разработать и обосновать предложения по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимое имущество.
Методологическую основу исследования составили совокупность общенаучных и специальных методов исследования правовых явлений и процессов: диалектический метод, историко-правовой метод, сравнительно- правовой метод, структурно-функциональный метод, логический метод, формально-юридический метод.
Эмпирическую базу исследования образуют результаты сравнительно- правового анализа, относящихся к теме исследования положений гражданского, земельного, жилищного, семейного, градостроительного законодательства, законодательства, регламентирующего вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного учета объектов недвижимости и судебная практика в сфере защиты права собственности на недвижимое имущество.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В первой главе данного исследования рассмотрены вопросы возникновения и гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество.
Вторая глава включает выявление особенностей гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество в современном праве.
В третьей главе рассмотрены особенности государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и его судебной защиты.
Глава 1. Возникновение и гражданско-правовое регулирование права собственности на недвижимое имущество
1.1 Исторические предпосылки возникновения и гражданско-правовое регулирование права собственности на недвижимое имущество в отечественном праве
В России разделение имущества на движимое и недвижимое имело первостепенное значение. К недвижимости относили земельные участки и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, пустые дворовые места, а также железные дороги (ст.384 Свода законов гражданских). Хотя в России, как и в Риме, изначально чувство частной собственности возникло по отношению к движимым вещам, значение земли было столь велико, что в последующем осознанное понятие собственности формировалось в основном в отношении земельных участков.
Огромная территория России позволяла населявшим ее народам свободно перемещаться в ее пределах, размещаясь на необходимых для занятия земледелием землях, не конфликтуя между собой. Родовой или общинный порядок пользования землей с постоянными переходами с места на место в поисках более плодородных участков не мог сформировать по отношению к земле чувства и понятия собственности. Это был период бессознательного владения землей.
С водворением на Руси княжеской власти князья стали править землей русской, раздавая завоеванные и захваченные земли своим дружинникам. Поземельное владение дружинников, хотя и зависело напрямую от их государственной службы, являлось более определенным, более твердым по сравнению с бессознательным, свободным владением рода или общины, потому что опиралось на исключительную власть князя.
Изначальные способы приобретения права на участки земли: завладение, захват, применяемая кое-где давность владения в основе которой лежал труд, т.е обрабатывание земли в течение четырех-пяти лет непрерывно и бесспорно, отошли на второй план по мере усиления централизованной власти московских государей. Наконец князья сошли в один разряд с людьми служилыми, государство стало единым, а все земли, занимаемые русским народом, стали считаться принадлежащими государю, который предоставлял их лицам, отправлявшим государственную службу, в виде поместья или вотчины.
Поместное право представляло собой право пользования участком земли в уезде или в городе с подчинением крестьян помещику. Вотчинное право предоставляло его обладателю неограниченные права в отношении вотчины, включая право передачи ее по наследству, а также полицейскую и судебную власть над населением и право сбора различных налогов и пошлин. Однако и это более полное право, предоставлявшее широкие полномочия его обладателю - вотчиннику, и рассматриваемое в этой связи как право собственности не смотря на то, что сам термин «собственность» на Руси до второй половины XVIII века не применялся, было основано на службе государю.
Различия между поместным и вотчинным правами постепенно стерлись за счет расширения помещиками полномочий в отношении своих имений. В результате Петром I был издан Указ от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (Указ о единонаследии), согласно которому вотчины и поместья стали именоваться недвижимыми имениями, и приобрели единый правовой статус, которому в данный период были присущи ряд ограничений, введенных Петром I.
Во второй половине XVIII века Екатерина II отменила ограничения и в 1785 году ввела термин «собственность».
Положение обладателя земельного участка требовало юридически надежного, устойчивого и бесспорного закрепления его статуса как собственника данной недвижимости, для чего, согласно ст.420 т.Х ч. 1 Свода законов гражданских необходимо было, прежде всего, законное основание приобретения такого права. Статья 699 т.Х ч. 1 Свода законов гражданских выделяла следующие способы приобретения прав на имущество: 1) способы дарственные и безвозмездные: пожалование, выдел имущества детям от родителей, дар, духовное завещание; 2) наследство; 3) способы обоюдные: мена и купля; 4) договоры и обязательства. При этом по последнему основанию приобретено могло быть только движимое имущество. Таким образом, одной из особенностей правового регулирования приобретения права собственности на объекты недвижимости в дореволюционный период являлось то, что законодательство не рассматривало дарение, мену, куплю как обязательственные способы приобретения права, не смотря на то, что фактически они представляли собой договоры. Отграничив основания приобретения права собственности на объекты движимого и недвижимого имущества, законодатель уделял особое внимание институту укрепления вещных прав на недвижимость, которым регламентировался порядок приобретения права собственности на данные объекты.
Сложившийся практическим путем порядок приобретения земельных участков привел к невозможности со стороны государства, правительства вести контроль и учет изменений в поземельных отношениях и взыскивать пошлины. Для частных лиц простой в оформлении акт передачи недвижимости безусловно был удобен, но не гарантировал должной защиты права собственности при его оспаривании или утраты грамоты. Необходимо было публичное, официальное признание нового владельца.
Одним из дополнительных указов к Судебнику Иоанна IV, 1558г. впервые была предусмотрена обязательная явка купчих на вотчины с целью занесения записей о них в писцовые книги. Ко второй половине XVII века данный порядок сделался обязательным. В результате по уложению 1649 года каждый приобретатель имения, независимо от основания приобретения, обязан был просить о его «справке» путем записи имения под его именем в книгах поместного приказа. После чего приобретатель получал «отказную грамоту», которая подтверждала наличие у него законного права на землю. Кроме того, на ввод во владение выдавалась «вводная», которая внушала крестьянам повиновение новому владельцу. В случае продажи имения нескольким лицам законным владельцем признавался тот, чья крепость была справлена, а не тот, чья совершена раньше по времени. Если же купчая и владение осуществлялись без справки, то они не имели никакой силы. Таким образом, с момента справки имения за приобретателем он считался его законным собственником.
Петр I ввел новый порядок совершения сделок с недвижимым имуществом - крепостной, для чего была создана Палата Крепостных дел, находившаяся в подчинении Юстиц-Коллегии. Теперь все договоры должны были совершаться в присутствии свидетелей и при участии правительственных органов в лице надсмотрщиков и писцов, которые следили за законностью совершаемого договора, правильностью уплаты пошлины и справляли имения в особых книгах. Однако справка уже не имела значения для возникновения права собственности, так как в связи с введенным в 1737 году правилом «имение справлять за тем, чья крепость старее» покупщик приобретал право собственности на имение с момента совершения купчей крепости.
Екатериной II также были проведены преобразования в системе органов, осуществляющих укрепление вещных прав, однако для материального права собственности это не имело большого значения. Справка продолжала' носить формальный характер, купчие могли совершаться повсеместно, не зависимо от места нахождения продаваемого имения с последующим их представлением в учреждения крепостных дел при гражданских палатах и уездных судах; на которые теперь было возложено совершение крепостных актов, приобретенное право собственности носило ненадежный, непрочный характер. Гражданские палаты и уездные суды по месту нахождения отчуждаемой недвижимости могли подолгу оставаться в неведении о смене собственника. Такой порядок открывал широкие возможности для мошенничества. Имение могло свободно продаваться первоначальным собственником по нескольку раз, в связи, с чем возникало множество споров. В целях изменения сложившейся ситуации, с 1781 года было введено правило о необходимости публикации в газетах сведений о смене собственников имений и извещения об этом соответствующей гражданской палаты. С 1811 года предусматривалось опубликование данных сведений в «публичных ведомостях обоих столиц» и «немедленное» извещение о состоявшихся закладных или купчих «той гражданской палаты, в ведомстве коей заложенное или проданное имение состоит». Однако, предпринятые меры не разрешили имеющихся проблем: не придали ясности моменту возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, не укрепили само право.
В существовавшей процедуре укрепления вещных прав на недвижимое имущество можно выделить следующие существенные этапы: 1) засвидетельствование купчей у нотариуса; 2) удостоверение купчей старшим нотариусом, внесение о ней записей в крепостные книги и выдача «крепости»; 3) истечение семидневного срока, предоставленного для аннулирования «крепости»; 4) вынесение судом постановления о вводе во владение; 5) совершение обряда ввода во владение; 6) внесение старшим нотариусом в крепостные книги отметки о совершенном вводе; 7) опубликование в «Сенатских объявлениях» информации о совершенном вводе во владение; 8) истечение двухгодичного срока для обжалования купчей крепости; 9) истечение общего десятилетнего срока земской давности для предъявления исков.
С принятием в 1917 году декрета «О земле» деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено, земля обращена в исключительную собственность социалистического государства и могла предоставляться иным лицам только на правах пользования. Данные положения позднее были закреплены в ст. 21 ГК РСФСР 1922 года. Декретом Совнаркома от 14.12.1917 года «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены продажа, покупка, залог и иные сделки с недвижимостью, включая земельные участки. Далее декретом ВЦИК от 20.08.1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» была отменена частная собственность физических и юридических лиц на застроенные и незастроенные земельные участки в пределах городской черты.
С принятием ГК РСФСР 1922 года положение немного смягчилось. ГК РСФСР и действующие в этот период иные правовые акты достаточно узко и нечетко по сравнению с дореволюционным периодом, освещали вопросы, связанные с приобретением и осуществлением права собственности. Вместе с тем, социалистическая форма хозяйствования наряду с пренебрежительным отношением к правовому регулированию в области частного права предопределила появление ранее неизвестных форм собственности. Согласно ст.52 ГК РСФСР 1922 года различалась собственность 1) государственная (национализированная и муниципализированная); 2) кооперативная; 3) частная, при чем, первая и вторая представляли социалистическую собственность. Законодательство практически все виды вещей относило к социалистической собственности. В частной собственности, которая рассматривалась как производная от социалистической, могло находиться только то имущество, которое служило и обеспечивало культурные и бытовые потребности граждан. Состав и количество такого имущества строго ограничивались. При таких обстоятельствах о праве собственности на недвижимое имущество, в том смысле как мы сегодня пониманием недвижимость, о частном его обороте и гражданско-правовом регулировании возникающих при этом отношений, говорить практически не приходится. Тем не менее, и в этот период времени существовали здания, сооружения и иные объекты прочно связанные с землей и представляющие особую ценность, как для отдельных лиц, так и для общества в целом. Советских ученых волновали вопросы приобретения и прекращения права собственности на такие объекты, реализация в отношении них правомочий владения, пользования и распоряжения, вызывая полемику и споры в юридической литературе в связи с недостаточностью урегулирования данных вопросов законодателем.
Не смотря на то, что ст.58 ГК РСФСР 1922 года предоставляла собственнику права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему имуществом, в действительности осуществление указанных правомочий было существенно ограничено. Право собственности должно было осуществляться только в соответствии с социально-хозяйственным назначением имущества, в противном случае оно не охранялось и не подлежало защите (ст.1 ГК РСФСР). Собственник, использующий имущество с нарушением данного требования лишался своей вещи. Владение как таковое практически не регламентировалось действовавшим законодательством, за исключением ст. 170 ГК РСФСР и Земельного кодекса РСФСР, которыми предусматривалась защита нарушенного владения нанимателя и землепользователя, в том числе и против собственника. ГК РСФСР 1922 года не предусматривал и такого способа приобретения права собственности как давность владения. В случае спора фактический владелец имел преимущество только перед частными лицами, если же в споре принимало участие государство, то право собственности презюмировалось в отношении последнего. Правомочие распоряжения в отношении частных лиц значительно ограничивалось. Собственник был вправе отчуждать жилые строения, но при условии соблюдения требований установленных ст. 182 ГК РСФСР, уничтожить, сломать объект недвижимости он был не вправе, так как это не соответствовало бы социально- хозяйственному назначению данной вещи.
Институт защиты права собственности по ГК РСФР 1922 года отличался преимущественным положением права государственной собственности. Не смотря на предусмотренные ст.59 РСФСР 1922 года традиционные способы защиты права собственности - виндикация и устранение препятствий в пользовании своей вещью не связанных с лишением владения, только в отношении государственной собственности защита носила абсолютный характер (ст.60 ГК РСФР). Бывшие собствённики, имущество которых было экспроприировано на основании революционного права или вообще перешло во владение трудящихся до 22 мая 1922 г. были вовсе лишены права истребовать его.
В социалистическом праве договоры передачи имущества не всегда в качестве правового эффекта имели прекращение и возникновение права собственности на него у контрагентов, как это предусматривали ст.ст.66,180 ГК РСФСР 1922 года. Нормативно-правовыми актами предусматривались сделки, направленные на передачу имущества между государственными организациями и между государственными организациями и кооперативными (общественными) организациями. Вопрос о праве собственности в результате таких сделок разрешался по разному. Согласно Постановлению ЦИК и СНК СССР от 29.04.1935г. «О передаче государственных предприятий, зданий и сооружений» и Постановлению СНК СССР от 15.02.1936г. «О порядке передачи передаче государственных предприятий, зданий и сооружений» государственные предприятия, здания и сооружения не могли продаваться и приобретаться за деньги государственными органами друг у друга. Такая передача должна была производиться по решению Совнаркома СССР безвозмездно путем списания стоимости передаваемого имущества с баланса передающего органа на баланс принимающего органа.
Иначе обстояло дело при передаче зданий, строений, сооружений и предприятий государственными органами кооперативным и общественным организациям и наоборот. Такая передача также носила административный характер, но, при этом, в данном случае присутствовали и гражданско- правовые элементы. Согласно Постановлению СНК СССР от 05.05.1940 г. №667 «О порядке расчетов между государственными организациями и кооперативными (общественными) организациями» такая передача осуществлялась по акту за плату по инвентарной стоимости и влекла смену собственника. К акту прилагалась инвентарная опись с оценкой имущества. Акт и инвентарная опись подписывались руководителями и главными бухгалтерами передающей и принимающей стороны.
Приобретение права собственности по договорам с участием физических лиц также обладало административными чертами. Договоры, направленные на возникновение права собственности не могли заключаться свободно. Советское законодательство устанавливало ряд ограничений в отношении того, кто может быть участником и что может быть предметом такого договора, как часто и на каких условиях могут совершаться подобные сделки. Так приобретение права собственности на жилые строения физическими лицами допускалось в исключительных случаях. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» было установлено, что каждый гражданин и каждая гражданка СССР имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города. Порядок такой продажи устанавливался Инструкцией Министерства финансов СССР от 10.01.1949 г. №40, которая предусматривала два вида такой продажи: 1) продажа рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим индивидуальных жилых домов выстроенных предприятиями, стройками и учреждениями специально для этой цели; 2) продажа исполкомами местных Советов депутатов трудящихся, предприятиями и учреждениями принадлежащих им индивидуальных жилых домов из существующего жилого фонда. В первом случае продажа осуществлялась по спискам рабочих, инженерно- технических работников и служащих, которые утверждались начальниками главных управлений и управляющими трестами по представлению директоров предприятий, руководителей строек и учреждений. Утверждение такого списка являлось таким административным актом, который давал разрешение на совершение сделки купли-продажи дома.
В соответствии со ст. 182 ГК РСФСР 1922 года договоры, направленные на возникновение права собственности на жилые строения могли совершаться при условии, что в результате их заключения в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не окажется двух или более владений, и от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось бы отчуждение не более одного владения в течение трех лет.
Не смотря на отсутствие разделения вещей на движимые и недвижимые законодатель, тем не менее, по разному разрешал вопросы приобретения права в отношении данных объектов. Статья 66 ГК РСФСР 1922 года так определяла момент возникновения права собственности по договору: в отношении вещей, определенных родовыми признаками (недвижимостей, определенных родовыми признаками по настоящее время законодательство не знает) право собственности возникает в момент их передачи; в отношении индивидуально определенной вещи (к которым относятся и недвижимые вещи) право собственности возникает с момента совершения договора. Дальнейший анализ ст.ст.27,130,136,137 ГК РСФСР 1922 года дает основание сделать вывод о том, что договор считается совершенным (заключенным) с момента обличения его в надлежащую форму. Согласно ст.ст. 138,185,207 ГК РСФСР 1922 года для договоров купли-продажи, мены строений и для договоров дарения на сумму более 1000 рублей предусмотрена обязательная письменная нотариальная форма под страхом их недействительности. Кроме того, ст. 185 ГК РСФСР 1922 года для договоров купли-продажи строений предусмотрена также их регистрация в коммунальном отделе. Требование о регистрации на практике также распространяли на договоры мены строений, что вытекает из ст.ст.206,207 ГК РСФСР 1922 года и на договоры дарения строений, хотя законодательством такая регистрация не была предусмотрена. Советское законодательство не предусматривало специальных положений моменте приобретения права собственности на строения по договорам, требующим регистрации в коммунальных отделах. В этой связи среди советских ученых не было единого мнения ни о моменте заключения таких договоров, ни о моменте возникновения права собственности у приобретателя.
На наш взгляд представляется, что в рассматриваемый период времени можно говорить о регистрации строений на праве собственности за правообладателями, но не о регистрации договоров. Инструкция Наркомхоза РСФСР от 25.12.1945 года «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» определяла объектом регистрации домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения, при этом незавершенные строительством объекты не подлежали регистрации (§§5,6). Регистрация указанных объектов осуществлялась за их владельцами на праве собственности или застройки. Указанная инструкция предусматривала начальную регистрацию, которая должна была осуществляться в целях уточнения права владения строениями и учета строений по фондам в городах, рабочих дачных и курортных поселках РСФСР (§1) и текущую (последующую) «регистрацию изменений в правовом положении строений», отражающую смену собственников (§§22-24). При этом в §23 Инструкции прямо предусмотрена регистрация права собственности на строения и права застройки и перехода этого права от одних лиц к другим. Таким образом, названная Инструкция все же содержала положения, хотя во многом и непоследовательные, о регистрации права собственности и предусматривала внесение сведений о правообладателях строений в реестровые книги. Однако ни закон, ни сама Инструкция не связывали момент такой регистрации с моментом возникновения и прекращения права собственности у участников сделок, направленных на возникновение права собственности. Следовательно, такая регистрация не могла иметь юридического значения, а носила учетный, технический характер.
На смену ГК РСФР 1922 года пришел ГК РСФСР 1964 года. Однако в правовой регламентации права собственности это почти ничего не изменило. Право собственности определялось традиционной триадой правомочий (ст.92 ГК РСФСР), недвижимое имущество не было признано объектом гражданских правоотношений, земля, ее недра, воды, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также основной жилищный фонд в городах и в поселках городского типа относились к государственной собственности (ст.95 ГК РСФСР). В личной собственности граждан могло находиться имущество, предназначенное для удовлетворения материальных и культурных потребностей (ст.105 ГК РСФСР), в противном случае оно подлежало безвозмездному изъятию в доход государства (ст. 111 ГК РСФСР). Возможность граждан иметь в собственности жилье была ограничена одним жилым домом или его частью, предельный размер которых не должен был превышать шестидесяти квадратных метров жилой площади (ст. 106 ГК РСФСР). Статьями 135, 239, 255, 257 ГК РСФСР предусматривалось, что право собственности приобретаемое на основании договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов и дач возникает с момента регистрации указанных договоров в соответствующем исполнительном комитете Совета депутатов трудящихся. Однако новая Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденная Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. № 83 почти в точности повторяла ранее действовавшую и не предусматривала регистрации договоров. Таким образом, вопрос о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества оставался спорным.
Положительные изменения произошли в институте защиты права собственности. Новый ГК РСФСР уделил этому институту целую главу и расширил возможности собственника истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя во всех случаях при условии, что оно было приобретено последним безвозмездно.
Таким образом, в советский период в отечественной юридической литературе сформировался устойчивый взгляд на собственность как на экономическую категорию. С этой точки зрения собственность представлялась как «общественная форма присвоения произведенных материальных благ», а отношения собственности как определенные производственные, экономические отношения, заключающиеся в состоянии присвоенности, принадлежности материальных благ отдельным лицам или группе лиц.
1.2 Реформирование гражданского законодательства о недвижимости в России
Коренные изменения, произошедшие в политической ситуации страны в начале девяностых годов, в связи с переходом к рыночной экономике, возродили институт недвижимого и движимого имущества. Деление имущества как объекта права собственности на движимое и недвижимое становится основополагающим. «С ним связывают важные юридические последствия: необходимость введения специальной регистрации недвижимого имущества, установление различного порядка приобретения права собственности, узаконение категории вещных сделок, введение института права приобретательной давности, определение применимого права, установление режима наследования и налогообложения.» Отправной точкой такого возрождения явилось признание на уровне закона права частной собственности на землю.
Согласно п.2 ст.6 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» земельные участки могли находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций). Пунктом 3 ст.7 этого же закона был восстановлен институт приобретательной давности: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретают право собственности на это имущество. Статьей 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. К последнему были отнесены земельные участки и все то, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения и другое имущество в случаях, установленных законодательными актами. Количество и стоимость имущества, которое могло находиться в собственности граждан, теперь не ограничивались (ст.7 Закона СССР «О собственности в СССР», ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»).
Согласно ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» в собственности гражданина могли находиться земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, предметы домашнего хозяйства и личного потребления, предприятия, имущественные комплексы в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли, иной сфере предпринимательской деятельности, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные средства производства, любое другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, за исключением случаев установленных законом. Однако, в отношении предоставления в собственность земельных участков законодательством все же предусматривалось ряд ограничений. Так, земельный участок предоставлялся в собственность граждан только для ведения сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества или индивидуального жилищного строительства (ст. 12. Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», ст.7 ЗК РСФСР 1991 года), земельные участки, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, в течение десяти лет с момента приобретения не могли быть отчуждены собственником иначе, чем в пользу государства (ст. 52 ЗК РСФСР 1991 года, ст.9 Закона РСФСР «О земельной реформе). Позднее Указом Президента РФ от 27.12.1991 г. №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» были установлены случаи на которые не распространялся запрет на отчуждение земельных участков в течение десяти лет, а с принятием Закона РФ от 23.12.1992 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» земельные участки могли свободно продаваться их собственниками не зависимо от срока приобретения. Указом Президента РФ от 25.03.1992 г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» устанавливалась возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам и их объединениям для занятия предпринимательской деятельностью. Наконец Указом Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица - собственники земельных участков получили не только право свободно продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) юридических лиц, но и гарантию неприкосновенности и защиты частной собственности на землю. Конституция РФ, принятая 12.12.1993 года, закрепила право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю и провозгласила равенство государственной, муниципальной, частной и иных форм собственности.
Включение земельных участков в гражданский оборот побудило государство к принятию мер по учету новых собственников и контролю за совершаемыми ими сделками с землей. С целью получения более полной информации о правовом положении земельных участков, переданных в частную собственность были приняты ряд правовых актов, которые весьма непоследовательно предусматривали различного рода регистрацию в отношении земельных участков. Статья 31 ЗК РСФСР, Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусматривали регистрацию государственного акта (свидетельства), удостоверяющего право собственности на землю, не связывая при этом с такой регистрацией момент возникновения права собственности, и не предусматривая какие-либо иные правовые последствия. Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. № 622 была предусмотрена регистрация данных об объектах и субъектах собственности, целевом назначении земельных участков и режиме их использования. Правовые последствия такой регистрации для собственника не устанавливались. Согласно Закону РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал нотариально удостоверенный договор купли-продажи (купчая) земельного участка. Типовым договором купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденным Председателем Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 02.06.1993 г. № 1-16/770 предусматривалось, что договор купли- продажи земельного участка вступает в силу с момента его регистрации. Положения, вполне согласующиеся со ст.135 ГК РСФСР, содержались в Порядке купли-продажи гражданами РФ земельных участков, утвержденном Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30.05.1993г. №503, которым было установлено, что право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. Этот же документ предусматривал и регистрацию права собственности покупателя на земельный участок местной администрацией. Далее Указом Президента РФ от 11.12.1993г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах была возложена организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. В развитие данного Указа 30.08.1994. Заместителем Председателя Роскомзема были утверждены Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость, ст. 2 которых устанавливала, что государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость является актом, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимость. Ведомственный акт, носящий рекомендательный характер не соответствовал ранее принятым правовым актам в области земельных отношений и противоречил ст. 135 ГК РСФСР, в связи, с чем не подлежал применению в указанной части.
Из изложенного следует, что в отношении земельных участков подлежали регистрации свидетельства, удостоверяющие право собственности на землю, данные об объектах и субъектах права собственности, договоры продажи земельных участков, само право собственности на землю. Не смотря на такое разнообразие полагаем, что до введения в действие ГК РФ 1995г. в случае приобретения земельного участка по договору моментом возникновения права собственности следует считать момент регистрации договора в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. При предоставлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц по решению органов местной власти в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 23.04.1993г. №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» указанные лица приобретали право собственности с момента выдачи документов, удостоверяющих право на землю и устанавливающих границы участков на местности.
В отношении права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, представляется важным отметить следующие состоявшиеся нововведения. Законом СССР «О собственности в СССР», а затем и Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» предусматривался новый способ приобретения права собственности гражданами на недвижимость. Согласно п.2 ст.13 указанного Закона РСФСР член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. При последующем отчуждении таких объектов в собственность иных лиц, последние по заявлению принимались в члены соответствующего кооператива.
Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» усматривал положительный результат приватизации в предоставлении гражданам возможности эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Законом устанавливалась бесплатная передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан, являющихся его нанимателями. Граждане приобретали право собственности на основании договора о передачи жилого помещения в момент его регистрации в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.
Приватизация стала основанием и для приобретения в частную собственность объектов недвижимого имущества нежилого назначения. В Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» говорилось, что он устанавливает организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства в РСФСР путем приватизации государственных и муниципальных предприятий в целях создания эффективной, социально ориентированной рыночной экономики. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденная Постановлением Верховного Совета РФ от 11.06.1992 г. №2980-1 определяла объекты государственной и муниципальной собственности подлежащие приватизации и приватизация которых в 1992 году была запрещена. В числе последних были недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны Российской Федерации и др. В дальнейшем было принято огромное количество нормативно- правовых актов и документов, регламентирующих вопросы приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых можно выделить Указ Президента РФ от 29.12.1991 г. №341 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым были утверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, Указ Президента РФ от 29.01.1992 г. №66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым утверждены Временные положения о порядке подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию государственного, муниципального предприятия в Российской Федерации; Постановление Правительства РФ от 04.09.1992г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», которым были утверждены Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий;
На основании разработанных нормативно-правовых документов, определяющих порядок передачи государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан и юридических лиц к 1995 году практически все государственное и муниципальное имущество, участвующее в обороте, было приватизировано. Покупатель государственного или муниципального имущества приобретал на него право собственности с момента регистрации договора о передаче приватизируемого имущества в порядке, установленном законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР, если иное не предусматривалось данным договором (ст.27 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»).
Передел собственности шел в максимально ускоренном темпе, а нормативно-правовая база запаздывала в обеспечении его правового регулирования. Не реально короткие сроки, предусмотренные для приватизации, отсутствие должной нормативно-правовой базы, особенно в первые годы приватизации, и опыта работы у сотрудников соответствующих комитетов по управлению имуществом привели к серьезным упущениям, что в дальнейшем породило огромное количество споров между государством, муниципальными образованиями и новыми собственниками.
Согласно Временным методическим указания по оценки стоимости объектов приватизации, утвержденным Указом Президента РФ от 29.01.1992 г. №66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» состав и стоимость подлежащего приватизации имущества определялись соответствующей комиссией по приватизации на основе данных предприятия об инвентаризации всего его имущества. Не признание на протяжении длительного времени зданий, строений, сооружений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества и невозможность их включения в свободный гражданский оборот привело к тому, что предприятия учитывали такие объекты исходя из их хозяйственно-производственного назначения.
Таким образом, в качестве одного объекта инвентаризации могли учитываться несколько зданий, сооружений (здание котельной и сарай для хранения топлива, здание цеха и отдельно стоящее здание дешевой и т.п.), объекты, не задействованные в производстве, могли оказаться вовсе не учтенными предприятиями (навесы, заборы и ограждения и т.п.). Составленные по результатам такой инвентаризации акты оценки стоимости приватизируемого имущества зачастую не соответствовали действительности. Определить по таким документам пообъектный состав недвижимого имущества передаваемого в частную собственность весьма затруднительно.
Действовавшее законодательство не предусматривало необходимость проведения технической инвентаризации объектов недвижимости перед приватизацией, а составляемые комиссиями по приватизации акты оценки согласно Временным методическим указаниям по оценки стоимости объектов приватизации формы, не содержали описания объектов недвижимости, позволяющего идентифицировать данные объекты: в отношении зданий, сооружений указывались только их наименование, которое как правило определялось характером использования объекта на данный момент, его стоимость и год ввода в эксплуатацию. Ни площадь объектов, ни инвентарный номер, ни какие-либо иные технические характеристики не указывались. В отношении не завершенных строительством объектом обозначались только стоимость и год начала строительства. В последующем составленные таким образом документы стали серьёзным препятствием для включения в оборот выкупленного в процессе приватизации недвижимого имущества, так как зарегистрировать на него право собственности без решения суда не представлялось возможным.
Состоявшаяся в России приватизация «означает переход существующего общества в состояние новой социально-экономической формации и по историческому значению не уступает тем процессам, которые были связаны с национализацией частной собственности и отказом от капиталистического пути развития страны в результате свершения в 1917 г. Октябрьской революции».
Глава 2. Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество в современном праве
2.1 Особенности права собственности на недвижимое имущество по современному гражданскому законодательству
Современное законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.
Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ. Вступившая в силу в соответствии с ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ ознаменовала начало современного этапа развития законодательства о недвижимости. Гражданский кодекс РФ (часть первая) определил понятие недвижимого имущества. Изначально ст. 130 ГК РФ к числу недвижимых вещей были отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К сегодняшнему дню указанная норма претерпела ряд изменений, в результате которых из перечня объектов недвижимого имущества исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, а объекты незавершенного строительства включены в состав недвижимого имущества. Выделив, таким образом, недвижимые вещи в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений ГК РФ предусмотрел для них специальный правовой режим, основной особенностью которого стала необходимость государственной регистрации вещных прав и сделок с недвижимым имуществом (ст.ст.131, 164 ГК РФ).
Определяя право собственности, ГК РФ ограничивается перечислением традиционной триады правомочий, составляющих содержание права собственности: согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
ГК РФ предусмотрел ряд особенностей приобретения и осуществления права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.
Исходя из положений ст.218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:
-создание недвижимого имущества;
-признание права собственности на самовольную постройку;
-признание права собственности в порядке приобретательной давности;
-признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости.
К производным способам приобретения права собственности относятся:
-гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;
-наследование имущества;
переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;
выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.
Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст.225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.
Статья 222 ГК РФ определила специальные требования и судебный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку, представляющую собой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. На сегодняшний день право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
До принятия ФЗ от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» признание права собственности на самовольную постройку, возможно, было только в судебном порядке, который нередко игнорировался владельцами таких объектов и местными чиновниками, выдававшими разрешения на строительство самовольно возведенных гаражей, сараев, летних кухонь и других надворных построек спустя пять, десять и более лет, после того как указанные объекты были возведены. К сожалению у органов, осуществляющих регистрацию прав, такие документы, как правило, не вызывали сомнений в наличии оснований возникновения права собственности.
Вступившая в силу с 1 марта 1996 года часть вторая ГК РФ (ФЗ от 26.01.1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ») установила специальные требования для договоров, направленных на передачу в собственность недвижимого имущества. В развитие ст. 164 ГК РФ были определены договоры, подлежащие и не подлежащие государственной регистрации. В результате, в отношении договоров купли-продажи, мены недвижимого имущества нежилого назначения, за исключением предприятий как имущественных комплексов, не предусматривалось требование об их государственной регистрации, а договоры купли-продажи, мены предприятий, объектов недвижимости жилого назначения (ст.ст.558,560,567 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (574 ГК РФ), договоры постоянной, пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ) были определены как договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента такой регистрации (ст.433ГК РФ). Вступившая в силу 1 марта 2002 года часть третья ГК РФ предусмотрела ряд особенностей приобретения права собственности на объекты недвижимости (предприятия ст. 1178 ГК РФ, земельные участки ст.ст.1181,1182 ГК РФ) в порядке наследования.
По общему правилу в соответствии с п.2 ст.8, ст. 131 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Гражданским кодексом РФ определены исключения из данного правила.
Особенность права собственности на недвижимое имущество состоит и в специфике его ограничений (обременений), заключающейся в необходимости их государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст.4 Закона о регистрации), а также в установлении специальных ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества. Современное законодательство позволяет выделить такие ограничения (обременения) которые могут стеснять только право собственности на недвижимое имущество: право пользования жилым помещением, сервитут, ипотека и др.
«Действующее гражданское законодательство, - отмечает И.П.Писков, - не просто выделяет виды недвижимости, но и закрепляет особенности ее правового режима». Таким образом, особенности права собственности на недвижимое имущество могут носить специфический характер в зависимости от конкретного вида объекта недвижимости, являющегося предметом права.
Положения ГК РФ о праве собственности на землю были введены в действие 29 октября 2001 года одновременно с Земельным кодексом РФ, что сразу обнаружило противоречия между двумя кодифицированными законодательными актами, ряд из которых, не смотря на внесенные изменения в названные документы, продолжают оставаться актуальными и сегодня. Одно из главных противоречий сводится к разрешению вопроса о единстве судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В частности гражданское и земельное законодательства не одинаково подходят к решению проблемы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на чужом земельном участке к другому лицу. Гражданский кодекс РФ (ст.271, п.3 ст.551 ГК РФ) устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к. другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает в аналогичной ситуации, переход к приобретателю недвижимости права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Проблема на первый взгляд кажущегося незначительного разночтения кроется в том, что согласно ст.ст.3,6 ЗК РФ Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), объектом которых могут быть, в том числе, и части земельных участков. С точки зрения гражданского права объектом недвижимого имущества и объектом права собственности могут быть только земельные участки (ст.ст.130, 260 ГК РФ) поскольку только они являются обособленными, отграниченными на местности объектами, обладающими такими характеристиками, которые позволяют выделить их среди других объектов в качестве индивидуально-определенных предметов материального мира, что, в свою очередь, и позволяет включать их в гражданский оборот как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Отношения, регулируемые ст.ст.271,551 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ относятся к имущественным и, следовательно, в силу п.3 ст.3 ЗК РФ подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства. Таким образом, с нашей точки зрения, при разрешении данного противоречия следует руководствоваться ГК РФ, а ст.35 ЗК РФ привести в соответствие с нормами гражданского законодательства.
Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом. В соответствии со ст.212 ГК РФ, ст.ст.15,16,19 ЗК РФ земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, однако собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст.ст.271,272 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Положения п.п. 3,4 ст. 36 ЗК РФ не согласуясь с указанным принципом, предусматривают различные права на земельный участок и расположенную на них недвижимость в зависимости от вида объекта и субъектов, являющихся их обладателями. Существенное различие в правовых режимах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости кроется в установленной законодательством возможности нахождения данных объектов на различных ограниченных вещных правах.
Земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование (ст.20 ЗК РФ) и находиться на праве пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ), а в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках установление таких ограниченных вещных прав невозможно, зато здания, сооружения могут находиться у учреждений, государственных и муниципальных предприятий на правах оперативного управления (ст.296 ГК РФ) и хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ).
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивными нормами п.4 ст.340 ГК РФ и п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающих возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, в то время как согласно ст.69 названного закона ипотека зданий, сооружений допускается только с одновременной передачей в ипотеку земельных участков или права аренды земельных участков на которых они расположены. Статья 35 ЗК РФ, установившая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае их принадлежности одному лицу, вместе с тем для аналогичной ситуации определила случаи возможного отчуждения здания, сооружения без земельного участка на котором они расположены. Данная ситуация усугубилась в связи с изменениями, внесенными ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ в ст. 273 ГК РФ. На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.»
Таким образом, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого, имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения. Вместе с тем, законодатель не определил, кто и в каком порядке должен формировать земельный участок, переходящий к приобретателю здания, сооружения, что делать, в случае если сформировать такой участок не представляется возможным в силу неделимости первоначального земельного участка. В связи с изложенным представляется, что данная норма должна быть приведена в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.
Из числа кодифицированных законодательных актов, регламентирующих вопросы права собственности на объекты недвижимого имущества заслуживает внимания Семейный кодекс РФ, регулирующий наряду с ГК РФ имущественные отношения супругов. Согласно ст. 244 ГК РФ недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц (общая собственность) с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). К таким исключительным случаям относится: 1) имущество, входящее в состав крестьянского (фермерского) хозяйства (земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, иное имущество необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства) является общей совместной собственностью членов такого хозяйства (ст.257 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»); 2) имущество общего пользования в том числе земельные участки, водонапорные башни, заборы, котельные, противопожарные сооружения, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. (ст. 1.4 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»); 3) имущество, в том числе недвижимое, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Подзаконный режим имущества супругов в виде общей совместной собственности (ст.33 СК РФ, ст.256 ГК РФ) подпадает недвижимое имущество нажитое супругами во время брака, за исключением того, которое приобретено каждым из супругов во время брака по безвозмездным сделкам (основаниям) (наследование, дарение, приватизация и др.) (ст.ст.34,36 СК РФ, ст.256 ГК РФ), Также не является общей совместной собственностью недвижимость, приобретенная каждым из супругов до заключения брака (ст.36 СК РФ, ст.256 ГК РФ). Кроме того, ст.37 СК РФ и п.2 ст.256 ГК РФ устанавливают, специальное основание возникновения права общей совместной собственности на недвижимое имущество каждого из супругов: в случае если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция), то такое имущество может быть признано их совместной собственностью. По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, при этом в случае совершения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом, согласие другого предполагается (ст.253 ГК РФ, п.п.1,2 ст.35 СК РФ). Однако при совершении сделки с недвижимым имуществом данная презумпция не действует. Согласно п.3 ст.35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При несоблюдении данного требования последний вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке.
Значительную роль в правовом регулировании вопросов, связанных с осуществлением права собственности на объекты недвижимого имущества сыграл Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года. Развивая положения главы 18 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ более глубоко рассматривается жилое помещение как объект недвижимого имущества и объект права собственности. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), приведены их определения. Указанная статья не дает понятий только «части жилого дома» и «части квартиры», под которыми следует, по-видимому, понимать «несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав». На первый взгляд выделение частей жилого дома и квартиры в самостоятельные виды жилых помещений может показаться излишним. Однако, на наш взгляд, такое решение законодателя направлено на исключение возможности буквального применения ст. 16 ЖК РФ, которое могло бы привести на практике к заключению, например, нескольких договоров дарения или купли-продажи в отношении каждой комнаты, в то время, как собственник желает распорядиться сразу несколькими.
Жилищный кодекс РФ не только закрепил право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения (ст.31 ЖК РФ) и иными лицами (ст. 33 ЖК РФ - право пользования по завещательному отказу; ст.34 ЖК РФ - право пользования на основании договора пожизненного содержания с иждивением) как ограниченное вещное право, чем расширил законодательный перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, но предусмотрел гарантии собственнику жилого помещения в виде прекращения такого ограниченного вещного права в случае, если лицо перестает быть членом семьи собственника жилого помещения. Согласно п.4 ст.31 ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется, иное может быть установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи либо решением суда.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ определила состав общего имущества многоквартирного жилого дома и установила в. отношении него режим общей долевой собственности. Таким образом, в структуре многоквартирного жилого дома можно выделить две части: 1) жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью физических и юридических лиц, публично правовых образований и 2) общее имущество в многоквартирном доме, находящееся на праве общей долевой собственности у названных правообладателей помещений в многоквартирном доме.
Собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащими им помещениями. Осуществление данных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений сообща с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ. Так, общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению и может передаваться только в пользование, его размер может быть уменьшен в результате реконструкции при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.п.3,4. ст.36 ЖК РФ). Право на долю в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на помещение в доме и всегда следует судьбе такого помещения, не подлежит выделу в натуре и отчуждению отдельно от помещения (ст.ст.37,38 ЖК РФ). Сособственники не имеют преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. ЖК РФ) Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Действующее законодательство предусматривает следующие способы приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах: договоры купли-продажи (ст.ст.218,549,558 ГК РФ), мены (ст.ст.218,567 ГК РФ), дарения (ст.ст.218,572,582 ГК РФ), договор пожизненной или постоянной ренты (ст.ст.218,583 ГК РФ), договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст.218,601 ГК РФ), брачный договор (ст.ст.218 ГК РФ, ст.40 СК РФ), наследование (ст.ст.218,1110, п.3 ст. 1168 ГК РФ), приватизация (ст.218 ГК РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»), выплата пая членом ЖСК, ЖНК (ст.218 ГК РФ, ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»), участие в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.218 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Особенно важное место в законодательстве о праве собственности на недвижимое имущество занимает ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации). Со времен Рима устойчивость, прочность и надежность правового положения собственника недвижимости обеспечивалась регистрацией его права. На сегодняшний день порядок и процедура государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества определены Законом о регистрации, необходимость такой регистрации установлена ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о регистрации.
В соответствии со ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, государство гарантирует законность зарегистрированного права собственности и его всемерную защиту.
Со дня принятия Закона (Закон принят ГД ФС РФ 17.06.1997 г. и вступил в силу 29.01.1998 г.) система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпела значительные изменения: проведена реорганизация самого органа, осуществляющего государственную регистрацию и на сегодняшний день такие преобразования продолжаются в соответствии с Указами Президента РФ от 12.05.2008 г. №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», от 25.12.2008г. №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», неоднократно внесены изменения в Закон о регистрации и в ГК РФ, приняты Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы, федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О государственном кадастре недвижимости» и др., что привело к более глубокому и дифференцированному гражданско-правовому регулированию правового статуса объектов недвижимости в зависимости от их видов. Огромную роль в этом сыграла Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. К сожалению, на сегодняшний день не все предложения, содержащиеся в Концепции, учтены нашим законодателем. Так до настоящего времени не разрешен вопрос о предмете государственной регистрации. Негативное отношение к хаотичному определению в действующем законодательстве предмета государственной регистрации и требованию о необходимости регистрировать не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним неоднократно высказывалось в юридической литературе. На наш взгляд реализация предложений Концепции в этой части представляется особенно важным. Вместе с тем, проблемы гражданско-правового регулирования в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исчерпываются на наш взгляд теми, которые обозначены в Концепции.
Существенное значение для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества имеют нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок учета объектов недвижимости. Вступивший в силу 1 марта 2008 года ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предполагает единый учет всех объектов недвижимого имущества в государственном кадастре недвижимости, за исключением участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов (ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Установленный ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» поэтапный порядок применения положений названного закона (переходный период), обеспечит осуществление кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на всей территории Российской Федерации, а к 1 января 2012 года объединение государственного кадастра недвижимости и ЕГРП на электронных носителях в единую федеральную информационную систему (ст.4 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Юридическая наука на сегодняшний день не относит к источникам права разъяснения высших судебных органов в виде постановлений пленумов, обзоров судебных практик и тем более решения судов по отдельным делам (прецеденты). На наш взгляд представляется, что такая позиция должна быть изменена. Действующее на сегодняшний день законодательство и иные нормативно-правовые акты о праве собственности на недвижимое имущество не обеспечивают регламентации всех отношений, складывающихся в этой области. Стремительное развитие рынка недвижимости, включение в оборот земельных участков, имущественных комплексов, ускоренные темпы нового строительства, в том числе и подземных объектов недвижимости оставляют за рамками нормативно-правового регулирования целый ряд вопросов, требующих разрешения. Так законодательство и иные правовые акты не содержат на сегодняшний день понятия нежилого помещения, не определяют особенности его правового режима, а также правового статуса помещений и иных конструкций общего пользования в зданиях нежилого назначения и сооружениях, не регламентируют отношения по использованию участков недр собственниками подземных гаражей, стоянок в случае если ими являются физические лица, использующие данные объекты не в предпринимательских целях и др. Действующее законодательство содержит в себе немало противоречивых положений, а вопрос о предпочтении одной нормы перед другой не всегда на практике разрешается однозначно. Современная жизнь требует скорейшей, если не немедленной, официальной регламентации той или иной ситуации, а принятие закона представляет собой сложную многоэтапную процедуру, занимающую иногда несколько лет в течение которых участники гражданских отношений несут убытки доказывая свое право в суде. Очевидно, что акты, принимаемые судами не могут быть отнесены к законодательству, но придание им статуса источника права во многом разрешило бы существующие проблемы и в какой-то мере предупредило возникновение новых.
Таким образом, анализ действующего законодательства, регламентирующего вопросы права собственности на объекты недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.
Праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, обусловленные особенностями правового режима объектов недвижимости, заключающиеся в следующем: 1) объект права - недвижимая вещь; 2) право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации; 3) наличие в законодательстве специальных оснований и особенностей возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости; 4) предусмотренная законодательством специфика ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, заключающаяся в необходимости их государственной регистрации, а также в установлении специальных ограничений (обременений) и особенностей ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества; 5) реализация собственником недвижимого имущества правомочия распоряжения как правило сопряжена с необходимостью государственной регистрации актов распоряжения (договоров); 6) особенности правовых режимов общей совместной и общей долевой собственности в отношении недвижимого имущества.
Указанные особенности позволяют выделить право собственности на недвижимое имущество в самостоятельный субинститут права собственности, особенности гражданско-правового регулирования которого дифференцированы в зависимости от вида недвижимой вещи.
.2 Квалификация вещей в качестве объектов недвижимости
Недвижимость является фундаментальной гражданско-правовой категорией. Но, несмотря на её значимость, законодательство, на наш взгляд, не разработало в достаточной мере понятие недвижимости в целом и ее отдельных видов, критерии по которым тот или иной объект может быть отнесен к данной категории, индивидуально-определенные характеристики (параметры) отдельных видов недвижимого имущества, позволяющие отграничить данный объект от других подобных или иных объектов недвижимости. Гражданско-правовой режим различных видов недвижимости разнообразен, а в некоторых случаях противоречив. Правоприменительная практика также не выработала единого подхода к разрешению данных вопросов. В этой связи представляется, что развитие и совершенствование законодательства о недвижимом имуществе должно стать одним из основных направлений деятельности законодателя. Важнейшую роль здесь играет Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанная известными учеными, специалистами в области гражданского права: В.В. Витрянским, В.М. Жуйковым, А.А. Завьяловым, А.А. Ивановым, О.М. Козырь, А.А. Маковской, А.Л.Маковским, В.И.Сенчищевым, Е.А.Сухановым, Н.В.Сучковой, В.В.Чубаровым и принятая на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указано, что «определение недвижимой вещи, содержащееся в п. 1 ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре». На наш взгляд данная категория заслуживает более пристального внимания.
Статья 130 ГК РФ следующим образом определяет недвижимое имущество: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Статья 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит следующее определение недвижимости: «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы». Как видно приведенные определения не содержат существенных отличий. При определении недвижимости законодатель использует два подхода: обозначает признаки недвижимости (неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) и приводит открытый перечень конкретных объектов (земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.). Сегодня перечень, предусмотренный ст. 130 ГК РФ можно дополнить следующими объектами: предприятие как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ), жилое помещение (ст.289 ГК РФ ст.ст.15,16 ЖК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ), нежилые помещения (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Такой двойственный подход к определению недвижимости не является новым и для науки гражданского права.
Исходя из законодательного определения недвижимости в современной цивилистической литературе приводится несколько в значительной мере схожих классификаций недвижимого имущества. Как правило, выделяют следующие категории недвижимости: «недвижимости по природе» - куда относятся земельные участки, участки недр (недвижимость в силу естественных свойств объекта) и здания, сооружения (недвижимость по физическим свойствам: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению); «недвижимости в силу закона» - к ним относятся движимые по своей природе вещи: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; «недвижимости в силу назначения» - иное имущество, отнесенное к недвижимым вещам законом (помещения, предприятия как имущественные комплексы, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме).
Однако, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» несколько иным образом подходит к определению недвижимости. Анализ ст.1 (п.п.3,5) названного Закона позволяет сделать вывод о том, что под недвижимостью понимаются только те земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, которые обладают уникальными характеристиками позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, что согласуется с отнесением объектов недвижимости к данной категории при традиционной классификации вещей на индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. Исходя из этого, п.6 ст.1 указанного Закона предприятия как имущественные комплексы исключены из объектов кадастрового учета. На наш взгляд к такому исключению должно быть отнесено и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно не может быть учтено в качестве индивидуально-определенной вещи в силу того, что не является вещью, т.е. объектом материального мира.
Рассмотрим материалы судебной практики в этом направлении.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановлением от 12.10.1999 г. №2061/99 оставляя в силе постановление апелляционной инстанции и отменяя постановление кассационной инстанции, признал холодильник недвижимым имуществом. При этом Президиум ВАС РФ указал на то, что суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно исходил из того, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности и что исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт сдачи - приемки работ по соответствующему договору, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.
Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2003 г. по делу № Ф04/3779-695/А70-2003 суд признал холодильник движимым имуществом, поскольку посчитал, что невозможность перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению не доказана, а данные технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2006 года по делу №A05-18509/2005-21 холодильник квалифицирован в качестве объекта недвижимого имущества, поскольку данный объект идентифицирован, имеется его адрес (местоположение), вид объекта, его площадь, кадастровый номер объекта, указаны сведения о земельном участке, на котором он расположен, право собственности на холодильник зарегистрировано в ЕГРП.
ФАС Центрального округа, направляя на новое рассмотрение дело по иску Комитет по управлению имуществом Тамбовской области к ООО "Торгово-закупочная база" о признании права государственной собственности Тамбовской области на объекты недвижимого имущества: 1) склад металлический 1983 года постройки, 2) ворота металлические, 3) забор деревянный, а также о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за Тамбовской областью указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что металлический склад 1983 года постройки является движимым имуществом, поскольку в материалах дела имеется технический паспорт на данный склад. Вместе с тем при новом рассмотрении дела рекомендовал суду первой инстанции обсудить вопрос о проведении экспертизы на предмет определения принадлежности спорных объектов к движимому или недвижимому имуществу и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор.
ФАС Московского округа постановлением от 22.03.2007 г. по делу № КГ- А41/1734-07-П оставил в силе решение суда первой инстанции, которым был признан незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в государственной регистрации права собственности заявителя на торговый павильон. При вынесении решения суд первой инстанции исходил из того, что торговый павильон был возведен заявителем на земельном участке, предоставленном ему в установленном порядке на праве аренды на срок 5 лет для капитального строительства, при условии согласования строительства торгового павильона с компетентными органами и введения его в эксплуатацию в соответствии действующими правовыми актами. Исследовав заключения по определению технического состояния строительных конструкций здания торгового павильона, утвержденные в 2006г., суд установил, что торговый павильон обладает признаками объекта недвижимости, и права истца на него подлежат государственной регистрации. Суд кассационной инстанции посчитал данный вывод обоснованным.
Разрешение вопроса об отнесении того или иного здания, сооружения к объектам недвижимого либо движимого имущества представляется принципиально важным, ввиду существенных различий в правовых режимах данных видов объектов. Однако на сегодняшний день законодатель не только не устанавливает однозначных критериев и подхода для такой квалификации, но и, как видно из приведенных примеров судебной практики, не определяет орган, который уполномочен квалифицировать объекты в качестве недвижимости. Так, постановка на учет здания, сооружения в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности, о чем свидетельствуют выданные организациями (органами) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства технические паспорта, выписки из ЕГРОГД, не является для регистрирующего органа, а тем более для суда, бесспорным основанием для квалификации данного объекта в качестве недвижимой вещи, наличие государственной регистрации вещного права (сделки) в ЕГРП на здание, сооружение также не рассматривается в качестве безусловного отнесения данных объектов к недвижимости.
Как указывалось выше, ст. 130 ГК РФ не указывает в числе недвижимых объектов помещения. Жилые и нежилые помещения признаются объектами недвижимости ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правовой статус жилых помещений как объектов гражданских прав достаточно полно регламентирован гл. 18 ГК РФ и ЖК РФ. Вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий, с точки зрения гражданско-правового регулирования, носит спорный характер. «Дело в том, что нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения». С введением в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сомнения правоприменителя в лице регистрирующего органа в отношении правового статуса нежилых помещений были развеяны Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. №53, в котором в частности было указано на то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Однако до настоящего времени правовой статус нежилых помещений законодательно не урегулирован: отсутствует понятие нежилого помещения, не установлены критерии которым должно соответствовать нежилое помещение, не определен правовой режим мест общего пользования собственниками помещений в нежилых зданиях, а также несущих конструкций и иных конструктивных элементов таких зданий (сооружений). Не смотря на внешнюю схожесть с многоквартирными жилыми домами, где собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ) к отношениям, возникающим при осуществлении права собственности по поводу нежилых помещений в зданиях, сооружениях данные нормы не применимы, о чем свидетельствуют материалы судебной практики.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к производственному кооперативу об обязании устранить нарушения права собственности на нежилое здание путем демонтажа наземного газопровода среднего давления с дворового фасада указанного здания. Суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении заявленных требований. В кассационной жалобе истец сослался на то, что, являясь одним из собственников нежилых помещений, расположенных в здании по указанному выше адресу, он также является сособственником имущества, находящегося в общей долевой собственности дома, в частности фасада здания; законом предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников; размещая газопровод на дворовом фасаде здания, производственный кооператив должен был получить соответствующее согласие у собственников помещений. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2004 г. по делу № А56-14567/03 решение и постановление нижестоящих судов оставлены без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения. В обоснование принятого решения суд кассационной инстанции указал следующее. В спорном доме находятся самостоятельные объекты недвижимости - нежилые помещения, принадлежащие разным собственникам. Ни ГК РФ, ни иными федеральными законами не предусмотрена передача собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме несущих конструкций на праве общей долевой собственности. В соответствии с частью четвертой статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Доказательств, подтверждающих заключение собственниками нежилых помещений договора, в результате которого возникла бы общая собственность на это имущество, в материалах дела не имеется. Таким образом, истец не является собственником общего имущества.
Аналогичная позиция по данному вопросу высказана в решениях арбитражного суда города Москвы от 31.01.2005 г. по делу №А40-64269/04-94-632 и от 21.09.2005г. по делу №А40-29146/05-50-267.
На наш взгляд, проблема квалификации вещей в качестве объектов недвижимости коренится как в недостаточно четких и определенных формулировках законодательства, так и в отсутствии в различных законодательных актах единства во взгляде на недвижимость как на юридическую категорию.
Так ст. 130 ГК РФ в качестве одного из признаков недвижимости определяет неразрывную связь объекта с землей, при этом, не уточняется имеется ли в виду связь фактическая (физическая), которая собственно и обусловливает такое физическое «прикрепление» объекта к земле, что переместить его не нанеся ущерб его назначению невозможно или связь юридическая, которая предполагает наличие определенных прав на земельный участок и на здание (сооружение), расположенное на нем, согласующихся друг с другом.
Таким образом, самовольная постройка не может быть объектом права собственности независимо от того является ли она временной сборно-разборной конструкцией или капитальным зданием. Однако, при рассмотрении в суде спора о признании права собственности на самовольную постройку квалификация её в качестве движимой или недвижимой вещи представляется принципиально важной для принятия решения. Необходимость такой квалификации усматривается и в отношении бесхозяйных объектов, поскольку для движимых и недвижимых бесхозяйных вещей ГК РФ устанавливает различный порядок и условия приобретения права собственности (ст.ст. 225, 234 ГК РФ). Кроме того, исходя из буквального понимания положений ст. 130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» недвижимостью признаются здания, сооружения не зависимо от того являются ли они самовольными или бесхозяйными. Таким образом, критерий юридической связанности земельного участка с расположенным на нем зданием или сооружением безусловно является важным, но очевидно недостаточен для определения правового статуса объекта.
Оценивая физическую связь объекта с землей, суды нередко прибегают к такому критерию как капитальность. В юридической литературе также высказано мнение, что признак «прочная связь с землей и невозможность перемещения» буквально означает капитальность здания, строения и «является презумпцией для признания его недвижимостью.» На наш взгляд капитальность не может служить безусловным основанием для отнесения объекта к недвижимым вещам. «Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является ли он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований». Понятие объекта капитального строительства приведено в Градостроительном кодексе РФ. Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Далее понятие «капитальность» не раскрывается в Гр. К РФ, отсутствует оно и в иных нормативно-правовых актах. Капитальность здания - характеристика здания, зависящая от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяющая долговечность здания.
Из изложенного следует, что прочная связь объекта с землей, не позволяющая переместить данный объект без несоразмерного ущерба его назначению не может быть определена ни капитальностью объекта, ни характером и назначением его использования, ни наличием либо отсутствием прав на земельный участок на котором он расположен. Более того, названный критерий квалификации вещей в качестве объектов недвижимости не соответствует реалиям нынешнего времени. Согласно этому критерию, если при перемещении объекта произойдет несоразмерный ущерб его назначению, то это есть недвижимость. Если объект можно переместить без ущерба, то это движимое имущество. Но современные технологии и техника позволяют переместить любые объекты без ущерба их назначению. Яркий исторический пример этому здание Моссовета. Здание переместили, ущерба назначению не произошло, следовательно, это здание в соответствии со ст. 130 ГК РФ движимое имущество. Другое дело каковы материальные, технические и прочие затраты на подобное перемещение и насколько эти затраты соизмеримы со стоимостью самого перемещаемого объекта. Таким образом, несоразмерность, на наш взгляд, должна определяться не ущербом назначению объекта, а затратами на его перемещение. То есть критерием отнесения объекта к недвижимости является несоразмерность затрат на его перемещение. Определять несоразмерность таких затрат целесообразно по отношению к рыночной стоимости перемещаемого объекта. Представляется, что соотношение должно устанавливаться дифференцировано в зависимости от вида объекта.
Современное законодательство пытается определить недвижимость путем сумбурного смешения четырех позиций: недвижимость по своим физическим свойствам, недвижимость как объект кадастрового учета, недвижимость как объект капитального строительства и недвижимость с правовой (юридической) точки зрения. В целях настоящего исследования последнюю можно разделить еще на две категории: недвижимость как объект правоотношений и недвижимость как объект права собственности. Очевидно, что во всех приведенных случаях недвижимость не будет пониматься одинаково. Если здание, сооружение прочно прикрепленные к земле (недвижимость) как объекты права собственности будут существовать, по общему правилу, в случае государственной регистрации этого права, то с точки зрения своих физических свойств такие объекты могут рассматриваться в качестве недвижимых вещей являясь самовольными постройками или бесхозяйными объектами, которые на сегодняшний день являются и объектами кадастрового учета.
С нашей точки зрения недвижимость представляет собой правовое явление. То, что законодатель относит к недвижимости вещи движимые по своей правой природе, физическим, естественным свойствам (морские, воздушные суда), «вещи», которые в физическом смысле таковыми не являются (помещения, общее имущество в многоквартирном доме) говорит о том, что природа вещей не является тем единственным критерием по которому объект может быть квалифицирован в качестве движимого или недвижимого имущества. Необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является основным отличием в правовых режимах движимых и недвижимых вещей. В свою очередь государственная регистрация предполагает постановку объекта на государственный учет, что также существенно отличает правовой режим недвижимого имущества от движимых вещей.
Выше отмечалось, что наличие государственной регистрации права и постановка объекта на кадастровый учет не рассматриваются со стороны правоприменительных органов как бесспорные обстоятельства, квалифицирующие данный объект в качестве недвижимого. Однако именно посредством названных обстоятельств обеспечивается участие объектов в гражданских правоотношениях в качестве недвижимых вещей. Отсутствие хотя бы одного из них, по общему правилу, исключает возможность квалифицировать вещь как недвижимый объект права собственности.
Исходя из изложенного представляется, что в отношении объектов, поставленных на государственный кадастровый учет, право собственности, на которые зарегистрировано в установленном порядке, в законодательстве должна быть установлена презумпция квалификации их в качестве недвижимости.
Глава 3. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и особенности его судебной защиты.
недвижимое имущество право
3.1 Право собственности на недвижимое имущество как предмет государственной регистрации
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости уделяет внимание вопросу о предмете государственной регистрации. По результатам анализа действующего законодательства авторы Концепции пришли к выводу о том, что существующее законодательное регулирование предмета регистрации носит хаотичный характер и допускает неоправданное расширение ее предмета, в том смысле, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. С такой позицией нельзя не согласиться. Вместе с тем, современное законодательство не содержит четких и определенных положений не только о предмете государственной регистрации в целом, но и в отношении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Согласно п.1 ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, обратившись к ст. 131 ГК РФ, мы увидим несколько иной предмет государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Данное определение предмета государственной регистрации подтверждается ст.2 Закона, в соответствии с которой сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу указанных правовых норм в отношении права собственности государственной регистрации подлежат: само право собственности, возникновение права собственности, переход права собственности, прекращение права собственности на объекты недвижимости.
Согласно п.2 ст.2 Закона государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Исходя из указанных выше норм, ЕГРП должен содержать записи о праве собственности, возникновении, переходе и прекращении этого права. В соответствии со ст. 12 Закона ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества, в подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о нраве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других).
Правила ведения ЕГРП, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП) содержат аналогичные положения, при этом в разделе IV Правил ведения-ЕГРП конкретизируется, что подраздел II ЕГРП содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества. Таким образом, согласно указанным нормам не предполагается внесение в подраздел II-1 ЕГРП каких-либо иных записей кроме записей о праве собственности или ином вещном праве. Однако п. 3 ст. 12 Закона утверждает, что в разделах ЕГРП содержаться записи не только о праве собственности, но и о возникновении, переходе и прекращении этого права. Более того, согласно ст. 14 Закона свидетельством о государственной регистрации права удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, а в соответствии с п.73 Правил ведения ЕГРП свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества. Таким образом, в основных правовых актах, регулирующих институт государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом содержатся явные разночтения в отношении государственной регистрации права собственности.
Не смотря на требование о государственной регистрации возникновения права собственности (ст.131 ГК РФ, ст.2, 12, 14, 18, 23, 24 Закона) законодатель не раскрывает содержания и объема данного понятия.
В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ, п.1 ст.4 Закона право собственности возникает с момента его государственной регистрации. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст.2, 12, 14, 18, 23, 24 Закона возникновение права собственности подлежит государственной регистрации. Соотношение данных норм представляется абсурдным: для регистрации возникновения права собственности необходимо зарегистрировать государственную регистрацию самого права. Определить правовую конструкцию государственной регистрации возникновения права собственности, в случае, если это право возникает независимо от его регистрации в ЕГРП (в порядке наследования, внесения пая, указание на момент возникновения права в решении суда и др.) и вовсе невозможно, в то время, как государственная регистрация самого права, собственности, возникающего из указанных оснований, вполне логична и обоснованна.
Обратимся к процессуальной стороне этого вопроса. Как было обозначено выше, ряд норм ГК РФ и Закона содержат требование о государственной регистрации возникновения права собственности. Исходя из указанных требований и согласно п.п.2,3 ст.2, п.3 ст. 12 Закона в ЕГРП должна быть внесена самостоятельная запись о возникновении права собственности отличная от других записей, содержащихся в ЕГРП. Однако ст. 12 Закона не устанавливает в какой подраздел раздела открытого на конкретный объект недвижимости может быть внесена такая запись, порядок и случаи ее' внесения, не определяет ее содержание, характер и форму. Правила ведения ЕГРП и вовсе не содержат упоминания о государственной регистрации возникновения права собственности. Таким образом, как с материально-правовой так и с процессуально-правовой точек зрения внесения в ЕГРП записи о возникновении права собственности невозможно, государственной регистрации должно подлежать право собственности.
Возвращаясь к существу рассматриваемой проблемы, интерес представляет переход права собственности как предмет государственной регистрации. Здесь предлагается рассмотреть несколько точек зрений, освещенных в научной литературе.
У. Маттеи рассматривает переход права собственности как некий сложный, растянутый во времени и организованный в несколько этапов процесс, в рамках которого происходит передача правомочий собственника. Рассматривая опыт различных правовых систем по данному вопросу ученый указывает следующее. «В процессе передачи права собственности различные правомочия имеют тенденцию к обороту вне связи друг с другом, будучи закрепленными за различными индивидами. Вот почему трудно выявить какой- либо один определенный момент, в который фактически происходит передача права собственности. Передачу правомочий собственника можно рассматривать как некий континуум, берущий начало с момента заключения соглашения и простирающийся до собственно регистрации покупателя имущества в качестве его нового собственника. Вопрос о том, в какой именно точке этого континуума право собственности фактически «переходит» от одного лица к другому, представляется чисто формалистическим. ... Тем не менее различные правовые системы, хотя бы из чисто символических соображений, все же устанавливают точный момент перехода права собственности» связывая его с одним из трех этапов на которые с позиций ученого может быть разбит сам процесс перехода права собственности: 1) заключение договора; 2) «физическая» передача недвижимости покупателю; 3) регистрация права.Представляется, что такая позиция скорее рассматривает правоотношения возникающие в рамках способа приобретения права собственности, чем раскрывает суть государственной регистрации перехода права собственности.
Своеобразная позиция по вопросу государственной регистрации перехода права собственности высказана Скловским К.И. Рассматривая механизм перехода права собственности ученый отмечает, что «никакого транслятивного правопреемства нет вообще. Всякое право возникает, устанавливается вновь, а не передается. Передача права - это лишь метафора». Далее Скловский К.И. приходит к следующему выводу: «право собственности в современном российском праве непосредственно не передается волевым актом, сделкой, а возникает как следствие того юридического факта, с которым право собственности связывается посредством объективного, не зависящего от воли сторон механизма, созданного позитивным правом», а если речь идет о недвижимости, то возникновение назначенного сторонами юридического факта является основанием для заинтересованной стороны требовать государственной регистрации перехода права собственности, при этом «сам этот факт и является тем самым «переходом права», который подлежит регистрации». Согласно ст.223 ГК РФ помимо передачи вещи, стороны вправе избрать любой юридический факт (передача денег, наступление определенной даты и др.), который и станет предметом государственной регистрации как знак перехода права собственности. «Этот факт, указывает ученый, и назван «переходом права собственности» - так его рассматривают стороны (или закон)».
С нашей точки зрения, для уяснения правовой сути перехода права собственности как предмета государственной регистрации следует вернуться к юридическому пониманию перехода права собственности.
Обозначенная ранее позиция по вопросу понимания перехода права собственности, по сути, сводится к следующему: переход права собственности рассматривается как правопреемство. При этом переход права собственности возможен только при производном правоприобретении в результате которого возникшее однажды право собственности переходит в рамках существующего правоотношения собственности от одного активного субъекта к другому, при чем содержание правомочий «прежнего» и «нового» собственника могут не совпадать. Данная позиция находит поддержку в современном гражданском праве: под правопреемством «понимают переход прав и обязанностей от одного лица - правопредшественника к другому лицу - правопреемнику, заменяющему его в правоотношении.»
Однако не всегда право «нового» и «прежнего» собственников, идентично по своему содержанию. Так при переходе права собственности на жилое помещение, ограничение (обременение) этого права в виде права пользования членами семьи собственника этим жилым помещением не переходит к приобретателю, так как в силу ст.292 ГК РФ они утрачивают свое ограниченное право пользования жилым помещением при его отчуждении третьему лицу. При отчуждении собственником имущества, находящегося в аренде арендные отношения сохраняют свою силу, однако если приобретателем такого имущества будет являться сам арендатор, то ограничение (обременение) права в виде аренды не перейдет к такому «новому» собственнику. При продаже арестованного или заложенного имущества на торгах приобретатель также получит в собственность имущество, право на которое уже не будет ограничено арестом или залогом. В приведенных примерах правоприобретатель по сравнению с «прежним» собственником имеет возможность более широко и полно осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению в рамках субъективного права собственности.
Примерами ограничений в реализации правомочий собственника при переходе права собственности могут служить следующие случаи. При покупке государственным или муниципальным предприятием недвижимого имущества у частного собственника оно поступает в государственную или муниципальную собственность, при этом у самого предприятия возникает на такое имущество право хозяйственного ведения, которое препятствует в реализации своих правомочий собственнику - государству, муниципальному образованию, поскольку находится во владении, пользовании и ограниченном распоряжении у предприятия. Примерно аналогичная ситуация возникает при переходе права собственности по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением. Возникающий в силу закона залог (ст.587 ГК РФ), ограничивает приобретателя в реализации своих правомочий.
Таким образом, содержание права собственности в процессе перехода может меняться, утрачивая или приобретая ограничения, которые в итоге влияют на возможность и пределы нового собственника реализовать свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Мы считаем, что причиной изменения содержания переходящего права собственности может являться не только личность правопреемника, но и способ приобретения права собственности, а точнее закон, связывающий данный способ приобретения права собственности с возможным (возникновение залога при рассрочке платежа ст.ст.488, 489 ГК РФ) или безусловным (возникновение права залога у получателя ренты ст. 587 ГК РФ) установлением ограничения права. Из изложенного следует, что содержание права собственности лица, возникшего на основании гражданско-правового договора определяется и регулируется нормами закона, в зависимости от личности правообладателя и выбранного способа приобретения права. Таким образом, при переходе права собственности следует различать: договор (сделку) как юридический факт, являющийся основанием возникновения права собственности конкретного лица; договор (сделку) как правоотношение, содержанием которого являются взаимные права и обязанности сторон, регулируемые не только условиями данного договора, но и законодательством, в силу чего они будут существовать независимо от указания на них в самом договоре и (или) от действия договора (залог, право пользования жилым помещением лицами, сохраняющими это право при отчуждении помещения и др.); субъективное право собственности, которое, возникнув однажды, переходит и персонифицируется в зависимости от личности правообладателя и способа его приобретения; правоотношение собственности, в рамках которого существует субъективнее право собственности как таковое.
В результате проведенного анализа можно сделать следующий вывод. Государственная регистрация перехода права собственности не означает регистрации нового права собственности, а подтверждает замену обладателя субъективного права собственности в рамках существующего правоотношения собственности и признает принадлежность этого существующего права собственности за новым активным субъектом такого правоотношения. С указанной позиции утверждение о прекращении прежнего права собственности и возникновении другого, «нового» права, представляется неверным, поскольку само определение «переход права» уже свидетельствует о том, что право не прекращается, а просто переходит к другому лицу, меняет своего субъекта. В то же время, с точки зрения конкретного субъекта можно говорить об утрате и приобретении права собственности. Представляется, что именно с этих позиций нормы ГК РФ (ст.ст.218, 235) и устанавливают основания приобретения и прекращения права собственности.
Перечень оснований для государственной регистрации, в том числе прекращения права собственности, предусмотренный ст. 17 Закона не содержит специального документа-основания для прекращения права собственности без перехода к новому правообладателю. Полагаем, что такой пробел в законодательстве необходимо устранить. Согласно ст. 23 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при снятии с учета объекта недвижимости в связи с его уничтожением или гибелью орган кадастрового учёта выдает бывшему собственнику кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости. Именно этот документ и должен служить основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости без перехода этого права иному лицу.
Кроме того, запись о прекращении права собственности без перехода к другим лицам должна рассматриваться наравне с записями о государственной регистрации права, сделки, как самостоятельная регистрационная запись, для чего должна совершаться под отдельным, самостоятельным регистрационным номером, а сама государственная регистрация прекращения права собственности без перехода к другим лицам удостоверяться посредством возвращения бывшему правообладателю свидетельства о государственной регистрации права на прекративший свое физическое существование объект недвижимости со специальной отметкой (записью или штампом) свидетельствующей о прекращении права в связи с гибелью (уничтожением) объекта недвижимости.
Исходя из изложенного, можно определить следующий предмет государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности. При этом государственная регистрация права собственности осуществляется только в случае первоначального его приобретения и означает, что право собственности возникло, имеет юридическую силу, подтверждено государством и признано принадлежащем конкретному лицу - правообладателю. Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется во всех случаях производного правоприобретения, независимо от способа, и означает правопреемство в ранее зарегистрированном существующем праве собственности, подтверждает замену носителя (обладателя) такого права в существующем правоотношении собственности и признает принадлежность права собственности конкретному лицу - новому собственнику, одновременно свидетельствуя об утрате данного права прежним его обладателем. Государственная регистрация прекращения права собственности проводится в случае, когда утрата права собственности его правообладателем не связана с переходом данного права к иному лицу и означает прекращение субъективного права собственности и правоотношения собственности в рамках которого оно существовало.
На наш взгляд такой подход к определению предмета государственной регистрации способствует внесению ясности в понимание самого права собственности на недвижимое имущество и обеспечивает возможность систематизировать нормы законодательства, обеспечив единый подход и четкость в определении предмета государственной регистрации в отношении права собственности.
3.2 Особенности судебной защиты права собственности на недвижимое имущество
Защита права собственности на недвижимое имущество может осуществляться как специальными способами, так и рядом общих способов, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Специальная, вещно-правовая, защита права собственности осуществляется с помощью абсолютных исков. Современное гражданское законодательство закрепляет два вещно-правовых иска, предназначенных для защиты права собственности и иных вещных прав: виндикационный иск - иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ); негаторный иск - иск об устранении препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения вещью (ст. 304 ГК РФ). Однако, правоприменительная практика свидетельствует, что такие специальные меры не всегда являются достаточными и обеспечивающими защиту от любых нарушений права собственности. Поэтому для защиты права собственности используются и обязательственно-правовые способы защиты: иски, связанные, как правило, с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств между собственником и контрагентом, и иски к публичной власти (государственным и муниципальным органам): иски о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями государственных органов или органов местного самоуправления или их должностными лицами и иски о признании недействительными ненормативных актов указанных органов.
В целях настоящего исследования непосредственный интерес представляют иски, направленные на защиту непосредственно нарушенного права собственности на недвижимое имущество. Установить исчерпывающий перечень таких исков не представляется возможным, что подтверждается и Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. №154 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество». Названным Постановлением ВАС РФ определил, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Из приведенного перечня за последние годы иск о признании права не только получил широкое практическое применение, но и стал объектом пристального внимания со стороны ученых и правоприменителей. В последнее время часто возникают споры по поводу права собственности на недвижимое имущество, переданное в частную собственность в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Невозможность идентифицировать по приватизационным документам объекты недвижимости, вошедшие в состав приватизируемого имущества, исключает возможность регистрации права собственности на них и препятствует свободе распоряжения. Опираясь на положения ст. 28 Закона о регистрации, предприятия видят выход из данной ситуации в предъявлении иска о признании права собственности на такую недвижимость. Ответчиком по таким спорам выступает бывший собственник имущества - Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования в лице уполномоченных органов. Однако государство, как правило, не ограничивается возражениями против заявленных предприятием требований, а предъявляет встречный иск о признании права собственности. Показательным для данной ситуации будет следующее дело.
ОАО обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области о признании права собственности на здание котельного отделения с пристройкой. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области возражало против удовлетворения требований ОАО и заявило встречный иск о признании права федеральной собственности на спорное имущество, ссылаясь на существование указанных объектов на момент приватизации государственного предприятия (правопредшественника истца) и не включение их в состав приватизируемого имущества. В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу о том, что котельное отделение с пристроикои не вошли в план приватизации, следовательно, обществом не выкупались и остались федеральной собственностью. На этом основании в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорное имущество ОАО было отказано. Встречное исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области удовлетворено: признано право федеральной собственности на здание котельного отделения с пристройкой. Данное решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Центрального округа (дело N А35-2312/05-С21).
В рассмотренном прецеденте предъявление встречного требования о признании права федеральной собственности на спорное имущество, которое, как и было установлено судом, не выбывало и продолжало оставаться собственностью Российской Федерации, представляется не вполне корректным. Основывая свою позицию на том, что Российская Федерация изначально являлась собственником спорного имущества и никогда не утрачивала этого права, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области следовало предъявлять виндикационный иск, направленный непосредственно на истребование собственного имущества от незаконно владеющего им не собственника.
Имея специальный характер и пройдя многовековой путь по сути виндикационный иск не нашел своего развития в современном гражданском законодательстве. Виндикационный иск существует в том виде, в каком существовал в римскую эпоху и не отвечает реалиям сегодняшнего дня. Речь в данном случае не идет об изменении самого характера и существа иска. Напротив, представляется, что он должен оставаться в неизменном виде. Но законодатель должен более подробно и детально регламентировать последствия удовлетворения такого иска, тем самым, сделав его более выгодным и привлекательным для собственника по сравнению с общими способами защиты, предусмотренными ст.12 ГК РФ. На сегодняшний день, сопоставляя результаты удовлетворения виндикационного иска и иска о признании права собственности можно сделать следующие выводы.
Истец, имеющий решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущество получает практически бесспорное основание для регистрации своего права в ЕГРП (п.1 ст.28 Закона о регистрации). Так в силу п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество. Данная норма применяется по аналогии к решениям суда о признании права собственности на недвижимое имущество и по иным основаниям (постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2006 г. по делуИ А19- 31216/05-47-Ф02-4151/06-С2, Федерального арбитражного суд Дальневосточного округа от 06 июня 2006 года по делу N Ф03-А16/06-1/1668, Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2007 г. N 09АП- 14712/2007-ГК и др.). Решение об удовлетворении виндикационного иска не рассматривается правоприменительной практикой как основание для государственной регистрации права собственности истца на истребуемую недвижимость.
В последнее время в судебной практике широкое распространение получил иск о признании недействительным зарегистрированного права. С нашей точки зрения, законных оснований для такого способа защиты права собственности не имеется. Кроме того, признание такого иска является еще одним ударом по предусмотренным гражданским законодательством специальным, вещно-правовым, способам защиты права собственности. Отправной точкой для предъявления таких требований стал Закон о регистрации. Большинство правоприменителей в ст.2 Закона о регистрации усмотрели «новый способ» защиты права собственности. Однако, на наш взгляд, формулировка данной нормы: «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке», таких оснований не дает. Здесь, соглашаясь с О.Г. Ломидзе и Э.Ю.Ломидзе, более уместно говорить о форме, но не о конкретном способе защиты. При этом ученые приходят к обоснованному выводу о том, что оценивать субъективное право в терминах «действительность» и «недействительность» невозможно: признание права недействительным равнозначно признанию не существования права. Аналогичной позиции придерживается и К.И.Скловский. Обосновывая свое мнение об отсутствии оснований для предъявления иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности ученый указывает на то, что данный иск, во-первых, не назван в ст.12 ГК РФ, а, во вторых, «право вообще не может быть действительным или недействительным. Это только юридические факты могут утрачивать действие (в случаях, указанных в законе). Но право, однажды возникнув, никак не может утратить действия.» Поэтому логичнее ставить вопрос не о действительности или не действительности самого права, а о том, есть ли это право и является ли конкретное лицо субъектом данного права, т.е. принадлежит ли право данному лицу либо оно у него отсутствует. В поддержку данной точки зрения можно привести также следующие доводы.
Способы защиты гражданских прав устанавливаются нормами материального права - ГК РФ (ст.ст.12, 301,304), ЗК РФ (глава 9) и другими законодательными актами. Закон о регистрации регламентирует процесс осуществления государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом и складывающиеся в этой связи отношения между государственным органом, осуществляющим регистрацию и заявителями (ст.5 Закона о регистрации). Таким образом, нормы Закона о регистрации носят процессуальный, а не материальный характер, в связи, с чем не могут определять способы приобретения и прекращения права собственности, устанавливать, требования к осуществлению данного права, определять его содержание, а также способы защиты. Кроме того, с позиций юридической силы зарегистрированное право собственности ничем не отличается от незарегистрированного права собственности в случае если такая государственная регистрация не является обязательной для признания данного права возникшим (п. 1 ст.6 Закона о регистрации, п.2 ст.8 ГК РФ). Более того, ставить вопрос о существовании зарегистрированного и незарегистрированного права как каких-то отдельных самостоятельных видов прав неправомерно. Если право собственности подпадает под общее правило, связывающее момент его возникновения с государственной регистрацией, такое право собственности приобретет юридическую силу и начнет существовать с момента внесения о нем записи в ЕГРП. Когда же закон связывает момент возникновения права собственности с другими юридическими фактами, право собственности будет считаться юридически действительным с наступлением данных юридических фактов и его последующая регистрация не изменит ни содержания данного права, не преобразует это право в какой-то самостоятельный вид. Право собственности останется тем же самым. Более того, если признать за оспариванием зарегистрированного права самостоятельный способ защиты, то зарегистрированное право оказывается в более уязвленном положении, чем право имеющее юридическую силу, но не зарегистрированное в ЕГРП. Такое положение дает повод правообладателю сомневаться в необходимости регистрировать свое право, а значит, и ставить его под удар. С учетом изложенного при отсутствии в законодательстве специальных сроков для обязательного внесения записи о возникшем праве собственности в ЕГРП достоверность реестра, а как следствие и стабильность рынка недвижимости, находятся под сомнением.
С другой стороны, признание недействительным, в буквальном смысле, возникшего ранее и в последующем зарегистрированного права, не имеет смысла. Если право собственности возникло и существовало без регистрации, т.е. как незарегистрированное право, то признание недействительным зарегистрированного права никак не отразится на его существовании как не зарегистрированного права, а спор, по сути, сведется к оценки законности акта регистрации. В данном случае показательны следующие примеры».
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции и постановлением кассационной инстанции, удовлетворен иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на торговый киоск. Принимая решения по данному спору, суды исходили из того, что торговый киоск не является объектом недвижимости, так как представляет собой сборно-разборную конструкцию, которую возможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначению (ст. 130 ГК РФ), а в соответствии со статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации государственная регистрация производится только в отношении недвижимых объектов.
ВАС РФ, отказывая ответчику в пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов акцентировал внимание на том, что, признание зарегистрированного права недействительным не означает отсутствие у ответчика права собственности на упомянутый киоск как на движимый объект, а лишь устраняет нарушение прав собственника и пользователей земли.
Аналогичное определение вынесено ВАС РФ по делу № А32-12448/2006- 39/384 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа к индивидуальному предпринимателю о признании недействительным зарегистрированного права собственности на торговый киоск; При этом высшая судебная инстанция указала на то, что решение суда первой инстанции о признании зарегистрированного права недействительным не влечет прекращение права собственности предпринимателя на киоск как на движимую вещь, а лишь устраняет нарушение прав собственника и пользователей земельного участка, на котором киоск временно располагается.
В приведенных случаях, само право собственности ответчиков на торговые киоски не нарушает законных прав и интересов собственников земельного участка. Рассматривая иск о признании недействительным зарегистрированного права, по сути, суд рассмотрел и установил незаконность действий регистрирующего органа, акта государственной регистрации. Зарегистрировав без должных оснований право собственности на спорные объекты в ЕГРП, регистрирующий орган придал им тем самым статус недвижимого имущества, в то время как в действительности они таковыми не являются. Таким образом, нарушение состоит не в наличии самого права собственности, а в его регистрации. Признание недействительным зарегистрированного права собственности не повлекло никаких последствий для самого права: оно не утратило юридической силы, не прекратило своего существования. Из изложенного следует, что в случаях когда закон не связывает возникновение права собственности с его регистрацией, то и само право не зависит от наличия записи о нем в ЕГРП.
Аналогично беспредметным является спор о действительности или недействительности зарегистрированного права собственности, в случае если данное право не возникло, в силу отсутствия должного для этого основания. Подтверждением этому служит следующий пример. Департамент имущества города Москвы обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Алькор», открытому акционерному обществу «Институт «Энергосетьпроект», акционерному обществу закрытого типа "Прогресс" и др. с требованиями о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью "Алькор" на нежилые помещения и о признании права собственности на указанное имущество. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Московского округа решение суда первой инстанции в части признания недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью «Алькор» на спорные нежилые помещения отменил. В иске в этой части отказал. В части признания права собственности на нежилые помещения за Департаментом имущества города Москвы решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части, суд кассационной инстанции исходил из того, что переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества от продавцов к покупателям и, следовательно, к последнему покупателю - обществу с ограниченной ответственностью'"Аль- кор" не состоялся, поскольку право собственности у первоначального продавца - акционерного общества закрытого типа "Прогресс" отсутствовало, так как было основано на ничтожной сделке с институтом "Электросетьпроект". Поскольку право собственности исходя из установленных фактов, у общества с ограниченной ответственностью "Алькор" не возникло, суд пришел к выводу, что рассмотрение вопроса о его действительности или недействительности является беспредметным. Законность и обоснованность постановления кассационной инстанции проверена ВАС РФ (определение ВАС РФ от 04.03.2008г. №2561/08). Вместе с тем, в судебной практике встречается и другая позиция, согласно которой признание права собственности на имущество за одним лицом без одновременного оспаривания права собственности на то же имущество (подтвержденного записью в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) за другим лицом считается неправомерным (Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с применением Закона о регистрации ФАС Волго-Вятского округа за 2002г., постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2004 г. по делу №Ф08- 3020/2004, постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2007г. по делу №А36-47/2005).
Анализ изложенного обусловливает следующий вывод: под оспариванием подразумевается требование о признании зарегистрированного права недействительным. В то же время, последнее означает рассмотрение спора о законности правоустанавливающих документах или акта государственной регистрации. Т.е. предмет заявленного требования - зарегистрированное право и фактический, действительный предмет спора - правоустанавливающий документ или акт регистрации, не совпадают. К примеру, при виндикации такого не происходит. По виндикационному иску и требованием и предметом является истребование имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем верно утверждать, как то, что виндикация - это истребование имущества из чужого незаконного владения, так и наоборот. Тоже можно сказать и в случае оспаривания незаконных действий (бездействия) государственных (муниципальных органов. Предметом как иска так и судебного разбирательства будут являться действия государственных или муниципальных органов.
При предъявлении требования о признании недействительным зарегистрированного права такой взаимосвязи, как видно, не существует.
Таким образом, искусственным путем созданное «промежуточное звено» над существом судебного спора не имеет ни законных оснований для своего существования, ни практического значения. На наш взгляд, такое требование как признание недействительным зарегистрированного права, не может рассматриваться в качестве самостоятельного способа защиты и не должно иметь места в судебной практике.
Собственник недвижимого имущества не должен нести ответственность за действия, совершенные государственным органом в процессе регистрации его права, если основания его возникновения законны. Таким образом, оспорить зарегистрированное право собственности посредством признания недействительным акта регистрации или признания действий регистрирующего органа незаконными, при названных обстоятельствах, не представляется возможным.
Проведенный анализ, позволяет сделать вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права может осуществляться посредством иска, направленного на оспаривание оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, но не с помощью иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности, под которым в том числе, подразумевается оспаривание акта регистрации права.
Предусмотренные законодательством Российской Федерации способы достаточно обеспечивают защиту права собственности от нарушений. Вместе с тем специальные способы защиты права собственности целесообразно усилить, сделать их более выгодными для собственника. При этом отказываться от общих способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ не следует. Heпосредственный способ защиты права собственности должен избираться исходя из характера и существа нарушения права, и предусматриваться нормами материального права.
Заключение
Итак, современное законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.
Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ.
Исходя из положений ст.218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:
-создание недвижимого имущества;
-признание права собственности на самовольную постройку;
-признание права собственности в порядке приобретательной давности;
-признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости.
К производным способам приобретения права собственности относятся:
-гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;
-наследование имущества;
переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;
выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.
Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст. 225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.
Анализ действующего законодательства, регламентирующего вопросы права собственности на объекты недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.
Праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, обусловленные особенностями правового режима объектов недвижимости, заключающиеся в следующем: 1) объект права - недвижимая вещь; 2) право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации; 3) наличие в законодательстве специальных оснований и особенностей возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости; 4) предусмотренная законодательством специфика ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, заключающаяся в необходимости их государственной регистрации, а также в установлении специальных ограничений (обременений) и особенностей ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества; 5) реализация собственником недвижимого имущества правомочия распоряжения как правило сопряжена с необходимостью государственной регистрации актов распоряжения (договоров); 6) особенности правовых режимов общей совместной и общей долевой собственности в отношении недвижимого имущества.
Указанные особенности позволяют выделить право собственности на недвижимое имущество в самостоятельный субинститут права собственности, особенности гражданско-правового регулирования которого дифференцированы в зависимости от вида недвижимой вещи.
Исследуя вопрос о квалификации вещей в качестве объектов недвижимости, нами критически оценена ст. 130 ГК РФ и проанализированы законодательство, изложенные в юридической доктрине точки зрения и судебная практика. В результате чего стало ясно, что критерием отнесения к недвижимым вещам объектов, расположенных на земельных участках, в том числе зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства является несоразмерность затрат на их перемещение, а не невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, поскольку современные технологии и техника позволяют переместить практически любые объекты без ущерба их назначению.
Правовой режим объектов недвижимости имеет ряд особенностей, среди которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав и сделок обеспечивают участие объектов в гражданских правоотношениях в качестве недвижимых вещей. Таким образом, указанные обстоятельства, с одной стороны, имеют исключительную юридическую значимость при квалификации вещей в качестве недвижимых, а с другой - представляя особенности правового режима объектов недвижимости, позволяют исследовать недвижимость как особое правовое явление.
Рассматривая проблемы, связанные с предусмотренной законодательством возможностью существования юридически действительного права собственности на недвижимое имущество, как в виде зарегистрированного, так и незарегистрированного права, выявлены отличительные черты, присущие зарегистрированному и незарегистрированному праву собственности: собственник, право которого зарегистрировано, обладает большей свободой при осуществлении своих правомочий; зарегистрированное право собственности носит публичный и практически бесспорный характер; оно обеспечено со стороны государства высшей степенью защиты и является наиболее надежным.
Установленные отличия между зарегистрированным и незарегистрированным правом собственности проявляют проблему «двойственности» в праве собственности на недвижимое имущество, хотя и не служат основанием для разделения права собственности на виды: зарегистрированное и незарегистрированное.
В несколько ином аспекте выступает проблема «двойственности» в случаях, когда зарегистрированное право собственности не соответствует праву собственности признанному судом. Исследуя данный вопрос, автором проанализированы действующее законодательство, правоприменительная практика, точки зрения современных ученых и мнения ученых дореволюционной России. В результате сделан вывод о том, что особенности гражданско-правового регулирования и механизм государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество предопределяют возможность, с одной стороны, существования незарегистрированных прав собственности, а с другой - наличия зарегистрированных прав собственности, противоречащих первым и в реальности не существующих. При этом незарегистрированное право собственности практически лишено свойства публичной видимости своего существования, а зарегистрированное право, не смотря на свою фиктивность, имеет фактическую возможность своего публичного проявления.
На основе судебной практики нами был проведен сравнительно-правовой анализ защиты права собственности на недвижимое имущество посредством виндикационного и негаторного исков и иска о признании права собственности, в результате которого установлены причины преимущества общего способа защиты: предъявление иска о признании права возможно, как правило, без представления правоустанавливающих документов, подтверждающих правовой статус собственника, что неприемлемо для подачи виндикационного и негаторного исков; судебный акт, которым удовлетворен иск о признании права собственности является почти безусловным основаниём для государственной регистрации права собственности, что прямо установлено законом; сложившаяся судебная практика на такой иск не распространяет срок исковой давности, отождествляя его тем самым с негаторным требованием, в то время как к виндикационным требованиям применяется общий срок исковой давности. Таким образом, традиционные специальные способы защиты права собственности уходят сегодня на второй план. Негаторный иск подменяется иском о признании права собственности. Предъявление виндикационного иска представляется собственнику невыгодным, а зачастую и просто невозможным. Данные обстоятельства обусловливают универсальный характер иска о признании права собственности.
В результате проведенного анализа сделан вывод о том, что защита права может осуществляться посредством иска, направленного на оспаривание оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, но не с помощью иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности. Способ защиты права собственности на недвижимое имущество должен устанавливаться нормами материального права и предопределяться характером нарушения.
Настоящее комплексное исследование позволило уточнить современные научные представления о праве собственности на недвижимое имущество и его объекте, выявить и обосновать особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, обозначенная в работе проблематика, с учетом не бесспорности отдельных положений, без сомнения может быть предметом дальнейшего изучения.
В ходе проведения исследования нами предложены следующие направления совершенствования современного законодательства:
. Приведение нормы, закрепленной в ст. 273 ГК РФ в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.
На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.»
. Перечень оснований для государственной регистрации, в том числе прекращения права собственности, предусмотренный ст. 17 Закона не содержит специального документа-основания для прекращения права собственности без перехода к новому правообладателю. Полагаем, что такой пробел в законодательстве необходимо устранить.
. Специальные способы защиты права собственности целесообразно усилить, сделать их более выгодными для собственника. При этом отказываться от общих способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ не следует. Heпосредственный способ защиты права собственности должен избираться исходя из характера и существа нарушения права, и предусматриваться нормами материального права.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
.Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, № 4, ст. 445.
.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
3.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.
.Гражданский кодекс РСФСР. М., 1993.
.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь.
.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-Ф3 (ред. от 23.07.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Российская газета. 2005. № 1, январь.
8.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16
9.Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст. 3594.
10.Федеральный закон от 30.12.2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 41.
.Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1). Ст. 40.
.Федеральный закон от 11.06.2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ. 2003. №24. Ст. 2249.
.Федеральный закон от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (ред. от 13.05.2008г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст. 2881.
.Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 23.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. 2007. №31. Ст. 4017.
15.Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.
16.Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.
.Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. № 7 - 8. 15.01.2005.
.Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С. 14.
19.Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Собрание законодательства РФ, 1997. № 42. Ст. 4787.
.Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 32. Ст. 1243; СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302; 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553 (утратили силу).
21.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ, 1998. № 8. Ст. 963.
Учебно-методическая литература
.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.
23.Гражданское право. Том I. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.:Проспект, 2006. С.255-256.
.Гражданское право. В 4-х томах. Том I. Общая часть. Отв. ред. Суханов Е.А. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.403-405.
.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, A.A. Маковской. - М.: Статут, 2004.
.Любавский А. Юридические монографии и исследования. Т.З. Типография творчества «общественная польза», Санктпетербургъ, 1875.
.Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.: Институт государства и права РАН, 1992. С. 50.
.Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. М.: Статут, 2002.
.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 196.
.Полное собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. № 2.789. С. 91.
.Советское гражданское право под ред. проф.С.Н. Братуся. - М.: Государственное изд. юр. литературы, 1950. С.334-335.
.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер, 2006. С.53.
33.Свод законов Гражданских т. X. Составитель А.Л. Саатчиан СПб.: «Зако новъдъше», 1911.
34.Скловский К.И. Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 9. - М.: Юридическая литература. 2002. С.74.
.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С.741-742.
.Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. С.9.
.Суханов Е.А. У.Маттеи. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С.149.
.Чубаров В.В. «Проблемы правового регулирования недвижимости». - М.: Статут, 2006. С.328-330.
39.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1 - М.: Статут, 2005. С. 283.
Периодическая литература
.Бевзенко P.C. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. №5.
41.Витрянский B.B. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость. // Хозяйство и право. 2008. №5.
.Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели. // Хозяйство и право.- 2007. - №5. С.57-58.
43.Ершов В.В. Актуальные теоретические и практические вопросы ЖК РФ // Новый Жилищный кодекс России: актуальные проблемы. М.: Ось-89, 2006.
44.Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия "недвижимость" в гражданском законодательстве Российской Федерации. // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1.
45.Козлов С.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации <consultantplus://offline/main?base=CJI;n=35008;fld=134;dst=100008> прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. N 1.
46.Корецкий А.Д. О понятии недвижимого имущества в теории гражданского права и правоприменительной деятельности арбитражных судов. // Российское правосудие. 2008. №5 (25).
47.Лапач В. Проблема оспаривания права. // Хозяйство и право. 2007. № 2.
.Лисицын В.В. Признание недействительным права собственности - способ защиты гражданского спора в суде. // Российский судья. 2008. №2.
.Ломидзе О.Г. Ломидзе Э.Ю. Способы защиты при освобождении земельного участка от постройки. // Закон. 2008. №3.
.Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Возврат полученного по недействительной сделке, виндикация, кондикция: соотношение способов защиты нарушенного права. // Хозяйство и право. 2008. №5.
52.Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия правового регулирования. - «Деловой двор» 2010 г.
Комментарии законодательства
.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.
54.Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. Отв. ред. A.M. Нечаева М.: Юрайт, 2008.
55.Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Крашенинникова. П.В. М.: Статут, 2007.
56.Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 года №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имуществом // Хозяйство и право. 2007. №2. С. 15-27.
Материалы судебной практики
.Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2008 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 05 декабря 2008 г. // СПС «КонсультантПлюс».
58.Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2007 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30 мая 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. №10. 2007.
59.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2003 г. по делу № Ф04/3779-695/А70-2003.
60.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2006 года по делу № А05-18509/2005-21.