Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
Содержание
Введение
Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
1.1 Предмет и форма договора аренды
1.2 Современное состояние института договора аренды в Российской Федерации: теоретический аспект
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды
.1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация
.2 Субъекты института договора аренды: особенности их правового положения
2.3 Особенности прекращения договорных арендных отношений
Глава 3. Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Актуальность темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации1 закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004 г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел2.
В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.
В доктрине гражданского права многими учеными (О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, А.Ю. Кабалкин, Т.Е. Абова, Б.Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике свое подтверждение они так и не нашли.
Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается^ несовершенстве гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время. Все сказанное предопределило выбор темы нашего исследования.
Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я.В. Абрамовым, Т.Д. Алексеевым, Ю.Е. Булатецким, А.П. Беловым, М.В. Васильевым, В.В. Витрянским, А.А. Власовым, В.Г. Вишняковым, В.3. Гущиным, В.Д. Газман, А.М. Гуляевым, A.A. Груздевым, В.А. Егиазаровым, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, Н.М. Коршуновым, А.Ю. Кабалкиным, А.Г. Калпиным, Е.В. Кабатовой, М.И. Лещенко, И.Г. Лисименко, О.Н. Мозговым, С.А. Мызровым, С.Б. Пугинским, Е.А. Павлодским, И.А. Решетник, М.Н. Семякиным, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым, Г.Ф. Шершеневич, А.М. Эрделевским, и др.
Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
Целью исследования является; теоретический анализ комплекса проблем' гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования. Для достижения поставленной цели-были решены следующие задачи:
- проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;
- уточнено понятие договора аренды вроссийском гражданском праве и указаны их виды;
3) рассмотрены; особенности правового статуса субъектов договора
аренды;
- указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;
- рассмотрены: проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;
6)предложены пути совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском праве России.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения^ изменения; и прекращения договора аренды на современном этапе.
Предметом исследования является институт аренды и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.
Методология и методика исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
.1 Предмет и форма договора аренды
Предметом договора аренды являются любые индивидуально определенные непотребляемые вещи, поскольку вонь не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, как предмет договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные естественные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и другие видиа недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.
Сдача в аренду земельных участков и других обособленных естественных объектов имеет свои особенности, которые устанавливаются законом.
Законом также могут быть установлены видиа имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Да, например, согласно ст. 27 Земляного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые что находятся в федеральной собственности такими объектами, как государственные естественные заповедники и национальные паркие, здания и сооружения, в которых размещенные для постоянной деятельности Вооружены силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др.
Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в пределах лесного фонда, естественных территорий, которые особенно охраняются, занятые особенно ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследства историко-культурными заповедниками и др.
Эти особенности, прежде всего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов их ограниченности, а потому - необходимости специально предусматривать заходи, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно придерживаться их целевое назначение (ст. 22 Земельных кодекса РФ). Використання других объектов природы, в частности на кочанах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.
В договоре аренда должна быть указанные даны, что позволяют безусловно установить имущество, подлежащее передачи арендатору как объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.
Объекту недвижимости повинный быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после доклада описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.
Вещь, передаваемая в аренду, повинна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возвращению подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.
По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передачи в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным.
Форма договора аренды урегулирована ст. 609 ГК РФ. Кроме общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установленные и специальные требования. Договор аренды на срок больше судьбы, а также если хоть бы одной из сторон есть юридическая персона, независимо от срока, повинный быть помещенный в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок больше судьбы, независимо от его суммы, способный достаточно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, потому его содержание повинно быть формализировано. Что же касается письменной формы договоров аренды, которые заключаются при участии юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которую в подобном повторении совсем не нуждалось. В устной форме могут быть помещены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если другое не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним» от 21 июля 1997г. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) право собственности (или другого вещественного имеет рацию) на объект недвижимости. Другими словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которую обременено договором аренды и прав собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесенные в Единственный государственный реестр прав на недвижимое имущество и операций с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.
Вимоги гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Да, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.
В апелляционной жалобе истец сослался на тех, что договор субаренды есть производным от договора аренды, не владеет самостоятельностью, заключается на срок, что не превышает срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещественные прав владельца имущества, а потому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции признал доводи истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если другое не установлено законом или другими правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним» не содержится нормы, которые исключают для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды проводиться по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, судьба арендатора не обязательна. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Другими словами, если договор аренды нотариально не засвидетельствован или у арендатора нет нотариально засвидетельствованной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию повинный подати и арендодатель. Арендодатель повинен быть поставленный в известность и о регистрации договора аренды, которая состоялась (п. 2 ст. 13 Закона).
Договор аренды недвижимого имущества, которое предусматривает переход в дальнейшем прав собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора покупке-продаже такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительной угоды к договору аренда, которой арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов аренды существуют особенные правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным умам. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).
Что же касается срока, то договор аренды может быть помещен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенной срок повинен быть установленный в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается помещенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право в любой час отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни одна сторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенному не на неопределенный срок, а без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора к окончанию предельного срока, установленного законом, договор по окончании предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, который превышает установленный законом предельный срок, считается помещенным на срок, ровный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
1.2 Объекты и субъекты договора аренды
Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные имеет рацию не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК).
К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют свои натуральные свойства в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Дано требование к объектам аренды обусловленная, прежде всего, тем обстоятельством, что по окончании срока аренды вещь, которая арендуется, повинна быть возвращенная арендодателю.
Неспоживани вещи в свою очередь могут быть разделены на подвижных и неподвижных (ст. 130 ГК). К неподвижным языкам относятся объекты, перемещение которых без несоответственно убытка их назначению не возможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к неподвижным языкам относятся те, которые подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Остальные все языки являются подвижными.
Таким образом, объектами аренды могут выступать:
·земельные участки;
·обособлены естественные объекты;
·предприятия и другие имущественные комплексы;
·здания, сооружения, нежилые и жилищные помещения;
·оборудование;
·транспортные средства;
·инвентарь, инструмент и др.
Найважливишой признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны выходят с того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.
Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товаров или материалов производственно-технического назначения, предназначенных для последующего перепродажа или использование в производстве.
При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренда, что позволяет безусловно установить имущество, подлежащее передачи арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается непомещенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Миноборони РФ, МВД РФ, ФСБ и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управлении ими, в аренду передаваться не могут. При этом конкретные перечни таких объектов устанавливались отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Упорядочи РФ.
Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского имеет рацию, как физических, так и юридических особей, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально государственные, административно-территориаль-ные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов повинных выступать специальные субъекты.
Арендодатель - это владелец передаваемого в пользование имущества или персона, уполномоченная законом или владельцем сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления что принадлежит арендодателю прав собственности, а именно, входного в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей других вещественных прав, то любая персона, которая не является владельцем соответствующего имущества, должна иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причему такие распорядительные полномочия должны быть основанные на законе или специальном волеизъявлении владельца.
Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель повинен должен специальное полномочие владельца сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такие полномочия могут вытекать из договора комиссии. Если же на лицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам владелец.
Наиболее складная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Да, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно имеет право определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главном органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества есть Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ (Росимущество) и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным персонам проводиться, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведения конкурсов не обязательное.
Государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду федеральное имущество только с согласия владельца (ст. 295 ГК РФ).
Оскильки закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий, действия предприятия из распоряжения закрепленным за ним имуществом владельца должны быть обусловленные, прежде всего, заданиями его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих заданий имущества.
Поэтому в тихий случаях, когда действия предприятия, в т.ч. и осуществленные в порядке требований ст. 295 ГК РФ по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование (аренду) другим персонам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, которое непосредственно берет судьба в производственном процессе предприятия, приводят до невозможности использования имущества владельца по целевому назначению, соответствующие операции являются недействительными.
Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то вонь имеют право заключать договор аренды относительно любого имущества только с согласия владельца (абз.1 п.1 ст.297 ГК). От имени владельца такое согласие дает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы (агентства). Дача согласия равнозначна наделу указанных субъектов специальным полномочиям сдавать имущество в аренду.
Установи вообще не имеют прав отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п. 1 ст. 298 ГК).
Арендатор - это персона, заинтересованная в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендатору не предъявляет. Лише при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или языков, ограниченных в обороте, арендатор повинен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить другие требования, установленные законом.
1.2 Современное состояние института договора аренды в РФ: теоретический аспект
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования. При этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.
Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в теории гражданского права достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации.
Фактически по особым правилам строятся арендные отношения, связанные с процессом приватизации. Здесь достаточно много проблем, но в силу- их многочисленности и специфики, заслуживающих самостоятельного исследования, в данной работе они не рассматриваются.
В ст. 20 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 08.11.2007 № 257-ФЗ)предусмотрено предоставление земли государственным органам и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование. Представляется, что в условиях рыночной экономики эта норма расходится с жизненными реалиями и со временем потребуется ее корректировка. Форма арендного договора используется и в межгосударственных отношениях, но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единству правовой природы отношений; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.
О возвращении договора аренды в систему договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК РФ терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор договором имущественного найма.
Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые «родимые пятна» разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации.
Необходимо отметить, что объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.
Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В настоящее время в условиях проведения экономических преобразований в Российской Федерации существенно повысилось значение договора аренды транспортных, средств. Граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация могут и сдают в аренду транспортные средства любого вида, начиная с автомобилей и заканчивая судами речного и морского флота, самолетами. С каждым годом договор аренды транспортных средств приобретает все большее значение в хозяйственной жизни страны.
Во-первых, договор аренды имущества данного вида является на сегодняшний день относительно распространенным. Для некоторых отраслей экономики он стал одним из значительных средств материальной поддержки в условиях ограниченного государственного дотационного финансирования.
Появились социально-экономические, правовые предпосылки и условия, которые способствуют расширению практики его применения. В частности, увеличился круг участников данных правоотношений41, появились новые в отечественной практике виды аренды транспортных средств и получили свое правовое закрепление (например, финансовая аренда (лизинг) транспортных средств), устранен дефицит транспортных средств как причина, в частности, крайне малого удельного веса в гражданском обороте договоров проката и аренды автотранспорта.
Качественно и количественно изменился состав оснований заключения договора аренды транспортных средств. Если по предшествующему хозяйственному законодательству наиболее распространенным основанием подписания сторонами соответствующих двухсторонних сделок являлись, помимо соглашения сторон, плановые, «однотипные плановым» и различного вида административные акты, то на современном этапе в результате глобальных, внутригосударственных экономических и правовых преобразований наиболее распространенным основанием становится волеизъявление, соглашение сторон, сформированное уже, как правило, не на плановых государственных заданиях, заказах, а на бизнес-планах, в основе которых коммерческая заинтересованность хозяйствующих субъектов.
Во-вторых, предмет договора аренды транспортных средств принадлежит к числу дорогостоящего имущества.. Главным образом по данной причине из транспортных средств (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты): отнесены гражданским законодательством Российской Федерации к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А значит, на них распространяется закрепленный законом специальный правовой режим .
В-третьих, разновидность транспортных средств сравнительно велика и имеет тенденцию (как; следствие научно-технического прогресса и других факторов) к дальнейшему увеличению. Техническая эксплуатация и управление имеет свои родовые и индивидуальные особенности, с чем, в том числе, связана необходимость иметь в системе законодательства отраслевые; транспортные кодексы и подобные нормативные акты.
В-четвертых, законодательство относит транспортные средства к источникам повышенной опасности. Это обстоятельство требует регулирования отношений по передаче собственником данных объектов (в пользование и владение) титульному. владельцу (арендатору): , для использования. их в коммерческих целях.
В-пятых, цель аренды транспортных средств, как правового инструмента решения определенных экономических задач юридическими и физическими лицами, трансформируется, меняет акценты (с позиции необходимости выполнения народнохозяйственного плана, исполнения нормативных актов соответствующих транспортных министерств и ведомств в область коммерческой эксплуатации, получения прибыли, рентабельной государственной хозяйственной и предпринимательской деятельности).
В-шестых, положения ГК РФ, составляющие параграф 3 главы 34 разрешили некоторые спорные теоретические и практические вопросы, более определенно сформулировали содержание договора аренды транспортных средств и ответственность сторон по договору.
В-седьмых, указанные нормы составили отправную правовую базу, юридические конструкции для дальнейшего формирования законодательства об аренде транспортных средств, в том числе, необходимых положений в новых транспортных кодексах и уставах. Тем самым обеспечили «не только «экономию правового регулирования», но и то, что имеет гораздо большее значение, - необходимое единство самого регулирования».
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».
Следует отметить, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно.
Не вполне удачным видится и выделение параграфа шестого «Финансовая аренда (лизинг)». Вынесенные в него специальные нормы незначительны и вполне могли бы быть безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34 ПС РФ.
Тем не менее, для цели настоящего исследования в центре внимания оставляем фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, то он предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда).
Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов.
Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный49. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле.
Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении».
Таким образом, данный договор по существу представляет собой* особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового. Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.
договор аренда гражданский право
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды
.1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация
Действующее российское гражданское законодательство определяет договор аренды как договор; в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель): обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) .определенное имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, отступая в этом смысле от традиций континентального гражданского права.
В настоящее время в России правовая дифференциация между арендой и наймом проводится только в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения физическому лицу для,проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения; Однако данный, договор выделен в самостоятельный/ вид, регулируется нормами главы 35 ГК- РФ и в данном исследовании' не будет подвергнут научному анализу.
Таким образом, можно сказать, что в Гражданском кодексе РФ термины «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» используются как тождественные, поэтому и мы в дальнейшем изложении будем исходить из их синонимичности. Применение одного или. другого термина зависит не столько от различий видов таких договоров сколько от сложившейся практики их наименованиям определенных сферах.
Говоря о понятии договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые, присущие ему. характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа, гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Между тем, передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купли-продажи, мены, займа.
Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» правила, охватывающие все виды договора аренды, и объедены в параграфе 1 главы 34 («Общие положения»). Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классифицированного критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе, имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым, ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.
Вместе с тем, практика применения ГК РФ подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает проблемы, в том числе и в судебной практике.
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной, технической эксплуатации силами профессионального экипажа50.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным договорам.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Однако нельзя не согласиться с мнением Е.И. Ивановой, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»51. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть, применяется формулировка не консенсуального, а реального договора52.
Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.
Таким образом, на основании вышеизложенного, следует выделить такие договоры, которые подлежат государственной регистрации. В данную группу входит большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).
Вместе с тем, договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды, является также двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.
В настоящее время достаточно широко распространена практика заключения договоров аренды рабочих мест. Средства-массовой информации заполнены подобными рекламными объявлениями. Так, организации сотовой-связи сдают в аренду рабочие места операторов, салоны красоты сдают в-аренду рабочие места парикмахеров и т.д. Полагаем, таким образом, что в указанных случаях предметом аренды могут выступать «рабочие места».
Исходя из этого, можно предположить, что в договоре следует установить состав рабочего места, а также определить его место нахождения (точный адрес, номер офиса и т.п.). Арендатор в случае заключения такого договора получает имущество во временное пользование (не владение) с правом доступа к рабочему месту в установленное договором время.
Соответствующее помещение, в котором находится арендуемое рабочее место, из владения арендодателя не выходит. Это не противоречит цели использования помещения, будь оно в собственности арендодателя или находится в ином титульном владении, например аренде.
На сегодняшний день для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, не мало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения, предмета договора аренды.
Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), и ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в том числе арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей, ст. 22 ЗК РФ аренда земельных участков).
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом. Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007 № 295-ФЗ)60, Водным кодексом, Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 19.06.2007 № 102-ФЗ)61, Лесным кодексом, Российской Федерации от 04.12:2006 № 200-
Предоставление в пользование, названных объектов имеет ряд особенностей:.
а)участки недр предоставляются использование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами < и служат основанием для заключения-договоров (ст. 11; Закона «О недрах»).
в)специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными: объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия, договора должны" соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Гражданский кодекс РФ, наряду с этим указывает, что, транспортными уставами и: кодексами :могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных .видов таких средств (ст. 641, 649 ГК РФ). Они связаны- с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями; к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т.д.
Ряд особенностей аренды объектов; железнодорожного транспорта предусмотрен- Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом1 железнодорожного транспорта».
Для законодательства об аренде характерно то, что детальная-регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность».
Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при; необходимости решать в договоре .тот или: иной вопрос иначе,, чем в законе, а законодательное регулирование используется как. запасной вариант («если иное не предусмотрено в, договоре»); Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц; интересы.которых могут быть затронуты.
Хочется отметить, что такой, подход- обеспечивает достаточно-проработанную юридическую основу формирования: и развития арендных отношений; что-повышает их правовошуровень и защищенность участников и в то же время не противоречит, принципу свободы договора.
Нормы главы 34 ГК РФ, а также' специального законодательства, регулирующего" особенности отдельных видов арендных отношений; применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.
Выделение проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой целей этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов. Определение договора проката дано в ст. 626 ГК РФ. По этому договору арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество предоставляется, как правило, для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В той же статье указывается, что договор проката заключается только в письменной форме и что он носит публичный характер.
В приведенном определении отражены главные особенности рассматриваемого договора; они касаются как субъектного состава, так и предмета договора, его формы и характера.
Что касаетсят других видов договора аренды, томожно отметить, что в практике применяются два вида договора' аренды, транспортных средств: с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации транспортного средствами без предоставления таких услуг, что нашло отражение в правовом регулировании соответствующих отношений.
По договору аренды (фрахтования-на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет его арендатору во 'временное владение и пользование за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
Этот договор можно рассматривать как комплексный, устанавливающий обязательства: а)1 непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду и б) по оказанию арендатору услуг, связанных с управлением и его технической; эксплуатацией. Договор, не предусматривающий предоставления таких услуг, носит чисто арендный характер (ст. 642 ГК РФ).
Правила, регулирующие сдачу в аренду транспортных средств, содержат ряд особенностей, относящихся ко всем договорам аренды таких средств (независимо от предоставления или непредоставления услуг по управлению ими), и вместе с тем отражают определенную специфику каждого из двух названных видов договоров.
Общее для этих договоров следующее:
а)заключение их только в письменной форме независимо от срока действия договора и состава участников - юридических и физических лиц;
б)к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (это в соответствии со ст. 130 ГК РФ воздушные и морские суда, а также суда внутреннего водного плавания), не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества;
в)на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило о возможном возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды на последующий период (ст. 632 и 642 ГК РФ). Это не лишает арендатора возможности по истечении срока аренды повторно взять транспортное средство внаем, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;
г)транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях, поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества в сравнении
с обычными правилами аренды.
Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), вправе от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре - в соответствии с назначением данного транспортного средства;
д) особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Имеются в виду, прежде всего, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего водного плавания, для безопасной эксплуатации которых необходимо соблюдать ряд специальных требований. Согласно ст. 104 ВК РФ аренда воздушных судов осуществляется по договору фрахтования (воздушный чартер). К этим договорам применяются правила воздушных перевозок, установленные названным Кодексом.
Ими определены, в частности, условия допуска судов к эксплуатации (ст. 36). В соответствии с п. 2 ст. 36 порядок допуска _к эксплуатации гражданских воздушных судов, в том числе на условиях аренды, устанавливается федеральными авиационными правилами.
Любое воздушное судно может быть допущено к эксплуатации лишь при наличии сертификата летной годности (удостоверения о годности к полетам). Арендатор воздушного судна обязан соблюдать установленные правила воздушных перевозок пассажиров и грузов. Применяются и иные правила, предусмотренные Кодексом: например, определяющие случаи, когда органу транспорта (фрахтовщику) предоставлено право прекратить перевозку (ст. 107), и др.
В КТМ аренде морских судов посвящены глава X, регулирующая отношения по договору фрахтования, судна на время (тайм-чартер), то есть с пользованием услугами членов экипажа судна, и глава XI, посвященная договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).
В главе X дается определение договора тайм-чартера, перечислены требования к его содержанию,' причем перечень условий, подлежащих включению в такой договор, значительно шире, чем установленный общими нормами по договору аренды. В нем, помимо наименования сторон, названия судна, его технических и эксплуатационных данных (то есть определения объекта аренды), указываются район плавания, цель фрахтования, время и место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера (ст. 200 КТМ).
В той же главе предусмотрено право фрахтователя судна заключать договоры субтайм-чартера; определены обязанности судовладельца по обеспечению мореходного состояния судна и обязанности фрахтователя по коммерческой эксплуатации его и возврату. Часть норм этой главы, - о подчиненности членов экипажа судна, об освобождении от ответственности фрахтователя за убытки, причиненные гибелью или повреждением судна, если не будет доказано, что они причинены по вине фрахтователя, и некоторые другие - совпадают с нормами о договоре аренды транспортных средств, содержащимися в Гражданском кодексе РФ. В главе X КТМ указано, что ее положения применяются, если иное не предусмотрено договором.
В специальную главу выделены вопросы аренды судов в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ (глава X). В ней, так же как и в других транспортных кодексах, содержится общая норма о договоре аренды и несколько специальных.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Договор аренды зданий; и сооружений в силу специфики предмета аренды является-самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Арендодателем по договору аренды зданий:; и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как и сказано было выше, в том случае, если в аренду сдается здание;, или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на-вещном праве68.
На практике встречаются случаи, когда стороны для того, чтобы не производить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения (части здания), указывают срок аренды 11 месяцев, полагая, что в данном случае действуют положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Как и было уже отмечено выше, такие, действия сторон являются ошибочными, поскольку в статье 651 ГК, РФ-идет речь именно об аренде всего здания целиком и неправомерно распространять действие указанной статьи на правоотношения по аренде части здания или сооружения. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ в порядке исключения из общего правила, установленного нормой пункта 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Вот именно эта формулировка, а точнее, отсутствие в ней прямого упоминания таких объектов аренды, как часть здания, сооружения или отдельные помещения, и дает основание различным государственным органам настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются. Как уже указывалось выше, в Москве данный вопрос решен в пользу государственной1 регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока аренды.
Тем не менее, многие специалисты прямо указывают, что договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации, если заключены на срок не менее года, исходя из* следующих положений: общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу.' Эта техническая возможность имеет и юридическое значение -выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. Данное мнение представляется довольно спорным, поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ.
К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.
Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Однако, если плата за аренду здания или сооружения (помесячная, поквартальная, предварительная) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен, но может быть определен для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений73.
Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.
Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи такого имущества, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.
Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.
Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором^ сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или* сооружением. Условия* такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК РФ).
Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками (ст. 612 ГК РФ).
На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты (ст. 613 ГК РФ).
Таким образом, по нашему мнению необходимо дополнить ст. 613 ГК РФ перечнем тех прав, которые может иметь третье лицо на сдаваемое в аренду имущество.
Относительно аренды предприятий, следует сказать, что она имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде от 23.11.1989 № 810-1 этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16 - 25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий, не только представлявших собой имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам - организациям арендаторов или специально создаваемым работниками товариществам.
Возникшие арендные предприятия подлежали, государственной регистрации в качестве юридических лиц и выступали правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи, с этим становится очевидным, что при создании арендных предприятий применялись,не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.
Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как
объекты права - имущественные комплексы, предназначенные: для
осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход
существенно меняет положение; в связи с чем нормы ГК РФ об аренде
предприятий (ст. 656 - 664) в немалой степени отличаются от Основ, но
частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их
применении с учетом принципиальных изменений: в определении
юридической природы предприятий.
В состав предприятия; (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его; деятельности, при: этом предприятие в целом отнесено, к недвижимости (ст. 132 ГК РФ);
В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче;имущества внаем:
- предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого, договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);
- объектом аренды, может быть предприятие любой .формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или муниципальное предприятие, арендодателем выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган- (ст. 608 ГК РФ).
Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники.
3)поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
-арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные' участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
-материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
-арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК РФ, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;
4)арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием' интеллектуальной собственности* арендодателя: на обозначения,, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК РФ);
5)арендодатель. может уступить арендатору права требования, в\ том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него* долги, относящиеся к предприятию.
Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу
неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д.
В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.
Договор аренды по характеру перемещения материальных благ -возмездным, поскольку имущественное предъявление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. Возмездность означает, что арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Этот признак позволяет отличить договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование.
По характеру распределения прав и обязанностей между участниками договор аренды относится к числу взаимных. Каждая из сторон такого договора приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.
Так, по договору имущественного найма арендатор вправе пользоваться переданным ему имуществом, но должен своевременно вносить плату за пользование. С другой стороны, арендодатель обязан предоставить это имущество арендатору и вправе получать за его использование арендную плату.
Таким образом, договор аренды порождает у каждой из его сторон права и обязанности, которые корреспондируют соответственно с обязанностями и правами контрагента.
Договор аренды по российскому гражданскому законодательству является консесуальным договором, так как «обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось». Аналогичная конструкция данного вида договора содержалась в ст. 275 Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г.
Договор аренды относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров. Этим договором охватывается широкий круг экономических отношений, начиная с аренды производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации и заканчивая бытовым прокатом предметов домашнего обихода.
В теории гражданского права лизинг определяют как особую форму финансирования товаропроизводителей для приобретения материально-технических средств, занимающую промежуточное положение между кредитованием и прямым инвестированием . Отталкиваясь от этого, отмечается, доля лизинга в объеме инвестиций в экономику России в 1997 году составила 5% .
В наиболее обобщенной форме лизинг, с позиции экономической науки, представляется собой продажу машин и оборудования потребителям с отсрочкой платежа.
Большой круг отношений, включаемых в число лизинговых, регулируются договорами хозяйственного проката, договорами аренды с правом выкупа. Действительно новой, до этого не существовавшей формой является только финансовая аренда.
Как уже ранее отмечалось, в Гражданском кодексе РФ «финансовая аренда» и «лизинг» применяются как синонимы, так что, на наш взгляд, было бы корректнее применять термин «финансовая аренда», а не «финансовый лизинг», поскольку слово «лизинг» является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина, обозначающего аренду.
Определяя лизинг как долгосрочную аренду (от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, средств транспорта с последующим выкупом арендуемого имущества за счет периодических платежей в виде арендной платы, А.Л. Смирнов, тем не менее, не согласен с тем, что в основе лизинга лежит имущественный найм, и считает, что это самостоятельный вид договора. Эту же точку зрения поддержал и Е.А. Суханов, указывая на многосторонний характер отношений при лизинге.
В ГК РФ, все же, нашла отражение точка зрения, что собственно договор лизинга является двусторонним, но наделяющим его стороны правами и обязанностями в отношении третьего лица - продавца имущества, то есть договор финансовой аренды «осложняется» наличием третьей фигуры - продавца, с которым арендатор в прямых договорных отношениях не состоит, но к которому благодаря специальным правилам финансовой аренды приобретает ряд прав.
В то же время договор между продавцом и лизингодателем регулируется правилами о купле-продаже.
В целом, следует отметить, что договор лизинга (финансовой аренды) является двусторонним договором аренды, но порождающим обязанность арендодателя- перед третьим лицом (продавцом) и соответственнок права арендатора в отношении этого третьего лица. При этом-специфика-договора обуславливается его экономической' ролью как нового механизма-инвестиционной деятельности.
2.2 Субъекты института договора аренды: особенности их правового статуса
Гражданским законодательством уже долгое, время подтверждается принцип равенства в имущественных правоотношениях, как для российских граждан, так и для иностранных граждан и лиц без гражданства.
Относительно договора аренды можно сказать, что все лица вправе выступать в роли сторон- договора найма, однако приобретение арендных прав и обязанностей связано с соблюдением ряда условий.
Физическое лицо, участвующее в арендных отношениях, должно обладать определенной гражданско-правовой дееспособностью.
По общему правилу, гражданская дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия. В Российской Федерации наступления совершеннолетия связано с достижением гражданином 18 -летнего возраста.
Поскольку ст. 160 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года установлено, что дееспособность физического лица определяется по закону страны его гражданства, а для апатридов - по закону страны постоянного местожительства, то для» иностранцев возраст достижения совершеннолетия может быть иным.
Именно с момента возникновения полной, дееспособности лицо вправе своим участием заключать, изменять и прекращать любые договоры, в том числе договоры аренды.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, по общему правилу, вправе самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами, совершать мелкие бытовые сделки, распоряжаться средствами, предоставленными законными представителями или с согласия законных представителей третьими лицами для определенных целей или для свободного обращения, а также совершать иные юридически значимые действия согласно» ст. 26 ГК РФ: Поскольку под доходом можно, понимать и получение в собственность вещей, то; на наш взгляд, можно предположить, что. выступать в качестве арендодателя, и арендатора несовершеннолетние могут как с согласия родителей, усыновителей или попечителей, так и без получения этого согласия, то есть самостоятельно, если договор аренды заключается в отношении имущества, являющегося доходом несовершеннолетнего.
К примеру, возможен случай, когда 16-летний гражданин арендует мотосредство за счет своей стипендии.
Мелкие бытовые сделки вправе совершать и ограниченно дееспособный гражданин (ч. 2 п. 1 ст. 30 ГК РФ), хотя следует отметить, что из-за; отсутствия в законе определения данного рода сделок на практике возможны коллизии по поводу отношения сделки к мелкой бытовой.
От имени недееспособных граждан в соответствии со ст. 29 ГК РФ сделки совершает опекун, а все. сделки, совершенные самостоятельно недееспособным лицом, признаются ничтожными, если только суд по иску опекуна не признал их действительными как совершенными к выгоде; недееспособного гражданина (п. 2.ст. 171 ГК РФ).
В вопросе дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, малолетних, недееспособных и ограничено дееспособных лиц, законом; введено определенное ограничение прав опекунов и .попечителей. В
частности, в ряде случаев без согласия органов опеки и попечительства опекун не вправе совершать сделки, а попечитель - давать согласие на их совершение. Статьей 37 ГК РФ к таким сделкам отнесены и сдача внаем (в аренду) имущества подопечного.
Не следует забывать, что отдельные виды договоров аренды вправе заключать не все граждане, даже являющиеся полностью дееспособными. Это, к примеру, аренда предприятий, лизинг и некоторые другие. Для заключения этих договоров гражданин предварительно должен быть зарегистрирован в качестве лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
У юридических лиц как субъекта арендных отношений право- и дееспособность возникает одновременно с момента государственной регистрации.
Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.
Так как ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически невозможно, если это не соответствует целям их деятельности, изложенным в учредительных документах.
К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем- может быть только коммерческая организация (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164 - ФЗ «О лизинге»). В: то же время; хотя по договору проката, арендодателем является* лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в?, качестве постоянной предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 626 ГК РФ), статьей 1Г Федерального закона РФ от 15 апреля 1998 года № 66 - ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» допускается создание прокатных организаций в виде-фонда проката.
Юридические лица приобретают гражданские права- и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в; соответствии с правовыми актами и учредительными документами (ч. 1 п. ст. 53 ГК РФ). Поэтому для действительности договоров; аренды имеет значение, не превышены ли полномочия данного органа при заключении договора. Такое превышение, в частности, может иметь место при заключении «крупной сделки» по договору аренды с правом выкупа в отношении, имущества акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. В этом случае под крупными сделками понимаются сделки; (в том числе заем, кредит,, залог,, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с. приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в. процессе обычной хозяйственной деятельности общества; сделок, связанных с размещением посредством; подписки: (реализацией) обыкновенных акций общества, й сделок, связанных с размещением, эмиссионных ценных, бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.
По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество-в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.
Условия осуществления правомочий по распоряжению объектам» государственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе, по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно; быть арендодателями: по объектам недвижимости -только с: согласия собственника; по объектам,. относящимся к движимому, имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными: актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на. объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.
По Конституции РФ от 12.12.1993 (ред. от 21.07.2007 № 5-ФКЗ) управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями
Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом РФ. Агентство выступает в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанного Агентства определены Положением о нем, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691.
В субъектах Федерации аналогичные функции выполняют комитеты по управлению имуществом.
Разграничение объектов государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную, а в связи с этим и определение органов, которые могли выступать арендодателями при сдаче их в аренду, осуществлялось на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов.
Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ).
Сдача имущества в аренду, является актом распоряжения; им. Таким правомочием располагает, прежде всего; собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ).
Как следует из определения договора аренды, сторонами этого договора; являются арендодатель и арендатор: Арендодателем: признается лицо; которому принадлежит; право сдачи имущества в аренду. В качестве: арендатора' выступает: лицо, временно владеющее и' пользующееся- (или только? временно; пользующееся): предоставленным ему арендодателем имуществом за определенную плату.
Другими словами; арендодателем может выступать любой- субъект гражданского? права: как физическое, так. и юридическое лицо. В роли-арендодателя, как юридического лица может выступать государство, национально-государственное; административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также: коммерческие; или. некоммерческие организации.
Субъекты права оперативного управления, к числу которых: относятся казенные предприятия: и учреждения могут быть, участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве- арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления? имущества только с согласия.- собственника, этого имущества. Учреждение- ни; при? каких обстоятельствах: не; вправе: сдавать в: аренду закрепленное за ним Хнащраве оперативного управления) имущество^ а также имущество, выделенное ему собственником по смете.
В то же время, если учреждению учредительными документами, предоставлено право, осуществлять приносящую доходы, деятельность; (заниматься- предпринимательством) имущество приобретенное за счет, этих доходов; может быть объектом арендных отношений.
В соответствии с отечественным; законодательством арендодатель - это собственник передаваемого в; пользование имущества или лицо уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Необходимо отметить, что сдача имущества в аренду - один из способов осуществления; принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав; правомочия распоряжения имуществом.
В связи с этим, показателен следующий пример из судебной практики: Министерство иностранных дел Российской Федерации (далее - МИД.РФ) и Государственное медицинское учреждение - Поликлиника Министерства; иностранных дел Российской Федерации (далее - Поликлиника) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора аренды от 19.08.2002 № Д-30/325, заключенного между Территориальным- управлением; Минимущества России, ЗАО "Мёдикал лизинг-консалтинг"" (далее - Общество) и- Поликлиникой, применении последствию недействительности ничтожной сделки- путем; освобождения и возврата; незаконно арендованных производственных помещений Поликлиники;, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Смоленская наб:, д. 2, корп. 2.
Истцы также просили; обязать возвратить Обществу арендные платежи в сумме 78872 руб. 67 коп.
Решением суда от 19.05.2004 договор аренды от 19.08.2002 N Д-30/325 признан недействительным. Общество выселено из нежилых помещений площадью 24,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва; Смоленская наб., д. 2, корп. 2. В части применения, последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендных платежей отказано. Суд указал на то, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество ранее переданное в оперативное управление Поликлинике. У Поликлиники имущество не изымалось как излишнее либо неиспользуемое; Общество фактически пользовалось г арендованным имуществом,' поэтому требования о. возврате арендных платежей оставлены-без удовлетворения.
В соответствии со ст. 296 ГК РФ казённое предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в- соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять из лишнее,, неиспользуемое либо, используемое, не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Суд, установил,. что нежилые помещения; из оперативного управления Поликлиники не изымались, в связи с чем действия Территориального управления Минимущества РФ по распоряжению имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за Поликлиникой, признаны несоответствующими требованиям ст. 296 ГК РФ. При изложенных обстоятельствах вывод суда о несоответствии, оспариваемого; договора требованиям закона является; правильным, соответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Что же касается учреждений; то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным: имуществом. Их полномочия основаны на законе.
Вместе с тем, если понятие арендодателя закреплено в ГК РФ
отдельной статьей - 608, то ГК РФ не дает отдельной правовой -нормы об
арендаторе, и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к
арендаторам особых- требований. По общему правилу ими могут быть
физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении
имущества в пользование.
Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, целесообразно включить такую, статью в закон, которую можно поместить после статьи 608-ГК РФ в следующей редакции: Арендатор «Право получения имущества, сдаваемого в аренду принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть- как, физические, так и юридические лица».
Однако ГК РФ все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо; занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору- проката- - лицо, которое использует имущество для< потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении, имущества в пользование. И представляется справедливым, что никаких специальных требований нему закон, по общему правилу не предъявляет.
Кроме того, в ряде случаев; арендатор может распоряжаться
арендованным имуществом только с согласия' арендодателя: Так, в
соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор только с согласия,
арендодателя вправе:
- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
- передавать свои права и обязанности по договору аренды, другому лицу (перенаем);
-предоставлять арендованное имущество, в безвозмездное пользование. Наряду с этим; Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления арендатором действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами:
-передачу арендных прав в залог;
-внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ:» обществ или- паевого взноса в производственный5 кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иным и правовыми актами.
Таким образом, результаты, проведенного исследования позволяют сделать вывод о том, что современное российское законодательство, регулирующее арендные отношения, построено- на основе систематизации, рецепции и обобщении практики его правоприменения на различных этапах своего становления и развития. Многовековое развитие права не изменило сущности договора аренды, в основе которого лежит обеспечение передачи имущества во временное пользование на основе заинтересованности в этом обеих стороны договора. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы получить прибыль от передачи имущества во временное пользование другому лицу, а арендатор - нуждается в имуществе, но не имеет возможности приобрести его в собственность, либо нуждается в имуществе временно. Со времен римского права, не; изменились требования к четкому определению предмета в договоре аренды, поскольку по окончании действия договора возврату подлежит именно нанимаемая вещь,, а. не ее аналог, или: другое заменяемое имущество; Основной круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя,, в частности предоставление имущества в состоянии, соответствующем условиям договора,. использование вещи по назначению и т.п., также не претерпели существенных изменений.
Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.
Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы.
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.
Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.
Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК РФ в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.
2.3 Особенности прекращения договорных арендных отношений
К сожалению, единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение» и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнешш договора» - п. 3 ст. 503 ГК РФ).
Представляется, что было бы логичным считать, что термин «прекращение» охватывает собою прекращение договора по различным основаниям, в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В пользу этого говорит и семантика, слова «расторжение». В связи-с этим, под расторжением'договора предлагается^ понимать всякое- принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора.
По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения фактически отсутствует и общепринятая концепция, которая бы, позволяла различные основания прекращения действия договора и обязательства. Попытка же объяснить прекращение договора фактом прекращения его основного обязательства (например, предоставление требуемых товаров по договору) опирается, скорее, на арифметический подход, а не на юридическую логику.
Непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора аренды. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон- имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока, . Однако невозможна пролонгация договора:с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.
(Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены. ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять. Однако- заметим; что толкование понятия «существенное нарушение», указанное: в данной статье требует учета как; специфики; объекта, так и иных обстоятельств-дела. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред.
В судебной практике признано, что право арендодателя- расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст: 452 ГК РФ если же данный порядок не соблюден, то- иск о расторжении удовлетворению не подлежит.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, все же возможно, несмотря на то, зафиксировано такое положение в договоре аренды или нет.
Это обстоятельство подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В своем Информационном письме от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в п. 26 он отметил, что, несмотря на то, что п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения» арендатором арендной платы в установленный договором срок.
В юридической литературе существует мнение, согласно которому в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства - обеспечение стабильности гражданского оборота. Сторонники, указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа.
По нашему мнению, эта точка зрения является не совсем корректной. Действительно, в ст. 619 ГК РФ не содержится такое основание расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку исходя из смысла данной статьи, речь идет именно о неоплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки' осуществлялись, но не в полном объеме, то ст. 619 ГК РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье ГК РФ указываются специальные основания расторжения договора, которые применяются субсидиарно с общими основаниями расторжения договора, предусмотренными ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора арендь в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое нарушение договора является существенным, договор подлежит расторжению судом на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, представляется возможным сделать вывод о том, что гражданское законодательство имеет некоторые недостатки правового регулирования вопросов, связанных с расторжением договоров аренды по инициативе арендодателя. В связи с этим, предлагается внести в п. 3 ст. 619 ГК РФ изменения следующего содержания:
«в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок».
Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решению суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке.
Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначе построил аргументацию. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке. Односторонний отказ от договора указанный автор рассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия, а поскольку такие меры судом одобряемы, то они легитимны.
Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.
Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются, прежде всего, на самого арендатора (гл. VI ЗК РФ).
В судебной практике сложилось мнение о том, что предъявленный иск о выселении арендатора из нежилого помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды. Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, в частности, необходимо изменение предмета иска.
Законодательство содержит и специальные правила о расторжении отдельных разновидностей договора аренды, связанные преимущественно со спецификой объекта. Так, при расторжении договора аренды земельного участка следует учитывать и норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может, быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается-мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое правило практически исключает возможность применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как сформулировано императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой,ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Это приводит к тому, что в случае иных нарушений (при не целевом использовании земли, длительных неплатежах арендной платы и пр.) оснований для расторжения соглашения нет. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, рассматриваемая норма столь значительно изменяет состав! прав - и обязанностей арендаторов и арендодателей, что фактически порождает правовой режим, свойственный для вещных прав.
Что же касается выкупа объекта аренды, то следует из круга связанных с ним проблем изначально вычленить вопросы приватизации. Правовое регулирование выкупа арендованного имущества в рамках приватизационных процессов составляет особую область правового регулирования и требует самостоятельного исследования. В соответствии со ст. 217 ГК РФ нормы гражданского законодательства применяются для таких отношений лишь в части, не урегулированной законодательством о приватизации. Впрочем, право на выкуп государственного и муниципального имущества несет в себе не столько частноправовые, сколько публично-правовые черты.
При применении законодательства о приватизации, когда речь идет о выкупе арендованного государственного и муниципального имущества, необходимо определить границу между сферой применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Представляется, что этот приоритет распространяется лишь на порядок выкупа, но не затрагивает и не должен затрагивать вопросов, лежащих за пределами процедуры, состава действий участников соответствующей сделки и т.п.
Иначе говоря, в остальном (момент перехода права собственности, применение способов обеспечения исполнения^ обязательств, перечень приватизируемых объектов, расчетные отношения и пр.) следует исходить из общих положений гражданского законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет самостоятельное основание прекращения договора аренды, общие правила об этом установлены в ст. 624 ГК РФ; законом или договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отсюда следует, что а) основания для выкупа могут быть как диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные (прежде всего это предусмотренные непосредственно законодательством основания приватизации), б) возможность введения условия о выкупе может быть предусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается специальной оговоркой закона (п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа при наличии арендных отношений законодатель связывает не только с фактом договоренности о приобретении имущества в собственность арендатором, но и с внесением полной суммы стоимости объекта; следовательно, по смыслу закона исключены нормальные для обычной купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупной цены право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст. 486 ГК РФ допускает различные соотношения-оплаты и возникновения права собственности).
Применительно к последнему выводу следует напомнить, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Как соотносится данное положение со случаем, описываемым в ст. 624 ГК РФ? Полагаем, здесь следует использовать норму части второй п. 1 ст. 224 ГК РФ: «Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица», что позволяет признать вещь надлежаще переданной в силу факта нахождения вещи у покупателя.
Право арендатора на выкуп имущества традиционно рассматривается как особое правомочие в связи с тем; что при определенных условиях может быть квалифицировано как право преимущественное . Однако такая характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора, которые, как уже указывалось, возникают в процессе приватизации, а так же в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В- числе последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой порядок не распространяется на приобретение в собственность тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам).
Возможны также случаи, когда такое право возникает у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.
Но в целом же нет возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
Таким образом, в заключение сказанного, можно отметить, , что основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако законом или договором может, быть предусмотрено иное; К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное, правило: с момента выражения третьим лицом должнику. намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать, или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица; если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или; договором; (п. 2 ст. 430 ГК РФ). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания- такого соглашения; имеют правовое значение лишь для определения последствий; расторжения или изменения договора, но не: для оценки законности соглашения сторон:
Второй способ расторжения: договора состоит в том, что договор расторгается: или изменяется судом по требованию одной из сторон.
При применении второго способа расторжения или; изменения договора» (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение, как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.
Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.
Глава 3. Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России
Как и любой институт гражданского права, институт аренды нуждается в совершенствовании.
Одной из актуальных проблем гражданского права является то, что ГК РФ не содержит обобщающего определения понятия «транспортного средства». Это осуществляется применительно к отдельным видам транспортных средств отраслевым нормативно-правовыми актами. На наш взгляд, необходимость наличия такого обобщающего определения очевидна, поскольку необходимо выявить особенности транспортного средства как нормообразующего признака.
В литературе под транспортным средством А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой предлагают понимать «средство, способное к самостоятельному перемещению в пространстве». По нашему мнению, данное определение не является действенным. Возникает вопрос: можно ли обозначить термином-«транспорт», например, «гужевой транспорт или трубопроводный транспорт», которые схожи по тем или иным, признакам с традиционно обозначенными видами транспорта в транспортных кодексах и уставах? Являются ли транспортными средствами устройства, «не оборудованные двигателем и предназначенные для движения в составе с механическими транспортными средствами» (например, железнодорожные вагоны), или можно назвать только самоходные технические устройства (автомобили, космические, воздушные и морские суда и т. д.).
Словарь русского языка определяет транспорт как «перевозочные средства» . По нашему мнению, эта позиция также не является определяющей, поскольку здесь затрагивается только функциональный признак.
Еще один немаловажный момент - наличие двигателя. Лишь в составе с уже указанными признаками образуя единые на данный конкретный промежуток времени перевозочные средства, например, электропоезд, автопоезд, они могут быть признаны транспортными средствами.
Кроме того, значение имеет основное функциональное предназначение транспортного средства: передвижение, перемещение, транспортировка пассажиров либо имущества.
Таким образом, транспортное средство представляет собой техническое устройство, являющееся источником повышенной опасности, функциональное предназначение которого перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым только в случаях, прямо' предусмотренных законом.
На основании вышеизложенного и в связи с тем, что в ГК РФ отсутствует единое определение транспортного средства, полагаем необходимым после статьи 632 поместить статью закона, в которой будет дано определение транспортному средству. В связи* с этим предлагается ст. 6321 ГК РФ «Понятие транспортного средства» следующего содержания:
«Транспортное средство - это техническое устройство, функциональное предназначение которого - перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом».
Одним из недостатков в правовом регулировании лизинговой деятельности является, на наш взгляд, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно, в административном порядке, списывать, денежные средства, лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении! последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако данное положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая важность защиты интересов лизингодателя, тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.
Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.
Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются, распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.
Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации в настоящее время - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.
В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.
Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то, отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК РФ.
Статья 22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков:; Однако данную норму ЗК РФ' «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера», так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства».
Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии».
Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК РФ и в ЗК РФ имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК РФ имеются неоправданные противоречия с нормами ГК РФ, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.
Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками. Однако это противоречит п. 2' ст. 264 ГК РФ, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендаторам другим лицам.
Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только ссогласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации.
В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК РФ.
Следовательно, положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике: ЗК РФ,' устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ).
Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков, возможно, выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель.
Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды земли к нормам ГК РФ, а ЗК РФ; как: специальный закон должен; регулировать порядок предоставления» и , приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.
Заключение
На основании проведенного исследования, в работе делается ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.
- Исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.
- В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.
- В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.
В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью 6481 следующего содержания: «Статья 6481. Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».
. Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора аренды в законодательстве не предусмотрено. Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, автором прелагается включить такую статью в закон, которую можно поместить после статьи 608 ГК РФ. Она может выглядеть следующим образом:
«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».
В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица,, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним: предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.
5 . На основании анализа законодательства и юридической литературы, автором предлагается, внести в п. 3 ст. 619 FK РФ изменения следующего содержания: «в случае однократного невнесения арендатором; арендной платы в установленный договором срок».
. Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности является, по мнению автора, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая- важность защиты, интересов лизингодателя; тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.
Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего, занимается лизингодатель, продавец ил№ специализированная организация которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.
Список используемой литературы
Нормативно-правовые акты
- Конвенция УНИДРУА о Международном Финансовом Лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ. - 1999. -№ 32.
- Конституция РФ от 12.12.1993 (ред. от 21.07.2007 5-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
- Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 года// Свод Узаконений РСФСР. - 1922. -№71.
- Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 //' Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24.
.51 Гражданский кодекс: РФ. Ч. 2 от 22.12.1995 №' 14-ФЗ (ред. от 26.06.2007 № 118-ФЗ) // СЗ РФ. - 1996. - № 5.
- Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред: от 19.06:2007№ 102-ФЗ)//СЗРФ. -2006.-№23
- Воздушный кодекс РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 01.12.2007 №314-Ф3) 7/СЗРФ: - 1997. -№12.
- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 257-ФЗ) // СЗ РФ. -2001. - № 44;
- Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 261-ФЗ) // СЗ РФ. - 1999. - № 18.
Ю.Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 261-ФЗ) //СЗ РФ. - 2001. -№11.
.Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001, г. № 197-ФЗ(ред. от 01.12.2007 До 309-ФЗ)// Российская газета; №256,31.12.2001.
.Лесной.кодекс Российской Федерации;;от 04.12:2006 № 200-ФЗ // СЗ РФ. - 2006. - № 50.
.Закон Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007 № 295-ФЗ):// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992.-№16.
. Федеральный закон от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения, имуществом железнодорожного транспорта» // СЗ РФ. - 2003. - № 9.
.Федеральный закон РФ «О лизинге» от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 23.12.2003 № 186-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 44.
.Федеральный закон РФ от 15 апреля 1998 года № 66 - ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Российская газета. - 23.04.19981
. Федеральный закон от 24.11.1995 № 208 - ФЗ (ред. от 01.12.2007 № 318-ФЗ) «Об акционерных обществах» // Российская газета. - № 248. -29.12.95.
.Федеральный Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 261-ФЗ) «О приватизации государственного ^муниципального имущества» // СЗ РФ. - 2002. - № 4.
.Федеральный Закон от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ (ред. от 24.07.2007 № 212-ФЗ) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» //СЗ РФ. - 2002. - № 48.
.Федеральный Закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (ред. от 26.07.2006 №130-Ф3) «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. - 1998. - № 44.
.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №435-Ф3 (ред. от 24.07.2007 № 220-ФЗ) «Об оценочной деятельности» // СЗ РФ. - 1998. - № 31.
. Закон РФ от 10 июля 1992 года № 3266 - 1 (ред. от 24.10.2007 № 232-ФЗ) «Об образовании» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 30.
.Основы законодательства об аренде от 23.11.1989 №1 810-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. - 1989. - № 25.
.Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1990. - № 26.
. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Российская газета. - № 8. - 11.01.1992.
. Декрет «О земле» от 26 октября 1917 года // Свод Узаконений РСФСР.- 1917. -№ 1.
. Постановление ЦК ВКП (б) и СНК СССР от 1939 г. «О порядке отнесения колхозов к разрядам урожайности*для начисления натуроплаты за работы МТС» // Собрание законов и распоряжений Рабоче - Крестьянского Правительства СССР. - 1937. - № 52.
. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г.- № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной-собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» //СЗ РФ. - 1998. - № 2.
. Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 // СЗ РФ.-2004.-№49.
.Постановление Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов» // Документ не был опубликован.
.Постановление губернатора Астраханской области от 14 апреля 2002 г. № 21 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества области в условиях рыночной экономики» // Астраханские ведомости. - № 32. - 24.04.2002.
Монографии, учебники, учебные пособия
33. Андреев П.А. и др: / Создание лизинговых предприятий в агропромышленном комплексе: методическое пособие. - М., 1994.
. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. -М., 1940
. Абрамов Я1В. К, вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист.-2002.-№4.
. Брагинский М1И., Витрянский В:Bi. Договорное право. - Книга первая: Общие положения: Изд. 1-е. Статут, 1997.
. Брагинский М.И., В.В. Витрянский Договорное право: Книга вторая. М.: Статут, 2002.
. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей: - М., 1997.
. Баринов Н.А.Договор;бытового проката. -Саратов; 1980.
. Богачева Т.В. Аренда / Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000.
. Витрянский В-В: Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 2002.
- Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, страхтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 2000.
- Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. -Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 1995:
44. Грибанов В.П. Осуществление и; защита гражданских прав. - М.;
Статут, 2000
. Гражданское право//Подфед.. Ю.Х.Калмыкова, В: А. Тархова,3:И. Цыбуленко. - Саратов. 1995. Т. 2.
46. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.:«ТЕИС», 1996.
. Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций./Под ред. О.Н. Садикова-М., 1997;
. Гражданское право..Том 2 /Под ред. Е.Л.Суханова: -М:, 1997.
. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М.Козырь и др; -М.,2004.
. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Том второй. - СПб., 1910.
51. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России. Учебник для вузов. - М., 2007.
52. Грудцыиа Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. Н.М. Коршунова. 2-е изд. - М.: Эксмо, 2006:
. Грудцына Л.Ю: Справочник;по жилищному законодательству. - М.,
:
. Грудцына Л.Ю. Земельные споры. Справочник собственника, и арендатора. - Ростов-на-Дону: феникс, 2007.
. Змирлов К. Договор найма имуществ по нашим законам // Журнал, гражданского и уголовного права Кн. 2. (изд. 1884 г.) -М., 1995.
. Землякова Г.Л. Правовая природа договора лизинга / В сборнике: Российское и зарубежное обязательственное право (Проблемы теории и практики). - М., 2000.
. История государства в права СССР. Ч 1. / Под ред. Чистякова О. И., Мартыновича И. Д.-М., 1985.
.Иоффе О. С. Обязательственное право. М., «Юридическая литература», 1975.
59.Кабалкин А.Ю., Брычева Л.И. Услуги правовое обеспечение. - М.,
1988
- Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. проф: С. Н. Братусь, проф. 0:Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. - М:, 1982.
- Кабатова Е.В. Лизинг: правовое, регулирование; практика. - М.: ИНФРА-М, 1998.
62.Курс советского гражданского права. / Общ. ред. К.Д. Граве и проф. И.Б. Новицкий. - М., 1954.
- Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / под общ. Ред. В.Д. Карповича. - М.: Фонд правовая культура, Фирма Гардарика, 1996:
- Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. - М.: Юрид. лит., 2002.
- Комментарии к земельному законодательству Российской Федерации // Под ред. М.В. Бархатова. - М., 2005.
- Мейер Д И. Русское гражданское право: В 2 частях (изд. 1902 г.). -М.: Статут. 1997
- Неволин К.А. Полное собрание сочинений История Российских гражданских законов. Отделение IV. О найме- имущества и отдаче их в содержание. - СПб., 1958. Т. 5.
68.Ожегов СИ. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / Российская, академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М., 2005.
.Памятники русского права: Под ред. К.А. Софроненко. Вып. 2. - М.,
.
.Постатейный комментарий. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 2. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина - М., 2003.
. Правовые проблемы гражданской правосубъектности / отв. Ред. O.A. Красавчиков. - Свердловск, 1978.
.Правосубъектность по гражданскому и хозяйственному праву. Межвузовский сборник / отв. Ред. К.Ф.Егоров. - Л., 1983.
.Предмет гражданского права. Гражданские правоотношения. Субъекты гражданского права. Учебное пособие / В.Г. Вердинков, H.A. Безрук, И.Г. Панаиотов, - М., 1980.
74.Правовой статус: иностранных граждан и юридических лиц- в Российской Федерации. Сборник. / Отв. Ред. М.Н.Кузнецов. - М., 1995.
75.Российское законодательство Х-ХХ веков. Акты земских соборов.
Соборное уложение. / Отв. ред. Д.Г.Мяньков;-М., 1985; Т. 3.
76.Соменков С.А. Расторжение; договора в гражданском обороте: Теория и практика. - М.: МЗ-Пресс, 2002.
.Советское гражданское право. Вып.. 1. Общие положения советского гражданского права: Субъекты гражданского права. -М., 1976.
; Советское гражданское, право: субъекты; гражданского права. / Братусь С.Н., Пергамент.А.Л., Дозорцев В.А. и др. -М;,1984
.Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. Изд. 4-е, перераб. и дои. - М., 2003.
- Смирнов А.Л. Лизинговые операции. - М: изд-во АО «Консалтбанкир», 1995;
- Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости, (зданий,, сооружений, нежилых помещений); -М1: Ось-98, 1998!.
82.Семитко А.П. Развитие правовой культуры как.правовой;прогресс. -
Екатеринбург. 1996.
83.Судебно-арбитражная статистика // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. - 1999. - №4.
.Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом граждане;-М., 1984;
. Хохряков П. Замётки по договору найма недвижимого имущества // Журнал гражданского и торгового права. 1871. Кн.4.
.Чекмарева Е;Н; Лизинговый бизнес: практическое: пособие по организации и проведению лизинговых операций. - М.: Экономика, 1994; .
87.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. (изд. 1902 г.). -
СПб., 1997.
Научные статьи
88.Алексеев Т.Д. Суд и арбитраж: практика // Закон. - 1994. - № 9.
- Белов А.П. Государство и частное предпринимательство // Право и экономика. - 1998. - № 2.
- Буздалов И.Н. Аренда сельскохозяйственных земель // Аграрная реформа: опыт и проблемы. - 1998. - № 5.
91.Васькевич В.П. Гражданско-правовой статус спортсменов-профессионалов // Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права Самарской государственной экономической академии. - 2005. - № 2.
- Васильев М.В. Кто отвечает за передачу предмета лизинга? // ЭЖ-Юрист. - 2002. - № 32.
- Газман П. Лизинг автотранспортных средств. // Хозяйство право. - 1997.-№11.
- Гайнетдинов М., Белов А. Прокат сельскохозяйственной техники -это то, что нужно // Хозяйство и право. - 1992. - № 3.
- Гайнетдинов М. Лизинг - выгодная форма предпринимательства. // Хозяйство и право. - 1997. - № 5.
- Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйственное право. - 1999. - № 5.
- Груздева A.A. Лизинг в гражданском праве России: Дис.канд. юрид. наук. - Саратов, 2000.
- Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика. 2001. № 11.
- Грудцына Л.Ю. Судебная защита прав и свобод личности: теоретический аспект // Законодательство и экономика. 2003. № 8.
- Грудцына Л.Ю. Судебная защита прав и свобод личности // Российская юстиция. 2006. № 2.
- Грудцына Л.Ю. Переоформление права пользования земельным участком сроком не ограничено // Адвокат. 2004. № 3.
- Грудцына Л.Ю. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и реализация конституционных прав граждан на судебную защиту // Адвокат. 2004. № 10.
- Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность жилища// Адвокат. 2006. № 7.
- Грудцына Л.Ю. Права и свободы человека. Трактовка свободы как важнейшего принципа права (в соавт. с А.Н. Головистиковой) // Адвокат. 2006. № 7.
- Грудцына Л.Ю. Правовая природа и формы взаимодействия гражданского общества и государства // Законодательство и экономика. 2007. №11.
- Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. - 2004. - № 8.
- Катунин Д. Судьба договора аренды // Российская юстиция. -2005.-№4.
- Коган Э.Э. Правовые основы лизинга. // ЭКО,- Новосибирск, 1996.-№3.
- Козырь О.М. Лизинг (общая характеристика договора). // Консультант. - М., 1995.
110. Кременецкая М.С. Существенное нарушение договора как основание его расторжения // Законодательство. - 2004. - № 10.
- Круглова О.Б. Способы выкупа нежилых помещений, зданий, сооружений // Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. научн. статей. - Самара: Самарск. гос. ун-т, 2001.
- Королев С. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству // Хозяйство и право. - 2001. - № 9.
- Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. - 2002. - № 9.
114.Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 1997. -
№3.
115.«Лизинг-2006»: блиц-интервью, новости // Лизинг-ревю. - 2006. -
116. Мещерякова М.Е. Расторжение договора аренды, по инициативе арендодателя // Имущественные отношения в РФ. - 2006. - № 3 (54)..
. Мельников; B.C. Лизинговые, сделки. // Современное право. -2004. - №2.
. Палаткин В. Лизинг в новом свете // Бизнес-адвокат. - 2002. - №6.
119. ПроничевК.В. 0 сроках и государственной регистрации-договора., аренды-недвижимости//Юрист. -2007; -№-4.
120. Стародубова Л.В. Ответственность сторон но договору финансовой аренды//Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007.-№ 2.
- Чистов А. Закон «О лизинге» в системе внешних экономических связей РФ. // Предпринимательскоеправо;-М, 1999:
- Цыбуленкр З.И. Правовой режим недвижимости- // Новое российское гражданское законодательство и практика его. применения: Сб; научн; ст.7/Под ред. З.И: Цыбуленко.-Саратов, 1998. .
- Шагова В.В. Условия договора аренды по. российскому праву // В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). - М., 2000.
- Эрделевский А.М. Новое в законодательстве о лизинге // Справочно-правовая система Консультант Плюс, 2002.
Диссертации и авторефераты
- Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф; дис. ...канд. юрид. наук. Казань, 2002.
- Ерш A.B. Аренда.зданий и иных сооружений: Дисс. канд. юрид. наук-М;, 2003;
127. Кирилова G.A. Договор- аренды земельных- участков по гражданскому праву: Наматериалах Московского региона: Дисс. канд. юрид. наук - М., 2006.
. Котарева О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007.
- Мызров С.Н. Договор аренды: Дйсс. канд. юрид. наук -Ульяновск, 2000.
- Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Дисс. канд. юрид. наук - Саратов, 2003.
- Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Самара, 2003.
- Угольникова Е.В. Договор финансовой аренды лизинга и его правовая сущность: Дисс. канд. юрид. наук - М., 2005.
- Черникова Е.В. Договор финансовой аренды лизинга в рыночных условиях хозяйствования: Дисс. канд. юрид. наук - Екатеринбург, 2007.
Материалы судебной практики
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.01.2005 по делу № А11-942/2004-К1-13/36 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Постановление* Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 13.08.2002 г. №А56-13437/01 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2005 г. № 4181/05 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
- Постановление Президиума ВАС РФ от 01.04.2003 № 9208/03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.04.2001 г. № 3464/01 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Архив Арбитражного Суда Астраханской области за 2005 год. Дело № Ф03-А04/05-1/4583
- Архив Арбитражного Суда Астраханской области за 2003 год. Дело№ А12-10741/03.
- Архив Арбитражного Суда Астраханской области за 2004 год. Дело № Ф03-А03/04-2/3542
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года № 14 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7.
- Информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. -1997.-№7.
- Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2004 года (по гражданским делам) // БВС РФ. - 2005. - № 9.
- Обзор судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ за 1997 год // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 5.
- Обзор судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ за 2006 год // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за 2003 год) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»