вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность является важнейшим элементом арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах "не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора". Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ говорит, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Указанными формами не исчерпываются возможные варианты расчета арендатора с арендодателем. По утверждению Суханова Е.А., "если в нашей стране сформируется нормальный рынок земли, то, несомненно, практика возродит такую форму расчета за аренду земельного участка, как выстройка" (в дореволюционном праве договор назывался "наем из выстройки"). При долгосрочной аренде земельного участка для выстройки арендатор возводит на арендованной земле здания и (или) сооружения, запускает их в коммерческую эксплуатацию и выручает от этого капитал, не только покрывающий затраты и строительство, но и составляющий прибыль. По окончании срока аренды арендатор передает здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование.
Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 21 Закона РСФСР "О плате за землю" было закреплено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливали базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Законом допускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает условия пользования; предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 66 ФЗ о федеральном железнодорожном транспорте железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату для проведения маневровых работ и временного размещения вагонов железнодорожные подъездные пути, принадлежащие грузоотправителю или грузополучателю расположенные на их территории. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радио связи и т. п. (см., например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.
Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК РФ). Арендатор может:
истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;
требовать устранения препятствий в пользовании им;
требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.
Содержание права аренды, "принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды". Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.
Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т. е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности применения или иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества. К числу улучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку над производственным корпусом, повлекшую расширение производственных площадей и т. д.
Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. В приведенном примере первое улучшение является отделимым, а второе - неотделимым. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения до-говора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды. Последние могут иметь место только с согласия арендодателя, а по отношению к недвижимому имуществу - также и с согласия соответствующих публичных органов. Вследствие сказанного нельзя отнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественной мастерской под банковский офис, замену оборудования на арендованном предприятии.
Таким образом, анализ арендных правоотношений на современном этапе показал, что соответствующие положения ГК РСФСР 1964 г. и современного законодательства разительно отличаются. Современный законодатель более детально рассмотрел данные правоотношения, произвел более подробную регламентацию видов аренды, прав и обязанностей сторон договора, вопросов сроков и ответственности. Однако несмотря на это, современное законодательство также не идеально. Перед законотворческими органами стоит ряд проблемных вопросов в регуляции правоотношений, связанных с договорами аренды, рассмотрению которых посвящен следующий параграф и заключительная глава настоящей работы.
.3 проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды
В ст. 606 ГК договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. Договору аренды посвящена гл. 34 ГК.
В § 1 гл. 34 ГК выделены общие положения об аренде, которые имеют троякое значение.
Во-первых, поскольку гражданское право предназначено, главным образом, для регулирования возмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. Поэтому институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование независимо от его возмездности или безвозмездности. Эти унифицированные положения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. В ст. 689 ГК перечислены арендные правила, применимые к договору безвозмездного пользования.
Во-вторых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться дополнительными особенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основу правового регулирования, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде представляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любым видам и разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).
В-третьих, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующими признаками.
Признак направленности позволяет отграничить договор аренды от иных обязательств, имеющих с арендой внешнее сходство. Так, обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества путем перечисления определенной суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако правовая природа этих правоотношений принципиально различна. Любой договор купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность. Порядок и условия оплаты имеют вторичное значение. Они не влияют на направленность обязательства. Поэтому купля-продажа с рассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договору аренды, напротив, основной обязанностью собственника является передача арендатору имущества во временное владение и пользование. Наличие в арендном правоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды. Условие о выкупе, т.е. о переходе права собственности на договорное имущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется нормам об аренде.
Важность этого принципиального положения проявилась при рассмотрении конкретного судебного спора.
Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды автозаправочной станции на два года с условием ее выкупа арендатором.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным на том основании, что он не был зарегистрирован в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция отменила решение и отказала в иске, сославшись на то, что поскольку в силу п. 3 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества с последующим переходом права собственности на него заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества, а ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию только договора купли-продажи жилых помещений и предприятий, спорный договор аренды автозаправочной станции не должен регистрироваться.
Суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции, обоснованно указал, что п. 3 ст. 609 ГК, устанавливая повышенные требования к договору аренды с правом выкупа, не отменяет обязательного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года (ст. 651 ГК). До выкупа договорного имущества правоотношения сторон подчиняются арендным нормам, в том числе и правилам о государственной регистрации договора аренды.
В ст. 614 ГК предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться не только в виде денежных платежей, но также и в форме установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, стороны могут сочетать указанные формы, а также использовать иные формы оплаты аренды. Правоотношение, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, является по существу смешанным договором, соединяющим арендное обязательство и обязательство той направленности, которую имеет форма выплаты арендной платы (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и т.д.).
Установив возможность использования подобных форм оплаты аренды, законодатель никак не урегулировал в гл. 34 ГК особенности подобных отношений. Поэтому приходится ограничиваться общим правилом п. 3 ст. 421 ГК о том, что к данным обязательствам должны применяться в соответствующих частях нормы об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. В то же время следует отметить, что соединение в одном правоотношении элементов аренды и других обязательств порождает многочисленные вопросы, связанные с сочетанием норм различных договорных институтов. Общее правило п. 3 ст. 421 ГК не дает на них ответа. Поэтому представляется, что более детальная регламентация арендных отношений, в которых арендная плата выплачивается в неденежной форме, позволила бы сделать их регулирование более эффективным.
Имеют место проблемные вопросы при правовом регулировании отдельных видом договоров аренды.
Согласно ст. 626 ГК нормы института проката распространяются только на обязательства, возникающие в отношении движимого имущества. Соответственно, положения о прокате неприменимы к аренде зданий (сооружений), в которых на стороне арендодателя выступает лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Арендодателем по договору аренды здания (сооружения) может быть лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Данная специфика, безусловно, требует правового закрепления. Однако в ГК соответствующее регулирование отсутствует. Нормы института аренды зданий (сооружений) отражают особенности предмета договора вне зависимости от того, кто является арендодателем. А положения о прокате к подобным отношениям неприменимы по определению.
Представляется, что законодательное отражение специфики отношений, обусловленных участием в обязательстве арендодателя-профессионала, могло бы быть более последовательным. Закон должен предусматривать возможность применения правил, обусловленных определенным нормообразующим признаком, ко всем правоотношениям, в которых этот признак присутствует. Если в договоре аренды здания (сооружения) может участвовать арендодатель-профессионал, ГК должен предусматривать возможность применения к подобным отношениям положений, отражающих специфику арендодателя-профессионала. Способы достижения этого результата могут быть различными. В частности, возможно определение договора проката как обязательства, основанного исключительно на квалифицирующем признаке арендодателя-профессионала (без учета специфики предмета договора), и, соответственно, формулирование в институте проката унифицированных норм, применимых к любым обязательствам с участием арендодателя-профессионала. При этом наряду с унифицированными правилами в институте проката следовало бы выделить положения, отражающие особенности участия арендодателя-профессионала с учетом специфики предмета аренды.
Несмотря на то что согласно легальному определению договора проката нормы § 2 гл. 34 ГК распространяются только на отношения по поводу движимого имущества, некоторые положения института проката, на наш взгляд, носят унифицированный характер и потому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательного пробела они могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорам аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.
В связи с анализом правовой природы договора аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определенный интерес вызывает проблема отграничения его от договора перевозки. Наиболее четко она проявляется при сравнении данной разновидности аренды с договором фрахтования, определенным в ст. 787 ГК как обязательство, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Внешнее сходство данных договоров выражается в том, что и при аренде транспортного средства с экипажем, и при фрахтовании транспортное средство как бы используется арендатором (фрахтователем). О.М. Козырь отмечает, что аренда транспортного средства с экипажем "в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40".
Дополняя приведенные рассуждения О.М. Козырь, можно отметить следующее. В основе разграничения обязательств перевозки и аренды транспортного средства с экипажем лежит признак направленности. Аренда направлена на передачу имущества во временное пользование, а перевозка - на оказание услуг по перемещению груза, пассажира или багажа при помощи транспортного средства. Если правоотношение направлено на возмездную передачу имущества во временное пользование, то оно характеризуется признаками, требующими применения к нему арендных правил, какие бы дополнительные обязательства ни вплетались в него. Поэтому отношения по возмездной передаче транспортного средства во временное пользование являются, в первую очередь, арендными. Другое дело, что они могут дополняться обязательством иной направленности. В договоре аренды транспортного средства с экипажем они дополняются обязательством, направленным на оказание услуг по управлению и техническому обслуживанию. Как соотносятся данные услуги с услугами по перевозке, вопрос для самостоятельного анализа. Коротко можно лишь отметить, что если для регулирования перевозочных услуг не имеет значения то, какое транспортное средство используется для их оказания (заказчика или перевозчика), значит нормы о перевозке приспособлены и для регулирования услуг по управлению транспортным средством и, следовательно, услуги по управлению могут квалифицироваться как перевозка.
В данном параграфе рассмотрены некоторые общие проблемы правового регулирования правоотношений, связанных с договором аренды. Дальнейшее рассмотрение этих и других проблемных вопросом представлено в 3 главе работы.
ГЛАВА II. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Понятие, значение и особенности отдельных видов договоров аренды
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен, как уже было отмечено в первой главе работы, в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.
Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.
Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.
Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК. Они применяются к аренде постольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней.
Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Воздушный кодекс, КТМ и КВВТ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой.
Арендные отношения разнообразны. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. В § 3 гл. 34 ГК содержатся нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.
Напомним, что общие положения гл. 34 ГК применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).
Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Кроме того, отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что также влияет на правовое регулирование.
Участие в обязательстве лица, профессионально специализирующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент фактического неравенства, поскольку профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Между тем стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на экономически более сильного субъекта дополнительных правовых обязанностей. Нормы института проката отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на стороне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо). Если на стороне арендатора выступает потребитель-гражданин, к таким отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей.
Участие в договоре арендодателя-профессионала требует также установления особых правил, облегчающих его профессиональную деятельность. Этим обусловлены нормы, не допускающие применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей другим лицам, предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 631 ГК).
Согласно ст. 626 ГК предметом проката является только движимое имущество. Характер использования предмета проката (в потребительских или иных целях) не является квалифицирующим признаком данного договора, поскольку ст. 626 ГК не устанавливает таких ограничений.
Форма и порядок заключения договора. Договор проката относится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). На него распространяется общее правовое регулирование, предусмотренное в ст. 426 ГК для публичных договоров: арендодатель не вправе отказывать в заключении договора (при наличии возможности его исполнения); оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
Договор проката должен заключаться только в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). При этом допускается как составление одного документа, подписанного сторонами, так и обмен письмами. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.
Срок договора. Закон ограничивает предельный срок проката одним годом, а также исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (пп. 1 и 2 ст. 627 ГК). Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре.
Права и обязанности сторон. Поскольку на стороне арендодателя выступает предприниматель-профессионал, обязанность передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена обязанностью проверить исправность предмета аренды в присутствии арендатора и ознакомить его с правилами эксплуатации арендного имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании им (ст. 628 ГК).
При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот - в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляющего арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК), при прокате право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, указанных в ст. 629 ГК.
Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК).
Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК). Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).
Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой - необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.
Досрочное расторжение договора. Закон предоставляет арендатору право в любое время без указания причин досрочно расторгнуть договор проката в одностороннем порядке, т.е. без обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, - письменное предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Расторжение договора проката по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде.
Договор аренды транспортных средств. В силу такого договора арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК).
Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Это требует дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, является источником повышенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую профессиональную подготовку.
В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.
Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК).
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений.
Форма договора. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Порядок государственной регистрации регламентирован Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.
К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).
При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.
Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. "по своей сути предприятие- это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права…". Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В договор аренды предприятия ввиду специфики предмета договора включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.
По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как вид договора аренды.
Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды "начинка" предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как имущественного комплекса в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендодателя имеет значение именно временное пользование предприятием. При этом в ГК предусмотрено, что в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК). Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды.
2.2 Существенные условия договора аренды
Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.
Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.
Статья 432 ГК РФ определяет существенные условия договора:
условия о предмете договора;
условия, которые названы в законе (иных правовых актах);
условия, существенные и необходимые для договоров данного вида;
все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.
Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.
При рассмотрении другого дела апелляционный суд признал договор аренды незаключенным, указав на то, что он не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, т.е. объект аренды. Однако ФАС Московского округа отменил постановление апелляционной инстанции, указав на то, что имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды. В связи с этим у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным.
Рассмотрим еще один случай. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, однако суд сделал вывод о том, что данный договор является незаключенным.
Согласно договору в аренду передается нежилое помещение, расположенное по конкретному адресу. В договоре указаны этаж, площадь, целевое назначение. Иных признаков передаваемого объекта, кроме "12 кв. м на 21-м этаже", в договоре не указано, конкретизации помещения в виде указания номера помещения или иных признаков, позволяющих индивидуализировать "12 кв. м на 21-м этаже", договор не содержит. В нем также есть указание на то, что передаваемые в аренду помещения отмечены на плане арендуемых помещений, который является неотъемлемой частью договора в форме приложения 1. Однако такое приложение к договору сторонами не представлено.
Суд затребовал в БТИ поэтажный план 21-го этажа здания по указанному адресу. Наличие самостоятельного помещения общей площадью 12 кв. м на 21-м этаже судом не установлено. Из акта приема-передачи помещения, в котором передаваемое имущество определено так же, как и в договоре, невозможно определить, какое конкретно помещение было передано по договору.
При таких обстоятельствах суд правомерно указал на то, что в представленных в дело документах отсутствует условие об определенности объекта аренды, который подлежит передаче. Также суд сделал обоснованный вывод о том, что к спорному договору не могут быть применены последствия недействительности, так как он является незаключенным.
В другом деле суд признал незаключенным договор субаренды земельного участка по следующим основаниям: договор аренды (на основе которого арендатор пытался сдать в субаренду участок) не содержит существенных условий о границах и размере земельного участка, в связи с чем не представляется возможным выделить его из общего состава земель, переданных по договору аренды. При отсутствии в договоре данных о земельном участке условие об объекте, подлежащем передаче ответчику, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным.
При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить объект аренды, договор считается именно не заключенным, т.е. его нельзя признать недействительным и применить к нему последствия признания сделки недействительной.
Как следует из одного судебного решения, истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде обязания ответчика возвратить земельный участок. При рассмотрении обстоятельств дела судом сделан вывод о несогласовании сторонами существенного условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор правомерно признан незаключенным.
При таких обстоятельствах судом принято правильное решение об отказе в иске, так как недействительным может быть признан только заключенный договор и ГК РФ не предусмотрено применение реституции как последствия незаключения договора аренды.
При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать. Например, при аренде нежилого помещения обязательно указываются:
адрес местонахождения здания;
литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на него;
этаж, на котором находится нежилое помещение;
площадь нежилого помещения;
номер помещения и комнаты.
Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован.
Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору. Например, при рассмотрении конкретного дела суд указал, что решение о признании договора аренды незаключенным вынесено без достаточных оснований, так как не принято во внимание то обстоятельство, что при заключении договора стороны определили порядок пользования нежилыми помещениями общей площадью 7693 кв. м, расположенными в здании арендодателя. В договоре и приложении 1 к нему содержатся данные, которые позволили сторонам в течение 7 лет исполнять договор в соответствии с его условиями и уточнением предмета аренды. При таких условиях у суда не было оснований для признания договора незаключенным.
Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).
Нормы, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.
Согласно одному из дел арендодатель предъявил арендатору иск о выселении из нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды. Договор аренды, заключенный сторонами на неопределенный срок, прекратил действие в соответствии с письмом арендодателя, согласно которому истец отказался от договора и предложил ответчику по истечении трехмесячного срока освободить помещение. Арендатор посчитал, что расторжение договора не имело места, так как после получения письма арендодателя о намерении расторгнуть договор стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установившее новые ставки арендной платы на следующий год. По мнению арендатора, дополнительное соглашение фактически являлось офертой к пролонгации договора аренды. Суд удовлетворил иск, указав на то, что подписание дополнительного соглашения, в котором установлены новые ставки арендной платы, не может рассматриваться как намерение к пролонгации договора. Указанное соглашение определяло размер платежей на период до прекращения договора, поскольку период заканчивался в следующем году.
В другом деле арендодатель требовал возвратить арендуемое имущество путем выселения ответчика из занимаемых помещений со ссылкой на ст. 610 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Согласно договору сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за два месяца. Однако истец не представил доказательств соблюдения данного условия, а именно - предупреждения ответчика о расторжении договора аренды, в связи с чем договор не может считаться прекращенным, следовательно, оснований для выселения арендатора не имеется.
Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66).
Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований.
Интересным представляется дело, по которому судом вынесено решение о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так как отсутствует условие о размере арендной платы. Обстоятельства таковы: согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.
В соответствии с договором арендодатель обязуется передать имущество арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению 2). Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.
Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.
Суд сделал следующие выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы). Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма N 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма платы.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии изложенного в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Такая формулировка не может рассматриваться как условие об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции признал спорный договор незаключенным.
Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.
Так, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор иск не признал, предъявив встречный иск о взыскании с арендодателя излишне внесенной арендной платы. Суд, вынося решение в пользу арендатора, указал на то, что арендодатель в нарушение требований закона и условий договора дважды в течение года в одностороннем порядке увеличивал размер арендной платы. Кроме того, соглашения об изменении размера арендной платы, установленного в договоре аренды, не были зарегистрированы, а потому в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ являются незаключенными.
Согласно материалам другого дела арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений. Арендатор предъявил встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий его недействительности.
Согласно заключенному договору размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов), по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Поскольку договором аренды арендодателю не предоставлено право одностороннего изменения размера арендной платы, то при наличии основания для такого изменения необходимо соглашение сторон. Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленной ст. 452 ГК РФ форме было достигнуто соглашение о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы.
При изменении размера арендной платы следует учитывать положения ст. 453 ГК РФ: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
Так, при рассмотрении кассационной жалобы суд указал следующее: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении.
Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.
2.3 Общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Закон предусматривает также некоторые особенности распоряжения имуществом, закрепленным на вещном праве за государственными и муниципальными юридическими лицами. Так, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество самостоятельно, а недвижимость - только с согласия собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. 297 ГК). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать только полномочный государственный орган. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК).
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.
Объект аренды. В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.
Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК и гл. 4 Земельного кодекса.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.
Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).
По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).
Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).
Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). "Иное" предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.
Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.
Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.
Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.
Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.
В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК).
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).
Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.
Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.
В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).
Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Напомним, что субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК). Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ, СВЯЗАННЫЕ СО СЛОЖНОСТЯМИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.1 Договор аренды и права хозяйственного ведения и оперативного управления
В соответствии с положениями статей 114 и 115 ГК РФ, а также статьи 11 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" имущество унитарного предприятия формируется за счет следующих источников:
имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества (выступающими от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного органа уполномоченными органами власти);
доходов унитарного предприятия от его деятельности;
иных не противоречащих законодательству источников.
По общему правилу унитарные предприятия вправе самостоятельно распоряжаться поступающими в их распоряжение доходами, включая доходы от сдачи в аренду имущества, принадлежащего им на правах хозяйственного ведения и (или) оперативного управления. Однако законодательно может быть закреплена обязанность вступающих в качестве арендодателя унитарных предприятий перечислять в доход соответствующего бюджета полную сумму или часть полученной от арендатора платы.
Порядок заключения и реализации положений договора аренды регулируется положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ. Наряду с этим при заключении и исполнении договора должны быть учтены требования и ряда других нормативных правовых актов, ссылки на которые приведены в данной публикации.
В силу требований статьи 295 ГК РФ унитарные предприятия не вправе самостоятельно, без предварительного согласия собственника (в лице соответствующего органа по управлению имущества), распоряжаться (в том числе продавать, сдавать в аренду и т.п.) принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом.
Аналогичные положения закреплены в статье 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", согласно пункту 2 которой государственные или муниципальные предприятия не вправе продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Следовательно, для того, чтобы сдать в аренду находящееся в хозяйственном ведении и (или) оперативном управлении имущество, унитарные предприятия должны согласовать данное действие с территориальными органами по управлению имуществом (в части федерального имущества) или с органами власти соответствующего субъекта Российской Федерации (в части имущества субъектов Российской Федерации) или местными органами власти (в части имущества, находящегося в муниципальной собственности).
В части федерального имущества необходимо учитывать также следующие положения действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" договоры на передачу в аренду или безвозмездное пользование находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений, заключаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации организациями, за которыми эти объекты закреплены в установленном порядке, подлежат обязательному учету в реестре договоров Министерства государственного имущества Российской Федерации (в настоящее время - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом или сокращенно - Росимущество).
Порядок учета таких договоров и осуществления контроля за их исполнением определяется указанным выше органом исполнительной власти. До недавнего времени для этого применялось "Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование" (утверждено распоряжением Мингосимущества России от 23 марта 1998 г. N 252-р). Однако в связи с отказом в государственной регистрации данный нормативный акт был отменен.
Применительно к рассматриваемому вопросу целесообразно привести следующий пример. Договор аренды может быть признан незаключенным не только по причине несогласования сторонами его существенных условий, но и по причине дефектности субъектного состава. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предметом разбирательства ФАС Западно-Сибирского округа стал договор аренды, по которому арендодателем выступал Комитет по управлению имущества г. Барнаула, а арендатором - ГУ "Управление федеральной почтовой связи Алтайского края". Как выяснил суд, предмет аренды находился в федеральной собственности, в связи с этим арендодатель не был уполномочен распоряжаться переданным в аренду имуществом. На основании этого ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 25.01.2005 N Ф04-9601/2004 (7907-А03-10) признал правильными выводы нижестоящих судов о недействительности договора.
Приведенный пример показывает, что гарантией законности сделки не может стать даже правовой статус арендодателя (в данном деле им выступал Комитет по управлению имущества, и его полномочия до судебного разбирательства у арендатора сомнений не вызывали). При заключении сделки необходимо тщательно проверять, в чьей собственности находится предмет аренды, на каком вещном праве закреплен он у арендодателя, и лишь после этого подписывать договор аренды. Только такой скрупулезный подход может стать гарантией "юридической чистоты" сделки.
Более того, даже статус собственника не всегда гарантирует арендатору законность сделки. Государственное и муниципальное имущество часто закрепляется за определенными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Остановимся кратко на полномочиях, которыми наделены обладатели этих вещных прав в отношении закрепленных за ними объектов. На праве хозяйственного ведения закрепляется имущество за государственными или муниципальными унитарными предприятиями (ст. 294 ГК РФ). Круг полномочий субъектов права хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество зависит от того, к какому виду имущества оно относится - движимому или недвижимому. Субъект права хозяйственного ведения без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, но самостоятелен в принятии такого решения при сдаче в аренду движимого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Субъект права оперативного управления может сдать закрепленное за ним имущество в аренду только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам и защищены законом. В соответствии с п. 4 ст. 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются в случае их нарушения любым лицом, в том числе и со стороны собственника (ст. 305 ГК РФ). Необходимо помнить, что собственник не может сдать закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения имущество в аренду. Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04 согласился с выводом нижестоящего суда, указав, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление. Таким образом, вопрос о правомочности лица заключать договор аренды важен, так как заключение договора с неуполномоченным лицом влечет недействительность договора.
3.2 Проблемы правового регулирования отношений по договору аренды с публично-правовым элементом
Представляется, что важнейшим вопросом является вопрос о том, в какой степени государство и иные публично-правовые образования (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны преследовать публичные интересы при участии в гражданско-правовых отношения, каково нормативное закрепление соответствующих целей деятельности публичных образований, в каких направлениях возможно и необходимо осуществлять реализацию публичного интереса.
Обозначенные вопросы не остались незамеченными в гражданско-правовой науке, однако пока не удается получить на них ответы, претендующие на полноту. Так в литературе справедливо, на наш взгляд, отмечается, что в отличие от коммерческих организаций, целью создания и деятельности публично-территориальных образований является удовлетворение интереса (обычно не имеющего имущественного характера) неопределенного множества лиц путем участия того же государства, федеральных и муниципальных образований прежде всего в публичных правоотношениях. Интерес такого неопределенного множества лиц формируется в рамках публично-правовых отношений, поскольку он не урегулирован гражданским законодательством, а сама процедура осуществляется органами власти, действующими, в первую очередь, в публично-правовой сфере общественных отношений. Хотя при этом делается весьма неоднозначный вывод о том, что учитывая, что государство действует в публичном интересе, механизм формирования и выражения его воли в отношении реализации специальной (ограниченной) гражданской правосубъектности должен быть не только выстроен с учетом коллективной воли множественности лиц, но и основываться на конституционных принципах, гарантирующих формальное равенство всех граждан и целостность государства. В том числе и по этой причине государствоподобные образования должны быть лишены гражданской правосубъектности.
В литературе практически не отмечается, что необходимость реализации государством и иными публично-правовыми образованиями публичных интересов прямо не закрепляется в отечественном гражданском, ни в предпринимательском, ни в конституционном законодательстве. Относительно гражданского и предпринимательского законодательства можно утверждать, что установление принципов и целей участия публично-правовых образований в гражданских правоотношениях не согласовывалось бы с целями самого гражданского права, как отрасли частного права, призванного регулировать имущественные и неимущественные отношения на началах равенства их участников. Закрепление указанных вопросов в административном законодательстве не соответствует договорному и частно-правовому характеру рассматриваемых отношений. Логично было бы предположить, что соответствующие цели и приоритеты должны получить закрепление в Конституции России, однако и этого мы не наблюдаем. Хотя учеными и высказывается мысль о том, что ограничения гражданской правосубъектности государства, а так же иных публично-правовых образований, закрепляются Конституцией.
Используя доктринальное толкование положений Конституции России можно предположить необходимость реализации публично-правовыми образованиями государственных интересов при участии в гражданско-правовых отношениях. Хотя такое предположение будет касаться, прежде всего распоряжения государственной собственностью, а так же имуществом, представляющим высокую общественную ценность, в первую очередь, землей и иными природными ресурсами.
Представляется возможным констатировать практически полное отсутствие в Российском законодательстве нормативного закрепления приоритетов и принципов деятельности публичных субъектов.
Регулирование отношений по договору аренды, связанных с наличием в нем публично-правового элемента выявляют ряд сложностей, на которых представляется необходимым остановиться подробнее.
Прежде всего необходимо отметить, что часть арендных правоотношений подробно и детально урегулирована в гражданском законодательстве, что позволяет минимизировать количество споров по данному факту. К таким, несомненно, относится договор проката, довольно детально регламентированный в параграфе 2 главы 34 ГК РФ и вызывающий лишь незначительное количество судебных споров.
В противоположность договору проката, договор аренды недвижимости, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект, является не в пример более сложным и зачастую является предметом рассмотрения судами различных инстанций. Далее будет приведен анализ некоторых типичных спорных ситуаций, встречающихся в судебной практике.
Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием.
Таким образом в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам, на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Так же необходимо остановиться на такой спорной ситуации, при которой имущество находится в собственности у юридического лица, а земельный участок принадлежит государству или муниципальному образованию.
Юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости; границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Так же при заключении договора аренды необходимо следить за полномочиями публично-правового элемента по сделке.
Договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании, являющемся объектом государственной собственности, заключенный от имени арендодателя городской администрацией, ничтожен, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства.
При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства РФ об аренде. Действительно, в ст. 7 Основ законодательства РФ об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом, п. 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.
Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ об аренде, существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям, и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.
Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь ввиду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели, либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ, риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может при меняться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства РФ и устава юридического лица при ее заключении для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.
Необходимо отметить, что в договоре аренды предприятия обязательно должны быть перечислены входящие в его состав основные средства, иначе договор не может считаться заключенным.
Объект аренды зачастую вызывает споры. В частности, при договоре аренды земельного участка необходимо обращать внимание на то, что при выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть со-собственниками земельного массива, Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключения нового. При этом, необходимо иметь ввиду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.
В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения при создании на ней водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.
Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК РФ, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс РФ содержит понятия "водный объект" и "обособленный водный объект (замкнутый водоем)". В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ, водный объект - это "сосредоточение вод на поверхности суши е формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима". Обособленный водный объект - "небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами". Согласно ст. 34 Водного кодекса РФ, право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 Водного кодекса РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст. 69 АПК РФ, не нуждаются в доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п. 2 ст. 214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Согласно представленным суду документам, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству РФ и был зарегистрирован в Регистрационном управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рас смотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.
Таким образом можно видеть, что договор аренды недвижимости вызывает затруднение в правоприменительной практике и зачастую может разрешиться только в суде.
3.3 Решение других проблемных вопросов, связанных с договорами аренды
Следуя плану работы, возвращаемся снова к существенным условиям договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Предмет договора одно из его существенных условий согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ. В пункте 3 ст. 607 НК РФ это общее правило конкретизировано в отношении договора аренды: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как показывает опыт аудиторских проверок автора статьи, именно при согласовании этого условия наблюдается много нарушений. Подтверждает это и арбитражная практика, признавая договор аренды незаключенным из-за того, что не согласован его предмет. Приведем лишь одно из подобных дел. Федеральный арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 24.02.2005 N А48-3833/04-5 признал: поскольку в спорном договоре отсутствуют характеристики качества объектов, не указано конкретное их местонахождение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, т.е. стороны не определили надлежащим образом объекты аренды (не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), суд области пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор нельзя признать заключенным.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это требование можно распространить и на договоры, которые в государственной регистрации не нуждаются. Стороны должны принять за правило: при заключении договора аренды на часть помещения или земельного участка прилагать такой план к договору. Это поможет избежать возможных претензий со стороны налоговых органов. Однако обращаем ваше внимание на правильное оформление этого плана. Как указано в Постановлении ФАС ВСО от 23.11.2004 N А33-5660/04-С2-Ф02-4815/04-С2, в материалах дела имеется план помещений, но он:
не содержит сведений о том, что он является приложением к спорному договору:
не подписан:
не содержит сведения об адресе помещений, на нем отраженных:
На этих основаниях договор аренды был признан судом незаключенным в связи с тем, что в нем не согласован предмет аренды.
Нашим читателям полезно знать, что, рассматривая иски о признании договора аренды незаключенным по причине несогласования объекта аренды, суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.
Рассматривая обстоятельства конкретного дела, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.02.2005 N А11-6625/2003-К1-9/361 указал, что договор аренды от 04.01.2001 содержит перечень имущества, являющегося предметом сделки:
Выписка из баланса СПК им. Калинина на 01.01.2002 и выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждают факт, что у данного юридического лица материальные ценности, поименованные в спорном соглашении, имеются лишь в одном экземпляре, поэтому при подписании договора и передаче имущества ни истец, ни ответчик не могли заблуждаться относительно предмета сделки. Об этом же свидетельствует и длительный характер правоотношений сторон.
Таким образом, вывод суда о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием к отмене судебных актов.
Представляет интерес дело, рассмотренное ФАС Центрального округа. Суд пришел к следующему выводу: поскольку между сторонами отсутствуют разногласия по поводу расположения и идентификации конкретных помещений, являющихся предметом договора аренды, договор нельзя считать незаключенным ввиду отсутствия в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (см. Постановление от 18.11.2004 N А36-210/4-03). Аналогичного подхода придерживается и ФАС СЗО в Постановлении от 29.11.2004 N А21-4518/03-С2.
Однако четкого определения предмета аренды в договоре не всегда бывает достаточно. Иногда решающее значение при признании договора аренды недействительным могут иметь характеристики объекта, подлежащего передаче во владение и пользование, и полномочия лица, выступающего арендодателем.
Представляет интерес проблема использования имущества с нарушением цели его предназначения. Например, в случае аренды юридическим лицом жилого помещения у физического лица без перевода в нежилой фонд. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.