Информационное обеспечение деятельности по управлению собственностью предприятия

Федеральное агентство по образованию

Ульяновский государственный технический университет

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Тема:          Информационное обеспечение деятельности

                   по управлению  собственностью предприятия

Автор дипломного проекта  ___________________ С.А.Артемьев

Специальность       061100 "Менеджмент организации"

Специализация __________________________________________

Руководитель проекта          ___________________ В.Н.Лазарев

Консультанты по разделам:

Экономическая часть ________________________ В.Н.Лазарев

Экологическая и правовая часть _______________ А.Н.Чекин

Допустить к защите:

Зав.кафедрой

 

_________________

 

"_____"__________ 2005 г.

Ульяновск 2005г.

Содержание

Введение	3
Глава 1 Информационная среда управленческой деятельности	6
1.1 Понятие информационных систем и технологий	6
1.2 Общие требования к информационным системам	12
1.3 Возможности применения Интранет-технологий на современном этапе	17
Глава 2 Деятельность по управлению собственностью предприятия	23
2.1 Вопросы управления недвижимым имуществом промышленных предприятий	23
2.2 Методика управления недвижимым имуществом	31
2.3 Планирование вариантов использования недвижимости и реализация запланированных мероприятий	36
Глава 3 Анализ информационного обеспечения деятельности по управлению собственностью (недвижимостью) на примере ОАО «УАЗ»	40
3.1 Управление собственностью ОАО «УАЗ»: цели и задачи	40
3.2 Характеристика источников информации в деятельности по управлению собственностью ОАО «УАЗ»	42
3.3 Использование Интранет-технологий в информационном обеспечении деятельности по управлению собственностью ОАО «УАЗ»	46
Глава 4 Направления возможных решений по эффективному использованию информационных технологий в управлении объектами недвижимости предприятия	52
4.1 Бюджетный и проектный подход к построению информационной системы	52
4.2 Преимущества и недостатки использования геоинформационных систем	57
4.3 Оценка эффективности информационных технологий	61
Глава 5 Правовое обеспечение деятельности по управлению собственностью предприятия	65
Заключение	72
Список использованных источников	75

Введение

В настоящем дипломном проекте нами будут рассмотрены вопросы информационного обеспечения деятельности по управлению недвижимым имуществом, находящихся в собственности крупных промышленных предприятий.

Актуальность вопроса управления собственностью предприятия объясняется стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль не только от результатов деятельности основного производства, но и от использования недвижимого имущества, ему принадлежащего.

К сожалению, не все руководители  видят возможность эффективного использования недвижимости, а если и видят, то не имеют представления о том, как к этому делу подступиться.

Проблема имущества должна рассматриваться не только с точки зрения блага, которое оно приносит, но и как бремя: недвижимость, принося доход, требует и затрат, причем эти затраты со временем имеют закономерность возрастать (рост на  энерготарифы, налог на имущество и т.п.).

С точки зрения гражданского общества нерациональное использование недвижимости отдельными предприятиями - откровенное расточительство, поэтому необходимо, чтобы был  механизм, позволяющий перераспределять эту недвижимость из неэффективного в эффективное использование. Вовлечение недвижимости в коммерческий оборот - одно из генеральных направлений повышения эффективности использования этого имущества в целом, при этом не только недвижимости одного предприятия, но и недвижимого имущества в масштабах города.

Часто руководители предприятий оперируют текущим уровнем доходов и текущими затратами, но необходимо иметь в виду, что, несмотря на всю внешнюю привлекательность некоторых предложений, которые к ним поступают со стороны инвесторов, управляющих компаний, риэлторов, они должны быть оценены со стороны интересов предприятия в целом. И не только сиюминутных, но и стратегических. Сегодня, может быть, очень выгодно отказаться от использования недвижимости и превратить какое-то административное здание или производственный цех, например, в торговый комплекс. Но как это может отразится на экономике предприятия через несколько лет? Не исключено, что организация лишится многого, чего могла бы добиться через эти годы, основы для своего дальнейшего развития. Поэтому предприятие проблему использования недвижимости должно рассматривать на уровне не только тактических, но и стратегических интересов. Любой имущественный комплекс предприятия должен восприниматься руководителем, собственником как определенный портфель недвижимости [12, C.101].

В этой ситуации собственнику следует начинать не с того, чтобы пытаться решить проблему отдельного здания, а с четкого понимания, что у него есть. В этой связи необходимо произвести аудит недвижимости, имея в виду, что это не просто инвентаризация, а экспертиза и оценка потенциала всего комплекса недвижимости предприятия. В этой работе должны поучаствовать различные специалисты. Это и юристы, которые могли бы расчистить в правовом отношении объект, и экономисты, способные определить, как затраты на эксплуатацию недвижимости ложатся на себестоимость продукции, и специалисты по коммерческой недвижимости. И только после того, как будет получено комплексное заключение о целесообразности коммерческого использования недвижимости предприятия с учетом его собственных потребностей, издержек по содержанию недвижимости, конъюнктуры рынка и пр., стоит принимать решение относительно отдельных зданий, сооружений и т. д.

Кстати, не только у нас, но и за рубежом практика подобного аудита не очень развита, но на некоторых предприятиях уже созданы подразделения, которые управляют недвижимостью, собственностью. И здесь, важно наладить более эффективное использование недвижимости внутри предприятия. Например, есть определенные функции, которые выполняют технические службы предприятия, они вносят какой-то свой вклад в результаты деятельности предприятия, и этот вклад оценивается предприятием. Почему бы в таком случае не перевести это подразделение на внутреннюю аренду с условием погашения арендной платы из доходов подразделения. Тогда у подразделения появляется интерес, чтобы использовать не 1000, а 500, к примеру, квадратных метров, а сэкономленные деньги направить на зарплату или модернизацию производства. Может быть и другая логика. Допустим, необходимости в аренде нет, но тогда должно быть четко определено, что расходы по содержанию недвижимости не учитываются в прямых затратах отдельных цехов. Ведь известно, что они составляют определенную величину и эта величина - на которую предприятие дотирует подразделение внутри самого себя.

Кроме того, недвижимость часто передается в залог в качестве обеспечения по привлекаемым кредитным средствам, и объективная оценка в таком случае является необходимой как для залогодателя, так и для кредитора, поскольку только в этом случае соблюдаются интересы всех участвующих сторон.

Трудности в принятии решений относительно использования объектов недвижимости связаны с тем, что над собственником довлеет добытое трудным путем право собственности, рисковать которым при не обеспеченном надежными гарантиями стоимостного, имущественного, инфраструктурного характера никто не будет.

В настоящее время недвижимость является наиболее существенным внеоборотным активом любого предприятия, в связи с чем требует правильного использования и управления. Недозагрузка объектов недвижимости, как и неэффективное использование ведет к финансовым потерям предприятий, а также может скрывать существенные стоимостные резервы.

Далее в дипломном проекте нами будут рассмотрены вопросы, связанные с возможностями использования информационных систем в процессе управления собственностью предприятия, но сначала рассмотрим вопрос о информационной среде управленческой деятельности.

 

 

Глава 1 Информационная среда управленческой деятельности

1.1 Понятие информационных систем и технологий

Переход к рыночным отношениям в экономике и научно-технический прогресс в несколько раз ускорили темпы внедрения во все сферы социально-экономической жизни российского общества последних достижений в области информатизации. Термин «информатизация» впервые появился при создании локальных многотерминальных информационно-вычислительных систем и сетей массового обслуживания.

Различные информационно-технические новшества следует воспринимать как средство сокращения и удешевления аппарата управления. Так, например, появление телефона, радио, телевидения, персональных компьютеров, локальных компьютерных сетей и глобальной сети Интернет приводило в свою очередь к совершенствованию системы информационного обеспечения управления предприятием. В конечном итоге роль информации в организационном управлении фирмой постоянно возрастает, что связано с измене­ниями социально-экономического характера, появлением новейших достижений в области техники и технологий, результатами научных исследований. Научно-техническая революция выдвинула ин­формацию в качестве важнейшего фактора производственного про­цесса. Информационный процесс необходим как непременное усло­вие работы современной техники, как средство повышения качест­ва рабочей силы, как предпосылка успешной организации самого процесса производства.

Информатизация в области управления экономическими процессами предполагает, прежде всего, повышение производительности труда работников за счет снижения соотношения стоимость/производство, а также повышения квалификации и профессиональной грамотности специалистов.

Современное рабочее место экономиста или инженера сейчас невозможно представить без персонального компьютера, так как  использование компьютерной и телекоммуникационной техники, формирование на ее основе высокоэффективных информационно-управленческих технологий позволяет повысить эффективность работы специалиста.

Информационные технологии существовали давно, поэтому с развитием компьютеров и средств связи начали появляться различные вариации: «информационные и коммуникационные технологии», «компьютерные информационные технологии» и др. В настоящем дипломном проекте под информационными технологиями будем понимать современное значение, то есть интеграцию компьютеров, электроники и средств связи.

Существует множество определений данному термину, например:

Информационная технология – системно организованная для решения задач управления совокупность методов и средств реализации операций сбора, регистрации, передачи, накопления, поиска, обработки и защиты информации на базе применения развитого программного обеспечения, используемых средств вычислительной техники и связи, а также способов, с помощью которого информация предлагается клиентам [10, C.243].

Информационные технологии, основанные на компьютерной технике, требуют радикальных изменений организационных структур менеджмента, его регламента, кадрового потенциала, системы документации, фиксирования и передачи информации. Особое значение имеет внедрение информационного менеджмента, значительно расширяющее возможности использования информационных ресурсов на предприятии. Развитие информационного менеджмента связано с организацией системы обработки данных и знаний, последовательного их развития до уровня интегрированных автоматизированных систем управления, охватывающих по вертикали и горизонтали все уровни и звенья производства и сбыта.

Существует связь между информационными технологиями и менеджментом. Менеджеру часто приходится принимать решения в условиях большой неопределенности: инфляция, изменения валютного курса, изменение налоговых и правовых условий работы и т.п. Компьютеры могут быстро и точно просчитывать варианты и давать, таким образом, ответы на всевозможные вопросы подобного типа. В этом, пожалуй, одно из главных преимуществ компьютера над человеком.

Информационные технологии обладают следующими свойствами, которые полезны для экономиста-менеджера:

- помогают преодолевать пропасть между экономикой и математикой;

- являются самыми эффективными носителями современных методов решения экономических задач;

- способствуют согласованию экономических процедур с международными требованиями;

- подключают к единому информационному пространству – экономическому и образовательному.

Процесс передачи и получения информации представлен ниже (рис. 1). 

 

Рисунок 1 –  Простая схема передачи информации в одном направлении

Процесс передачи информации даже в одном направлении проходит через множество посредников, а это значит, что во время передачи информации происходит её задержка  и искажение. Кроме того, информация может преобразовываться в зависимости от того к кому она адресована. Так, например, при передачи информации вверх от подчинённых к руководителю происходит её обобщение, а при передачи вниз, от руководителя к подчинённым  наоборот – она конкретизируется. Главное в этом процессе максимальная скорость передачи информации при минимальных допустимых искажениях. От этого в первую очередь зависит правильность принимаемых решений и как следствие увеличивается прибыль организации.

Незаменимость компьютерной технологии в том, что она дает возможность оптимизировать и рационализировать управленческую функцию за счет применения новых средств сбора, передачи и преобразования информации.

Информационные технологии в настоящее время можно классифицировать по ряду признаков, в частности: способу реализации в информационной системе, степени охвата задач управления, классам реализуемых технологических операций, типу пользовательского интерфейса, вариантам использования сети ЭВМ, обслуживаемой предметной области.

Рассмотрим, связь между информационными системами и  информационными технологиями.

Управление – важнейшая функция, без которой немыслима целенаправленная деятельность любого предприятия или организации, которые можно представить в виде организационно-производственной системы.

Важнейшими функциями, реализуемыми такой системой, являются прогнозирование, планирование, учет, анализ, контроль и регулирование.

Управление связано с обменом информацией между компонентами системы, а также системы с окружающей средой. В процессе управления получают сведения о состоянии системы в каждый момент времени, о достижении (или не достижении) заданной цели с тем, чтобы воздействовать на систему и обеспечить выполнение управленческих решений.

Таким образом, любой системе управления экономическим объектом соответствует своя информационная система, называемая экономической информационной системой.

Экономическая информационная система – это совокупность внутренних и внешних потоков прямой и обратной информационной связи экономического объекта, методов, средств, специалистов, участвующих в процессе обработки информации и выработке решений [18, С.226].

Автоматизированная информационная система представляет собой совокупность информации, экономико-математических методов и моделей, технических, программных, технологических средств и специалистов, предназначенную для обработки информации и принятия решений.

Таким образом, информационная система может быть определена с технической точки зрения как набор взаимосвязанных компонентов, которые собирают, обрабатывают, хранят и распределяют информацию, чтобы поддержать принятие решений и управление в организации. В дополнение к поддержке принятия решений, координации и управлению информационные системы могут помогать менеджерам проводить анализ проблемы, делают видимыми комплексные объекты.

Информацией мы называем данные, преобразованные в форму, которая является значимой и полезной для пользователей. Данные, напротив, являются потоками сырых фактов, представляющих результаты, встречающиеся в организациях или в физической среде прежде, чем они были организованы и преобразованы в форму, которую пользователи могут понимать и использовать.

По источникам поступления информацию можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация состоит из директивных указаний вышестоящих органов, различных материалов центральных и местных органов управления, документов, поступающих от других организаций и предприятий-смежников. Внутренняя информация отражает данные о ходе производства на предприятии, о выполнении плана, о работе цехов, участков служб, о сбыте производства [14, С.198].

Все виды информации, необходимой для обеспечения деятельности специалистов и управления на предприятии, представляют собой информационную систему. Система управления и система информации на любом уровне управления образует единство. Управление без информации невозможно.

Три процесса в информационной системе производят информацию, в которой нуждаются организации для принятия решений, управления, анализа проблем и создания новых изделий или услуг, - это ввод, обработка и вывод. В процессе ввода фиксируются или собираются непроверенные сведения внутри организации или из внешнего окружения. В процессе обработки этот сырой материал преобразуется в более значимую форму. На стадии вывода обработанные данные передаются персоналу или процессам, где они будут использоваться. Информационные системы также нуждаются в обратной связи, которая является возвращаемыми обработанными данными, нужными для того, чтобы приспособить элементы организации для помощи в оценке или исправлении обработанных данных.

С позиции делового видения информационная система представляет собой организационные и управленческие решения, основанные на информационных технологиях, в ответ на вызов, посылаемый окружающей средой. Понимать информационные системы – это не означает быть грамотным в использовании компьютеров, экономист-менеджер должен более широко понимать сущность организации, управления и технологий информационных систем и их возможность обеспечить решение проблем в деловой окружающей среде [27, С.287].

В зависимости от конкретной обла­сти применения информационные системы мо­гут очень сильно различаться по своим функци­ям, архитектуре, реализации. Между тем можно вы­делить по крайней мере два свойства, которые являются общими для всех информационных систем. Во-первых, любая информационная сис­тема предназначена для сбора, хранения и обра­ботки информации. Поэтому в основе любой ин­формационной системы лежит среда хранения и доступа к данным. Среда должна обеспечивать уровень надежности хранения и эффективность доступа, соответствующие области применения информационной системы. Заметим, что в вы­числительных программных системах наличие такой среды не является обязательным. Основ­ным требованием к программе, выполняющей численные расчеты (если, конечно, говорить о решении действительно серьезных задач), явля­ется ее быстродействие. Нужно, чтобы програм­ма произвела достаточно точные результаты за установленное время.

Во-вторых, информационные системы ори­ентируются на конечного пользователя, напри­мер экономиста отдела оперативного планирования или специалиста по недвижимости. Такие пользователи могут быть очень далеки от мира компьютеров. Для них персональный компьютер представляют собой всего лишь орудие их собственной профессиональной деятельности. Поэтому информационная систе­ма обязана обладать простым, удобным, легко ос­ваиваемым интерфейсом, который должен пре­доставить конечному пользователю все необхо­димые для его работы функции, но в то же вре­мя не дать ему возможность выполнять какие- либо лишние действия. Наличие развитых интерфейсных средств является обязательным для любой сов­ременной информационной системы.

1.2 Общие требования к информационным системам

Можно выделить некоторое количество задач, не зависящих от специфики прикладной области. Преж­де всего, кажется бесспорным мнение о том, что наиболее существенной составляющей информационной системы являет­ся информация, которая долго накапливается и утрата которой невосполнима.

Уровень надежности и продолжи­тельность хранения информации во многом оп­ределяются конкретными требованиями кор­порации к информационной системе. Напри­мер, можно представить себе торговую компанию с быстрым оборотом, в информаци­онной складской системе которой достаточно поддерживать информацию о товарах, имею­щихся на складе, и об еще неудовлетворенных заявках потребителей. Но кто знает, не потре­буется ли впоследствии полная история рабо­ты склада с момента основания компании?

Следующей задачей, которую должно выпол­нять большинство информационных систем, — это хранение данных, обладающих разными структурами. Трудно представить себе более или менее развитую информационную систему, которая работает с одним однородным массивом данных. Более того, разумным требованием к информационной системе является то, чтобы она могла развиваться. Могут появиться новые функции, для выполнения которых требуются дополнительные данные с новой структурой. При этом вся накопленная ранее информация должна остаться сохранной [16].

При использовании такого подхода инфор­мационная  система перегружается деталями организации хранилища данных. При выполне­нии функций уровня пользовательского интер­фейса информационной системе самой прихо­дится выполнять выборку информации из фай­лов по заданному критерию. Некоторые систе­мы управления файлами позволяют выбирать записи по простому критерию, например по за­данному значению ключа записи. Но, во-пер­вых, такие возможности выборки всегда огра­ничены, и с большой вероятностью придется вынести хотя бы часть функций выборки в код самой информационной системы. Во-вторых, наличие нескольких файлов данных разной структуры неявно предполагает, что при вы­полнении некоторых функций информацион­ной системы потребуется выборка согласован­ной (по заданному критерию) информации из нескольких файлов. Такие возможности нико­гда не поддерживаются файловыми системами. Известны примеры реально функциониру­ющих информационных систем, в которых хра­нилище данных планировалось основывать на файлах. В результате развития большинства таких систем в них выделился отдельный ком­понент, который представляет собой прими­тивную разновидность системы управления ба­зами данных (СУБД). Самодельные СУБД — главный бич информационных систем. Понача­лу кажется, что все очень просто: набор воз­можных запросов становится известным при проектировании информационной системы; для каждого типа запроса можно придумать эффективный способ выполнения запроса. После этого остается простая программистская работа, и специализированная СУБД готова. Однако потом оказывается, что не все возмож­ные запросы были учтены при проектирова­нии. Бедный разработчик СУБД постоянно до­бавляет в нее новые функции, пока не решает создать общий язык запросов, на котором мож­но сформулировать любой запрос к базе дан­ных соответствующей информационной систе­мы. Через некоторое время в корпорации при­нимают решение разработать еще одну инфор­мационную систему, структуры хранимых дан­ных которой, естественно, отличаются от тех, что были в базе данных первой информацион­ной системы. Что же, делать еще одну специа­лизированную СУБД? Нет, говорит начальст­во. У нас уже есть одна. Давайте попробуем применить ее. И это приводит к тому, что наив­ный самоделыцик вынужден сделать простую (скорее всего, персональную) СУБД общего назначения, которая может получить из базы данных информацию о структуре ее файлов (т. е. в базе данных хранятся теперь еще и мета­данные, определяющие структуры обычных данных, — схема базы данных), а также выпол­нить произвольный запрос к этой базе данных. В результате, даже если удается добиться рабо­тоспособности разработанной СУБД, это озна­чает всего лишь изобретение еще одного вело­сипеда, поскольку СУБД такого уровня суще­ствует великое множество. Они дешевы и под­держиваются производителями.

До сих пор мы говорили о тех функциях ин­формационной системы, которые требуют вы­борки данных из внешнего хранилища, напри­мер, производят отчеты. Но откуда берутся дан­ные во внешнем хранилище? Каким образом поддерживается соответствие хранимой инфор­мации состоянию предметной области? Конеч­но, для этого должны существовать дополни­тельные функции информационной системы, которые обеспечивают ввод, обновление и уда­ление данных. Поддержка этих функций суще­ственно повышает уровень требований к СУБД.

В корпоративных информационных систе­мах по естественным причинам часто возника­ет потребность в распределенном хранении об­щей базы данных [16]. Например, разумно хранить некоторую часть информации как можно бли­же к тем рабочим местам, в которых она чаще всего используется. По этой причине при по­строении информационной системы приходит­ся решать задачу согласованного управления распределенной базой данных. При одно­родном построении распределенной базы дан­ных  эту задачу обычно удается решить на уровне СУБД (большинство производителей развитых СУБД поддерживает средства управ­ления распределенными базами данных). Традиционным методом организации ин­формационных систем является двухзвенная архитектура клиент-сервер (рис. 2).

 

Рисунок 2 –  Традиционная двухзвенная архитектура клиент-сервер

В этом слу­чае вся прикладная часть информационной сис­темы выполняется на рабочих станциях (т. е. дублируется), а на стороне сервера(ов) осуще­ствляется только доступ к базе данных. Если логика прикладной части системы достаточно сложна, то такой подход порождает проблему «толстого» клиента. Каждая рабочая станция должна обладать достаточным набором ресур­сов, чтобы быть в состоянии произвести при­кладную обработку данных, поступающих от пользователя и/или из базы данных. Для того чтобы клиенты могли быть тонкими, а зачастую и для повышения общей эффективности систе­мы все чаще применяются трехзвенные архите­ктуры клиент-сервер (рис. 3).

 

Рисунок 3 –   Трехзвенная архитектура клиент-сервер с выделенным сервером приложений

В этой архитекту­ре кроме клиентской части системы и сервера(ов) базы данных вводится промежуточный сервер приложений. На стороне клиента выпол­няются только интерфейсные действия, а вся логика обработки информации поддерживается в сервере приложений.

И, наконец, еще один класс задач относится к обеспечению удобного и соответствующего це­лям информационной системы пользователь­ского интерфейса.

Более или менее просто вы­яснить функциональные компоненты интер­фейса, например, какого вида должны предла­гаться формы и какого вида должны выдаваться отчеты. Но построение действительно удобного и неутомительного для пользователя интерфей­са — это задача дизайнера интерфейса. Простой аналог: при наличии полного набора качествен­ной мебели хороший дизайнер сможет офор­мить красиво оформленную и удобную для жизни квартиру (все на месте и под рукой). Плохой же дизайнер, скорее всего, добьется лишь того, что сможет запихнуть в квартиру всю мебель, а потом хозяину квартиры все вре­мя будет казаться, что у него слишком много не­нужной мебели и ничего невозможно найти. Нужно отдавать себе отчет в том, что задача эр­гономичности интерфейса не формализуется. При ее решении не помогут никакие средства автоматизации разработки интерфейса. Такие средства облегчают только построение компо­нентов интерфейса. Построение же полного ин­терфейса — это творческая задача, при решении которой нужно учитывать требования эстетич­ности и удобства, а также принимать во внима­ние особенности конкретной области примене­ния информационной системы [11, С.209].

На первый взгляд упомянутая задача кажет­ся не очень существенной. Можно полагать, что если информационная система обеспечива­ет полный набор функций и ее интерфейс обес­печивает доступ к любой из этих функций, то конечные пользователи должны быть удовле­творены. На самом деле это не так. Пользовате­ли часто судят о качестве системы в целом, ис­ходя из качества ее интерфейса. Более того, эф­фективность использования системы зависит от качества интерфейса.

1.3 Возможности применения Интранет-технологий на современном этапе

Рассмотрим некоторые возможности применения web-технологий и электронной почты при организации деятельности внутри предприятия и выясним какие конкурентные преимущества это дает.

Внедрение только базовых Интранет-технологий: внутренних Web-серверов, элек­тронной почты и организации Web-интерфейса к корпоративным базам данных, способно ока­зать поистине революционные изменения во всех областях бизнеса компании [2].

Использование Интранет-технологии осо­бенно эфективно в тех случаях, где коммуника­ции являются критически важной составляю­щей стратегии бизнеса.

Важнейшей задачей корпоративных инфор­мационных систем (КИС) является обеспече­ние доступа к информационным ресурсам компании при сохранении максимальной мо­бильности и целостности этих ресурсов. Интранет позволяет компании довольно просто соз­дать единое информационное пространство, ко­торое наряду с финансами, производством, ло­гистикой и кадрами становится ее важнейшим стратегическим ресурсом. Корпоративное ин­формационное пространство постепенно стано­вится главным системообразующим фактором бизнеса.

Внедрение Интранет-технологии как техно­логии поддержки корпоративных коммуника­ций оказывает значительное влияние на орга­низационные формы управления.

Любые корпоративные коммуникации мож­но характеризовать с двух сторон:

- официальность - официальные и неофи­циальные, и

- направленность - горизонтальные и вер­тикальные.

Неофициальные коммуникации отражают индивидуальные отношения между сотрудни­ками, когда те представляют только самих себя. В официальных коммуникациях сотрудники выступают как представители подразделений или самой компании. В отличие от неофициаль­ных, официальные коммуникации документи­руются и поддерживаются традиционной тех­нологией документооборота.

Вертикальные коммуникации отражают от­ношения подчинения и управления, а горизон­тальные - равноправного сотрудничества и ко­ординации [2].

Пока компания невелика и структурно про­ста, официальные и горизонтальные коммуни­кации обслуживают отношения с внешними ор­ганизациями. Деятельность компании полно­стью наблюдаема, неофициальные и вертикаль­ные коммуникации не являются ограничиваю­щим фактором для принятия правильных упра­вленческих решений. Потоки документов про­сты и удовлетворительно поддерживаются бу­мажной технологией в классическом виде делопроизводства.

С ростом компании увеличивается количе­ство уровней управления, появляется специа­лизация подразделений, формируются новые виды деятельности. При сохранении старой технологии корпоративных коммуникаций бы­стро нарастает интенсивность, сложность и значимость всех неофициальных коммуника­ций. Основная нагрузка ложится на среднее звено управления и канцелярию, они становят­ся «узким местом» организации. Это часто при­водит к эффекту «рассеяния контроля», когда нарастает хаотичность управления, и руковод­ство теряет контроль за тем, где на самом деле принимаются решения. Компанию начинает лихорадить от постоянных организа­ционных преобразований, и само управление начинает терять устойчивость.

В этой сложной ситуации Интранет предла­гает эффективное и сбалансированое решение, обеспечивающее централизованное управление всеми корпоративными коммуникациями. Все официальные коммуникации поддерживаются корпоративной системой электронного доку­ментооборота на базе Web-сервера, а неофици­альные - средствами электронной почты и те- леконференций. Интранет-технология обеспе­чивает глубокую интеграцию всех видов комму­никаций. Она позволяет централизо­ванно управлять корпоративными коммуника­циями, не накладывая ограничений на органи­зационные формы компании. При внедрении Интранет-технологии компания приобретает информационную и организационную мобиль­ность, и корпоративные коммуникации больше не ограничивают руководство в выборе органи­зационных форм своей компании [2]. Решения на базе Интранет-технологии обеспечивают не только высокую степень интеграции и мобиль­ности, но и масштабируемость. Территориаль­ная разбросанность и размер компании пере­стает являться ограничивающим фактором для выбора вида организационной структуры. Внедрение Интранет-технологии фактически перемещает проблему выбора между централи­зованным и децентрализованным управлением в сферу администрирования КИС.

Интранет-технология нашла свое практиче­ское применение во многих организационных формах. Особенно широкое распространение она получила в проектных формах управления, когда вся деятельность компании рассматрива­ется как поток проектов. Обслуживание клиен­та или изготовление изделия производится ав­тономной группой, которая использует корпо­ративные ресурсы, находящиеся под централи­зованным управлением. После завершения об­служивания или выпуска изделия группа рас­пускается и ее сотрудники становятся свобод­ным корпоративным ресурсом, находящимся также под централизованным управлением. Ис­тория проекта и каждого сотрудника сохраняет­ся в КИС, которая становится концентратором коллективного опыта всей компании - корпо­ративной базой знаний.

Функционирование КИС оказывает не пря­мое, а косвенное влияние на результат деятель­ности всей компании, поэтому общие экономи­ческие показатели эффективности могут лишь косвенно отражать эффект от внедрения Инт­ранет. Дадим качественную оценку внедрения Интранет-технологий на предприятии:

-   с полномасштабным внедрением Интра­нет существенно изменяется структура капи­тальных вложений в КИС. В первых КИС, построенных в архитектуре Мэйнфрейм, наиболее капиталоемкой частью являлся аппа­ратный уровень (центральный сервер). С разви­тием архитектуры клиент-сервер с «толстым» клиентом основная капиталоемкость КИС сме­стилась в область программного обеспечения. С одной стороны, произошло удешевление серве­ров, а, с другой, увеличилась покупная стои­мость прикладного программного обеспечения и трудоемкость его поддержки и модернизации, что связано с его распределенностю по «тол­стым» клиентам;

-   с внедрением Интранет клиент становится «тонким» (Internet Explorer, Outlook Express ), простым и дешевым. Основное прикладное про­граммное обеспечение сосредоточено на серве­рах, что снижает затраты на его администриро­вание и модернизацию. При этом, по сравнению с архитектурой клиент-сервер, в Интранет рез­ко увеличивается масштаб корпоративной сети. Основная капиталоемкость смещается в об­ласть корпоративной информации или интел­лектуального капитала. В компаниях, внедрив­ших Интранет, интеллектуальный капитал ста­новится наиболее значимым активом. Ставка на высокую квалификацию персонала резко повы­шает значимость корпоративного интеллекту­ального капитала. При этом Интранет-технология позволяет концентрировать коллективный опыт в корпоративной базе знаний, что, с одной стороны, значительно снижает зависимость компании от отдельных своих сотрудников, а с другой - придает интеллектуальному капиталу зримые формы;

-   основные затраты на владение КИС со­средоточены на информационном уровне, поэ­тому   существенное   снижение   издержек   на функционирование КИС может быть достигну­та на пути использования внешних информаци­онных ресурсов Интернет;

-   большой интеграционный потенциал Интранет-технологии позволяет сохранить боль­шинство ранее сделанных во все уровни КИС инвестиций. Небольшие по сравнению с систе­мами клиент-сервер начальные вложения поз­воляют получить быструю окупаемость инве­стиций в Интранет. Это дает возможность сде­лать внедрение Интранет-технологии управля­емым и адаптивным, а инвестиции растянуты­ми и сглаженными.

Корпоративные Web-серверы постоянно находятся под пристальным вниманием сот­рудников компании, которые смотрят на ин­формацию с разных точек зрения. Это способ­ствует раннему обнаружению проблем и явля­ется существенным фактором снижения рисков бизнеса.

На первый взгляд может показаться, что вне­дрение Интранет-технологии касается только деятельности самой компании. Но это не так. Во-первых, внешние Internet ресурсы становят­ся необходимой частью информационного про­странства компании. Во-вторых, внешний Web-сервер компании, если он информационно насы­щен, сам становится чьим-то Internet-ресурсом. Если границы аппаратного и программного уровня КИС еще как-то можно определить, то границы информационного уровня становятся весьма размытыми. Информационное простран­ство компании и всего рынка образуют единое целое [15, С.144]. Этот факт требует по-новому взглянуть на вопросы эффективности управления, на про­блему оптимального размера компании и иден­тификации ее границ, на проблемы безопасно­сти и интеллектуальной собственности.

Интранет, как одна из технологий поддержки управления, может решать как общие задачи управления, так и задачи, специфические для российских предприятий:

-   использование Интранет позволяет выве­сти на качественно новый уровень управление большими инвестиционными проектами. Инве­стиционный проект становится наблюдаемым  для всех его участников, в том числе и для инве­сторов. Способность компании создавать и уме­ло вести проектное информационное простран­ство на базе  Интранет-технологии позволяет существенно повысить инвестиционную при­влекательность этой компании;

-   быстрое и стихийное развитие информа­ционных систем в российских компаниях при­вело к  созданию в компаниях «зоопарка» аппа­ратных и программных средств, построенных в основном на базе PC. Большой интеграцион­ный потенциал  Интранет-технологии делает реальным решение задачи превращения такого «зоопарка» в единую КИС. Внедрение Интра­нет позволит не просто сохранить уже сделан­ные инвестиции в информационные системы, но и заложить серьезную базу для перехода от стихийного к планомерному развитию КИС;

-   критическим фактором эффективности управления стал уровень квалификации сред­него управленческого звена. В этом плане Инт­ранет-технологии  могут стать средством как внутреннего, так и внешнего удаленного кон­сультирования и обучения. Из высоко квали­фицированных специалистов и внешних кон­сультантов в больших компаниях могут форми­роваться группы, выполняющие роль корпора­тивных центров компетенции.

Все перечисленное выше, дает конкурентные преимущества компаниям, внедрившим у себя Интранет-технологии.

Основная трудность эффективного приме­нения этой технологии заключается в необхо­димости отхода от старых управленческих сте­реотипов. Интранет может стать находкой для тех компаний, которые ведут свой бизнес в по­стоянно меняющихся условиях, делают ставку на квалификацию и самостоятельность сотруд­ников, а также постоянно ищут новые формы своего бизнеса [30].

 

Глава 2 Деятельность по управлению собственностью предприятия

2.1 Вопросы управления недвижимым имуществом промышленных предприятий

В результате приватизации на территории Российской Федерации на основе государственных предприятий образовались предприятия с акционерной формой собственности. Этот процесс сопровождался созданием и совершенствованием вполне работоспособной и эффективной законодательной базой в отношении акционерных обществ.

Появление в стране новой формы собственности поставило перед менеджментом предприятий задачи эффективного управления собственностью.

Сегодня, в условиях “лихорадочного” поиска промышленными предприятиями своих приоритетных направлений бизнеса, требуется постоянный мониторинг активов.          В ряде случаев мониторинг недвижимости приводит к необходимости  реструктуризации имущественного комплекса предприятия. Зачастую причиной этого является так называемая “избыточность” активов, которая различна по своей природе и характеру принимаемых управленческих решений:

-   продажа активов - в случае невозможности извлечения прибыли в профильных направлениях бизнеса предприятия;

-   сдача в аренду – для организации на базе данных активов совместной деятельности;

-   оптимизация использования имущественного комплекса в основных бизнес-процессах предприятия.

Решение этих вопросов невозможно без получения и анализа информации о рыночной стоимости объектов недвижимости, о затратах на их содержание, данных технических паспортов объектов.

Менеджер по управлению недвижимостью обязан владеть принципами ее оценки. Рассмотрим эти принципы подробнее.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости [3, С.355].

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;

– финансовая обоснованность;

– физическая осуществимость;

– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании [12, С.254].

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Можно найти и факторы, повышающие текущую стоимость объекта.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности [24, С.55].

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

–       политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Управление имущественным комплексом предприятия долгое время не рассматривалось как одна из ключевых составляющих его бизнес-процессов. В настоящее время предприятия приходит к пониманию системного подхода в применении оценки своего имущественного комплекса. Ведь до сих пор недвижимое имущество предприятия не оценивалось для целей стратегического управления,  из-за несформированности перспективного видения оценка практически не использовалась для повышения его инвестиционной привлекательности, в результате с позиции фондового рынка компания является недооцененной. В результате новый подход к оценке собственности приводит сегодня к созданию схем эффективного управления, основанных на всесторонних критериях, которые  ориентированы, в первую очередь, на увеличение капитализации компании и обеспечение технического состояния выбранного вида бизнеса.

На крупных промышленных предприятиях возникли структуры, ответственные за сопровождение вопросов, так или иначе касающихся собственности предприятий, а именно его недвижимого имущества и земли.

Управление собственностью начинается с определения критериев того, что будет признано эффективным управлением. Управление всегда субъективно, поэтому критерии эффективности могут быть различными. Формирование критериев и механизма оценки эффективности управления осуществляется сверху вниз, начиная с самых общих целей, которые формулирует владелец собственности. Достижение поставленных целей – самый простой и самый корректный критерий эффективности управления. Основные цели, характерные для коммерческих организаций – увеличение объемов сбыта; увеличение валового объема и нормы прибыли; увеличение доли рынка или выход на новые рынки [25].

Дальнейшая разработка планов, нормативных показателей, форм отчетности и других документов, без которых будет невозможно объективно оценить качество управления собственностью, должна осуществляться только на основе этих формализованных целей.

Второе необходимое условие заключается в том, что цели должны быть не только формализованы, но и представлены в измеряемом виде. Это значит, что при определении целей должны использоваться не качественные показатели - лучше, дальше, больше, - а количественные характеристики, которые легко поддаются сравнению и оценке. Например, желателен рост объема продаж на 25%, увеличение доли рынка до 10% и т.д.

Таких количественных характеристик не должно быть много, но, являясь информативными показателями, они позволят собственнику сделать вывод о том, насколько эффективно осуществляется управление его собственностью.

Процесс реализации управленческих решений в отношении объектов недвижимости и их последующей реализации связаны с проведением следующих мероприятий:

-   оформление прав собственности на объекты недвижимости;

-   подготовка и заключение договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков;

-   подготовка документов для оформления соглашений о сервитуте, согласование условий соглашения с контрагентом;

-   подготовка документов для оформления договоров купли-продажи;

-   организация оперативного учета основных средств, переданных в аренду дочерним предприятиям;

-   формирование реестра недвижимого имущества;

-   проведение инвентаризации объектов недвижимости.

При выполнении различных видов деятельности по управлению объектами недвижимости возникает необходимость обращаться к услугам компаний-оценщиков, которые в настоящее время стали применять специальные виды оценки недвижимого имущества: оценка для целей купли-продажи без адекватного по сроку маркетинга; оценка для целей купли-продажи с сохранением целевого назначения профиля производства; оценка при продаже объекта заранее известному покупателю. Подготовленные ими отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости являются важной информационной составляющей при принятии управленческих решений в отношении этих объектов.

2.2 Методика управления недвижимым имуществом

Недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания различных учреждений), экономических (офисные здания) и другие [4, С.37].

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления недвижимостью. Система управления собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

- знаниях о составе объектов собственности;

- определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

- создании единого банка данных корпорации обо всех объектах недвижимости;

- применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

- полноценной защите имущественных прав корпорации;

- достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования недвижимости. На наш взгляд, цикл управления недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 4).

 

Рисунок 4 –  Цикл управления недвижимым имуществом

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими органами.

Учет и инвентаризация – мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 5).

 

Рисунок 5 –  Технологическая схема проведения инвентаризации

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является  кадастр недвижимости (КН), представляющий собой единую систему учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы учета позволяет вносить следующие сведения в КН:

- наличие обременений и других ограничений прав собственности;

- общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;

- учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов КН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав КН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

- регистрация проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок КН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

- учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон КН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

а) Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:

- дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

- кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления учета объекта недвижимости;

- экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для регистрации оценок данного объекта.

б) Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

КН – совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

КН – обеспечение корпорацией гарантии прав своих структурных подразделений на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет целесообразного и эффективного использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в собственности.

Кадастровый учет – это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

1) Технический учет – описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2) Кадастровый учет – определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

в) Корпоративный земельный кадастр (КЗК) как функционально самостоятельная компонента кадастра недвижимости.

1) Структура и организация КЗК:

КЗК – охватывает все территории, на которых есть объекты недвижимости предприятия и содержит сведения о земельных участках, являющихся собственностью, а также о территориальных зонах.

2) Принципы создания КЗК:

- единство правил создания КЗК;

- доступность информации КЗК на любом этапе его создания;

- одновременное вовлечение в процесс создания КЗК всех участников корпорации;

- постоянный контроль за актуальностью сведений КЗК;

- разделение приоритетов для объектов различного подчинения;

- обеспечение приоритета конкретных участников корпорации.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

- с точки зрения сравнимых продаж;

- на основе затрат;

- с точки зрения капитализации дохода.

Подробное рассмотрение указанных методов не входит в цели дипломного проекта.

2.3 Планирование вариантов использования недвижимости и реализация запланированных мероприятий

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

- отчуждение (продажа, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого дочернего предприятия и др.);

- сдача в аренду;

- передача в управление;

- передача в залог.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости [4, С.48].

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

- предпродажная подготовка;

- проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;

- заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;

- передача прав на объект победителю конкурса.

Для организации и проведения конкурса в рамках предприятия может быть сформирована комиссия, наделенная специальными функциями (рис. 6), в состав которой включаются представители подразделений, ведающих вопросами эксплуатации соответствующего имущества, управления фондом недвижимого имущества, финансами.

 

Рисунок 6 –  Функции комиссии по проведению конкурса

Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.

Проект использования имущества, представляемый на конкурс, должен содержать:

- титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;

- объем планируемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;

- сроки выполнения проекта;

- планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.

Комиссия организует конкурс в следующем порядке:

- определяет условия конкурса;

- организует публикацию информации о проведении конкурса;

- принимает заявки на участие в конкурсе;

- организует ознакомление участников с объектом;

- осуществляет процедуру конкурса;

- обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;

- определяет победителя;

- организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.

Процедура контроля использования недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 7).

 

Рисунок 7 –  Структура и порядок контроля использования объектов недвижимости

Основные функциональные задачи мониторинга:

- систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных кадастра объектов недвижимого имущества;

- изучение и оценка текущих процессов;

- использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;

- информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

- дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;

- непосредственные наземные специальные наблюдения;

- современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Таким образом, цикл управления недвижимым имуществом завершается принятием решения о продолжении конкретного использования объекта, причем решение может быть одним из следующих:

- расторжение договора на использование объекта недвижимого имущества ввиду незаконности или неэффективности использования;

- пересмотр условий договора;

- продолжение работы на тех же условиях.

Как показал проведенный анализ, цикл управления собственностью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций собственника. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов собственности позволит, на наш взгляд, повысить эффективность ее использования.

Глава 3 Анализ информационного обеспечения деятельности по управлению собственностью (недвижимостью) на примере ОАО "УАЗ"

3.1 Управление собственностью ОАО "УАЗ": цели и задачи

В предыдущих главах были описаны вопросы, с которыми сталкивается специалист отдела собственности при исполнении своих служебных обязанностей и сформулированы общие требования к информационным системам, использование которых повысило бы качество выполняемой работы, в том числе деятельности подразделения предприятия, ответственного за эффективность управления объектами недвижимости.

ОАО "Ульяновский автомобильный завод" является крупным промышленным предприятием, представляющим российское  автомобилестроение.

В настоящее время стратегия завода – производство недорогих полноприводных автомобилей широкой модификации и универсального использования.

Для сохранения завоеванной ниши на рынке автомобилей  и постепенного расширения ее за счет привлечения новых потребителей на предприятии практически беспрерывно идет не только модернизация выпускаемых автомобилей (она проводится как без существенного изменения их конструкции, так и с изменением узлов и агрегатов, в том числе элементов кузова), но и создание принципиально новых автомобилей, предусматривающее коренное изменение дизайна с сохранением свойств внедорожника.

Миссия ОАО «Ульяновский автомобильный завод»: быть лидером в России и на рынках развивающихся стран по производству и сбыту надежных малотоннажных автомобилей повышенной проходимости.

В организационную структуру ОАО "УАЗ" входит Управление собственности и ценных бумаг одной из целью которого является эффективное управление недвижимостью и землей, находящейся в собственности ОАО "УАЗ". В ходе выполнения поставленной цели, Управление собственности и ценных бумаг ведет деятельность по:

- оформлению прав собственности на объекты недвижимости;

- подготовке и заключению договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков;

- подготовке документов для оформления соглашений о сервитуте, согласование условий соглашения с контрагентом;

- подготовке документов для оформления договоров купли-продажи;

- организации оперативного учета основных средств, переданных в аренду дочерним предприятиям;

- формированию реестра недвижимого имущества;

- проведению инвентаризации объектов недвижимости;

- заключение договоров с независимым оценщиком для оценки имущества, передаваемого в уставный капитал дочерних обществ;

- проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ОАО «УАЗ».

В результате оформления в собственность объектов недвижимости ОАО «УАЗ», у предприятия появляется возможность использовать имущество с целью извлечения прибыли.

Работа по оформлению земельно-правовых документов  технических паспортов на объекты имущества ОАО «УАЗ» позволяет на законных основаниях передавать это имущество в уставный капитал совместных и дочерних обществ, что в свою очередь решает задачу уменьшения налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество. Передача объектов социально-бытового назначения, стоящих на балансе ОАО «УАЗ» и являющихся федеральной собственностью также сопровождается уменьшением налогооблагаемой базы.

Заключение договоров аренды на земельные участки, нежилые помещения, за пользование оборудованием и оснасткой приводит к увеличению доходной части бюджета ОАО «УАЗ». Реализуемая в настоящее время программа по реструктуризации основного производства и выделение части производств ОАО «УАЗ» в дочерние структуры, значительно увеличила объем работ для специалистов Управления собственности и ценных бумаг, но выгода от данного мероприятия есть всем участникам процесса.

Невозможно не отметить и такую работу по управлению земельным участком под промплощадкой ОАО «УАЗ», как отмена решения Городской Думы по зонированию промплощадки. Результатом деятельности стала экономия по уплате замельного налога в сумме порядка 25 млн. руб.

3.2 Характеристика источников информации в деятельности  по управлению собственностью ОАО "УАЗ"

Перечисленную в предыдущем параграфе деятельность, связанную с управлением собственности ОАО «УАЗ», невозможно представить без использования различных информационных ресурсов, предоставляющих информацию об объектах управления, явлениях внешней среды, ее параметрах, свойствах и состоянии в конкретный момент времени.

Информационная среда деятельности по управлению объектами недвижимости включает, с точки зрения содержания, экономическую, правовую и техническую информацию.

К экономической информации можно причислить сведения, предоставляемые службой главного бухгалтера о затратах на содержание объектов недвижимости, затратах на содержание оборудования. Отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставляемые независимым оценщиком, необходимые при подготовке документов для передачи имущества ОАО «УАЗ» в уставный капитал дочерних обществ или для оформления договоров купли-продажи объектов недвижимости, также относятся к экономической информации.

Требования многочисленных нормативных актов действующего законодательства Российской Федерации относятся к правовой информации. Источником такой информации на ОАО «УАЗ» часто является система «ГАРАНТ», доступ к которой возможен с любого персонального компьютера, подключенного к корпоративной информационной системе. К слову, все компьютеры установленные на рабочих местах специалистов Управления собственности и ценных бумаг подключены к КИС, а наличие права доступа к ресурсам сети Интернет на ОАО «УАЗ», является дополнительной возможностью оперативно отслеживать появление новых правовых документов и комментариев к ним.

К технической информации относятся данные, предоставляемые Бюро технической инвентаризации (технические паспорта на объекты недвижимости при оформлении ОАО «УАЗ» права собственности), службой главного инженера ОАО «УАЗ» (планировки объектов недвижимости, выкопировки из генерального плана ОАО «УАЗ»), управления главного архитектора ОАО «УАЗ» (согласование вопросов, возникающих при заключении договоров аренды рекламных мест).

Специалисту Управления собственности приходится иметь дело со следующими документами и материалами:

1)   официальные документы, которыми обязан пользоваться субъект хозяйствования в своей деятельности: законы государства, указы президента, постановления правительства и местных органов власти, приказы вышестоящих органов управления, акты ревизий и проверок, приказы и распоряжения руководителей предприятия;

2)   хозяйственно-правовые документы: договора, соглашения, решения арбитража и судебных органов, рекламации;

3)   решения общих собраний акционеров;

4)   материалы изучения передового опыта, полученные из раз­ных источников информации (Интернет, радио, телевидение, газеты и т.д.);

5)   техническая и технологическая документация;

6)   материалы специальных обследований состояния произ­водства на отдельных рабочих местах (хронометраж, фотогра­фия и т.п.);

7)   устная информация, которая получена во время встреч с членами своего коллектива или представителями других предприятий;

У любой информации, имеющей ту или иную форму представления,  есть количественные и качественные характеристики. Попробуем дать оценку информации, поступающей специалисту отдела собственности, с этой точки зрения. Напомним, что количественные характеристики информации, т.е. объем, необходимый для выполнения работы и принятия решения, зависят от сложности решаемой задачи, времени, отведенного на выполнение задания, квалификации и опыта специалиста.

Качественные характеристики информации многообразны, но основными из них являются:

– своевременность;

– достоверность;

– достаточность;

– надежность.

Своевременность информации исходит из того, что с момента ее получения проходит определенный промежуток времени, в течение которого информация стареет и теряет актуальность. Отсюда возникает проблема определения оптимальной периодичности сбора информации с учетом динамики изменений внешней и внутренней среды организации.

Достаточность во многом зависит от ситуации и носит субъективный характер, зависит в конечном счете от значимости решения и квалификации лица, принимающего решение.

Надежность информации обеспечивает уверенность в качестве полученных сведений и возможности их использования в широком спектре проблем.

Необходимо также учитывать, что сбор любой информации, а особенно с высокой степенью надежности, за короткий период и в достаточном объеме требует значительных затрат. Задача состоит в определении оптимального соотношения между всеми этими параметрами, поскольку чрезмерная стоимость информации или большая продолжительность ее сбора могут сделать неэффективным любое, даже самое разумное решение.

Вся получаемая разнородная информация должна быть упорядочена по определенным классификационным принципам для того, чтобы облегчить ее использование при принятии решений. Классификация должна предусматривать такие признаки решения, как поле принятия, характер и уровень принимаемого решения. Иначе говоря, должна быть создана информационная система, которая позволит удовлетворять потребности пользователей любого уровня путем обращения к банку данных или поиску и выдачи информации.

Опираясь на данные рассуждения о качественных характеристиках источников информации, сделаем анализ документов, с которыми приходится иметь дело специалисту по недвижимости.

Для удобства оформим перечень входящих документов и информации в виде таблицы 1, сгруппировав их по видам деятельности.

Таблица 1 - Перечень входящих документов по  управлению собственностью

Вид деятельности	Поставщик информации	Вид документа	Форма предоставления документа
1	2	3	4
Оформление права собственности на объект недвижимости	Служба Главного инженера	Акты ввода в эксплуатацию объекта недвижимости	Бумажная форма
	Бюро технической инвентаризации	Технический паспорт	Бумажная форма
Подготовка и заключение договоров аренды недвижимого имущества	Служба Главного инженера	Планировки объектов недвижимости	Бумажная форма
	Служба Главного бухгалтера	Справка о затратах на содержание объектов недвижимости	Бумажная и электронная форма
Подготовка и заключение договоров аренды оборудования	Служба Главного бухгалтера	Затраты на содержание оборудования	Бумажная и электронная форма
Подготовка документов для передачи имущества в уставный капитал  дочерних обществ	Служба Главного бухгалтера	Перечень имущества	Бумажная и электронная форма
	Независимый оценщик	Отчет о рыночной стоимости	Бумажная форма

Продолжение таблицы 1

Вид деятельности	Поставщик информации	Вид документа	Форма предоставления документа
Подготовка годового отчета в Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом  РФ об объектах федеральной собственности	Служба Главного бухгалтера	Перечень имущества	Бумажная и электронная форма
Подготовка документов для оформления договоров купли-продажи объектов недвижимости и другой собственности	Служба Главного инженера	Планировки объектов недвижимости	Бумажная форма
	Служба Главного бухгалтера	Справка о затратах на содержание объектов недвижимости	Бумажная форма
	Независимый оценщик	Отчет о рыночной стоимости	Бумажная форма
Подготовка и заключение договоров аренды рекламных мест	Управление Главного архитектора	Одобрение вида рекламных носителей	Бумажная форма

Экспертный анализ документов, представленных в таблице 1, показывает, что качественные и количественные характеристики, предъявляемые к содержащейся в документах информации являются достаточными для выполнения поставленных задач, но отсутствие специализированного программного обеспечения является сдерживающим фактором, т.к. информация, содержащаяся в документах не сохраняется в формате какой-либо реляционной СУБД, а потому не может считаться легкодоступной в дальнейшей работе.

 

3.3 Использование Интранет-технологий в информационном обеспечении деятельности  по управлению собственностью ОАО "УАЗ"

На ОАО «Ульяновский автомобильный завод» много лет успешно функционирует и развивается корпоративная информационная система (КИС), которая в настоящее время представляет собой информационное пространство, основанное на программно-технических комплексах, предназначенных для сбора, обработки и хранения данных в целях обеспечения своевременного и достоверного получения пользователями необходимой для их работы информации. Доступ к КИС регламентируется специально утвержденным, в соответствии с принятой политикой информационной безопасности, Положением о работе пользователей КИС.

Информационные ресурсы КИС ОАО «УАЗ» включают в себя массивы и базы данных, классификаторы, справочники и справочные системы, разрабатываемые и функционирующие информационные системы.

Одной из важных составляющих КИС на ОАО «УАЗ» являются ресурсы заводской Интранет-сети, к которым можно обратиться с любого персонального компьютера, подключенного к КИС.  К ним относятся:

- официальный Интранет-сервер ОАО «УАЗ»;

- сервер входящей/исходящей электронной почты;

- зеркало официального сайта ОАО «Ульяновский автомобильный завод»;

- страница технической поддержки пользователей КИС;

- сервер центра ночной доставки файлов;

- ftp-сервер общего доступа;

- автоматизированная система ведения нормативно-справочной документации;

- сайт Управления собственности и ценных бумаг.

Рассмотрим подробнее что представляют собой указанные ресурсы.

Главный Интранет-сервер ОАО «УАЗ» разработан специалистами Управления информационных систем и технологий, является по сути порталом, объединяющим остальные Интранет-ресурсы (рис.8).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 8 –  Скриншот главного Интранет-сервера ОАО «УАЗ»

Руководители и специалисты ОАО «УАЗ» уже не представляют своей работы без использования средств электронной почты, что во много раз ускоряет процесс коммуникации внутри предприятия. Более того, внедряемая в настоящее время система делопроизводства, основанная на Инструкции «О порядке согласования организационно-распорядительных документов», базируется на использовании внутренней электронной почты предприятия, что повышает статус данного средства коммуникации до официального.

Автоматизированная система ведения нормативно-справочной документации (рис.9) содержит следующие разделы:

- государственные стандарты;

- корпоративные стандарты;

- регламенты бизнес-процессов и процедур;

- заводская нормативная документация;

- методические, нормативные, научно-популярные материалы по системам качества.

 

Рисунок 9 – Скриншот сайта нормативно-справочной документации

Сайт Управления собственности и ценных бумаг был разработан прежде всего с целью оперативного изучения содержимого периодических изданий  и повышения информированности специалистов, работающих в Управлении в части вопросов, относящихся к их компетенции (рис.10).

 

Рисунок 10 –  Скриншот сайта Управления собственности и ценных бумаг ОАО "УАЗ"

В Управление собственности и ценных бумаг поступает достаточно много различных периодических изданий:  Имущественные отношения в Российской Федерации; Журнал для акционеров; Инвестиции и управление; Недвижимостьт и инвестиции; Собственность и рынок; Вопросы оценки и т.д.

Администратор картотеки публикаций имеет возможность оперативно пополнять электронную картотеку, а функции поиска по ключевым словам облегчают  посетителям сайта нахождение необходимых материалов и документов.

Рассмотренные нами информационные ресурсы оказывают положительное влияние на информационную обеспеченность деятельности по управлению собственностью ОАО «УАЗ», но на наш взгляд являются недостаточными. Резерв для роста в сфере применения информационных технологий у подразделения имеется и задача  руководства добиться внедрения такой информационной системы, которая бы реализовывала системный подход к вопросу учета, мониторинга  и управления имуществом предприятия. Возможно, что на этом пути у Управления собственности и ценных бумаг будут «союзники» в лице других подразделений ОАО «УАЗ», использующих информацию о собственности, объектах недвижимости и земельных участках.

Глава 4 Направления возможных решений по эффективному использованию информационных технологий в управлении объектами недвижимости предприятия

4.1 Бюджетный и проектный подход к построению информационной системы

В предыдущей главе мы дали характеристику информационной обеспеченности деятельности по управлению собственностью на ОАО «Ульяновский автомобильный завод» и может отметить, что используемые информационные ресурсы позволяют, по большей части, успешно решать локальные задачи. Для того, чтобы решать задачи полноценного мониторинга объектов недвижимости предприятия, выявления резервов для повышения эффективности использования внеоборотных активов, необходимо применение системного подхода к вопросу информационного обеспечения, разработки и внедрения развитых автоматизированных информационных систем.

Далее мы сформулируем требования к таким системам и сделаем обзор существующего программного обеспечения, применяемого в деятельности по управлению недвижимостью предприятий. Причем, как мы увидим ниже, эти системы могут быть построены на основе различных подходов, каждый из которых имеет и положительные и отрицательные стороны.

Согласно статистике, суммарная стоимость экс­плуатации здания или сооружения в течении 7-8 лет может фактически превысить стоимость его строительства и введения в эксплуатацию. По оценкам экспертов, до 20% экономии может быть достигнуто за счет снижения эксплуатаци­онных расходов. Автоматизация процессов управления объектами недвижимости - ключе­вой фактор для достижения такой экономии.

Напомним, что к объектам недвижимости относятся земельные участки, здания, инженерные сооружения (системы водо- и теплоснабжения, линии электропередач, мосты  и т.п.).

Среди прочего, деятельность организации по управлению объектами недвижимости включает:

- планирование и учет расходов, связанных с эксплуатацией и техническим обслуживани­ем объектов недвижимости и инженерных сооружений. К ним относятся налоги, ком­мунальные платежи, расходы по аренде, рас­ходы на топливо и электроэнергию, уборка
помещений и территории и др.;

- планирование, исполнение и контроль проектов, связанных с объектами недвижимости и инженерными сооружениями. К таким про­ектам относятся строительство, реконструк­ции, плановые или неплановые ремонты объ­ектов недвижимости. К этой категории рас­ходов относятся также расходы по оплате ус­луг сторонних организаций.

Кроме того, сегодня в России бурно развивается рынок услуг по довери­тельному управлению имуществом. Поэтому к традици­онным задачам планирования и учета расходов добавились новые требования. В частности,

- необходимость обеспечения  прозрачности управления  объектами  недвижимости  и  инже­нерных сооружений. Прозрачность предполагает,
в частности,  что  и собственник имущества и управляющая компания     оперируют  общей управленческой информацией;

- увеличение количества услуг, предоставляемых собственникам в сфере управления недвижимо­стью. Это требование, в частности, предполагает
необходимость оперативно корректировать систему управленческого учета и отчетности при создании новых услуг или изменении  состава
существующих услуг;

- постоянное повышение эффективности управле­ния объектами недвижимости, которое обеспе­чивается снижением расходов по эксплуатации недвижимости и повышением доходов от ее ис­пользования.

Для решения этих задач сегодня широко применяют­ся современные технологии управления, в частности, технологии бюджетного и проектного управления, что необходимо учитывать при проектировании системы, ориентированной на управление объектами недвижимости.

Бюджет - это план организации, который составля­ется для будущего периода деятельности в денежном выражении и определяет потребности организации в ресурсах, необходимых для осуществления заплани­рованной деятельности и получения запланирован­ных результатов. Эксплуатационный бюджет содер­жит финансовую информацию о деятельности орга­низации по эксплуатации объектов недвижимости организации [32].

В бюджетном управлении бюджеты привязываются к центрам финансовой ответственности (ЦФО). В качестве ЦФО в организации выступают, как прави­ло, структурные подразделения: департаменты, дирекции, управления, участки, отделы.

Помимо бюджетов по ЦФО менеджеры организации хотят видеть информацию по отдельным объектам недвижимости.

Например, в компании могут формироваться бюджеты по подразделениям: бюджеты управлений, отделов, участков. Кроме этого, в компании могут формироваться бюджеты сервисных центров, бюджеты телефонных узлов, участков линейных сооружений и т.д.

Бюджетное управление представляет собой про­цесс, который состоит из следующих этапов:

1)   разработка,    согласование    и    утверждение бюджетов;

2)   исполнение бюджетов;

3)   закрытие отчетных периодов и анализ откло­нений  между  фактическими  и   плановыми значениями статей бюджета;

4)   прогнозирование  (корректировка)  бюджета по будущим отчетным периодам.

На каждой стадии бюджетного управления тре­буется специфическая обработка финансовых данных.

Проектное управление - это деятельность по ру­ководству людскими и материальными ресурса­ми для успешного достижения заранее постав­ленных целей при определенных требованиях к срокам, бюджету и характеристикам ожидаемых результатов проектов.

В процессе эксплуатации объектов недвижимо­сти реализуется большое количество различных проектов. Как правило, это проекты, связанные со строительством, реконструкцией или ремонтом. Такие проекты характеризуются следующими особенностями:

- проект может исполняться как для отдельного объекта недвижимости, так и для  нескольких объектов сразу. Например, замена окон может производиться в рамках одного проекта сразу в нескольких зданиях. В связи с этим возникает необходимость объединять объекты недвижимо­сти в группы - портфели, и использовать техно­логию портфельного управления;

- как правило, реализация проектов требует привлечения сторонних организаций: строительных, монтажных, ремонтных и т.д. Одной из важных задач реализации таких проектов является коор­динация взаимодействий со сторонними органи­зациями;

- проект включает перечень задач (работ), которые должны быть выполнены в определенные сроки. После фактического выполнения задачи ставится отметка о ее выполнении. В рамках фи­нансового управления требуется дополнительно планировать, исполнять и учитывать суммы пла­тежей, выполняемых организацией в рамках ка­ждой задачи и каждого проекта.

Особое значение предъявляется к наличию связей между финансовой информацией представленной в проектах и бюджетах.

Информационная система по управлению объектами недвижимости организации должна позволять планировать, исполнять, анализи­ровать и прогнозировать бюджеты и проекты организации. В такой системе необходимо предусмотреть воз­можность описания организационной структуры в виде иерархии. В качестве элементов организа­ционной структуры, являющихся центрами финансовой ответственности, могут быть представлены как реальные подраз­деления организации (управле­ния, участки, отделы), так и виртуальные эле­менты, например, центры обслуживания клиен­тов, арендованные здания.

Организационная структура занимает важное место в бюджетном управлении, выполняя роль скелета, на котором строится бюджет организации.

Примерами типов объектов управления являются земельные участ­ки, здания, помещения, сооружения, линии связи и т.д.

Каждый тип объектов управления может харак­теризоваться своим уникальным набором атри­бутов. В частности, в качестве атрибутов, харак­теризующих объект управления определенного типа, могут выступать:

- наименование объекта управления;

- функциональные и технические характери­стики объекта (например, общая или арен­дуемая  площадь  здания,   остаточная  стои­мость оборудования);

- географическое положение, адрес.

Деятельность по управлению объектами недвижимости должна осуществляться на основе бюджетов и проектов. Бюджет удобно представлять в виде иерархии бюджетных статей. Бюджетная статья представляет собой вид деятельности, исполняемый в организации (в рамках одного бюджета виды деятельности не повторяются).

Для каждой бюджетной статьи необходимо задать отчетный период. Таким образом, бюджет имеет вид таблицы, которая содержит данные по доходам или расходам денежных средств по бюджетным статьям в различные отчетные периоды.

Проект, по аналогии с бюджетом, можно представить в виде таблицы, в которой в качестве строк представлена иерархия работ по проекту. Работа в рамках проекта должна иметь собственное наименование, должны определятся сроки ее начала и завершения, требуемые ресурсы, а также ее стоимость.

В информационной системе желательно реализовать функции планирования, исполнения и прогнозирования бюджетов. В случаях возникновения существенных отклонений между плановыми и фактическими данными, должна быть возможность принятия решения о методах устранения этих отклонений в будущих отчетных периодах.

Примером информационной системы, в которой реализованы описанный выше подход, может являться продукт компании «Ориентсофт» под названием PiExplorer.NET.

4.2 Преимущества и недостатки использования геоинформационных систем

Геоинформационные системы в последнее время становятся все более популярны, т.к. обладают большой наглядностью и интуитивно понятны. Главными недостатками таких систем можно назвать сложность внедрения и достаточно высокую цену, которые, впрочем, окупаются возникающей «прозрачностью» собственности предприятия, качеством выполняемых работ. Предприятие, имеющее большой перечень объектов недвижимости, работающее в соответствии со стратегией роста не может быть не заинтересовано в использовании геоинформационной системы.

В качестве примера дадим описание автоматизированная информационная система «Кадастр предприятия», которая разработана на базе системных решений GeoCad Systems [29] и предназначена для учета основных объектов имущественного комплекса средних и крупных предприятий, а также для эффективного решения широкого круга задач по управлению развитием территории предприятия (рис. 11).

 

Рисунок 11 –  Скриншот АИС "Кадастр предприятия"

Кадастр предприятия как систематизированный, официально составленный перечень основных сведений о естественных ресурсах, промышленном оборудовании, инженерных сооружениях и коммуникациях является важным элементом информационной инфраструктуры современного промышленного предприятия. На основе кадастровой информации строятся планирование и управление технологическими процессами, материальными потоками, решаются оперативные организационные задачи. Выбор в качестве инструмента создания кадастра программной оболочки ГИС (геоинформационная система) не случаен. Информационной основой любой ГИС является электронная карта, объектами которой связываются записи реляционных баз данных, документы, гипертексты, объекты мультимедиа. ГИС реализуются в виде сетевых систем, что создает благоприятные условия, как для коллективного использования, так и для согласованного обновления информации.

Рассматриваемая нами система разработана в виде программно-технологического комплекса управления базами данных на основе современных методик учёта информации и ориентирована на использование в соответствующих службах и отделах средних и крупных предприятий.  Укрупненная структура имущественных данных АИС "Кадастр предприятия" приведена ниже (рис.12).

 

Рисунок 12 –  Укрупненная структура имущественных данных

АИС "Кадастр предприятия"

В состав комплекса входят следующие (основные) программные модули:

-   приложение «Администратора системы» – для выполнения общей настройки системы, распределения прав доступа пользователей к информационным ресурсам, контроля целостности баз данных и других общесистемных операций;

-   модуль «Импорт-Экспорт» – для обеспечения операций обмена данными с другими аналогичными системами или специализированными программными продуктами, используемыми в качестве средств подготовки или анализа информации;

-   приложение «Проектировщика системы» – для разработки и адаптации системных решений конечного пользователя, работающих в составе и под управлением GeoCad Systems;

-   графическое приложение CPS Graph – для пространственного представления объектов баз данных, имеющих метрические данные, получения информации о выбранных объектах, отображения графических выборок и ввода/редактирования пространственных характеристик объектов;

-   клиент-приложение «Кадастр предприятия» – для организации различных режимов обслуживания баз данных (семантических, метрических и служебных), ориентированное на работу с соответствующей информацией.

В системе выполняется учёт данных по следующим основным разделам:

-   кадастр – учитывает информацию о территории предприятия, обобщенное описание основных параметров производства, подробное описание земельных участков, зданий и сооружений, вплоть до описания помещений, отдельных конструкций и механизмов. По зданию также возможно описание конструктивных элементов с определением физического износа здания;

-   коммуникации – учет объектов инженерной инфраструктуры предприятия, включая сети канализации, водоснабжения, теплофикации, электроснабжения, с описанием отдельных учетных единиц (прокладка, колодец, сооружение);

-   обзорные объекты – позволяет хранить информацию об автодорожной и железнодорожной сети предприятия, водных ресурсов, лесных массивах и рекреационных зонах;

-   экология – информация о степени отрицательного воздействия хозяйственной деятельности предприятия в виде характеристик источников загрязнения и степени загрязнения водоемов, атмосферного воздуха и почвы;

-   cубъекты – учёт информации по: сторонним юридическим и физическим лицам, осуществляющим деятельность на территории предприятия, либо арендующим объекты недвижимости предприятия; правам на земельные участки и части участков, здания и помещения, включая обременения и сделки; документам, имеющим отношение к предоставлению прав и сделкам.

АИС «Кадастр предприятия» имеет в своем составе штатную графическую компоненту, позволяющую не только отображать объекты, но выполнять функции создания новых и редактирования существующих метрических объектов, определения пересечений, раскраски слоев в зависимости от классификации объектов.

Графическое приложение поддерживает работу с растрово-векторными моделями данных, что обеспечивает возможность векторизации объектов учета. В качестве растровых слоев выступают динамически погружаемые цветные или черно-белые растровые изображения, которые могут создаваться путем пофрагментного сканирования топографических планов.

Использование популярных ГИС (ArcView, MapInfo или GeoMedia) в качестве внештатной графической компоненты позволяет расширить возможности системы по качественному представлению отчетных картографических материалов и пространственному анализу метрических данных.

 

4.3 Оценка эффективности информационных технологий

Требования современного этапа развития информационных технологий и задач по эффективному управлению собственности предприятий, приводят к выводу о необходимости внедрения на крупных промышленных предприятиях, имеющих в своем распоряжении обширный перечень объектов недвижимости и  другого недвижимого имущества, специализированного программного комплекса, позволяющего создать и поддерживать в актуальном состоянии информационный банк данных, содержащий различные сведения о собственности предприятия и интегрированного в другие информационные системы, функционирующие на предприятии.

Фактически, в настоящее время на ОАО «Ульяновский автомобильный завод» можно начинать вести речь о подготовке инвестиционного проекта по внедрению ИТ-проекта под условным названием «Кадастр предприятия». Первый вопрос, который придется решать на этом пути – выбор информационной системы на основании выполнения следующих требований к проекту:

1)   сохранение инвестиций. Внедрение и эксплуатация системы всегда предусматривает расходы, выходящие за рамки стоимости «коробки» и договора. Это, во-первых, средства, необходимые на адаптацию системы в соответствии с изменяющимися условиями бизнеса. Во-вторых, это расходы, связанные с развитием новых технологий, которые могут возникать, например, в процессе интеграции системы с новыми программными продуктами и. т.д. Мы считаем, что можно говорить о возможности сохранения инвестиций в связи с внедрением информационной системы, если эти расходы будут минимальными. На это влияет, во-первых, выбор системы управления базами данных. Здесь речь идет не только о технических аспектах. Необходимо учитывать позиции разработчика на рынке, его техническую политику в отношении инноваций. Имеет значение и стоимость самой базы данных. Второй аспект — техническая реализация в разработке преимуществ, предоставляемых системой управления базами данных: объектно-ориентированный подход, модульная структура и т.д;

2)   надежность - во-первых, гарантированная сохранность и доступность данных при любых технических неполадках, во-вторых, обеспечение эффективной защиты данных от несанкционированного доступа;

3)   возможность роста - масштабируемость, расширяемость, модульность, разработка модулей на заказ;

4)   степень автоматизации различных видов деятельности - полнота автоматизации всех видов деятельности, а не только бухгалтерии;

5)   интуитивность интерфейса - возможность пользователя разобраться в интерфейсе без описания;

6)   возможности интеграции с электронным документооборотом - реализация функции документооборота в системе или возможность интеграции с внешней системой документооборота;

7)   адаптированность к бизнесу клиента - степень согласования свойств системы с нуждами клиента при завершении расчетов с поставщиком;

8)   доступность по цене.

Рассмотрение ИТ-проекта в качестве инвестиционного, а затрат на внедрение информационных технологий – в качестве инвестиций, предполагает плановое управление ресурсами проекта на протяжении всего периода их использования с целью оптимизации экономических выгод, достигаемых за счет данных инвестиций [30].

Для этого недостаточно на предпроектной стадии обосновать целесообразность этих затрат, подкрепив расчетами теоретическую возможность их окупаемости. Необходимо выстроить процесс управления проектом таким образом, чтобы осуществляемые инвестиционные вложения на протяжении всего жизненного цикла проекта работали в направлении максимизации выгоды.

Это означает, что экономические оценки по проекту должны осуществляться не однократно, а в те моменты, когда возникающая ситуация (внешние обстоятельства) или предлагаемое решение (внутренняя корректировка проекта) способны существенным образом повлиять на эффективность осуществляемых инвестиций. Такие моменты определяются руководством ИТ-проекта и в обобщенном виде представляют собой ситуации, когда:

-   корректируются сроки реализации проекта;

-   в проекте меняются существенные технические решения;

-   меняется внешняя среда реализации проекта;

-   происходят значительные изменения в структуре и характеристиках работы внутри организации (предприятия).

Таким образом, процесс соизмерения инвестиций и достигаемых за их счет экономических выгод должен быть именно процессом, результат которого мог бы повлиять на дальнейшее продолжение или условия осуществления проекта.

От совершенствования информационного обеспечения возможны следующие положительные результаты:

1) возможная экономия расходов за счёт снижения:

- фонда заработной платы;

- коммунальных услуг;

- стоимости программного обеспечения;

- расходов на почту;

- расходов на оформление договоров;

- расходов на перераспределение сырья;

2) устранение возможных расходов в будущем:

- избежание будущего роста численности персонала;

- уменьшение требований к обработке данных;

- снижение стоимости обслуживания;

3) возможные нематериальные выгоды:

- улучшение качества информации;

- повышение производительности;

- улучшение и ускорение обслуживания;

- новые производственные мощности;

- улучшение контроля;

- уменьшение просроченных платежей;

-   эффективное использование программного обеспечения.

Глава 5 Правовое обеспечение деятельности по управлению собственностью предприятия

При написании предыдущих глав дипломного проекта, мы руководствовались действующим законодательством Российской Федерации. Главным источником права в нашем государстве является Конституция Российской Федерации, которая является основополагающим юридическим документом, в котором закреплены важнейшие права и обязанности субъектов права. Кроме того, все хозяйствующие субъекты на территории России, в своей деятельности руководствуются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Деятельность по управлению собственностью предприятий неразрывно связана с исполнением требований, указанных в статьях Гражданского кодекса.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяется, что к недвижимым имуществу (недвижимости) -  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

–     долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

–   информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Деятельность по привлечению независимых оценщиков к мероприятиям по проведению оценки объектов недвижимости основана на применении положений  Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности». Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям. Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении.

Деятельность предприятия по заключению договоров аренды на право пользования объектами недвижимости, также регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Аренда объекта недвижимости не предполагает передачу этого объекта в собственность арендатора. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

Специалист по недвижимости, работая над договором аренды должен иметь ввиду, что договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях,  когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своей деятельности, специалисты отдела собственности ОАО «Ульяновский автомобильный завод» руководствуются:

- гражданским кодексом РФ;

- федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ;

- стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности;

- федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ

- внутренними Положениями ОАО «УАЗ» и др.

Таким образом, подводя итог настоящей главы, можно сказать, что деятельность по управлению собственностью предприятия, основана на применении целого ряда федеральных законов, иных нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, органов местного самоуправления, внутренних документов предприятия.

Заключение

 

Настоящий дипломный проект посвящен актуальной для крупных предприятий теме эффективного использования собственности, появившейся в результате процессов приватизации.

Целью проекта являлось показать возможности современных информационных технологий, а также наличие различных подходов к вопросу информационного обеспечения деятельности по управлению объектами недвижимости и другим имуществом предприятия.

Исходя из поставленной цели, в дипломном проекте сформулированы требования к информационным системам, позволяющие построить информационную систему на основе модели реально существующих и взаимодействующих бизнес-процессов всех структурных подразделений предприятия, а не отдельных групп пользователей.

Говоря об информационном обеспечении мы имеем ввиду, что информация нужна всем: управляющим структурам, коллек­тивам предприятий, общественным организациям, всем работаю­щим. Невозможно опираться только на интуицию, на свой жизнен­ный и практический опыт, необходимо получать и осваивать все расширяющуюся информацию, помогающую решать возникающие вопросы. Информация выступает сегодня как один из первостепен­ных ресурсов, значение которого не меньше, чем значение матери­альных, сырьевых и других ресурсов. Кстати, использование по­следних в значительной степени зависит именно от состояния и использования информации. В отличие от большинства ресурсов, которые способны истощаться, информационный потенциал может использоваться многократно как коллективами, так и индивиду­альными работниками. При этом он постоянно увеличивается и обо­гащается.

Использование информационных технологий делает любое предприятие более конкурентоспособным за счет повышения его управляемости и адаптируемости к изменениям рыночной конъюнктуры, в том числе позволяет:

- повысить эффективность управления компанией за счет обеспечения руководителей и специалистов максимально полной, оперативной и достоверной информацией на основе единого банка данных.

- улучшить делопроизводство при помощи оптимизации и стандартизации документооборота, автоматизации наиболее трудоемких его процедур.

- снизить расходы на ведение дел за счет автоматизации процессов обработки информации, регламентации и упрощения доступа сотрудников компании к нужной информации. Изменить характер труда сотрудников, избавляя их от выполнения рутинной работы и давая возможность сосредоточиться на профессионально важных обязанностях.

- обеспечить надежный учет и контроль поступлений и расходования денежных средств на всех уровнях управления.

- руководителям среднего и нижнего звеньев анализировать деятельность своих подразделений и оперативно готовить сводные и аналитические отчеты для руководства и смежных отделов.

- повысить эффективность обмена данными между отдельными подразделениями, филиалами и центральным аппаратом.

- гарантировать полную безопасность и целостность данных на всех этапах обработки информации.

Новый для российских предприятий вид деятельности по эффективному управлению собственностью предприятия недостаточно автоматизирован, многие процессы требуют дополнительного информационного обеспечения, внедрения современных технологий ввода, хранения, обработки данных. В современных условиях требуется повысить уровень значимости вопроса по управлению собственностью предприятия, и привлечь внимание руководства предприятия к проблеме разработки и внедрения информационной системы, реализующей системный подход в этой области.

Известно, применение информационных технологий способствует экономии труда, повышению эффективности принимаемых решений за счёт доступа к достоверной и полной информации, её быстрой обработки и немедленного доведения до всех заинтересованных лиц, организации выработки согласованных управленческих решений в режиме реального времени территориально удалёнными участниками, доступа широкого круга пользователей к источникам информации в сфере их профессиональной деятельности.

Поэтому можно надеятся, что с применением технологичной информационной системы, работа специалистов по управлению собственностью претерпит положительные качественные изменения, выйдет на новый уровень решаемых задач.

Список использованных источников

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. – М.:Инфра-М, 2002.

2. Ананьин В.В. Интранет как инструмент корпоративного управления // Системы управления базами данных. – 1997. – №4. – С.80–87.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для ВУЗов / А.Н.Асаул, А.В.Карасев – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.

4. Бандурин А.В., Дроздов С.А., Кушаков С.Н. Проблемы управления корпоративной собственностью. – М.: "БУКВИЦА", 2000. – 160 с.

5. Беляков С.Л., Пахомов А.Н. Особенности организации кадастра промышленного предприятия // Приборы и системы. Управление, контроль, диагностика. – 2003. - №12. – С.4-6.

6. Благодатских В.А. Экономика, разработка и использование программного обеспечения. – М.: Экономика, 1995. – 315 с.

7. Брага В.В., Бубнова Н.Г., Вдовенко Л.А. Автоматизированные информационные технологии. – М.: Компьютер: ЮНИТИ, 1999. – 260 с.

8. Введение в информационный бизнес / Под ред. В.П. Тихомирова, А.В. Хорошилова. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 405 с.

9. Веревченко А. П., и др. Информационные ресурсы для принятия решений. – М.: Деловая Книга, 2002. – 560 с.

10.   Гринберг А.С., Король И.А. Информационный менеджмент. – М.: Юнити-Дана, 2003. – 400 с.

11.   Гринберг А.С., Шестаков В.М. Информационные технологии моделирования процессов управления экономикой. – М.: Юнити-Дана, 2002. – 421 с.

12.   Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью.– М.: Паритет, 1997. – 324 с.

13.   Звешинский С.М. Эффективность системы информационного обеспечения. Киев:Наукова думка, 1987. – 238 с.

14.   Карабутов Н.Н. Информационные технологии в экономике. – М.: Экономика,  2003. – 208 с.

15.   Когаловский М.Р. Перспективные технологии информационных систем. – М.: ДМК Пресс, Компания АйТи, 2003. – 288 с.

16.   Кузнецов С.А. Введение в информационные системы // Системы управления базами данных. – 1997. – №2. – С.83–96.

17.   Майкл Дж. Д. Саттон. Корпоративный документооборот. Принципы, технологии, методология внедрения. – М.:  Микро, 2002. – 446 с.

18.   Меняев М.Ф. Информационные технологии управления. Книга 3. Системы управления организацией. – М.: Экономика, 2003. – 464 с.

19.   Методы анализа и синтеза структур управляющих систем / Под ред. Волика М.А. – М.:Высшая школа, 1988. – 342 с.

20.   Мишенин А.И. Теория экономических информационных систем: Учебник для вузов. – М.: Бином, 1993. – 275 с.

21.   Селезнёв М.Л. Информационные вычислительные системы и их эффективность. – М.: Деловая книга, 1986. – 348 с.

22.   Скрипкин К.Г. Финансовая информатика: учебное пособие. – М.:Высшая школа, 1997. – 304 с.

23.   Стрелец И.А. Новая экономика и информационные технологии. – М.: Экзамен, 2003. – 256 с.

24.   Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. – Таганрог: ТРТУ, 2003. – 322 с.

25.   Тишин И.Н. Эффективность управления собственностью через формализацию целей  // http://www.orientsoft.by/-PiExplorer-.html