Тенденции развития товариществ собственников жилья в Санкт-Петербурге в 2004-2009 гг.

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тенденции развития товариществ собственников жилья в Санкт-Петербурге в 2004-2009 гг.

Содержание

Введение    3

1. Теоретические аспекты развития ТСЖ        5

1.1 Анализ литературы по исследуемой проблеме  5

1.2Правовые основы развития ТСЖ в Российской Федерации  6

2 Анализ развития ТСЖ в Санкт-Петербурге 11

2.1 Анализ зарубежного и российского опыта развития ТСЖ  11

2.2 Современное состояние ТСЖ в Санкт-Петербурге      16

2.3 Проблемы развития ТСЖ в Санкт-Петербурге  21

3. Разработка мероприятий по совершенствованию управления развитием ТСЖ в Санкт-Петербурге       26

Заключение         31

Приложение 1    35

Приложение 2    36

Введение

Актуальность исследования. Жилищная проблема в той или иной мере актуальна для любой страны мира. То, насколько успешно она разрешается, зависит от многих факторов, начиная от политики государства в этом вопросе и кончая предпочтениями жителей страны относительно мест проживания. На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Несмотря на количество и остроту спорных и конфликтных ситуаций, возникающих в повседневной деятельности многих товариществ, сам по себе этот институт заслуживает внимания со стороны как государственной власти, решающей проблему реализации конституционного права граждан на жилище, так и частных лиц - собственников и пользователей помещений, обслуживающих организаций и др. Вот почему исследование по теме «Тенденции развития ТСЖ в Санкт-Петербурге в 2004-2009 гг.» является актуальным.

Цель исследования - разработать мероприятия по совершенствованию развития ТСЖ в Санкт-Петербурге.

Задачи исследования:

ü Проанализировать литературу по исследуемой проблеме.

ü  Рассмотреть правовые основы развития ТСЖ в Российской Федерации.

ü  Проанализировать зарубежный и российский опыт развития ТСЖ.

ü  Изучить современное состояние ТСЖ в Санкт-Петербурге.

ü  Определить проблемы развития ТСЖ в Санкт-Петербурге.

ü  Разработать мероприятий по совершенствованию управления развитием ТСЖ в Санкт-Петербурге.

В работе использовались следующие методы исследования: системный анализ (научный метод познания, представляющий собой последовательность действий по установлению структурных связей между переменными или элементами исследуемой системы) и сравнительный анализ (анализ сопоставимых данных с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов).

1. Теоретические аспекты развития ТСЖ

1.1 Анализ литературы по исследуемой проблеме

Вопросы развития товариществ собственников жилья достаточно долго и активно обсуждаются в юридической и экономической литературе такими авторами, как Покровский И. А., Суханов Е.А. , Брагинский М.И., Макаров А. С., Скрипко В. Р., Ершова Н.М., Кабалкин А. Ю. и другие.

Разработано много предложений для решения этой задачи.

Так, А.Б. Рыжов отмечает, что "эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры... необходима инфраструктура услуг по проведению общих собраний членов, хранению и предоставлению связанной с управлением многоквартирным домом информации (независимому в определенной части и, возможно, использующему новые информационные технологии)... Для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, отвечающего современным стандартам и требованиям граждан, необходимы законодательные решения, касающиеся:

ü  детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;

ü  процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, о принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме"

Г.Н. Макаренко указывает на важность информирования населения об их правах, обязанностях и возможностях в сфере управления домами: "Позиция "граждане знают закон, если он был опубликован" не учитывает социальные, экономические факторы, влияющие на уровень знания законов гражданами... Должна вестись правовая пропаганда (сообщаться о принятии отдельных актов, об их содержании, разъясняться их применение). Необходимо использовать дополнительные средства и способы доведения содержания права до граждан (например, распространение информации в адаптированной форме и т.п.)" .

1.2 Правовые основы развития ТСЖ в Российской Федерации

Законодательство о товариществах собственников жилья получило дальнейшее развитие в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ), вступившем в действие с 1 марта 2005 года и отменившем действие Закона "О товариществах собственников жилья". Помимо ЖК РФ, на процесс образования ТСЖ повлияли в другие федеральные законные и нормативные правовые акты, принятые или вступившие в действие в период с 2005 года.

Жилищный кодекс содержит ряд положений, оказывающих косвенное положительное влияние на процесс образования товариществ.

Прежде всего, это положения, касающиеся оплаты жилого помещения.

. Определение размера платы за жилое помещение. Кодекс определил структуру платы за жилое помещение, которая для собственника включает в «себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом право определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения предоставлено собственникам помещений».

. Независимость от бюджетных субсидий. Бремя содержания жилых помещений полностью возложено на их собственников. Ни государство, ни муниципалитеты не несут обязанность по содержанию жилых помещений, находящихся в частной собственности. При этом государство сохраняет за собой обязанность помогать гражданам в оплате услуг, но не всем, а только тем, кто не в состоянии нести полное бремя расходов из-за своих низких доходов. Этим гражданам предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Социальная поддержка граждан в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг, помимо субсидий низкодоходным семьям, включает в себя и льготы, предоставляемые отдельным категориям граждан. Законодатель, введя в ЖК РФ статью 160 "Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг", фактически позволил существующие натуральные льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг перевести в денежные выплаты. Этому же способствовал и Федеральный закон от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ, который внес изменения, касающиеся «предоставления гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в ряд федеральных законов», и предоставил органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия «по установлению формы предоставления льгот (в редакции закона - мер социальной поддержки) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг всем категориям граждан». В настоящее время как минимум в 15 субъектах РФ положенные гражданам средства льгот перечисляются на их банковские счета.

3. Возможности улучшения состояния дома путем капитального ремонта. К существенным стимулам создания ТСЖ следует открытие дополнительных финансовых возможностей для улучшения состояние дома, которое дают нормы двух законодательных актов РФ, касающихся капитального ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ:

ü Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

ü  Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации";

Новые стимулы к образованию товариществ и благоприятные условия для их развития сегодня предлагает Закон № 185-ФЗ. Закон установил условия предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Одним из условий является наличие:

ü «товариществ собственников жилья в не менее чем 5% (10 % к 2010 г. и 20% к 2011 г.) многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования;

ü  нормативных правовых актов субъектов РФ и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ».

Созданы условия для аккумулирования товариществом собственников жилья средств на капитальный ремонт многоквартирного дома на своем банковском счете. Изменениями, внесенными в ст. 251 Налогового кодекса РФ "Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы", к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, которые не учитываются при определении налоговой базы, были отнесены "отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, а также жилищному, жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами". Данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года. Ранее эти средства облагались налогом на прибыль, что вынуждало товарищества отказываться от накопления на своем счете средств на проведение капитального ремонта, а порой и от самого ремонта, поскольку собственники не могли собрать средства.

. Ликвидация административных барьеров при регистрации ТСЖ. Следует сказать и о изменениях в пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", принятых 29.11.2007 г., которыми товарищества собственников жилья выведены из-под действия данного Закона. Целью данных изменений было «освобождение ТСЖ от необходимости проходить государственную регистрацию юридического лица в федеральных органах исполнительной власти, уполномоченных в сфере регистрации некоммерческих организаций». По аналогии с жилищно-строительными и жилищными кооперативами, на которые не распространяется этот закон, теперь он не распространяется и на ТСЖ. Это значительно упростит процедуры регистрации товариществ.

По результатам проведенного в первом разделе исследования можно сделать следующие выводы:

Вопросы развития товариществ собственников жилья достаточно долго и активно обсуждаются в юридической и экономической литературе. Разработано много предложений для практического решения этой задачи.

Законодательную основу развития ТСЖ в РФ составляют следующие акты: Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации...", ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, постановления и распоряжения министерств и ведомств, региональные законодательные акты и т.д.

2 Анализ развития ТСЖ в Санкт-Петербурге

2.1 Анализ зарубежного и российского опыта развития ТСЖ

Государства бывшего социалистического лагеря практически в одно время решали вопросы приватизации государственного многоквартирного жилищного фонда и реформирования административно-централизованной системы управления и обслуживания жилья. Необходимость реформирования системы управления связана с тем, что с изменением прав собственности изменился и объект управления: вместо жилищного фонда в целом объектом управления стало каждое приватизированное помещение и общее имущество в доме.

Сегодня, когда после приватизации прошло более десяти лет, можно уже оценить некоторые результаты и сделать выводы по поводу того, почему результаты реформирования системы управления жилищным фондом и вовлечения собственников квартир в принятие решений оказались настолько разными в разных странах.

Приватизация квартир на сегодня практически завершена в большинстве стран с переходной экономикой (Россия является явным исключением), но результаты реформирования системы управления многоквартирными домами и создания ТСЖ значительно различаются. (см. табл.2.1.1)

Таблица 2.1.1

Сравнительные данные по некоторым странам, 2007г.

Наглядно данные таблицы 1.3.1 отражены на рис. 1

Рис.1 Доля домов, переданных в управление ТСЖ по странам (в %)

Как видно из рис. 1, лидерами являются Венгрия и Узбекистан. В то же время, было бы не корректно судить о вовлеченности собственников квартир в процесс управления общим имуществом в многоквартирных домах только по показателям доли домов, переданных в управление ТСЖ, или по количеству созданных ТСЖ. Сами ТСЖ и практика их деятельности очень различны в разных странах, диапазон "качества ТСЖ" изменяется от самоуправляемых объединений, в которых именно собственники имущества принимают главные решения по его содержанию, до ТСЖ, созданных только "на бумаге" и работающих по принципу бывших государственных ЖЭКов.

В Венгрии и Словакии вопрос о способе управления домом в соответствии с законодательством должен был быть решен одновременно с приватизацией. В Венгрии создание ТСЖ было обязательным условием приватизации квартир. В Словакии нанимателю государственной (или муниципальной) квартиры, первому решившему приватизировать ее, было предоставлено право выбрать способ управления общим имуществом дома: создать ТСЖ (вместе с бывшим собственником дома) или заключить договор на управление с управляющей организацией (государственной или частной). Все, кто позже становились собственниками квартир, должны были присоединиться к выбранному способу управления.

Законодательство стран бывшего Советского Союза не связывало процесс приватизации квартир с необходимостью одновременного изменения системы управления и обслуживания. В законах о приватизации лишь упоминается возможность создания ТСЖ "для эксплуатации приватизированных квартир" (а не управления общим имуществом), а законы о ТСЖ появились спустя несколько лет. Поэтому в этих странах достаточно долго существовала (а кое-где и продолжает существовать) практически в неизменном виде централизованная система управления жилищным фондом и обслуживание домов силами муниципальных или государственных ЖЭКов (Россия, Таджикистан).

Основой для создания ТСЖ в большинстве стран является объект недвижимости - многоквартирный дом, т.е. собственники объединяются по имущественному принципу: у них есть общее имущество, которое они должны совместно содержать. В ряде стран в общее имущество собственников (в состав объекта недвижимости) включается земельный участок (только под домом как, например, в Словакии и Венгрии, или с прилегающей территорией - в России, Казахстане, Кыргызстане), а в других странах, где земля остается собственностью государства, земельный участок не в ходит в общее имущество, а передается в пользование собственникам или ТСЖ.

В зависимости от того, насколько имущественный принцип объединения в ТСЖ четко прописан в законе той или иной страны, ТСЖ создавались (и создаются) или на базе каждого отдельного дома (Венгрия, Словакия) или в нескольких, зачастую в очень большом количестве домов (Узбекистан, Казахстан). Созданию "формальных" ТСЖ способствовало определение в законах ТСЖ как "...объединения собственников жилых помещений в одном или нескольких жилых домах, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры). Под такое определение вполне подходит "товарищество", созданное на базе целого района города. Именно благодаря подобной формулировке возникли ТСЖ в Узбекистане или кооперативы собственников квартир (КСК) в Казахстане, формально объединяющие «до 20-70 многоквартирных домов с количеством квартир до 1,5-2 тысяч, созданные усилиями местных органов власти или представителями бывших ЖЭКов». В подобных "товариществах" собственники жилья практически не участвуют в процессе принятия решений.

В законодательстве восточно-европейских и постсоветских стран просматриваются и существенные различия в подходах к правовой основе ТСЖ, что отражается на вопросе о членстве в них. В Венгрии и Словакии членство в ТСЖ рассматривается как юридически неотъемлемая часть владения помещением в кондоминиуме. Можно сказать, что ТСЖ фактически являются "институтом частной. В странах бывшего Советского Союза к ТСЖ относятся как к "общественным объединениям", отсюда диспуты относительно добровольности или обязательности членства, имеющие результатом нечеткие или абсурдные положения в законах, приводящие к большим проблемам в регулировании отношений ТСЖ с собственниками помещений.

Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова, объединение жильцов добровольно..

Для анализа тенденций развития ТСЖ в Санкт-Петербурге целесообразно проанализировать ситуацию в целом по РФ. Рост числа ТСЖ в РФ представлен в табл.

Таблица 2.1.2

Число ТСЖ всего по Российской Федерации, 1993-2007гг.

Динамика изменения количества ТСЖ по Российской Федерации представлена на рис.2

Рис. 2 Динамика изменения количества ТСЖ по Российской Федерации, 1993-2007гг.

Рис. 2 позволяет сделать вывод о том, в период с 1993 по 2007гг. в РФ зафиксированы два значительных колебания графика: упадок 1998-1999гг. - период кризиса, и рост с 2005г. - начало действия Жилищного кодекса РФ.

2.2 Современное состояние ТСЖ в Санкт-Петербурге

Санкт-Петербург является крупнейшим городом севера Европы, вторым по величине городом России. Совокупность географических, экономических, политических и культурных особенностей города выделяет его среди других крупнейших городов мира, делая его уникальным. Вместе с тем, Санкт-Петербург - это мегаполис, имеющий весь комплекс проблем, присущих крупным городам страны.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга различен по своей структуре и качественным характеристикам. Значительную часть жилого фонда - 47,5% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга составляют каменные и кирпичные дома, несколько меньше - 44,6% - панельные дома (см. Приложение 1). Чуть менее половины 44,4% составляют дома до 1970 г. постройки, 55,6% 1971-2008гг. постройки (см. Приложение 2).

Около 4 % от общего количестве многоквартирных домов официально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартирные дома, составляют 22,2 % от общего количества домов. Значительная их часть уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций.

К 2009г. в Санкт-Петербурге завершен процесс выбора способа управления многоквартирными домами. Собственники помещений (91,7 % от общего количества многоквартирных домов) выбрали способ управления домами самостоятельно на своих общих собраниях, в том числе. Структура способов управления многоквартирными домами в СПб по состоянию на 01.01.2009г. представлена на рис.3

Рис. 3 Структура способов управления многоквартирными домами в СПб, на 01.01.2009г., %

товарищество собственник жилье правовой

Таким образом, наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

В отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых не выбрали способ управления своим домом или не реализовали принятое решение о выборе способа управления, районными администрациями были проведены открытые конкурсы по отбору управляющих организаций.

В планах Правительства Санкт-Петербурга увеличение количества ТСЖ:

«Создать до 31.12.2010 благоприятные условия для образования и деятельности товариществ собственников жилья в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга не менее чем в 20 процентах многоквартирных домов от общего количества многоквартирных домов на территории Санкт-Петербурга».

Снижение интереса граждан к самоуправлению авторы исследования объясняют прессингом со стороны городских администраций. «Принуждение жильцов многоквартирных домов к вступлению в ТСЖ и выбору управляющей компании, которое проводится в мегаполисах и особенно заметно в Москве и Санкт-Петербурге, губит в зародыше идею повышения эффективности управления жилым объектом через самоорганизацию собственников», - считает генеральный директор R3 (Russian Realty Research) Никита Чулочников.

Отдельно можно отметить работу Администрации Санкт-Петербурга, Администраций районов СПб, муниципальных образований по стимулированию создания ТСЖ в городе.

Жилищным комитетом разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ. В частности, подготовлены разъяснения по инициации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа их управления (в очной и заочной форме), положение о порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирных домах, форма примерного устава ТСЖ, методические рекомендации по созданию ТСЖ (включая образцы заполнения регистрационных документов в налоговых органах), порядок передачи домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, форма примерного договора управления между ТСЖ и управляющей организацией.

Все вышеуказанные документы направлены в администрации районов Санкт-Петербурга, жилищные агентства, органы местного самоуправления, ассоциации ЖСК, ЖК, ТСЖ и управляющих организаций, опубликованы в электронных средствах массовой информации. Инициативные группы собственников помещений, представители ЖСК, ЖК, ТСЖ и другие заинтересованные лица могут получить все необходимые документы в электронном виде, а также проконсультироваться по вопросам создания и деятельности ТСЖ у сотрудников Жилищного комитета или вышеперечисленных организаций.

Кроме того, при информационной поддержке Жилищного комитета создан и ежемесячно выпускается журнал «Петербургский дом», в котором публикуются материалы по реформе жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга. Отдельный раздел журнала посвящен вопросам организации и работы ТСЖ.

Органы местного самоуправления СПб принимают участие в процедуре создания ТСЖ. Так, по заявлению инициаторов - собственников помещений - орган местного самоуправления предоставляет информацию о технической характеристике дома, о собственниках помещений, о состоянии расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Структурное подразделение органа местного самоуправления, в функции которого входит распоряжение муниципальным имуществом, издает приказ о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ и исключении его из муниципальной собственности.

Органы местного самоуправления играют значительную роль и на этапе оформления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений. К полномочиям Главы муниципального образования относится рассмотрение заявления о формировании земельного участка для передачи. Также орган местного самоуправления готовит распоряжение об утверждении проекта границ земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность, и выносит решение о бесплатной передаче земельного участка в такую собственность.

Администрация Василеостровского района СПб совместно с администрацией муниципальных образований, расположенных на территории острова во время проведения семинаров в 2008г. по проблемам ТСЖ в целях актуальности, выносимых для рассмотрения вопросов, провела анкетирование участников. Так было выяснено, что волнует участников семинаров больше всего, что помогло определить темы следующих семинаров.

Приоритетность проблем, волнующих участников диалога представлена на рис.4

Рис.4 Приоритетность вопросов, волнующих участников диалога «Проблемы ТСЖ»,%

Основной проблемой, как следует из данных рис.4 является организация, проведение и финансирование капитального ремонта - 36,5%.

2.3 Проблемы развития ТСЖ в Санкт-Петербурге

Несмотря на активную позицию властей Санкт-Петербурга в вопросе развития ТСЖ, можно выделить ряж характерных проблем, с которыми сталкиваются и представители власти и жители, желающие создать ТСЖ.

Уровень проблемы: жители, инициативная группа дома

Проблемы собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и выбора способа управления многоквартирного дома (МКД): 1. Недостаток знаний и практического опыта. 2. Непонимание необходимости выбора формы управления, обязанностей по содержанию общего имущества.3. Отсутствие понимания необходимости формирования объекта управления (в т.ч. земельного участка).4. Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен.5. Отсутствие инициативы, лидера (группы).6. Различия в образовательном, социальном и имущественном уровне.7. Конфликт интересов собственников и нанимателей.8.Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации.

Существующие сложности на стадии создания ТСЖ: 1. Сложность получения информации о составе собственников.2. Сложность получения технической документации для определения и расчета долей, состава общего имущества многоквартирного дома, технического состояния дома и необходимого ремонта.3. Сложность определения стоимости содержания и ремонта общего имущества, определения состава работ по восстановлению изношенного имущества (капитальному ремонту).4. Неравенство способов управления в рыночных отношениях.5. Организационные сложности проведения общего собрания собственников (значительные финансовые затраты, отсутствие доступных помещений для проведения собрания, сложность обеспечения кворума).6. Уклонение уполномоченных городом структур (представляющих интересы муниципальной собственности) от участия в выборе способа управления, от участия (членства) в ТСЖ. 7. Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации.8. Нерешенность вопросов социальной поддержки малоимущих граждан-собственников жилых помещений, вступивших в ТСЖ, в силу противоречий в действующих нормативных актах.9. Отсутствие четкого определения в законодательстве организационно- правовой формы ТСЖ и указания на подконтрольность деятельности ТСЖ органам юстиции.

Существующие сложности на уровне передачи дома из управления действующей УК вновь созданному ТСЖ: 1. Отсутствие утвержденного порядка передачи домов в управления от старой УК к ТСЖ, включая передачу технической и проектной документации.2. Отсутствие порядка перенаправления всех видов бюджетных средств, предусмотренных на финансовую поддержку населения при смене способа управления МКД. Сложность получения субвенций из бюджета для ТСЖ. 3. Сложность сохранения государственных структур обслуживания при создании ТСЖ: 4. Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта. 5. Сложность оформления общего имущества и отсутствие порядка оформления имущественных прав на объекты общедолевой собственности. 6. Изъятие администрацией нежилых помещений, относящихся к общему имуществу МКД с последующей их продажей или передачей в аренду. 7. Неоформление земельных участков. 8. Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации

Проблемы ТСЖ в процессе деятельности: 1. Сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование. 2. Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта. 3. Сложность оформления общего имущества и отсутствие порядка оформления имущественных прав. 4.Изъятие нежилых помещений, относящихся к общему имуществу. 5.Неоформление земельных участков. 6.Налоговое бремя. 7.Кадровые проблемы. Недостаточная квалификации. Отсутствие средств на обучение. 8.Неплательщики. 9.Риск разбалансировки сложившейся схемы управления и обслуживания в случае смены ДЕЗов на иные УК. 10. Внутренние социальные проблемы. 11.Нарушение прав собственников жилых помещений по организации управления имуществом застройщиками, организующих подконтрольные ТСЖ. 12. Отсутствие подзаконных актов, регулирующих вопросы определения размера необходимых затрат для содержания общего имущества жилого дома приводит к массовым конфликтам состоятельных собственников и собственников менее состоятельных. 13. Отсутствие технических регламентов, регулирующих порядок обследования жилищного фонда и определения перечня работ, необходимых для обеспечения надлежащего санитарно-технического состояния жилищного фонда.

Уровень проблемы: власть, администрация

1. Необходимость разработки нормативных актов, регулирующих: порядок передачи многоквартирных домов; порядок финансирования бюджетных дотаций и капитального ремонта; оформления имущественных и земельных прав. 2. Финансирование невыполненного капитального ремонта. 3.Перераспределение финансовых потоков. 4.Лишение управляемости со стороны Администрации. 5.Риск возникновения социальных проблем, связанных с неудачным опытом самоуправления либо недобросовестностью новых УК. 6.Подготовка технической документации практически на каждый дом. 7.Принятие решения по выбору способа управления в домах с муниципальными квартирами.

Уровень проблемы: коммунальные службы, ДЭЗ или иная действующая управляющая организация

1. Возникновение конкурентов. 2. Перераспределение финансовых потоков и их сокращение в силу потери подрядов и дополнительных доходов (сдача в аренду крыш, подвалов). 2. Появление субъекта, контролирующего работу. 3. Необходимость формирования смет практически на каждый дом. Как следствие - прозрачность финансовой составляющей, усиление контроля со стороны жителей, необходимость отчитываться и по финансовой и по технической составляющей. 4. Претензии (судебные иски) со стороны собственников в силу невозможности (нежелания в добровольном порядке) отчитаться за проделанные работы и вернуть часть денег (за невыполненный ремонт и т.п.). 5. Подготовка технической документации на дома, где выбирается иной способ управления. Необходимость передачи документации (часто отсутствующей). 6. Несоответствие многих ДЕЗов критериям конкурсов. 7. Изъятие властных полномочий.

По результатам проведенного в первом разделе исследования можно сделать следующие выводы:

В целом можно сказать, что только в странах Восточной Европы на уровне законодательства был осуществлен комплексный продуманный подход к приватизации жилищного фонда с одновременным реформированием системы управления и обслуживания.

В период с 1993 по 2007гг. зафиксированы два значительных колебания в динамике создания ТСЖ в РФ: упадок 1998-1999гг. - период кризиса, и рост с 2005г. - начало действия Жилищного кодекса РФ.

К 2009г. в Санкт-Петербурге завершен процесс выбора способа управления многоквартирными домами. Собственники помещений (91,7 % от общего количества многоквартирных домов) выбрали способ управления домами самостоятельно на своих общих собраниях. Наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

Властями города всех уровней проводится политика, направленная на стимулирование создания ТСЖ в СПб. Разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ, проводятся консультации и обучающие семинары. Как следствие, можно отметить постоянный рост создаваемых ТСЖ в Санкт-Петербурге на протяжении последних четырех лет.

Несмотря на активную позицию властей Санкт-Петербурга в вопросе развития ТСЖ, можно выделить ряж характерных проблем, с которыми сталкиваются и представители власти и жители, желающие создать ТСЖ.

3. Разработка мероприятий по совершенствованию управления развитием ТСЖ в Санкт-Петербурге

Мероприятия по совершенствованию управления развитием ТСЖ в СПБ, целесообразно сгруппировать в соответствии с определенными в предыдущем разделе исследования проблемами.

Уровень проблемы: жители, инициативная группа дома

Проблемы собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и выбора способа управления многоквартирного дома (МКД). Информационно-просветительский уровень. Реализация долгосрочной комплексной общественно-государственной программы жилищного просвещения, включающей: 1.Адресное правовое и организационно-методическое консультирование и сопровождение инициативных групп (помощь в выборе способа управления МКД и проведении регистрации). 2.Популяризация института ТСЖ: подготовка и издание печатных материалов и медиапродукции, информирующих граждан о жилищных движениях, лучших практиках, о возможностях проявления гражданской активности, консолидации и т.д. 3.Проведение бесплатных образовательных курсов, семинаров (обучающих, методических, научно-практических), мастер-классов, тренингов. 4.Поддержка деятельности региональных общественных советов Жилищного просвещения и образования. 5.Создание системы общественного мониторинга состояния жилищного сектора. 6.Организация конкурсов социальных проектов, направленных на создание систем информирования населения в ЖКХ. 7.Проведение конкурсов для представителей СМИ по освещению проблем ЖКХ, лучших практик деятельности ТСЖ, гражданских жилищных инициатив. 8. Организация стажировок и обмена опытом в сфере ЖКХ для журналистов. 9.Проведение просветительских семинаров-совещаний, видеоконференций, селекторных пресс-конференций и пр. с редакторами районных и муниципальных газет, радиостанций и телекомпаний по вопросам развития ТСЖ и жилищного сектора. 10. Создание Интернет-портала, объединяющего ресурсы по жилищному просвещению.

Организационно-технический уровень: 1. Создание на низовых (районных) уровнях консультативных пунктов, методических кабинетов. 2. Обеспечение пообъектного учета, включающего техническую документацию, мониторинг технического состояния, описание выполненных (невыполненных) элементов ремонта, состав общего имущества, субъектный состав; состав нормативных работ по содержанию и ремонту; нормативную численность обслуживающего персонала, нормативную смету.

Нормативно-правовой уровень: 1. Принятие нормативного акта, утверждающего долгосрочную комплексную государственную программу, включающую жилищное просвещение, создание и функционирование консультационных пунктов; 2. Принятие нормативного акта, регламентирующего пообъектный учет, включая техническую документацию (и порядок восстановления в случае утраты), мониторинг технического состояния, описание общего имущества, выполненных (невыполненных) элементов ремонта.

Существующие сложности на стадии создания ТСЖ. Информационно-просветительский уровень: 1. Обеспечение адресной индивидуальной и групповой информационно-консультационной поддержки граждан, заинтересованных в защите жилищных прав (помощь в проведении регистрации). 2.Проведение общественных дискуссий и слушаний по актуальным проблемам ТСЖ.. 3. Поддержка проведения экспертиз, исследований, гражданских запросов и акций гражданского контроля, организация работы горячих телефонных линий, телефонов доверия. 4. Обучающие семинары и круглые столы со специалистами муниципальных, районных администраций

Организационно-технический уровень: 1. Обеспечение процедуры передачи дома (распорядительный документ, акт, техническая документация, дефектная ведомость, перезаключение договоров, «передаточный баланс», финансовая документация, неосвоенные отчисления на текущий и капитальный ремонт; база данных необходимая для бюджетного финансирования, формирование общедолевой собственности, утверждение ОСС и внесение в технический учет и кадастровый учет, заключение договора на бюджетное финансирование).

Нормативно-правовой уровень: Принятие нормативно-правовых актов, регулирующих: Предоставление информации из единых информационных центров о составе собственников и технической документации; 2. Процедуру передачи дома в управление ТСЖ: - выпуск распорядительного документа; - передача пообъектной документации; - техническое освидетельствование и описание; - обеспечение перезаключения договоров на обслуживание, ресурсное и финансовое обеспечение.

Существующие сложности на уровне передачи дома из управления действующей УК вновь созданному ТСЖ: Информационно-просветительский уровень: 1. Обеспечение адресной индивидуальной и групповой информационно-консультационной поддержки граждан, заинтересованных в защите жилищных прав. 2. Реализация образовательно-просветительских программ, направленных на овладение правозащитными технологиями и навыками преодоления административных барьеров.

Организационно-технический уровень: 1. Формирование плана на доремонт и выполнение (в т.ч. включение в бюджет на очередной год); 2. Возврат долгов, в т.ч.по нарушенным имущественным правам на ОСС; 3. Оформление земельных участков; 4. Принятие правил хранения технической документации (включая обязанность восстановления в случае утраты) 5. Обеспечение финансирования всех мероприятий: Нормативно-правовой уровень. Принятие регламентов: 1. По межеванию и формированию земельных участков; 2. Формированию имущественно-земельных комплексов (объектов общедолевой собственности). 3. Оформлению и регистрации имущественных прав. 4. Включение расходов на вышеперечисленные цели в бюджеты соответствующих уровней.

Уровень проблемы: власть, администрация

Информационно-просветительский уровень: 1.Реализация программы подготовки, переподготовки и повышения квалификации муниципальных служащих в области жилищного менеджмента. 2.Обучающие семинары и круглые столы со специалистами муниципальных, районных администраций. 3. Стимулирование государственных и муниципальных служащих к повышению квалификации и самообразованию в сфере ЖКХ

Нормативно-правовой уровень: 1.Принятие нормативно-правовых актов, регулирующих: А) Предоставление информации из единых информационных центров о составе собственников, копий технической документации; Б) Порядок хранения технической документации и обязательность восстановления в случае утраты; В) Обязательность участия представителя интересов муниципалитета (города)-собственника в принятии решений по выбору способа управления и поддержки решения о создании ТСЖ, в утверждении смет расходов на содержание и ремонт, на капитальный ремонт и пр.; Г) Меры административной и финансовой ответственности Администрации в случае непредставления информации, неучастия в принятии решений, нарушений утвержденных Правил и Регламентов. 2.Принятие нормативно-правового акта, определяющего компенсации и порядок их предоставления в случае невыполненного капитального ремонта и изъятия объектов общедолевой собственности ранее объявленных сроков исковой давности.

Уровень проблемы: коммунальные службы, ДЭЗ или иная действующая управляющая организация

Информационно-просветительский уровень: 1. Реализация программы подготовки, переподготовки и повышения квалификации работников жилищной сферы, председателей ТСЖ, руководителей управляющих компаний и неправительственных организаций в области жилищного менеджмента.

Организационно-технический уровень: 1. Обязанность хранения техдокументации и ее восстановления в случае утраты. 2. Создание равных экономических условий для ТСЖ и иных структур ЖКХ. 3. Привлечение органов местного самоуправления к решению вопроса инвентаризации жилого фонда и восстановлению недостающей документации.

Нормативно-правовой уровень: 1. Принятие нормативно-правового акта, утверждающего порядок предоставления ТСЖ всех видов бюджетного финансирования, предусмотренного данным регионом, примерный договор на финансирование, порядок предоставления отчетности.

Все указанные мероприятия целесообразно объединять в специальные программы по поддержке ТСЖ. Это поможет избежать различных противоречий между ними, дублирования функций, обеспечит их комплексность.

Итак, деятельность по созданию ТСЖ в Санкт-Петербурге связана с рядом трудностей, обусловленных менталитетом населения, правовой безграмотностью и другими причинами. Это обстоятельство требует активного участия органов государственной власти всех уровней в развитии институтов поддержки ТСЖ. Полезно учитывать опыт регионов, где реформирование ЖКХ идет по инициативе и при поддержке органов государственной власти и строить систему государственного и муниципального управления на основе тесного взаимодействия властей и общественности

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Вопросы развития товариществ собственников жилья достаточно долго и активно обсуждаются в юридической и экономической литературе. Разработано много предложений для практического решения этой задачи.

Законодательную основу развития ТСЖ в РФ составляют следующие акты: Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации...", ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, постановления и распоряжения министерств и ведомств, региональные законодательные акты и т.д.

В целом можно сказать, что только в странах Восточной Европы на уровне законодательства был осуществлен комплексный продуманный подход к приватизации жилищного фонда с одновременным реформированием системы управления и обслуживания.

В период с 1993 по 2007гг. зафиксированы два значительных колебания в динамике создания ТСЖ в РФ: упадок 1998-1999гг. - период кризиса, и рост с 2005г. - начало действия Жилищного кодекса РФ.

К 2009г. в Санкт-Петербурге завершен процесс выбора способа управления многоквартирными домами. Собственники помещений (91,7 % от общего количества многоквартирных домов) выбрали способ управления домами самостоятельно на своих общих собраниях. Наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

Властями города всех уровней проводится политика, направленная на стимулирование создания ТСЖ в СПб. Разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ, проводятся консультации и обучающие семинары. Как следствие, можно отметить постоянный рост создаваемых ТСЖ в Санкт-Петербурге на протяжении последних четырех лет.

Несмотря на активную позицию властей Санкт-Петербурга в вопросе развития ТСЖ, можно выделить ряж характерных проблем, с которыми сталкиваются и представители власти и жители, желающие создать ТСЖ.

Предложенные мероприятия целесообразно объединять в специальные программы по поддержке ТСЖ. Это поможет избежать различных противоречий между ними, дублирования функций, обеспечит их комплексность.

Итак, деятельность по созданию ТСЖ в Санкт-Петербурге связана с рядом трудностей, обусловленных менталитетом населения, правовой безграмотностью и другими причинами. Это обстоятельство требует активного участия органов государственной власти всех уровней в развитии институтов поддержки ТСЖ. Полезно учитывать опыт регионов, где реформирование ЖКХ идет по инициативе и при поддержке органов государственной власти и строить систему государственного и муниципального управления на основе тесного взаимодействия властей и общественности

Список использованной литературы

1.     Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях» (ред. 26.07.2008) // Парламентская газета №47-49 от 31.07.2008

2.      Федеральный закон от 22.08.2004 г. №122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации..." (ред. от 09.02.2009) // "Российская газета", N 48, 12.02.2009

.        Федеральный Закон «Жилищный кодекс» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Российская газета № 158, 25.07.2008

.        Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (ред. 09.04.2009) // "Собрание законодательства РФ", 13.04.2009, N 15, ст. 1780,

.        Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 26.11.2008 ) // Парламентская Газета , № 76-78, 02.12.2008

6.      Постановление Правительства СПб от 9 июля 2008 года N 868 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2004 N 431 <http://www.spbustavsud.ru/?tid=&nd=8393077&prevDoc=8477139>» // Петербургский Дневник, N 36, 14.07.2008

.        Аронов Никита. Россияне не хотят в ТСЖ» // Газета. - 2009. - №68 от 17.04.2009г.

.        Данные МО № 8 Василеостровского района СПб

.        Кабалкин А.Ю. Передача имущества в собственность.//Юридический мир.- 2006. -№12. - С.18-20.

.        Коряковцев В.Г Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом / В.Г Коряковцев - М.: Юрист. 2006. - 218с.

.        Макаренко Г.Н. Товарищество собственников жилья - проблемы и перспективы развития // Юрист. - 2006. - N 12. - 16-22

.        Макаров Г. Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в городских многоквартирных дамах.//Хозяйство и право. 2007. - №6. -С.25-30.

.        Рыжов А.Б. О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. - N 10. - С.24-27

.        Савельев Д. Обязанности собственников жилья.//Хозяйство и право 2006. - №2. - 25-29

.        Скрипко В. Товарищества собственников жилья в РФ.//Государство и право. 2007.- №9. - С.16-21.

.        Уваров А. О правовых основах создания и управления муниципальной собственностью.//Хозяйство и право. 2008. - №11. - С.31-37.

.        Материалы Официального сайта Правительства СПб / Web:http://www.gov.spb.ru

.        Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики / Web: http://www.gks.ru

.        Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области / Web: http://petrostat.gks.ru

Приложение 1

Основные показатели жилищного хозяйства Санкт-Петербурга, 2006-2008гг.

) Площадь квартир, полученная или купленная через Жилищный комитет и жилищные отделы районных администраций Санкт-Петербурга.

) С 2006 года - полученная семьями, состоявшими на учете в качестве нуждающихся.

Приложение 2

Распределение жилищного фонда в 2008 г. в Санкт-Петербурге по материалу стен и годам возведения