Кредитная кооперация в системе ипотечного кредитования
Чебоксарский кооперативный институт автономной некоммерческой
организации высшего профессионального образования Центросоюза
Российской Федерации
«Российский университет кооперации»
Кафедра экономики, управления и кооперации
КУРСОВАЯ РАБОТА
по кредитной кооперации
на тему: Кредитная кооперация в системе ипотечного кредитования
Выполнила студентка
гр. ФК-82Д
Николаева А.В.
Научный руководитель
Шилова Н.В.
Чебоксары 2010
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
. СОЦИАЛЬНАЯ ОСНОВА КРЕДИТНОЙ КООПЕРАЦИИ И ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
. ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КРЕДИТНОЙ КООПЕРАЦИИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
ВВЕДЕНИЕ
При сегодняшних заоблачно высоких ценах на жилье и неподъемных для большинства россиян ставках ипотечных кредитов покупка квартиры или дома - трудная задача для большинства граждан.
Жилищные кооперативы в этой ситуации оказываются едва ли не единственным способом решения проблемы приобретения жилья.
На данный момент ипотека доступна немногим. Кроме того, для ее получения необходимо пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит, в которой многим отказывают в России по тем или иным причинам. Кооперативная система в этом аспекте является более доступной, так как позволяет участвовать каждому желающему. Однако необходимо учитывать, что как ипотечное кредитование банков, так и кооперативная система рассчитана на определенный уровень доходов клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. Так как при использовании той или другой системы кредитования гражданину необходимо накопить или иметь на руках минимальный процент от стоимости будущего жилья, то есть вкладывать собственные сбережения.
Тема данной работы является актуальной, поскольку кооперативная организация не имеет цели получения прибыли, то есть является некоммерческой организацией. Вся её деятельность подчинена задаче удовлетворения потребностей пайщиков. Эта особенность обусловлена ее коренными отличиями от всех других финансовых организаций, в первую очередь, от банков. Вместе с тем, кредитный союз есть финансовая организация, действующая в сфере финансовых услуг.
По мнению экспертов, кредитные общества могут занять заметную нишу на рынке потребительских услуг.
Кредитная кооперация не является чем-то новым или уникальным для нашей страны. Более 170 миллионов человек во всем мире участвуют в подобных объединениях, возникших еще в середине ХIX века. Однако возвращение современной России к традиции финансовой взаимопомощи происходит поэтапно. В настоящий момент число кредитных кооперативов в России насчитывается около 3 тысяч.
Целью работы считаю рассмотрение и изучение кредитной кооперации в системе ипотечного кредитования. Исходя из этой цели, можно выделить следующие задачи работы:
1)рассмотреть социальные основы кредитной кооперации и ипотечного жилищного кредитования;
2)изучить правовые основы деятельности потребительских кооперативов в системе ипотечного кредитования;
)ознакомиться с опытом ипотечного кредитования в кредитной кооперации.
Для достижения цели своей работы я намерена использовать источники, указанные мною в списке использованной литературы.
1.СОЦИАЛЬНАЯ ОСНОВА КРЕДИТНОЙ КООПЕРАЦИИ И ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Переход к рыночной экономике изменил подходы к проведению жилищной политики в стране. Государство, резко сократив бюджетные расходы на жилищное строительство, оставило за собой обязанность обеспечения жильем только отдельных социально незащищенных категорий и групп населения. Остальная его часть должна решать эту проблему самостоятельно, путем покупки или строительства жилья за счет собственных и кредитных средств.
Все это определяет необходимость поиска путей выхода из такого положения, создания в стране условий и механизмов, способствующих мобилизации средств самого населения, и направления их в кредитно-финансовую схему жилищного строительства. Одним из таких механизмов является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют в основном универсальные коммерческие банки. Однако, во-первых, ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Во-вторых, расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо ведет к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения.
Альтернативным институтом жилищного кредитования могут выступать кредитные потребительские кооперативы граждан. Они являются практически единственной в России формой финансовой организации, где граждане могут получить денежный заем. Эти кооперативы за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов.
Использование в схеме накопления строительных сбережений потребительского кредитного кооператива граждан базируется на принципе кассы взаимопомощи. Граждане объединяются в кооператив и взаимно субсидируют приобретение жилья с рассрочкой платежа.
Модель накопления жилищно-строительных сбережений и осуществления взаимного кредитования в рамках кредитного потребительского кооператива граждан предусматривает создание организационно-финансового механизма, позволяющего гражданам:
·накапливать жилищно-строительные сбережения для оплаты части стоимости приобретаемого жилья и за счет объединения собственных сбережений со сбережениями других участников в рамках системы взаимного кредитования;
·получать возможность использования недорогих кредитных ресурсов для оплаты оставшейся части его стоимости.
Кредитный потребительский кооператив граждан, в отличие от других финансовых институтов, может предложить своим пайщикам несколько вариантов улучшения жилищных условий:
-оплата части стоимости жилья собственными средствами;
-накопление строительных сбережений;
-долгосрочное накопление сбережений;
-использование привлеченных финансовых ресурсов из внешних источников.
Первый вариант улучшения жилищных условий может быть использован членами кооператива, имеющими собственные средства для оплаты части стоимости жилья. По условиям этого варианта пайщику кооператива, осуществившему накопление первой части стоимости жилья, кооператив предоставляет долгосрочный ипотечный заем на неоплаченную стоимость жилья с оформлением договора ипотеки (залога) приобретаемого жилья и закладной, являющейся в соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» именной ценной бумагой. Жилье приобретается на основании договора купли-продажи и оформляется в собственность пайщика, при этом ограничивается только право распоряжения собственностью, обусловленное ипотекой (залогом). Это говорит о том, что пайщик не имеет права продать это помещение без согласия залогодержателя до момента полного погашения предоставленного кооперативом или иной организацией ипотечного займа (кредита банка).
Улучшение жилищных условий членов кооператива по программе накопления строительных сбережений. Данный вариант следует использовать в случае, если участник жилищной программы не может документально подтвердить необходимый для получения требуемого размера займа по условиям приобретения жилья официальный доход. По условиям жилищной программы кооператив может подтвердить платежеспособность члена кооператива, если он в течение не менее 12 месяцев ежемесячно вносил на свой накопительный счет сумму денежных средств, равную или превышающую величину аннуитетного платежа на планируемую сумму займа. Кроме того, участник жилищной программы может спланировать накопление части стоимости жилья, оплачиваемой за счет собственных средств. На основании договора о передаче денежных средств член кооператива осуществляет ежемесячное внесение на свой лицевой счет целевого накопительного взноса на улучшение жилищных условий (строительных сбережений) в соответствии с согласованным графиком. На сумму внесенного целевого накопительного взноса кооператив ежеквартально осуществляет начисление компенсаций (процентов) за пользование внесенными средствами из расчета процента удорожания выполнения строительно-монтажных работ при строительстве жилья, увеличенного на 0,5%, но не менее ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Сумма начисленных компенсационных выплат, уменьшенная на величину налога на доходы физических лиц, прибавляется к сумме внесенных членом кооператива строительных сбережений. Таким образом, кооператив осуществляет индексацию внесенных членом кооператива сбережений в зависимости от инфляционного изменения рыночной стоимости жилья. После выполнения членом кооператива обязательств по накоплению первой части стоимости заявляемого для приобретения жилья кооперативом или уполномоченной риэлтерской компанией производится подбор жилого помещения из имеющегося предложения на рынке недвижимости и удовлетворяющего Условиям предварительного жилищного договора, а также требованиям члена кооператива. Одновременно с оформлением приобретаемого жилого помещения в собственность члена кооператива с пайщиком заключаются договор займа и договор ипотеки (залога) с обязательным оформлением закладной. С момента государственной регистрации приобретенного жилья на основании договора ипотеки (залога) этого жилья, а также договора займа до полной оплаты оформленного жилого помещения член кооператива обязан за свой счет осуществлять страхование этого жилья на сумму его неоплаченной стоимости, увеличенной на 10%, а также страхование жизни и трудоспособности на такую же сумму.
Улучшение жилищных условий членов кооператива по программе долгосрочного, свыше трех лет, накопления строительных сбережений. Пайщик кооператива, имеющий незначительные средства, которые не представляют ему возможности решить свои жилищные проблемы, может осуществлять долгосрочное накопление первой части стоимости требуемого жилья став участником ссудо-сберегательной программы. Согласно положениям этой программы, пайщику первоначально требуется внести вступительный и паевой взносы и, заключив договор накоплений, планомерно и целенаправленно накапливать необходимую сумму денег для участия в программе улучшения своих жилищных условий, регулярно пополняя свой лицевой счет. Кооператив, со своей стороны, способствует более быстрому накоплению и сбережению средств пайщика, регулярно добавляя к накопленной сумме компенсационные начисления, превышаю; уровень инфляционных параметров. Порядок накопления и индексации сбережений аналогичен варианту 2. Долгосрочная накопительная программа дополнительно стимулируется.
По окончании оговоренного договором срока накопления строительных сбережений и выполнения членом кооператива своих обязательств по условиям накопления, кооператив начисляет на сумму накопленных сбережений премиальную компенсационную выплату (бонус), величина которой зависит от продолжительности периода накоплений. Кроме того, кооператив может дополнительно стимулировать участника накопительной программы, оплачивая в течение некоторого времени страхование жизни и приобретенного жилого помещения.
Улучшение жилищных условий членов кооператива с использованием привлеченных финансовых ресурсов из внешних источников. Накопив первую часть стоимости жилья в кооперативе, пайщик может оформить кредит в банке на недостающую часть денежных средств в соответствии с требованиями, предъявляемыми службами безопасности банка. Кооператив при этом помогает пайщику в подборе и оформлении в собственность необходимого жилья. При этом методе кооператив снимает с себя риски возврата кредитных ресурсов, но и снижает эффективность с: деятельности за счет передачи доходной части банку.
Возможность использования кредитным кооперативом предлагаемых вариантов ипотечного кредитования требует необходимых организационных, нормативно-правовых и др. условий, создание которых является задачей государства, а учет и исполнение - обязанностью самих кооперативов.
Сегодня нам также доступны кооперативы: жилищно-накопительные, жилищно-строительные, кредитные потребительские, а также потребительские ипотечные.
üЖилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) - некоммерческие организации, созданные специально для помощи населению в приобретении жилой площади. Функционируют такие кооперативы по принципу касс взаимопомощи. Наиболее жестко контролируются государством, их деятельность регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам. Поэтому на деятельность жилищно-накопительных кооперативов накладываются наиболее строгие ограничения. Вступить в кооператив можно начиная с 16 лет. Вступая в выбранный кооператив, пайщик уплачивает первоначальный взнос (2-6% от стоимости жилья), а далее с помощью взносов накапливает в течение определенного периода половину стоимости квартиры. После этого кооператив добавляет недостающую половину средств и покупает для пайщика квартиру в собственность кооператива. По сравнению с классической ипотекой такая схема получается дешевле в 2 раза.
üПотребительские ипотечные кооперативы (ПИК) не имеют законодательной базы и в работе опираются лишь на общие положения Гражданского кодекса РФ. Вопрос о легитимности таких кооперативов до появления судебной практики остается открытым.
üКлассические жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в основном организовывались застройщиками для реализации в рассрочку объектов недвижимости. По сути, жилищно-строительный кооператив - это кооператив одного дома, такой кооператив не может приобрести жилье «на стороне». Часто жилищно-строительные кооперативы формировались по ведомственному принципу. В настоящее время жилищно-строительные кооперативы не легитимны, большинство из них перерегистрировались в ЖНК.
üКредитный потребительский кооператив граждан - это самостоятельные независимые объединения граждан, которые созданы для удовлетворения их нужд в финансовой помощи. По принципам и идеям своей работы потребительские кооперативы очень сходи с ЖНК. Принципиальных отличий в этом случае не так много. Кредит может быть выдан на удовлетворение любой потребности члена кооператива - приобретение недвижимости, покупка машины, оплата обучения или лечения и т.п. При покупке недвижимости член кооператива сразу становится ее владельцем, но закладывает жилье КПКГ до полной выплаты по займу. Член кооператива может получать определенные проценты на предоставленные в общую кассу денежные средства. В каждом отдельно взятом потребительском кооперативе выдвигаются свои собственные условия получения займа.
Чтобы кооператив работал, в него должны регулярно вступать новые члены, поэтому в случае неблагоприятной ситуации на рынке, например, резкого изменения цен на жилье, кооперативу придется трудно - старые пайщики уйдут, а новые не придут. Таким образом, время, которое надо ждать с момента внесения взноса до получения ссуды, является одним из существенных минусов жилищного кооператива.
Другим минусом является сложная система выхода из кооператива. Наиболее жестко условиях выхода из кооператива регламентированы в кооперативах, работающих на основании специальных законов, жилищно-накопительных и кредитных потребительских. У жилищно-накопительных кооперативов выплата осуществляется в течение шести месяцев со дня окончания текущего финансового года, но закон позволяет увеличивать срок выплат до двух лет.
Таким образом, преимущества жилищных кооперативов перед ипотекой:
простая процедура вступления;
низкие проценты по заемным средствам;
более низкие расходы на страхование жилья;
минимальный первоначальный взнос.
Недостатки жилищных кооперативов в сравнении с ипотекой:
высокий риск;
долгий срок накопления средств на приобретение жилья;
сложная процедура выхода из кооператива.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в их управлении!
Создание системы ипотечного жилищного кредитования в целом позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, привлечь в жилищную сферу сбережения населения и других внебюджетные финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного комплекса, оживить экономику в целом.
2.ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Отношения по поводу создания и деятельности специализированных потребительских ипотечных кооперативов (далее - ПИК) в Российской Федерации регулируются и охраняются гражданским правом, нормы которого в основной своей массе содержатся в гражданском же законодательстве.
Исходной правовой базой являются следующие положения Конституции Российской Федерации, принятой на всероссийском референдуме 12.12.93 г.:
Ст. 30 Конституции РФ закрепляет важные положения, согласно которым «1. Каждый имеет право на объединение… Свобода деятельности общественных объединений гарантируется. 2. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».
Ст. 40 Конституции РФ определяет, что «1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Ст. 71 Конституции РФ закрепляет, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Главным актом гражданского законодательства является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Потребительский кооператив является юридическим лицом (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ), некоммерческой организацией. Это прямо предусмотрено (см. - абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ). ПК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ПИК (члены) имеют в отношении ПИК обязательственные права (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ). Как и всякое юридическое лицо, ПИК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ПИК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.
В соответствии со ст. 49 ГК РФ, ПИК обладают так называемой специальной правоспособностью - они вправе осуществлять лишь то, что прямо предусмотрено их уставами. Положения о правоспособности ПИК содержатся в Уставе ПИК.
Деятельность ПИК не подлежит лицензированию, а все необходимые для достижения уставных целей и задач работы и услуги, подлежащие лицензированию в соответствии с федеральным законом Российской Федерации от 08.08.01 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» выполняются по гражданско-правовым договорам ПИК с уполномоченными организациями и (или) предпринимателями без образования юридического лица. Указанные организации и (или) предприниматели без образования юридического лица должны иметь все необходимые лицензии для выполнения работ и (или) услуг для ПИК. В настоящее время подлежат лицензированию следующие необходимые для ПИК услуги: 1) банковские; 2) страховые; 3) оценочные; 4) строительные.
Согласно п. 6 ст. 116 ГК РФ «Правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах». В настоящее время приняты следующие законы о потребительских кооперативах: 1) Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» от 08 декабря 1995 г. №193-ФЗ; 2) Федеральный закон от 07 августа 2001 г. N 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (от 18 июля 2009 г. N 190-ФЗ настоящий Федеральный закон признан утратившим силу); 3) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (вступил в силу с 01.04.05 г.). Кроме того, в Жилищном Кодексе РФ имеется Раздел V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», который представляет собой также закон о потребительских кооперативах - жилищных и жилищно-строительных (вступил в силу с 01 марта 2005 г.).
Статья 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет основные особенности деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:
·привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
·вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
·приобретать жилые помещения;
·привлекать заемные денежные средства.
Кооператив вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству Российской Федерации услуги.
К отношениям, которые не связаны с членством граждан в кооперативе и возникают из возмездных гражданско-правовых договоров, заключаемых кооперативом с его членами, применяются правила, установленные законодательством о защите прав потребителей.
Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.
Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет. На указанный банковский счет зачисляются денежные средства, а также доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности. Списание или выдача денежных средств с указанного банковского счета допускается только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, в том числе для выплаты действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива.
Статья 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет источники финансирования деятельности кооператива.
На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:
·паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
·субсидии и субвенции;
·кредиты и займы, получаемые кооперативом;
·средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
·добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.
Статья 24 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет правовой статус паевых взносов членов кооператива.
Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.
Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:
·страхование жилого помещения;
·повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;
·содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);
·обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;
·уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.
Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. Возможные формы участия в деятельности кооператива устанавливаются в соответствии со статьей 27 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 25 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов.
Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива.
Статья 26 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет порядок использования кооперативом паевого фонда кооператива.
Паевой фонд кооператива должен использоваться кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива, а также на погашение затрат кооператива.
Паевой фонд кооператива также может использоваться кооперативом для:
·выплаты действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива;
·исполнения обязательств кооператива перед третьими лицами, связанных с просрочкой внесения членами кооператива установленных паевых и иных взносов;
·покрытия понесенных кооперативом убытков в случае, если решение об этом принято общим собранием членов кооператива.
Статья 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет формы участия в деятельности кооператива.
Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива должны соответствовать требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, и не должны приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности кооператив.
Формы участия в деятельности кооператива устанавливают: минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;
·период внесения оставшейся части паевого взноса;
·размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;
·возможные условия привлечения заемных средств.
Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:
·условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;
·условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;
·иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.
Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. До утверждения общим собранием членов кооператива форм участия в деятельности кооператива такие формы должны быть утверждены правлением кооператива.
Решения общего собрания членов кооператива об утверждении форм участия в деятельности кооператива должны содержать заключения о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на ее финансовую устойчивость.
Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом формы участия в деятельности кооператива могут направляться кооперативом в саморегулируемую организацию жилищных накопительных кооперативов для получения заключения.
Форма участия в деятельности кооператива не может устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.
Статья 28 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет порядок приобретения или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива.
Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:
·приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
·приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом кооператива части паевого взноса, и истечения установленного выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива срока внесения указанной части паевого взноса.
Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.
При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.
Порядок определения очередности должен соответствовать требованиям настоящего Федерального закона, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, и не должен приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Статья 29 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет порядок передачи жилого помещения в пользование члену кооператива.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.
Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Статья 30 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет порядок приобретения членом кооператива права собственности на жилое помещение.
Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Статья 31 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет порядок выселения из жилых помещений кооператива.
При прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.
В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Статья 32 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет порядок выплаты действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе.
При прекращении членства в кооперативе кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая.
В случае прекращения членства в кооперативе умершего члена кооператива действительная стоимость пая выплачивается наследникам умершего члена кооператива, если ни один из таких наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива.
Действительная стоимость пая выбывшего члена кооператива определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.
Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. В случае если выбывшему члену кооператива было передано кооперативом в пользование жилое помещение, выплата действительной стоимости пая осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.
Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на:
·величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива;
·величину задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также на величину размера установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом кооператива неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов.
За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.
Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостанавливается на период приостановления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях. Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается со дня принятия решения о ликвидации кооператива общим собранием членов кооператива либо принятия арбитражным судом решения о ликвидации кооператива или признании его банкротом.
Каждый из указанных федеральных законов предоставляет возможность создания и деятельности соответствующего потребительского кооператива, в возможности которого при определенных обстоятельствах может укладываться приобретение и строительство жилья. В зависимости от избранного направления участники кооперативов строят свои отношения с учетом тех правил, которые им диктуют нормы соответствующих федеральных законов. В частности, ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» регулирует отношения, складывающиеся только между гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. Целями членства в кредитном кооперативе является получение дохода и получение займа. Займы могут выдаваться и на приобретение или строительство жилья, оформляемого в собственность члена кредитного кооператива.
Нормы федерального закона Российской Федерации «О некоммерческих организациях» от 12.01.96 N 7-ФЗ не подлежат применению к специализированным ипотечным потребительским кооперативам в силу прямых указаний правовых норм указанных федеральных закон
3.ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КРЕДИТНОЙ КООПЕРАЦИИ
ипотека жилищный кредитный кооперация
В развитых странах кредитные потребительские кооперативы (товарищества, ассоциации), играют заметную роль на рынке жилищного ипотечного кредитования. В России так же имеется богатый опыт работы кредитных кооперативов, в том числе и в области ипотечного кредитования.
В 1911 г. Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 млн. руб., имея в залоге 5304 объекта недвижимости. После 1917 г. активы кредитных кооперативов и обществ были национализированы. Кредитная кооперация прекратила свое существование.
Новая история кредитной кооперации в России начинает свой отсчет с 1992 года. В это год были созданы кредитные потребительские кооперативы: "АвтоЗИЛ" в Москве, Суздальский КПК во Владимирской области и КПК "Арго" в г. Туапсе.
В настоящее время по данным Лиги кредитных союзов в России действует более 2000 потребительских кредитных кооперативов. Российские кредитные союзы (потребительские кооперативы) уже имеют некоторый опыт жилищного кредитования и инвестирования. Так в Волгограде на деньги пайщиков построено три дома. Осуществляются жилищные программы кредитных союзов в Тюменской области (г. Урай) и в Иркутске. Петербургская "Касса Взаимного Кредита", пайщиками которой стали работники 60 предприятий, создала собственный ЖССК (жилищный ссудо-сберегательный кооператив) и выкупила уже 7 квартир в домах, построенных в рамках проекта Всемирного банка.
В Москве опыт жилищного кредитования есть у кредитного кооператива "Радуга" - объединения работников образования Южного округа. За два года кооператив выдал 7 кредитов своим пайщикам-очередникам. Поскольку резервы самого союза незначительны, деньги на кредитование выделило местное управление образования. Интересную схему применил кредитный; союз "Интер-18", объединяющий около 50 жителей г. Лыткарино Московской области. Те пайщики, которые хотят купить жилье, получают кредит в своем союзе, а кредитный союз в свою очередь берет деньги у «Инвестсбербанка» и дает очередной кредит другому пайщику. Такая внешне длинная цепочка взаимодействия (пайщик-союз-банк и обратно) на деле оказалась более реальной, чем отношения банка и физического лица. Банку проще и выгоднее работать с крупной корпорацией заемщиков, чем с каждым из них в отдельности.
Инициативу по участию кредитных кооперативов в ипотечном кредитовании начали проявлять российские банки. Так, "Внешэкономбанк" сейчас ведет переговоры с Лигой кредитных союзов по вопросу об условиях и механизме жилищного кредитования. Предполагается, что на средства пайщиков, накопивших более половины стоимости квартиры, будут строиться дома, а квартиры в них станут собственностью участников союза. В том случае, если собранных средств не хватает, банк инвестирует собственные деньги и выступает гарантом союза, а излишки площади пойдут на продажу. С другой стороны, при желании пайщика взять ипотечный кредит союз гарантирует банку его своевременное погашение.
В Лигу кредитных союзов обратились представители Всемирного банка, с предложением использовать кредитные кооперативы для создания широкой программы ипотечного кредитования жилья. Кредитные кооперативы могли бы стать основным звеном в ипотечной «немецкой модели контрактных сбережений». Представление такой программы на недавних слушаниях в Думе вызвало большой интерес.
Принципиально новый этап развития ипотечного жилищного кредитования начался в Чувашии после опубликования Указа Президента Чувашской Республики «О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья» от 04.10.99, №70. В Указе намечены основные ориентиры для построения системы ипотечного кредитования.
При разработке мероприятий по реализации положений Указа банки Чувашии столкнулись с рядом проблем, например, с обязательными резервами на возможные потери по ссудам. Для разрешения таких проблем в применении к республиканской программе ипотечного кредитования может быть использована модель ипотечного кредитования через потребительский кредитный кооператив.
Дополнительными гарантами возвратности кредита могут быть предприятия республики, на которых работают очередники. При этом предприятия могут вносить в качестве паевого вклада свои обязательства, как по поставке продукции, так и по дебиторской задолженности.
Российская кредитная кооперация имеет богатый опыт ипотечного кредитования в системе кредитных обществ. Имеется положительный опыт ипотечного кредитования через кредитные кооперативы в современной России. Схема работы кредитного кооператива может быть реализована в Чувашии в рамках ипотечной программы, реализуемой правительством Чувашии.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Кредитные потребительские кооперативы процветают во всем мире. У них есть неоспоримое преимущество - понятный, надежный, основанный на самоконтроле механизм функционирования. Добровольно объединившиеся пайщики создают их для оказания себе финансовой помощи, при этом сами их финансируют и сами ими управляют. Во всем мире жилая и иная дорогостоящая недвижимость приобретается благодаря потребительской кооперации. В Канаде и США развито кооперативное движение "Дежардэн", в Германии успешно действуют кооперативные банки "Райффайзена".
В настоящее время в России число кредитных кооперативов непрерывно увеличивается, и они демонстрируют высокую эффективность кредитно-финансовой деятельности. Но все же, на фоне широкомасштабного и массового кооперативного движения в мировом сообществе, российские кооперативы, долго находившиеся на первом месте по продвижению идей микрофинансирования, в настоящее время испытывают острый дефицит государственной поддержки.
Несмотря на объективные трудности, для развития кредитных потребительских кооперативов в России существуют объективные предпосылки:
наличие большого количества мелких собственников и инвесторов;
сохранение традиций коллективизма;
неэффективное функционирование традиционных финансовых институтов.
Большим плюсом кооперативов является то, что при сравнении с банком, кооперативы имеют большую доступность и простоту для населения. Для получения кредита не нужно платить «скрытых» процентов, а также лишний раз перестраховываться, т.к. займы в КПКГ выдаются только членам кооператива, что существенно снижает риск невозврата займов и не отягощает кредит дополнительными платежами (для покрытия этих рисков).
Все эти обстоятельства приводят к тому, что на сегодняшний день в условиях формирующейся рыночной системы потребительского кредитования кредитные потребительские кооперативы являются чуть ли не единственным местом, где россияне могут получить на приемлемых условиях доступный ипотечный кредит, кредит на потребительские нужды или предпринимательский заем. Кредитный потребительский кооператив является одной из немногих на сегодняшний день некоммерческих организаций, которая прямо заявляет об удовлетворении именно материальных потребностей своих членов (пайщиков), что особенно важно с точки зрения целей программы кредитования субъектов малого предпринимательства. Лозунгом кредитных кооперативов является не высокий процент, а надежность, не прибыльность, а устойчивость, доступный кредит и гарантия сохранения денег.
На сегодняшний день, по мнению специалистов, работающих в данной сфере, развитию кооперативного движения мешает следующее - несовершенство законодательства, слабая информированность населения и региональных властей о такой форме финансовой взаимопомощи и привлечения денежных средств населения. Если эти проблемы будут решены в ближайшее время, то кассы взаимопомощи действительно станут важным инструментом в деле удовлетворения насущных потребностей граждан, в том числе и жильем.
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
1.Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г.: (с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. №6-ФКЗ, №7-ФКЗ) // Российская газета. - 2009. - 21 янв. - Ст. 30,40,71
2.О жилищных накопительных кооперативах: федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1, ч. 1. - Ст. 41
3.Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 №102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - №29. - Ст. 3400
.О кредитной кооперации: федеральный закон от 18 июля 2009 г. №190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - N 29. - Ст. 3627
.Вотякова В. Н. Ипотека и кредитная кооперация / В. Н. Вотякова // Научно-практическая конференция "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Чувашии": сборник статей. - Чебоксары, 2003. - С. 66-70
6.Гарипова З. Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования / З. Л. Гарипова // Деньги и кредит. - 2004. - N6. - С. 51-55
.Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта / Д. Сергеев // Рынок ценных бумаг. - 2003. - N4. - С. 28-33
.Старостин В. М. Место кредитной кооперации в системе ипотечного кредитования / В. М. Старостин; Б. Ж. Нурпеисов // Усиление борьбы с бедностью - стратегия и социальная миссия потребительской кооперации: материалы межвузовской научно-практической конференции, 30-31 января 2003 г. - Чебоксары, 2003. - С. 155
.Трушин Ю. Земельно-ипотечное кредитование - надежный путь привлечения финансовых ресурсов / Ю. Трушин // АПК: экономика, управление. - 2006. - N 9. - С. 11-14
.Худякова Е. В. К вопросу о диверсификации деятельности сельских кредитных кооперативов / Е. В. Худякова, Д. Д. Дмитриев // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2007. - N 2. - С. 50-52
.Шинкаренко Л. И. Кредитные потребительские кооперативы граждан как альтернативный институт жилищного кредитования / Л. И. Шинкаренко // Инновационный потенциал и его реализация в потребительской кооперации. - М., 2007. - Ч. 2. - С. 314-319
.Иванова М. Ю. Внедрение механизма ссудосбережений в практику ипотечного жилищного кредитования / М. Ю. Иванова; В. М. Старостин // Научно-практическая конференция "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Чувашии": сборник статей. - Чебоксары, 2003. - С. 97-102
.Иванова М. Ю. Механизм ссудосбережений при ипотечном кредитовании / М. Ю. Иванова; В. М. Старостин // Молодежь и кооперация - 2003: тезисы докладов XXVII студенческой итоговой научной конференции, Чебоксары, 27 марта 2003 г. - Чебоксары, 2003. - С. 170-172
.Крупнов Ю. С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России / Ю. С. Крупнов // Финансы и кредит. - 2005. - N8. - С. 7-18. - Начало. Продолжение: N 16. - С. 13-24
.Лазарова Л. Б. Ссудосберегательные кассы в России / Л. Б. Лазарова // Бизнес и банки. - 15/12/2004. - N47. - С. 4-5
.Жилищные кооперативы вместо ипотеки [Электронный ресурс] // Занимаем. ru: [сайт]. URL: http://www.zanimaem.ru/articles/32/98