Правовое обеспечение пользования муниципальным жилищным фондом
Правовое обеспечение пользования муниципальным жилищным фондом
1. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Муниципальный жилищный фонд образуют жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности городского, сельского или иного муниципального образования, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.
Формирование муниципального фонда может происходить по различным основаниям. Наиболее распространенными из них являются:
передача жилищного фонда субъектами РФ в муниципальную собственность;
строительство муниципального жилищного фонда.
Передача жилищного фонда из государственной собственности субъектов РФ в муниципальную собственность осуществлялась до введения в действие Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 22.04.96 № 38-ФЗ4 ОТ 26.11.96 № 141-фз4 ОТ 17.03.97 № 55-фз4 ОТ 04.08.2000 № 107-ФЗ) по правилам, установленным Постановлением РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.92 № 114.
Так в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев и областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (в ред. Постановлений Верховного Совета РФ от 23.05.92 № 2824-1, от 27.01.93 № 4375-1, от 21.07.93 № 5475-1; Постановления Конституционного Суда РФ от 10.09.93) передача жилищного фонда в муниципальную собственность производилась на основании предложений нижестоящих Советов народных депутатов (по ныне действующему законодательству - органов местного самоуправления), подаваемых ими в соответствующий комитет по управлению имуществом. Предложения оформлялись в виде перечня объектов, порядок составления и утверждения которого регулировался названным выше распоряжением Президента РФ.
После введения в действие Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» схема передачи жилищного фонда в муниципальную собственность несколько видоизменилась. Названным законом установлено, в частности, что органы государственной власти РФ в области местного самоуправления уполномочены регулировать законами порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную собственность, а органы государственной власти субъектов РФ в области местного самоуправления уполномочены регулировать порядок передачи объектов собственности субъектов РФ в муниципальную собственность. Таким образом, стали возможными:
а) передача объектов федеральной собственности непосредственно в муниципальную собственность;
б) регулирование порядка передачи объектов государственной собственности субъектов РФ на уровне самих субъектов.
Жилищный фонд, будучи переданным в муниципальную собственность, обретает нового собственника. Этим собственником становится муниципальное образование, которое через органы местного самоуправления реализует правомочия собственника в отношении жилищного фонда. Очевидно, что одного акта передачи жилищного фонда от прежнего собственника к новому недостаточно. Требуется еще акт государственной регистрации права собственности, необходимость которого определена ст. 131 ГК и конкретизирована Федеральным законом от 27.07.97 № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Муниципальный жилищный фонд, выступая в качестве одного из объектов муниципальной собственности, может быть закреплен за муниципальными предприятиями и учреждениями на соответствующих ограниченных вещных правах по аналогии с ведомственным жилищным фондом, относящимся к собственности Российской Федерации или к государственной собственности субъектов Российской Федерации.
. ПРАВА СОБСТВЕННИКА И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ. СДАЧА В НАЕМ
В ЖК РФ делается ссылка на гражданское законодательство. В первую очередь имеется ввиду ГК РФ, в разделе II которого содержатся основные нормы, касающиеся вещных прав. Конечно, среди этих прав особое место занимает право собственности на имущество, закрепленное в ст. 209 ГК РФ:
. Собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законодательством интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Все остальные права по сравнению с правом собственности являются ограниченными вещными правами. Основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилье) определены ст. 218 ГК РФ. В ней прописано, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законодательством.
Положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.
Права и обязанности собственника жилого помещения:
а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;
б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ГК РФ и ЖК РФ;
) Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК РФ.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещений без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве собственности на общее имущество в этом доме.
В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ на собственника жилого помещения возложены обязанности. В частности, он не должен допускать бесхозяйного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. В связи с этим следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, назначить также собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
За нарушение правил пользования жилыми помещениями ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает административный штраф в размере от 20 до 25 МРОТ.
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ устанавливается ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ; на юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ.
Права и обязанности членов семьи собственника
Правам и обязанностям граждан, проживающим в жилом помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, посвящена ст. 31 ЖК РФ. В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В ст. 31 ЖК РФ говорится о детях и родителях самого собственника, без учета детей и родителей другого супруга. Ранее этот вопрос в случае спора решался с учетом того, что эти лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. По общему правилу члены семьи собственника жилого помещения пользуется им наравне с собственником. Однако может быть установлен иной режим пользования ими жилым помещением (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). ПО соглашению собственника с членами его семьи их права могут быть ограничены в части пользования жильем, например, может быть достигнута договоренность о пользовании членом семьи не всем жилым домом (квартирой), а одной из комнат жилого помещения и т.п.
Члены семьи собственника должны использовать жилое помещение (как и сам собственник) по назначению, а также обеспечивать его сохранность.
В ч. 3 ст. 31 ЖК РФ закреплено, что дееспособные граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникшим из пользования жилым помещением. Это означает, что, например, задолженность по техническому обслуживанию жилого помещения может быть взыскана не только с собственника, но и с члена его семьи.
Что касается членов семьи нанимателя по договору социального найма, то относительно их прав и обязанностей следует руководствоваться ст. 69 ЖК РФ. Данной статьей установлено, что члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Статьей 31 ЖК РФ (ч. 4 и 5) урегулированы и отношения, возникающие между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи собственника.
Однако для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения ст. 19.Вводного закона установлено исключение. На них действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется, если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Следовательно, прекращение семейных отношений в этих случаях не является основанием для лишения граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, права пользования данным жилым помещением и выселения из него.
Следует иметь в виду, что такой подход относительно прав бывших членов семьи собственника отражен в постановлении Пленума № 8 (п. 13). Указанным пунктом установлено следующее:
«Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законодательством. Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения».
Таким образом, выселение из жилого помещения этих лиц возможно в случае их виновного поведения. Соответствующие нормы в отношении граждан - не собственников жилых помещений предусмотрена теперь ст. 35 ЖК РФ.
Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Задача (61)
Гражданин Борисов имеет на праве собственности квартиру. После развода с женой, гражданкой Борисовой, он потребовал немедленного выезда бывшей супруги с занимаемой жилой площади, обосновав это тем, что она не является его женой и не имеет права собственности на квартиру. Борисова отказалась выехать, так кА ее имущество положенное после развода не позволяет обеспечить себя иным жилым имуществом. Борисов обратился в суд.
Какое решение должен вынести суд?
Изменится ли судебное решение, если имущественное положение бывшей супруги позволило ей снимать квартиру?
Ответ:
Суд должен предоставить бывшей супруге право временного проживания в квартире Борисова на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Так как у бывшей супруги Борисова отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, так как имущественное положение Борисовой, не позволяет ей обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за ней на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
В случае если Борисова в состоянии снимать квартиру суд должен удовлетворять требования ее бывшего супруга и лишить ее права проживания в квартире бывшего мужа.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
муниципальный жилищный фонд собственник право
I Учебники
1. Баранов В.А., Гущин В.В., Курганова Л.С. Жилищное право Российской Федерации: Учебник для вузов. - М.: Норма, 2006. - 432 с.
. Городов О.А. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Юрайт-М, 2001. - 195 с.
. Жилищное право: Учебник / П.В. Алексий (и др.); под ред. И.А. Еримечева, П.В. Алексия. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, ЗАКОН и ПРАВО, 2007. - 335с.
. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие / И.Л. Корнеева. - М.: ЮРИСТЬ, 2004. - 314 с.
. Кубанкина Е.И. Жилищное право / Е.И. Кубанкина, В.В. Павленко. - М.: Изд.-Торг. Корпорация «Дашков и К», 2006. - 272 с.
. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: изд-во «НОРМА», 2001. - 384 с.
II Нормативно-правовые акты, статьи
7. Гришаев С.П. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника / С.П. Гришаев // Жилищное право. - 2006. - № 6. - С. 29-32
. Жилищный Кодекс Российской Федерации: Офиц. Текст (по состоянию на 22 марта 2006 года). - М.: ОМЕГА - Л, 2006. - 104 с.