Приватизация жилых помещений по российскому законодательству

Содержание

Введение

Глава 1. Общие вопросы приватизации жилых помещений

1.1 Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом

1.2 Понятие, принципы и условия приватизации жилых помещений

Глава 2. Отношения в сфере приватизации жилых помещений

2.1 Объекты отношений по приватизации жилых помещений

2.2 Субъекты отношений по приватизации жилых помещений

2.3 Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений

Заключение

Список используемых источников

ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение

Потребность в жилье является одной из основных потребностей человека и ее удовлетворение на протяжении всей истории человечества сопровождалось множеством трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство различными способами пыталось помочь своим гражданам в решении жилищной проблемы.

Однако все многочисленные попытки государства решить жилищную проблему и обеспечить каждую семью отдельным жильем не увенчались успехом.

Проводимая в стране реформа экономической, политической и систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем. С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда.

Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия для развития частной собственности, конкурентной среды, свободного рынка, и неизбежные недостатки, обусловленные масштабным перераспределением собственности не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90 - е годы двадцатого века.

В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в законодательстве, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.

Целью исследования является изучение основных теоретических положений приватизаций жилья, а также методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства.

Для достижения указанной цели нами поставлены следующие задачи:

-    изучить современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и зарубежных странах;

-       рассмотреть понятие и основные принципы приватизации жилых помещений;

-       изучить объекты приватизации;

-       определить круг субъектов приватизации жилых помещений;

-       рассмотреть подробно порядок приватизации и деприватизации жилых помещений.

-       поставить задачи приватизации;

Объектами исследования являются теоретические и практические вопросы гражданско-правового регулирования приватизационных отношений. приватизация жилой помещение законодательство

Предметом исследования является законодательная база в области приватизации жилья.

Основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системный, сравнительно-правовой методы, а также эмпирический метод и метод комплексного решения задач.

Источниковую базу исследования составляют нормативные акты нашей страны и международное законодательство, а также труды таких ученых как О.С. Иоффе. С.И. Корнеев, П.В. Крашенинников, Ю.К. Толстой, Г.Ф. Шершеневич. и другие.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе данного исследования рассмотрены общие вопросы приватизации жилых помещений.

Вторая глава посвящена изучению отношений в сфере приватизации жилых помещений.

Глава 1. Общие вопросы приватизации жилых помещений

.1 Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом

Известно, однако, что вопросы о юридической природе и сущности приватизации жилых помещений, а также о ее месте в системе права до сих пор не обсуждались в правовой науке. Как будто бы сейчас уже можно считать доказанным то положение, согласно которому отдельные институты жилищного права выявлены и обоснованы учеными при анализе структуры Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а также жилищных кодексов союзных республик в составе бывшего СССР. Возникает вопрос: являются ли указанные акты теми основополагающими кодифицированными нормативными правовыми актами, которые содержат в себе исчерпывающие виды (перечни) институтов жилищного права? Как, например, быть с приватизацией жилых помещений?

Ясно, что ни в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ни в жилищных кодексах союзных республик, равно как и в ряде иных весьма значимых жилищно-правовых актов, о приватизации жилых помещений речи не шло, да и идти не могло, так как на момент их принятия еще не созрели необходимые социально-экономические условия бесплатной передачи жилых помещений гражданам и преобразования отношений собственности в жилищной сфере. Известно, что в 1991 г. Верховным Советом РСФСР был принят Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Название этого Закона вызывает возражение. По меньшей мере, это название можно отнести к числу не совсем удачных. Неясно, чем руководствовался законодатель, давая характеризуемому Закону такое название. В конечном счете, приватизация государственного и муниципального фонда обозначала бы смену правового режима одних форм собственности на режим частной собственности граждан.

Название любого закона должно исходить из его социально-экономического предназначения, содержания и цели. Во-первых, если считать верным то положение, согласно которому законодателю необходим закон, регулирующий отношения о смене режимов и субъектов собственности, то трудно объяснить, почему в содержании закона речь идет о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений, находящихся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Во-вторых, цель этого Закона определена в его преамбуле. Обращение к ней дает основание полагать, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда». Из цитируемого положения о цели Закона видно, что он во главу угла ставит человека, а не юридическую судьбу жилищного фонда, а точнее, удовлетворение жилищных потребностей граждан путем свободного выбора способов удовлетворения указанных потребностей.

Практика применения норм и принципов, содержащихся в анализируемом Законе, показывает, что приватизация - это не конечная статическая категория, а процесс. В рамках этого процесса приватизируется не сразу весь жилищный фонд, а совершаются гражданами сделки по приватизации конкретных занимаемых ими жилых помещений. Когда в обозримом будущем гражданами, занимающими по договору найма или аренды жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, будут все эти помещения приватизированы, тогда появятся все основания утверждать, что указанные государственный и муниципальный жилищные фонды приватизированы, а приватизированы они (фонды) могут быть на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее же время название анализируемого Закона не соответствует ни его цели, ни сущности, поэтому если бы представилась возможность его переименовать, то более правильным по существу, на наш взгляд, было бы такое название: Закон Российской Федерации «О приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов». Такое название действующего Закона предлагается не само по себе, а должно быть осуществлено с точки зрения соответствия его социально-экономическому и юридическому содержанию. Уже само название Закона обращает внимание на то: а) кто является, если можно так выразиться, основным фигурантом данного Закона и субъектом приватизации; б) что выступает объектом приватизации и т.п. С практических позиций такое название учитывалось бы для решения ряда проблем. В частности, могут ли выступать субъектами приватизации жилых помещений не граждане Российской Федерации, скажем, иностранцы и лица без гражданства? Мы считаем, что не могут. Это вытекает из самого названия Закона.

Думается, что важнейшей задачей, наряду с множеством других, при изучении значимости и роли этого Закона является определение его юридической природы и места в системе российского права, а также юридической природы самой приватизации. Уже при первом приближении к архитектонике и структуре названного Закона можно обнаружить, что он в первоначальной редакции состоял из введения и трех разделов, которые воплощают систему принципов и правовых норм, регулирующих отношения по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Термин «муниципальный жилищный фонд» появился сравнительно недавно, но и он уже имеет свою историю. Так, действовавший в свое время Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» признал жилищный фонд местных Советов муниципальной собственностью. В соответствии с этим и фонд стал именоваться муниципальным (ч. 1 ст. 23 указанного Закона). Согласно ст. 24 этого же Закона ведомственный жилищный фонд передан в полное хозяйственное ведение предприятий и оперативное управление учреждений, на балансе которых он состоял ранее. В дальнейшем понятие "муниципальный жилищный фонд" прочно утвердилось в российском законодательстве. О нем упоминает ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 23 декабря 1992 г.) и ст. 7 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Этот же Закон четко определил и содержание (состав) муниципального жилищного фонда. В него входят: а) фонд жилых домов, находящихся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге; б) ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий. В конечном счете единообразие в понятие и виды жилищного фонда внес действующий ЖК РФ. В нем содержится определение жилищного фонда, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В дальнейшем для дифференциации жилищного фонда законодатель использует два квалификационных критерия, представленные в таблице 1.

Таблица 1

Классификация жилищного фонда

Анализ норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" позволяет выявить обособленную группу предметно и функционально взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения по:

) бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде;

) условиям приватизации;

) обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений.

Если нормы, содержащие требования об условиях приватизации, регулируют жилищно-правовые организационные отношения, предшествующие осуществлению приватизации, а нормы, опосредующие отношения по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений, регулируют послеприватизационные отношения, то эти группы норм можно условно назвать вспомогательными и тесно примыкающими к группе норм, регулирующих собственно отношения по приватизации как таковые. Эти нормы являются стержневыми, образующими ядро норм характеризуемого Закона. Их обособление и специфика направленности определяются характером регулируемых отношений.

Известно, что правовой институт строится с учетом особенностей регулируемых отношений. Нормы гражданского права регулируют в основной своей массе имущественные отношения (ст. 2 ГК РФ). Вместе с тем отдельные стороны тех же самых имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права. Строго говоря, объектом воздействия этих норм не выступают отношения какого-то особого рода, так как отношения по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде представляют собой разновидность имущественных отношений. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого и возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.

Наличие относительно самостоятельного по своему экономическому содержанию общественного отношения или их разновидностей принято называть материальным признаком правового института, а совокупность закрепленных в законе или подзаконном акте норм - юридическим признаком. Нам представляется, что отпочковавшиеся от имущественных отношений относительно самостоятельные их разновидности по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде выступают материальной основой (признаком) правового института приватизации жилых помещений, а совокупность содержащихся в характеризуемом Законе норм - юридической формой (по терминологии В.С. Якушева, на наш взгляд, не совсем удачной, юридическим признаком этого института).

Итак, можно предполагать, что содержащаяся в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права. Возникает вопрос: какова отраслевая принадлежность института приватизации жилых помещений? Для ответа на него необходимо обратиться к тем критериям, которые выработали представители правовой науки. «Каждый правовой институт, - пишет С.С. Алексеев, - посвящен определенному участку общественных отношений». Таким основополагающим участком здесь служит специфический предмет правового регулирования. По своей экономической сути отношения по приватизации являются разновидностями товарных имущественных отношений. Есть большой соблазн квалифицировать эти отношения как гражданские, а рассматриваемый институт - как гражданско-правовой. Однако такой подход к определению правовой принадлежности института приватизации жилых помещений был бы ошибочным. Следует отметить, что институт приватизации жилых помещений настолько насыщен специфическим общественно-политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.

1.2 Понятие, принципы и условия приватизации жилых помещений

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных положений следует, что к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации; к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.

Основные принципы приватизации жилых помещений представлены в таблице 2:

Таблица 2

Принципы приватизации

До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Принцип добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Характеризуемый принцип является одной из гарантий в сфере жилищных прав граждан и находит свое закрепление, отражение и проявление в нормах института приватизации жилых помещений, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с приватизацией жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Так, в ст. 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" определено, что приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Эта норма-определение, по нашему мнению, включает, по меньшей мере, два следующих существенных момента. Во-первых, это означает, что решение о приватизации занимаемого жилого помещения наниматель принимает по своей доброй воле и исходя из своих интересов. Данное положение подкреплено нормой, определяющей порядок приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений. В частности, в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что решение о приватизации  жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда должно приниматься уполномоченными органами по заявлениям граждан, то есть указанная добрая воля должна исходить от жильцов, а не от каких-либо органов или должностных лиц. Данное положение законодательства нашло отражение в Определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 10 декабря 1999 г., где указано, что "заявление граждан о передаче жилых помещений в собственность должно быть добровольным, а не вынужденным по предложению местной администрации". Более того, Закон не только провозглашает право граждан по своему усмотрению ставить и решать вопросы приватизации занимаемых ими жилых помещений, но и предусматривает возможность защиты этого права при его нарушении, установив, что в случае отказа гражданину в удовлетворении желания приватизировать занимаемое жилище он вправе обратиться в народный суд за защитой его нарушенного права (см. ст. 8 указанного Закона).

Во-вторых, добровольность приватизации жилых помещений означает, что всякое прямое или косвенное воздействие или давление на нанимателя жилого помещения и членов его семьи, направленное на принятие и реализацию решения о приватизации занимаемого жилого помещения помимо их воли, является незаконным. Если сделка по приватизации жилья была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или в результате стечения тяжелых обстоятельств, то наступают последствия, предусмотренные ст. 179 ГК РФ. В таких случаях сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной хотя бы по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное по сделке. При этом не имеет значения, от кого исходило такое неправомерное воздействие: от должностных лиц, осуществляющих приватизацию жилищ, либо со стороны других граждан. Закрепленный в Законе принцип добровольности осуществления гражданами приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, по нашему мнению, также означает, что воздействие на граждан не должно оказываться не только через действия должностных или иных лиц, но и со стороны законодателя и органов, издающих подзаконные акты, путем установления в них неблагоприятных факторов, ухудшающих положение нанимателей жилых помещений и вынуждающих их приватизировать жилища. Такой путь ускорения приватизации жилищ незаконен. Решение данной проблемы возможно через закрепление других принципов, стимулирующих граждан к приватизации жилищ, и отмену различных ограничений в этом деле. Собственно, в этом направлении пока и идет развитие норм жилищного права, регулирующих общественные отношения, возникающие по поводу приватизации жилищ, и отмену различных ограничений в этом деле. В частности, таким стимулирующим фактором, в известном смысле, является установление принципа бесплатности приватизации жилых помещений.

В то же время следует отметить, что, принимая добровольное решение о приватизации занимаемого жилого помещения, наниматель обязан получить на это согласие членов своей семьи (супруга, совершеннолетних детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и совместно с нанимателем проживающих и ведущих с ним общее хозяйство), поскольку они в соответствии с требованием ЖК РФ имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, расторгнут брак супругов, выросшие дети образуют самостоятельные семьи и т.д.), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, необходимо и их согласие на приватизацию жилища, так как бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения, продолжающие проживать с ним, также имеют равные права и обязанности с нанимателем по пользованию жилым помещением, а следовательно, и равное право на его приватизацию.

В отношении несовершеннолетних членов семьи следует сказать отдельно. В первоначальной редакции Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о правах несовершеннолетних детей не говорилось. Жизнь показала, что многие несовершеннолетние дети в процессе приватизации жилья их родителями оказались на улице. В целях защиты законных прав и интересов несовершеннолетних в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" были внесены изменения.

В редакции Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11 августа 1994 г. этот вопрос решается следующим образом: 1) несовершеннолетние от 15 до 18 лет приобретают жилые помещения в собственность на общих основаниях, предусмотренных законодательством о приватизации; 2) жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства; 3) жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Если при решении вопроса о приватизации жилого помещения будет установлено, что кто-либо из указанных лиц, то есть лиц, как и наниматель, имеющих право пользования жилым помещением, возражает против приватизации жилого помещения (безотносительно к мотивам такого возражения), то осуществить ее невозможно ни при каких обстоятельствах, так как это противоречит принципу добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Если при описанной ситуации заинтересованное лицо обратится с иском в суд, то он не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, а иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах.

Принцип бесплатности приватизации гражданами жилых помещений. Этот принцип закреплен в норме Закона, свидетельствующей о том, что приватизация жилья - это "бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде" (ст. 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Характеризуемый принцип представляет собой безвозмездное обращение в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Законодатель, как известно, не сразу закрепил анализируемый принцип в Законе. Так, в первоначальной редакции Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливалось, что приватизация гражданами жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, осуществлялась как на возмездных началах в порядке продажи жилых помещений, так и безвозмездных - на основе бесплатной передачи гражданам жилых помещений. Бесплатно жилые помещения передавались в собственность гражданам по норме 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Если жилая площадь превышала указанный размер, то она передавалась за установленную плату с учетом потребительских качеств жилья.

Практика показала, что такой смешанный платно-бесплатный способ приватизации жилых помещений не способствует увеличению количества собственников на рынке жилья. В этих целях, а также в целях стимулирования граждан, желающих приобрести занимаемые ими жилые помещения в собственность, в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 23 декабря 1992 г. были внесены изменения и дополнения и закреплен принцип бесплатности приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от его размеров. Субъекты Российской Федерации в соответствующих нормативных актах не только закрепили характеризуемый принцип, но и обеспечили его реализацию, организовав возврат денежных сумм - доплат тем гражданам, которые осуществили ранее приватизацию жилых помещений на основе смешанного платно-бесплатного способа.

Правительство г. Москвы, разработавшее Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, которое утвердил Президент Российской Федерации, пошло еще дальше, распространив сферу действия этого принципа на приватизацию гражданами не только отдельных квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, но и отдельных комнат, расположенных в так называемых коммунальных квартирах. Бесплатная передача таких комнат в собственность проживающих в них граждан осуществляется при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. Нам представляется, что эта норма введена Правительством г. Москвы, исходя из защиты жилищных интересов граждан и прав на бесплатную передачу им в собственность служебных квартир и комнат.

Известно, что согласно действовавшему ЖК РСФСР правовой режим служебного жилого помещения изменяется, если гражданин прожил в служебном помещении не менее 10 лет, отработав на предприятии, которому принадлежит квартира или комната, не менее 10 лет. На такое служебное жилое помещение, по существу, распространяется режим жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде. В литературе отмечалось, что было бы правильным и справедливым, если бы Администрация Президента РФ или Правительство РФ рекомендовали субъектам Российской Федерации закрепить в положении о бесплатной передаче (приватизации) жилищного фонда норму следующего содержания: "Разрешать бесплатную передачу в собственность (приватизацию) служебных квартир (комнат) при условии, что граждане прожили в данной квартире (комнате) не менее 10 лет и проработали на предприятии, в учреждении, организации, которому принадлежит данная квартира (комната), не менее 10 лет".

Принцип однократности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Нормативное закрепление этого принципа выражается в том, что "каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз" (ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Содержание характеризуемого принципа определяется тем, что у каждого гражданина имеется возможность приватизировать жилое помещение, находящееся в доме государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Практика идет по тому пути, что в целях осуществления контроля за одноразовостью приватизации с граждан, изменивших свое постоянное место жительства и желающих приватизировать жилые помещения по новому месту жительства, требуют документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилое помещение не было приватизировано. Естественно, что реализация этого принципа зависит от принципа добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений.

Не проявив доброй воли, гражданин может никогда не реализовать принцип одноразовости приватизации жилого помещения и пользоваться им на основании ранее заключенного договора найма. В основе этого принципа лежит добрая воля гражданина, занимающего жилое помещение, находящееся в домах государственного или муниципального жилищного фонда, а не его обязанность. Согласно этой норме компетентные государственные органы, предприятия и учреждения вправе выкупить у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его распределения. Возникает, однако, вопрос: как быть в том случае, если в порядке ст. 17 указанного Закона названные органы выкупают приватизированное жилое помещение у гражданина, находящегося в очереди на улучшение жилищных условий?

Во-первых, такое исключение предусмотрено самим Законом применительно к отдельным субъектам. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ в ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесено дополнение, согласно которому несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, "сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия".

Таким образом, исключение из принципа одноразовости осуществления приватизации жилого помещения сделано в пользу несовершеннолетних. Во-вторых, исключение из этого принципа может появиться в конкретных ситуациях при реализации определенных условий.

Представляется, что если компетентные государственные органы, предприятия или учреждения обусловили предоставление очереднику квартиры после выкупа имеющейся у него квартиры и выкупали ранее занимаемое им жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 17 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", то при таком отчуждении у гражданина (нанимателя предоставляемой квартиры) вновь возникает право на ее бесплатную приватизацию. То есть при описанной ситуации речь может идти об исключении из принципа одноразовости осуществления приватизации гражданами жилых помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Следует иметь в виду, что подобная ситуация в общих чертах жестко не запрещена самим Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также может иметь место лишь при реализации ранее изложенных предписаний того же Закона (ст. 17).

Существенное значение также имеет вопрос о том, сохраняется ли характеризуемый принцип в случае изменения титульного владельца дома, который находится в государственном или муниципальном жилищном фонде. Как быть в тех ситуациях, когда государственное или муниципальное предприятие, имеющее на своем балансе жилищные фонды, переходит к другим собственникам либо ликвидируется?

Известно, что первоначально Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не регулировал подобного рода отношения. Практика осуществления приватизации жилых помещений обнаружила насущную потребность и необходимость в таком урегулировании. Так, ст. 8 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" установила, что "при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья". Следовательно, и при описанной ситуации, то есть при изменении отношений собственности в жилищной сфере, принцип одноразовости приватизации гражданами жилых помещений сохраняет свое действие.

В практике возникал вопрос о том, сохраняется ли принцип одноразовости приватизации жилых помещений за теми лицами, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи, проживающими в квартире, находящейся в доме государственного или муниципального жилищного фонда. Поскольку лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другими лицами, пользующимися жилым помещением, не приобрели это помещение в свою совместную или долевую собственность, то на них распространяется действие принципа одноразовости осуществления приватизации жилых помещений при приватизации ими другого впоследствии полученного жилого помещения, так как характеризуемый принцип не был ими осуществлен при даче согласия на приватизацию жилья другими гражданами. Этой позиции придерживается и судебная практика.

Рассмотрим материалы судебной практики.

К. предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и к своей бывшей супруге о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице. В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.

Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.

Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из - за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

Глава 2. Отношения в сфере приватизации жилых помещений

2.1 Объекты отношений по приватизации жилых помещений

В Законе говорится о приватизации занимаемых гражданами Российской Федерации жилых помещений. Конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания. Жилищное законодательство увязывает решение всех вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения по договору социального найма, а также приватизацию жилья) с местом постоянного проживания граждан. Однако сохранялась неясность в отношении лиц, забронировавших жилое помещение в связи с выездом на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности, и в других случаях, предусмотренных законодательством, была неясность. Поэтому ст. 1 Закона о приватизации была дополнена положением о том, что граждане, забронировавшие жилое помещение, вправе оформить приватизацию по месту бронирования, т.е. по месту постоянного проживания. Здесь следует отметить, что новым ЖК РФ вообще не предусмотрено бронирование жилых помещений, поскольку в соответствии с действующим законодательством граждане могут отсутствовать по месту жительства без ограничения срока. Иначе говоря, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не является основанием для изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Прежним законодательством допускалось в судебном порядке признание лиц, отсутствующих по месту жительства сверх установленных сроков, утратившими право пользования жилым помещением. Они подлежали выселению из занимаемого жилого помещения.

Начиная с 1 марта 2005 г. (со дня вступления в силу нового ЖК РФ) отпала необходимость в оформлении бронирования жилых помещений.

Рассмотрим пример.

Н. проживает постоянно в Московской области, а работает на основании срочного договора в Республике Коми. Он бронирует (сохраняет) квартиру в связи с выездом в район Крайнего Севера, а также пользуется квартирой по месту нахождения организации, где работает.

Закон однозначно определяет, что, во-первых, Н. может приватизировать только одну квартиру, а во-вторых, это он может сделать по месту постоянного жительства. Иначе говоря, приватизации подлежит забронированная квартира. Оформляя данную приватизацию, Н. должен представить справку из органа местного самоуправления по месту нахождения другой квартиры о том, что он эту квартиру не приватизировал. Данная норма Закона о приватизации (ст. 1) имеет уточняющий характер, поскольку были случаи, когда граждане в аналогичных ситуациях приватизировали две и более квартиры. Это могло быть связано со злоупотреблениями самих граждан и соответствующих должностных лиц, например, представлялась справка об отсутствии факта приватизации квартиры, хотя в действительности квартира была приватизирована. Если квартира приватизирована незаконно, то такая сделка является недействительной (не имеющей юридических последствий). Приватизация квартиры в этих случаях считается несостоявшейся, а виновные должностные лица могут быть привлечены к ответственности, в том числе уголовной.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Начиная с 1 марта 2005 г. данный перечень включал все жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. То есть право на приватизацию занимаемого жилья было сохранено только для граждан, которые на указанную дату уже имели жилые помещения. Для них в соответствии со ст. 2 Вводного закона был установлен конкретный срок окончания приватизации жилья - 1 января 2007 г.

В 2006 г. произошли важные изменения: во-первых, ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ срок приватизации жилых помещений был продлен до 1 марта 2010 г., а во-вторых, Постановлением от 15.06.2006 N 6-П Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ запрет на приватизацию жилья для граждан, получивших его после 1 марта 2005 г. Иначе говоря, в настоящее время этим правом пользуются все граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма.

Кроме того, ст. 2 Вводного закона предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и жилых помещений учреждений социальной защиты населения. Иными словами, граждане, занимающие указанные жилые помещения, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса. Однако закон не исключает возможности принятия таких решений.

В самом Законе о приватизации нет положений, раскрывающих понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения".

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552.

Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в ст. 94 ЖК РФ и Примерном положении об общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 (в ред. от 23.07.1993). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст. 105 ЖК предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы, службы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

До недавнего времени Законом о приватизации были установлены особенности приватизации коммунальных квартир. Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в Законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно. Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 N 4, установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)) и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу по крайней мере два обстоятельства. Во-первых, конституционных оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно законодательству освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этой связи Конституционный Суд РФ принял Постановление от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова", в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступило в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связи из ст. 4 Закона о приватизации были исключены слова "коммунальные квартиры".

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно ФЗ от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена.

Служебные жилые помещения предназначаются для проживания гражданами в связи с характером их трудовых отношений, либо в связи с прохождением службы, либо в связи с назначением на государственную должность, либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование. В настоящее время действуют более 15 законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья. В частности, согласно ФЗ "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим. Содержащаяся в законе запись о приватизации жилищного фонда в совхозах и на других сельскохозяйственных предприятиях связана с тем, что Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24.05.1982 N 437 в домах совхозов все жилые помещения были признаны служебными. В настоящее время это положение не имеет практического значения, поскольку указанное Постановление противоречит законодательству РФ и не должно применяться на территории России.

В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного жилья. Так, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 16.11.1993 N 1056 граждане, проживающие на служебной жилой площади не менее 10 лет и отработавшие на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими площадь, не менее 10 лет, вправе приватизировать указанные жилые помещения.

Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Так, например, Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в ред. от 30.12.2001) установлено, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения.

2.2 Субъекты отношений по приватизации жилых помещений

Субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в понимание приватизации как "возвращения долгов".

Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг. XX в., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (и до сих пор не предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежащего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

Ограничение бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило политике возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства: к слову "граждане" законодатель добавил слова "Российской Федерации".

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:

-    во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

-       во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи.

Круг этих лиц определен ст. 69 ЖК РФ. Законом установлено следующее:

члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма;

к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его дети, супруг и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке;

члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения;

если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Другие граждане, в том числе поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Рассмотрим примеры.

. В трехкомнатной квартире проживают наниматель жилого помещения, его жена и взрослый сын. Родители считают, что необходимо оформить приватизацию занимаемой квартиры, а сын заявил, что не даст своего согласия на приватизацию. В данном случае вопрос положительно не может быть решен, поскольку один из проживающих возражает против приватизации жилья.

Однако сын впоследствии может изменить свое решение.

В этой связи следует обратить внимание на формулировку ст. 2 Закона о приватизации: "...граждане Российской Федерации... вправе с согласия всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность...". Это означает, что сначала должно быть достигнуто соглашение между всеми проживающими по данному вопросу (приватизировать или нет), а уже затем необходимо согласовать условия приватизации занимаемого жилого помещения: оно может быть передано в собственность одного из членов семьи или в общую долевую собственность. При этом граждане самостоятельно (по взаимному согласию) решают вопросы, кому из проживающих передать долю (доли могут быть равными и неравными). Если кто-то отказывается от своей доли, то он письменно подтверждает данный отказ.

. В квартире проживает бывший член семьи нанимателя П.

ЖК РФ (ч. 4 ст. 69) предусматривает сохранение за бывшим членом семьи таких же прав, какие имеют наниматель и члены его семьи, если он продолжает проживать в занимаемом жилом помещении. Следовательно, бывший член семьи нанимателя П. участвует в решении всех вопросов, касающихся приватизации жилья, наравне с другими проживающими в квартире. В частности, он может не дать согласия на приватизацию жилого помещения, и тогда приватизация не состоится.

. В квартире, занимаемой пятью лицами, один из них не является гражданином Российской Федерации (имеет украинское гражданство). Законодательство не предусматривает передачу жилого помещения в порядке приватизации в собственность иностранных граждан или лиц без гражданства. Вместе с тем они не лишены права (как члены семьи нанимателя) участвовать в решении этого вопроса. Иначе говоря, они должны письменно дать согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения или сообщить о своем отказе. С ними также должны быть согласованы (при наличии положительного решения) условия предполагаемой приватизации жилья: кому передается в собственность жилое помещение и т.д.

Субъективное право каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения, находящегося в доме государственного или муниципального жилищного фонда, строится по модели элемента обязательственного правоотношения и может быть определено как установленная законом мера возможного поведения управомоченного лица. Эта мера может заключать: а) правовую возможность совершения действий самим управомоченным лицом. Так, в силу ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждому гражданину принадлежит право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, поэтому гражданин сам решает, когда приобретать в собственность занимаемое им жилое помещение и как использовать эту собственность; б) правовую возможность требовать управомоченным лицом от обязанного лица (лиц) совершения определенных действий по заключению договора о передаче жилого помещения и фактической передаче этого помещения.

2.3 Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений

Как указывает Г.В. Бойцов, целью Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилых помещениях, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилое помещение дает гражданам нашей страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д., что отвечает условиям построения настоящего демократического общества.

В ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" закреплено, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В настоящее время действует Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденное Постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. N 7.

Одновременно с указанным в соответствии с Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4, для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

в случаях, предусмотренных п. 3 Примерного положения, документ органов опеки и попечительства.

Необходимо отметить, что данный перечень документов является исчерпывающим.

Однако органы власти субъектов Российской Федерации устанавливают особенности приватизации жилых помещений на территориях данных субъектов Российской Федерации. Ниже вкратце рассмотрим порядок приватизации гражданами жилых помещений в городе Москве.

Как показывает правоприменительная практика по приватизации гражданами жилых помещений в городе Москве, помимо указанных выше документов для приватизации гражданам необходимо представить в территориальные органы Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы следующие документы:

) оригинал ордера или выписка из решения с договором социального найма (копия и оригинал) - берется в ЕИРЦ;

) копия и оригинал финансового лицевого счета - берется в ЕИРЦ;

) выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (выписка из решения) - берется в паспортном столе ДЕЗа (копия и оригинал);

) справка с указанием старых паспортных данных и причины замены паспорта (при замене гражданами паспортов с июля 1991 г.) - берется в паспортном столе ДЕЗа (копия и оригинал) (для военнослужащих - справка из военкомата из личного дела); справка о переименовании адреса (при несоответствии адресов в ордере и паспорте БТИ) - берется в БТИ (копия и оригинал);

) экспликация, поэтажный план (указанный в экспликации и поэтажном плане адрес должен полностью соответствовать адресу, указанному в паспорте) - берется в БТИ (копия в двух экземплярах и оригинал);

) в случае прибытия на жилую площадь после 1 июля 1991 г. - выписка из домовой книги, если проживали в г. Москве - выписка из паспортного стола ДЕЗа (копия и оригинал) (для военнослужащих - справка из военкомата из личного дела);

) в случае прибытия после 1 июля 1991 г. до 31 января 1998 г. на жилую площадь из других регионов России (в том числе из Московской области) - справка из БТИ. В случае прибытия на жилую площадь после 31 января 1998 г. - справка из Регистрационной палаты (в настоящее время - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)) об участии в приватизации по прежнему месту жительства и выписка из домовой книги;

) оригинал и копии документов о назначении опекуном, разрешение главы управы на приватизацию, паспорт опекаемого, если документы оформляются опекуном;

) документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на занимаемой площади (паспорта, свидетельства о рождении детей до 14 лет - оригиналы и копии);

) копии документов, удостоверяющих личность: 2-я (фото), 4 - 5-я (все отметки о регистрации) страницы паспорта;

) если на жилой площади проживали дети до 18 лет и на момент приватизации они выбыли с жилой площади - выписка из домовой книги;

) договор социального найма на обменные ордера от 2000 г. - берется в ЕИРЦ;

) договор социального найма (о переводе лицевого счета) в случае несоответствия состава семьи заявителей данным, указанным в ордере, - берется в жилищных группах районов;

) в случае прибытия на жилую площадь из-за границы после 1 июля 1991 г. - справка о регистрации (прописке) из посольства;

) справка о дате постройки дома - берется в паспортном столе.

При этом в целях государственной регистрации прав граждан на приватизируемые жилые помещения в Федеральную регистрационную службу представляются следующие документы (п. 8 Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 6 августа 2007 г. N 176):

) в случае если право государственной или муниципальной собственности или право хозяйственного ведения или оперативного управления на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, учреждения и гражданина о государственной регистрации перехода права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение;

документ, подтверждающий уплату гражданином государственной пошлины за государственную регистрацию права на жилое помещение;

договор передачи жилых помещений в собственность;

план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (представляется гражданином). Представление указанного плана не требуется, если план соответствующего жилого помещения ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (представляется учреждением);

разрешение органов опеки и попечительства (представляется гражданином при необходимости);

) в случае одновременной государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение и перехода данного права гражданину (гражданам):

заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, учреждения о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления;

документы, подтверждающие возникновение права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение, передаваемое гражданину (гражданам);

заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, учреждения и гражданина о государственной регистрации перехода права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение;

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

договор передачи жилых помещений в собственность;

план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Представления указанного плана не требуется, если план соответствующего жилого помещения ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (представляется учреждением);

разрешение органов опеки и попечительства (представляется гражданином при необходимости).

В соответствии с Положением о передаче в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации, утвержденным Постановлением правительства Москвы от 12 июля 2005 г. N 504-ПП, бесплатная передача квартир (комнат) государственного жилищного фонда в собственность гражданам оформляется договором передачи, заключаемым по поручению правительства Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, с одной стороны, и гражданами (их представителями), с другой стороны.

При этом в соответствии с Регламентом подготовки, согласования и выдачи в режиме "одного окна" Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, утвержденным Постановлением правительства Москвы от 22 августа 2006 г. N 606-ПП, договоры передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации оформляются и выдаются в режиме "одного окна" на уровне округа, т.е. службами "одного окна" управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах. Управления департамента осуществляют функции по приему заявлений о подготовке документов для приватизации в режиме "одного окна", по сбору необходимых документов, а также оформлению, направлению на государственную регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве и выдаче заявителям договоров передачи в режиме "одного окна".

Подготовка документов, необходимых для оформления договоров передачи, формирование пакета документов и его направление в регистрирующий орган осуществляются в срок не более 30 рабочих дней со дня приема и регистрации заявления на безвозмездной основе.

На приеме один из совершеннолетних членов семьи, зарегистрированный в приватизируемом жилом помещении, представляет копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет - паспорт гражданина Российской Федерации, для детей до 14 лет - свидетельство о рождении.

Граждане, прибывшие на занимаемую площадь после 1 сентября 1991 г., для проверки принципа однократности участия в приватизации представляют:

сведения о регистрации по месту жительства (выписку из домовой книги) за период с сентября 1991 г. до прибытия на данное место жительства;

справку полномочного органа, подтверждающую неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (в случае проживания в указанный период за пределами города Москвы).

Сведения о зарегистрированных правах на жилые помещения, возникших до 31 января 1998 г., представляются из БТИ городов, областей и администраций соответствующих населенных пунктов, Ростехинвентаризации.

В случае представления сведений о неучастии в приватизации из других организаций (органов местного самоуправления - для сельской местности, отделов учета и распределения жилой площади и т.д.) необходимо подтверждение их полномочий на осуществление функций по регистрации и учету сделок с недвижимостью.

В случае если граждане были зарегистрированы по месту жительства в любом регионе Российской Федерации, кроме города Москвы, с января 1998 г. и позже, справки о неучастии в приватизации представляются из подразделений федеральных регистрационных служб.

Для военнослужащих, в том числе граждан, уволенных с военной службы, выписка из личного дела с указанием периода прохождения службы, состава семьи и отражения регистрации при воинской части по периодам службы заменяет выписку из домовой книги по предыдущим адресам и справку о неучастии в приватизации.

При приеме документов для приватизации жилых помещений от граждан, прибывших в город после 1 сентября 1991 г., сотрудники службы "одного окна" уведомляют заявителей, что заключение о правовой действительности справок о неучастии в приватизации за пределами города Москвы находится в компетенции Федерального регистрационного органа.

Причинами отказа в выдаче правоустанавливающих документов являются:

отсутствие прав города на приватизируемое жилое помещение;

наличие неутвержденных в установленном порядке перепланировок, повлекших изменения в технической характеристике жилого помещения;

выявление в ходе подготовки документов для приватизации представления поддельных документов, документов, утративших силу, документов, не соответствующих действительности;

отказ заявителя оплатить услуги, предусмотренные вышеназванным Регламентом;

использованное ранее право на приватизацию;

отсутствие сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других регионов Российской Федерации;

выбытие заявителя или члена семьи в связи с регистрацией по другому месту жительства, со смертью и др.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Форма Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан установлена указанным выше Примерным положением о приватизации. Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно, нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату государственной пошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

Вышеуказанные положения содержит ст. 9.1 Закона о приватизации, которой он был дополнен в мае 2002 г. По существу, речь идет об отказе гражданина от права на приватизацию жилья, если он предпочтет пользоваться жилым помещением на условиях договора социального найма.

Иначе говоря, в 2002 г. была узаконена так называемая "деприватизация" жилья, т.е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье.

Такой возврат жилого помещения возможен при наличии двух условий:

) помещение является для гражданина единственным местом жительства;

) оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

На практике данные нормы вызывают сложности, поскольку неясен правовой механизм передачи приватизированного жилого помещения в "государственную или муниципальную собственность". Данная статья также не дает ответ на вопрос, сможет ли в дальнейшем гражданин, который стал нанимателем жилого помещения, повторно воспользоваться правом на приватизацию занимаемого жилья.

По новому законодательству (2004 г.) не все граждане, приватизировавшие занимаемое жилье, могли воспользоваться правом на деприватизацию (расприватизацию) жилого помещения, которое предусмотрено ст. 9.1 Закона о приватизации. Статьей 20 Вводного закона были предусмотрены иные положения о деприватизации: "Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации".

Таким образом, правом на деприватизацию пользовались только малоимущие граждане, если занимаемое ими жилье является единственным местом их постоянного проживания. В настоящее время в связи с принятием ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ деприватизировать жилье могут все граждане, поскольку из ст. 20 Вводного закона исключены слова "малоимущие граждане".

Проблемы приватизации и деприватизации жилых помещений были и остаются актуальными вопросами в жилищном законодательстве России. При этом наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации и деприватизации жилых помещений касаются объема прав и обязанностей граждан.

Согласно статьям 1, 9.1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации), статье 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) при приватизации право государственной или муниципальной собственности на жилое помещение прекращается и возникает право частной собственности у граждан на такое помещение; при деприватизации, наоборот, прекращается право частной собственности граждан на жилое помещение и возникает право государственной или муниципальной собственности на такое помещение.

В литературе отмечается, что несомненным положительным моментом приватизации является приобретение прав, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения внаем. Другими словами, владелец приватизированного жилого помещения обретает широкие права по его распоряжению.

Следует отметить, что Закон о приватизации и Вводный закон не содержат четкого юридического определения деприватизации жилого помещения. Трактовка данного термина в юридической литературе излагается исходя из смыслового толкования определения приватизации жилого помещения, изложенного в статье 1 Закона о приватизации. Деприватизация жилого помещения - это бесплатная передача гражданами в собственность государства и муниципальных образований Российской Федерации ранее приватизированных ими жилых помещений на добровольной основе.

При распоряжении приватизированным жилым помещением, связанном с переходом права собственности на такое помещение к другому лицу, права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращаются (статья 292 ГК РФ). Вместе с тем согласно разъяснению, содержащемуся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет бессрочное право пользования данным жилым помещением. Как справедливо отметил Верховный Суд Российской Федерации, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Право пользования за бывшим членом семьи собственника при продаже собственником принадлежащего ему жилого помещения иному лицу сохраняется также в том случае, если бывший член семьи собственника ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными проживающими в нем право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию.

В Государственной Думе Российской Федерации в течение двух лет рассматривался проект Федерального закона N 408494-4 "О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части защиты права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника)", в котором на основе судебной практики предлагалось статью 19 Вводного закона дополнить предложением следующего содержания: "Переход права собственности на приватизированное жилое помещение не является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением постоянно проживающими в нем членами семьи прежнего собственника данного жилого помещения и бывшими членами семьи этого собственника при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или соглашением между указанными членами семьи и прежним собственником".

июня 2009 года указанный проект отклонен Государственной Думой Российской Федерации. Фактически это означает, что право пользования приватизированным жилым помещением бывших членов семьи собственника при переходе права собственности на такое помещение к другому лицу можно подтвердить только в судебном порядке.

При приватизации наряду с правом собственности на жилое помещение гражданин приобретает определенные обязанности. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со статьей 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. При этом согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения обязан содержать не только само жилое помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме, финансировать проведение его текущего и капитального ремонта (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно статье 16 Закона о приватизации при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, исходя из системного толкования статьи 16 Закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из данных положений следует, что в случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд.

Практика рассмотрения подобного рода дел в судах показывает, что в большинстве регионов в удовлетворении требований категорично отказывают, поскольку судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан.

Представляется, что проблему финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов частично способен решить Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, цель которого заключается в предоставлении финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Помимо финансирования проведения ремонта общего имущества, обязанностью собственника является также уплата налога на жилое помещение (статьи 1, 2 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (в редакции Федерального закона от 05.04.2009 N 45-ФЗ)). В литературе отмечается, что с принятием проекта Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости жилого помещения, что приведет к существенному увеличению размера налога.

В отличие от приватизации положительными моментами деприватизации являются отсутствие у нанимателей жилых помещений обязанностей по финансированию проведения капитального ремонта общего имущества (часть 1 статьи 154 ЖК РФ), отсутствие обязанностей по уплате налога на жилое помещение, обязанностей по выбору одного из способов управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Другими словами, владелец деприватизированного жилого помещения не имеет тех обязанностей, которые имеет владелец приватизированного жилого помещения.

Владение и пользование деприватизированным жилым помещением осуществляется по договору социального найма. При этом очевидно, что наниматели и члены их семей не имеют право на повторную приватизацию деприватизированного жилого помещения. Несмотря на то что по этому поводу в законодательстве нет особого указания, в литературе справедливо отмечается, что согласно принципу однократности бесплатной приватизации гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, права на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.

Заключение

Итак, в результате проведенного исследования необходимо сделать следующие выводы:

Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Содержащаяся в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права.

Следует отметить, что институт приватизации жилых помещений настолько насыщен специфическим общественно-политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

К основным принципам приватизации жилых помещений относятся следующие:

. Право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.

. Приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

. Возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

. Бесплатность.

. Однократность.

В результате анализа материалов судебной практики, мы выяснили, что в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из - за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

Содержание правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:

-    во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

-       во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

Проблемы приватизации и деприватизации жилых помещений были и остаются актуальными вопросами в жилищном законодательстве России. При этом наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации и деприватизации жилых помещений касаются объема прав и обязанностей граждан.

Практика рассмотрения подобного рода дел в судах показывает, что в большинстве регионов в удовлетворении требований категорично отказывают, поскольку судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан.

Представляется, что проблему финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов частично способен решить Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, цель которого заключается в предоставлении финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Помимо финансирования проведения ремонта общего имущества, обязанностью собственника является также уплата налога на жилое помещение (статьи 1, 2 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (в редакции Федерального закона от 05.04.2009 N 45-ФЗ)). В литературе отмечается, что с принятием проекта Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости жилого помещения, что приведет к существенному увеличению размера налога.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1.     Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237.

2.      Гражданский Кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

.        Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (по состоянию на 27.09.2009 г.) // Российская газета. - 12.01.2005. № 1.

.        Письмо Минэкономразвития РФ от 6 апреля 2009 г. № Д06-911 // СПС Консультант Плюс: Версия Проф.

.        Закон Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. № 8. Ст. 362.

6.      Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.

.        Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

.        Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. № 7 - 8. 15.01.2005.

.        Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39.

.        Постановление Правительства Москвы N 199 и приложение 1 к Постановлению Правительства Москвы N 63. - М.: Центр содействия жилищной реформе, 1994. Вып. 1.4.1. С. 96 - 99.

.        Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве. Утв. Указом Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. N 16 // Жилищная реформа в г. Москве: Сборник нормативных документов.

Учебная литература

12.    Алексеев С.С. Структура советского права. М.: Юридическая литература, 1975. С. 140.

13.    Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М., 2005.

.        Васильев А.М. Теория государства и права. - М.: Юридическая литература, 1983. С. 283.

.        Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. - М., Инфра-М. 2006. - 478 с.

.        Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 62 - 63.

.        Крашенинников П.В. Приватизация жилья: Комментарий к Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". М., 1993. С. 60.

.        Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. - М.: МЦФЭР, 2006. С. 3.

.        Титов А.А. Новый порядок, судебная практика, образцы документов. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 112 с.

.        Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. - М., Российская правовая академия МЮ РФ. 1994. - 458 с.

.        Якушев В.С. О понятии правового института // Правоведение. - 1970. - № 6. - С. 65.

22.    Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения // Жилищное право. - 2007. - № 10. - С. 23.

23.    Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 14.

.        Ефимов А., Поповченко А. О некоторых вопросах приватизации жилых помещений // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 12.

.        Лисицын В.В., Арбузов С.С. Приватизация жилья: за и против // Российский судья. - 2006. - № 2. - С. 21.

.        Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья Законность. - 2008. - № 2. - С.17.

.        Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 11. - С. 14.

.        Сапронова И.А. Деприватизация жилья // Право и политика. - 2004. - № 8. - С. 130.Семаков И.К. Еще раз о приватизации жилья // Жилищное право. - 2006. - № 12. - С. 13.

.        Солдатов А.С. Стоит ли приватизировать свою квартиру? // Российская юстиция. - 2005. - № 8. - С. 28.

.        Трищенков А.А. Проблемы осуществления капитального ремонта многоквартирных жилых домов и попытки их решения // Современное право. - 2008. - № 1. - С. 22.

.        Якушев В.С. О понятии правового института // Правоведение. - 1970. - № 6. - С. 65.

Судебная практика

32.      Обзор судебной практики "О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 2.

33.    Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1994 г., "О некоторых вопросах применения судами законодательства Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11.

.        Обзор судебной практики "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 2.

.        Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5.

.        Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 мая 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 8.

.        Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. // СПС Консультант Плюс: Судебная практика: Решения высших судов.

.        Определение Верховного Суда РФ № 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС Консультант Плюс.

.        Определение Верховного Суда РФ № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС Консультант Плюс.

.        Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

.        Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28.05.2008 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 8.

.        Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 // СПС "Консультант: Судебная Практика: Решения высших судов".

Приложение 1

Характеристика занимаемого жилого помещения (форма №7)

Приложение 2

ордер на жилое помещение

Приложение 3