указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.).
Таким образом, государственная регистрация - это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость.
Вместе с тем, в законодательном определении ничего не сказано об особенностях государственной регистрации прав граждан.
Например, о том, что это разрешение правоустанавливающего дела венчается правоустанавливающим актом. Отсутствие в законодательном определении специфических признаков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним превращает эту норму скорее в юридический лозунг, чем в нормативное предписание (дефиницию), имеющее теоретическое и практическое значение.
Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:
нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.
В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), с целью упорядочения оборота недвижимости.
Регистрационная процедура не всегда завершается внесением записи о праве или сделке в ЕГРП, возможен и отказ в государственной регистрации.
Отказ в регистрации - это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий.
Таким образом, сформулированное в Федеральном законе понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним раскрывается с помощью термина "юридический акт": его использование нецелесообразно хотя бы потому, что он имеет разные смыслы и значения. Понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта признания государством права на недвижимость. И последнее, в рассматриваемом понятии следует говорить не только о соответствии государственной регистрации Гражданскому кодексу РФ, но и о соответствии другим законам.
Определение "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производно от родового понятия "правоприменительная деятельность" и наиболее общего понятия "юридическая деятельность". Правоприменительная деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию, является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости.
Регистрационно-правоустанавливающая деятельность имеет ряд общих показателей, которые, с одной стороны, обнаруживают однопорядковость в ряду других правовых форм деятельности носителей публичной власти; с другой - создают условия для индивидуализации этого вида юридической деятельности:
. Властно-организационный характер деятельности, которая обладает официальностью (публичностью). Федеральная служба государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, делает государственную работу в режиме открытости, официальности (публичности).
. Осуществляется эта юридическая деятельность на основании полномочий и в рамках юридических ограничений. Субъекты - носители властных полномочий имеют статусные возможности осуществлять деятельность по государственной регистрации прав. Законодательное определение полномочий при этом создает для субъектов регистрационно-правоустановительной деятельности режим юридической определенности, правовых ограничений.
. Регистрационно-правоустанавливающая деятельность всегда связана с разрешением юридических дел, подведением реальной жизненной ситуации под нормативную модель права собственности на недвижимое и иное имущество и реализацию соответствующих полномочий. Здесь присутствует логическая сторона юридической деятельности носителей властных полномочий, по удостоверению права собственности и юридическому признанию сделок с недвижимым и другим имуществом.
. Порядок осуществления названных полномочий регулируется нормами процессуального права. Законодательный уровень регулирования порядка совершения работы по удостоверению права собственности на имущество и сделок с ним свидетельствует о важности как властных полномочий, так и достигаемого результата. Подтверждается вывод о том, что процессуальное право имеет место там, где реализуются властные полномочия и достигается при осуществлении юридической деятельности соответствующий притязанию юридически значимый результат. Важным здесь становится тщательное урегулирование порядка (процедуры) совершения действий участниками процесса.
. Деятельность по регистрации прав на имущество и сделок с ним завершается принятием официального документа. Как и в любой другой правовой форме государственной деятельности, здесь имеет место разрешение юридического дела (фактического обстоятельства) в положительном или отрицательном смысле. Это правоустанавливающий документ или акт, отрицающий право на недвижимое и иное имущество и совершение сделки с ним. Соответствующий правовой акт (свидетельство) мотивирован, требует юридических обоснований.
. Как и всякая государственно-властная деятельность, регистрационно-правоустанавливающая нуждается в использовании приемов и правил юридической техники. Это правила документооборота, правила русского языка, реквизиты документов, технические средства "привязки" недвижимого имущества и земельных участков их расположения и др..
Под термином «государственная регистрация», следует понимать не только сам юридический акт внесения записи о праве или сделке в ЕГРП, но также и всю совокупность действий по совершению этого акта. В этом смысле государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс.
Обобщая изложенное, можно сделать следующие общетеоретические выводы:
. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ "Недвижимое и другое имущество".
. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид - это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Второй вид недвижимого имущества - это то имущество, государственная регистрация которого проводится на основании иных нормативно-правовых актов КТМ РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ и т.д. В соответствии с ними государственной регистрации подлежат права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Что касается космических объектов, то они в соответствии с Федеральным законом "О космической деятельности" лицензируются, что противоречит п. 2 ст. 130 ГК РФ.
. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.
. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.
. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.
. Самостоятельным видом сделок, подлежащих государственной регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времени их возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика); подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.
Таковы основные методологические подходы к характеристике прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Они создают необходимые условия для достоверного научного анализа проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. В свое время дефиниция п. 1 ст. 2 названного выше Федерального закона была прогрессивным явлением и в целом соответствовала тем научным представлениям, которые раскрывали понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к моменту принятия этого Закона.
Однако в настоящее время законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в серьезной реконструкции (обновлении) по следующим основаниям. Законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно учитывать последние достижения теории юридической деятельности, опираться на ее современные идеи и по возможности максимально полно отражать их в соответствующих юридических нормах.
Вместе с тем, благодаря принятию нормативных актов в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые в Российской Федерации введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Российской Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это, в конечном счете, позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.
1.2 Цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Крашенинникова П.В., комментируя федеральное законодательство отмечает, что введение государственной регистрации прав преследует несколько целей:
придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;
внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.
Вместе с тем, цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество прямо в Законе о государственной регистрации не определены. Некоторые из них указаны в утвержденной в апреле 2001 г. Постановлением Правительства РФ N 273 Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными целями государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.
Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.
В п. 1 ст. 164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Пункт 1 ст.13 и ст.19 Закона о регистрации устанавливают порядок регистрации и основания для приостановления государственной регистрации. Юридический акт есть свершившийся факт, он не может иметь порядка и не может быть приостановлен, только процесс может быть приостановлен и иметь порядок проведения. Пункт 7 ст. 16 Закона о государственной регистрации определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов.1 Все действия органов, осуществляющих государственную регистрацию, а не только внесение записей в ЕГРП, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо оттого, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.
Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются: 1) регистрация прав собственников, обладателей иных вещных прав, на недвижимое имущество; 2) проверка законности и регистрация заключаемых сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; 3) регистрация ограничений и обременении прав, в том числе возникающих в силу закона и актов уполномоченных органов; 4) ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) выдача информации из Единого государственного реестра прав.1
Принципы осуществления регистрационной деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной регистрации
Под принципами в теории права понимают основные начала правового регулирования, закрепленные в правовых нормах, а государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции.
К общим принципам можно отнести:
. Принцип законности.
. Принцип гласности и публичности.
. Принцип диспозитивности.
. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.
К общим принципам относится, в первую очередь, законность. В качестве основных элементов законности можно выделить:
. Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ.
. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Как установлено п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация - это подтверждение соответствия возникновения или перехода права на недвижимость ГК РФ. Акт подтверждения права должен соответствовать существующим материально-правовым отношениям. Принцип законности традиционно именуется принципом легалитета. В силу указанного принципа к компетенции органов, осуществляющих государственную регистрацию относится:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п.3 ст. 9 Закона о регистрации),
правовая экспертиза документов и проверку законности сделки (п.1 ст.13 Закона о регистрации),
проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию документов (п.1 ст. 17 Закона о государственной регистрации).
Порядок государственной регистрации и основания отказа устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с п.6 ст.131 ГК РФ.
Порядок ведения ЕГРП регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП - это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.
Вместе с тем, правоприменительная деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию, в значительной мере ограничена в случае регистрации прав на основании решений судебных органов. Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного или третейского суда. При отсутствии необходимых для внесения в Единый государственный реестр прав сведений он может запросить суд о порядке исполнения данного решения (ст. 28 Закона о государственной регистрации).
Государственной регистрации, присущ принцип гласности и публичности.
Регистрационный орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, (п.4 ст.131 ГК РФ). Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота недвижимости, «прозрачности» рынка. В статьях 7, 8 Закона о государственной регистрации заложен механизм реализации данного принципа, определены условия и содержание выдаваемой информации. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.
Принцип диспозитивности (принцип частной инициативы) государственной регистрации вытекает из общего принципа гражданского права - автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей, приобретении гражданских прав своей волей и в своем интересе (п.2 ст.1 ГК РФ). Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п.3 ст.131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п.1 ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость государством и третьими лицами, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п.1 ст.165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется владельцем без надлежащего титула. Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения правоотчуждателей и правоприобретателей с третьими лицами не изменяются (п.2 ст.551 ГК). Правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Титул правообладателя до момента государственной регистрации вещного права можно назвать законным владением или пользованием.
Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной деятельности не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. Диспозитивный характер имеет процесс государственной регистрации, сами же положения Гражданского кодекса о государственной регистрации являются императивными нормами. Государственной регистрации подлежат указанные в п.1 ст.131 ГК РФ вещные права, а также сделки с недвижимостью (основные и акцессорные) в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашением установить обязательность государственной регистрации, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, - то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст.432,433, 434 ГК).1 В соответствии с п.1 ст.20 (с учетом п.1 ст.2) Закона о государственной регистрации в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано.
В ст. 2 Закона о государственной регистрации сформулирован важнейший принцип, присущий многим системам регистрации - принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации гласит, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.1 Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами документов, после составления, которых может пройти и несколько лет. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность по существу на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП.
К специальным принципам относятся:
. Процессуальный формализм.
. Принцип единства.
. Принцип преемственности.
. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав.
. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП.
. Принцип двойной регистрации.
Специальным принципом государственной регистрации является документальный формализм. . Закон № 122-ФЗ регламентирует процедуру и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.
Но в отличие от судебного разбирательства, где неисполнение процессуальных формальностей влечет ничтожность процессуального действия, нарушение формальностей процедуры регистрации не должно вести к ничтожности самого акта государственной регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Действия государственных регистраторов, могут быть обжалованы в суд, но если государственная регистрация права состоялась, то отменить ее можно только в процессе судебного спора о праве на объект недвижимости. Очевидно, суд, оценивая правомерность приобретения права на недвижимость, при принятии решения будет руководствоваться нормами материального права, а не процессуальными нормами Закона о регистрации.
К специальным принципам государственной регистрации следует отнести единство системы регистрации, процедуры регистрационных действий и реестра прав независимо от объекта недвижимости и региона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной регистрационной службы) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового контроля за деятельностью территориальных органов Федеральной регистрационной службы, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган - Федеральную регистрационную службу, находящуюся в ведении Минюста России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП).
Принцип преемственности, признания прав, возникших до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации (п.1 ст.6).. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей и проводится по желанию правообладателей.
Так собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако по правоотношениям, возникшим до введения Закона, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие (п.6 ст. 33 Закона о государственной регистрации).
Принцип преемственности дополняется принципом приоритета ранее зарегистрированных прав..
Регистрация перехода, ограничений (обременений) права, сделки с объектом недвижимого имущества осуществляется только после регистрации права в ЕГРП (п.2 ст.6, п.2 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Проверка юридической силы и действительности правоустанавливающих документов правоотчуждателя, регистрация его права являются необходимыми для проверки законности сделки с недвижимостью. Данное требование никоим образом не ограничивает прав собственника, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации сделок и иных ограничений (обременений). До регистрации сделки в ЕГРП лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно зарегистрировать свое ранее возникшее право. Это действие можно расценить как обязанность совершить необходимые действия для государственной регистрации сделки. Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации, последствия такого уклонения установлены п. 3,4 ст. 165 ГК РФ. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о государственной регистрации, подпадают под его правовое регулирование.
Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенную регистрацию договора Федеральная регистрационная служба удостоверяет штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.
Таким образом, в результате рассмотрения понятия государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно охарактеризовать как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Основной правовой целью государственной регистрации является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Также важно отметить, что деятельность по осуществлению государственной регистрации осуществляется в соответствии с указанными в законе о государственной регистрации целями и задачами и основывается на важных, для этой деятельности, принципах.
1.3 Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
До принятия ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в законодательстве четко не регламентировался порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. С принятием ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствии со ст.9 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральным органом в области государственной регистрации является Федеральная регистрационная служба.
В соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" с 13 мая 2008 г. Федеральная регистрационная служба передана в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации. Кроме того, вышеназванный Указ Президента РФ поручил Председателю Правительства Российской Федерации внести в установленном порядке предложения об упразднении с 1 октября 2008 г. Федеральной регистрационной службы, предусмотрев передачу ее функций Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.
Эти обстоятельства свидетельствуют о высокой степени актуальности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любая система правового регулирования регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм.
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность норм различных отраслей права (гражданского, административного, гражданско-процессуального) и может быть отнесен к смешанным правовым институтам. Вместе с тем применение норм гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым в чистом виде. Субъектный состав регистрационных отношений также характерен для административно-правовых отношений.
Борисов Г.А., Пойминова Я.В. государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят к административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Юридической основой формулирования прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.).
В науке административного права под административным процессом понимают властную деятельность государственных органов исполнительной власти, осуществляемую в рамках административно-процессуальной формы и состоящую в решении конкретных юридических дел. Административно-процессуальная деятельность выражается и оформляется в официальных документах и имеет развернутую детальную регламентацию.
Административно-процессуальный характер регистрационного производства в целом признается отечественной юридической наукой. По мнению А.Р. Кирсанова, деятельность органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная деятельность в сфере недвижимости) представляет собой административное производство.
Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, призванный выполнять функцию обеспечения стабильности имущественного оборота в сфере недвижимости.
Правовое регулирование государственной регистрации, являющейся институтом гражданского права, осуществляется исключительно федеральными нормтивными правовыми актами. Согласно п.1 ст. 3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, указанный Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.
Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, осуществления управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, а также управления процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.
Правовое регулирование режима недвижимого имущества и его оборота осуществляется двумя категориями норм:
а) общими положениями ГК о гражданских правах и обязанностях; о физических и юридических лицах; о сделках и представительстве; о вещных правах, общими положениями обязательственного права, а также положениями об отдельных видах обязательств;
б) специальными нормами о недвижимом имуществе и сделках с ним.
К государственной регистрации в широком смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банка данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельность по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость. В узком смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (ЕГРП) .
Как уже отмечалось государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с Законом. Данная процедура в соответствии с Гражданским кодексом РФ обозначена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Вообще же существует два подхода к выбору объекта регистрации: системы регистрации прав (системы Торренса (колониальная система) - Германия, Швеция, Австралия) и системы регистрации сделок (США, Франция). Регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.
Признание государством каких-либо прав важно. Это означает, что государство защищает то, что признает. Вся действующая в настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимость должна обезопасить участников сделок с жилыми помещениями от возможного обмана и мошенничества, а также исключить неприятные недоразумения, нередко возникающие даже между добросовестными участниками в процессе совершения сделки. Поэтому в законодательстве Российской Федерации и других государств подчеркивается такая цель государственной регистрации, как признание и защита государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество призвана служить гарантом стабильности оборота недвижимого имущества, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и важную социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдача информации из него.
Регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из ЕГРП, что является значительной гарантией "чистоты" сделки и защитой добросовестных приобретателей от мошенничества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Регистрирующий орган - государственный орган исполнительной власти, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы поданных документов, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у лица, подготовившего документ, по проверке законности заключаемых сделок. В этом смысле государственная регистрация приобретает значение правоприменительной деятельности, а юридическая деятельность Федеральной регистрационной службы по направлению деятельности - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоприменительный характер и состоит в подтверждении от имени государства прав собственника на объект недвижимого имущества.
Глава 2. Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
2.1 Порядок осуществления государственной регистрации
Государственная регистрация права общей собственности на объекты недвижимого имущества проводится органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в порядке, установленном Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г., иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям данного Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Особенности государственной регистрации права общей собственности определяются Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. № 70.
Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.
Если правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.
Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ). Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (Ст. 16, Абз.4 п.1). В ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.
Основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество перечислены в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. К ним, в частности, относятся:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Указанный перечень оснований для осуществления государственной регистрации возникновения права является открытым.
Указанные документы должны:
cоответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;
содержать описание недвижимого имущества;
· содержать вид регистрируемого права;
в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями;
иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты представляемых документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Обязательным приложение к документам, необходимым для осуществляемой по установленным основаниям является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок- кадастровый план данного земельного участка.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, предоставленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличие спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления.
Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий. По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации .
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода, соответствующих прав.
В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).
Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» данный закон предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Исключение касется несовершеннолетних лиц, которые, став собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения по достижении совершеннолетия.
Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода, прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье. Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой - местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления
Еще одно основание для государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.
Выдают свидетельство, о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином решение суда в данном случае обозначается и решение, третейского и арбитражного суда.
Решения суда в контексте ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.
Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения. Также предусмотрена возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя.
Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.
Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.
Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).
При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. В ФЗ " 122-ФЗ отсутсвует перечень таких документов. Необходимо внести соответвующие поправки в данный закон, до этого необходимо использовать нормы, обозначенные в других акатх. Так, например, подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации
Граждане Российской Федерации предоставляют один из следующих документов:
паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);
свидетельство о рождении, либо свидетельство об усыновлении, выданное органами ЗАГС (для несовершеннолетних, не достигших 14 лет);
временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);
удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в РФ граждан России, постоянно проживающих за границей);
паспорт моряка.
Иностранные граждане и лица без гражданства представляют один из следующих документов:
национальный паспорт иностранного гражданина;
удостоверение беженца;
свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем;
вид на жительство (для лиц без гражданства);
разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства);
иной документ, установленный ФЗ или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве лица без гражданства.
Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате государственной пошлины. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.
В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" установлены максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
установлено, что размер государственной пошлины составляет:
Государственная регистрация права
для физического лица -500 рублей, на объекты регистрируемы по Закону об упрощенном порядке регистрации -100 рублей;
для юридического лица-7500 рублей;
Для федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления-100 рублей.
Государственная регистрация сделки:
для физического лица -500 рублей,
для юридического лица-7500 рублей;
Для федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления-100 рублей.
За предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее именуется - информация о зарегистрированных правах) составляют:
для физических лиц 100 рублей;
для юридических лиц - 300 рублей.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.
В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам:
заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;
заявлениям о государственной регистрации сделок с прилагаемыми документами;
заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;
заявлениям о снятии ограничения (обременения) права;
заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;
заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
заявлениям о возобновлении государственной регистрации прав;
дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;
заявлениям о внесении изменений в ЕГРП;
заявлениям о наложении ареста на недвижимое имущество;
заявлениям о снятии ареста;
заявлениям о регистрации закладной;
заявлениям о выдачи повторного свидетельства;
заявлениям о преобразовании объекта;
заявлениям о ликвидации объекта;
заявлениям о принятии на учет бесхозяйных объектов;
иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их отделами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
2.2 О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Одним из основных этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)).
В пункте 1 ст. 17 Закона о регистрации однозначно говорится, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Несмотря на четко и лаконично сформулированные положения Закона о регистрации, а также существование системы государственной регистрации прав уже более 6 лет, до сих пор еще не наблюдается единообразного понимания пределов полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов.
Вместе с тем, проблема глубины правовой экспертизы становится все более насущной. Представляется, что к настоящему времени, учитывая создание единой федеральной структуры на территории Российской Федерации, осуществляющей государственную регистрацию, уже достаточно назрела необходимость четко определить пределы правовой экспертизы.
Практика все сильнее показывает, что без всесторонней правовой экспертизы, государственная регистрация не может в полной мере обеспечить права и интересы правообладателей, сторон сделки и иных заинтересованных лиц (тех же несовершеннолетних граждан). Государственная регистрация без полной правовой экспертизы никогда не станет той важнейшей гарантией прав, которая заложена даже в ее законодательном определении.
Более того, в последнее время можно налюдать такие явления, когда те или иные лица и даже судебные инстанции заявляют о недостаточно полной правовой экспертизе при осуществлении государственной регистрации, о том, что регистратор должен был проверить те или иные факты, прежде чем принимать решение о регистрации.
Так, Ленинским районным судом г. Саратова в частном определении от 02.06.2005 г. было указано, что правовая экспертиза представленных на регистрацию документов специалистами Главного управления Федеральной регистрационной службы по саратовской области не проводилась, отказа в государственной регистрации не было, что привело к нарушению прав истцов.
Правовая экспертиза документов проводится в следующем порядке:
) проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;
) проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки;
) проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям;
) принятие решения по результатам правовой экспертизы.
Для более всестороннего изучения пределов правовой экспертизы, необходимо рассмотреть вопросы, которые могут возникнуть в ходе проведения правовой экспертизы документов в зависимости от оснований возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перечисленных в статье 17 Закона о регистрации.
Определенные вопросы вызывает правовая экспертиза актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Существует весьма распространенное мнение о том, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправления не признан недействительным или не отменен, он является обязательным, и государственный регистратор не вправе отказать в регистрации установленного им права. Такая точка зрения обосновывается положениями ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 5 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации. Согласно указанным нормам, основанием для отказа в регистрации является лишь признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
При этом не учитывается, что в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 9 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Соответственно, к полномочиям регистратора относится и проведение юридической экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, поданных заявителем. В том случае, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона, в государственной регистрации должно быть отказано, даже если такой акт и не признан недействительным.
Следовательно при государственной регистрации прав на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления правовая экспертиза должна проводится в полном объеме. При этом должна проверяться компетенция государственного органа или органа местного самоуправления по вынесению соответствующего акта, а также его соответствие действующему законодательству. Не может являться основанием для регистрации акт, принятый с превышением компетенции органа или с нарушением действующего законодательства, вне зависимости от того, признан ли данный акт недействительным или не признан. Такой акт при государственной регистрации должен считаться не имеющим юридической силы, поскольку он не соответствует закону.
Изложенная позиция неоднократно была подтверждена судебной практикой. В частности, большое количество судебных споров было связано с отказами в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, предоставленных с нарушением земельного законодательства без проведения торгов.
Так, Постановлением кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2005г. были отменены решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.07.2004г. и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2004г., которым указанное решение оставлено без изменения, о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного на основании постановления главы администрации. Отказ в регистрации был основан на том, что не соблюдена процедура предоставления земельного участка. Суды первой и апелляционной инстанции согласились, что порядок и предварительная процедура предоставления земельного участка администрацией не соблюдены. Однако указали, что данное нарушение не может служить основанием для отказа в регистрации договора аренды, поскольку документы по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства. Кассационная инстанция, отменяя ранее вынесенные судебные акты, указала, что выводы судов противоречат нормам материального права по следующим причинам. Государственный регистратор проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Договор аренды заключен на основании постановления главы администрации, которое принято с нарушением требований, установленных п. 1 ст. 34 ЗК РФ. Факт бездействия органов местного самоуправления, не принявших своевременно актов, устанавливающих процедуры предоставления земельных участков, порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не может служить основанием для вывода о не существенном характере нарушения и применении действующего (сложившегося) порядка предоставления земельного участка, а также игнорирования основных принципов процедур предоставления земли.
Итак, при проведении правовой экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, необходимо проверять их соответствие действующему законодательству.
При проведении правовой экспертизы договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества регистратор проверяет право- и дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или наличие полномочий по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося владельцем имущества; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание на это в договоре.
При соблюдении указанных условий договор обязательно должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов.
На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:
стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
представители сторон имеют надлежащие полномочия;
имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);
соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.
Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственная регистрация не требуется. Но во всех случаях необходимо зарегистрировать переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида продаваемой недвижимости.
Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20.
Законом не установлено ограничение компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки.
Права на недвижимое имущество, возникающие из оспоримой сделки, подлежат государственной регистрации, если отсутствует решение суда о признании сделки недействительной.
Пример: Крестьянское фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что отказ от государственной регистрации перехода права собственности связан с тем, что заключенный договор является оспоримым.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены на основании следующего.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.
Следовательно, уклонение кооператива от государственной регистрации перехода права собственности является неправомерным.
Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе.
Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.
Особенностями приватизации жилых помещений является то, что регистратор при проведении правовой экспертизы документов обязан проверить, что приватизация осуществляется:
. С согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
. В договор передачи жилого помещения в собственность включены несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
. Гражданин использовал свое право приобретения в собственность жилого помещения бесплатно, в порядке приватизации, один раз.
Список оснований является открытым, на это указывает абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. Согласно ему основаниями регистрации могут быть и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К этому пункту, например, можно отнести документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для регистрации права собственности на него в соответствии с Законом о регистрации.
При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации.
Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14 Закона). Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Другая категория дел, представляющая собой интерес немалый интерес с точки зрения пределов правовой экспертизы, - это регистрация прав на основании судебных актов.
В соответствии с п. 1 ст. 28 закона о регистрации государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Что касается иных представленных на регистрацию документов, то однозначно правовая экспертиза в отношении них проводится в общем порядке. А вот в отношении судебного акта, очевидно, что правовая экспертиза не может проводится с точки зрения его соответствия законодательству. В соответствии со ст. 13 ГПК РФ и ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Именно этим нормам-принципам и корреспондирует положение ст. 28 Закона о регистрации о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Таким образом, правовая экспертиза в отношении судебного акта должна проводится лишь в отношении вступления решения суда в законную силу и в отношении его подлинности. Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации в случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.
Иными словами, при проведении правовой экспертизы по указанной категории дел необходимо проверять наличие в решении суда сведений, необходимых для внесения в ЕГРП. При необходимости регистратор должен запросить суд о порядке исполнения решения суда.
В судебных актах по делам особого производства должно быть указано вещное право на объект недвижимости, подлежащее регистрации. К сожалению, процессуальные нормы ГПК РФ и АПК РФ сформулированы таким образом, что зачастую при вынесении таких решений в них не указывается вещное право. По ранее действовавшему ГПК РСФСР суды устанавливали факты владения строением на праве собственности (п. 6 ст. 247). По новому же ГПК РФ в решениях судов отсутствует формулировка «на праве собственности» (п.п. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ). В связи с этим, прежде всего из решений судов невозможно определить вид права, подлежащего регистрации.
Например, по АПК РФ арбитражные суды устанавливают факты владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным (п.п. 1 п. 2 ст. 218 АПК РФ). То есть в решениях арбитражных судов содержится хоть какое-то указание на вид права - собственность. Хотя и данная норма не совсем, на наш взгляд, сформулирована удачно. И если в АПК РФ хотя бы имеется норма пункта 3 ст. 222, согласно которой «решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами», то в ГПК, в ст. 268 вообще отсутствует указание на то, что решение суда общей юрисдикции об установлении факта владения и пользования имуществом является основанием для оформления прав.
Кроме того, при представлении на регистрацию отдельных видов судебных актов пределы правовой экспертизы могут быть значительно шире. В частности, это касается определений судов об утверждении мировых соглашений.
Определение суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 19 Информационного письма от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке… При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения.
Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации».
Таким образом, государственная регистрация прав на основании мирового соглашения, утвержденного судом, производится в общем порядке, предусмотренном для регистрации прав на основании гражданско-правовых сделок - соглашений. Иными словами, пределы правовой экспертизы в этом случае расширяются до пределов правовой экспертизы сделок. Единственное отличие - это то, что не должна осуществляться проверка законности сделки, поскольку суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц.
Кроме того, учитывая особый порядок заключения мирового соглашения, а также то, что определение суда об утверждении мирового соглашения может исполняться принудительно, необходимо различать случаи добровольного и принудительного исполнения мировых соглашений.
В том случае, когда мировое соглашение исполняется добровольно, заявления на государственную регистрацию подают обе стороны мирового соглашения. При этом они составляют акт приема-передачи имущества, подтверждающий добровольное исполнение мирового соглашения. Кроме того, на регистрацию представляются первоначальные правоустанавливающие документы передающей стороны. Если имеется необходимость регистрации подтверждения права собственности передающей стороны, она производится в общем порядке.
Сама же регистрация на основании мирового соглашения, исполняемого в добровольном порядке, проводится как регистрация перехода права.
В том случае, когда мировое соглашение подлежит принудительному исполнению, на регистрацию представляются документы, подтверждающие принудительное исполнение (например, исполнительный лист). При этом представление соответствующих документов от другой стороны соглашения (заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы и т.д.) не требуется. Регистрация в этом случае производится как регистрация права собственности.
Таким образом, в случае нарушения требований, предъявляемым к документам, представляемым на регистрацию права собственности на основании мирового соглашения, возможен отказ в регистрации на общих основаниях. При этом неисполнения определения суда в этом случае не будет, поскольку регистрация либо отказ в регистрации будут осуществляться в отношении соглашения сторон (мирового соглашения), а не в отношении определения суда.
Примерно такой же порядок проведения правовой экспертизы должен быть и при регистрации прав на основании решений третейских судов. В отличие от решения государственного суда, решение третейского суда не является общеобязательным актом, а принудительное его исполнение не может быть осуществлено без процедуры признания со стороны государственного органа. Ст. 28 Закона о регистрации регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда. Государственный регистратор должен истребовать представление третейского соглашения, поскольку согласно ст. 5 Федерального закона «О третейских судах в РФ» спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.
Много вопросов возникает при признании судом недействительной сделки, на основании которой осуществлена государственная регистрация права. В частности, зачастую, в решениях судов о признании сделки недействительной не оговаривается судьба имущества. Государственный регистратор не вправе самостоятельно применить последствия недействительности сделки, в результате чего исполнение требований ст. 28 Закона о регистрации становится невозможным до разрешения судом вопроса по существу о праве.
Несмотря на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, отказ в регистрации возможен по иным основаниям. В частности, при проведении правовой экспертизы может быть установлено, что решением суда признано право на объект, не являющийся объектом недвижимости.
Так, в Ставропольском крае сформировалась следующая судебная практика. Выносятся решения о признании права собственности либо об установлении факта владения и пользования на «квартиры», которые расположены в недостроенных многоквартирных домах (не сданных в эксплуатацию). Данная практика связана с ситуацией, когда организации, привлекавшие денежные средства граждан (дольщиков) на строительство жилых домов, впоследствии обанкротились, а дома остались недостроенными. Так вот, решениями судов признаются права на объекты незавершенного строительства - квартиры, расположенные в указанных недостроенных домах.
Поскольку жилой дом в целом не является объектом недвижимости, отдельные помещения в нем - квартиры также не могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Иными словами, права на квартиры, расположенные в объектах, не сданных в эксплуатацию, не подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку сами такие объекты не являются объектами недвижимости.
Жилой дом может быть в целом признан объектом незавершенного строительства, и право на него в этом случае подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии соответствующих правоустанавливающих документов). Однако отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.
Таким образом, несмотря на то, что граждане являются собственниками квартир на основании решений судов, однако до сдачи в эксплуатацию дома данные квартиры не могут рассматриваться объектами недвижимости, и права собственности на них не могут быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Еще Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» указывал, что до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.
Вместе с тем, если в подобных решениях судов прямо указано, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, то, по всей видимости, отказать в регистрации уже нельзя, поскольку суд как бы устанавливает, что это объект недвижимости, право на который подлежит регистрации.
Многочисленные вопросы возникают при проведении правовой экспертизы в случае регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Остановимся только на одном из таких вопросов - наличие соответствующих прав на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости.
Как известно, Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ был изменен пункт 1 статьи 25 закона о регистрации. В новой редакции названного пункта в качестве документов-оснований отсутствуют документы о праве пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. Теперь в качестве документов-оснований указаны только документы, подтверждающие факт создания объекта.
Означает ли это, что государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости теперь возможна и без наличия у лица права пользования земельным участком. Без проведения надлежащей правовой экспертизы по делу, действительно, может сложиться впечатление, что такая регистрация возможна. Однако при анализе иных норм законодательства становится ясно, что экспертиза в данном случае не может ограничиваться только проверкой документов, свидетельствующих о создании объекта недвижимости.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, прежде всего, однозначно необходимо проверить наличие у лица отведенного земельного участка на момент начала строительства.
Теперь возникает вопрос, достаточно ли наличия права на земельный участок только на момент начала строительства (то есть на момент выдачи разрешения на строительство). Здесь имеется две точки зрения. Согласно первой позиции постройка не может считаться самовольной, а потому право на нее подлежит регистрации, если земельный участок был отведен надлежащим образом. Тот факт, что впоследствии право пользования на земельный участок у лица прекратилось (например, истек срок договора аренды) не влияет на законность постройки.
Однако согласно другой точке зрения правовая экспертиза должна включать также законность выдачи самого разрешения на ввод в эксплуатацию. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при выдаче органом местного самоуправления разрешения на ввод в эксплуатацию к заявлению о его выдаче должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок. Это означает, что, если отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, такое разрешение выдано неправомерно. Однако, на наш взгляд, нельзя считать, что у лица отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если всего лишь истек срок договора аренды. Главное, что такие правоустанавливающие документы имеются на момент выдачи разрешения на строительства. В любом случае, у лица имеется безусловное преимущественное право на продление срока аренды, поскольку на земельном участке уже существует фактически оконченный строительством объект недвижимости, хотя бы и не сданный в эксплуатацию.
Вместе с тем, относительно необходимости регистрации прав на земельный участок (предоставленный для строительства объекта недвижимости) при решении вопроса о регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, полагаю, что представления документов, подтверждающих лишь факт отвода земельного участка, недостаточно. Статьи 263, 266, 269 ГК РФ (регулирующие вопросы застройки земельных участков, владения и пользования ими0 говорят именно о законных правообладателях земельных участков. В ст. 55 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, правоустанавливающих документов на земельные участки, разрешения на строительство и т.д. Из этого следует, что для регистрации прав на объект нового строительства необходимо представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка для строительства, но и подтверждающие возникновение прав на земельный участок у заявителя.
Учитывая изложенное, правовая экспертиза при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости также имеет различные рамки в зависимости от конкретной ситуации и не может ограничиваться только лишь формальной проверкой наличия документов, свидетельствующих о создании таких объектов по ст. 25 Закона о регистрации.
Последняя категория дел - это регистрация прав на основании нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов. При этом, следует отличать правоустанавливающие документы, которые в силу закона выдаются только в нотариальной форме (свидетельства о праве на наследство) или подлежат обязательному нотариальному удостоверению (договор пожизненного содержания с иждивением), от правоустанавливающих документов, удостоверенных нотариально по желанию правообладателя (сторон сделки). Кроме того, существует ряд документов, не относящихся к правоустанавливающим, но удостоверяемых нотариусом (согласие супруга на совершение сделки, отказ от права преимущественной покупки и т.п.).
Всем известно, что нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации. При совершении нотариального действия нотариус устанавливают личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. При удостоверении сделок выясняется дееспособность физических лиц и проверяется правоспособность юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия. В случае совершения сделки представителем проверяются его полномочия.
Иными словами, фактически, нотариус проверяет и устанавливает практически те же факты, что и регистратор при проведении правовой экспертизы.
Закон о регистрации не делает никаких исключений в отношении нотариальных документов и сделок. Только в законе об ипотеке теперь сказано, что заявление о государственной регистрации договора об ипотеке, удостоверенного нотариально, подается одной из сторон договора.
Учитывая это, мне лично кажется, что правовая экспертиза нотариальных документов проводится в том же порядке, что и иных документов, за некоторыми исключениями. К исключениям можно отнести отсутствие необходимости установления личности лица, фигурирующего в нотариальном документе. При регистрации права на основании свидетельства о праве на наследство, оно, бесспорно, подтверждает установленный законом юридический состав наследственного правоотношения и наличие бесспорного права на наследство.
А вот, что касается регистрации прав на наследственное имущество - здесь все не так просто. В Ставропольском крае наблюдается практика включения в свидетельство о праве на наследство (с указанием в нем о необходимости государственной регистрации) имущества, права на которые у наследодателя не возникли. В частности, это касается объектов незавершенного строительства, земельных участков, предоставленных наследодателю, но не зарегистрированных им, объектов, не сданных в эксплуатацию и т.п. Государственная регистрация прав на такие объекты не может быть осуществлена (учитывая требования ст. ст. 8, 131 и 1112 ГК РФ), хотя нотариусы убеждены в обратном. Как же тут не проводить правовую экспертизу?
Как мы видим, пределы правовой экспертизы при государственной регистрации по различным основаниям очень разнообразны. Даже в рамках одного основания регистрации (например, на основании судебных актов) эти пределы неодинаковы.
Вместе с тем, исходя из предложенной мной выше классификации (т.е. в зависимости от оснований государственной регистрации) возможно и необходимо было бы разработать определенные рекомендации проведения правовой экспертизы и ее пределов.
Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.
ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.
Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление, возможно, не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать одного месяца.
Второй вид оснований приостановления государственной регистрации на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать трех месяцев.
Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РФ, существуют определения или решения, предусматривающих приостановление государственной регистрации:
определение суда об обеспечении иска;
определение арбитражного суда об обеспечении иска определение арбитражного суда Кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях
определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов;
определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства. Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в Федеральную регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.
Следует также упомянуть о том, что Закон Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое отложение государственной регистрации ипотеки. К числу данных оснований относятся:
непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости);
несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.);
необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;
наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.
Ст.20 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия.
Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возврата документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости), документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.
Итак, п.1 ст.20 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.
Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации - например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.
Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки - например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.
Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости - например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.
Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.
Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества - например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.
Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перехода данного права, его ограничения или совершенной после введения в действие вышеуказанного закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Не представлены документы необходимые для государственной регистрации.
Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном ГПК РФ, а в арбитражный суд - предусмотренном ст.22 АПК РФ.
Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.
2.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Согласно закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
ЕГРП ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.
При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.
Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:
книги учета документов;
непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;
дела правоустанавливающих документов.
Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяются Правительством Российской Федерации.
Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации <#"justify">Глава 3. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3.1 Государственная регистрация ипотеки
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст.64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди. Ипотека может возникнуть и без договора в силу Федерального закона при наличии указанных в нем обстоятельств. В этом случае к отношениям сторон применяется Закон об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Как следует из ст. 29 Закона условие ипотеки - то, что право на передаваемое в залог недвижимое имущество предварительно прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, указанное в ст.130 ГК, на которое залогодатель имеет надлежаще зарегистрированное право. При этом возможна ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его раздел в натуре.
Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется Закон, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие законы определенным образом ограничивают возможности залога отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, полностью изъятого из обращения, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, таким, приватизация которого вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель, для которых предусмотрен особый правовой режим. Пункты 47-49 Правил ведения Единого государственного реестра предусматривают необходимость фиксировать предмет ипотеки (весь объект или точно определенную его часть), дату учинения соответствующей регистрации и срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также точную его сумму или способы определения этой суммы.
В соответствии с п.2 ст.295 ГК предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в залог недвижимость только с согласия собственника.
Предметом залога может быть не только сама недвижимость, но и обязательственные права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог таких прав распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо также получить согласие собственника.
Для некоторых выделенных в Законе об ипотеке ситуаций предусмотрена обязательность получения разрешения компетентных органов на передачу имущества в ипотеку. В виде общего правила это необходимо применительно к недвижимости, в отношении которой действует разрешительный порядок ее реализации.
Особо урегулирована возможность ипотеки той части государственной собственности, которая не была передана в хозяйственное ведение государственным предприятиям. Речь идет, таким образом, об имуществе, которое закреплено в оперативном управлении государственных учреждений и казенных предприятий либо входит в состав казны Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Такое имущество может быть передано в залог, но лишь при условии, если будет получено на то необходимое согласие. В зависимости от того, представляет собой это имущество федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации, согласие должно поступить от Правительства Российской Федерации или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации. Специальный режим для сдачи в залог недвижимого имущества, составляющего собственность муниципального образования, Законом об ипотеке не предусмотрен. Учитывая, что гл.5 ГК последовательно устанавливает в принципе единый режим участия в гражданском обороте Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, есть основания для восполнения явного пробела Закона об ипотеке путем распространения норм о передаче в залог государственной собственности на муниципальную собственность. Имеется в виду как принципиальная возможность ипотеки имущества муниципальной казны и муниципальных учреждений, так и разрешительный для нее порядок.
В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части. Договор об ипотеке должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такой договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Допустимо ограничиться вместо заключения договора об ипотеке включением специального на этот счет условия в тот договор, которым закреплено само обеспеченное залогом обязательство (в Законе об ипотеке в качестве примера указан кредитный договор). В последнем случае заключенный договор (например, об аренде) с включенным в него условием об ипотеке, с точки зрения содержания, формы и обязательности государственной регистрации, должен отвечать требованиям, предъявляемым на этот счет к ипотечному договору, в частности требованию о его нотариальном удостоверении.
Закон об ипотеке предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться именная ценная бумага - закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав - цессии (п.2 ст.146 и ст.390 ГК) путем совершения на ней передаточной надписи. Каждый новый держатель закладной вправе потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.
При применении абз. 2 п.1 ст.29 Закона следует иметь в виду, что в соответствии со ст.20 Закона об ипотеке залогодатель должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а также документ, который подтверждает уплату регистрационного сбора.
Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо также представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы закладной приложениями к ней. В закладной должны содержаться перечисленные в ст.14 Закона об ипотеке данные индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное обязательство) с указанием даты и места заключения договора (иного обязательства), суммы и срока (сроков) погашения долга, описание заложенного имущества и его оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю права подписи залогодателя (а если не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству - то и должника), сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании содержащей все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это - закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в этой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи.
В Законе об ипотеке предусмотрены случаи, при которых исключается возможность выдачи закладной и тем самым ограничивается участие в обороте обеспеченных залогом прав на недвижимость. Сюда относится ипотека предприятия в качестве его имущественного комплекса, земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения (хотя передача их в ипотеку без закладной допускается), леса, а также права аренды на все перечисленное имущество. Особо выделен запрет выдачи закладной, если само денежное обязательство, обеспеченное залогом, не только не содержит указаний на то, какова была сумма долга на момент заключения договора, но в нем отсутствуют условия, которые позволяли бы определить указанную сумму в будущем, когда появится в этом потребность. В п.1 ст.21 Закона об ипотеке содержится указание на возможность отказа в государственной регистрации в случаях, предусмотренных в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это означает необходимость руководствоваться как указанными в п.2 статьи основаниями отказа в государственной регистрации ипотеки, так и не противоречащими им общими указаниями относительно оснований и порядка отказа в государственной регистрации.
Закон об ипотеке предусматривает необходимость направить залогодателю в подобных случаях мотивированный отказ в государственной регистрации в пределах месячного срока, исчисляемого с момента его обращения за регистрацией. Закон об ипотеке предусматривает основания и порядок "отложения государственной регистрации ипотеки". Используемое в ст.21 понятие "отложение государственной регистрации" равнозначно "приостановлению государственной регистрации", о котором идет речь в ст.19 Закона. С учетом специального характера Закона об ипотеке при государственной регистрации ипотеки необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами посвященными "отложению государственной регистрации ипотеки", и в той части, в какой это им не противоречит, - ст. 19 Закона.
Закон об ипотеке допускает отложение государственной регистрации при непредставлении в орган, который ее осуществляет, обязательных документов, при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов предусмотренным российским законодательством требованиям, а также при необходимости проверки подлинности представленных документов. К этому следует добавить возможность отложения (приостановления) государственной регистрации и во всех иных случаях, когда у регистратора возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации.
При отложении государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию, сам же назначает срок для устранения указанных им недостатков. Этот срок не может быть более одного месяца, и в случае его пропуска в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Если возникает судебный спор по поводу прав на имущество, которое является предметом ипотеки, или обращения взыскания на это имущество, государственная регистрация должна быть отложена (приостановлена) до момента разрешения спора. К отложению государственной регистрации применяются нормы ст.19 Закона о предоставлении дополнительного срока в один месяц на случай направления представленных документов на подтверждение их подлинности, о возможном приостановлении государственной регистрации прав по инициативе самого залогодателя сроком не более трех месяцев, а также о приостановлении государственной регистрации на основании определения или решения суда. Регистрационная запись об ипотеке должна содержать, кроме данных, указанных в п.3 статьи, в соответствующих случаях указание на то, что право залога удостоверено закладной.
Помимо записи в Едином государственном реестре, удостоверение государственной регистрации сделки об ипотеке производится путем учинения соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда осуществил регистрацию. Соответствующие данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, который осуществлял регистрацию. Те же сведения, таким же образом заверенные, включаются в выданную первому залогодержателю закладную.
Имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества, и при этом приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей, Закон "Об ипотеке" признает датой совершения государственной регистрации ипотеки день соответствующей записи в Реестре. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяется на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В соответствии с п.4 статьи основанием для погашения записи об ипотеке служит исполнение "основного договора", под которым подразумевается исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего из другого основания обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается. Решением суда, арбитражного суда или третейского суда, о которых идет речь в том же пункте, может быть признан, в частности, факт исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность.
В качестве проблем, возникающих при государственной регистрации ипотеки, большинством территориальных органов Росрегистрации отмечается низкий уровень качества подготовки документов на государственную регистрацию (юридические и технические ошибки в договорах об ипотеки, договорах купли-продажи жилых помещений с использованием кредитных средств, договор уступки прав требования, закладных; неполный пакет документов), что не позволяет оперативно проводить государственную регистрацию ипотеки (приостанавливается до 80% заявлений о регистрации договоров ипотеки). Зачастую сторонами по договору об ипотеки не соблюдаются требования ст.9,64,69 Федерального закона «Об ипотеке».
3.2 Государственная регистрация права собственности на земельный участок
Разнообразие земельных правоотношений связано именно со статусом земельных участков, порядком распоряжения ими, неразрешенностью вопроса о разграничении государственной собственности на землю. Как известно, право собственности на земельные участки является особым видом вещного права. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, которое включает в себя объекты, прочно связанные с землей, саму землю (земельный участок) и иное движимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Право собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного, хозяйства, огородничества, садоводства можно оформить на основании:
акта о предоставлении гражданину земельного участка, изданный ОГВ или ОМС в пределах его компетенции;
государственного акта о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом;
выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, выдаваемая ОМС, в случае если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства;
иного документа, устанавливающего право гражданина на данный земельный участок;
кадастрового плана на земельный участок.
Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения, прав на землю прописана в Земельном кодексе Российской Федерации от Федеральных законах "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О государственном земельном кадастре" "О землеустройстве" К моменту, когда эти Федеральные законы стали применяться в общей связке, во владении граждан находилось около 43 миллионов земельных участков. Кроме того, эти земельные участки в соответствии со статьями 20 и 21 ЗК РФ разрешено приватизировать бесплатно, заплатив только за оформление документов (геодезические работы по определению координат границ, постановка на кадастровый учет, государственная регистрация прав на землю).
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав или ЗГРП), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Таким образом, законодатель декларативно признал действительным все ранее выданные документы, удостоверяющие права на землю.
В настоящее время права на землю удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым учреждениями юстиции (регистрационными палатами). Этот документ фактически является единственным документом, на основании которого разрешается осуществлять сделки с земельным участком, в том числе продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и залог, передавать по наследству, устанавливать сервитут, добровольно отказываться от земельного участка и т.д.
Вместе с тем, чтобы продать, подарить, сдать в аренду и т.д. земельный участок, не зарегистрированный в регистрационной палате, необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новые документы путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав документом, удостоверяющим права на землю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведут регистрационные палаты. После внесения в реестр соответствующей записи гражданину выдается свидетельство о государственной регистрации возникших прав на недвижимое имущество по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Если следовать порядку, установленному указанными Федеральными законами, то для легализации прав на садовый участок и объекты недвижимости на нем садовод обязан посетить, причем неоднократно (поскольку во всех инстанциях существует заявительный порядок получения справок и документов), 11 органов и служб, собрать 14 справок, согласований, разрешений и документов, провести в очередях 28 дней и заплатить различным структурам от 15 до 20 тысяч рублей.
Также для получения технического паспорта, требующегося для государственной регистрации прав на садовый домик, гражданину необходимо подать заявку в бюро технической инвентаризации (БТИ), затем в назначенный день доставить специалистов этих органов на земельный участок для проведения соответствующих измерений и только после этого получить технический паспорт в органах БТИ. На практике эта процедура растягивается на 3 месяца и более.
Гражданину придется посетить органы БТИ минимум 3 раза и оплатить стоимость их услуг в размере 4 - 6 тысяч рублей. Для получения кадастрового плана земельного участка необходимо осуществить аналогичные действия, но только с участием других органов: 3 раза посетить частную землеустроительную организацию для составления и получения проекта границ садового участка и оплатить их услуги в размере 8 - 12 тысяч рублей; 2 раза побывать в районном отделе (комитете по земле) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) для утверждения проекта границ садового участка и 2 раза - в районной кадастровой палате для постановки садового участка на кадастровый учет.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию гражданину необходимо приложить градостроительный план земельного участка, заполнить ее могут только органы архитектуры, разрешение на строительство (выдача разрешения на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой необходимо предоставить 6 документов, в том числе сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства объекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, схему планировочной организации земельного участка и т.д.), акт приемки объекта (принимается комиссией), заключение органов Госстройнадзора и Госпожарнадзора, документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов.
Один из способов установления права собственности на земельный участок - судебная защита права частной собственности на данный вид имущества. Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в Земельном кодексе РФ (ст. 6), в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки. Из перечисленных гражданским законодательством способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) к судебным способам защиты можно отнести признание права, признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и некоторые другие. Тем не менее в связи с особым объектом отношений, земельным участком данные имущественные отношения помимо гражданского законодательства должны регулироваться земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Следовательно, субъект земельных отношений вправе воспользоваться любым закрепленным законодательством вещно-правовым способом защиты прав.
Статья 64 ЗК РФ разъясняет, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.
По общему правилу нормы гражданского законодательства не имеют обратной силы. Они распространяют действие только на отношения, которые возникают после введения в действие соответствующего акта. Тем не менее ст. 4 ГК РФ допускает возможность определенных исключений из этого правила, но только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В настоящее время ограничение распространяется на отношения, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ.
Землевладельцы не могут распоряжаться земельными участками, находящимися на праве пожизненного наследуемого владения, кроме случаев перехода прав на земельный участок по наследству. Таким образом, не дожидаясь юридических последствий, предусмотренных частью третьей Гражданского кодекса, потенциальный наследодатель может обратиться в суд за установлением права собственности на земельный участок на основании положений ст. 234 ГК РФ (в силу приобретательной давности). Тем не менее оформить земельный участок в собственность в силу приобретательной давности могут и землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования). Данное правило распространяется не на всех землепользователей, а лишь на лиц, пользующихся земельным участком для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
О праве переоформить земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании или наследуемом владении, в собственность говорит Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Реализовать данное право возможно до 1 января 2010 г., за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. При возникновении спорных ситуаций право собственности устанавливается в судебном порядке, но даже такой факт, как приобретательная давность, не всегда является основанием для оформления такого права.
Для установления права собственности в силу приобретательной давности ст. 234 ГК РФ устанавливает, что для приобретения данного права владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Тем не менее указанным в законе категориям не дается прямого и точного толкования, т.е. оценка добросовестности владения передается на усмотрение суда. Сложность в данном случае вызывает и определение момента начала срока пользования имуществом как своим собственным. Нет единства в данном вопросе и в судебной практике.
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом законодательство не содержит норм, обязывающих собственника ежедневно или ежегодно посещать свой участок. Поэтому собственник может узнать о нарушении своего права, а следовательно, и законно предъявить виндикационный иск к давностному владельцу как через один день, так и через несколько лет после фактического использования участка давностным владельцем. В таком случае давностный срок в каждом конкретном случае будет разным, а его установление весьма проблематичным. Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По окончании этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.
Что касается восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечения действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, то в судебном порядке решаются вопросы, касающиеся признания правового акта несоответствующим либо приостановления исполнения акта, не соответствующего законодательству, и другие вопросы, предусмотренные ст. 60 ЗК РФ.
В данном случае земельные споры могут возникнуть в связи с изъятием участка, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица.
Например, при наличии у лица права на оформление земельного участка в собственность действия или бездействие органов, обязанных оформлять такие права, подлежат обжалованию. Так, член садоводческого некоммерческого товарищества сдал в Комитет по управлению имуществом Челябинской области заявление и все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок. В определенный законом четырнадцатидневный срок Комитет отказал заявителю в оформлении права в связи с отсутствием в прилагаемых документах проекта границ. Данное решение Комитет вынес в связи с тем, что в ответ на запрос к Комитету по земельным ресурсам г. Челябинска предоставить проект границ оформляемого земельного участка поступила рекомендация оформить проект границ участка самим заявителем через специализированную землеустроительную организацию. Согласно действующему законодательству изготовление проекта границ осуществляется структурным подразделением администрации муниципального образования г. Челябинска самостоятельно. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Действия Комитета по управлению имуществом Челябинской области и Комитета по земельным ресурсам г. Челябинска являются незаконными и нарушают право истца на получение в собственность земельного участка, в связи с чем суд вынес решение о предоставлении истцу земельного участка в собственность и обязал Комитет принять соответствующее решение.
Решения о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления принимаются в отношении ненормативных актов или актов, не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам и нарушающих права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель.
Так, АС Челябинской области признал установленную решением представительного органа муниципального образования ставку земельного налога неприменимой исходя из несоответствия указанного решения Земельному кодексу РФ. При рассмотрении данного дела арбитражный суд выявил несоответствие нормативного правового акта представительного органа муниципального образования и правильно применил законы, имеющие большую юридическую силу.
Особенностью данной категории дел является то, что заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействий) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении его законных прав и интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 256 ГПК РФ), в то же время подача заявления о признании права собственности не ограничена временными рамками.
Помимо несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному акту в судебном заседании обязательно должно быть установлено, нарушает ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя. Только при наличии одновременно двух этих оснований ненормативный правовой акт может быть признан недействительным.
В частности, при выборе способа защиты важно правильно определить, какие субъективные права нарушены: право собственности или право на оформление имущества в собственность. Если заявление будет подано с нарушением норм Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оставит заявление без движения до устранения недостатков.
Что касается возмещения убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, то на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре. Например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.
Так, в споре между двумя индивидуальными предпринимателями об обязании освободить незаконно занятую территорию земельного участка истец просит ликвидировать пристройку на земельном участке и взыскать убытки, понесенные в связи с ее возведением, а также возместить расходы по составлению проектно-сметной документации.
В целом можно отметить, что нет четко установленных сведений о ранее учтенных земельных участках в Едином государственном реестре прав на земельные участки. Таким образом при оформлении документов для государственной регистрации граждане вынуждены нести большие затраты нежели предусмотрено вышеуказанным законом. Оформление технической документации дорогостоящая процедура, поэтому не все граждане могут зарегистрировать свое имущество даже по упрощенной процедуре. Нет четкого адресного плана, в связи с этим приходится готовить Постановления об уточнении адреса.
Определяющим при решении вопроса о признании права собственности на земельные участки во всех случаях является правильно выбранный способ защиты данного права и его реализация.
регистрация право недвижимый имущество сделка
3.3 Государственная регистрация прав собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
Проблема признания построенного объекта недвижимостью не имеет однозначного решения в законодательстве и в судебной практике. Ученые также не могут сойтись во мнении, какими критериями стоит руководствоваться в данном вопросе.
По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, "неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием".
Требования к созданию объектов недвижимости установлены Градостроительным кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными актами.
Следует отметить, что в Градостроительном кодексе используется понятие "объект капитального строительства", а не "объект недвижимости". При этом гражданское законодательство такой формулировки, как "объект капитального строительства", не содержит. В нормах Гражданского кодекса фигурирует только определение "капитальный" в сочетании со словом "ремонт" (п. 2 ст. 256, нормы главы 34, регулирующие арендные отношения). В Гражданском кодексе слово "капитальный" характеризует строительные работы по ремонту объекта.
В соответствии с Градостроительным кодексом объектами капитального строительства признаются: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и др. (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Таким образом, понятия "объект недвижимости" и "объект капитального строительства" сходны по своему содержанию, но не являются тождественными.
Можно зарегистрировать право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселений и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства на основании:
технического паспорта объекта индивидуального строительства;
разрешения на строительство;
разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию;
кадастрового плана земельного участка.
Вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданско-правовом обороте как объект недвижимого имущества (ст. 222 ГК РФ).
Таким образом, немаловажное значение для отнесения того или иного объекта к объектам недвижимости имеет исследование вопроса о том, создавался ли он по правилам возведения объекта недвижимости, или указанные правила не были соблюдены.
Аналогичная позиция сформирована судебно-арбитражной практикой.
Для объектов недвижимости законодатель установил также и специальный порядок государственного учета.
Вопрос об отнесении объекта к недвижимости должен решаться при постановке его на кадастровый учет не под влиянием субъективных факторов, а на основании представленных для кадастрового учета документов, состав которых определен Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вступившим в силу 1 марта 2008 г.
Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в следующих случаях:
если право на земельный участок ранее зарегистрировано в регистрационной службе;
если представлено заключение правления садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен соответственно в пределах границ садового или дачного земельного участка;
если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка личного подсобного хозяйства. Документом, подтверждающим факт создания любого объекта недвижимого имущества на садовом, огородном, дачном, гаражном участке, является заполненная гражданином декларация о таком объекте недвижимого имущества. Документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке индивидуального жилищного строительства и земельном участке личного подсобного хозяйства, является технический паспорт такого дома, заполняемый органом БТИ, а факт создания вспомогательных зданий, строений или сооружений на этих земельных участках подтверждается заполненной гражданином декларацией о таком вспомогательном здании, строении или сооружении.
Формы декларации и технического паспорта объекта недвижимого имущества должны быть установлены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Теперь декларацию может заполнить сам гражданин. Технический паспорт предусмотрен только для государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке индивидуального жилищного строительства или земельном участке личного подсобного хозяйства. Упрощением регистрации таких домов стал временный (до 1 января 2010 года) отказ от необходимости получения и представления на регистрацию разрешения органа местного самоуправления на ввод жилого дома в эксплуатацию и разрешения на его строительство, на что раньше граждане также тратили много времени и средств.
Закон обязывает (изменения в пункте 4 статьи 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") Регистрационную службу направлять копию представленной гражданином декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности, на который зарегистрировано, в орган по учету объектов недвижимого имущества (БТИ). Таким образом, граждане освобождены от обязанности посещения органов БТИ, что сокращает и удешевляет процедуру регистрации прав на здания, строения и сооружения.
В случае, когда имущество не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого производится в соответствии с Законом N 221-ФЗ, в осуществлении кадастрового учета должно быть отказано (подп. 2 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ).
Право построить объект недвижимости на земельном участке и возникновение права собственности на построенный объект обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право возводить на нем здания и сооружения или разрешить строительство другим лицам.
С согласия собственника осуществлять строительство могут также лица, использующие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на основании договора безвозмездного (срочного) пользования или аренды.
Право застройщика на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, что прямо закреплено в п. 16 ст. 1 ГрК РФ.
Между тем для осуществления строительства недостаточно наличия у застройщика права на земельный участок, необходимо, чтобы правовой режим земельного участка допускал возможность возведения на нем объекта недвижимости определенного назначения.
При этом разрешенное использование земельного участка, в том числе и возможность осуществления его застройки, определяется градостроительным регламентом применительно к той территориальной зоне, к которой относится земельный участок.
В силу изложенных норм собственник вправе осуществлять строительство на принадлежащем ему земельном участке с учетом разрешенного использования данного участка.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Собственник земельного участка, предоставляя его иному лицу, не может разрешить использование земельного участка, не установленное градостроительным регламентом.
При предоставлении собственником земельного участка иному лицу договором определяются условия использования земельного участка, в том числе право осуществлять строительство объектов недвижимости. Тот факт, что градостроительным регламентом и разрешенным использованием земельного участка допускается его застройка определенными объектами недвижимости, сам по себе не дает права лицу, использующему земельный участок по договору с собственником, осуществлять строительство на этом земельном участке. Право осуществлять строительство объектов недвижимости устанавливается законом или договором с собственником.
Таким образом, вновь созданный объект недвижимости - это индивидуально-определенная вещь, возведенная на земельном участке или под ним в порядке, предусмотренном для создания объектов капитального строительства, отвечающая законодательно установленным критериям недвижимости (физическая и юридическая неразрывная связь с земельным участком и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), учтенная в государственном кадастре недвижимости, на которую может быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право.
Заключение
До принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона о государственной регистрации прав действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:
отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию, отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации.
Развитие рыночных отношений, основанных на паве собственности, и прежде всего на частной собственности, проводимые социально-экономические реформы, а также становление демократических институтов власти повлекли за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере определения правовой природы недвижимости. И в первую очередь появилась необходимость принятия нового законодательства о государственной регистрации недвижимости.
Вместе с тем, в настоящее время законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в серьезной реконструкции (обновлении) по следующим основаниям. Законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно учитывать последние достижения теории юридической деятельности, опираться на ее современные идеи и по возможности максимально полно отражать их в соответствующих юридических нормах. Например, в законодательном определении ничего не сказано об особенностях государственной регистрации прав граждан.
Отсутствие в законодательном определении специфических признаков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним превращает эту норму в "юридический лозунг", чем в нормативное предписание (дефиницию), имеющее теоретическое и практическое значение. Сформулированное в Федеральном законе понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним раскрывается с помощью термина "юридический акт": его использование нецелесообразно хотя бы потому, что он имеет разные смыслы и значения. И последнее, в рассматриваемом понятии следует говорить не только о соответствии государственной регистрации Гражданскому кодексу РФ, но и о соответствии другим законам.
Сказанное требует создания нового понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанного на последних достижениях науки и практики в разработке теории юридической деятельности.
Также законодателем недостаточно проработан вопрос о сроках государственной регистрации. Я считаю необходимо внести изменения в абз.2 ч.2 ст.6 Закона, о том, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества и сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение 7 рабочих дней, со дня подачи соответствующих заявлений и других, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) документов.
Также необходимо внести изменения в ч.4 ст.20 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодателю необходимо дать исчерпывающий перечень причин, по которым заявители могут самостоятельно прекратить гос. регистрацию.
Также в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутсвует перечень документов, удостоверяющих личность, которые подлежать предъявлению. Необходимо внести соответвующие поправки в данный закон, до этого необходимо использовать нормы, обозначенные в других акатх, например, на основе Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
В заключение нужно сказать, что, несмотря на принятие ряда нормативных актов в данной сфере, остро стоит задача совершенствования и расширения правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и по вопросам государственного учета, технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Это связано с тем, что система регистрации прав на недвижимость находится в России на начальном этапе развития, и от того, насколько совершенно законодательство в данной области, будет зависеть успешное развитие отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создается у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на неё задачи государственного регулирования.
Список использованных источников и литературы
1. Нормативно-правовые акты
1.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января.
2.Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 29. Ст. 3618.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. №218-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2007. №31. Ст. 4015.
4.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; 2009. N 29. Ст. 3632.
5.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 32. Ст. 3340; 2009. N 29. Ст. 3642.
6.Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. №212-ФЗ) // Российская газета. 2001. 30 октября; 2007. 31 июля.
7.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 96-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3642
8.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28 июня 2009 г.) Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2009. N 26. Ст. 3126.
9.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 27 сентября 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 39. Ст. 4542.
.Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. №215-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1(1). Ст. 16; 2007. №31. Ст. 4012.
11.О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках: Закон РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 (в ред. от 26 июля 2006 г. №135-ФЗ) // Бюллетень нормативных актов. 1992. № 2-3. С. 27; Российская газета. 2006. 27 июля.
12.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (в ред. от 29 декабря 2004г. №189-ФЗ) // Бюллетень нормативных актов. 1992. №1. С. 23; Российская газета. 2005. 12 января.
13.Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993г. № 4462-1(в ред. от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ) // Российская газета. 1993. 13 марта; 2006. 7 июля.
14.Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 21 июля 1997г. №119-ФЗ (в ред. от 26 июня 2007г. № 118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591; Российская газета. 2007. 4 июля.
15.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.
.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. №15. Ст. 3400; 2005. №1(1). Ст. 42.
.О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001г. № 178 (в ред. от 24 июля 2007г. №212-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2002 № 4. Ст. 251; 2007. №31. Ст. 4009.
.О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2007 г. №13-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2007. №7. Ст. 834.
.О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30 июня 2006г. № 93 // Российская газета. 2006. 7 июля.
.О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ // Российская газета. 2007. 1 августа.
21.Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 20.
22.О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997г. № 1378 // Российская газета. 1997. 5 ноября.
.Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. №8. Ст. 963.
.Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах: Постановление Правительства РФ от 18 сентября 2003г. № 226 // Российская газета. 2003. 8 октября.
.Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок совершенных в простой письменной форме: Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004г. №773 // Российская газета. 2004. 22 декабря.
.Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста от 24 декабря 2001г. № 343 // Российская газета. 2002. 24 января.
.Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006г. № 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 27. С. 21.
2. Судебная практика
28.О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. № 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. №11. С. 7.
29.О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1993г. № 32 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. №2. С.58.
.Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. № 21 // Российская газета. 1998. 21 марта.
.Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. № 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. №4. С. 19-33.
32.Обзор судебной практики Верховного суда в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество за 2 полугодие 2006г.// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. №11. С. 9.
33.Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Материалы Арбитражного суда Челябинской области. Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол № 7 от 27.04.2007
.Обзор судебной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области за 1 квартал 2008г. // Документ опубликован не был
3. Монографии, брошюры, статьи, выступления
35.Агапов А.Б. Административное право: Учебник. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2006. С. 457.
36.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.
.Бахрах Д.Н. Административное право России: Учебник для вузов. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2000.
.Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М.: БЕК, 1993.
.Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Велби, 2003. Т.2(1). 546 с.
.Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 2003. Т.1. 776 с.
.Гражданское право. Часть общая и особенная / Под ред. В.В. Пиляева. М.: Кнорус, 2004. 656 с.
.Гражданское право: Учебное пособие / Под ред. И.Л. Корнеева М.: Инфра-М, 2005. 448 с.
.Гражданское право: Общая и особенная часть / Под ред. В.Н. Васин, В.И. Казанцев, М.: Книжный мир, 2007. 624 с.
.Кирсанов А.В. Право на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2001.
.Кирсанов А.Р. Административный процесс как правовая категория и ее влияние на регистрационную деятельность в сфере недвижимости // Регистрация прав на недвижимость: Сб. / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2005. Вып. 12. С. 160.
.Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 288 - 289.
.Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Юристъ, 1999. 415 с.
.Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М.: Бек, 2000. 348 с.
.Теория государства и права / Под ред. В. Стрекозова. М.: Юрайт, 1993. 347 с.
.Уткин Б.И. Государственная регистрация на земельные участки и сделки с ними. М.: Альфа, 2007.
4. Материалы из периодических изданий
51.Иванов Н. Развитие форм собственности на современном производстве // Мировая экономика и международные отношения. 1992. N 3.
52.Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. № 10. С. 22-26.
.Павлодарский В.В. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. № 2. С. 42-49.
.Завьялов А.Н., Коновалов В.Н. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1998. №6. С. 18-22.
.Орлова М.А. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция 1998. № 11. С. 31-34.
.Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. №7. С. 64-69.
.Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // Нотариальный вестник. 1999. № 5. С. 18-20.
.Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7. С. 32.
.Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. №9. С. 11.
.Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. №12. С. 7.
.Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт России // Законодательство. 2000. N 7.
.Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11
.Кононов П.И. Административный процесс: подходы к определению понятия и структуры // Государство и право. 2001. N 6. С. 16 - 24
.Тихомиров Ю.А. Административные процедуры и право // Журнал российского права. 2002. N 4. С. 3 - 13.
.Борисов Г.А. Процессуально-правовая ответственность в современном законодательстве России // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 70 - 78.
.Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2.
.Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. N 10
.Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12.
.Эйриян Г.Н. Применение приобретательной давности к земельным участкам // Адвокат. 2003. N 7.
.Василевская Л.Ю. Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: Общее и особенное в государственно-правовом регулировании // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4
.Некоторые проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юстиция. 2007. №4. С. 34-37.
.Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права. 2008. N 12.
.Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. 2008. N 1
.Дмитриев Ю.А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Административное и муниципальное право. 2008. N 1.
.Козлов С.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Нотариус. 2009. N 1
.Пойминова Я.В. Государственная регистрация прав как правовая форма реализации властных полномочий: методологические проблемы // Нотариус. 2009. N 3
.Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. 2009. № 5.