. В ходе судебного разбирательства было установлено, что семья гр.К., обеспечена общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления и имеет преимущественное перед другими проживающими в квартире гражданами, право на предоставление освободившегося жилого помещения.
По жилищным делам, возникающим из договора социального найма жилого помещения, в качестве сторон могут выступать различные субъекты жилищных и гражданских правоотношений: уполномоченные органы государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, действующие от имени собственников жилых помещений государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования); управомоченные собственниками жилых помещений государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда на осуществление функций наймодателя жилого помещения государственные и муниципальные предприятия и учреждения, наниматели, проживающие совместно с ними члены семьи, поднаниматели, временные жильцы.
Положение наймодателя в договоре социального найма могут занимать различные субъекты правоотношений: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (действующие от их имени уполномоченные государственные органы Российской Федерации и субъекта Российской Федерации или уполномоченные органы местного самоуправления (жилищные органы), управомоченные указанными органами на осуществление функций наймодателя государственные и муниципальные предприятия и учреждения, наименование и организационно-правовая форма которых напрямую зависят от вида жилищного фонда; при этом наймодателями по договору социального найма не могут быть физические лица и юридические лица, основанные на частной форме собственности (указанные лица могут выступать в качестве наймодателей по договору коммерческого найма жилого помещения). В соответствии с действующим законодательством предметом договора социального найма может быть жилое помещение, относящееся к государственному или муниципальному жилищным фондам.
Нужно отличать уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени собственников жилых помещений соответствующего жилищного фонда, организации, управомоченные собственником жилого помещения соответствующего жилищного фонда на осуществление функций наймодателя, от организаций жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм, выполняющих функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства (организации ЖКХ), а также предоставлению услуг, которые выбраны непосредственно собственниками жилых помещений соответствующего жилищного фонда или уполномоченными ими организациями (управляющие организации).
По жилищным делам, возникшим из договора социального найма жилого помещения (о взыскании долгов по оплате жилья и коммунальных услуг, о признании договора социального найма недействительным и т.п.), надлежащей стороной будут являться действующие от имени собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда уполномоченные государственные органы РФ, субъекта РФ, орган местного самоуправления или управомоченное им лицо (государственные и муниципальные предприятия и учреждения) - наймодатель жилого помещения, - а не организации жилищно-коммунального хозяйства и не управляющая организация.
Положение стороны в процессе указанные лица сохраняют и в том случае, когда предметом иска является требование, связанное с обслуживанием, содержанием и ремонтом жилых помещений, осуществленными организациями жилищно-коммунального хозяйства (в частности, требование о возмещении убытков, вызванных порчей жилого помещения, например, вследствие прорыва трубы теплоснабжения, о компенсации морального вреда и т.д.). По таким делам организации жилищно-коммунального хозяйства и управляющую организацию следует привлекать в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, так как судебное решение может повлиять на их права и обязанности. Однако по делам, возникающим из внедоговорных отношений, в частности из обязательств вследствие причинения вреда, надлежащей стороной следует признавать именно причинителя вреда, которым может быть организация жилищно-коммунального хозяйства и/или управляющая организация, обслуживающие данное жилое помещение.
Пример дела с участием третьих лиц - из судебной практики Колпинского района г.Санкт-Петербурга.
Д., Д., Д. состоят на регистрационном учете по месту жительства в квартире в п. Металлострой Колпинского района Санкт-Петербурга, состоящей из четырех комнат, площадью 10,9 кв.м, 18.1 кв.м, 10,5 кв.м, 9,4 кв.м.
Д. обратился в суд с иском об изменении договора социального найма жилого помещения, в котором просил передать ему по договору социального найма изолированную комнату площадью 10,5 кв.м, ответчикам передать по другому договору социального найма изолированную комнату, площадью 9,4 кв. м и две смежные комнаты, площадью 18,1 кв. м и 10,9 кв. м, оставив места общего пользования в совместном пользовании всех названных лиц, ссылаясь на те обстоятельства, что с 1985 года состоял в браке с Д., от данного брака родился сын Д., спорная квартира была предоставлена 1988 г. семье из пяти человек, включающей в себя истца, ответчиков, а также родителей ответчицы - Я. и Я., 2005 г. брак между истцом и ответчицей Д. расторгнут, в 2005 году умерла мать ответчицы, в 2008 году умер отец ответчицы, после расторжения брака истец не проживает в квартире, т.к. это привело бы к усилению неприязненных отношений с бывшей женой и к возникновению конфликтов на глазах у сына, истец оплачивал и оплачивает свою часть платы за наем квартиры, 2006 г. истец вступил в брак с Д., проживающей в двухкомнатной квартире общей площадью 60,5 кв.м, жилой площадью 34,0 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, пос.Металлострой, в которой ей принадлежит 1/2 доля, в настоящее время истец проживает с женой Д. в ее квартире, они пользуются одной комнатой, вторую комнату занимают посторонние люди - родственники бывшего мужа Д., умершего 2008 г. Истец хотел бы жить с женой в отдельной квартире, для приобретения которой они не имеют других возможностей, кроме продажи имеющегося у них жилья и приобретения на вырученные деньги отдельной квартиры, но распорядиться своим жильем истец не может, т.к. четырехкомнатная квартира, в которой он зарегистрирован, муниципальная. 2009 г. истец обратился к каждому из ответчиков с предложениями приватизировать спорную квартиру, направив указанные предложения заказными письмами с уведомлением о вручении, но ответчики не ответили истцу на его предложение. Ранее истец пытался заключить договор социального найма квартиры, но ответчики отказали ему в согласии на заключение договора. Изменение договора найма жилого помещения по предложенному истцом варианту не ущемляет права ответчиков и необходимо истцу для приватизации своей доли квартиры.
Д, Д. предъявили встречный иск к Д. о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, ссылаясь на те обстоятельства, что после смерти отца Я. Д. осуществляет все права и обязанности нанимателя квартиры, Д. членом семьи нанимателя не является, выехал на другое место жительства, о чем сам указал в своем исковом заявлении, выезд ответчика из спорного жилого помещения в другое место жительства в соответствии с ч.3 ст.83 ЖК РФ дает основание для вывода об отказе его в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма данного жилого помещения.
В судебном заседании истец Д., представители истца Ш., Ш., действующие на основании доверенности от 2009 года, исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.
Ответчики Д., Д., представитель ответчиков Р., действующий на основании доверенности от 2009 года, в судебное заседание явились, исковые требования Д. не признала, поддержали встречные исковые требования,
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Колпинского района Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, 3-е лицо просит дело рассматривать в отсутствие своего представителя, исковые требования Д. не поддерживает, ссылаясь на то обстоятельство, что ст.82 ЖК РФ определены условия, при которых возможно изменение договора социального найма, раздел договора социального найма жилого помещения на два самостоятельных договора ЖК РФ не предусмотрен.
Выслушав объяснения сторон, представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Д., а также встречные исковые требования Д., Д. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Судом установлено, что нанимателем отдельной четырехкомнатной квартиры в доме Х в п.Металлострой на основании ордера от 1988 года являлся Я., в ордер включены члены его семьи жена Я., дочь Д., зять Д., внук Д. .
Согласно справке о регистрации в указанной квартире от 2009 года Я. снят с регистрационного учета в спорной квартире 2008 года по смерти, Я. снята с регистрационного учета 2005 года по смерти, на регистрационном учете по месту жительства в указанной квартире с 1988 года состоят Д., Д., Д. По данным паспорта на спорную квартиру от 2009 года, общая площадь квартиры составляет 73, 6 кв.м, жилая площадь - 48,9 кв.м, квартира состоит из двух изолированных комнат, площадью 9,4 кв.м, 10,5 кв.м и двух сугубо-смежных комнат, площадью 18,1 кв.м и 10,9 кв.м.
Договор социального найма спорного жилого помещения в письменной форме не заключен.
Брак Д. с Д. прекращен 2005 г., что подтверждается свидетельством о расторжении брака. 2006 г. истец заключил брак с Д., что подтверждается свидетельством о браке.
Д. проживает в двухкомнатной квартире, общей площадью 60,5 кв.м, жилой площадью 34,0 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, в которой ей принадлежит 1/2 доля в праве собственности на квартиру. С 2002 года Д. регулярно оплачивает часть квартирной платы и коммунальных платежей за спорную квартиру.
Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 2009 года сведения о наличии зарегистрированных прав Д., на объекты недвижимости, расположенные в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
года истец обратился к каждому из ответчиков с предложениями приватизировать спорную квартиру, направив предложения заказными письмами с уведомлением о вручении. 2009 г. ответчики получили письма с предложениями истца, что подтверждается расписками в уведомлениях.
Ответчики и представитель ответчиков пояснили, что возражают против приватизации спорной квартиры и изменения договора социального найма по предложенному истцом варианту, полагают, что изменение договора социального найма жилого помещения подобным образом не предусмотрено действующим жилищным законодательством, кроме того, истец не пытался решить возникший между сторонами жилищный спор другими предусмотренными законом способами, в частности путем обмена жилого помещения, варианты обмена не предлагал, в настоящее время ответчики не признают за истцом права пользования спорной квартирой.
В силу ст.451 ГК РФ возможно изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с ч.1 ст.7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, данная правовая норма допускает применение норм жилищного законодательства по аналогии в случае наличия пробелов правового регулирования жилищных правоотношений.
Однако отсутствие в ЖК РФ норм, позволяющих заключить отдельный договор социального найма с членом (бывшим членом) семьи нанимателя, не является пробелом правового регулирования. Указанная правовая норма существовала в ЖК РСФСР и по воле законодателя не была включена в новый Жилищный кодекс РФ. Ст.82 ЖК РФ определены условия, при которых возможно изменение договора социального найма. Новый порядок изменения договора социального найма не предусматривает возможность раздела занимаемого гражданами жилого помещения.
Следовательно, ст.451 ГК РФ к спорным правоотношениям не применима.
Д.в иске к Д., Д. об изменении договора социального найма жилого помещения - в п.Металлострой Колпинского района Санкт-Петербурга отказать.
Д, Д. в удовлетворении встречного иска к Д. о признании утратившим право пользования жилым помещением - в п.Металлострой Колпинского района Санкт-Петербурга отказать.
В связи со сложной структурой жилищных органов в теории гражданского процессуального права и в судебной практике возникает множество вопросов, относящихся к правильному определению указанных органов в качестве стороны, а именно: кого следует признавать надлежащим истцом или ответчиком в том или ином жилищном споре, когда уполномоченные государственные органы РФ, субъекта РФ или орган местного самоуправления, действующие от имени собственников жилых помещений соответствующего жилищного фонда, и наймодатель в одном лице не совпадают, то есть когда жилищными органами созданы предприятия или учреждения для осуществления функций наймодателя по договорам социального найма.
Ответ на поставленный вопрос следует искать через определение субъектов материально-правовых отношений. Если спор вытекает из условий договора социального найма (например, о признании лица расторгнувшим договор социального найма жилого помещения, о взыскании платы за жилье и коммунальные услуги, о выселении в связи с проведением капитального ремонта и т.д.), стороной по спору в силу ст. 671 ГК РФ является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель). Если жилищным органом создано предприятие или учреждение для осуществления функций наймодателя, то положение стороны в данном деле должен занять последний. По жилищным делам, возникшим в связи с предоставлением жилого помещения, надлежащей стороной следует всегда признавать государственный орган или орган местного самоуправления, поскольку именно эти субъекты наделены правом распоряжаться жилыми помещениями (принимать решения о предоставлении жилого помещения, о сносе жилого помещения и т.д.).
В жилищных делах наряду с жилищными органами материально заинтересованными лицами выступают наниматель и члены его семьи.
Определение данных субъектов в качестве надлежащих истцов или ответчиков в судебной практике особых затруднений не вызывает, за исключением вопроса о том, кого считать членом семьи нанимателя. Проводится анализ ст. ст. 69, 70 ЖК РФ, регулирующих отношения по признанию гражданина членом семьи нанимателя. В ЖК РФ отражены положения, выработанные судебной практикой по применению соответствующих норм ЖК РСФСР, в части учета согласия на вселение временно отсутствующих членов семьи нанимателя и исключения такого условия для вселения гражданина в жилое помещение как его регистрация по месту жительства (прописка).
Соучастие в жилищных делах обусловлено тем, что жилищное законодательство предоставляет равные права по пользованию жилым помещением нанимателям, членам их семей, поэтому при возбуждении жилищного дела могут затрагиваться интересы всех совместно проживающих лиц, обладающих правом на жилое помещение, что вызывает необходимость их одновременного участия в споре.
Соистцами и соответчиками совместно с пользователями жилого помещения (чаще соответчиками) могут выступать и жилищные органы и/или наймодатель (это возможно, например, по делам о принудительном обмене, о признании обмена недействительным и т.д.).
В делах по иску нанимателя о выселении вследствие признания гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением наймодатель будет участвовать в указанном качестве потому, что у него с истцом имеется материально-правовая связь, вытекающая из договора социального найма. В случае принятия судебного решения в пользу ответчика оно может повлиять на права и обязанности наймодателя, в частности, по изменению размера платы за жилье и коммунальные услуги в связи с увеличением количества проживающих в жилом помещении граждан.
В теории гражданского процессуального права принято считать, что третье лицо без самостоятельных требований имеет материально-правовую связь только с тем лицом, на стороне которого оно выступает. В споре о признании нанимателя расторгнувшим договор социального найма жилого помещения наймодатель, выступая в качестве третьего лица, имеет материально-правовую связь как с истцом, так и с ответчиком, поскольку наймодатель состоит в жилищном правоотношении с обеими спорящими сторонами. Таким образом, третье лицо без самостоятельных требований по жилищным делам может состоять в материально-правовых отношениях с обеими сторонами, а поэтому оно должно участвовать в споре одновременно на стороне истца и ответчика.
В делах о выселении без предоставления другого жилого помещения вследствие признания гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением положение третьих лиц без самостоятельных требований на стороне истца могут занять не присоединившиеся к предъявленному иску члены его семьи. Участие указанных лиц в качестве третьих лиц без самостоятельных требований обусловлено наличием с истцом материально-правовой связи, вытекающей из общего права пользования жилым помещением, и влиянием судебного решения на права членов семьи истца, а именно на реализацию права на жилище.
Так же как и жилищные органы (наймодатель), наниматель и члены его семьи могут участвовать в процессе в качестве третьих лиц без самостоятельных требований, имеющих материально-правовую связь одновременно с истцом и с ответчиком, а поэтому данные субъекты могут участвовать в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне истца и ответчика. Например, это допустимо по делам, возбужденным согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ (если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения,- виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения), поскольку у них с истцом и с ответчиком имеется материально-правовая связь, вытекающая из общего права пользования жилым помещением. Судебное решение об удовлетворении иска может повлиять на права и обязанности нанимателя и членов его семьи, в частности, по увеличению приходящейся на их долю жилой площади, по изменению размера оплаты за жилье и коммунальные услуги.
В делах, возникших по причине недостижения между членами семьи соглашения об обмене (принудительный обмен), истцом и ответчиком будут являться наниматель и члены его семьи.
Вот два типичных примера из судебной практики Санкт-Петербурга.
Куйбышеским районным судом Санкт-Петербурга рассматривалось дело по иску К. к Администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании членом семьи нанимателя и заключении договора социального найма. Раннее с аналогичным заявлением К.обратился к ответчику в административном порядке, но получил отказ. Выслушав К. адвокат предложил обратиться с иском в суд. Ответчик исковых требований не признал. Суд выслушав доводы, изложенные адвокатом, согласился с ним. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме. В кассационном порядке решение не обжаловалось.
В. обратился с Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском об устранении препятствий в праве пользования и изменении договора найма. Ответчики иск не признали. Судебный процесс шел более трех лет. Иск был удовлетворен. Ответчиками была подана кассационная жалоба на решение суда. Решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Определением Городского суда Санкт-Петербурга истец был поставлен в такое положение, когда иск не подлежал удовлетворению. Представителями ответчиков было предложено сесть за стол переговоров. Результатом переговоров стало мировое соглашение, которое удовлетворило все стороны.
Кроме вышеуказанных субъектов, существует еще одна группа лиц, заинтересованных в положительном разрешении спора. Это граждане, предоставляющие для обмена свою жилую площадь. В судебной практике их принято относить к третьим лицам без самостоятельных требований, вступающим в дело на стороне истца. В юридической литературе по этому вопросу нет единой точки зрения. Одни авторы считают, что судебная практика заняла правильную позицию, так как привлечение третьих лиц обеспечит истцу возможность реального исполнения решения суда о принудительном обмене. Нельзя согласиться с тем, что наниматели, которые предлагают свое жилое помещение для обмена, в любом случае должны участвовать в положении соистцов. В деле о принудительном обмене на стороне истца возникает факультативное, а не обязательное соучастие. Указанный наниматель может участвовать в процессе в качестве соистца только тогда, когда он по своему свободному волеизъявлению предъявит иск наряду с нанимателем, желающим произвести обмен.
Следовательно, если наниматель жилого помещения, на которое будет производиться обмен, не предъявил иск, он должен привлекаться к участию в деле как третье лицо без самостоятельных требований на стороне истца. Процессуальная заинтересованность нанимателя жилого помещения, на которое будет производиться обмен, в вынесении благоприятного для истца судебного решения будет являться тем связующим с последним фактом, который дает основание для вступления указанного нанимателя в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне истца или в качестве истца.
В положении третьего лица без самостоятельных требований, у которого отсутствует материально-правовая связь с лицом, на стороне которого оно выступает, может участвовать и управомоченная собственником жилого помещения соответствующего жилищного фонда на осуществление функций наймодателя организация. Это касается дел, возбужденных по иску гражданина о предоставлении жилого помещения. Если в одном лице наймодатель (управомоченное собственником жилого помещения соответствующего жилищного фонда на осуществление функций наймодателя лицо) и жилищный орган не совпадают, надлежащим ответчиком является последний, так как именно жилищный орган вправе осуществлять полномочия по распоряжению жилищным фондом. В этом случае наймодатель должен участвовать в положении третьего лица без самостоятельных требований, хотя, как это вытекает из правоотношения по предоставлению жилого помещения, данное лицо с истцом в материально-правовой связи не состоит, но судебное решение об удовлетворении иска может повлиять на его обязанность заключить с истцом договор найма жилого помещения.
По жилищным делам часто для установления юридически значимых обстоятельств используются свидетельские показания.
С помощью свидетельских показаний в жилищных спорах устанавливаются самые различные факты, имеющие юридическое значение для разрешения дела. Например, по делам о признании права пользования жилым помещением свидетельскими показаниями могут подтверждаться факты вселения, ведения общего хозяйства и проживания лица в жилом помещении совместно с нанимателем и членами его семьи.
Поскольку предметом спора выступает жилое помещение, которое, как правило, находится в многоквартирном доме, в качестве свидетелей часто вызываются соседи спорящих сторон. Это обусловлено тем, что данные лица, проживая на одной площадке, в одном подъезде жилого дома, так или иначе вступают в общение друг с другом, в том числе с истцом и ответчиком, причем сведения о некоторых фактах (например, о проживании гражданина в жилом помещении) могут быть получены этими свидетелями невербальным путем, посредством простого наблюдения.
Нередко свидетелем выступают сотрудники жилищных органов и/или управомоченной указанными органами на осуществление функций наймодателя жилого помещения организации, которые, в частности, могут подтвердить факты соблюдения установленной нормативными актами процедуры принятия решения о предоставлении жилого помещения.
Свидетель не является в разрешаемом судом споре юридически заинтересованным лицом, а следовательно, и лицом, участвующим в деле. По жилищным делам, например, члены семьи нанимателя, которые должны участвовать в деле как соистцы, соответчики или третьи лица, вызываться в суд в качестве свидетелей не могут.
В связи с действием правила допустимости доказательств свидетельские показания не могут использоваться для доказывания факта заключения договора социального найма жилого помещения.
Пример дела, с использованием ряда документальных доказательств.
Истец В. обратилась в суд с иском к УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга (далее, УЖКХ), ГУ "УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга" (далее по тексту, ГУ ЖКХ) об обязании заключить договор социального найма в отношении жилого помещения - комнаты площадью 10,0 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу. В обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что является нанимателем двух комнат в указанной выше квартире на основании ордера, в комнате площадью 10,0 кв.м. она проживала до 24.05.2006 г. на основании договора коммерческого найма. По истечении срока действия указанного договора, он более не продлевался. При обращении в УЖКХ с заявлением о заключении договора социального найма, истцу было отказано. Указывает, что спорная комната предоставлена иному лицу. На основании вышеизложенного, просит удовлетворить заявленные исковые требования.
Истец в судебное заседание явилась, на удовлетворении иска настаивала.
Представитель УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга -А., действующая на основании доверенности от 08.07.2009 г. сроком до 31.12.2009 года, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.
Представитель ГУ ЖКХ в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания извещен надлежащим образом, о рассмотрении дела, сведений об уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил.
Третьи лица А., О. в судебное заседание явились, не возражали против удовлетворения иска.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ - суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика ГУ ЖКХ, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения истца, представителя УЖКХ Василеостровского района Санкт Петербурга, третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, находит заявленные исковые требования необоснованными, подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 58 ЖК РФ - жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру, либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
В силу положений ст. 59 ЖК РФ - освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным Кодексом.
Из материалов дела следует, что В. на семью из двух человек, на основании ордера от 07.07.1998 г., предоставлено помещение площадью 26,89 кв.м., состоящее из двух комнат в коммунальной квартире. В качестве членов семьи указана: О. - дочь.
Согласно справке о регистрации от 25.05.2001 г. в спорном жилом помещении зарегистрированы истец В. с 13.10.1989 г. постоянно, дочь В. - О. с 27.07.1990 г. постоянно.
В. является собственником 16/41 долей в общей долевой собственности в квартире в Санкт-Петербурге на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03.11.2005 г., согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 78-АА
Из объяснений истца следует, что в спорном жилом помещении - трехкомнатной коммунальной квартире, в комнате площадью 10,0 кв.м. она проживала до 24.05.2006 г. на основании договора коммерческого найма, согласно договору найма жилого помещения от 20.03.2001 г., заключенного между ГУ ЖКХ и В..
Согласно п. 1 указанного договора следует, что наймодатель предоставляет нанимателю в пользование изолированное жилое помещение, состоящее из комнат площадью 9,95 кв.м. в спорной квартире, состоящей из трех комнат, общей площадью 64,49 кв.м. в Санкт-Петербурге.
Пунктом 2 данного договора установлен срок действия договора - с момента выхода распоряжения № 4/7-р от 13.03.2001 г. до 13.03.2006 г.
Установлено, что истец обратилась в УЖКХ с заявлением о заключении с ней договора социального найма на комнату площадью 9,95 кв.м. в спорной квартире.
Согласно ответу УЖКХ В. от 24.05.2006 г., истцу отказано в заключении договора социального найма на комнату площадью 9,95 кв.м. в спорном жилом помещении, поскольку В. не состоит на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий граждан .
В спорном жилом помещении истец зарегистрирована и проживает вместе с дочерью, кроме того, в спорной квартире также проживает А., имеющий на праве общей долевой собственности ½ доли в квартире в Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 78-АА. Истец указывает, что спорная квартира является коммунальной, в 2001 г. освободилась комната площадью 9,95 кв.м. Истица вместе с дочерью занимают две комнаты в указанной квартире, считает, что освободившееся жилое помещение может быть предоставлено ей по договору социального найма.
В силу положений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации" - основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ).
Согласно ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19.05.2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" - при предоставлении жилых помещений по договору социального найма минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (далее - норма предоставления площади жилого помещения), составляет: 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек; 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина.
Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека.
С учетом приведенного выше, установлено, что занимаемая истцом и ее дочерью жилая площадь, значительно превышает норму предоставления жилого помещения, предусмотренную ст. 5 указанного выше Закона, поскольку на каждого члена семьи приходится 35,18 кв.м. общей жилой площади, кроме того, установлено, что истец на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге не состоит, в спорном жилом помещении фактически проживает истец и ее дочь, что также не оспорено В.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суд полагает исковые требования В. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил в удовлетворении исковых требований В. к УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга, ГУ "УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга" об обязании заключить договор социального найма - отказать.
Значение письменных доказательств при рассмотрении и разрешении жилищных споров трудно переоценить. К письменным доказательствам в жилищных спорах относятся, прежде всего, документы, свидетельствующие о возникновении у нанимателя и членов его семьи права пользования жилым помещением (решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, ордер на вселение), о регистрации по месту жительства (поквартирная карточка, справка о составе семьи и др.), а также финансовый лицевой счет. Поскольку указанные документы подтверждают наличие или отсутствие у спорящих сторон права на жилое помещение, представление данных письменных доказательств в суд требуется практически по всем категориям жилищных дел.
Несмотря на действовавшие до введения в действие ЖК РФ предписания ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 674 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения в правоприменительной практике, как правило, в письменной форме не заключается. В этом случае при возникновении спора, связанного с договором социального найма жилого помещения, следует иметь в виду правило ч. 1 ст. 162 ГК РФ. Исходя из этого, нельзя согласиться с существующим в юридической литературе мнением о том, что единственными доказательствами состоявшегося между нанимателем и наймодателем договора социального найма жилого помещения являются ордер на жилое помещение (в том числе обменный ордер - при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. В подтверждение заключения договора социального найма жилого помещения могут быть использованы письменные доказательства не только в виде ордера, но и в виде, например, финансового лицевого счета, документов регистрации гражданина по месту жительства, решений соответствующих органов о предоставлении жилого помещения. В судебной практике есть примеры, что если гражданин вселился в жилое помещение без ордера только на основании решения уполномоченных органов о предоставлении жилого помещения, но с согласия жилищных органов, указанное решение может являться доказательством заключения договора социального найма и, следовательно, законности вселения в жилое помещение.
По делам о признании права пользования жилым помещением, о вселении в жилое помещение письменное согласие нанимателя и членов его семьи на регистрацию гражданина по месту жительства по своему значению является доказательством, подтверждающим наряду с другими доказательствами предусмотренное ст. 70 ЖК РФ согласие членов семьи нанимателя на вселение гражданина в жилое помещение.
По жилищным делам используются также и вещественные доказательства. В качестве вещественного доказательства может выступить само жилое помещение, о котором ведется спор. Это возможно, например, по делам о выселении в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, когда суду необходимо установить факт использования жилого помещения не по назначению, его порчу или разрушение. Оно может быть вещественным доказательством и для подтверждения фактов самовольного переоборудования или переустройства жилого помещения.
Указанные и другие факты могут устанавливаться путем исследования такого вещественного доказательства, как фотоснимок. С помощью фотографии можно получить копии документов, что особенно важно для разрешения дела в суде, если, например, какой-либо зафиксированный на фотоснимке письменный документ, имеющий значение для дела, был утрачен или уничтожен.
Использование аудио- и видеозаписей в судебной практике по жилищным делам по сравнению, например, с письменными доказательствами является незначительным. Это обусловлено объективными причинами: в жилищных правоотношениях большинство фактов, имеющих юридическое значение, получают свое закрепление в документах, которые в соответствии с законодательством должны иметь письменную форму.
Тем не менее, в некоторых случаях аудио- и видеозаписи могут сыграть важную роль в установлении обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения жилищного спора. Например, с помощью данного средства доказывания можно зафиксировать факты наличия препятствий в пользовании жилым помещением лицу, обладающему правом на него, вселения в жилое помещение и др. Видеозапись может иметь значение для исследования спорного жилого помещения, когда, например, нужно установить обстоятельства его порчи, разрушения, переустройства, перепланировки расположения комнат и др., осмотр же на месте жилого помещения затруднен и отсутствуют документы, отражающие его состояние и технические характеристики.
Поскольку аудио- и видеозаписи, так же как и фотография, имеют свойство достаточно точно фиксировать информацию об объектах реальной действительности, с помощью этого средства доказывания могут быть воспроизведены несохранившиеся вещественные, письменные и другие доказательства, имеющие значение для дела.
Нередко по жилищным делам возникает необходимость в специальных знаниях эксперта в области техники. Предметом экспертизы по жилищным делам может являться жилое помещение или документы, имеющие значение для разрешения дела.
В ст. 56 ГПК РФ закреплено существующее в российском гражданском процессуальном праве общее правило распределения обязанностей по доказыванию. Кроме общего правила распределения обязанностей по доказыванию, в теории гражданского процессуального права выделяют еще и частные правила, содержащиеся в иных нормативно-правовых актах. В отличие от гражданского, семейного, трудового права какие-либо частные правила распределения обязанностей по доказыванию в жилищном праве отсутствуют, что сомнительно признать правильным.
При участии в жилищных делах в качестве стороны жилищных органов управомоченной данными органами на осуществление функций наймодателя организации целесообразно бремя по доказыванию имеющих значение для дела фактов возложить на указанных субъектов. Введение этого правила обусловливается тем, что большая часть письменных документов, содержащих сведения о юридических фактах, имеющих значение для дела, находится у данных лиц. По этому пути идет и судебная практика: при рассмотрении и разрешении дела бремя представления доказательств, находящихся у жилищных органов, управомоченной данными органами на осуществление функций наймодателя организации возлагается на эти лица. Очевидно, такая практика должна найти свое закрепление в действующем законодательстве.
Специальное правило распределения обязанностей по доказыванию нужно ввести и по делам об оспаривании отказа в обмене со стороны управомоченной жилищным органом на осуществление функций наймодателя организации, возложив обязанность по доказыванию законности отказа на обмен на данную организацию. Необходимость во введении этого правила продиктована тем, что в соответствии с ГПК РФ рассмотрение и разрешение данного дела должны производиться в исковом порядке, где действует общее правило распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК РФ). По понятным причинам применение специального правила, предусмотренного в ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, к данному спору исключено.
Специальное правило о возложении обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) на организацию, которая приняла оспариваемое решение или совершила оспариваемые действия (бездействие), должно применяться во всех жилищных делах, по которым в исковом порядке оспариваются решения, действия (бездействие) организаций (например, по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) организаций, принятых, совершенных по вопросам, связанным с предоставлением субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг, предоставлением другого жилого помещения в связи с выселением и др.).
По итогам исследования особенностей мотивировочной и резолютивной частей судебного решения по указанным жилищным делам можно говорить о том, что в данных частях судебного постановления находит выражение реализация способов защиты гражданских и жилищных прав, закрепленных в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ст. 12 ПС РФ.
Однако применительно к каждой категории жилищного дела данные способы защиты жилищных прав получают свое особое (специфичное) конкретное содержание. Такой способ защиты жилищных прав как признание права (п. 1 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абз. 2 ст. 12 ПС РФ) по жилищным делам находит свое выражение в судебных решениях в виде признания права гражданина на конкретное жилое помещение, признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении (этим самым признается его право на получение жилого помещения на основании договора социального найма) и др.
Заключение
Выводы и предложения по работе:
.Жилищный спор - это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности. Если хотя бы одной из сторон в жилищном споре является гражданин, то данный спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (ст. 22 ГПК РФ). Споры между организациями или гражданами-предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности в жилищной сфере подведомственны арбитражному суду.
.До начала рыночных реформ многие жилищные споры рассматривались преимущественно в административном порядке, т. е. они были неподведомственны суду. В настоящее время ситуация изменилась. В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Судами разрешаются жилищные споры между
·наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов;
·сонанимателями, собственниками жилых помещений и т. д. Суду подведомственны следующие жилищные споры:
·о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение;
·выселении из домов, грозящих обвалом;
·предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта и т. д.); предоставлении жилого помещения по требованию граждан:
·имеющих в соответствии с законодательством РФ право на внеочередное предоставление жилых помещении;
·которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен;
·принудительном обмене и др.
.Особенности судебных разбирательств при спорах, возникающих из жилищных правоотношений, следующие:
·Разнообразие предъявляемых исков.
·Многосубъектный состав лиц, участвующих в деле.
·Привлечение свидетелей при рассмотрении почти каждого жилищного дела.
·Частое предъявление встречных исков.
·Частое рассмотрение жилищных дел в кассационной и надзорной инстанциях.
·Участие одного, двух и большего количества адвокатов при рассмотрении жилищных дел.
.Круг обстоятельств, с которыми законодатель связывает возникновение правоотношений социального найма жилого помещения, и те модели оснований возникновения правоотношений социального найма жилого помещения, которые используются в нормах позитивного права, представляют богатейший материал для исследователей теории юридических фактов и юридических составов. Но необходимо решить ряд вопросов процессуального характера. Несмотря на неоднократные предложения ученых внести в жилищное законодательство нормы, предусматривающие участие жилищных органов для дачи заключения по делу, а также в целях защиты прав и законных интересов других лиц, в ЖК РФ этот вопрос остался нерешенным. В ЖК РФ также отсутствуют нормы о подведомственности судам дел о предоставлении жилого помещения, распределении бремени доказывания между гражданином и жилищным органом, наймодателем и др.
Список использованной литературы
.Конвенция о защите прав человека и основных свобод ETS № 005 (Рим, 4 ноября 1950 г.) (с изменениями и дополнениями от 11 мая 1994 г.) / Собрание законодательства Российской Федерации, 2001 г., № 2, ст. 163
.Конституция Российской Федерации. //Российская газета, 19 января 2009 г.
.Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" (с изменениями от 15 декабря 2001 г., 4 июля 2003 г., 5 апреля 2005 г., 9 ноября, 27 декабря 2009 г.) //СПС Гарант
.Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями)
.Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ / Собрание законодательства Российской Федерации, 2002 г., № 46, ст. 4532
.Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" 20.01.2003, № 2 // Российская газета 25.01.2003. № 15/3129.
.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 N 52 "О сроках рассмотрения судами Российской Федерации уголовных, гражданских дел и дел об административных правонарушениях" //СПС Гарант
.Определение Верховного Суда Российской федерации от 19 августа 2008 г. № 5 - В08 - 77//Текст документа опубликован не был. Правовая система "Консультант".
.Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.-Екатеринбург 2006 - 30 с.
.Алексеева О.Г. О праве граждан на жилище: новый Жилищный кодекс Российской Федерации.// Информационно-аналитический вестник УрАГС "Чиновникъ". Екатеринбург, 2005. № 1 (35). - С.34-41
.Алексеева О.Г. Вселение нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи // Цивилистическая практика. Екатеринбург: Институт частного права. 2005.- № 4 (17). - С.22-30
.Алексеева О.Г. Порядок обмена жилых помещений: от сложных коллизий к законным решениям // Информационно-аналитический вестник УрАГС "Чиновникъ". Екатеринбург, 2005. № 3 (37). -С.17-23
.Алексеева О.Г. Права нанимателей при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире // Информационно-аналитический вестник УрАГС "Чиновникъ". Екатеринбург, 2005. № 5 (39). - С.45-55
.Бандо М.В. О правообразующем значении и юридической природе правоотношения по предоставлению жилья в социальный наем //Семейное и жилищное право. - 2009. - № 2. - С. 33-40.
.Бандо М.В. Основания жилищных прав членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма // Вестник Московского университета МВД России. - 2009. - № 4. - С. 55-59
.Бандо М.В. Классификация правообразующих составов жилищных правоотношений социального найма // Вестник Московского университета МВД России. - 2009 - № 5 - С. 60-63
.Бандо М.В. Судебные решения как основания возникновения жилищных правоотношений социального найма // Эволюция российского права: Материалы VII Всероссийской научной конференции (Екатеринбург, 17-18 апреля 2009 года) - Екатеринбург: ИД УрГЮА, 2009. - С. 36-39
.Бандо М.В. Проблема оснований возникновения жилищных прав членов семьи нанимателей по договорам социального найма // Право третьего тысячелетия: Материалы I Международной заочной научно-практической конференции студентов и аспирантов (Ставрополь, 17 апреля 2009 года) - Ставрополь: Изд-во Северо-Кавказского социального института, 2009. - С. 199-202
.Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства //Семейное и жилищное право. 2005. № 3.
.Данилов Е.П. Жилищные споры по новому Жилищному кодексу Российской Федерации: комментарии, практика, образцы документов
.Долгошеев М.А. Конституционное право на жилище: эволюция развития. //Закон и право. - 2008. - № 7. С.77-80
.Долгошеев М.А. О некоторых проблемах реализации права граждан на жилище // Закон и право. - 2008. - № 12. С. 25-26.
.Долгошеев М.А. Проблемы обеспечения прав граждан Российской Федерации на жилище. // Конституция Российской Федерации 15 лет спустя: теория и практика: Материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Елец: ЕГУ им. И. А. Бунина, 2009. - С. 107-112
.Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М., 2010. - 279 с.
.Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. № 8. - С.36-42
.Серегин И.В. Жилищные правоотношения в свете нового российского жилищного законодательства. - М., 2007. - С.74-79
.Гражданский процесс. / Под ред. Мусиной В.А., Чечиной Н.А., Чечота Д. - М.: "Проспект", 2005. - 344 с.
.Гражданское процессуальное право России. /Под ред. М. С. Шакарян. - М. Былина, 2003. - 400 с.
.Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 Гражданского кодекса РФ - М.: "ИНФРА М", 2006. - 564 с.
.Осокина Г.Л. Гражданский процесс. Общая часть. М., Норма. Изд. 2