Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

"Государственный университет по землеустройству"

Кафедра городского кадастра

КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ И ОЦЕНКА ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В Г. ПОДОЛЬСКЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дипломный проект

Руководитель:

Консультант:

Москва 2012

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические и методические основы кадастрового учета и оценки нежилых помещений (обзор литературы)

1.1 Основы кадастрового учета нежилых помещений

1.1.1 Основания осуществления кадастрового учета

1.1.2 Сроки осуществления кадастрового учета

1.1.3 Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета

1.1.4 Состав необходимых для кадастрового учета документов

1.1.5 Приостановление осуществления кадастрового учета

1.1.6 Отказ в осуществлении кадастрового учета

1.2 Понятие, принципы, задачи оценки объектов недвижимости

1.2.1 Признаки недвижимости

1.2.2 Классификация объектов недвижимости

Глава 2. Характеристика природных и социально-экономических условий г. Подольска

2.1 Социально-экономические характеристики и перспективы развития города

2.2 Характеристика земельного фонда города

Глава 3. Кадастровый учет офисного помещения г. Подольска

3.1 Кадастровый учет офисного помещения и территориальное зонирование города

3.2 Порядок и процедура кадастрового учета офисного помещения

Глава 4. Кадастровая оценка офисного помещения г. Подольска

4.1 Анализ рынка недвижимости города Подольска

4.2 Определение стоимости офисного помещения

4.2.1 Правовые основы экономической оценки недвижимости

4.2.2 Определение стоимости офисного помещения в г. Подольске

4.2.1 Выбор сопоставимых объектов

4.2.2 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости

4.2.3 Определение потенциального валового дохода

4.2.4 Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

4.2.5 Согласование результатов оценки объекта.

4.3 Определение размеров арендной платы

Глава 5. Охрана земель

5.1 Охрана земель города

5.2 Охрана окружающей природной среды

Глава 6. Безопасность жизнедеятельности

6.1 Краткие сведения по правовым основам охраны труда, производственной санитарии и пожарной профилактики

6.2 Особенности организации и охраны труда инженеров по "городскому кадастру"

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

В настоящий момент в Российской Федерации Государственный кадастр недвижимости служит базовым источником для осуществления сделок различного гражданско-правового характера, помогает качественному ведению работ по регистрации и использованию объектов недвижимого имущества.

Постановка на кадастровый учет, оценка для целей кредитования и ипотеки, совершения сделок с землей, а так же другие виды сделок все чаще осуществляются гражданами РФ в личных жилищных целях, а так же для интересов и развития бизнеса.

Москва и Московская область, это та часть Российской Федерации, где население не только нацелено существовать и удовлетворять свои бытовые потребности, обеспечивая себя и членов своих семей жилой площадью, но так же это и объекты развивающегося современного строительства, бизнеса и экономики страны в целом. Строятся новые Бизнес-центры, жилые комплексы, секторы производства.

После Земельной реформы в 90-хх годах, появилась возможность приобретать недвижность, что послужило хорошим стимулом для накопления инвестиций в сфере услуг, обновлять государственный и муниципальные сферы строительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" владельцы земельных долей приобрели право получать документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принимать решение по их использованию. Они так же получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из товарищеского хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать.

кадастровый учет офисное помещение

В результате социально-экономических реформ в России в первой половине 90-х годов прошлого века недвижимое имущество снова стало объектом гражданско-правовых сделок, появилась необходимость в определении справедливой и объективной стоимости объектов недвижимости. Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных факторов экономического развития, так как:

является все более важной для функционирования рынка недвижимости;

выступает основанием для ипотечного кредитования, что оказывает все большее воздействие на рынок недвижимости;

является основанием для установления страховых взносов;

ложится в основу справедливой системы налогообложения недвижимости;

используется как важный инструмент управления территориальными образованиями и их бюджетами.

В современных российских условиях оценка недвижимого имущества необходима при:

операциях купли-продажи;

внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей налогообложения;

страхования объектов недвижимости;

кредитовании под залог недвижимости;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

С формированием рыночных отношений понятия "недвижимость" и "оценка различных объектов недвижимости" стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к условиям рынка недвижимости России находились в стадии становления и развития.

Земельный кодекс РФ сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений - иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми. Кроме того, Кодекс содержит несколько важных аспектов. Прежде всего он объявляет принцип единства объекта недвижимого имущества, т.е. строения и земельного участка, на котором оно стоит. Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).

Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Наряду с законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государственной собственности на землю" закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", составляет основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков

Наиболее эффективное использование недвижимости в настоящее время становится неотъемлемым принципом оценки недвижимости, который наряду с другими принципами учитывается российской практикой. Стоимость объектов недвижимости формируется под воздействием таких категорий, как полезность, т.е. способность удовлетворить определенные потребности того, кто обладает ею; дефицитность (ограниченность), т.е. относительная доступность; платежеспособный спрос; неограниченная переносимость стоимости.

Предпринимаются действия в более эффективном обеспечении квартирами молодых семей, военнослужащих и малоимущих семей.

В своем дипломном проекте я решила затронуть сферу нежилой коммерческой недвижимости. Отследить порядок постановки на кадастровый учет и оценить стоимость офисного помещения в городе Подольск. Во время работы над проектом я изучила социально-экономические характеристики города, особенности его экологии, территориальной планировки, а так же рынок недвижимости.

Таблица 1. Земельный участок, расположенный по адресу ул.40 лет Октября г. Подольск Московской области

Таблица 2. Результатов расчета арендной платы за пользование офисом

Глава 1. Теоретические и методические основы кадастрового учета и оценки нежилых помещений (обзор литературы)

1.1 Основы кадастрового учета нежилых помещений

Первой задачей при формировании системы управления земельными ресурсами является создание норм, организационных структур и процедур, позволяющих выявлять, накапливать, обновлять информацию об объектах земельных отношений. Практическое решение этой проблемы предполагает создание подсистемы формирования и учета объектов и субъектов земельных отношений, что осуществляется в настоящее время путем формирования государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах.

Составная часть земельного кадастра - государственный кадастровый учет - это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, осуществляемая путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями от 22, 23 июля, 30 декабря 2008 г., 8 мая, 17 июля, 21, 27 декабря 2009 г.) (далее - Закон) об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, ограницах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

В настоящее время государственный кадастр недвижимости является единым государственным, многоцелевым, многоуровневым банком данных о земельных ресурсах и содержит необходимые сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках.

Сбор и систематизация этих сведений осуществляется по единой методике и определенной системе, которые обеспечивают характеристику земельного фонда по следующим основным направлениям:

Распределение земель по категориям и формам собственности.

Распределение земель по категориям угодьям.

Распределение земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности.

Наличие земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.

Распределение общих площадей земель населенных пунктов по формам собственности.

Использование земель лесного фонда.

Состояние мелиорированных земель.

В соответствии с этим государственный кадастр недвижимости обеспечивает:

в области правовых отношений: государственную регистрацию прав на землю и сделок с ней и защиту прав землепользователей;

в сфере экономики: поступление земельных платежей в муниципальный бюджет, проведение кадастровой оценки земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;

в области управления земельными ресурсами: учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль состояния и использования земли;

в сфере общеинформационных услуг: предоставление Правительству, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ.

В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра подготовлены и разработаны нормативные и методические документы, направленные на развитие системы земельного кадастра России.

1.1.1 Основания осуществления кадастрового учета

Согласно Закону, кадастровый учет недвижимости осуществляется в связи с образованием/созданием объекта недвижимости (это постановка на кадастровый учет объекта недвижимости) или прекращением его существования (в таком случае необходимо снять участок с кадастрового учета), а также с изменением характеристик объекта недвижимости.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании соответствующих документов, которые поступают в порядке информационного взаимодействия в орган кадастрового учета. В законе четко прописаны основания для кадастрового учета по постановке и созданию такого объекта

Постановка земельных участков на кадастровый учет осуществляется на основании представляемых заявления о кадастровом учете, а также необходимых для осуществления учета документов в орган кадастрового учета.

Заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям установленным законодательством;

Законом не допускается преобразование объекта недвижимости;

Объект недвижимости, образуется из объекта, сведения о котором носят временный характер;

С заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

Истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении; Межевой план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах, (измененный земельный участок, не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

Одна из границ земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;

такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.

При уточнении границ нарушен установленный порядок согласования местоположения границ земельных участков, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе и выдает его заявителю или его представителю лично под расписку либо по почте.

1.1.2 Сроки осуществления кадастрового учета

Согласно закону, статье 17:

. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

. Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).

1.1.3 Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета

Статьей 21 Федерального закона №211 установлен порядок представления документов:

. Заявление о кадастровом учете (далее также - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем). Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или электронной цифровой подписью его представителя. Подлинность электронной цифровой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

. Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Порядок подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

. Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные настоящим Федеральным законом.

1.1.4 Состав необходимых для кадастрового учета документов

Согласно статье 22 федерального закона №221:

. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

) утратил силу с 1 марта 2010 г.;

) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте капитального строительства);

) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 13 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о земельном участке);

) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений);

) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком здании или помещении).

. Верность копии документа, представленной в соответствии с пунктом 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 или 10 части 1 настоящей статьи, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Верность копии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа. При этом представление копии соответствующего документа не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю или его представителю при выдаче предусмотренной частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона расписки.

. Если предусмотренный настоящей статьей документ представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа с использованием сетей связи общего пользования, верность электронного образа данного документа должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

) Генеральный план территории масштаба 1: 500; 1: 1000 с намеченными объектами (водопотребителями): домами, бассейнами, спорт-комплексами и т.п., а также локальными очистными сооружениями, если таковые имеются;

) Ситуационный план (или градостроительная проработка) масштаба 1: 10000, 1: 5 000

) Учетная буровая карточка артезианской скважины

) Паспорт на скважину с актами

) Описание обустройства скважины:

.1 Наличие пьезометрических трубок;

.2 Водомерное устройство (т. н. водомер);

.3 Спущенный насос (водоподъемное оборудование) для эксплуатации скважины.

1.1.5 Приостановление осуществления кадастрового учета

Согласно ст.26 ФЗ, осуществления кадастрового учета:

. Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (далее - решение о приостановлении), если такое приостановление допускается в соответствии с правилами настоящей статьи.

. Осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);

) одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);

) местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости);

) не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

. Орган кадастрового учета при принятии в соответствии с пунктом 1, 2 или 3 части 2 настоящей статьи решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого объекта недвижимости, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и тому подобным).

. Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 настоящей статьи. Если такое решение принято в соответствии с пунктом 1, 2 или 3 части 2 настоящей статьи, в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин. Если решение о приостановлении принято в соответствии с пунктом 4 части 2 настоящей статьи, такое решение должно содержать указание на все документы, которые отсутствуют и которые должны быть представлены для осуществления соответствующего кадастрового учета.

. Решение о приостановлении должно быть принято не позднее срока, установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона.

. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения о приостановлении, направляет уведомление о принятии такого решения по указанному в соответствующем заявлении адресу электронной почты (при наличии в данном заявлении сведений о таком адресе).

. Орган кадастрового учета обязан выдать решение о приостановлении соответствующему заявителю или его представителю лично под расписку либо не позднее рабочего дня, следующего за пятым рабочим днем со дня истечения установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона срока, направить такое решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в соответствующем заявлении почтовому адресу. В случае, если решение о приостановлении принято в соответствии с пунктом 1, 2 или 3 части 2 настоящей статьи, одновременно с указанным решением заявителю или его представителю для доработки возвращаются представленные вместе с соответствующим заявлением межевой план, технический план или акт обследования. До возврата указанных документов орган кадастрового учета изготавливает копии таких документов и заверяет их подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета.

. Если причиной возникновения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении в соответствии с пунктом 1, 2 или 3 части 2 настоящей статьи, являются ошибки в государственном кадастре недвижимости, исправление таких ошибок осуществляется в установленном статьей 28 настоящего Федерального закона порядке.

. Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца. Принятие решения о приостановлении прерывает течение срока, установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона. Часть такого срока, истекшая до принятия этого решения, не засчитывается в новый срок, течение которого начинается со дня устранения соответствующих обстоятельств.

. Решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке.

В соответствии со ст.26 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном участке (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);

одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);

не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

При принятии решения о приостановлении орган кадастрового учета устанавливает возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения, например, ошибка, содержащаяся в документах, необходимых для учета или кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости.

В решении о приостановлении должны быть указаны также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.

В решение о приостановлении, подготовленное в связи с тем, что для осуществления кадастрового учета представлены не все необходимые документы, включается полный перечень документов, необходимых для осуществления такого учета. При выявлении иных оснований для приостановления в соответствующее решение включаются рекомендации органа кадастрового учета о доработке указанных документов.

Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

1.1.6 Отказ в осуществлении кадастрового учета

Согласно статье 27ФЗ отказ в осуществлении кадастрового учета устанавливается в следующих случаях:

. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если принятие такого решения допускается в соответствии с правилами настоящей статьи.

. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если:

) имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом;

) заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона;

) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;

) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер;

) с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

) истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

) межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица.

. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

) утратил силу с 1 марта 2010 г.;

) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

) утратил силу с 1 марта 2010 г.;

) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

) одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;

) такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.

. При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

. При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:

) в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;

) при уточнении указанных границ нарушен установленный настоящим Федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка также в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 настоящего Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Если такое решение принято на основании пункта 2 части 2 настоящей статьи, оно должно содержать также рекомендации о доработке представленных документов.

. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно быть принято не позднее срока, установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона.

. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об отказе в осуществлении кадастрового учета, направляет уведомление о принятии такого решения по указанному в соответствующем заявлении адресу электронной почты (при наличии в данном заявлении сведений о таком адресе).

. Орган кадастрового учета обязан выдать решение об отказе в осуществлении кадастрового учета соответствующему заявителю или его представителю лично под расписку либо не позднее рабочего дня, следующего за пятым рабочим днем со дня истечения установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона срока, направить такое решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в соответствующем заявлении почтовому адресу. В случае, если решение об отказе принято в соответствии с пунктом 2 части 2, частью 3 или частью 5 настоящей статьи, одновременно с указанным решением заявителю или его представителю для доработки возвращаются представленные вместе с соответствующим заявлением межевой план, технический план или акт обследования. До возврата указанных документов орган кадастрового учета изготавливает копии таких документов и заверяет их подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета.

. Утратила силу с 1 марта 2010 г.

. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка в случае, если:

заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям ФЗ О государственном кадастре недвижимости;

Объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;

Объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер, за исключением случаев выдела земельного участка или раздела земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок);

с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.

Орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке земельного участка на государственный кадастровый учет в следующих случаях:

размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с преобразованием не будет соответствовать установленным предельным минимальным размерам земельных участков;

Доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;

Такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и к последнему в связи с преобразованием не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута;

Одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;

Такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.

При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:

в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;

при уточнении указанных границ нарушен установленный Законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

1.2 Понятие, принципы, задачи оценки объектов недвижимости

В экономически развитых странах недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже) с одной стороны, с другой стороны - приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости).

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т.е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости.

В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей. Однако:

не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать);

не абсолютно право собственника на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству).

В России понятие “недвижимость" раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”.

Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля, природные ресурсы, здания имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено:

недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.));

воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин “земельный участок”, или просто “участок”, - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства.

Борьба двух противоположных взглядов на землю приводит к определенному компромиссу: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, то есть государство получает право вводить ограничения прав собственника. К таким ограничениям относятся, например: строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой. Ни в одной стране мира нет абсолютного права на землю.

Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин “улучшенный земельный участок”. Связано это с тем, что термин “улучшения” является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка.

Существуют ипограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы - движимые предметы, прикрепленные кземле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

1.2.1 Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т.д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

Долговечность. Если говорить о “чистой" земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

1.2.2 Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости классифицируются следующим образом.

По типу недвижимости:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т.п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

жилая недвижимость.

По функциональному назначению:

производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара);

непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По происхождению:

воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения);

невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

По степени готовности к эксплуатации:

объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;

объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве.

По форме собственности:

объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;

объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности;

объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности;

объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций;

др.

Рис.1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Рынок недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется же спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов.

Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Национальные и культурные условия, традиции населения.

Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

продуктивностью земли;

ценой конечного продукта.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

о структуре спроса и предложения по различным объектам;

об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

специальные исследования, опросы.

Глава 2. Характеристика природных и социально-экономических условий г. Подольска

2.1 Социально-экономические характеристики и перспективы развития города

География

Подольск расположен на Москворецко-Окской равнине <#"559581.files/image002.gif">

Рис.2 Роза ветров г. Подольска и расстояния от него до ближайших городов

Геологическое строение территории, на которой расположен Подольск, аналогичен строению Восточно-Европейской равнины <#"559581.files/image003.gif">

В начале 2010 года <#"559581.files/image004.gif">

Рис.4 Схема на часть территории г. Подольска, категории земель

ЗУ - земельный участок, на котором расположено нежилое здание с офисным помещением

Внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет эти земли от других категорий земель, устанавливается так же, как было записано в Земельном кодексе, путем определения городской черты. Но в правовой режим земель Земельный кодекс РФ 2001 г. вносит много нового. Вся территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны, которые фиксируются на карте зонирования. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие основу правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства данной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации. Права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т. л). Эти вопросы решаются в соответствии со ст.38,39,44 Градостроительного кодекса РФ.

Глава 3. Кадастровый учет офисного помещения г. Подольска

3.1 Кадастровый учет офисного помещения и территориальное зонирование города

Понятие кадастрового учета:

Государственный кадастровый учет - это описание и индивидуализация в Едином Кадастровом Реестре Земель, в результате чего каждый ЗУ получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделит его из других земельных участков и качество экономической оценки.

ГКУ - сопровождается присвоением каждому ЗУ своего кадастрового номера. ГКУ подлежат ЗУ, расположенные на территории РФ в независимости от форм собственности, целевого назначения. ГКУ земельных участков проводиться по месту их нахождения в общем порядке на всей территории РФ по Единой методике.

Сведения о задачах и функциях кадастрового учета.

ГЗК создается и ведется в целях основания обозначения Государственного и Муниципального управления ресурсами, государственной охраны и использования земель. Мероприятия, направленные на охрану и улучшения плодородия земель.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра).

Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении государственного кадастрового учета и сохраняется, пока земельный участок сохраняется как единое целое; новый К. н. присваивается земельному участку при изменении его границ в результате слияния или разделения.

организует:

создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов капитального строительства;

осуществляет:

ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

Основными функциями Федерального агентства кадастра объектов недвижимости являются:

а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

б) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;

в) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;

г) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

д) проведение экспертизы землеустроительной документации.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с правилами кадастрового деления территории Российской Федерации:

Вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

Кадастровым округом является часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель.

Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа.

Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно - территориальной единицы субъекта Российской Федерации.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федеральной службы земельного кадастра России на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба земельного кадастра России.

Рис.5 Кадастровое деление г. Подольска, местонахождения объекта оценки

Территориальное зонирование города

Территориальное (градостроительное) зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения границ населённых пунктов, территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны - это зоны, для которых определены границы и установлены градостроительные регламенты. Границы территориальных зон описываются и изображаются виртуально, без выноса и закрепления в натуре.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В моей работе, офисное помещение будет относиться к общественно-деловой зоне.

Градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;

предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В отличие от категорирования земель, территориальное зонирование не просто фиксирует факт принадлежности земель к той или иной категории или территориальной зоны, но и предлагает программы использования всех земель муниципального образования на длительную перспективу.

В состав жилых зон могут включаться:

зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Зона рекреационного назначения - это специально выделяемая территория в населённом пункте или пригородной местности и предназначенная для организации мест отдыха населения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов.

Помимо перечисленных выше, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

М 1:2 000

Рис.6 Разрешенные виды использования земель

ЗУ - земельный участок, на котором расположено нежилое здание с офисным помещением

3.2 Порядок и процедура кадастрового учета офисного помещения

 

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п.1 ст.261 <consultantplus://offline/ref=1A101081E922484A190CC11C6D436D1CDDF25FAEE204FCCE2ED2E081224D1C3E7BDF86984A0732z7tCN> ГК).

Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников. Государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила <consultantplus://offline/ref=1A101081E922484A190CC11C6D436D1CD9FB58A7E904FCCE2ED2E081224D1C3E7BDF86984B0434z7t2N> кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила <consultantplus://offline/ref=1A101081E922484A190CC11C6D436D1CD9FB58A7E904FCCE2ED2E081224D1C3E7BDF86984B0436z7t8N> присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности на земельный участок или иной объект недвижимости регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Следует иметь в виду, что в настоящее время документы на регистрацию могут быть отправлены и по почте.

Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в ст.18 <consultantplus://offline/ref=1A101081E922484A190CC11C6D436D1CDAF259A1E90AA1C4268BEC83254243297C968A994B04357DzFtFN> Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Кадастровый номер земельного участка имеет иерархическую структуру:

1 уровень (А) - Номер кадастрового округа (территории субъекта Российской Федерации);

уровень (Б) - Номер кадастрового района (включая территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации);

уровень (В) - Составной номер кадастрового квартала в кадастровом районе.

Состоит из трех частей:

В₁ - порядковый номер кадастрового блока в кадастровом районе (сельские населенные пункты/ города районного подчинения);

В₂ - порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке (промышленная и селитебная зона);

В₃ - порядковый номер кадастрового квартала в кадастровом массиве.

уровень (Г) - Номер земельного участка;

В соответствии с правилами присвоения кадастровых номеров земельных участков:

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.

Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

В данной работе:

Кадастровый округ - 50 Московский областной

Участков: 3 320 917

Кварталов: 35 351

Районов: 65

Кадастровый район - 50: 61

Участков: 9

Район: 50: 61

Округ: 50

Кадастровый квартал - 50: 61: 0010118

Участков: 3 335

Кварталов: 132

Земельный участок - 50: 61: 0010118: 12

Статус:	Ранее учтенный
Дата актуальности:	10.01.2012
Адрес:	обл. Московская, г. Подольск, ул.40 лет Октября, при доме 15
Площадь по документу:	1 973.00 кв. м

Таблица 4. Журнал учета кадастрового номера г. Подольск

1	Российская Федерация Подольская область
2	Кадастровый округ № 50
3	Подольск (город)
4	Кадастровый район № 61
5	Кадастровый квартал № 0010112
6	Номера листов с 1 по 2 на 2012 год

Рис.7 План кадастрового квартала 50: 61: 0010112

Порядок постановки на учет (ЗУ)

В случае если земельный участок не учтен еще - определяется в Росреестр по

области (для прохождения процедуры государственного кадастрового учета).

Документы: - Заявление,

Правоустанавливающие документы

) Постановление Решения органа государственной власти

) Выписку из Решения

) Договор купли-продажи, аренды, свидетельство о наследовании

) Документы о межевании (описание земельного участка)

) Документы, удостоверяющие личность (паспорт)

) ИНН

) Для юридических лиц:

Код ОКПО

Доверенность на оформляющее лицо

Таблица 5.Осуществление кадастровых процедур

Управление и территориальные отделы Федерального Агентства Кадастра объектов Недвижимости (2 рабочих дня)	Подразделение ФГУ рабочих дней)
Регистрация заявлений и поступающих с ними документов Рассмотрение документов на предмет ост отчисток, несоответствий, исправлений, и фрагментов Форма расписки о приеме документов Форма учетного дела и его сканирование Контроль соответствия отсканированных документов Прием электронных носителей	Прием электронных образований учетного дела, ввод данных об участке ЕС ГКН Исходя из заявления процедуры из процедуры и поступивших сроков дела Проверка сведений и участков учетного дела на предмет отсутствия установленных законом оснований для приостановления или отказа в приеме документов Формирование протокола по результатам проверки
Контроль соответствующих результатов проверки положениям закона и документам учетного дела При несоответствии: Формирование нового протокола проверки Принятие подтверждающего резервацию протокола - Принятие Решения НЕ допускающего Решения процедуре Регистрация решений в кадастровой регистрационной форме Печать и удостоверение Протокола проверки на бумажном носителе Выдача заявления заявителю Передача учетного дела -    Передача экземпляров Протокола проверки на бумажном носителе в кадастровый район	в соответствии с кадастровым районом
Об осуществлении кадастровой процедуры
Реестр Решений в контрольной регистрационной форме   Печать удостоверения Протокола проверки на бумажном носителе Передача учетного дела Передача экземпляров Протокола проверки и Решений на бумажном носителе в кадастровый район Удостоверение подготовленных Выписок	Внесение соответствующих сведений в кадастр Подготовка выписки из кадастра Формирование в электронном виде КД   Передача кадастровых сведений удостоверенного дела вАС ГКН документов КД
Печать выписок из кадастра Их удостоверение и выдача заявителю Отметка о выдаче в АС ГКН Формирование КД на бумажном носителе с приобщением Протоколов проверки и решение до их передачи в центральный архив Формирование и обеспечение учета хранения архивных дел на бумажных носителях с приобщением Протоколов проверки и Решений
Не более 12 рабочих дней

Глава 4. Кадастровая оценка офисного помещения г. Подольска

4.1 Анализ рынка недвижимости города Подольска

Кадастровая стоимость земли <#"559581.files/image013.gif">

Рис.8 Кадастровая стоимость ЗУ по данным Росреестра

Оцениваемый участок занимает II место в стоимостных показателях и его стоимость приблизительно от 3 000 000 до 15 000 000 руб.

Рис.9 Стоимость 1 кв. м ЗУ за 1 кв. м (1: 5 000)

Жилой сектор - к примеру, 3-комнатные квартиры в Подольске - это комфортабельное качественное жилье, как в домах типовых серий последних десятилетий, так и в самых современных жилых комплексах: эконом-класса, бизнес-класса, элитных, - с собственной развитой инфраструктурой.

Таблица 8. Характеристика рыночных цен жилой недвижимость в г. Подольске

№№	этаж	Площадь	Местоположение	Описание	Цена
1	2/3 К	82/57/9	Победы ул.	Квартира студия, перекрытия	5 500 000 pуб.
2	11/14 П	84/46/9	Октябрьский пр-т	все комнаты изолированные	6 600 000 pуб.
3	6/12 МК	114/65/15	Подольская ул.	евроремонт, прямая продажа.	8 100 000 pуб.
4	8/9 П	57/41/6,5	Красногвардейский бул.	хорошее состояние, право собственности: купля/продажа	4 100 000 pуб.
5	2/3 К	56/43/6	Серпуховская Б. ул.	продажа по ипотеке возможна.	3 800 000 pуб.
6	13/16 П	77/43/12	50 лет ВЛКСМ ул.	прямая продажа	5 700 000 pуб.
7	16/22 М	106,4	Ленинградская ул.	ЖК Подольские просторы, повышенной комфортности	7 300 000 pуб.

М - монолитные, П - панельные, К - кирпичные

Исходя из представленных данных, можно сделать вывод о средней стоимости квартир в жилом секторе 5 900 000 руб.

4.2 Определение стоимости офисного помещения

4.2.1 Правовые основы экономической оценки недвижимости

Нормативно-правовая база, регулирующая оценку недвижимости в Российской Федерации, включает в себя Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки и другие нормативные акты.

Гражданский кодекс РФ связан с рассматриваемой сферой деятельности, во-первых, тем, ч дает определение недвижимому имуществу, во-вторых, регулирует правоотношения, возникающие после заключения договора оказания услуг.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Если это не запрещено законодательством, то недвижимые вещи могут выступать в качестве объектов гражданских прав, следовательно, могут являться и объектом оценки. Само определение оценки (оценочной деятельности) содержится в Федеральном законе №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Закон был принят летом 1998 г., он определяет оценку как "профессиональную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".

Заниматься профессиональной деятельностью могут только определенные лица, к которым законодательство относит "физических лиц, являющихся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность". Таким образом, главными характеристиками оценщика является принадлежность к специальной организации и наличие договора страхования гражданской ответственности.

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРО) - членство в которой необходимо для осуществления оценки недвижимости, называется некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая оценщиков на условиях членства.

Статус саморегулируемой некоммерческая организация приобретает с момента включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика выступают имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущербу заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или третьим лицам. Необходимость заключения данного договора вызвана тем, что согласно российскому законодательству убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования результатов оценки, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных СРО, в которой состоял оценщик на момент совершения данных действий.

Договор обязательного страхования ответственности оценщика должен отвечать требованиям:

срок действия - не менее одного года;

выплата страховой премии допускается в рассрочку;

тариф по договору определяется в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств;

размер страховой суммы не может быть менее чем 300 тыс. руб.;

договор вступает в силу с момента уплаты оценщиком первого страхового взноса.

Стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки выделяют четыре вида стоимости, каждый из которых применим и к объектам недвижимости:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость;

Наиболее распространенный вид стоимости - рыночная. Согласно ФЗ "Об оценочной деятельности" рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, при этом:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и, что бы принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По Гражданскому кодексу РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, из которого на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается публичной офертой.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки.

Отличие инвестиционной стоимости от рыночной заключается в том, что учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не является обязательным условием.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену по которой данный объект может быть отчужден за срок эксплуатации объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Основным отличием ликвидационной стоимости от рыночной является учет влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующим рыночным.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это стоимость, рассчитанная методом массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством. Основное применение кадастровой стоимости заключается в использовании для целей налогообложения.

4.2.2 Определение стоимости офисного помещения в г. Подольске

Масштаб 1: 5 000

Рис.10 Положение объекта

-        нежилое здание, с офисным помещением

Данное помещение расположено по адресу: ул.40 лет Октября д.15/1

Подходы и методы оценки недвижимости

Три подхода:

сравнительный подход к оценке недвижимости,

доходный подход к оценке недвижимости,

затратный подход к оценке недвижимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого подхода и установить окончательную оценку объекта на основании данных такого подхода, который расценен как наиболее надежный и приемлемый.

РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположения, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предположений по объектам сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход - основывается на определении текущей стоимости оценки как совокупности будущих доходов от его исполнения. В основном используется метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД в моей работе не применялся

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Обоснование отказа от затратного подхода

Объект оценки - офисное помещение, земля не оформлена по определению, ведь нельзя в натуре выделить участок, относящийся к данной части здания. Затратный подход не применим, исходя из определения недвижимости как земельного участка с улучшениями. Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения для коммерческого назначения, налицо большая база данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части городской черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.

Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана: укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного помещения; определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости; субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства; субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики советского периода (ведомственные строительные нормы) для оценки физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов); как правило, отсутствие объективных данных для обоснования внешнего (экономического) износа.

Расчет стоимости объекта.

4.2.1 Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Подольск, мною были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для сдачи в аренду в январе 2012 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 4. Характеристики сопоставимых объектов

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Местоположение	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а	Юбилейная  д.3к1м. Аннино <#"559581.files/image016.gif"> Р0 - начальная стоимость подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта. Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится. Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 - 10 %. Поправка определена на уровне 5%. Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится. квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения); Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта; П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство Таблица 5.1. Таблица поправок на транспортную доступность Транспортная доступность Размер поправок, % 5 мин. п. 25, 40 мин. на автомобиле 3% 5 мин. п. 15,20 мин. на автомобиле 4% Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Таблица 5.2. Таблица поправок в зависимости от расположения в здании Расположение помещения в здании Размер поправок, % 1 этаж цоколь 10% 1 этаж подвал 25% 1 этаж 2 этаж и выше 3% Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Таблица 6. Таблица поправок в зависимости от площади помещения Диапазон площадей помещений, кв. м. Размер поправок, % до 100 от 100 до 300 2% от 100 до 300 от 300 до 500 2% от 100 до 300 свыше 500 3% Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится. Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале: 5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка; 4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка; 3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена; 2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком. Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%. Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%. Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв. м. Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 - 150 долл. за 1 кв. м. Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад). Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв. м. Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 - 200 долл. за 1 кв. м. Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 - 300 долл. за 1 кв. м. Таблица 7. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект оценки Описание ЖК Подольские просторы, микрорайон юго-западный, Евроремонт, пол плитка Помещение с отдельным входом, в новом жилом микрорайоне Под тихий офис, свободный вход в интернет, большая проходимость Офис в Бизнес-центре Местоположение м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а Юбилейная  д.3к1м. Аннино <#"559581.files/image017.gif"> P1 скорр= 2 609+2 609 х0,04+150=2 864 P2 скорр=3 188+ 3 188 (-0,01) - 100=3 056 P3 скорр=3 000+ 3 000 (-0,07) =2 790 Таблица 8. Результат рыночной стоимости объекта с точки зрения сравнительного подхода Площадь, кв. м. Стоимость 1 кв. м. оцениваемого помещения, долл. /кв. м. Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США Рыночная стоимость Объекта оценки, руб. 98,9 $2 903 $287 107 30,365 8 718 004 4.2.2 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода). 4.2.3 Определение потенциального валового дохода Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз, интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др. Таблица 9. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы объекта Характеристики Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Источник информации ЦИАН www.cian.ru Компания "Новый Город", тел.771-72-80 Компания "Инвест Реал", тел.787-71-95 "Недви-жимость и цены" №36, тел.915-56-53 Компания "Новый Город", тел.363-26-38 Местоположение м. Бульвар Дмитрия Донского, ул.40 лет Октября м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а Юбилейная  д.3к1м. Аннино <#"559581.files/image018.gif"> Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений. Таблица 11. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода Показатель Значение Площадь Объекта оценки (S), кв. м. 98,9 Арендная плата (A ст.), долл. / кв. м. /год $556 Потенциальный валовый доход (ПВД), долл. /год $54 988 Коэффициент загрузки помещений (К з) 0,92 Коэффициент сбора платежей (К с) 1,00 Действительный валовый доход (ДВД), долл. /год $50 589 Эксплуатационные расходы (ЭР на кв. м), долл. /кв. /год $62 Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР), долл. /год $6 132 Чистый операционный доход (ЧОД об), долл. /год $44 457 Коэффициент капитализации (R) 16,63% Рыночная стоимость Объекта (V), долл. $267 330 Рыночная стоимость Объекта (V), руб. 8 117 479 руб. 4.2.5 Согласование результатов оценки объекта. В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице. Таблица 12.Данные по двум подходам оценки Подход Рыночная стоимость Сравнительный 8 718 004 руб. Доходный 8 117 479 руб. Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ). Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий: Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала: Таблица 13. Шкала отношений для парного сравнения Важность параметра оценки Численное значение Одинаковая важность 1 Умеренное превосходство 3 Значительное превосходство 5 Явное превосходство 7 Абсолютное превосходство 9 Для каждого критерия определяю вес по формуле: ij = (Пaij) 1/n, где aij - важность критерия (индекса) Полученные веса нормирую: W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев. Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяю значения весов каждой альтернативы. Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору. Таблица 14. Варианты и выведение окончательной стоимости офисного помещения в городе Подольске Подходы оценки стоимость весовой коэффициент скорректированная стоимость сравнительный подход 8 718 004 руб. 0,4 3 487 202 руб. доходный подход 8 117 479 руб. 0,6 4 870 487 руб. Итоговая величина рыночной стоимости:  8 357 689 руб. Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей: Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно): 8 357 700 руб. 8 357 700 (Восемь миллионов триста пятьдесят семь тысячи семьсот рублей) или по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,365 руб. за 1 долл. США) 275 240 (Двести семьдесят пять тысяч двести сорок долларов США). 4.3 Определение размеров арендной платы Арендная плата Договор аренды - это возмездный договор. Одна из основных обязанностей арендатора - это обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату. Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой - например, деньги и услуги, работы и имущество. Гражданский кодекс РФ упоминает лишь несколько разновидностей арендной платы. Вместе с тем участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом. Так, стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом: 1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст.630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора. Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст.317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Например, сейчас в договорах аренды недвижимого имущества очень часто встречается условие об арендной плате, сформулированное приблизительно так: "Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме эквивалентной 500 долл. США за один кв. метр арендуемой площади в год по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа". Такое условие договора действующему законодательству не противоречит, ведь расчеты по договору будут производиться в рублях. А это - главное. 2) арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования, либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил, впрочем, как и все другие, нижеперечисленные способы. 3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг; ) арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; ) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендная плата может быть установлена также в виде постоянной и переменной составляющих. Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п.3 ст.424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене. Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п.1 ст.654 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным. Бывает так, что в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду. Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца). Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п.5 ст.614 ГК РФ). Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.5 ст.614 ГК РФ). В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей. Изменение размера арендной платы. В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Этот вопрос целиком зависит от волеизъявления сторон и полностью находится в их компетенции. Но надо помнить, что размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ). Это значит, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы. Требование об уменьшении арендной платы арендатор может заявить в следующих случаях: 1) когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. А могут быть и неправомерные действия арендодателя. 2) когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п.1 ст.612 ГК РФ). Практика показывает, что, в случае обнаружения недостатков в полученном имуществе арендатор, как правило, требует от арендодателя либо устранения этих недостатков, либо сам исправляет их, а затем взыскивает расходы на их устранение с арендодателя. Редко, когда в такой ситуации речь идет об уменьшении арендной платы. Но, поскольку закон такую возможность сторонам договора аренды все-таки предоставляет, то при обоюдном интересе они могут воспользоваться и этим вариантом действий. 3) когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.613 ГК РФ). При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Если этого не сделать, то арендатор получит право требовать уменьшения арендной платы, либо сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 4) когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст.616 ГК РФ). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Если арендодатель не выполнит эту обязанность, то арендатор может потребовать, чтобы размер арендной платы был уменьшен, если конечно, интерес в пользовании таким имуществом у него сохранится. Наличие любого из вышеперечисленных обстоятельств - это повод для арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Арендодатель с этим требованием может согласиться, и тогда стороны подпишут соглашение о новом размере арендной платы, а может и отклонить. В последнем случае арендатору придется уже обращаться в суд с заявлением об изменении условий договора аренды. Так же если арендатор не согласится с предложением арендодателя об увеличении арендной платы, то последний при определенных условиях может добиться ее увеличения через суд, если в качестве основания для перерасчета платы сошлется на существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ). Арендные платежи по рассматриваемому офису по Договору аренды нежилого помещения составят: Аренд. Плат = Ставка арендной платы (долл. /м2/год) х Sпом. = 556 х98,9 = 54 988 долл. /м2/год Таблица 14.1 Площадь, кв. м. Ставка арендной платы (долл. м2/год) Арендная плата (долл. м2/год) Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки Стоимость 1 кв. м. аренды помещения, руб. /кв. м. 98,9 $556 $54 988 30,365 1 811 Глава 5. Охрана земель 5.1 Охрана земель города Подольск - крупный промышленный центр Подмосковья, входящий в пятерку самых экономически развитых округов Московской области. Подобное положение обусловлено сосредоточением на территории города и прилегающих населенных пунктов более двух сотен предприятий различных отраслей, а также научно-производственных объединений, которые и образуют столь высокий потенциал района и перспективы его развития. В их числе: ОАО "Машиностроительный завод, ЗАО "ЗИОСАБ", "ЗИО-Здоровье" (фармацевтическая фабрика), ЗАО "НП Подольсккабель", ОАО "Микропровод", Химико-металлургический завод, "Подольск-цемент", Хлебокомбинат, Мясоперерабатывающий завод, Аккумуляторный завод, ТД "Зигзаг" (бывший завод Зингер), Научно-производственные объединения: НИИ НПО "Луч", ФГУП ОКБ "Гидропресс", ДОАО ЦКБН ОАО "Газпром" и другие. Однако, несмотря на все плюсы для экономики региона, большое количество промышленных зон не может не сказываться негативно на экологической обстановке. К тому же, ситуация усугубляется огромным количеством автотранспорта. Естественно, что подобное положение дел не остается без внимания местных властей, которые держат ситуацию под особым контролем и разрабатывают меры по снижению вредной нагрузки на город, защиту населения и окружающей среды от выхлопных газов и выбросов. Первая проблема решается за счет строительства развязок и вывода с городских магистралей транзитного автотранспорта. Вторая - за счет контроля деятельности предприятий. Регулярно проводятся замеры состояния почв, водных ресурсов, атмосферы. Воздух проверяется на наличие около трех десятков вредных веществ и несколько метеорологических параметров. В городе учреждены два целевых бюджетных фонда: "Экология" и "Благоустройство", - которые направлены на очистку и озеленение территорий. Кроме того, в городе есть предприятия, которые Градостроительный Кодекс Российской Федерации относит к категории опасных. Это, в частности, Химико-металлургический завод, множество котельных, а также НИИ НПО "Луч", специализирующееся на разработках для атомной промышленности. Естественно, что аварии на подобных объектах чреваты самыми опасными последствиями для людей и экосистемы. Именно поэтому деятельность таких производств регламентируется особыми законодательными актами, а правовая база самих предприятий включает целый перечень обязательной документации, которая регулирует их безопасную работу. Так обязательным для опасных объектов выступает план локализации и ликвидации аварийных ситуаций, который описывает вероятные чрезвычайные ситуации и сценарии их развития; уровень готовности к аварии предприятия; правильность предполагаемых мер по локализации и ликвидации катастрофы, схемы эвакуации и последовательность действий персонала и спецслужб. Очень важно, чтобы в случае чрезвычайной ситуации были на виду схемы эвакуации, а персонал четко знал последовательность действий. Кроме того, должны быть свободны все пути выведения людей, не захламлены и не загорожены запасные выходы, открыты стальные двери <http://www.plazoplus.ru/>, ведущие в безопасные помещения или на улицу. Таким образом, грамотная экологическая политика города, функционирование предприятий в соответствии с требованиями законодательства, перераспределение автомобильного потока позволяет сохранить состояние окружающей среды в удовлетворительном состоянии. 5.2 Охрана окружающей природной среды Согласно ст.4 Федерального закона "Об охране окружающей среды", земля и почвы выступают как объекты охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. В земельном законодательстве закреплено понятие "земельный участок" (ст.6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ), ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ) - земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой удостоверены и описаны в установленном порядке. Применительно к охране земель от загрязнения и иных факторов деградации чаще говорится об охране почв. Почва представляет собой плодородный поверхностный слой земли, образовавшийся в результате продолжительного взаимодействия органических и неорганических природных факторов. Его толщина колеблется от нескольких миллиметров до 2 метров. Целью правовой охраны земли является не сохранение ее общей площади, а сохранение, восстановление, улучшение качественного состояния земель. Охране земель посвящена гл.2 ЗК РФ, и под ней понимают систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, и на воспроизводство и повышение плодородия почв. Специализированным органом управления, обеспечивающим рациональное землепользование и охрану земель, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, основные функции которого определены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 г. № 202 "Вопросы федерального агентства кадастра объектов недвижимости". Данное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, и его основными функциями являются следующие: а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений; б) организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов; в) землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности; г) осуществление государственного мониторинга земель; д) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости; е) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество; ж) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости; з) проведение экспертизы землеустроительной документации. В соответствии со ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: ) земли сельскохозяйственного назначения; ) земли поселений; ) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; ) земли особо охраняемых территорий и объектов; ) земли лесного фонда; ) земли водного фонда; ) земли запаса. Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей. Цели охраны земель определены в ст.12 ЗК РФ, согласно которой земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Целями охраны земель являются: ) предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности; ) обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: ) сохранению почв и их плодородия; ) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель; ) защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель; ) ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель; ) сохранению достигнутого уровня мелиорации; ) рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот; ) сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель. Деградация почв и земель означает совокупность природных и антропогенных процессов, приводящих к изменению функций почв, количественному и качественному ухудшению их состава и свойств, снижению природно-хозяйственной значимости земель. Под степенью деградации почв и земель понимается характеристика их состояния, отражающая ухудшение состава и свойств. Крайней степенью деградации является уничтожение почвенного покрова и порча земель. Различаются следующие основные типы деградации почв и земель: технологическая (эксплуатационная), в том числе нарушение земель, физическая деградация, агроистощение; эрозия, в том числе водная, ветровая; засоление, включая собственно засоление, осолонцевание; заболачивание. В соответствии с п.6 ст.13 ЗК РФ, в целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязненных территорий допускается консервация земель с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 02.10.2002 г. № 830 утверждено Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота. Согласно указанному Положению, допускается консервация земель, подвергшихся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых происходят деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а также загрязненных земель, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека, в том числе: а) земель, подвергшихся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, а также земель в районах Крайнего Севера, занятых оленьими пастбищами, с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом; б) земель, имеющих просадки поверхности вследствие использования недр или естественных геологических процессов; в) земель, загрязненных радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микроорганизмами свыше предельно допустимых концентраций вредных веществ (микроорганизмов), включая земли, на которых в результате радиоактивного, химического или биогенного загрязнения не обеспечивается производство продукции, соответствующей требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Предложения по консервации земель, находящихся в федеральной собственности, рассматриваются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, земель, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления, которые принимают решения о консервации земель в пределах своей компетенции. Решения о консервации земель, находящихся в частной собственности, принимаются в отношении земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а в отношении земель иного целевого назначения - органами местно-го самоуправления. На основании принятого решения о консервации земель разрабатывается проект землеустройства, в котором определяются сроки консервации земель, мероприятия по предотвращению деградации земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных территорий, очередность их проведения и стоимость, а также предложения по использованию земель после завершения указанных мероприятий. В целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий. Кроме того, для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством РФ устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ. Ст.14 ЗК РФ установила, что земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению и на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, подлежат ограничению в использовании, исключению их из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель направлено на повышение заинтересованности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, на защиту земель от негативных последствий производственной деятельности и включает: выделение средств бюджетов субъектов Федерации или местных бюджетов для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли; использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (ст.65 ЗК РФ); частичную компенсацию из средств бюджета снижения дохода в результате временной консервации земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли; поощрение граждан, ведущих крестьянское хозяйство, колхозов, совхозов, лесхозов и других предприятий, а также их руководителей и специалистов за улучшение качества земель, повышение плодородия почвы, продуктивности земель лесного фонда; установление повышенных цен на экологически чистую продукцию. С учетом существующих в России масштабов деградации земель важное значение играет Федеральный закон от 10.01.1996 г. № 4-ФЗ (в ред. от10.01.2003 г.)"О мелиорации земель". Согласно ст.2 Закона, мелиорация земель представляет собой коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культурно-технических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. В зависимости от характера мелиоративных мероприятий Закон предусматривает проведение следующих типов мелиорации земель: гидромелиорация; агролесомелиорация; культуртехническая мелиорация; химическая мелиорация. Гидромелиорация земель заключается в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих коренное улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды. Гидромелиорация земель направлена на регулирование водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорируемых землях посредством осуществления мер по подъему, подаче, распределению и отводу вод с помощью мелиоративных систем, а также отдельно расположенных гидротехнических сооружений. К этому типу мелиорации земель относятся оросительная, осушительная, противопаводковая, противоселевая, противоэрозионная, противооползневая и другие виды гидромелиорации земель. Агролесомелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих коренное улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. К этому типу мелиорации земель относятся следующие ее виды: противоэрозионная - защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений на оврагах, балках, песках, берегах рек и других территориях; полезащитная - защита земель от воздействия неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения; пастбищезащитная - предотвращение деградации земель пастбищ путем создания защитных лесных насаждений. Культуртехническая мелиорация земель направлена на проведение комплекса мелиоративных мероприятий по коренному улучшению земель. Этот тип мелиорации земель подразделяется на следующие виды: расчистка мелиорируемых земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха; расчистка мелиорируемых земель от камней и иных предметов; мелиоративная обработка солонцов; рыхление, пескование, глинование, землевание, плантаж и первичная обработка почвы; проведение иных культуртехнических работ. Химическая мелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий по улучшению химических и физических свойств почв. Химическая мелиорация земель включает в себя известкование почв, фосфоритование почв и гипсование почв. Регулируемый Федеральным законом порядок проведения мелиорации земель включает планирование мелиорации земель, разработку, согласование, утверждение и реализацию проектов мелиорации. При этом планирование мелиорации земель проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим управление сельским хозяйством, в соответствии с федеральными и региональными (территориальными) программами в области мелиорации земель, а также по заказам собственников, владельцев и пользователей земельных участков. Экологические требования к землевладельцам Согласно ст.46 Закона об охране окружающей среды юридические и физические лица, ведущие сельское хозяйство, обязаны выполнять комплекс мер по охране почв, водоемов, лесов и иной растительности, животного мира от вредного воздействия стихийных сил природы, побочных последствий применения сельскохозяйственной техники, химических веществ, мелиоративных работ и других факторов, ухудшающих состояние окружающей среды, причиняющих вред здоровью человека. Животноводческие фермы и предприятия, перерабатывающие сельскохозяйственную продукцию, должны иметь необходимые санитарно-защитные зоны и очистные сооружения, исключающие загрязнение почв, поверхностных и подземных вод, поверхностей водосборов водоемов и атмосферного воздуха. Нарушение указанных требований может повлечь ограничения, приостановления, либо прекращения экологически вредной деятельности сельскохозяйственной и других объектов по предписанию специально уполномоченных органов. Порядок применения в сельском хозяйстве химических и биологических средств защиты растений предусматривается Санитарными правилами по хранению, транспортировке и применению пестицидов в сельском хозяйстве и Инструкцией по технике безопасности при хранении, транспортировке и применению пестицидов в сельском хозяйстве. Согласно этим документам хранение пестицидов и минеральных удобрений должно осуществляться в специально построенных для этого складских помещениях. Строительство складов сухих минеральных удобрений и химических средств защиты растений осуществляется на основании СНиП 11-108-78, где предусматривается своевременное удаление и обезвреживание отходов; производственные стоки перед сбросов в наружную канализацию должны быть нейтрализованы и обезврежены на очистных сооружениях. Строительство животноводческих ферм, складов должно учитывать наветренную и подветренную сторону по отношению к населенному пункту, к другим землевладельцам, наличие водоохранных зон малых рек и рыбохозяйственных водоемов. В частности, запрещается строительство складов, пестицидов, минеральных удобрений, ГСМ, животноводческих ферм, в водоохранных зонах малых рек и ближе двух километров от рыбохозяйственных водоемов. Не допускается размещение сельскохозяйственных объектов и предприятий перерабатывающей промышленности в первом поясе зон санитарной охраны источников водоснабжения населения (ст.16 Закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"), в первой и второй зонах округов санитарной охраны курортов (ст.31 ЗК РФ), на землях заповедников и заповедных зон природных парков (ст.30 ЗК РФ). Согласно ст.103 ЗК РФ, оценка отрицательного влияния на состояние земель и эффективность предусмотренных защитных мероприятий производится по результатам государственной санитарно-гигиенической и экологической экспертизы, без положительных заключений которых запрещается внедрение новой техники и технологий, осуществление программ по мелиорации земель, строительство и реконструкция предприятий и других объектов. Проектирование мелиоративных систем и сооружений осуществляется на основе требований СНиП 2.06.03-85, предусматривающего анализ значения и характера использования сельскохозяйственных земель, водного и солевого балансов, корнеобитаемого слоя почв. Границы мелиоративных систем должны определяться с учетом территориальных комплексных схем охраны малых рек, границ заказников, памятников природы. Экологические требования содержатся в специальных разделах СНиП, в Правилах технической эксплуатации оросительных систем, в Постановлении Правительства РФ "О порядке назначения комиссий по приемке в эксплуатацию законченных строительных оросительных и осушительных систем и других водохозяйственных сооружений". Потенциальную опасность для земель и всей окружающей среды представляет химизация, под которой понимается совокупность организационно-технических мер, направленных на применение в сельском хозяйстве химических препаратов, агрохимикатов, ядохимикатов с целью повышения урожайности. Главной организацией, занимающейся надзором в этой области, является Роспотребнадзор, включенный в систему Министерства здравоохранения РФ. Органы Роспотребнадзора наделены правом издания обязательных правил и норм в области использования химических средств. Так, совместно с Министерством сельского хозяйства они периодически утверждают список химических препаратов, разрешенных для применения в сельском хозяйстве, и предельно допустимые нормы содержания остаточных химических веществ в продуктах питания. Постановлением Правительства РФ "О государственной регистрации потенциально опасных химических и биологических веществ" от 12.11.96 г. органам Роспотребнадзора поручено проводить регистрацию потенциально опасных веществ. Действуют Санитарные правила о порядке накопления, транспортировки, обезвреживания и захоронения токсичных промышленных отходов. Роспотребнадзор утверждает и ведет список химических и биологических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками и регуляторов роста растений, разрешенных для применения в сельском хозяйстве, список химических средств по уходу за растениями, список химических и биологических средств, разрешенных к применению авиацией при выполнении работ в сельском и лесном хозяйстве. Ежегодно межведомственная комиссия из представителей Роспотребнадзора, Минсельхозпрода, Госкомзема, Рослесхоза, Роскомрыболовства, Роскомвода и других заинтересованных организаций рассматривает списки химических препаратов, разрешенных для применения в сельском хозяйстве, а также предельно допустимые нормы содержания остаточных химических веществ в продуктах питания. Конкретный норматив применения устанавливается самим хозяйством с учетом местных факторов: места расположения участка, времени года, вида сельскохозяйственной культуры, комплекса применяемых средств. Несоблюдение норм внесения веществ в почву или при обработке растений влечет остаточные количества веществ в продуктах питания. К сожалению, на овощных базах, в иных торговых приемочных учреждениях выборочной проверке подвергается не более 3% производимой и продаваемой продукции, поэтому актуальное значение в условиях становления рынка приобретает активность граждан - как землепользователей, производителей продуктов питания, так и потребителей, контролеров этих продуктов при закупке. Глава 6. Безопасность жизнедеятельности 6.1 Краткие сведения по правовым основам охраны труда, производственной санитарии и пожарной профилактики   Согласно Конституции Российской ФедерацииСтатья 37. Труд свободен. Каждый имеет право свободно добровольно реализовывать свои трудовые обязанности согласно следующим положениям: 1. Труд свободен. Каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию. . Принудительный труд запрещен. . Каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, на вознаграждение за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, а также право на защиту от безработицы. . Признается право на индивидуальные и коллективные трудовые споры с использованием установленных федеральным законом способов их разрешения, включая право на забастовку. . Каждый имеет право на отдых. Работающему по трудовому договору гарантируются установленные федеральным законом продолжительность рабочего времени, выходные и праздничные дни, оплачиваемый ежегодный отпуск. Так же Конституция РФ в качестве одного из основных прав и свобод человека и гражданина закрепила право на вознаграждение за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда (МРОТ). Механизм реализации этого конституционного права закреплен в Трудовом кодексе Российской Федерации (ТК РФ) через определение оплаты труда. Трудовой кодекс РФ в статье 129 дает различные определения терминов "оплата труда" и "заработная плата". В частности, под оплатой труда понимается система отношений, связанных с обеспечением установления и осуществления работодателем выплат работникам за их труд в соответствии с действующим законодательством, иными нормативными правовыми актами, коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами и трудовыми договорами. При этом заработная плата - это вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также выплаты компенсационного и стимулирующего характера. Как видно, понятие "оплата труда" значительно шире, чем понятие "заработная плата". Оплата труда включает не только систему расчета заработной платы, но и используемые норы труда и режимы рабочего времени, правила использования и документального оформления рабочего времени, сроки выплаты заработной платы. В соответствии со статьёй 129 Трудового кодекса Российской Федерации заработная плата (оплата труда работника) может устанавливаться с применением тарифной ставки, должностного оклада, базового должностного оклада. Тарифная ставка представляет собой фиксированный размер оплаты труда работника за выполнение нормы труда определенной сложности (квалификации) за единицу времени без учета компенсационных, стимулирующих и социальных выплат. Оклад (должностной оклад) представляет собой фиксированный размер оплаты труда работника за исполнение трудовых (должностных) обязанностей определенной сложности за календарный месяц без учета компенсационных, стимулирующих и социальных выплат. Базовый оклад (базовый должностной оклад), базовая ставка заработной платы - минимальный оклад (должностной оклад), ставка заработной платы работника государственного или муниципального учреждения, осуществляющего профессиональную деятельность по профессии рабочего или должности служащего, входящим в соответствующую профессиональную квалификационную группу, без учёта компенсационных, стимулирующих и социальных выплат. Заработная плата работнику устанавливается трудовым договором в соответствии с действующими у данного работодателя системами оплаты труда. Системы оплаты труда, размеры окладов и отдельных выплат устанавливаются следующими нормативными документами (ст.135 Трудового кодекса РФ): в отношении работников организаций, финансируемых из бюджета, - соответствующими законами и иными нормативными правовыми актами; в отношении работников организаций со смешанным финансированием (бюджетное финансирование и доходы от предпринимательской деятельности) - законами, иными нормативными правовыми актами, коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами организаций; в отношении работников других организаций - коллективными договорами, соглашениями, локальными нормативными актами организаций, трудовыми договорами. Широкое применение в хозяйственной деятельности организаций и предприятий нашли повременная, сдельная и комиссионная системы оплаты труда. Системы оплаты труда организации устанавливают самостоятельно. Помимо указанных выше, могут быть предусмотрены и иные системы оплаты труда. Подробнее системы оплаты труда будут рассмотрены в данной работе во второй главе. Главное в вопросах заработной платы, как и в любой другой отрасли трудовых отношений, не нарушить закон. Законодательство России устанавливает для наемных работников принцип вознаграждения за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом минимума. Этот принцип закреплен в статье 37 Конституции Российской Федерации и отражает основные начала оплаты труда в стране. Трудовые доходы каждого работника определяются его личным вкладом с учетом конечных результатов работы организации, регулируются налогами и максимальными размерами не ограничиваются. Оплата по труду, будучи обусловленной характером общественного производства, предопределяет правовой механизм распределения продукта труда между работником и работодателем. Это распределение характеризуется следующими моментами. Во-первых, часть продукта распределяется в соответствии с величиной труда, отданного работником в процессе производства. Это обеспечивает заинтересованность трудящихся в наиболее полном, интенсивном и производительном использовании своего рабочего времени. Во-вторых, труд более высокой квалификации оплачивается выше по сравнению с неквалифицированным при одинаковых затратах рабочего времени, что заинтересовывает трудящихся в повышении квалификации, общеобразовательного уровня и профессионального мастерства. В-третьих, труд в тяжелых и вредных условиях поощряется материально в более высоких размерах по сравнению с трудом в обычных (нормальных) условиях. Это обеспечивает материальную компенсацию дополнительных затрат труда. Оплата труда лиц, работающих по трудовому договору, осуществляется в виде заработной платы. Трудовой кодекс РФ в статье 129 закрепляет легальное определение заработной платы. Заработная плата (оплата труда работника) - вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные выплаты (доплаты и надбавки компенсационного характера, в том числе за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных, работу в особых климатических условиях и на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и иные выплаты компенсационного характера) и стимулирующие выплаты (доплаты и надбавки стимулирующего характера, премии и иные поощрительные выплаты). Трудовое законодательство включает в понятие заработной платы также выплаты компенсационного и стимулирующего характера. К выплатам стимулирующего характера относятся премии, различного рода надбавки. Компенсационные выплаты призваны возместить работнику расходы, произведенные в связи с выполнением своих трудовых обязанностей. С целью учета квалификации работника используются тарифные системы оплаты труда. Учет условий труда выражается в установлении различного рода доплат, повышающих коэффициентов за работу в особых условиях труда или в условиях, отклоняющихся от нормальных (например, районные коэффициенты, которые применяются для лиц, работающих в условиях Крайнего Севера, или доплаты за сверхурочную работу). Выплата заработной платы производится в денежной форме в валюте Российской Федерации, т.е. в рублях. Однако в соответствии с коллективным договором или трудовым договором по письменному заявлению работника оплата труда может производиться и в иных формах, не противоречащих законодательству Российской Федерации и международным договорам. Поскольку расчеты на территории Российской Федерации допускаются только в национальной валюте, то иной формой может быть неденежная форма оплаты труда. Доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, не может превышать 20 процентов от общей суммы заработной платы. При этом выплата заработной платы в виде спиртных напитков, а также предметов, запрещенных или ограниченных в свободном обороте, не допускается. В соответствии со статьей 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда (МРОТ) не может быть ниже величины прожиточного минимума трудоспособного населения. Эта норма позволяет подтянуть минимальную заработную плату до такого размера, при котором может быть обеспечен минимум, необходимый для проживания. МРОТ определяется с учётом стоимости жизни, экономических возможностей государства и пересматривается периодически с учётом изменений индекса потребительских цен и тарифов на услуги (инфляция). Трудовым кодексом Российской Федерации предусмотрено поэтапное повышение минимальной заработной платы до уровня прожиточного минимума. Порядок расчёта прожиточного минимума и его величина устанавливаются федеральным законом. В соответствии с частью 3 статьи 129 Трудового кодекса РФ минимальная заработная плата - это гарантируемый федеральным законом размер месячной заработной платы за труд неквалифицированного работника, полностью отработавшего норму рабочего времени при выполнении простых работ в нормальных условиях труда, т.е. более квалифицированному работнику должна выплачиваться заработная плата выше предусмотренной в Трудовом кодексе РФ минимальной зарплаты. В размер минимальной оплаты труда не включаются доплаты и надбавки, премии и другие поощрительные выплаты, а также выплаты за работу в условиях, отличающихся от нормальных, за работу в особых климатических условиях и на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению, иные компенсационные и социальные выплаты. Законодатель не ограничивает работодателя в максимальном размере заработной платы. Работодатель вправе самостоятельно определять виды, системы и размер оплаты труда своих работников. При этом все условия, установленные в локальных нормативных актах, а также в трудовом договоре с работником, становятся обязательными для работодателя. Правовое регулирование оплаты труда характеризуется сочетанием централизованного, договорного и локального регулирования. В централизованном порядке определяются минимальный размер оплаты труда (МРОТ), тарифные ставки, должностные оклады в бюджетной сфере, порядок оплаты труда при отклонении от нормальных условий работы, порядок исчисления среднего заработка, гарантии в области оплаты труда. В систему основных государственных гарантий оплаты труда включается, например, ограничение перечня оснований и размеров удержаний из заработной платы; ограничение выплаты заработной платы в натуральной форме и т.п. Договорное регулирование оплаты труда осуществляется в двух формах - коллективно-договорной и индивидуально-договорной. Коллективно-договорное регулирование оплаты труда осуществляется на основе коллективных договоров и соглашений. Согласно статье 41 Трудового кодекса РФ в содержание коллективного договора могут включаться формы, системы и размеры оплаты труда, выплата пособий и компенсаций, механизм регулирования оплаты труда с учетом роста цен, уровня инфляции, выполнения показателей, определенных коллективным договором, и некоторые другие вопросы. Как правило, коллективными договорами и соглашениями устанавливаются дополнительные льготы и компенсации работникам. Индивидуально-договорное регулирование осуществляется на уровне работник - работодатель. Именно в трудовом договоре определяется цена труда каждого конкретного работника. В соответствии со статьёй 57 Трудового кодекса Российской Федерации оплата труда является существенным условием трудового договора. Локальными актами организации, как правило, устанавливаются системы оплаты труда, размеры тарифных ставок и окладов, доплаты и надбавки к тарифным ставкам (окладам), системы премирования, повышенные размеры оплаты труда при выполнении работ в условиях, отклоняющихся от нормальных, нормы труда Федерации. При любой форме работодатель обязан в письменной форме извещать каждого работника о составных частях заработной платы, причитающейся ему за соответствующий период, размерах и основаниях произведенных удержаний, а также об общей денежной сумме, подлежащей выплате. Форма расчетного листка утверждается работодателем с учетом мнения представительного органа работников в порядке, установленном статьёй 372 Трудового кодекса Российской Федерации для принятия локальных нормативных актов. Охрана труда представляет собой систему законодательных актов, социально-экономических, организационных, технических, гигиенических и лечебно-профилактических мероприятий и средств, обеспечивающих безопасность, сохранение здоровья и работоспособности человека в процессе труда. К охране труда относятся вопросы трудового законодательства, техники безопасности, производственной санитарии, гигиены труда, противопожарной безопасности, а так же контроль и надзор за выполнением правил и норм охраны труда. Значительная роль в системе указанных мероприятий принадлежит правовым средствам обеспечения жизни и здоровья работников в процессе труда, их действия распространяются независимо от сферы хозяйственной деятельности и ведомственной подчиненности этих организаций. В широком смысле охрана труда нужна везде (в том числе и при отбывании наказания по приговору суда) в период работы в организациях. Лишь охрана труда способна в широком ее понятии сохранить жизнь и здоровье работников в процессе трудовой деятельности. Если какой-то ее компонент плохо обеспечивается, то и вся охрана труда не обеспечивается. Например, на загрязненных работах не созданы душевые, санитарно-гигиенические помещения или превышены в несколько раз допустимые нормы производственных вредностей и т.п. В узком смысле охрана труда в трудовом праве понимается как один из принципов трудового права, правовой институт, субъективное право работника на условия труда, обеспечивающее и отвечающее требованиям безопасности и гигиены в конкретном правоотношении. Правовая система в процессе трудовой деятельности в нашей стране получила закрепление в следующих правовых документах: )        Конституция РФ от 12.12.1993 г. (ст.37) 2)      ТК РФ от 30 декабря 2001 года. )        Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года. )        Постановление Правительства РФ от 25 февраля 2000 года "Об утверждении перечня тяжелых работ с вредными или опасными условиями труда женщин". )        Постановление Правительства РФ от 25 февраля 2000 года "Об утверждении перечня тяжелых работ с вредными или опасными условиями труда, при которых запрещается применение труда лиц моложе восемнадцати лет". )        Постановление Правительства РФ от 15 декабря 2000 года "Об утверждении Положения о расследовании и учете профессиональных заболеваний". )        Постановление Правительства РФ от 23 мая 2000 года "О нормативных, правовых актах, содержащих государственные нормативные требования охраны труда" )        Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 года "О правилах разработки типовых норм труда". )        Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2003 года "Об утверждении Положения о проведении государственной экспертизы условий труда в Российской Федерации" )        Постановление Минтруда России от 7 апреля 1999 года "Об утверждении Положения об организации профессиональной подготовки, повышения квалификации и переподготовки безработных граждан и незанятого населения". )        Постановление Минтруда России от 31 марта 2003 года "Об утверждении норм и условий бесплатной выдачи молока или других равноценных пищевых продуктов работникам, занятым на работе с вредными условиями труда". )        Постановление Минтруда России от 4 июля 2003 года "Об утверждении норм бесплатной выдачи работникам смывающих и обезвреживающих средств, порядка и условий их выдачи". )        Приказ Минздравсоцразвития России от 29 мая 2006 года "Об утверждении Типового положения о комитете (комиссии) по охране труда", а также другие нормативные акты. Техника безопасности - это система организованных мероприятий и технических средств, предотвращающих воздействие на работающих опасных производственных факторов. Организация труда на производстве и ее безопасность возложена на административно-технический персонал предприятия. Администрация предприятий обязана правильно организовывать труд рабочих и служащих, создавать условия для роста производительности труда, обеспечивать трудовую и производственную дисциплину, неуклонно соблюдать законодательство о труде и правила охраны труда, внимательно относится к нуждам и запросам работников, улучшать их условия труда и быта. Директор, главный инженер, главный механик, главный энергетик, начальник цехов и мастера - каждый на своем участке должен обеспечивать безопасные условия труда. Гигиена труда - включает комплекс санитарно-гигиенических и лечебно-профилактических мероприятий по оздоровлению условий труда, к которым относятся создание на рабочих местах нормальной воздушной среды, освещенности, устранения вредного шума и вибрации, оборудование необходимых санитарно-бытовых помещений. Охрана труда призвана оградить здоровье трудящихся от воздействия вредных и опасных производственных факторов и обеспечить наиболее благоприятные условия, способствующие повышению производительности труда и качества продукции. Правильная организация работы по охране труда имеет первостепенное значение для предупреждения травматизма, ликвидации несчастных случаев и причин аварий, предупреждения профессиональных заболеваний. Основными задачами технического персонала предприятий являются обеспечение безопасного состояния оборудования и инструмента, производственных и вспомогательных помещений и рабочих мест, проведение инструктажа и обучение правилам техники безопасности и производственной санитарии; организации контроля за осуществлением всех этих мероприятий. Примерная схема организации работы по охране труда: Директор - начальник - руководитель (предприятия, учреждения, организации) - Административный аппарат управления, Администрация участка (старший мастер, мастер, бригадир). Касательно пожарной безопасности - необходимо поддерживать состояние объекта, характеризуемое возможностью предотвращения возникновения и развития пожара, а так же воздействия на людей и имущество опасных факторов пожара. Пожарная безопасность должна обеспечиваться системами предотвращения пожара на объекте и противопожарной защиты, в том числе организационно-техническими мероприятиями. К нормативным документам относятся: )        Федеральный закон № 69-ФЗ "О пожарной безопасности"; 2)      Правила пожарной безопасности (ППБ 01-03); )        Федеральный закон № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; )        Федеральный закон № 384 - ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". 6.2 Особенности организации и охраны труда инженеров по "городскому кадастру"   Общие требования охраны труда при выполнении городских съемок. Из правил топографо-геодезических работ, известно, что прием на работу в организации на полевые работы, а также в камеральные цеха с тяжелыми, опасными или вредными для здоровья условиями труда лиц моложе 16 лет запрещается. При проведении полевых работ повышенной опасности запрещается прием лиц моложе 18 лет. До начала полевых работ разрабатываются планы-мероприятия по охране труда и пожарной безопасности. Лица в нетрезвом виде не допускаются к проведению полевых съемок. Работникам выдается специальная одежда и обувь, которую он должен содержать в чистоте. Использовать оборудование и приборы необходимо только в исправном состоянии, обеспечивать их сохранность. Производство работ на территориях промышленных объектов и объектов специального назначения. Подземные коммуникации и подземные инженерные сооружения - безопасность таких работ должна обеспечиваться созданием и реализацией системы организационных и технических мероприятий. Обследование и съемка подземных коммуникаций должны проводиться специализированными подразделениями. До начала работ организации, эксплуатирующие подземные коммуникации, обязаны выдать организационно-исполнительный Акт-допуск. При производстве работ на объектах, территориях промышленных предприятий (железных дорогах, аэродромах, морских судов и портах и т.п.) все работы обязаны неукоснительно соблюдать требования техники безопасности, действующие на объектах. Наряд-допуск на объекты с повышенной опасностью должен подписываться должностными лицами, имеющими на это право. При обследовании подземных объектов поверхность вокруг крышек люков должна заранее быть очищена. Во время спуска в подземные коммуникации работники должны убедиться в отсутствии их загазованности с помощью газоанализаторов. Проверять наличие газа при помощи открытого огня или зажженной спички запрещается. При проведении работ внутри колодцев снаружи должны оставаться дежурные работники. При проведении и передвижении по подземным коридорам работникам необходимо разматывать за собой капроновый шнур. При приближении грозы, во время дожей, в ночное время работы внутри колодцев приостанавливаются, а так же в случае обнаружения напряжения на коммуникациях. Производство камеральных работ. Все виды и процессы камеральных работ должны выполнятся в строгом соответствии с утвержденными техническими проектами, исключающими возможное воздействие на работающих вредных производственных факторов, веществ и материалов. Санитарно-гигиенические состояние в цехах камерального производства и на рабочих местах должно отвечать требованиям строительных и санитарных норм и правил проектирования промышленных предприятий. При производстве камеральных работ запрещается применение неисправных приборов, инструментов и технического оборудования, а так же выполнение работ при отключении контрольно-измерительных приборов. Работа технологического оборудования и его нагрузка должны соответствовать требованиям паспортных данных и технологического регламента. Похожие работы на - Кадастровый учет и оценка офисного помещения в г. Подольске Московской области   Состояние арендных отношений в России СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Нужна качественная работа без плагиата? Другие дипломные работы по сельскому хозяйству Не нашли материал для своей работы? Поможем написать уникальную работу Без плагиата! Узнайте © 2003 - 2022 «Библиофонд» Обратная связь Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности Полная версия Помощь по учебным работам Консультация по курсовой работе Консультация по дипломной работе ВКР Консультация по реферату Консультация по отчетам о практике