Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью

Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью

Оглавление

Введение

.     ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

.1 Понятие управления торговой недвижимостью

.2 Особенности управления торговой недвижимостью

.3 Цели, задачи и функции управляющей компании

.4 Управление объектом торговой недвижимости

.5 Условия договора управления торговой недвижимостью

.6 Бизнес-планирование деятельности по управлению недвижимостью

.6.1 Последовательность и необходимость процедуры оценки

.УПРАВЛЕНИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ТРК «ЭЛЕОНОР»

.1 Роль структуры капитала предприятий ТРК

.2 Принципы управления денежными потоками

.3 Качественная и количественная характеристика объекта недвижимости

.4 Характеристика ТЦ «Элеонор»

.5 Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест

.5.1 Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

.5.2 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

.5.3 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Введение

В течение нескольких лет до зимы 2008 года рынок торговой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой - использованием недвижимости как средства долгосрочных вложений. Сейчас на фоне общей рыночной конъюнктуры развитие торговой недвижимости в России находится в кризисном состоянии и требует особенно тщательного анализа при выборе необходимых ресурсов, источников финансирования, способов последующей реализации и других параметров. Таким образом, сегодня управление проектами в недвижимости становится особенно актуальным и является одним из инструментов конкурентной борьбы.

Создание любого объекта торговой недвижимости - это сложный проект, которым необходимо эффективно управлять. Координация действий всех его участников на каждой стадии, требуемые характеристики руководителя проекта, взаимодействие внутри проектной команды - основные вопросы, которые решает каждая девелоперская компания или собственник развиваемого объекта недвижимости. Кроме того, в последние годы на российском рынке торговой недвижимости наметилась тенденция к многофункциональности таких проектов, то есть совмещению в рамках одного проекта нескольких сегментов недвижимости. Такая тенденция усложняет проекты, делая их более масштабными, долгосрочными и затратными, и увеличивает значимость для региональной экономики.

Актуальность рассматриваемой темы обусловлена расширением рынка операций по управлению недвижимостью в современных условиях, ростом популярности различных видов управления недвижимостью среди участников экономической деятельности, поскольку передача торговой недвижимости в управление представляется взаимовыгодным сотрудничеством для обеих сторон сделки.

Целью данной работы является разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимости.

Для достижения цели, поставленной в выпускной квалификационной работе, были определены следующие задачи:

·  Проанализировать дальнейшие развитие управленческой деятельности

·        Выявить особенности управления торговой недвижимости

·        Разработать концепции по управлению торговой недвижимостью

Предметом исследования является разработка эффективной концепции управления торговой недвижимостью.

Объектом исследования является управленческая деятельность на рынке торговой недвижимости.

Теоретической основой выпускной квалификационной работы послужили исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления проектами и развития недвижимости. Исследование проводилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, нормативно-правовых актов, экономико-статистическая обработки информации, инструктивные материалы, периодические экономические изданий, сети интернет.

Цель и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, 2 главы, заключение и библиографический список.

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления торговой недвижимостью.

Во второй главе рассматривается анализ процесса управления Торговым Центром «Элеонор»

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

.1 Понятие управления торговой недвижимостью

Профессиональное управление торговой недвижимостью - выгодный бизнес, который в России переживет период довольно быстрого роста. За короткий промежуток времени, за 10-15 лет, Россия прошла путь по развитию данного вида бизнеса.

Управление торговой недвижимостью как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом деятельность по управлению торговой недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта, будь то офисное помещение или торговое.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами. Те из собственников, которые хотя бы раз в жизни пользовались услугами управляющих компаний, обязательно и впредь прибегнут к их помощи.

Но при всем благоприятном развитии данного вида бизнеса есть некоторые факторы, в той или иной степени тормозящие дальнейшее формирование рынка управления торговой недвижимостью.

Прежде всего, необходимо упомянуть проблему отсутствия необходимой правой базы, которая в полном объеме регулировала бы отношения сторон в этой сфере деятельности. Часть отношений урегулирована гражданским законодательством, другая часть нуждается в правовом регулировании. Если говорить о тенденциях развития управляющих компаний, то можно отметить, что наибольшую прибыль от своей деятельности будет получать та компания, у которой находятся несколько объектов в управлении. Чем больше у компании объектов, тем проще ей снижать эксплуатационные издержки: не надо, например, на каждом объекте создавать собственные эксплуатационные службы, потому что есть централизованная. Как правило, если у компании более 10 проектов в управлении, выделяются узкоспециализированные службы (консалтинга, охраны, эксплуатации, , транспортные и т.д.) как самостоятельные коммерческие единицы, нередко под новым брендом.

.2 Особенности управления торговой недвижимостью

Специфика управления торговым объектом такова, что если в случае с бизнес-центром или складским комплексом девелоперу приходится выстраивать отношения лишь с арендаторами, то в торговом центре появляется третья сторона - покупатели. То есть невозможно удовлетворить арендаторов, не удовлетворив при этом посетителей ТЦ, и наоборот.

Отсюда - возрастающее значение организации внутреннего пространства объекта, необходимость постоянных усовершенствований и побочных сервисов в борьбе за повышение проходимости ТЦ и т.д.

А также для каждого из участников рынка коммерческой недвижимости весьма остро стоит вопрос классификации отдельных сегментов. Для торговой недвижимости актуальны такие ценообразующие факторы, как положение объекта в государственных масштабах - районный, окружной или региональный; товарная специализация - универсальный, смешанный, комбинированный, узкоспециализированный или специализированный; целевой потребитель; прилегающие объекты и инфраструктура; месторасположение; архитектурные, отделочные и планировочные особенности; возраст здания; наличие парковки.

Кроме того, арендные ставки на торговые помещения во многом зависят от размеров и ассортимента товаров, реализуемых на торговой площади.

Таким образом, можно провести следующую классификацию торговых объектов коммерческой недвижимости отражённую в таблице 1.

Таблица 1

Классификация торговых объектов коммерческой недвижимости

Особенности технической эксплуатации торгового объекта.

Управление технической эксплуатацией торговых, офисных и складских зданий по способу организации работ значительно различаться не будет. Если же говорить, о наборе услуг, то он определяется характеристиками конкретного объекта, особенностями бизнеса, связанного с объектом и т.д. Стандартный перечень включает техническое обслуживание инженерных систем и строительных конструкций, уборка и поддержание в надлежащем состоянии помещений и прилегающей территории, техническая экспертиза конструкций, взаимоотношения с субподрядчиками, организация службы безопасности и т.д. Именно качество эксплуатации определяет ценность объекта для арендаторов и его доходность в долгосрочной перспективе.

Техническая эксплуатация - это лишь часть комплекса услуг, входящих в понятие «управление объектом». Необходимость в ней возникает на этапе эксплуатации объекта недвижимости, когда здание уже построено, концепция разработана, договоры с арендаторами заключены и т.д. Однако управляющая компания может принимать участие и на других этапах. Следовательно, техническая эксплуатация может быть востребована как в комплексе с другими услугами, так и в качестве самостоятельной услуги.

.3 Цели, задачи и функции управляющей компании

Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.

При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:

·  Получение постоянного дохода

·        Повышение стоимости объекта недвижимости

·        Защита от инфляции

Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Главной задачей по управлению объектами торговой недвижимости является четкое планирование управленческой деятельности, разработка индивидуальной программы обслуживания недвижимости, своевременное проведение необходимых мероприятий и работ по каждому объекту, организация и контроль всех рабочих процессов, происходящих на объекте, а так же урегулирование отношений между собственником, управляющей компанией и арендатором.

Задачи, которые выполняет управляющая компания:

Создание привлекательной среды для потребителей услуг

·  Высокое качество предоставляемых услуг

·        Создание атмосферы чистоты и безопасности

·        Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение)

Оптимизация затрат, связанных с долгосрочным функционированием объекта

·  Сохранение объекта недвижимости - организация единой системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта

·        Проведение постоянного мониторинга рынка - подбор (с оптимальным соотношением цена/качество) и контроль работы подрядных организаций

·        Создание положительного имиджа объекта

·  Реализация рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на создание положительного образа объекта - работа с покупателями, арендаторами и их сотрудниками, а также с возможными потенциальными арендаторами

·        Создание режима благоприятствования - взаимодействие с органами государственной власти, административными органами.

В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в России, выделяют:

·  Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости

·        Управление активами собственника

К функциям компании[5] , предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.

Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости.

В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.

На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д.

Управление активами собственника.

Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании».

.4 Управление объектом торговой недвижимости

Управление торговой недвижимостью с точки зрения многофункционального подхода должно включать в себя такие направления, как финансовый анализ, прогнозирование и учет, антикризисное управление, маркетинг, консалтинг, оценка, брокерские услуги.

В основе коммерчески эффективного и конкурентоспособного объекта коммерческой недвижимости лежит создание грамотной концепции использования и управления объектом недвижимости, разработанной в соответствии с реалиями современного рынка, профессиональными стандартами и условиями клиента.

Концепция предполагает обоснование наиболее эффективного варианта использования и развития объекта торговой недвижимости. В ней описывается, что представляет собой объект или же будет представлять, на каких арендаторов (покупателей), он рассчитан, какую стратегию его реализации следует избрать, чтобы достичь максимальной прибыли.

Наличие профессионально разработанной концепции объекта недвижимости позволяет:

·  Создать объект недвижимости, пользующийся спросом длительное время, в различных, в том числе, кризисных условиях;

·        Определить профиль потенциальных арендаторов и покупателей, создать план продвижения объекта;

·        Выбрать наиболее оптимальный вариант использования объекта, с учетом существующего и прогнозируемого состояния рынка;

·        Сформулировать архитектурно-планировочные и инженерно-технические требования к будущему объекту, техническое задание на проектирование;

·        Продемонстрировать инвесторам и кредиторам рыночную реализуемость и экономическую эффективность проекта, привлечь инвестиции в проект <#"558884.files/image001.gif">13860

Общая площадь ()10000

Полезная площадь ()9000

НЕСУЩИЙ ОСТОВ И КОНСТРУКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

Конструктивная система

сборно-монолитная

Общая площадь

10000

Высота потолков (высота строительного объема)

3,3 м

Фундаменты

Железобетонный ленточный из сборных элементов заводского изготовления

Стены наружные

Из красного кирпича М-100 размером 65х120х250 отштукатуренные

Стены внутренние

Монолитные, возводимые в крупно-щитовой опалубке

Перегородки

Каркасные, обшиты плитами, стационарные

Перекрытия (надподвальные, междуэтажные, чердачные)

Типовые сборно-монолитные пустотные плиты марки ПК 6-60.15

Кровля

Рулонная по железобетонным плитам

Основной тип полов

Мозаичные или из керамических плиток

Двери

Наружные двери установлены марок ДН 24-19, остекленные. Внутренние - марок ДГ 21-10, глухие

Окна

Окна ПВХ из высококачественного профиля VEKA (Века), оснащаемые стеклопакетами с классом М1, стекла толщиной 5 мм

Витражная конструкция предусмотрена с фасадной стороны здания, тип витража встроенный в вертикальном остеклении

НАРУЖНАЯ И ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА

Отделка наружных стен

в виде декоративной штукатурки толщиной 15 мм из цементно-песчаного раствора, приготовленного на основе гидрофобного цемента марки 500 (высококачественная)

Цоколь здания

оштукатуривается и расшивается с имитацией вида кладки из крупного камня

Поверхности внутренних стен и перегородок

оштукатуривание цементно-песчаным раствором слоем толщиной 20 мм; декоративное оштукатуривание вторым слоем (с приданием различных форм) и цветная побелка (повышенная)

Отделка санузлов

поверхность стен и полов: отделывается керамической плиткой

ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВА

Электроснабжение и отопление

Обеспечивается двумя автономными газотурбинными установками общей мощностью 270 кВа

Канализация

Система водоотведения принята раздельной с подключением к центральной городской канализационной сети с централизованной очисткой хозяйственно-бытовых вод.

Водопровод

Централизованное водоснабжение по кольцевой схеме с врезкой в городскую артерию питьевой воды, качество которой соответствует ГОСТ 28.74 -"Вода питьевая»

Система отопления

Двухтрубная система, с нижней врезкой. Батареи отопления находятся во всех помещениях и проходят вдоль наружных стен здания

Система вентиляции

Автономные системы, вентиляции, кондиционирования

Газоснабжение

-

Дополнительные благоустройства

Лифтовое оборудование, современная система пожарной сигнализации, система видео наблюдения, система контроля доступа, система охранной сигнализации

Примечание:

.Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Санкт- Петербург № 902-Р от 31.08.94 г.

.Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена равной произведению площади земельного участка (в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания

.Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки в здании на общую высоту надземной части.

Ситуационный план

Рис. 1. Ситуационный план ТЦ «Элеонор»

.5 Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест

.5.1 Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи. Сущность метода состоит в капитализации доходов.

Формула:

Стоимость=  где, ЧОД - Чистый операционный доход, R - Ставка капитализации

Ставка дисконтирования:

) Безрисковая ставка - для целей курсовой работы принимаем за безрисковую ставку доходность Еврооблигации корпорации «Газпром»2015 срок погашения 4,26% годовых.

) Премия за риск - отражает дополнительный доход, который инвестор мечтает получить, инвестируя в объект недвижимости. 5%(см. таблицу 6 ниже)

) Премия за низкую ликвидность = = = 3,56%

(R-безрисковая ставка, L-период экспозиции (10 мес.), Q-число месяцев в году)

) Премия за инвестиционный менеджмент (поиск арендаторов)=3%

Ставка дисконтирования =3,56+5+4,28+3=15,84%

Nвоз. =  где,

Nвоз. - норма возврата капитала ,К - срок экономической жизни (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го капитального ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)

Nвоз =  = 0,0023(0,23%)

=0,23+15,84= 16.07

Стоимость =

Стоимость =  = 346612819

Таблица 4

Расчет премии за риск

Таблица 5

Порядок расчета чистого операционного дохода

  Арендная плата за землю              Согласно закону СПб № 608-119 годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

.5.2Определение стоимости объекта сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода используем 2 метода прямых продаж и ВРМ.

Для целей настоящей работы используется метод прямого сравнения продаж. На основании рыночной информации выбраны объекты аналоги.

Таблица 6

Характеристика аналогов

Метод валового рентного мультипликатора - это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Этапы:

·  Оценка рыночного рентного дохода от недвижимости

·        Определяется отношение к продажной цене валового дохода

·        Расчет вероятной стоимости оцениваемого объекта

V= * ВРМ=*, где

V-вероятная цена продажи, - рентный доход, ВРМ- валовой рентный мультипликатор - цена продажи аналога, ПВД -потенциальный валовой доход.

Таблица 7

ВРМ= (3,33+3,35+4)/3=3,56

Стоимость = 3,56*3148350=11208126$=336243780 рублей.

Средняя цена = (336243780+340872285)/2=338558032 рублей.

.5.3 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Таблица 8

Характеристика здания-аналога

Сравниваем конструктивные особенности нашего здания с характеристиками аналога. Видим, что не все показатели идентичны. Отличия, которые нашлись необходимо скорректировать. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.

ВС 1  объема здания-аналога в руб. с учетом повышенной внутренней отделки для 1 территориального пояса составляет 32,3 руб. в ценах 1969 года.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 7- этажного здания

В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид:

, где

ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:

ü ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

ü  НР -Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

ü  СП -Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

ü  Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.

ü  Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.

Таблица 9

Сравнение объектов

 - расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма

 - скорректированный излишний объем

 - строительный объем, идентичный объему аналога

В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства (12 глав сводного сметного расчета), но без учета НДС: т.е.  из формулы ПВС. Тогда: [8]

,

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Таблица 10

Таблица 11

Сост. =  (100 - 5,35)/100 = 271270576,5руб.

Определить размер годовой арендной платы участка земли

Объект недвижимости находится в кадастровом квартале 78:6:2016 (Набережная Макарова, 32):

Кадастровая стоимость: 13943 руб./м2 * 1000 м2 = 13943000руб.

. Нахождение стоимости участка по нормативной цене выкупа:

Согласно Ст.1.3.. Закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге»

2. Нахождение цены участка методом капитализации арендной платы: стоимость равна годовой арендной плате деленной на коэффициент капитализации для земли в этом сегменте рынка (0,11).

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

Ар = BsКmpPsКфКпКдКк,

где: Ар - годовой размер арендной платы- базовая ставка арендной платы;

- коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга (1,1)

 - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов) 2000

 - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); -(0,5)

 - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов (0,750)

 - коэффициент динамики рынка недвижимости (1,1);

 - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования (0,8)

Годовая арендная плата:

Стоимость участка:

Итоговая стоимость участка:

Стоимость объекта = Стоимость участка + (ПВС - Износ)=

=

В результате расчетов рыночной стоимости торгового помещения по трем методам получены следующие результаты:

Таблица 12

Сравнение результатов расчетов

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,5.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости(0,2).

Доходный подход дает оценку стоимости с позиций интересов пользователя. Однако возникает сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у пользователя, в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов(0,3).

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

Согласованная стоимость = 346612819*0,3+338558032*0,5+271270576,5*0,2 = 327 516 977 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.

Итак, управление недвижимостью требует установления критериев оценки качества услуг, для предоставления потребителю возможности его контроля. Для этого необходимо выделить все элементы, составляющие процесс управления, и установить критерии и требования к каждому из них, обеспечить необходимые ресурсы и ограничить зоны ответственности.

Это позволит управлять всеми элементами, быстро и оперативно реагировать на изменение параметров окружающей среды, а так же даст возможность контроля качества всего процесса управления в целом.

Кроме того, это позволит достигнуть той прозрачности, которая необходима клиенту для формирования представления о том, что управляющая компания готова к честным и открытым партнёрским отношениям.

Условие эффективного управления торговым центром - это мотивация управляющего, которая должна быть связана с результатами деятельности. Качество работы управляющей компании оценивается по степени удовлетворенности двух групп клиентов торгового центра - посетителей и арендаторов. О признании потребителей говорят результаты маркетинговых исследований и критериями оценки управляющей компании являются рост посещаемости, стабильность посещений и частота визитов в центр, повышение известности марки торгового центра. А качество услуг для арендаторов оценивается по обеспечению требуемого уровня арендных поступлений, сбалансированности состава арендаторов и поддержанию концепции центра, по отсутствию ротации арендаторов и быстрому заполнению вакантных площадей, по возрастанию интереса новых арендаторов к работе в центре и количеству заявок.

Одним из преимуществ внешней управляющей компании является то, что она, как правило, больше заинтересована в комплексном подходе и удовлетворении обеих групп клиентов, и внешний управляющий правильно оценивает ситуацию и расставляет приоритеты.

управление торговый недвижимость

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1.     Нормативные правовые акты

1.1.  Гражданский кодекс Российской Федерации

2.     Специальная литература

2.1.  Бакрунов Ю.О. «Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере». Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. М. - 2010, - 37 с.

2.2.   Воропаев В.И., Управление проектами в России. М.: «Алане», 1995. -225 с

.3.     Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью, под общ. редакцией, АСВ. 1999.

.4.     Ковалевская Н.Ю. Инвестиционный проект: методы управления и анализа: Учеб. пособие; М-во образования Рос. Федерации, Иркут. гос. экон. акад. Иркутск: Изд-во Иркут. гос. экон. акад., 2001. - 71 с.

.5.     Крутик А.Б., Горенбургов М.А. «Экономика недвижимости», Лань. 2001.

.6.     Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие. - М., 2005. - 437 с.

.7.     Лапыгин Ю.Н. Управление проектами. От планирования до оценки эффективности. - М.: Омега-Л, 2008 - с. 211

.8.     Мазура И.И. «Девелопмент недвижимости» Москва 2011 Издательство: "Омега-Л", 2010.

.9.     Ожегов С.И., Шведова Н.Ю.. Толковый словарь русского языка Издательство "Азъ", 1992 год

.10.   Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Дело. 1997.

3.     Материалы правоприменительной практики

3.1.  СНиП 1.04.03-85. «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» Госстрой СССР, Госплан СССР, -М.: Стройиздат, 1987. - 522 с.

3.2.   «Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.

.3.     «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

.4.     Статья Управление торговым центром. Российская практика 17 марта 2009 г.

4.     Электронные данные

4.1.  Факторы влияния на рынок коммерческой недвижимости. http://www.gvasawyer.ru/article.aspx?page=737

4.2.   http://www.realty-inform.ru/articles/article.php?idx=153

.3.     Выдержка из статьи компании United Realty Group http://urg.ru/