Рынок земли: особенности, понятие, сущность
рынок земельная рента агропромышленный
1.1 Рынок земельных ресурсов и земельная рента
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю [2].
Земельный рынок - это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений [1].
Специфические черты развития российской цивилизации неоднократно отмечались в литературе. Здесь важно лишь еще раз их обозначить. Это позволит лучше подойти к пониманию особенностей российской мысли с древнейших времени до наших дней.
Одной из главных особенностей формирования российской школы экономической мысли было изучение эволюции крестьянского хозяйства и отношения к земле в связи с оценкой будущего развития страны. До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II, до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный вопрос рассматривался в рамках общих представлений о положении трудящихся.
К тому же в России, в отличие от большинства западных стран, до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа. Затрата труда на месте заимки служила в большинстве случаев определяющим фактором ее владения. Здесь с давних времен очень твердо было понимание держания, занятия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.
В западноевропейских странах население, занятое промышленностью и торговлей, преобладало, а в России дело обстояло наоборот. Четыре пятых ее населения составляли крестьяне - земледельцы, а число фабрично-заводских рабочих не превышает 900 тыс. человек при 120-милионном населении. «Поэтому, благосостояние крестьян у нас есть благосостояние всех классов общества и цветущего положения государственных финансов».
К этому времени обнаружились и те «язвы пролетариатства», о которых остро писали их свидетели. Это вызвало резкий подъем революционно- социалистических движений, позволивший остановить безжалостное наступление капитала и перенести его давление за пределы Европы. Происходящие процессы стали мощным импульсом поиска другой альтернативы для определения будущего России. Они породили многочисленные идеи крестьянского социализма и других реформ и продолжались во всю вторую половину XIX века и до 30-х годов XX столетия [5].
По мнению академика РАН Л.И. Абалкина, именно в зависимости от решения аграрного вопроса история развития человеческой цивилизации, в том числе и России, могла бы пойти совершенно по другому пути. Опираясь на теорию социальных альтернатив, считает он, можно утверждать, что такая возможность - вполне реальная, а не надуманная, но, к сожалению, не реализованная на практике - существовала [3].
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности. Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхозобработки земли.
Сегодня в России уровень интеллектуальной проработки аграрных проблем на два порядка ниже, чем сто лет назад, считает Л.И. Абалкин. Вся их сложность сведена к чисто митинговому спору «За» или «Против» частной собственности на землю. А как может российский фермер в Сибири, на Севере или даже в условиях европейского бездорожья работать без транспорта и электричества, которые он сам никогда без государства не создаст? Как можно без науки, без селекции и семеноводства, при постоянно повторяющихся в России засухах конкурировать с мировым рынком?
У автора нет готового ответа на эти и другие связанные с ним вопросы. Важно поднять уровень их интеллектуальной проработки до того, каким он был в российской школе экономической мысли. Нужно по-новому взглянуть на многие предлагавшиеся ранее рецепты, на периодически возникавшие, но отброшенные идеи создания агрогородов, на сохранение российского чернозема, на борьбу с эрозией почвы и планы лесозащиты страны.
От этого зависит будущее России, а также решение столь остро вставших перед ней демографических проблем, взгляд на завтрашний день нашей армии и проблемы экономической, в том числе продовольственной безопасности страны.
Рента (лат. reddita - отданная назад, возвращенная) - особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью [2]. Имеется несколько видов рент, получаемых с капитала, имущества, земли. Один из них - государственная рента (рентный заем) - форма государственного займа, который выпускается на неопределенное время и его возврат к какому-то сроку государством не гарантируется. Держателям ценных бумаг, связанных с займом, выплачивается рента в установленном проценте от номинальной суммы заимствованного капитала в обозначенные сроки (раз в квартал, полгода или год).
Своеобразные рентные платежи связаны с лизингом, получившим особенно широкое распространение в условиях научно-технической революции. Лизинг - долгосрочная аренда (от 6 месяцев до нескольких лет), как правило, дорогостоящих технических средств и производственных сооружений. Лизинговая компания закупает ЭВМ, машины, оборудование и сдает их в аренду для использования в производственных целях [11]. Предприниматель получает возможность значительно сократить капитальные первоначальные затраты и избежать потерь, связанных со стоимостным износом основных фондов. По окончании срока арендного договора бизнесмен либо возвращает взятую в аренду технику, либо продлевает срок пользования ею.
Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляет существо земельных отношений.
Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.
Арендная плата в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75% [17].
В XVI-XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции.
Сейчас в странах Запада заметна тенденция к сокращению доли арендованной земли в общем, земельном фонде. Это происходит под воздействием ряда причин: на химических предприятиях создаются многие заменители сельскохозяйственного сырья, укрупняется сельскохозяйственное производство, трудящиеся крестьяне и фермеры разоряются из-за возросшей конкуренции на рынках сбыта продукции и др. Наблюдается и другая тенденция - в одном лице соединяются земельный собственник и предприниматель.
Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?
Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник.
Теперь предстоит выяснить, каким образом в сельском хозяйстве образуется сверхприбыль, какие конкретные формы она принимает.
Земельная рента возникает в силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) на законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия.
В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.
Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.
В силу более благоприятных условий на лучших и средних по качеству землях себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.
Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли и учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты.
Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.
Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты.
.2 Определение цены земли и особенности земельных отношений в РФ
В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?
При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна ставке депозитного процента: при неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента.
Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.
Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.
Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза [13].
Вкладывать деньги в недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.
В итоге можно сделать важный вывод: эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.
На сегодняшний день постоянная или пожизненная рента остается излюбленным видом сделок среди квартирных мошенников и аферистов. В то же время эта форма договора - практически единственный вариант извлечения прибыли для хозяина квартиры, когда он выдвигает одним из условий продолжение своего проживания в ней. А для одиноких пожилых людей договор пожизненной ренты и вовсе является панацеей от всех бед. На Западе подобная форма договоров работает многие годы, но ее тщательно контролируют государственные службы.
По договору ренты одна сторона передает некое имущество, а вторая обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы, какого-либо другого имущества или услуг. Как следует из ст. 587 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), под выплату ренты может быть передано как недвижимое имущество (в том числе квартира), так и движимое (автомобиль и т. д.) [8].
Договор ренты должен быть оформлен в письменной форме, в обязательном порядке заверен нотариусом, а также пройти государственную регистрацию. В противном случае он не считается заключенным.
После заключения договора право собственности на квартиру, переданную под выплату ренты, переходит к плательщику ренты. Однако получатель ренты остается в ней жить. Более того, он становится залогодержателем квартиры. Если по какой-либо причине выплата ренты прекратится, получатель имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, т. е. квартиры, в которой он проживает. Если под выплату ренты было передано движимое имущество, плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечении своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты.
Вместе с тем, поскольку право собственности уже перешло к плательщику, он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. При этом обязательства по выплате ренты переходят вместе с имуществом. Вместе с тем для соблюдения интересов получателя законом предусмотрено, что новый собственник имущества и плательщик несут субсидиарную ответственность. Это значит, что, если новый хозяин имущества не сможет выплачивать ренту, получатель имеет право обратиться с соответствующим требованием к прежнему владельцу имущества.
Законодательством также предусмотрено, что по договору ренты имущество может передаваться как бесплатно, так и за определенную сумму. Если оно передается за деньги, к договору применяются правила, регулирующие сделки купли-продажи. В этом случае помимо собственно ренты плательщик обязан уплатить получателю еще и некую сумму за имущество. Передача имущества по заниженной цене невозможна, поскольку в этом случае сделка может быть признана недействительной. С первого взгляда кажется, что эту проблему легко решить: надо просто указать в договоре, что имущество передается бесплатно. Однако все не так просто. Вышеизложенное - общие правила, применимые к любому из договоров ренты. Теперь перейдем к рассмотрению разновидностей этого договора.
При оформлении постоянной ренты права ее получателя могут передаваться от одного лица другому по договору уступки права требования, по наследству или в порядке правопреемства. Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации. Фактически обязательства по договору постоянной ренты, при условии их выполнения сторонами, могут быть вечными, поскольку обязанности плательщика также могут переходить в порядке наследования или правопреемства.
Почти все условия договора ренты могут быть определены договором. Вместе с тем существует ряд норм законодательства, которые начинают действовать, если иное не предусмотрено договором ренты. Например, рента должна выплачиваться в конце каждого календарного квартала в денежной форме; размер ренты может увеличиваться пропорционально росту минимального размера оплаты труда (МРОТ), а на сумму, подлежащую выплате, получателю могут быть оказаны какие-либо услуги по его пожеланию.
В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.
Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться в конце каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).
Еще один важный момент: в том случае, если переданное под выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно продолжает действовать.
Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей природе отличается от договоров ренты. Однако в п. 2 ст. 583 ГК РФ указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание, медицинские услуги, а также, по договоренности сторон, уход и ритуальные услуги. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее 2 МРОТ). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.
В отличие от иных разновидностей ренты в данном случае плательщик не может распоряжаться переданным ему имуществом без согласия получателя платежей. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, дабы его ценность во время действия договора не уменьшилась. В случае нарушения плательщиком условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты. При этом плательщик не имеет права потребовать компенсацию за понесенные им расходы.
Выкуп ренты вполне возможен. Только очень затратен
Выкуп возможен по инициативе как получателя, так и плательщика ренты. Получатель может потребовать выкупить ренту в том случае, если плательщик не может исполнять свои обязательства или просрочил выплаты. Плательщик в свою очередь имеет право отказаться от выплаты ренты, для чего он должен ее выкупить. Отказ должен поступить к получателю ренты в письменной форме не менее чем за три месяца до прекращения выплат.
Самое интересное заключается в правилах определения выкупной цены. Как уже отмечалось, имущество может передаваться бесплатно или за деньги. Это основной фактор определения выкупной цены. Разумеется, стороны могут определить выкупную цену в самом договоре. Однако если они этого не сделали, действуют следующие правила. Если имущество было передано за плату, выкупная цена составит размер годовой ренты. Иначе говоря, если вы платили постоянную ренту - 30 тыс. руб. ежеквартально, то выкупная цена составит 120 тыс. руб. Если имущество было передано безвозмездно, тогда придется уплатить не только ренту за год, но и стоимость переданного имущества (его цена будет определяться исходя из общих условий рынка). Эти правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты.
Теоретически нормы Гражданского кодекса, посвященные ренте, в большей степени защищают ее получателя. Плательщик обязан не только платить ренту или осуществлять определенные услуги, но в ряде случаев заплатить за передачу имущества. Заключая договор ренты, он, таким образом, будет расходовать больше денег. Однако большинство получателей ренты - лица весьма преклонного возраста, чем нередко пользуются многочисленные мошенники.
Наиболее популярным у них является оформление пожизненного содержания с иждивением. Такие договоры, как правило, заключают люди, которые нуждаются в постоянном уходе. Их легче контролировать и обманывать. Поскольку договор действует, пока жив получатель ренты, очень часто такие получатели живут считанные месяцы с момента заключения договора. Это наименее защищенные законодательством люди.
Аналогичная ситуация и с пожизненной рентой. Разница лишь в том, что при постоянной ренте необходимо платить деньги, а при иждивении - осуществлять уход за получателем. Получатели постоянной ренты защищены лучше, мошенникам просто нет смысла избавляться от них или продавать их квартиры. Правда, в случае с одинокими людьми мошенников устроит любой договор.
Вместе с тем, если бы каждый получатель ренты знал свои права, ситуация могла бы измениться. Нет необходимости бояться заключения договоров ренты. Просто до его подписания необходимо получить соответствующую консультацию у юриста, а при оформлении договора четко понимать, с кем вы заключаете этот договор.
1.3 Государственное регулирование агропромышленного комплекса в России
Агропромышленный комплекс в условиях рынка занимает особое положение, не позволяющее в полной мере и на равных условиях участвовать в межотраслевой конкуренции. Низкодоходное сельское хозяйство, зависимое от природных факторов и имеющее ярко выраженный сезонный, цикличный характер производства - более отсталая в технологическом плане отрасль по сравнению с промышленностью. Вложенные в нее капиталы приносят меньшую отдачу. Сельское хозяйство медленнее, чем другие отрасли, приспосабливается к меняющимся экономическим и технологическим условиям.
Для обеспечения устойчивого развития АПК необходима действенная экономическая система, основанная на сочетании методов и принципов государственного регулирования.
Функции государства в сфере аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).
Косвенные (экономические) методы основываются на нормативно-правовой базе и включают в себя следующие регулирующие воздействия:
-влияние на динамику цен и доходов;
-регулирование занятости, профессиональной подготовки и демографии как фактора маркетинговой среды;
-стимулирование инновационной и инвестиционной деятельности;
-стимулирование рационального использования природных ресурсов и т.д.
Прямые (административно-распорядительные) методы включают в себя государственный контроль за различными видами предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов, прямое вмешательство государства в предпринимательскую деятельность.
Инструментами государственного регулирования (экономическими регуляторами) являются нормативы, платежи, ставки, тарифы, контракты, лицензии, штрафы, дотации, субвенции, кредиты, субсидии и т.д.
Отрасли аграрной сферы специализируются на производстве продукции земледелия и животноводства, ее переработке в готовые продукты и их реализации, на производстве средств производства для сельского хозяйства и связанных с ним отраслей, а также отрасли материально-технического обслуживания села. Состояние дел в отраслях агропромышленного комплекса напрямую зависит от наличия надлежащей материальной базы для расширенного воспроизводства сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки, отраслей производственной и социальной инфраструктуры села. Решение этой задачи обеспечивается посредством вложения инвестиций в основной капитал в виде затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно - изыскательские работы и других затрат. При этом инвестиционные процессы в АПК должны быть организованы таким образом, чтобы обеспечить аграрным отраслям условия для получения наибольшей прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта. В условиях рыночной экономики, в связи с этим, появилась необходимость в современных, получивших широкое распространение в мировой практике подходов к организации инвестиционных процессов в АПК, среди которых особое место принадлежит маркетингу. Однако следует отметить, что популярность маркетинга, возросшая в России с началом экономических реформ в стране, не принесла успеха большинству российских предприятий, строившим свою деятельность по классическим маркетинговым образцам. Поэтому является важным глубокое осмысление российского и зарубежного опыта для того, чтобы определить роль маркетинга и степень его регулирования в АПК.
Несмотря на значительную роль маркетинга в АПК, его применение в условиях существующей ситуации в российской экономике ограничено многими факторами, среди которых следует выделить следующие, наиболее существенные для его развития:
. Недоразвитость рыночных отношений, появление массовой неплатежеспособности, несовершенство российского законодательства - все это создает значительные трудности в разработке и реализации маркетинговых действий в АПК.
. Отсутствие достаточных средств у государства, сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, способных вкладывать свои средства в АПК. Все предприятия и организации, участники инвестиционной деятельности в аграрном секторе, в таких условиях нацелены на выживание. Главной целью для них является не обеспечение максимальной взаимной выгоды, а поддержание определенных объемов работ.
.Нестабильность экономического и политического положения в стране ограничивает применение стратегического маркетинга в АПК. Для его участников является более важным получение сиюминутных выгод, чем рассчеты на долгосрочную перспективу [9].
.Анализ земельного рынка в России
.1 Сельское хозяйство - важная составляющая земельного рынка
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.
Агропромышленный комплекс Красноярского края располагает достаточными ресурсами для успешного развития. Сельскохозяйственные угодья занимают площадь 5,0 млн. га (12,4% земельного фонда), численность сельского населения составляет 698 тыс. человек (24,1% численности населения края). В структуре валового внутреннего продукта региона агропромышленный комплекс занимает 4 процента [18].
Сельское хозяйство - важнейшая сфера экономической деятельности по производству сельскохозяйственной продукции и оказанию услуг в целях обеспечения населения качественным продовольствием, промышленности - сырьем и содействия устойчивому развитию сельских территорий. В отрасли занято более 38,9 тыс. человек (3,7% от численности занятых в экономике края). В структуре производства сельскохозяйственной продукции в крае на долю сельскохозяйственных организаций в 2008 году приходилось 40,3 %, крестьянских (фермерских) хозяйств - 2,6 %, более половины продукции сельского хозяйства было произведено в хозяйствах населения - 57,1 %.
Объем валовой продукции сельского хозяйства в сопоставимых ценах во всех категориях хозяйств за 2004 - 2008 годы вырос на 14,2%, что составляет в денежном выражении 3,6 млрд.рублей.
В Сибирском федеральном округе Красноярский край по объемам производства сельскохозяйственной продукции занимает 2 место, по производству продукции на душу населения - четвертое. Производство основных видов сельскохозяйственных культур увеличилось за последние 5 лет: зерна - на 23,5%, картофеля - на 13,5%, овощей - на 10,5 процента. Урожайность зерновых культур в среднем за 2004-2008 год составила 18,9 ц/га, картофеля - 145,1 ц/га, овощей -278,3 ц/га, что значительно превышает показатели за предшествующие годы. Следует отметить, что по урожайности зерновых и зернобобовых культур Красноярский край в течении последних пяти лет занимает первое место в Сибирском федеральном округе, в 2008 г. получена рекордная урожайность - 22,4 центнера с гектара (в 2007 г. - 19,7 ц/га).
Несмотря на снижение поголовья сельскохозяйственных животных, увеличение производства продукции животноводства происходит за счет роста продуктивности животных. Так, продуктивность молочного стада возросла на 835 кг или на 27,5% к уровню 2003 года, средняя годовая яйценоскость в сельскохозяйственных организациях выросла на 20 яиц. Производство скота и птицы на убой в живом весе к уровню 2003 года выросло на 26,6 процента.
Красноярский край полностью обеспечивает себя хлебом и хлебобулочными изделиями, яйцами, картофелем и овощами местного ассортимента, в основном удовлетворяет складывающийся платежеспособный спрос на молочные изделия. Между тем следует отметить, что если уровень производства 1990 года в хозяйствах всех категорий края по зерну восстановлен на 81%, то по молоку всего на 55%, по мясу - на 52%, а поголовье крупного рогатого скота на 1 января 2009 года составляет всего 34,6% от численности 1990 года.
Жизненный уровень сельских жителей после продолжительного спада повышается медленно. Несмотря на то, что среднемесячная заработная плата в сельскохозяйственных организациях выросла по отношению к 2003 году в 3,5 раза и составила 7705,4 рублей, однако остается одной из самой низкой среди работников других отраслей и составляет 35,0% к среднему краевому показателю.
Основными причинами относительно медленного развития отрасли сельского хозяйства являются:
низкие темпы структурно-технологической модернизации отрасли, обновления основных производственных фондов и воспроизводства природно-экологического потенциала;
неблагоприятные общие условия функционирования сельского хозяйства, прежде всего неудовлетворительный уровень развития рыночной инфраструктуры, затрудняющий доступ сельскохозяйственных товаропроизводителей к рынкам финансовых, материально-технических и информационных ресурсов, готовой продукции;
финансовая неустойчивость отрасли, обусловленная нестабильностью рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, накопленной декапитализацией, недостаточным притоком частных инвестиций на развитие отрасли, слабым развитием страхования при производстве сельскохозяйственной продукции;
дефицит квалифицированных кадров, вызванный низким уровнем и качеством жизни в сельской местности.
Создание условий для устойчивого роста сельских территорий, ускорения темпов роста объемов сельскохозяйственного производства на основе повышения его конкурентоспособности является приоритетным направлением аграрной политики края. Динамичное и эффективное развитие сельского хозяйства края должно стать не только общеэкономической предпосылкой успешного решения большинства накопленных в отрасли производственных, финансовых, социальных проблем, но и способом системного согласования установок на увеличение валового внутреннего продукта, сокращение бедности и повышение продовольственной безопасности края, то есть должно обеспечить успешную реализацию всего комплекса целей социально-экономического развития края в рассматриваемой перспективе.
год оказался для отрасли рекордным: был получен высокий урожай - 27,3 центнера с гектара. По этому показателю Красноярский край уже в течение шести лет занимает первое место в Сибирском федеральном округе. По рейтингу урожайности среди 72 субъектов Российской Федерации у нашего края - 15 место.
Произошла модернизация машинно-тракторного парка. Обновление было очень существенным, особенно в 2008 году - тракторы, автомобили, комбайны, почвообрабатывающие комплексы, закуплено около 950 единиц.
Красноярский край по объёмам господдержки занимает одно из ведущих мест в России: на 2009 год - 3 млрд. 657 млн. рублей, на 2010 - 2012 годы запланировано 8 млрд. 100 млн.
Однако внутренние потребности потребления зерна отстают от существующих объёмов производства. Если взять баланс потребления зерна и расписать его по всем составляющим, начиная от семеноводства и заканчивая натуроплатой для тружеников села, излишки зерна получатся в размере примерно 500 тысяч тонн. Понятно, что дальнейшее развитие растениеводства без увеличения потребления зерна, что возможно только с развитием животноводства, - тупиковый путь. В министерстве уже находятся на экспертизе инвестиционные проекты по строительству свинокомплексов в Красноярском крае, ориентируется господдержка на модернизацию птицеводческих хозяйств - это основные потребители зерна. На 2010 год включены два новых направления по развитию мясного скотоводства.
Основной результат 2009 года - рост производства составил 0,5 процента. Объем производства сельскохозяйственной продукции в стране по итогам года достиг 2,6 триллиона рублей.
Благодаря этому удалось сохранить стабильность потребительских цен на основные виды продуктов. При этом индекс цен на продукцию сельского хозяйства даже снизился и составил 97,7 процента по отношению к 2008 году.
В рамках госпрограммы развития сельского хозяйства и антикризисных мер правительства финансирование отрасли составило 190 миллиардов рублей. Косвенная поддержка - льготное налогообложение, фиксированные цены на горюче-смазочные материалы и минеральные удобрения, таможенно-тарифное регулирование - оценивается еще в 30 миллиардов рублей.
Объем кредитов, привлеченных сельхозтоваропроизводителями в 2009 году, составил 717 млрд рублей, в том числе субсидированных государством - 384 млрд рублей. В результате в агропромышленном комплексе созданы все предпосылки для дальнейшего устойчивого роста.
Агропромышленный комплекс работает в условиях жесткой конкуренции, и побеждать в ней можно только в том случае, если отрасль перейдет на инновационный путь развития. Нужно продолжать технологическую модернизацию производства, а она невозможна без подъема науки и образования. При этом необходимо отдать приоритет развитию инфраструктуры, потому что сейчас уже трудно удивить рынок ростом производства скота и птицы, например, в живом весе. Нужно научиться превращать такие показатели в способность сельского хозяйства произвести именно тот товар, который нужен предприятиям переработки и торговли. И в нужном количестве, и в указанные в договоре сроки доставить его покупателю.
В 2009 году министерством сельского хозяйства был заключен контракт на создание трех космических аппаратов для дистанционного зондирования Земли с целью мониторинга сельскохозяйственных угодий на всей территории России. С их помощью можно будет получать высокоточные данные о состоянии сельскохозяйственных земель, прогнозировать и оценивать урожайность. Появится возможность предсказывать засухи, от которых страдают многие хозяйства.
В животноводстве сбережение ресурсов обеспечивается внедрением современных технических средств с высоким уровнем автоматизации и роботизации. В России уже действуют фермы, где работают роботы-дояры. В результате современные животноводческие комплексы обслуживаются минимальным количеством персонала. А микрочип на шее коровы с информацией о ежесуточных надоях, которую считывают "умные" кормушки и в соответствии с потребностью выдают зерновой корм, - это уже достаточно распространенная в нашей стране технология.
Также в 2009 году создан единый реестр бюджетополучателей и введены критерии оценки эффективности использования средств на основе многоуровневой системы контроля - от региона до конечного получателя.
В 2009 году в России собран хороший урожай зерна - 97 миллионов тонн в чистом весе. Впервые за 100 лет российское зерно стало стратегическим экспортным продуктом - на мировом рынке будет продано свыше 20 миллионов тонн. Таким образом, Россия вошла в тройку лидеров мирового зернового рынка и превратилась в одного из гарантов глобальной продовольственной безопасности. При сохранении положительной конъюнктуры мирового рынка через 10-15 лет экспорт может вырасти до 30-40 млн тонн.
В 2009 году объем производства мяса в убойном весе составил 6 миллионов 700 тысяч тонн (или 10 миллионов тонн в живом весе). Это на 7 процентов больше показателя прошлого года. Наибольший прирост показали Белгородская, Орловская, Новгородская области, Республика Татарстан.
Важная деталь: за счет взвешенных мер таможенно-тарифного регулирования и роста производства к концу 2010 года доля импорта в общих ресурсах сократится с 25 процентов до 22 процентов, а к 2012 году - до 18 процентов.
Тенденция к импортозамещению определяется опережающими темпами развития мясного животноводства в ряде регионов страны, где объем производства существенно превышает внутреннее потребление: в Белгородской области в 4 раза, Липецкой области в 1,7 раза, Ленинградской области в 1,4 раза. Это позволяет не только полностью обеспечивать внутренние потребности, но и замещать импорт в других регионах.
Несмотря на неблагоприятную ценовую конъюнктуру в прошедшем году, в отрасли отмечен рост производства - 0,3 процента. Лучшую динамику показали Саратовская, Ростовская области, Краснодарский и Ставропольский края, Республика Башкортостан. Всего было произведено 32 миллиона 430 тысяч тонн молока. Доля импорта на рынке молока и молочных продуктов по итогам года составит около 17 процентов.
В успешных регионах объем производства существенно превышает потребление: в Республике Мордовия - в 1,8 раза, Алтайском крае и Вологодской области - в 1,7 раза. Фактически происходит специализация регионов. Именно здесь будет решаться задача импортозамещения на рынке молочной продукции.
Сегодня в России малые хозяйства - основа продовольственной безопасности страны, залог сохранения самобытного уклада жизни, культурных традиций и устойчивого развития сельских территорий.
Основным направлением их поддержки со стороны государства является субсидирование процентной ставки по кредитам. С 2006 по 2009 год года объем субсидий увеличился с 2,4 миллиарда рублей до 6 миллиардов рублей. В результате в 2009 году объем субсидируемых банковских кредитов составит 35 миллиардов рублей. Всего с 2006 года малые хозяйства привлекли кредитов более чем на 175 миллиардов.
Учитывая особую роль малого предпринимательства в развитии отечественного АПК, правительство и министерство сельского хозяйства реализуют для его поддержки специальные меры социально-экономического и правового характера.
Важнейшим итогом 2009 года стало утверждение Доктрины продовольственной безопасности страны. Наряду с госпрограммой развития сельского хозяйства - это основополагающий документ, формирующий идеологическую основу и определяющий приоритеты развития продовольственного рынка страны на долгосрочную перспективу.
По ряду стратегических позиций мы все еще серьезно зависим от импорта. Это мясо, молочная продукция, сахар. Доля импорта по ним составляет от 15 до 40 процентов. Поэтому основным критерием оценки продовольственной безопасности стал удельный вес отечественной продукции в общем объеме внутреннего рынка. По зерну и картофелю он составляет не менее 95 процентов, молоку и молокопродуктам - 90 процентов, мясу и мясопродуктам - 85 процентов, сахару, растительному маслу - 80 процентов. Эти показатели соответствуют рекомендованным ФАО пороговым значениям (17 процентов).
.2 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года
Недвижимость во всех цивилизованных странах на протяжении десятилетий считалась «островом стабильности» в сфере частных инвестиций. Мировой кризис, начавшийся с обвала ипотечных банков США, этот тезис опроверг.
Напомним, что в 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Это были, в том числе кредиты subprime - с наиболее низкими требованиями к заемщику. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приобрел мировые масштабы.
В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просели» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках недвижимости» к концу 2009 года [1] <#"justify">Заключение
Подводя общий итог работы, следует отметить, что самое главное.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю
Земельный рынок - это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений
Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.
В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.
Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях.
Рента (лат. reddita - отданная назад, возвращенная) - особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью
Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.
Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее
При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за
На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно
отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить.
Функции государства в сфере аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).
Инструментами государственного регулирования (экономическими регуляторами) являются нормативы, платежи, ставки, тарифы, контракты, лицензии, штрафы, дотации, субвенции, кредиты, субсидии и т.д.
Список использованной литературы
1.«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // www.consultant.ru <http://www.consultant.ru>
.Аргументы и факты», № 52 (628) 23-29 декабря 2009 г.
.Баликоев В.З. Общая экономическая теория: Учебник. - М.: Омега-Л; Новосибирск: Сиб. соглашение, 2009.
.Батяев А.А., Дубровская И.А. «Справочник риэлтора», 2008.
.Борисов Е.Ф. Экономическая теория : Практикум / Е.Ф. Борисов. - М.: Проспект , 2007.
.Гурьянова В.Г. Экономическая теория: социальная политика государства: Конспект лекций.. - Чебоксары: Салика , 2003.
.Ерохин С. Рынок земли: проблемы и пути формирования / / АПК: экономика, управление. - 2007. - N 2.
.Игошин В.С. Мировая экономика. - КГФЭИ, 2007.
.Информационная справка о ценах на рынке жилья России по состоянию на 30.11.2009 г.
.Камаев В.Д. Экономическая теория. Краткий курс : Учебник для вузов. - М.: КноРус , 2009.
.Квартира с пожизненной гарантией // Газета «Коммерсант». 2007. №101 <http://www.prime-realty.ru/cmi/c1/1.21..htm>.
.Носова С.С. Экономическая теория: Учебник. - М. : КноРус , 2007.
.Экономическая теория: микро- и макроэкономика: Учебное пособие для ВУЗов / под ред. А.М. Гатаулин. - М.: Финансы и статистика , 2008.
.Экономическая теория: Учебник для ВУЗов / ред. Е.Н. Лобачева. - М.: Высш. образование, 2009.
.Экономическая теория: Учебное пособие для вузов / под ред. А.Г. Грязнова, ред. В.М. Соколинский. - М.: КноРус, 2008.
.www.aup.ru <http://www.aup.ru/>
.www.irn.ru
.www.krskstate.ru <http://www.krskstate.ru>
.www.prime-realty.ru <http://www.prime-realty.ru>