Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

АННОТАЦИЯ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что оно выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Прежде всего, ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.

Целью дипломной работы является анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан, и путей его совершенствования. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

·   изучить теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан;

·   исследовать опыт зарубежных стран в организации ипотечного кредитования;

·   проанализировать становление и динамику развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан на примере АО "Казкоммерцбанк";

·   изучить проблемы осуществления ипотечного кредитования банками второго уровня Республики Казахстан;

·   исследовать пути решения выявленных проблем и перспективы его развития.

Объектом исследования является анализ и оценка ипотечного кредитования, осуществляемого коммерческими банками Республики Казахстан.

Предмет исследования - система ипотечного кредитования на примере АО "Казкоммерцбанк".

Для написания дипломной работы были использованы постановления Правительства РК, действующие законы, и другие нормативно-правовые документы, работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, аналитические обзоры и статистические данные, периодические издания Казахстана.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ

1.1 Сущность и основные принципы ипотечного кредитования

1.2 Особенности ипотечного кредитования в Республике Казахстан

1.3 Зарубежный опыт осуществления ипотечного кредитования и его применение в Республике Казахстан

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ АО "КАЗКОММЕРЦБАНК"

2.1 Характеристика АО "Казкоммерцбанк" и его внешней среды

2.2 Анализ ссудного портфеля АО "Казкоммерцбанк"

2.3 Сравнительный анализ осуществления ипотечного кредитования коммерческими банками и оценка рисков

3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

3.1 Основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования

3.2 Пути решения проблем ипотечного кредитования и перспективы его развития

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Одним из важнейших направлений деятельности коммерческих банков является процесс кредитования. Хотя в переводе с латинского "кредитовать" означает "доверять", тем не менее, процесс кредитования в современных казахстанских условиях является одной из рисковых активных операций, способных при неразумном подходе привести к потере ликвидности и банкротству.

Кредитный процесс - это прием и способы реализации кредитных отношений, расположенных в определенной последовательности и принятые данным банком. Через процесс краткосрочного и долгосрочного кредитования происходит функция перераспределения денежных средств в финансовой системе страны. Спрос хозяйствующих субъектов рынка на оборотные средства удовлетворяется предложением от коммерческих банков свободных финансовых ресурсов, привлеченных в свою очередь с рынка депозитов и частных вкладов.

Процесс кредитования является сложной процедурой, состоящей из нескольких взаимодополняемых стадий, пренебрежение каждой из которых чревато серьезными ошибками и просчетами.

Используя кредитные рычаги, коммерческие банки в состоянии активно воздействовать на экономические процессы, происходящие в стране, подталкивая их развитие в направлениях, выгодных обществу.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что оно выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Прежде всего, ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.

Ипотечное кредитование - это предоставление займов на приобретение недвижимости, под залог приобретаемой недвижимости. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.

Следует отметить, что ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Целью дипломной работы является анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан, и путей его совершенствования. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

·   изучить теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан;

·   исследовать опыт зарубежных стран в организации ипотечного кредитования;

·   проанализировать становление и динамику развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан на примере АО "Казкоммерцбанк";

·   изучить проблемы осуществления ипотечного кредитования банками второго уровня Республики Казахстан;

·   исследовать пути решения выявленных проблем и перспективы его развития.

Объектом исследования является анализ и оценка ипотечного кредитования, осуществляемого коммерческими банками Республики Казахстан.

Предмет исследования - система ипотечного кредитования на примере АО "Казкоммерцбанк".

Для написания дипломной работы были использованы постановления Правительства РК, действующие законы, и другие нормативно-правовые документы, работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, аналитические обзоры и статистические данные, периодические издания Казахстана.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ

.1 Сущность и основные принципы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества [1, c. 25].

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика [1, c. 25].

Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от трех и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика [1, c. 25].

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно "новый курс" Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны [2, c. 49].

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье [3, с. 54].

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [4, c. 78].

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

рынок недвижимости "связывает" значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование <#"561992.files/image001.gif">

Рисунок 1.1. Двухуровневая система ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Связь между участниками осуществляется следующим образом. Первичный рынок. Для того, чтобы приобрести жилье, заемщик обращается с кредитные учреждения (коммерческие банки, ипотечные организации). Там он получает ипотечный кредит. Полученные денежные средства заемщик передает на рынок жилья и получает права собственности на жилье. В свою очередь кредитное учреждение получает от заемщика залог жилья - ипотека. Заемщик производит страхование заложенного имущества и жизни.

В случае наступления страхового случая страховая компания выплачивает кредитной организации страховое возмещение. Оценочные фирмы производят независимую оценку заложенного имущества.

Органы регистрации прав на недвижимость проводят проверку правового статуса и регистрации. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств кредитная организация обращается с судебные органы для взыскания на заложенное имущество.

Вторичный рынок. Кредитная организация уступает права требования по ипотечному кредиту АО "Казахстанская ипотечная компания" и получает денежные средства за ипотечный кредит. В свою очередь ипотечная компания размещает ипотечные облигации среди институциональных инвесторов и получает средства за них.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственныхорганизаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

Важным также является развитие системы строительных сбережений в Казахстане, которая представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений, в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории РК.

Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношении субъектов системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК - вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

АО "Жилстройсбербанк Казахстана" - создано в 2003 году и является единственным финансовым институтом в Казахстане, реализующим систему жилищных строительных сбережений. С 27 июля 2009 года входит в группу компаний АО "ФНБ "Самрук-Казына".

Система жилищных строительных сбережений предусматривает накопление вкладов физическими лицами на открытых в банке счетах с целью получения в дальнейшем займов для улучшения своих жилищных условий.

На сегодняшний день банк предлагает самые низкие ставки по жилищным займам, которые в зависимости от выбранной тарифной программы составляют 3,5%-5% годовых (годовая эффективная ставка вознаграждения по жилищным займам - 3,6%-5,3%).

Участники системы жилищных строительных сбережений поддерживаются государством. Так, сбережения вкладчика ежегодно поощряются премией государства, которая составляет 20% от накопленной суммы сбережений. При этом максимально поощряется сумма сбережений в размере 200 МРП. Еще одним привлекательным условием для клиентов банка являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам Банка в соответствии с налоговым законодательством - сумма вознаграждения за пользование займами Банка исключается из налогооблагаемого дохода заемщика.

Филиалы АО "Жилстройсбербанк Казахстана" работают во всех областных центрах Казахстана и городах Алматы, Астана и Семей.

По состоянию на 1 февраля 2011 года банком заключено 218 382 договора о жилищно-строительных сбережений на общую договорную сумму 374,4 млрд тенге. При этом, депозитная база на тот же период составила 40,7 млрд тенге [17].

Всего за весь период деятельности банка (с 2003 года по 2011 год) выдано 28 033 займа на общую сумму 84,7 млрд тенге. Кредитный портфель на 1 февраля 2011 года составил 68,3 млрд тенге.

Внедрение системы строительных сбережений а Казахстане позволит решить следующие задачи:

улучшить жилищные условия граждан;

создать еще одну систему мобилизации внутренних сбережений населения;

создать стимул для развития строительной промышленности и увеличения инвестиций в целом;

создать новые рабочие места.

С созданием Жилищного строительного сберегательного банка произошел запуск механизма строительных сбережений в Казахстане. Бюджетными средствами являются, средства иностранных инвесторов, представителей зарубежных жилищных сберегательных учреждений. В дальнейшем для ускоренного развития системы жилстройсбережений необходимо создание благоприятных налоговых льгот для Жилстройсбер-банка и его вкладчиков.

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

На рисунке 1.4 представлена схема развития жилищного ипотечного кредитования в Казахстане. Казахстан как относительно молодая республика переняла опыт зарубежных стран. По американской модели в Казахстане была создана "Казахстанская ипотечная компания", деятельность которой направлена на создание и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Ее целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

По немецкой модели был создан АО "Жилстройсбербанк Казахстана" с целью развития системы жилищных строительных сбережений. Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент [18].

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ АО "КАЗКОММЕРЦБАНК"

.1 Характеристика АО "Казкоммерцбанк" и его внешней среды

Банк осуществляет свою деятельность в организационно-правовой форме акционерного общества.

Полное наименование банка Акционерное Общество "Казкоммерцбанк".

Банк имеет свидетельство о регистрации №4466-1910-АО, выданное Министерством юстиции РК. И банк, и его головной офис зарегистрированы по адресу: Республика Казахстан, 480060, Алматы, пр. Гагарина, 135ж. А представительства в Интернете: www.kkb.kz <#"561992.files/image002.gif">

Рисунок 2.1. Структура активов АО "Казкоммерцбанк" на 31 декабря 2008 года

ипотечный кредитование банк коммерческий

Рисунок 2.2. Структура активов АО "Казкоммерцбанк" на 31 декабря 2009 года

Ссуды, выданные клиентам (нетто) продолжают оставаться крупнейшей статьей в структуре активов АО "Казкоммерцбанк", и по состоянию на 31 декабря 2009 года их доля составила 83,5%. против 82,0% по 31 декабря 2008 года.

Из-за сокращения объема вложений в краткосрочные депозиты в других банках и за счет перераспределения свободных средств банка в ликвидные ценные бумаги доля ссуд и средств, предоставляемых другим банкам, за 2009 год снизилась до уровня 5,7% в сравнении с показателем 9,2% на начало 2009 года. В результате перераспределения средств из статьи "Ссуды и средства, предоставленные банкам и прочим фин. институтам", доля портфеля ценных бумаг в общем объеме активов выросла до 5,2% по состоянию на конец 2009 года, в сравнении с долей 3,0% на начало года. Свободные средства были вложены в наиболее ликвидные активы - краткосрочные ноты НБ РК. Доля драгоценных металлов и денежных средств банка в национальных центральных банках существенно не изменилась и составила 3,6% по состоянию на 31 декабря 2009 года в сравнении с 3,5% на 31 декабря 2008 года.

Одной из приоритетных целей АО "Казкоммерцбанк" в 2009 году было не увеличение ссудного портфеля, а сохранение существующей надежной клиентской базы; обеспечение клиентам финансирование оборотного капитала, жизненно необходимого для любого бизнеса, продолжение финансирования строительства и нахождение гибких решений по проблемам заемщиков, защищая три этом интересы банка и его вкладчиков. В результате этого, в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, объем кредитного портфеля (брутто, включая документарные операции) в 2009 году уменьшился на 163,6 млрд. тенге (1102 млн. долларов) или 5,5%. Структура кредитного портфеля АО "Казкоммерцбанк" за 2008 и 2009 годы представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Структура кредитного портфеля АО "Казкоммерцбанк" за 2008 и 2009 годы

Объем ссудного портфеля банка (брутто) снизился в реальном выражении, без учета девальвации, с начала 2009 года на 126 млрд. тенге (на 850 млн. долл.) или на 4,5 % и составил по состоянию на 31 декабря 2009 года 2 666 млрд. тенге (17 960 млн. долл.) в сравнении с 2 434 млрд. тенге (20 151 млн. долл.) по состоянию на 31 декабря 2008 года. Снижение произошло в результате плановых и досрочных погашений ссуд клиентами. Досрочное погашение кредитов произошло в основном за счет принятых в залог еврооблигации, выпущенных компанией Кazkommerts International B.V. с целыо дальнейшего погашения части кредита, обеспеченного данным залогом. Всего было погашено займов на сумму около 1 089 млн. долларов и около 28 млн. долларов процентов по ним.

Объем документарного кредитования (брутто) в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, уменьшился на 37,4 млрд. тенге (на 252 млн. долларов) или на 22,3% и составил 130,5 млрд. тенге (879 млн. долларов) по состоянию на 31 декабря 2009 года по сравнению с 147,1 млрд. тенге (1 218 млн. долларов) пo coстоянию на 31 декабря 2008 года. Снижение объемов документарных операций произошло в основном за счет закрытия аккредитивов в иностранной валюте, в результате чего их общий объем уменьшился в реальном выражении на 37,9 млрд. тенге (на 255 млн. долларов) или на 81,9%. Объем тенговых сделок по выпуску аккредитивов занимает всего 3,2% от общего объема выданных аккредитивов.

Объем гарантий, выданных АО "Казкоммерцбанк", практически не изменился, и за 2009 год его реальный рост, бет учета эффекта девальвации, составил всего 0,4% (на 0,5 млрд. тенге или на 3 млн. долларов). Однако изменилась валютная структура портфеля выданных гарантий. Так, если в 2008 году объем гарантий был почти равномерно поделен между тенговыми и валютными сделками (52,6% в тенге, 47,4% - в валюте), то в 2009 году объем сделок в национальной валюте вырос до 63,2%, и, соответственно, доля сделок в иностранной валюте снизилась до 36,8%.

В целях противодействия влиянию кризиса и обеспечения устойчивости банка, приоритетным направлением является работа с существующей клиентской базой и обеспечение адекватного сегодняшним реалиям уровня качества активов. Продолжая совершенствование системы управления рисками, банк продолжает усиливать работу с проблемными кредитами на индивидуальной основе и развивает сотрудничество с клиентами по оздоровлению их бизнеса для обеспечения возвратности кредитов.

Банк продолжает придерживаться консервативной политики в начислении достаточного объема провизий для покрытия ожидаемых потерь по ссудам, выданным клиентам [22]. В результате данных мер банком было сформировано резервов на возможные потери по ссудам клиентам на конец 2009 года в размере 505,5 млрд. тенге (3 405 млн. долларов) в сравнении с 289,3 млрд. тенге (2 395 млн. долларов) на начало года. Рост за 2009 в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, составил 180,9 млрд. тенге (1 218 млн. долларов) или 55,7%. Процент резервирования за 2009 год вырос за счет доначисления резервов и составил 19,0% по сравнению с 11,9% за 31 декабря 2008 года. По состоянию на 31 декабря 2009 года, резерв, созданный на возможные потери по гарантиям и условным обязательствам, составил 7,2 млрд. тенге в сравнении с 6,3 млрд. тенте на начало года. Несмотря на номинальный рост резервов, в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, объем резервов снизился на 0,2 млрд. тенге или 2,4%.

Объем ссудного портфеля (нетто) по состоянию на 31 декабря 2009 года составил 2 161 млрд. тенге (14 555 млн. долларов) по сравнению с 2 145 млрд. тенге (1 756 млн. долларов) на начало года. Уменьшение в реальном выражении (без учета эффекта девальвации) составило 307,1 млрд. тенге (2 068 млн. долларов) или 12,4 %. Банк обслуживает крупные и средние казахстанские промышленные предприятия и тpaнcнациональные компании, действующие в Казахстане, работая в нескольких направлениях: тopговое финансирование, проектнoe финансирование, краткосрочное кредитование, кредитование малого и среднего бизнеса. Одновременно с этим АО "Казкоммерцбанк" предоставляет услуги частному сектору, осуществляя потребительское и ипотечное кредитование, кредитование по кредитным картам, а также кредитование частных предпринимателей в рамках программы поддержки малого бизнеса. В рамках стабилизационной программы по реализации антикризисных мер поддержки экономики банк в 2009 году продолжал принимать активное участие в освоении средств, выделенных ФНБ "Самрук Казына", Фондом стрессовых активов и ФРП "Даму" для рефинансирования корпоративных клиентов, а также ипотеки, малого и среднего бизнеса. Банк участвует в госпрограммах в интересах своих клиентов, которые получают дополнительное финансирование на более мягких условиях, как в корпоративном, так и в розничном бизнесе.

Структура ссуд, выданных клиентам, выглядит следующим образом: доля ссуд, направленных в корпоративный бизнес, составляет 86,7% за 2009 год и 83,7% за 2008 год; доля ссуд, выданных физическим лицам, составляет 13,3% и 16, 3%, соответственно по годам.

Структура ссуд, выданных клиентам, представлена в таблице 2.2.

Таблица 2.2 Структура ссуд клиентам АО "Казкоммерцбанк" за 2008 и 2009 годы

Доля ссуд, направленных в розничный бизнес (брутто) от общего объема ссуд, выданных клиентам, уменьшилась за 2009 год на 3 пункта в связи с тем, что в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, объем данных ссуд снизился на 21,7% или на 97,9 млрд. тенге (659 млн. долларов). Снижение, как доли, так и объема, объясняется тем, что банком была ужесточена политика оценки потенциального заемщика. Но хотелось бы отметить, что банк принимал активное участие в государственной программе по реструктуризации ипотечных кредитов - для помощи населению страны. Объем ссуд, предоставленных розничным клиентам (брутто), на конец 2009 года составил 353,7 млрд. тенге (2 383 млн. долларов), по сравнению с 397,3 млрд. тенге (3 289 млн. долларов) на 31 декабря 2008 года.

В структуре ссуд, выданных физическим лицам, основную долю занимают ипотечные кредиты и кредиты на потребительские цели. Их общая доля в общем объеме ссуд, направленных в розничный сектор, за 2009 год составила 88,6% (65,8% и 21,8% соответственно), в 2008 году - 85,0% (56,3% и 28,7%, соответственно). Несмотря на то, что банк придерживался жесткой политики по выдаче новых ипотечных ссуд, банк также участвовал в программе по реструктуризации, финансированию и рефинансированию ипотечной задолженности клиентов, в связи с чем их доля в розничном портфеле выросла на 3,6 пункта на фоне снижения других статей. В результате ужесточения кредитной политики и роста доли ипотечных ссуд, снизилась доля ссуд, выданных на потребительские цели.

Структура ссуд, выданных физическим лицам, АО "Казкоммерцбанк" за 2008 и 2009 годы представлена на рисунке 2.3 и 2.4.

Рисунок 2.3. Структура ссуд АО "Казкоммерцбанк", выданных физическим лицам за 2008 год

Рисунок 2.4. Структура ссуд АО "Казкоммерцбанк", выданных физическим лицам за 2009 год

За 2009 год объем ссуд, выданных клиентам корпоративного бизнеса (брутто), без учета эффекта девальвации, незначительно снизился на 1,2% (на 28,3 млрд. тенге или на 191 млн. долларов). По состоянию на 31 декабря 2009 года составил 2 313 млрд. тенге (15 577 млн. долларов), в сравнении с 2 037 млрд. тенге (16 862 млн. долларов) по состоянию на 31 декабря 2008 года. Несмотря на снижение объемов, доля ссуд клиентам корпоративного бизнеса (брутто) от общего объема ссудного портфеля (брутто) выросла до 85,7% в связи с тем, что снизилась доля ссуд, выданным клиентам розничного бизнеса до 13,3%. Увеличение доли объясняется более медленным темпом снижения корпоративною кредитования на фоне более интенсивного снижения розничного кредитования.

В целом, структура ссудного портфеля АО "Казкоммерцбанк" по отраслям экономики за 2008 и 2009 годы представлена на рисунках 2.5 и 2.6.

Рисунок 2.5. Структура ссудного портфеля АО "Казкоммерцбанк" по отраслям экономики за 2008 год

Рисунок 2.6. Структура ссудного портфеля АО "Казкоммерцбанк" по отраслям экономики за 2009 год

Наибольший удельный вес в структуре ссудного портфеля корпоративного бизнеса имеют ссуды (брутто), направленные на строительство жилой (16,8%) и коммерческой недвижимости (10,1%), на операции с недвижимостью (15,7%), в торговлю (15,0%) и на развитие гостиничного бизнеса и предприятий общественного питания (8,8%) Их совокупная доля в ссудном портфеле корпоративного бизнеса составляет 66,4%.

Объем ссуд корпоративного сектора, направленных на цели строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости, в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, уменьшился на 51,3 млрд. тенге (541 млн. долларов) или на 7,6% и составил по состоянию на 31 декабря 2009 года 620,9 млрд. тенге (4 183 млн. долларов, в сравнении с 579,2 млрд. тенге (4795 млн. долларов) на начало года.

АО "Казкоммерцбанк", являясь участником и партнером правительства, в реализации государственных программ, продолжает финансирование строительства жилой недвижимости.

Поддержка государством строительства объектов жилой недвижимости, а также завершение строительства некоторых строительных объектов привели к росту в реальном выражении, без эффекта девальвации объема ссуд, выданных на операции с недвижимостью на 72,7% или на 153,2 млрд. тенге (1 032 млн. долларов).

Объем ссуд выданных в торговую отрасль, снизился в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, на 16,7% или на 69,5 млрд. тенге (468 млн. долларов). В конце 2008 года их сумма равнялась 370,6 млрд. тенге (3 068 млн. долларов), а в конце 2009 года снизилась до 347,3 млрд. тенге (2 339 млн. долларов).

Несмотря на высокую оборачиваемость оборотных средств предприятий торговли и большую рентабельность по сравнению с другими отраслями экономики, торговля остается подверженной большому риску.

В будущем АО "Казкоммерцбанк" считает целесообразным избежать концентрации риска в ту или иную отрасль, диверсифицируя средства в различные отрасли экономики.

АО "Казкоммерцбанк" в 2009 году увеличил кредитный риск на отрасли:

гостиничного бизнеса и общественного питания - рост на 15,6% или на 27,4 млрд. тенге (184 млн. долларов),

производства прочих неметалаллических минеральных продуктов рост на 13,2% или на 14,7 млрд. тенге (99 млн. долларов),

добывающей промышленности и металлургии - рост на 17 1% или на 2,5 млрд. тенге (17 млн. долларов),

производства строительных материалов - рост на 8,3% или на 1,8 млрд. тенге (12 млн. долларов),

медицинской промышленности - рост на 3,3% или на 0,5 млрд. тенге (3 млн. долларов).

Рост указан в реальном выражении, без учета эффекта девальвации.

Снижение общего объема ссудного портфеля произошло также из-за уменьшения в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, уровня ссуд в следующих отраслях экономики:

финансовая и сопутствующая индустрия - на 20,4% или на 33,3 млрд. тенге (224 млн. долларов),

топливно-энергетическая промышленность - на 34,0% или на 31,3 млрд. тенге (211 млн. долларов),

сельское хозяйство - на 52,3% или на 28,2 млрд. тенге (190 млн. долларов),

машиностроение и металлообработка - на 30,2% или на 15,9 млрд. тенге (107 млн. долларов).

Объем ссуд, предоставленных в долларах США в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, снизился на 9,9%, тогда как объем ссуд, выданных в национальной валюте, увеличился на 11,5%.

Структура ссудного портфеля по валютам АО "Казкоммерцбанк" за 2007-2009 годы представлена на рисунке 2.7.

Рисунок 2.7. Структура ссудного портфеля по валютам АО "Казкоммерцбанк" за 2007-2009 годы

Объем ссуд, предоставленных в долларах США в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, снизился на 9,9%, тогда как объем ссуд, выданных в национальной валюте, увеличился на 11,5%.

В 2009 году имело место рефинансирование ипотечных ссуд и средств АО "Фонд национального благосостояния Самрук-Казына", в результате которого ссуды, выданные в иностранной валюте, конвертировались в тенге, что и послужило основной причиной для poста объема тенговых ссуд банка в 2009 году.

Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов. По состоянию на 31 декабря 2009 года доля ссуд (нетто, не включая начисленные проценты) со сроком погашения свыше 1 года осталась на уровне прошлого года и равна 68,3 % по сравнению с 68,3% на конец 2008 года. Этот показатель отражает потребность клиентов в более долгосрочных кредитах, которые банк выдает как за счет собственных средств, так и в рамках кредитных линий от ЕБРР, международных финансовых организаций, Правительства Республики Казахстан.

Доли краткосрочных кредитов (менеe месяца и от месяца до года) на конец 2009 года составили 1.0% и 30,3%, соответственно, в сравнении с 3,4% и 28,3% на конец 2008 года.

Кредиты клиентам выдаются под залог недвижимости, гарантий, товарных запасов, оборудовании, государственных ценных бумаг, акций и депозитов Залог оценивается очень консервативно, в случае необходимости приглашаются независимые эксперты. По состоянию на 31 декабря 2009 доля необеспеченных ссуд (брутто) снизилась и составила 3,1% в сравнении с 4,5% на конец 2008 года. В структуре необеспеченных ссуд преобладают краткосрочные кредиты, выданные надежным клиентам.

.3 Сравнительный анализ осуществления ипотечного кредитования коммерческими банками и оценка рисков

Строительство объектов жилой недвижимости, а также завершение строительства некоторых строительных объектов на 1 апреля 2010 года занимает второй по размеру удельный вес в ссудном портфеле банков второго уровня - 26,2%, или 1914,7 млрд. тенге в денежном выражении. К сравнению, аналогичный удельный вес занимает торговля (26,5%), следующей отраслью является непроизводственная сфера (услуги) - 24,0%.

Займы банков второго уровня Республики Казахстан по видам деятельности на 1 апреля 2010 года представлены на рисунке 2.8.

Рисунок 2.8. Займы банков второго уровня Республики Казахстан по видам деятельности на 1 апреля 2010 года

С начала 2009 года происходит ухудшение качества ссудного портфеля банков второго уровня Казахстана. По состоянию на 1 апреля 2010 года доля неработающих кредитов (займы, классифицированные как сомнительные пятой категории и безнадежные, а также провизии, созданные по однородным кредитам) составила 35,9% от общего портфеля, в то время как в начале 2009 года она составляла только 8,12%.

Хотя доля неработающих кредитов увеличилась, в абсолютном значении размер неработающих кредитов снизился по сравнению с показателем на начало 2009 года. БТА Банк, Альянс Банк, ТЕМIРБАНК, Банк Позитив Казахстан, Метрокомбанк, КАЗКОММЕРЦБАНК, Мастербанк, КЗИ Банк - банки - в порядке "лидерства" по доле неработающих кредитов. По состоянию на 1 апреля 2010 года около 20% и более ссудного портфеля этих банков являются нерабочими.

Доля неработающих кредитов в портфеле банков второго уровня Казахстана представлена на рисунке 2.9.

Рисунок 2.9. Доля неработающих кредитов в портфеле банков второго уровня Казахстана

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, а также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%.

Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года с 200,7 млрд. тенге до 143,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%.

Сумма сомнительных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года существенно не изменилась, но их доля заметно возросла с 62,2% до 69,6%.

Качество ипотечных жилищных займов Казахстана в первом квартале 2010 года представлено на рисунке 2.10.

Рисунок 2.10. Качество ипотечных жилищных займов Казахстана в первом квартале 2010 года

Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья по сравнению с показателями за четвертый квартал 2009 года на 1 апреля 2010 года уменьшились на 11% и составили 843,5 млрд. тенге. Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья в Казахстане представлены на рисунке 2.11.

Рисунок 2.11. Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья в Казахстане

Анализ программ ипотечного кредитования банков второго уровня показал, что ипотека остается непривлекательной и труднодоступной для населения. Так, ставки по ипотечному кредитованию в среднем колеблются от 15% до 18%. Кроме того, банки второго уровня требуют обязательный первоначальный взнос, в среднем от 30% от суммы кредита. В первом квартале 2010 года некоторые коммерческие банки снизили ставки по ипотечному кредитованию, а также увеличили сроки ипотечного кредитования. Следует отметить, что большинство банков прекратили выдачу ипотечных кредитов в евро. Условия ипотечного кредитования банками второго уровня Республики Казахстан на 1 апреля 2010 года представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 Условия ипотечного кредитования банками второго уровня Республики Казахстан на 1 апреля 2010 года

По состоянию на 1 апреля 2010 года сумма совокупных активов ипотечных организаций составила 78,2 млрд. тенге, которые уменьшились с начала 2010 года на 2,1 млрд. тенге, или на 2,6%. По состоянию на 1 апреля 2010 года совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 63,7 млрд. тенге, что ниже показателя на 1 января 2010 года на 6,4% (4,4 млрд. тенге).

Однако ухудшение качества кредитов ипотечных организаций замедлилось - по сравнению с четвертым кварталом 2009 года доля безнадежных кредитов на 1 апреля 2010 года сократилась с 12,9% до 9,4%, в то время как доля сомнительных кредитов увеличилась с 16,4% до 18,4%.

Кредитный риск АО "Казкоммерцбанк" сконцентрирован в портфеле ссуд, аккредитивов и гарантий клиентам. В 2009 году банк, придерживаясь антикризисной политики, активно наращивал резервы на возможные потери по ссудам клиентам. Рост в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, составил 180,9 млрд. тенге (1 218 млн. долларов) или 55,7%. Объем провизии достиг уровня 505,5 млрд. тенте (3 405 млн. долларов), с эффективной ставкой резервирования 19,0% по состоянию на 31 декабря 2009 года против 11,9% по состоянию на 31 декабря 2008 года. Увеличение резервов было необходимым шагом противодействия кредитному риску - просроченные кредиты, составлявшие в 2008 году 115,7 млрд. тенге (958 млн. долларов; 4,8% от ссудного портфеля), увеличились в 2009 году до 441,3 млрд. тенге (2 972 млн. долларов; доля 16,5%).

Тенденция ухудшения качества активов, сопровождаемая кризисом с 2007 года, сохранилась и в 2009 году. Ухудшение макроэкономических условий в начале 2009 года негативно повлияло на качество активов, и это также отражает общую ситуацию в экономике, когда большое количество банковских клиентов - крупных и малых предприятий и компаний испытывают проблемы. Банк постоянно ведет работу в направлении улучшения качества ссудного портфеля. Кредиты, предоставленные банком, подразделяются по качеству в зависимости от соблюдения заемщиком сроков платежей по кредиту, положения заемщика, взаимоотношений банка с заемщиком, кредитной истории обеспечения кредита и степени его надежности и ликвидности, на следующие группы:

1)  надежные;

2)      потенциально надежные;

)        недостаточно надежные;

)        сомнительные;

)        убыточные.

Уровень резервирования АО "Казкоммерцбанк" за 2007-2009 годы представлен на рисунке 2.12.

Рисунок 2.12. Уровень резервирования АО "Казкоммерцбанк" за 2007-2009 годы

Объем "надежных" и "потенциально надежных" кредитов составил 954,9 млрд. тенге (6 432 млн. долларов) на 31 декабря 2009 года по сравнению с 1 571 млрд. тенге (13 003 млн. долларов) на конец 2008 года. Их доля в рассматриваемом периоде составила 35,5%. Для сравнения, годом ранее их доля составляла 64,5%. Доля проблемных кредитов в ссудном портфеле растет с 2007 года, и это, в первую очередь, связано с ухудшением финансового состояния заемщиков, сопряженного с кризисными явлениями, имеющими место в стране уже более двух лет.

Следует отметить, что хотя объем "надежных" и "потенциально надежных" кредитов в структуре ссудного портфеля сократился, их перераспределение произошло в основном в группу "недостаточно надежных", где риск для банка еще не критичен. Доля "сомнительных" и "убыточных" кредитов растет. Их доля на конец 2009 года составила 27,0%.

Таким образом, АО "Казкоммерцбанк" в настоящее время является крупнейшим частным финансовым институтом Казахстана по размеру активов, ссудного портфеля, чистой прибыли и капитала. Активы банка уменьшились на 426,2 млрд. тенге (2 871 млн. долларов) или на 14,1% по отношению к 2008 году. Снижение произошло в основном по статьям "Ссуды и средства, предоставленные клиентам" и "Ссуды и средства, предоставленные банкам". В структуре активов банка значительных изменений в 2009 году не произошло.

Одной из приоритетных целей АО "Казкоммерцбанк" в 2009 году было не увеличение ссудного портфеля, а сохранение существующей надежной клиентской базы; обеспечение клиентам финансирование оборотного капитала, жизненно необходимого для любого бизнеса, продолжение финансирования строительства и нахождение гибких решений по проблемам заемщиков, защищая три этом интересы банка и его вкладчиков. В результате этого, в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, объем кредитного портфеля (брутто, включая документарные операции) в 2009 году уменьшился на 163,6 млрд. тенге (1102 млн. долларов) или 5,5%.

Продолжая совершенствование системы управления рисками, банк продолжает усиливать работу с проблемными кредитами на индивидуальной основе и развивает сотрудничество с клиентами по оздоровлению их бизнеса для обеспечения возвратности кредитов.

Банк продолжает придерживаться консервативной политики в начислении достаточного объема провизий для покрытия ожидаемых потерь по ссудам, выданным клиентам. В результате данных мер банком было сформировано резервов на возможные потери по ссудам клиентам на конец 2009 года в размере 505,5 млрд. тенге (3 405 млн. долларов) в сравнении с 289,3 млрд. тенге (2 395 млн. долларов) на начало года.

Банк обслуживает крупные и средние казахстанские промышленные предприятия и тpaнcнациональные компании, действующие в Казахстане, работая в нескольких направлениях: тopговое финансирование, проектнoe финансирование, краткосрочное кредитование, кредитование малого и среднего бизнеса.

Одновременно с этим АО "Казкоммерцбанк" предоставляет услуги частному сектору, осуществляя потребительское и ипотечное кредитование, кредитование по кредитным картам, а также кредитование частных предпринимателей в рамках программы поддержки малого бизнеса.

В рамках стабилизационной программы по реализации антикризисных мер поддержки экономики банк в 2009 году продолжал принимать активное участие в освоении средств, выделенных ФНБ "Самрук Казына", Фондом стрессовых активов и ФРП "Даму" для рефинансирования корпоративных клиентов, а также ипотеки, малого и среднего бизнеса. Банк участвует в госпрограммах в интересах своих клиентов, которые получают дополнительное финансирование на более мягких условиях, как в корпоративном, так и в розничном бизнесе.

Структура ссуд, выданных клиентам, выглядит следующим образом: доля ссуд, направленных в корпоративный бизнес, составляет 86,7% за 2009 год и 83,7% за 2008 год; доля ссуд, выданных физическим лицам, составляет 13,3% и 16, 3%, соответственно по годам.

В структуре ссуд, выданных физическим лицам, основную долю занимают ипотечные кредиты и кредиты на потребительские цели. Их общая доля в общем объеме ссуд, направленных в розничный сектор, за 2009 год составила 88,6% (65,8% и 21,8% соответственно), в 2008 году - 85,0% (56,3% и 28,7%, соответственно). Несмотря на то, что банк придерживался жесткой политики по выдаче новых ипотечных ссуд, банк также участвовал в программе по реструктуризации, финансированию и рефинансированию ипотечной задолженности клиентов, в связи с чем их доля в розничном портфеле выросла на 3,6 пункта на фоне снижения других статей. В результате ужесточения кредитной политики и роста доли ипотечных ссуд, снизилась доля ссуд, выданных на потребительские цели.

Поддержка государством строительства объектов жилой недвижимости, а также завершение строительства некоторых строительных объектов привели к росту в реальном выражении, без эффекта девальвации объема ссуд, выданных на операции с недвижимостью на 72,7% или на 153,2 млрд. тенге (1 032 млн. долларов).

Несмотря на высокую оборачиваемость оборотных средств предприятий торговли и большую рентабельность по сравнению с другими отраслями экономики, торговля остается подверженной большому риску.

В будущем АО "Казкоммерцбанк" считает целесообразным избежать концентрации риска в ту или иную отрасль, диверсифицируя средства в различные отрасли экономики.

Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов.

Объем ссуд, предоставленных в долларах США в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, снизился на 9,9%, тогда как объем ссуд, выданных в национальной валюте, увеличился на 11,5%.

В 2009 году имело место рефинансирование ипотечных ссуд и средств АО "Фонд национального благосостояния Самрук-Казына", в результате которого ссуды, выданные в иностранной валюте, конвертировались в тенге, что и послужило основной причиной для poста объема тенговых ссуд банка в 2009 году. Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов.

С начала 2009 года происходит ухудшение качества ссудного портфеля банков второго уровня Казахстана. По состоянию на 1 апреля 2010 года доля неработающих кредитов составила 35,9% от общего портфеля, в то время как в начале 2009 года она составляла только 8,12%. Однако в абсолютном значении размер неработающих кредитов снизился по сравнению с показателем на начало 2009 года.

БТА Банк, Альянс Банк, ТЕМIРБАНК, Банк Позитив Казахстан, Метрокомбанк, КАЗКОММЕРЦБАНК, Мастербанк, КЗИ Банк - банки - в порядке "лидерства" по доле неработающих кредитов. По состоянию на 1 апреля 2010 года около 20% и более ссудного портфеля этих банков являются нерабочими.

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, а также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%.

Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года с 200,7 млрд. тенге до 143,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%.

Сумма сомнительных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года существенно не изменилась, но их доля заметно возросла с 62,2% до 69,6%.

Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья по сравнению с показателями за четвертый квартал 2009 года на 1 апреля 2010 года уменьшились на 11% и составили 843,5 млрд. тенге.

Анализ программ ипотечного кредитования банков второго уровня показал, что ипотека остается непривлекательной и труднодоступной для населения. Так, ставки по ипотечному кредитованию в среднем колеблются от 15% до 18%. Кроме того, банки второго уровня требуют обязательный первоначальный взнос, в среднем от 30% от суммы кредита.

В первом квартале 2010 года некоторые коммерческие банки снизили ставки по ипотечному кредитованию, а также увеличили сроки ипотечного кредитования. Следует отметить, что большинство банков прекратили выдачу ипотечных кредитов в евро.

Кредитный риск АО "Казкоммерцбанк" сконцентрирован в портфеле ссуд, аккредитивов и гарантий клиентам. В 2009 году банк, придерживаясь антикризисной политики, активно наращивал резервы на возможные потери по ссудам клиентам. Объем провизии достиг уровня 505,5 млрд. тенте (3 405 млн. долларов), с эффективной ставкой резервирования 19,0% по состоянию на 31 декабря 2009 года против 11,9% по состоянию на 31 декабря 2008 года.

Увеличение резервов было необходимым шагом противодействия кредитному риску - просроченные кредиты, составлявшие в 2008 году 115,7 млрд. тенге (958 млн. долларов; 4,8% от ссудного портфеля), увеличились в 2009 году до 441,3 млрд. тенге (2 972 млн. долларов; доля 16,5%).

Ухудшение макроэкономических условий в начале 2009 года негативно повлияло на качество активов, и это также отражает общую ситуацию в экономике, когда большое количество банковских клиентов - крупных и малых предприятий и компаний испытывают проблемы.

Банк постоянно ведет работу в направлении улучшения качества ссудного портфеля. Кредиты, предоставленные банком, подразделяются по качеству в зависимости от соблюдения заемщиком сроков платежей по кредиту, положения заемщика, взаимоотношений банка с заемщиком, кредитной истории обеспечения кредита и степени его надежности и ликвидности.

3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

.1 Основные проблемы ипотечного кредитования

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым эффективным механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается ипотека.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты "О залоге", "Об инвестиционной деятельности", введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и другие. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5 процентов от имеющегося жилищного фонда. Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжала сокращаться. В такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования. В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость был более или менее сформирован, являлись две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. Следует отметить, что значительная часть населения не имела никаких существенных накоплений и вынуждена была тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и другое. Так снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, то есть в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана [23].

Для того чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и тому подобное. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

Основными причины, выявленные в результате опроса, заставляющими отказаться от взятия кредита, представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти - в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Несмотря на то, что законодательная база была в основном сформирована, в ходе проявились и нерешенные проблемы:

несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит;

включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими АО "Казахстанской Ипотечной Компании" правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой АО "Казахстанской Ипотечной Компанией" политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

Основная проблема в ипотечном кредитовании это то, что порядка 40 процентов кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48 процентов кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало [24].

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Например, в США помогали заемщикам, которые допустили просрочки, показав свою неплатежеспособность, но в последнее время акцент сделан на условно платежеспособные семьи, у которых расходы на ипотеку не превышают 31-38 процентов дохода, остальные плательщики получают небольшой бонус. В Казахстане же помогать, намерены исключительно добросовестным плательщикам. С точки зрения рыночного регулирования это может только углубить проблемы.

Также при выполнение Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья;

продолжающийся рост цен на коммерческое жилье;

опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Анализ реализации Госпрограммы также показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в процентах/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы [25].

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

Негативна и динамика изменения структуры выдаваемых кредитов: с докризисного июля 2007 года доля кредитов гражданам на строительство и приобретения жилья сократилась в 7,4 раза, и сейчас на это идет лишь 3,7%. Еще 12,9% выдается на потребительские цели. Для хозсубъектов доля кредитов на новое строительство и реконструкцию лишь 1,5%, на приобретение основных фондов - 3,2%, зато на приобретение оборотных средств приходится 66,6% от всех выдаваемых в стране кредитов. Это весьма отрицательно, так как в здоровой экономике кредиты должны идти на создание новых мощностей и стоимости, а вовсе не на поддержку потребления и, тем более, текущей деятельности предприятий.

Резко стала отрицательной и динамика по неплательщикам: если в 2008 году доля неработающих кредитов была около 6%, то к августу 2010 года она выросла уже до 34,25%. При этом просрочка по кредитам, например, на пополнение оборотных средств составляет 20% от их массы - предприниматели теряют способность поддерживать уже и текущую деятельность. Свой вклад вносит и ипотека: если до кризиса просрочек практически не было, то последние два года их кривая растет по крутой траектории - 7,8% от всех выданных кредитов, или 64 млрд. тенге. В целом осталось не так много до ситуации, когда критическая масса долгов вовсе заблокирует банковскую деятельность [26].

Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления. Так, если в 2007 году объем инвестиций составил 490 миллиардов (далее - млрд.) тенге, то в 2010 году - 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Это связано со следующими факторами:

1.     Сокращение долевого строительства жилья, в связи с ужесточением законодательства.

Так, в Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О долевом участии в жилищном строительстве" внесен ряд изменений, ужесточающих требования к застройщику, проектной компании, и устанавливающих ответственность и общий регламент их деятельности. Указанные изменения имеют четко выраженный акцент на снижение рисков потенциальных дольщиков и усиливают ответственность застройщиков.

Установленные ограничения (ограниченность сроков действия лицензий на деятельность по организации строительства за счет привлечения денег дольщиков, необходимость лицензирования на каждый объект строительства требование к размеру собственного капитала, наличие документации, подтверждающей финансовое покрытие строительства, раскрытие информации) позволили отсеять из рынка долевого строительства так называемые "компании-однодневки". При этом, привлечение дольщиков (и соответственно соинвесторов, финансирующих строительство) обрело более долговременный характер, так как это возможно по закону только после завершения нулевого цикла и других ограничений. Вместе с тем, это увеличило степень защиты прав дольщиков [27].

Кроме того, следует отметить, что ужесточение требований, установленных Правилами классификации активов, условных обязательств и создания провизий (резервов) против них, утвержденными постановлением Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 декабря 2006 года № 296, к формированию провизии банками второго уровня (далее - БВУ) также явилось одной из причин, повлиявших на сокращение практики финансирования долевого строительства за счет кредитования дольщиков.

В силу вышеуказанных причин увеличились риски банки второго уровня при кредитовании жилищного строительства за счет сокращения соинвесторов (дольщиков) как в части финансирования проектов строительства, так и в части возврата средств за счет сокращения продаж.

Кроме того, БВУ, не обладая длинными ресурсами, не имеют возможности осуществлять соответствующее по срокам кредитование строительства. Данные обстоятельства, вкупе с трудностями по привлечению дольщиков, приводят к появлению кассовых разрывов в финансировании строительства, что в свою очередь проявляется в негативном влиянии на общий процесс строительства жилого объекта.

В связи с чем, представляется необходимым применение определенных механизмов на различных этапах данных бизнес процессов (привлечение финансирования, продажи), обеспечивающих и стимулирующих рост привлечения иных, кроме дольщиков, соинвесторов строительства посредством формирования пула покупателей и фондирования БВУ;

. Снижение платежеспособного спроса в связи с кризисными явлениями.

. Снижение активности БВУ в связи с ухудшением качества активов в виде залогового обеспечения из-за значительного обесценения стоимости недвижимости и усилением требований Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций.

. Завершением Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.

Если не будут своевременно предприняты необходимые меры, то следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства - до 3,2 млн. квадратных метров в 2012 году, тогда как в предыдущие годы вводилось более 6 млн. квадратных метров жилья, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье, спекуляций и надувание очередного "пузыря" [28].

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль [29].

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным расчетам при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 7-8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4-5 раз дороже, чем в Европе.

Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2% годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4-6 % [3-. c. 137].

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2010 года 11 банками Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных кредитов. На 1 июля 2010 года реструктуризированные кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБРК деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

Таким образом, можно выделить следующие основные проблемы развития и становления ипотечного кредитования в Казахстане представленные на рисунке 3.1.

Рисунок 3.1. Основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования в Казахстане

По данным Национального Банка РК (НБ РК), стоимость ипотечных займов в январе-ноябре 2010 года в среднем по рынку составила 10,8%. В 2009 году ставки по таким займам были на уровне 11%. В целом по рынку средневзвешенная процентная ставка по ипотеке держится на уровне 14%, но в 2011 году в целом, скорее всего, будет прослеживаться тенденция к снижению ставок по ипотеке до 12,5%.

Также по данным НБ РК, просрочка по ипотечным кредитам на конец ноября 2010 года превысила 68 млрд. тенге. Это максимальное значение просроченной задолженности по ипотеке за последние три года. За год объем просрочки по ипотеке вырос на 27,7%. Если на конец ноября 2009 года доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечных кредитов составляла 7,7%, то на конец ноября 2010 года она выросла до 10%.

За 11 месяцев 2010 года банки выдали ипотечных кредитов почти в шесть раз меньше, чем за 2007 год. Если сопоставлять данные за последние четыре года, то объем выданных ипотечных кредитов в 2009 году достиг своего минимума - 67 млрд. тенге. В январе-ноябре 2010 году объем жилищных кредитов составил 72 млрд. тенге.

На сегодняшний день в Казахстане насчитывается более 800 тысяч "ипотечников". Если у каждого из них в семье хотя бы по четыре человека, то получается, что значительная часть населения переживает трудности, связанные не с влиянием глобального кризиса на экономику Казахстана - с этим влиянием государство уже справляется, - а именно с той системой ипотечного кредитования, которая сложилась в нашей стране. Сам по себе ипотечный кредит для большинства казахстанцев - достаточно нелегкое бремя, которое им предстоит нести еще много лет. Все это время они будут во многом отказывать себе и своим семьям, чтобы расплатиться с банком. Это, в конечном счете, отразится и на уровне жизни этих семей, и на демографической ситуации в стране, потому что средства, необходимые для воспитания детей, будут уходить на погашение кредитов.

.2 Пути решения проблем ипотечного кредитования и перспективы его развития

В последнее время активно обсуждаются возможные пути решения проблемы жилищного строительства. По-прежнему остаётся живучей идея строительства государственного безвозмездного жилья. Однако, как было отмечено Президентов РК, Н.А.Назарбаевым, "бесплатного жилья за исключением отдельных групп населения не будет".

Жильё является частной собственностью, а значит - сферой ответственности самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде страны составляет почти 97%. И она не будет снижаться. Вместе с тем жилищная проблема является сегодня одной из ключевых [31].

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и так далее. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности [32, c. 46].

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства [33].

Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Правительство Казахстана по поручению Президента разработало программу поддержки системы ипотечного кредитования в республике. Программа войдет в состав общей антикризисной программы правительства.

Данная программа - Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан разработана на 2008-2010 годы [34].

Основанием для разработки программы послужил План мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года, №319.

Основной целью данной Программы является комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения.

Основные задачи Программы:

создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;

стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

- развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;

совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов.

Начиная с 2008 года, произошло значительное уменьшение частных инвестиции в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87% жилья, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) до 60%.

Поэтому, в 2012 году следует ожидать снижения объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Задача Правительства Республики Казахстан состоит в том, чтобы дать импульс для расширения применения новых механизмов финансирования строительства жилья, путем их стимулирования. Необходимо отметить, что государством накоплен значительный опыт оказания поддержки рынка жилья через акиматы и государственные институты развития, такие как акционерное общество "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК), акционерное общество "Фонд Национального Благосостояния "Самрук-Казына" (далее - ФНБ "Самрук-Казына"), Жилстройсбербанк Казахстана в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства и антикризисных мер [35].

В соответствии с Планом совместных действий Правительства РК, Национального Банка и Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы, утвержденным постановлением Правительства РК от 25 ноября 2008 года № 1085 (далее - План совместных действий), в целях увеличения обеспеченности жильем граждан предусмотрено строительство арендного жилья.

Для этого создано Акционерное общество "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" (далее - Фонд недвижимости) со стопроцентным участием ФНБ "Самрук-Казына" в его уставном капитале.

В соответствии с уставными целями Фонд недвижимости приобретает жилые и нежилые помещения в завершенных строительством или в строящихся объектах жилищного строительства. После завершения строительства объекта и передачи Фонду недвижимости права собственности на выкупленную долю, в соответствии с Правилами реализации жилых и коммерческих (нежилых) помещений АО "Фонд недвижимости "Самрук-Қазына", утвержденными Советом директоров АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" 10 декабря 2009 года и одобренными Правлением АО "ФНБ "Самрук-Қазына" 18 января 2010 года (далее - Правила) предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с последующим выкупом и прямую продажу.

В то же время следует отметить, что накоплен положительный опыт и имеется определенный потенциал для роста нового рынка жилья, который можно задействовать для его дальнейшего системного развития.

Так, долгосрочный спрос на новое жилье способны обеспечивать системы жилищных строительных сбережений и ипотечного кредитования, в том числе через механизм рефинансирования КИК ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками.

Главной целью создания КИК является рефинансирование коммерческих банков путем выпуска ипотечных облигаций, в целях обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности финансовых институтов, задействованных в ипотечном кредитовании, а также обеспечения доступности ипотечных займов гражданам страны.

Основными направлениями деятельности КИК являются приобретение прав требования по долгосрочным ипотечным займам, выданным банками-партнерами, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

КИК осуществляет реализацию государственной политики в сфере ипотечного кредитования и выступает в качестве финансового оператора вторичного рынка ипотечного кредитования. Основную деятельность Компания начала в 2001 году и в настоящее время стала одним из крупнейших небанковских финансовых институтов страны.

С начала деятельности, по состоянию на 1 января 2011 года КИК были приобретены права требования на общую сумму 139 263 032,00 тыс.тенге по 47 337 ипотечным займам.

КИК принимал участие в реализации Государственных программ жилищного строительства на 2005 - 2007 годы, Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития Республики Казахстан, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 ноября 2007 года № 1039.

Также, в соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 16 апреля 2003 года № 364 "О создании жилищного строительного сберегательного банка" создано АО "Жилстройсбербанк Казахстана" (ЖССБК) со стопроцентным участием государства в уставном капитале.

ЖССБК является специализированным банком, реализующим систему жилищных строительных сбережений.

Основными направлениями деятельности ЖССБК является прием вкладов, открытие и ведение счетов жилстройсбережений вкладчиков и предоставление им жилищных, промежуточных и предварительных жилищных займов для улучшения жилищных условий или для приобретения недвижимого имущества.

По состоянию на 1 января 2011 года ЖССБК:

заключено 214 855 договоров о жилстройсбережениях на общую сумму 366,36 млрд. тенге;

накоплено жилстройсбережений вкладчиков на сумму 39,67 млрд. тенге;

выдано 27 617 займов в объеме 83,47 млрд. тенге.

Вместе с тем, помимо долевого строительства, наработаны и апробированы на практике новые схемы финансирования строительства жилья с формированием пула покупателей - по механизму продажи квартир с открытием сберегательных счетов в банках второго уровня в рассрочку и через ипотеку, а также по механизму выкупа жилья с участием вкладчиков ЖССБК через систему жилстройсбережений - значительно менее рисковые и позволяющие удешевить стоимость жилья для широких слоев населения.

Доступность к текущему кредитованию объектов строительства напрямую зависит от объёма и качества обеспечения кредита, что является сдерживающим фактором в строительстве объектов. Особенностью данных схем является своевременное формирование пула потенциальных покупателей посредством привлечения средств граждан на сберегательные счета в БВУ при механизме приобретения жилья в рассрочку или через ипотеку, в систему жилстройсбережений, для дальнейшего их направления на выкуп возводимого жилья. Это позволяет обеспечить покупательский спрос и снизить стоимость кредитования строительства жилья, что позволяет его удешевить.

Так, внедрение данных схем строительства жилья в городе Астане строительной компанией ТОО "ASI" началось в ноябре 2010 года. При этом планировалось строительство и реализация 2 346 квартир на сумму 30,2 млрд. тенге. По состоянию на 1 февраля 2011 года количество продаж составило 1 088 квартир с объёмом денежных обязательств покупателей 11 млрд. 900 млн. тенге. Из них по системе беспроцентной рассрочки на 10 лет (Депозитно-накопительная система) реализовано 965 квартир на сумму 10 млрд. 500 млн. тенге, что обеспечивает поступление денежных средств застройщику по 1,05 млрд. тенге в год. По системе жилстройсбережений реализовано 123 квартиры на сумму 2,2 млрд. тенге, что гарантирует застройщику поступление данной суммы не позднее 5,5 лет в результате получения доступа покупателя к жилищному займу.

При этом покупателями квартир являются:

) 56,2% - работники среднего звена управления государственных и бизнес структур;

) 29,1% - рабочие;

) 2,2% - учащиеся высших учебных заведений;

) 6,1% - индивидуальные предприниматели.

При этом возрастной уровень покупателей следующий: 1) до 29 лет - 51%; 2) 30 - 39 лет - 25%; 3) 40 - 49 лет - 15%; 4) свыше 50 лет - 9%.

Расширение применения данных схем окажет значительное влияние на усиление темпов строительства коммерческого жилья в объеме не менее 2 млн. кв. метров.

Еще одной возможностью для роста строительства жилья является наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. Если задействовать и раскрыть данный потенциал, можно дать толчок для дальнейшего развития жилищного строительства. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. Мировой опыт свидетельствует о том, что его роль должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социально-защищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

Также, необходимо отметить, что в докризисный период, в структуре вводимого жилья по всем источникам финансирования, государственное жилье занимало порядка 13%, частные застройщики - 27% и индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) - 60%. Эти пропорции целесообразно сохранить. Кроме этого, государством для поддержки долевого строительства было выделено 433,513 млрд. тенге, в том числе:

из республиканского бюджета и резерва Правительства 263,513 млрд. тенге;

из Национального фонда - 170 млрд. тенге;

Средства из республиканского бюджета и резерва Правительства в сумме 263,513 млрд. тенге распределены по регионам следующим образом:

акимату г. Астаны - 138,99 млрд. тенге;

акимату г. Алматы - 77,257 млрд. тенге;

акимату Алматинской области - 17,266 млрд. тенге;

Фонду стрессовых активов 30 млрд. тенге.

В результате принятых мер, с сентября 2007 года по январь 2011 года из 450 жилых комплексов с 62 тысячами дольщиками были решены проблемы более 54 тысяч дольщиков на 397 объектах.

В то же время, влияние мирового финансового кризиса существенно отразилось также на секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС), доля которого в общем объеме жилищного строительства в 2008 году снизилась до 47%, хотя ранее достигала 58-60%.

На развитие инженерной инфраструктуры в районах жилищной застройки в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 годы, в 2011-2012 годах акиматам предусмотрено по 10 млрд. тенге, в том числе на районы ИЖС. Вместе с тем, в предыдущие годы ежегодно выделялось по 30 млрд. тенге, из них порядка 10-15 млрд. тенге на районы ИЖС. Поэтому, недостаточность финансирования строительства инженерных сетей в районах ИЖС на сегодня может являться сдерживающим фактором.

Кроме этого, сдерживающими факторами развития ИЖС могут быть:

невозможность получения кредитных средств на строительство своего дома;

недостаток доступных строительных материалов.

ИЖС и строительство жилья за счет бюджетных средств располагают значительным антикризисным потенциалом, который при минимальных финансовых и материальных затратах может ощутимо повлиять не только на сохранение достигнутых объемов ввода нового жилищного фонда, но и смягчить влияние кризиса для тысяч казахстанцев. Анализ зарубежного опыта показывает, что в разных странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства. Усилия руководства большинства стран в аналогичной ситуации были направлены на поддержку финансовых институтов, осуществлявших финансирование строительства и покупки жилья.

Так, в США была оказана финансовая поддержка ипотечным агентствам Fannie Mae, Freddie Mac и Indy Mac, а также проведен выкуп и реструктуризация ипотечных кредитов. Общий объем вложений со стороны государства составил более 1,5 трлн. долларов США. В странах Евросоюза были рекапитализированы ипотечные банки (например, Hypo Real Estate и Fоrtis). Китай в рамках антикризисных программ уменьшил ставки на землю, ипотечные кредиты. Индия оказала помощь девелоперам в реструктуризации банковских кредитов и частичном снятии запретов на иностранные инвестиции.

В Сингапуре развитие системы ипотечного кредитования с использованием пенсионных накоплений позволило увеличить процент владения жильем более, чем в 3 раза - с 27% в 1970 году до 91% в настоящее время. Жилищное строительство в Сингапуре осуществляется специально созданной государственной организацией. Если в начале развития жилищного строительства в Сингапуре строили дешевое и малогабаритное жилье, то сейчас параметры государственного жилья значительно улучшились. В Японии также существует специальная государственная организация, предоставляющая ипотечные кредиты с субсидированием процентной ставки. Доля ипотечных кредитов, профинансированных государством Японии, составляет приблизительно 30%.

В Российской Федерации, с 2010 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало и запустило программу "Стимул", которая уже по результатам нескольких месяцев показывает положительные изменения в сфере строительства и ипотечного кредитования. Российская программа направлена на стимулирование кредитования застройщиков доступного жилья и заемщиков для приобретения нового доступного жилья. Программа "Стимул" направлена на увеличение объемов кредитования строительных проектов через целевое финансирование банков. На реализацию программы выделено 40 млрд. руб., что позволит кредитным организациям профинансировать строительство порядка двух млн. кв. м жилья эконом класса. Основная задача программы - снизить риски сторон и предоставить ряд гарантий, которые способствуют возобновлению кредитования строительной отрасли.

В рамках программы банки получают гарантию доступа к финансовым ресурсам АИЖК на фиксированных условиях: в течение периода кредитования строительного проекта (два года) банк может воспользоваться целевым займом агентства по фиксированным параметрам - 8%. В то же время банк может финансировать строительство из собственных средств или других источников. Таким образом, банк получает своеобразную "подушку безопасности", исключающую риск недофинансирования. Кроме того, АИЖК обязуется рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банком гражданам в рамках проекта, что дает банку возможность кредитовать физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся домах.

В силу того, что программа "Стимул" только набирает обороты, эксперты пока не берутся давать оценку объемам строительства, которые реально может "простимулировать" федеральная программа. Однако практически все эксперты сходятся во мнении, что АИЖК "расшевелило" рынок. Отношение банков к программе весьма позитивное, и кредитование в части строительства доступного жилья является, по мнению банкиров, одним из перспективных направлений кредитования, тем более что сегодня оно активно поддерживается государством. Как видно из мирового опыта, без государственного участия, как в строительной, так и в ипотечной системе будет сложно говорить об их восстановлении.

В Казахстане имеются реальные предпосылки для динамичного развития отрасли жилищного строительства с использованием опыта антикризисных мер и позитивного мирового опыта. Для этого необходимо продолжить бюджетное финансирование развития инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки (в том числе ИЖС), строительство кредитного и государственного арендного жилья, а также фондирование БВУ для дальнейшего финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Поэтому следует продолжить меры государственной поддержки жилищного строительства. При этом надо сохранить объемы ввода государственного жилья, шире использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

Один из рисков ипотечного кредитования - низкая платежеспособность заемщика. Зачастую люди берут кредит, действуя по принципу: главное ввязаться, а там "война план покажет". Такая тактика допустима в периоды высокого экономического роста, когда зарплаты растут адекватно росту стоимости недвижимости. Причем в краткосрочной перспективе. Но этой прямо пропорциональной зависимости не наблюдалось на нашем рынке изначально. И даже упрощенный расчет показывает высокую вероятность дефолта заемщика, переоценившего свои финансовые - настоящие и потенциальные - возможности. К примеру, жилье стоит 220 тысяч долларов. Средний суммарный заработок семьи - тысяча долларов. И если был сделан первоначальный 10-процентный взнос, то для того, чтобы погасить остаток (даже без процентов), оплачивая тысячу долларов в месяц (все, что заработано), понадобится почти 200 месяцев. Конечно, семья имеет перспективы повышения ее благосостояния. Однако этот потенциал роста доходов неадекватен рискам. Хотя бы потому, что, не видя динамики платежей, кредитной истории, банк изначально не может оценить возможности клиента. Поэтому не случайно эксперты в один голос говорят, что ипотека - замечательный рыночный продукт - рассчитана на обеспеченных людей. И это не приговор для людей, имеющих невысокие, но стабильные доходы. Поэтому важно помнить, что в стране уже сложилась многоуровневая система решения квартирного вопроса - с учетом возможностей всех слоев населения. Людям с устойчивым семейным бюджетом менее тысячи долларов (в эквиваленте) рекомендована система жилстройсбережений.

Она, изначально ориентированная на средний класс, учит правильно оценивать свои возможности и своевременно отвечать по своим обязательствам. И эта способность и дисциплинированность очень хорошо проверяются на стадии накопления. Понятно, что для накопления требуемой суммы необходимо время: при классической схеме кредитования "50 х 50" человек накапливает сумму, равную будущему займу. И здесь речь идет о периоде от трех до пятнадцати лет. Но система так построена, что позволяет корректировать соглашение о жилстройсбережениях. То есть договорную сумму можно изменить по взаимному соглашению в сторону повышения или понижения в зависимости от сложившейся ситуации. После принятия изменений в Закон "О жилстройсбережениях" система стала еще более гибкой в вопросах накопления: отменено понятие графика накопления, и человек может сам определять, как, когда и какими долями ему вносить платежи, чтобы ускорить получение кредита.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. Для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом. Итак, можно предложить следующие варианты решения проблем в сфере ипотечного кредитования, представленные на рисунке 3.2.

Рисунок 3.2. Способы решения основных проблем в сфере ипотечного кредитования

Таким образом, можно сделать следующие выводы. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

В дипломной работе развитие ипотечного кредитования было представлено на примере функционирования АО "Казкоммерцбанк".

АО "Казкоммерцбанк" в настоящее время является крупнейшим частным финансовым институтом Казахстана по размеру активов, ссудного портфеля, чистой прибыли и капитала.

Одной из приоритетных целей АО "Казкоммерцбанк" в 2009 году было не увеличение ссудного портфеля, а сохранение существующей надежной клиентской базы; обеспечение клиентам финансирование оборотного капитала, жизненно необходимого для любого бизнеса, продолжение финансирования строительства и нахождение гибких решений по проблемам заемщиков, защищая три этом интересы банка и его вкладчиков. В результате этого объем кредитного портфеля в 2009 году уменьшился на 163,6 млрд. тенге (1102 млн. долларов) или 5,5%.

Продолжая совершенствование системы управления рисками, банк продолжает усиливать работу с проблемными кредитами на индивидуальной основе и развивает сотрудничество с клиентами по оздоровлению их бизнеса для обеспечения возвратности кредитов.

Банк продолжает придерживаться консервативной политики в начислении достаточного объема провизий для покрытия ожидаемых потерь по ссудам, выданным клиентам. В результате данных мер банком было сформировано резервов на возможные потери по ссудам клиентам на конец 2009 года в размере 505,5 млрд. тенге (3 405 млн. долларов) в сравнении с 289,3 млрд. тенге (2 395 млн. долларов) на начало года.

Банк обслуживает крупные и средние казахстанские промышленные предприятия и тpaнcнациональные компании, действующие в Казахстане, работая в нескольких направлениях: тopговое финансирование, проектнoe финансирование, краткосрочное кредитование, кредитование малого и среднего бизнеса. Одновременно с этим АО "Казкоммерцбанк" предоставляет услуги частному сектору, осуществляя потребительское и ипотечное кредитование, кредитование по кредитным картам, а также кредитование частных предпринимателей в рамках программы поддержки малого бизнеса.

В рамках стабилизационной программы по реализации антикризисных мер поддержки экономики банк в 2009 году продолжал принимать активное участие в освоении средств, выделенных ФНБ "Самрук Казына", Фондом стрессовых активов и ФРП "Даму" для рефинансирования корпоративных клиентов, а также ипотеки, малого и среднего бизнеса. Банк участвует в госпрограммах в интересах своих клиентов, которые получают дополнительное финансирование на более мягких условиях, как в корпоративном, так и в розничном бизнесе.

Структура ссуд, выданных клиентам, выглядит следующим образом: доля ссуд, направленных в корпоративный бизнес, составляет 86,7% за 2009 год и 83,7% за 2008 год; доля ссуд, выданных физическим лицам, составляет 13,3% и 16, 3%, соответственно по годам. В структуре ссуд, выданных физическим лицам, основную долю занимают ипотечные кредиты и кредиты на потребительские цели. Их общая доля в общем объеме ссуд, направленных в розничный сектор, за 2009 год составила 88,6% (65,8% и 21,8% соответственно), в 2008 году - 85,0% (56,3% и 28,7%, соответственно).

Несмотря на то, что банк придерживался жесткой политики по выдаче новых ипотечных ссуд, банк также участвовал в программе по реструктуризации, финансированию и рефинансированию ипотечной задолженности клиентов, в связи с чем их доля в розничном портфеле выросла на 3,6 пункта на фоне снижения других статей.

Поддержка государством строительства объектов жилой недвижимости, а также завершение строительства некоторых строительных объектов привели к росту ссуд, выданных на операции с недвижимостью на 72,7%.

Объем ссуд, предоставленных в долларах США, снизился на 9,9%, тогда как объем ссуд, выданных в национальной валюте, увеличился на 11,5%. В 2009 году имело место рефинансирование ипотечных ссуд и средств АО "Фонд национального благосостояния Самрук-Казына", в результате которого ссуды, выданные в иностранной валюте, конвертировались в тенге, что и послужило основной причиной для poста объема тенговых ссуд банка в 2009 году. Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов.

В целом по Казахстану с начала 2009 года происходит ухудшение качества ссудного портфеля банков второго уровня Казахстана. По состоянию на 1 апреля 2010 года доля неработающих кредитов составила 35,9% от общего портфеля, в то время как в начале 2009 года она составляла только 8,12%. Однако в абсолютном значении размер неработающих кредитов снизился по сравнению с показателем на начало 2009 года.

БТА Банк, Альянс Банк, ТЕМIРБАНК, Банк Позитив Казахстан, Метрокомбанк, КАЗКОММЕРЦБАНК, Мастербанк, КЗИ Банк - банки в порядке "лидерства" по доле неработающих кредитов. По состоянию на 1 апреля 2010 года около 20% и более ссудного портфеля этих банков являются нерабочими.

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, а также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%. Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года с 200,7 млрд. тенге до 143,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%.

Основная проблема в ипотечном кредитовании - это то, что порядка 40% кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана в настоящее время находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48% кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало.

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Также при выполнении Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья;

продолжающийся рост цен на коммерческое жилье;

опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль.

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным расчетам при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 7-8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4-5 раз дороже, чем в Европе.

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2010 года 11 банками Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных кредитов. На 1 июля 2010 года реструктуризированные кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБРК деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

В целом, основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования заключены в следующем:

) высокие процентные ставки по ипотечным кредитам банков второго уровня, сложные условия кредитования (политика банков направлена на получение сверхприбыли, банк получает преимущества перед заемщиком);

) низкая инвестиционная активность в строительной отрасли;

) низкая платежеспособность, рост цен на жилье;

) общие макроэкономические проблемы: инфляция, финансовый кризис, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов;

) Неграмотность и слабая информированность населения в вопросах ипотечного кредитования, незнание финансовых аспектов населением.

С целью решения данных проблем в области ипотечного кредитования в работе предложены необходимо следующее:

) социально-ориентированная политика банков в области ипотечного кредитования;

) активная информационная работа по вопросам ипотечного кредитования среди населения;

) помощь со стороны государства и специальных фондов;

) привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно- частного партнерства, создание механизма кредитования для строительства жилья.

С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала.

Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1 Абдрахманова Г. Почему нужно управлять рисками? //Финансы Казахстана - 2008 -№2, 96 с.

2 Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья //Банки Казахстана - 2006 -№5, 120 с.

3 Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана - 2010 -№1, 56 с.

4 Антонов М.В. Залог и кредитный риск//Банковское дело - 2005 - № 5, 120 с.

5 Ахметова А. Кредитные риски: способы и методы минимизации /Труд в Казахстане - 2009 -№8, 16 с.

6 Базанов В.П. Происхождение современной ипотеки - М., 2008, 213с.

7 Беленький В. Ипотека. Проблемы и решения//Финансовый бизнес. - 2004. - № 8, 160 с.

8 Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России//Деньги и кредит. - 2009. - № 2, 180 с.

9 Воробьев Ю. Залоговое кредитование//Вопросы экономики. - 2005. - № 11, 423 с.

10  Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию. М., 1997, 136 с.

11  Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. М., 1999, 148 с.

12  Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит//Деньги и кредит. - 2009-№ 8, 78 с.

13  Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник для вузов. М., 2003, 124с.

14  Исламов К. Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья //Аль Пари - 2008 -№2, 12 с.

15  Кирилловская Е. Договор о залоге //Мир закона - 2007 -№10, 16 с.

16  Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и рост предпринимательства: Учебное пособие для вузов - СПб.: Лань, 2000, 164 с.

17  Лещенко М.И. Основы лизинга: Учеб. пособие для вузов - М.: Финансы и статистика, 2001, 135 с.

18  Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России //Деньги в кредит - 2009 -№12, 205 с.

19  Кодекс деловой этики АО "Казкоммерцбанк" (с учетом изменений и дополнений №1, утвержденных Советом Директоров /протокол №3.2 от 19.03.08 г., рег. №Н-798/1 от 01.04.08 г.).

20  Кодекс корпоративного управления АО "Казкоммерцбанк".

21  Консолидированная финансовая отчетность за год, закончившийся 31 декабря 2008 г. и на 31 декабря 2009 года

22  Правила об общих условиях проведения операций АО "Казкоммерцбанк" с учетом изменений и дополнений №1, №2

23  Сарсенов Н. Юридические вопросы ипотечного свидетельства: критическая заметка //Рынок ценных бумаг - 2003 -№4, 12 с.

24  Сиротина И.А. Получение кредита под залог. М., 2006, 164 с.

25  Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты. М., 2007, 82 с.

26  Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право - Алматы, 1997, 68 с.

27  Трачев В.Н. Кредитные риски и развитие банковской системы //Деньги и кредит - 2009 - №6, 10 с.

28   Финансово - кредитный механизм и банковские операции/ Под ред. Букато В.И. / Москва, "Финансы и статистика", 2001г, 214 с.

29  Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М., 2007г., 125с.

30  Сенчагова В.К., Архипова А.И. Финансы, денежное обращение и кредит. - М., Издательство "Проспект", 1999 г., 497 с.

31  Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 7 декабря 1994 года № 269-XII (по состоянию на 25 марта 2011 года)

32  Адибеков М.Г., Кредитные операции: классификация, порядок привлечения и учет, М., Изд-во АО "Консалтбанкир", 2005, 90 с.

33  Послание Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана от 28 января 2011 г.

34  Указ Президента Республики Казахстан "О Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы", Астана, 20 августа 2007 года, № 383

35   Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23 декабря 1995 г. N 2723

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Консолидированный отчет о финансовом положении АО "Казкоммерцбанк" по состоянию на 31 декабря 2008 и 31 декабря 2009 гг. (в тысячах долларов США)

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Консолидированный отчет о прибылях и убытках АО "Казкоммерцбанк" по состоянию на 31 декабря 2008 и 31 декабря 2009 гг. (в тысячах долларов США)

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Консолидированный отчет о совокупных доходах и расходах АО "Казкоммерцбанк" по состоянию на 31 декабря 2008 и 31 декабря 2009 гг. (в тысячах долларов США)