Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

Вид работы:

Дипломная (ВКР)
Предмет:

Эктеория
Язык:

Русский
,
Формат файла:
MS Word

92,86 kb
Опубликовано:

2012-02-12

Все дипломные работы по экономической теории

Скачать дипломную работу Читать текст online Заказать дипломную
*Помощь в написании! Посмотреть все дипломные работы

Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

ФГУ СПО Ярославский Градостроительный колледж

ЗАДАНИЕ

На выполнение курсовой работы по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Тема курсовой работы:

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

Состав курсовой работы

. Провести анализ состояния объекта оценки

. Провести анализ местоположения объекта

. Провести анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

. Определить рыночную стоимость объекта оценки

Основание: исходные данные по варианту № 12

Срок выдачи задания Срок сдачи курсовой работы

« 24 » января 2011г. « 15 » апреля 2011г.

В соответствии с договором № 12 от 24.01.2011. на оказание услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества находящегося в п. Ильинское Ивановской области, студентка ЯГМК произвела определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка подразумевает состояние оцениваемого объекта в совокупности со сложившимися физическими факторами, влияющими на его стоимость, а также состояние рынка в Российской Федерации на вышеуказанную дату.

Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа предоставленной Заказчиком об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщиков.

Оценка была проведена в соответствии с требованием закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 - ФЗ от 29 июля 1998 года. Работа проводилась с использованием Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённых Постановлением Правительства РФ, и других нормативных тактов действующего законодательства РФ.

Планируемое использование результата оценки, характер объекта оценки, предполагают оценку этого объекта с позиции стоимости в пользовании («стоимость объекта оценки при существующем использовании»). Обоснование использования этого типа стоимости в данной оценочной ситуации и определение понятия «стоимость объекта оценки при существующем использовании», приведены в данном отчёте.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, округленная до тысяч, составляет: 1 975 000 (один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Студент ЯГК ________________________ Балуева Т.С.

Содержание

Раздел 1. Общая часть

.1 Задание на оценку

.2 Этапы оценки

.3 История создания и развития объекта оценки

Раздел 2. Анализ местоположения объекта оценки и его окружение

.1 Анализ местоположения объекта оценки и рынка недвижимости

.2 Описание объекта оценки

Раздел 3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

.1 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного

.2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки

.1 Выбор и обоснование применяемых методов и подходов оценки объекта

.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Заключение

Список литературы

Приложение

Раздел 1. Общая часть

.1 Задание на оценку

· Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме;

Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6

· Собственник объекта оценки: Фомина Анастасия Ивановна; паспорт:

297205, выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 08.08.2004г.

Зарегистрирован по адресу: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6

· Имущественные права на объект оценки: право собственности

· Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для купли-продажи

· Предполагаемое использование результатов оценки и связанное с этим ограничения: для обеспечения продажи. Использование результатов оценки не в соответствии с целями настоящего отчета недопустима.

· Вид стоимости: рыночная

· Дата оценки: 15 марта 2012г.

· Срок проведения оценки: 24.01.2012г. - 15.03.2012г.

· Допущения и ограничения на которых должна основываться оценка:

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценки.

. Оценщик не имеет ответственности за юридическое описание права оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением права собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких - либо претензий и ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающее обсуждение юридических аспектов права собственности.

. Оценщик не обязан проводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

1.2 Этапы оценки

Этапы оценки взяты из Федерального Стандарта Оценки « Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к оценки (ФСО№1).

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

) составление отчета об оценке.

1.Заключение договора на проведение оценки включающего задание на оценку:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

2.Сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки:

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

.Применение подходов к оценки, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых отчетов:

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

.Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценки и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

5.Составление отчета об оценке.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

.3 История создания и развития объекта оценки

Оцениваемый объект представлен квартира, общей площадью 50,2 м.кв. в том числе жилая площадь составляет 34,9 м.кв. Согласно техническому паспорту выполненному Тейковским БТИ, год постройки здания 1987 г.

Владелец	Период владения	Балансовая цена на 2000г., руб.	Условия продажи	Использование объекта
Фомина Н.А.	С 1988г. по настоящее время	96 518	Рыночные	Жилое помещение

Сведения о заказчике оценки и оценщике

Заказчик	Фомина Н.А. Паспорт 2401 297205 Выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 28.12.2001г. Зарегистрирован: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Комсомольская д.2 кв.24
Оценщик	Балуева Т.С. Паспорт 2404 127307 Выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 11.08.2005г. Зарегистрирован: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Комсомольская д.2 кв.27

Раздел 2. Анализ объекта оценки и его окружение

Общие сведения: Административный центр Ильинского района. Образован в 1979 году. Расстояние от поселка Ильинское-Хованское до города Иванова - 90 км. Население на 01.01.2001 года - 4,1 тыс. человек. Расстояние до ж/д станции Ростов Северной ж/д - 50 км, до ж/д станции Тейково Северной ж/д - 53 км.

1.Состояние окружающей среды

Преобладающим направлением ветра является юго-западное.

Преобладающий тип почв - дерново-подзолистый с малым количеством гумуса, супесчаный в центральной и южной, суглинистый в северо-восточной частях региона. Кроме того распространены осушённые торфяные почвы, земли в Балахнинской низменности заняты болотными, а в Ильинском и Гаврилово-Посадском районах встречаются серые лесные почвы.

Природные ресурсы:

Площади земель под поверхностными водными объектами, включая болота, составили 115,7 тыс. га (5,4 %). Из них под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами - 65,0 тыс. га, под болотами - 50,7 тыс. га.

Область расположена на стыке двух зон: европейской тайги и смешанных лесов. Всего леса занимают 48 % территории области, а луга около 10 %. Особенно лесисты Заволжский, Южский и Тейковский районы.

В 1972 году флора области включала почти тысячу видов дикорастущих и культурных растений[4].

На 2005 год леса Ивановской области занимали 1037,5 тыс. га, или 48 % от общей площади. Доля хвойных лесов составляла 46 % от лесопокрытой площади, молодняков 28 %, средневозрастных 37 %, приспевающих - 20 %, спелых и перестойных лесов - 15 %. Расчётная лесосека по рубкам главного пользования составляла 1509,4 тыс. м³. В 2004 году по всем видам заготовлено около 750 тыс. м³ древесины.

Оценка состояния окружающей среды:

Экологическое состояние в области относительно благоприятное. Очагами загрязнения являются промышленно развитые города Иваново, Шуя и Кинешма.

.Экономика в стране

По данным налоговой службы на 01.01.2010 года, в районе осуществляет деятельность 124 предприятия и организации, 171 индивидуальный предприниматель, 7 крестьянско-фермерских хозяйств. Основными видами выпускаемой в районе продукции являются молоко, мясо, зерновые культуры, молочные продукты (сливочное масло, и обезжиренный сыр), гравий, песок, ПГС. В сфере государственного управления и социального обеспечения работает 12,6 % занятых в экономике, в сфере культуры - 6,8 %.

На территории Ильинского района работает 59 предприятий розничной торговли, 1 предприятие общественного питания, 13 объектов бытового обслуживания, филиалы двух банков, Центральная районная больница, 9 школ, детская музыкальная школа, два Дома ремесел, 16 библиотек, 17 Домов культуры.

Общая протяженность автомобильных дорог общего пользования на территории района составляет 375,4 км. За период 2005-2010 годов протяженность дорог с твердым покрытием увеличилась на 18,2 км. Ильинский район стал поставщиком материалов для строительства и ремонта федеральных автотрасс, серьезного строительства в Московской, Ярославской, Владимирской и Ивановской областях.

Основные показатели для разработки прогноза социально - экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года (в% к предыдущему году)

	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
	Оценка		Прогноз
Строительство жилых домов	104,5	89,4	106,3	105,0	106,4
Центральный федеральный округ	95,8	93,1	102,0	101,6	107,6
Северо-западный федеральный округ	115,0	76,7	122,0	105,3	99,7
Южный федеральный округ	104,4	93,5	107,9	105,5	107,4
Приволжский федеральный округ	110,2	92,4	101,9	104,6	105,5
Уральский федеральный округ	110,2	85,5	110,8	107,9	108,5
Сибирский федеральный округ	102,1	84,2	108,0	112,0	108,6
Дальневосточный федеральный округ	105,5	101,5	109,6	104,9	103,2

Занятость населения в стране:

В сентябре 2010 года, по данным Росстата, было принято на работу 502 тыс. человек, уволено 497 тыс., то есть трудоустроилось 3,1% списочной численности работников, выбыло 3,1%, притом что в августе эти показатели были 2,9 и 3,2% соответственно.

Ситуация с занятостью населения, в том числе и неполной, в России улучшается: количество уволенных и нанятых на работу практически сравнялось, а тех, кто работал неполное рабочее время или находился в простое, существенно сократилось. Из общего тренда выбиваются только работники, взявшие отпуск за свой счет: их численность на протяжении всего 2010 года остается стабильной, следует из доклада Росстата.

В сентябре 2010 года, по данным статведомства, было принято на работу 502 тыс. человек, уволено 497 тыс., то есть трудоустроилось 3,1% списочной численности работников, выбыло 3,1%, притом, что в августе эти показатели были 2,9 и 3,2% соответственно. Продолжила снижаться численность работников, намеченных к увольнению: в сентябре 2010 года, по сравнению с январем 2009 года, она сократилась вчетверо и составила 15 тыс. человек - ситуация на рынке труда нормализовалась.

Заметно - более чем в три раза - сократилось количество тех, кто работал неполное рабочее время и находился в простое: если в январе 2009 года таких было 1,3 млн человек, то в сентябре 2010 года - уже 360 тыс. Портит картину только графа «имели отпуска без сохранения заработной платы по заявлению работника». По данным Росстата, число отпускников за свой счет сокращалось только в 2009 году - с 1,1 млн до 800 тыс. человек. В 2010 году их численность была стабильной - около 600 тыс. человек.

3.Рынок недвижимости

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

1. Государственного регулирования рынка недвижимости (нормативные акты по сделкам недвижимости, налоговое законодательство)

2. Общеэкономические ситуации.

- производство национального дохода.

- занятость населения.

- объем промышленного производства.

- ставки доходности и тд.

3. Микроэкономическая ситуация.

- экономическое развитие региона.

занятость населения в регионе.

отток приток капитала из региона.

. Социальное положение в регионе.

- уровень безработицы.

- возможность межэтнических и военных столкновений.

популярность политики.

5. Природные ресурсы.

-экологическое положение.

наличие развитой инфраструктуры страны.

Анализ рынка недвижимости Ивановской области

СПРОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

В данный момент спроса в Ивановской области на вторичном и первичном рынке нет, а есть только в самом городе Иваново.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

1) Предложение на первичном рынке жилья в Ивановской области - 62 предложения.

Вторичный рынок жилья

Наименование	1 кв.	2^х кв.	3^х кв.	4^х кв.	5 кв.	ч/с	Итого
Малосемейки	19	___	___	___	____	347	19
Хрущевки	8	10	1	___			19
Брежневки	19	47	25	12			103
Полногабаритные	46	63	45	8			162
Итого	92	120	71	20	____	347	303

Предложение вторичного рынка в Ивановской области

Количество комнат		Стоимость квартиры (руб.)			S общ/ жилая/ кухня. м²	Кол-во этажей аналога/ объект	Стены	Лоджия, Балкон	Сан.узел cовм./разд.
1 кв.	1	980000	29700	28700	33/19/9	3/5	кирпич.	лоджия	совмещ.
	2	990000	26000		38/20/9	3/5	панел.	балкон	раздельн.
	3	940000	30300		31/17/6	1/5	панел.		раздельн.
2 кв.	1	1 430000	27500	26000	52/30/8	3/5	кирпич.	лоджия	совмещ.
	2	1 100000	26200		42/26/6	5/5	панел.	2 лоджии	совмещ.
	3	1 220000	24400		50/30/10	1/2	панел.	лоджия	раздельн.
3 кв.	1	1 230000	25100	27300	49/34/6	2/5	панел.	балкон	раздельн.
	2	1 650000	28400		58/36/8	4/6	панел.	2 лоджии	раздельн.
	3	1 700000	28300		60/43/9	6/9	панел.	лоджия	раздельн.
4 кв.	1	1 400000	24200	23700	58/42/6	2/5	панел.	раздельн.
	2	1 500000	25900		58/41/6	2/5	панел.	лоджия	раздельн.
	3	1 900000	21100		90/53/10	4/9	панел.	3 лоджии	раздельн.
5 кв.		_____	___	__	____	____	____	____	____
ч/c	1	750000	10700	15800	70/34/16	____	кирп.	____	раздельн.
	2	900000	23100		39/26/5	____	дерев.	____	совмещ.
	3	650000	13600		48/36/6	____	дерев.	____	совмещ.

Диаграмма на вторичном рынке жилья в Ивановской области

(Предложение)

Вывод: В Ивановской области более часто предлагают частные дома. Предложения на первичном рынке составляет 62 предложения, что достаточно много значимо для Ивановской области. А вот спрос, что на первичном,что на вторичном рынке составляет 0%. В 2010 году происходит снижение спроса и предложения на вторичном и первичном рынке недвижимости.

2.1 Анализ местоположения объекта оценки

№ п/п	Характеристика места оценки
1.	Местоположение
1.1	Адрес	Ивановская обл., Ильинский район, п. Ильинское, ул.Комсомольская д.2 кв.24
1.2	Административный район	Ильинский
1.3	Климат	Климат Ивановской области умеренно континентальный. Географическим положением определяется характер взаимодействия двух основных факторов формирования климата: радиационного и циркуляционного. Радиационный фактор оказывает влияние на климат через условия освещения и нагревания поверхности. Два типа воздушных масс (циркуляция атмосферы) отличаются по месту своего формирования, температуре и влажности определяют характерные черты Ивановской области. Для климата области характерно сравнительно жаркое лето и морозная зима с устойчивым снежным покровом. Наиболее холодным месяцем зимы является январь со среднемесячной температурой 11,5 - 12 градусов ниже нуля, самым теплым месяцем лета - июль, среднемесячная температура которого составляет 17.5 - 18,7 градусов тепла. Осадков выпадает около 600 мм в год. Число часов солнечного сияния 1500 в год. Преобладают юго-западные ветры. Продолжительность вегетационного периода 180-185 дней.
1.4	Оценка состояния окружающей среды	Рядом с домом проходит окружная дорога поселка
1.5	Тип землепользования	Жилой сектор
1.6	Локальные особенности местоположения, транспортной доступности	Жилой дом располагается в 20 минутах от центра поселка, в 10 минутах ходьбы от дома располагается поликлиника, школа располагается в 30 минутах от дома.
1.7	Экономическая обстановка	Удовлетворительная
1.8	Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах нашей доступности	Школа	Есть
		Детский сад	Есть
		Отделение банка	Есть
		Служба сбыта	Есть
		Мед. пункты	Есть
		Торговые	Есть
		Зоны отдыха	Есть
1.9	Объекты промышленной инфраструктуры	В 200м. находится хлебозавод
1.10	Состояние прилегающей территории	Благоустроена
1.11	Средняя стоимость 1м кв. смежных домах	Около 20 тыс.руб./м.кв
1.12	Год постройки	1987г.
1.13	Общий физический износ, расчет методом срока жизни	27%
1.14	Консьерж	Нет
1.15	Домофон, кодовый замок	Нет
1.16	Тип здания	Трехэтажный, многоквартирный панельный дом
1.17	Наличие подвала	Есть
1.18	Наличие чердака, мансарда	Нет
1.19	Количество этажей	3
1.20	Материал стен	железобетонные
1.21	Характеристики перекрытий	железобетонные
1.22	Внешний вид, фасад	Хорошее
1.23	Техническое обустройство	Присутствует: Электроосвещение Канализация Индивидуальное газовое отопление Водоснабжение Телефон
1.24	Социальный состав жильцов	Жильцы со средним уровнем достатка и выше

2.2 Описание объекта оценки

№ п/п	Характеристика объекта оценки
	Информация о квартире
1.1	Этаж	2
1.2	Количество комнат в квартире	2
1.3	Тип комнат	Раздельные
1.4	Общая площадь	51,1 кв.м.
1.5	Жилая площадь	34,9 кв.м.
1.6	Площадь кухни	6,1 кв.м.
1.7	Наличие балкона	да
1.8	Высота потолков	2,60 м.
1.9	Вид из окна	Дет.городок, автодорога, окружение дома
1.10	Вспомогательные и подсобные помещения	нет
1.11	Санузел	Совмещенный
1.12	Внутренняя отделка и оборудование	Пол в жил. Помещ.	Линолеум, паркет
		Пол в сан узле	Керамическая плитка
		Оконные проемы	ПВХ
		Потолки в жилых помещениях	Плитка
		Потолки вспомогательных помещений	Плитка

		Отделка стен в жилых помещениях	Штукатурка, обои
		Отделка стен на кухне	Пластиковые панели
		Отделка стен в сан. узле	Пластиковые панели
		Входные двери	Металлические
		Межкомнатные двери	Деревянные
1.13	Объект подключен к антеннам, электроснабжению, водопроводу	Инженерные коммуникации проведены
1.14	Центральное отопление	Индивидуальное газовое отопление
1.15	Строительный объем, м.куб.	130,52м.кв.
1.16	Оборудование для выше перечисленных устройств	Есть
1.17	Планировка	Планировка квартиры соответствует БТИ, перепланировка производилась в санузле.
1.18	Источники информации	Технический паспорт (Тейковский БТИ Ивановской области).

Вывод: После рассмотрения здания, расположенного по адресу: Ивановская область, п.Ильинское ул. Комсомольская д.2 кв.24, можно сделать вывод что дом расположен в хорошем, благоустроенном районе, спокойном, оснащен транспортной доступностью. Недостатки: вблизи проходит главная окружная дорога, дом находится в 2 км. От центра поселка.

Раздел 3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

.1 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного

ЛНЭИ определяется, как вариант использования,выбранные в среде различных, возможных и альтернативных вариантах, которые являются физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым,которое приводит к наивысшей стоимости земли. Выбранный лучший вариант позволяет получить максимальный доход от земельного участка.

Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

При определении ЛЭНИ земельного участка используют 6 факторов влияющие на её стоимость:

· Потенциальное местоположение

· Рыночный спрос

· Правовая обоснованность застройки

· Ресурсное качество участка

· Технологическая обоснованность

· Финансовая обоснованность

Применение этих факторов позволяет учитывать объект износа и устаревание зданий, определить наиболее подходящий характер улучшения, который необходимо осуществлять на земельном участке.

Стоимость строительства 1 м³- 26000 рублей

Рыночная стоимость 1 м³- 30000 рублей

Площадь 4^х этажного жилого дома-520 м²

Площадь 3^х этажного жилого дома- 540 м²

Наименование показателя	3х этажный жилой дом	4х этажный жилой дом
Рыночная стоимость недвижимости, руб.	30 000*2310 = 69 300 000	30 000*3080 = 92 400 000
Строительные издержки, руб.	26 000*2310 = 60 060 000	26 000*3080 = 80 080 000
Предпринимательская прибыль, руб.	42 000	48 000
Стоимость земли, руб.	69 300 000 - (60 060 000+42 000) = 9 198 000	92 400 000 - (80 080 000+48 000) = 12 272 000
ЛНЭИ		ЛНЭИ

Вывод: Площадь 3^х этажного жилого дома меньше, чем у 4^х этажного жилого дома, соответственно стоимость земли будет выше.

.2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Рассмотрим ЛНЭИ для данного участка земли, если он пригоден по нормам

зонирования для жилищного строительства, магазина или офисного здания.

Данный земельный участок расположен в жилом секторе, то потенциально - возможным вариантом является жилой дом.

В близи от земельного участка находится торговое здание и офисное помещение, которые полностью предоставляют услуги населению, поэтому строительство еще одного магазина или офисного здания не целесообразно, т.к. это требует больших затрат.

Можно сделать вывод, что здание, как жилой дом является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки

.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразности применения каждого дохода из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе спецификации объекта вида определяемой стоимости.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматривается возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ ЛНЭИ.

При оценки применяются общие, для всех видов имущества, подходы:

· Затратный подход

· Сравнительный подход

· Доходный подход

Методическая структура рыночной стоимости

ПОДХОДЫ

ЗАТРАТНЫЙ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОДНЫЙ

4.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО№1)

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

В основе подхода лежат принципы:

1. Замещение

2. Спроса и предложения

. ЛНЭИ

. Вклада

Затратный подход применяется в следующих случаях:

1. При определении ЛНЭИ

. Для оценки недвижимости на пассивном рынке

. Для получения стартовой цены на аукционе

. Для оценки объектов не завершенного строительства

. Для определения затрат на перепланирование объекта

. Для оценки с целью получения кредита в банке

. При переоценки основных фондов

. При проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта полученных другими подходами

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

· Определение стоимости восстановления, которая базируется на стоимости замещения.

· Определение величины накопительного суммарного износа улучшений.

· Определение величины производственной прибыли

· Определение рыночной стоимости улучшений

· Определение стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования

· Определение рыночной стоимости недвижимости.

Методы оценки восстановительной стоимости объекта:

· Метод квадратных метров (метод сравнительной единицы)

Исполняется на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобных оцениваемому.

· Метод разбивки по компонентам

Основан на применении фактических удельных текущих затрат на строительство.

· Метод количественного обследования

Это сметная стоимость строительства.

· Метод сравнительного объекта

Основан на использовании данных по удельной стоимости построенного в прошлом аналогичного объекта по площади или объему оцениваемого объекта. Определение восстановительной стоимости на дату построенного аналогичного объекта, затем используются индексы пересчета прошлых цен на дату оценки.

Физический, функциональный, внешний износ.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. На стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий.

Физический износ- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико - эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно- климатических факторов, а так же жизнедеятельности объекта.

Физический износ бывает:

· Устранимый (износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно).

· Неустранимый.

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное не соответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Функциональный износ бывает:

· Устранимый (определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта)

Причины функционального износа:

- Недостатки, требующие добавления элементов.

Расчет: стоим. добав. элем. + монтаж

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов.

Расчет: демонтаж + оборудование

Сверхулучшения.

Расчет: физ.износ +стоимость демонтажа+ ликвидация стоимости демонтажных элементов

· Неустранимый

ü Потеря в арендной плате;

ü Избыток эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ - обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменение окружающей инфраструктуры и т.д.

Методы внешнего износа:

· Капитализация потерь в арендной плате;

· Сравнительных продаж;

· Срока экономической жизни.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Методы оценки затратного подхода:

I. Метод срока жизни

II. Метод определения физического износа нормативным методом по техническому состоянию

III. Метод определение общего износа по нормативным срокам жизни долгоживущих и короткоживущих элементов здания

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Типы поправок на отличительные характеристики и их определение.

§ Поправка на глубину участка.

Важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы, в качестве единственного сравнения, используется стоимость одного погонного метра вдоль фронтальной границы участка при стандартной глубине участка.

§ Поправка на размер участка.

§ Поправка на неправильности формы.

Стоимость участка неправильной формы при одинаковой их площади. Это связанно с неудобствами при проведении строительных работ и эксплуатации.

§ Угловое расположение.

Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости. Преимущество узлового расположения проявляется в свободе входа и выхода подъезда в дополнительном оформлении витрин и организации рекламы.

§ Относительное расположение участка.

Рассчитывается, как стоимость базового участка с корректировкой или поправкой на оцениваемый участок отличающихся по площади, форме, неровностей поверхности.

Расчет рыночной стоимости улучшений.

Су = Св - Ис + Ппр

Су - стоимость улучшения

Св - стоимость воспроизводства

Ис - сумма износов

Ппр - предпринимательская прибыль

Используем сборник №28 УПВС таблица №18:

Фундаменты - бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется - центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Высота дома - 9м.

Высота потолков в квартире - 2,60м.

Длина дома - 70м.

Ширина дома - 11м.

Площадь квартиры - 50,2м².

Жилая площадь квартиры - 34,9м².

Площадь кухни - 6,1м².

Площадь дома - 70м. * 11м. = 770м².

Площадь з.у. - 73м. * 14м. = 1022м².

Объем дома - 70м. * 11м. * 9м. = 6930м³.

Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.

1) Расчет повышающего коэффициента.

100+(1,1+1,6)/100 = 1,027

2) Расчет стоимости общего коэффициента.

1,027*1,04*1 = 1,068

2) Расчет стоимости 1м³

,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м³ (1969г.)

) Расчет стоимости здания

,838руб./м³*6930м³ = 158267 руб.

) Расчет стоимости 1м³ квартиры (на 1969г.)

158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м³

5) Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)

,52м³*33,80руб./м³ = 4411,58 руб.м³

) Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)

,58руб./м³*1,17*0,95*1,57*0,95*102,39*1,22*1,04 = 950118,07 ≈ 950000 руб.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.

РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

1 метод «Расчет по сроку жизни»

Ин = Тэф/Тэк * 100%

Ин = 24 / 90 * 100% = 27%

Иф = 950 000 * 0,27 = 256 500 руб.

2 метод «Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию»

Иф = ЕИфj * Kj

J=1

рыночная стоимость квартира

Ифj - износ отдельных конструкций.- коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции элемента в общей восстановительной стоимости здания.=1 - наименование отдельной конструкции.- число отдельных конструкций.

Наименование элементов	Удельный вес отдельных элементов (по УПВС)	Признаки износа	Физический износ (по ВСН 53-86)	Средний взвешенный износ
Фундамент	5%	Трещины в цокольной части здания	8%	0,4%
Стены и перегородки	24%	Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины, мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями.	6%	1,44%
Перекрытия	13%	Трещины в швах между плитами	5%	0,65%
Крыши	3%	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.	45%	1,35%
Полы	7%	Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3мм	10%	0,7%
Проемы	12%	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.	4%	0,48%
Отделочные работы	16%	Отставание и повреждение кромок местами.	5%	0,8%
Внутренние с/т устройства и электричества	14%	Нарушение окраски отопительных приборов	5%	0,7%
Прочие работы	6%	Мелкие повреждения	3%	0,18%
Общий износ	100%			6,7%

Иф = 950 000 * 0,067 = 63 650 руб.

3 метод «По нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания»

Наименование элемента	Удельный вес	Срок эксплуатации (кол-во лет)	Нормативный срок ВСН 58-88	Физический износ	Общий износ
Долгоживущие элементы:	49
Фундаменты	5	24	60	40	2
Стены и перегородки	24	24	40	60	14,4
Перекрытия	13	24	80	30	3,9
Полы	7	5	10	50	3,5
Короткоживущие элементы:	51
Крыши	3	3	30	10	0,3
Проемы	12	5	15	33,33	3,99
Отделка	16	5	6	83,33	13,33
Отопление	7	10	20	50	3,5
Водопровод	7	4	15	26,66	1,87
Прочие работы	6	1	15	6,66	0,4
Итого	100				47,2

Иф = 950 000 * 0,472 = 448 400 руб.

Согласование результатов расчета физического износа

Метод расчета по сроку жизни	Нормативный метод по техническому состоянию	Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания
256 500 руб.	63 650 руб.	448 400 руб.
0,1	0,6	0,3
25 650 руб.	38 190 руб.	134 520 руб.
Данный метод не требует визуального обследования технического состояния объекта, берется только с учетом срока жизни здания.	Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем или их участков путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования с их значениями.	Этот метод основан на положении, что износ здания, его элементов и систем зависит от группы капитальности и фактического срока жизни здания, элементов и систем.

∑ = 25 650руб. + 38 190руб. + 134 520руб. = 198 360руб.

Вывод: Второй метод «Нормативный метод по техническому состоянию» более точнее, так как мы можем визуально увидеть все элементы здания и дать им характеристику.

Метод расчета по сроку жизни 0,1 - т.к. этот метод является не точным, потому что при его проведении учитывается только срок жизни здания и проводится только математическими действиями.

Нормативный метод по техническому состоянию 0,6 - т.к. с помощью этого метода можно точнее всего определить физический износ.

Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания 0,3 - т.к. этот метод является не точным, т.к. оценка в нем производится только по критериям короткоживущих и долгоживущих элементов.

Прибыль застройщика.

Это предпринимательский доход, вознаграждение за риск связанный с реализацией строительного проекта.

Ппр = Св*n%

Сбербанк России предлагает ипотечный кредит 13%

Ппр = 950 000 * 0,13 = 123 500руб.

Расчет устранимого функционального износа

Элементы	Аналог 1	Аналог 2	Оцениваемый объект
Унитаз	6000руб.	7000руб.
Ремонтные работы	2000руб.	2000руб.
Итого	8000руб.	9000руб.	8500руб.
Потолки навесные	15000руб.	17000руб.
Ремонтные работы	5000руб.	7000руб.
Итого	20000руб.	24000руб.	22000руб.
			30500руб.

РАСЧЕТ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА

В связи с экономическим кризисом стоимость одного квадратного метра понизилась на 0,5%.

Экономический кризис - 0,5 %.

000 руб. * 0,005 = 4750 рублей.

Су = 950 000 - (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 = 839 890руб.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Методы:

· Метод выделения.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод определения затрат на освоение земельного участка.

· Метод затрат на производство инфраструктуры.

· Метод кадастровой оценки:

_з = Soц * Бкад.ст. * Кбаз.став.

_з- стоимость землиц - площадь оцениваемого объекта

Бкад.ст. - базовая кадастровая стоимость

Кбаз.став. - коэффициент базовой ставкиуч. = 1022м.кв.

кв.м. земельного участка стоит - 120руб./В.м.

Коэффициент базовой ставки - 1,295

з = 1022м.кв. * 120руб./В.м. * 1,295 = 158 819руб.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

Сн = Св - Ис + Ппр + Vз

Сн = 950 000 - (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 + 158 819 = 999 000руб.

4.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).

Принципы:

1. Принцип спроса и предложения

. Принцип вклада

. Принцип замещения - основополагающий принцип, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход применяется:

1. Для объектов по которым имеется достаточное количество достоверной информации, о недавних сделках, купле - продажи или предложение о продажи.

2. Для регулярно продаваемых объектов которые не являются источниками коммерческого дохода.

Основные этапы оценки при сравнительном подходе:

· Исследование рынка и выявление текущих предложений продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.

· Определение единиц сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

· Сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

· Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В рамках сравнительного подхода используют два метода:

. Метод сравнения продаж

2. Метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.	S=50,2м² 30 000руб./м² =1 506 000	S=60м² 35 000руб./м² = 2 100 000	S=70м²40 000руб./м²= 2 800 000	S=65м² 38 000руб./м²= 2 470 000
1.Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
2.Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
4.Рыночные условия	1.04.2011г.	25.03.2011г.	26.03.2011г.	28.03.2011г.
5.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
6.Физические характеристики:	23г.	23г.	20г.	24г.
Материал стен дома	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Этаж	2	3	2	1
Общая площадь, м²	50,2	60	70	65
Жилая площадь, м²	34,9	42,5	54,6	49,7
Площадь кухни, м²	6,1	7,2	6,2	6,8
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Наличие балкона/лоджии	балкон	балкон	нет
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
7.Экономические характеристики	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
8.Использование	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Источник информации	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.

Расчет стоимости объекта методом внесения корректировок в процентном эквиваленте

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.		S=60м² 35 000руб./м² = 2 100 000	S=70м²40 000руб./м²= 2 800 000	S=65м² 38 000руб./м²= 2 470 000
1.Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2100000	2800000	2470000
2.Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2100000	2800000	2470000
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2100000	2800000	2470000
4.Рыночные условия	1.04.2011г.	25.03.2011г.	26.03.2011г.	28.03.2011г.
Корректировка, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2100000	2800000	2470000
5.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
Корректировка, %		0	-1	+1
Скорректированная цена, руб.		2100000	2772000	2494700
6.Физические характеристики	23г.	23г.	20г.	24г.
Корректировка, %		0	-1	0
Скорректированная цена, руб.		2100000	2744280	2494700
Материал стен	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Корректировка, %		0	-1	+2
Скорректированная цена, руб.		2100000	2716837	2544594
Этаж	2	3	2	1
Корректировка, %		0	0	+1
Скорректированная цена, руб.		2100000	2716837	2570040
Общая площадь, м²	50,2	60	70	65
Корректировка, %		-1	-1,5	-1
Скорректированная цена, руб.		2079000	2676085	2544340
Жилая площадь, м²	34,9	42,5	54,6	49,7
Корректировка, %		-1	-2	-2
Скорректированная цена, руб.		2058210	2622563	2493453
Площадь кухни, м²	6,1	7,2	6,2	6,8
Корректировка, %		-1	0	-1
Скорректированная цена, руб.		2037628	2622563	2468519
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Корректировка, %		0	-1	-1
Скорректированная цена, руб.		2037628	2596337	2443834
Наличие балкона/лоджии	балкон	балкон	балкон	нет
Корректировка, %		0	0	+1
Скорректированная цена, руб.		2037628	2596337	2468272
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2037628	2596337	2468272
7.Экономические характеристики	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2037628	2596337	2468272
8.Использование	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2037628	2596337	2468272
9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		2037628	2596337	2468272
Количество корректировок		4	6	9
Весовой коэффициент		0,2	0,3	0,5
Средневзвешенная стоимость		407526	778901	1234136
Стоимость квартиры, руб.	2 420 563

Внесение поправок

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия существующих между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог уступает. Величина корректировки определяется экспертным путем или весовой доли элемента сравнения в общей стоимости оцениваемого объекта.

Экспертные методы расчета и внесения поправок по одному аналогу

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Поправка, %	Аналог №1	Поправка на кумулятивной основе
Продажная цена			2100000
1.Имущественное право	Одинаковые	0	Одинаковые
2.Условия финансирования	Одинаковые	0	Одинаковые
3.Условия продаж	Одинаковые	0	Одинаковые
4.Рыночные условия	На 5% хуже, чем аналог	+5	2205000	1,05
5.Местоположение	На 5% хуже, чем аналог	+5	2315250	1,05
6.Физические характеристики	На 10% лучше, чем аналог	-10	2083725	0,9
7.Экономические характеристики	Отсутствуют		Отсутствуют
8.Использование	Отсутствуют		Отсутствуют
9.Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью	Отсутствуют		Отсутствуют
Всего корректировок	0	0	2083725	2100000(1,051,05*0,9) = 2083725 руб.

Метод количественных поправок

Таблица количественных корректировок на поправку по местоположению и техническому состоянию

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
2.Техническое состояние	отличное	отличное	хорошее	хорошее
3.Цена сделки, руб.	1506000	2100000	2800000

Таблица корректировок

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи, млн.руб.	1,5	2,1	2,8	2,5
Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
Корректировка по местоположению		0	-0,4	2,1-2,5= -0,4
Техническое состояние	отличное	хорошее	отличное	хорошее
Корректировка по техническому состоянию		0,3	0	2,8-2,5=0,3
Общая поправка		0,3	-0,4	-0,1
Скорректированная цена	2,4	2,4	2,4	2,4

Цена оцениваемого объекта составляет - 2 400 000 руб.

Метод общей группировки

Сопоставимые объекты	Продажная цена, руб.	Количество сравнений с оцениваемым объектом
Аналог №1	2100000	хуже
Аналог №2	2800000	чуть лучше
Аналог №3	2500000	лучше

Рассматриваем 2 аналога, которые «чуть лучше» и «лучше». Найдем стоимость оцениваемого объекта: (2800000 + 2500000)/2 = 2650000 руб.

Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены аналога к потенциальному валовому доходу (ПВД) либо к действительному валовому доходу (ДВД).

ПВД - представляет собой ожидаемую величину дохода от арендной платы полученной в первый год после сдачи в аренду.

ДВД - представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и потерей связанной с недоиспользованием сдаваемых в аренду площадей.

= Ц_ан / ПВД= Ц_ан / ДВД

Ц_ан - цена аналога

Аналоги	Продажная цена, руб.	ПВД, руб.	GRM, руб.
№1	2100000	120000	18
№2	2800000	114000	25
№3	2500000	102000	25

Среднее арифметическое GRM - (18+25+25)/3 = 23 руб.

Аналог оцениваемого объекта можно сдавать в аренду за 126000 руб./год исходя из этого, можно определить стоимость оцениваемого объекта: 23руб.*126000руб./год = 2898000 руб.

Согласование результатов

Метод внесения корректировок в процентном эквиваленте (метод сравнения продаж)	Метод расчета и внесения поправок по одному аналогу	Метод количественных поправок	Метод общей группировки	Метод валового рентного мультипликатора
2 420 563 руб.	2 083 725 руб.	2 400 000 руб.	2 650 000 руб.	2 898 000 руб.
0,4	0,2	0,2	0,1	0,1
968 225 руб.	416 745 руб.	480 000 руб.	265 000 руб.	289 800 руб.
Данный метод требует сравнения с тремя аналогами, что позволяет лучше определить стоимость квартиры.	Данный метод требует сравнение только с одним аналогом.	Данный метод требует сравнения только по двум элементам: местоположению, техническому состоянию.	Данный метод требует сравнения только по качеству по сравнению с оцениваемым объектом.	Данный метод требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.

∑ = 968225 + 416745 + 480000 + 265000 + 289800 = 2 419 770 руб.

Вывод: Метод сравнения продаж наиболее подробный и полный. Здесь рассматриваются различные элементы сравнения аналогов по которым можно оценить объект.

Метод расчёта и внесения поправок по одному аналогу не совсем точный т.к. данный метод требует сравнения только с одним аналогом.

Количественные корректировки по техническому состоянию и местоположению не совсем точный т.к. требует сравнения только по двум характеристикам: местоположению и техническому состоянию.

Метод общей группировки не точный т.к требует сравнения только по качеству и по сравнению с оцениваемым объектом.

Метод валового рентного мультипликатора (GRM) не точный т.к требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.

Оценка земли сравнительным подходом.

Является наиболее распространенной, который основан на принципе замещения согласно которому рациональный покупатель не заплатил за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с подобными свойствами.

В рамках подхода применяют три метода:

1.Метод сравнения продаж.

1. Метод единицы сравнения. Применяется в случаях, когда участки отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.

В качестве элементов сравнения используется:

имущественные права,

условия финансирования,

- рыночные условия,

- местоположение,

физические характеристики.

2. Метод базового участка (стандартного). Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Метод базового земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения. После установления базовой стоимости земельного участка, рассчитывается стоимость оцениваемого участка, используя поправки.

2.Метод распределения.

Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Данный метод реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней улучшений. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Поэтому стоимость земельного участка можно определить путем распределения общей цены продажи аналогичного объекта недвижимости между его составными элементами, земельным участком и участком с улучшениями.

Полученные коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

3.Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

· может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

· в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

· не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Данными методами расчеты стоимости земельного участка не производились, т.к. недостаточно информации для оценки земли.

4.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Принципы:

. Принцип ожидания

2. Принцип спроса и предложения

. Принцип замещения

. Принцип вклада

. Принцип остаточной продуктивности

Область применения: когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы которые способны приносить а также связанные с объектом оценки расходы.

Методы:

. Метод прямой капитализации

2. Метод капитализации по норме отдачи

а) Анализ дисконтированных денежных потоков

б) Капитализация с применением расчетных моделей

в) Капитализация с применением техники остатка

. Метод прямой капитализации

Капитализация - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Стоимость улучшений определяется по формуле:

= Y/R

- текущая стоимость объекта- годовой ожидаемый прогноз или доход от владения- ставка капитализации

Основные предпосылки:

. Период в течении которого поступит доход.

2. Величина дохода постоянна.

. Не производится раздел учета возврата и дохода на капитал.

. При расчете текущей стоимости не учитывается величина постоянных инвестиций.

Для осуществления прямой капитализации в качестве дохода:

. ПВД (Потенциальный валовой доход)

2. ДВД (Действительный валовой доход)

. Доход на собственный капитал

. Доход на заемный капитал

. Доход на землю

. Доход от зданий

. ЧОД (Чистый операционный доход)

=Y/R = ПВД/R_ПВД= ДВД/R_ДВД = ЧОД/R_ЧОД

R = ПВД/V_{продажи}

Этапы оценки:

1). Определение ожидаемого годового дохода при его ЛНЭИ

ПВД = S_сравн.*C_a

ДВД = ПВД - потери - прочие доходы

ЧОД = ДД - ОР

Условно постоянная: налог на имущество, страховой износ, налог на землю.

Условно переменные: коммунальные услуги, текущий ремонт, обеспечение безопасности, заработная плата персоналу на управление.

Замещение и резерв: замена бастроизнашивающих улучшений.

). Расчет ставки капитализации

с учетом возмещения капитальных затрат

метод связанных инвестиций

метод прямой капитализации

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

R = rn+r_B

r_B= 1/n

- период владения недвижимостью.

Метод Инвуда.

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

_н = α*R_зем+ β*R_ул

доля земли вложенных инвестиций

доля улучшений вложенных инвестиций

). Расчет стоимости недвижимости

2. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· Длительность прогнозного периода;

· Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

· Ставка дисконтирования.

Этапы расчета:

). Определение прогнозного периода.

). Прогнозирования величин включая реверсию:

потенциальный валовой доход

ДВД

ЧОД

денежный поток до уплаты налогов

денежных потоков после уплаты налогов

= ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)²…ЧОД/(1+r)ⁿ+ S(1+r)ⁿ

- стоимость объекта недвижимости в конце периода владения- число лет

). Расчет ставки дисконтирования

суммирование (кумулятивный метод)

Метод основан на том, что ставка дисконта является функцией только.

Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации

Аналог	Продажная цена, руб.	ПВД руб./год	R
№1	2100000	144000	0,069
№2	2800000	120000	0,043
№3	2500000	132000	0,053
∑R = (0,069+0,043+0,053)/3 = 0,055

R = ПВД/Цена= ПВД_оц.об./ ∑R= 144000/0,055 = 2 618 182 руб.

. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

МЕТОД СУММИРОВАНИЯ

Расчет ставки дисконтирования

	Ставка дисконтирования	Ставка капитализации
Безрисковая ставка	7%	7%
Премия за риск вложения надвижимости	3%	3%
Ликвидность	2%	2%
Инвестиционный метод	1,5%	1,5%
ИТОГО:	13,5%	13,5%

Расчет годовой арендной платы на недвижимость

г.=7 000*12мес.= 84000руб./год

г.=7 560*12мес.= 90720руб./год

г.=8 240*12мес.= 98885руб./год

г=8 980*12мес.= 107785руб./год

г.=9 880*12мес.= 118564руб./год

г.=10870*12мес.= 130420руб./год

Показатель	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.
Доход от сдачи в аренду,руб.	84000	90720	98885	107785	118564	130420
Темп роста, %		8	9	9	10	10

Расчет коммунальных услуг и иных платежей

Показатель	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.
Телефон, руб.	1488	1632	1794	2063	2372	2728
Темп роста, %	10	10	10	15	15	15
Электроэнергия, руб.	3960	4584	3692	4246	4883	5615
Темп роста, %	15	15	-20	15	15	15
Водоснабжение, руб.	7292	7164	7812	8593	9452	10397
Темп роста, %	5	-1	9	10	10	10
Отопление, руб.	2218	2551	2700	3105	3571	4107
Темп роста, %	5	10	5	15	15	15	14958	15931	15998	18007	20278	22847

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Наименование позиции	Показатели	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.	Показатель
1	ПВД,руб.	84000	90720	98885	107785	118564	130420
2	Коммунальные платежи, руб.	14958	15931	15998	18007	20278	22847
3	Налог на имущество, руб.	826	874	961,4	1057,6	1163,3	1279,6
3	ЧОД, руб.	68216	73915	81926	88720	97123	106293
4	Ставка дисконтирования, %							13,5
5	Сумма текущей стоимости денежных потоков, руб.							328 271
6	Стоимость реверсии в период владения, руб.							1800000
7	Текущая стоимость от стоимости реверсии, руб.							841 908
8	Рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.							1 170 179

Согласование результатов

Метод прямой капитализации	Метод дисконтирования денежных потоков
2 618 182 руб.	1 170 179 руб.
0,8	0,2
2 094 545 руб.	234 036 руб.

Метод прямой капитализации будет точнее, т.к. в настоящее нестабильное время, правильнее рассчитывать стоимость на один текущий год, чем на три года вперед как в методе дисконтированных денежных потоков.

∑ = 2094545 руб. + 234036 руб. = 2328581 руб.

Стоимость недвижимости доходным подходом равна 2 328 581 руб.

Оценка стоимости земли доходным подходом

Позволяет получить рыночную стоимость земли исходя из ожидаемого потенциального дохода и применяется только к участкам приносящий доход.

. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

_з = Д₁/R_зем

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты.

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за разные периоды времени.

В рамках данного метода величины земельной ренты может расчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами коэффициента капитализации являются:

- Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

Увеличение безрисковой ставки на капитал, на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящий доход.

Последовательность действий данного метода:

1.Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

.Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

.Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.

.Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использование земельного участка.

При проведении всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, или их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

В данной курсовой работе метод предполагаемого использования не использовался из-за недостаточного количества информации.

Метод дисконтирования денежных потоков

Широко применяется для оценки стоимости земельного участка.

Дисконтирование денежных потоков представляет собой сумму, приведенную к дате оценки рентных доходов за период владения землей, а также выручки от последней перепродажи земельного участка.

В данной курсовой работе метод дисконтирования денежных потоков не использовался из-за недостаточного количества информации

.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами, дают разную величину стоимости.

Согласование результатов по трем подходам

Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
999 000 руб.	2 419 770 руб.	2 328 581 руб.
0,3	0,5	0,2
299 700 руб.	1 209 885 руб.	465 716 руб.

∑ = 299 700 + 1 209 885 + 465 716 = 1 975 301руб.

Вывод: Сравнительный подход наиболее точный, т.к. базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившеюся практику операций купли - продажи, что позволяет более качественно оценить стоимость оцениваемого объекта. Доходный метод является менее точным, он в основном применяется для оценки офисных и торговых зданий. Затратный подход не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты, дает оценку только с позиций производителей.

Каждый из подход к оценки стоимости имеет свои достоинства и недостатки:

Подход	Достоинства	Недостатки
Затратный	Учитывает влияние на стоимость производственно - технологических факторов. Метод оценки достаточно универсален к любым видам недвижимости.	Не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты. Дает оценку только с позиции производителей. Требует большой работы по учету влияния всех видов износа.
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операции купли - продажи. Учитывает влияние качества технического уровня и износа здания на их цены.	Исходная информация быстро устаревает и нуждается в обновлении.
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интереса инвестора. Отражает перспективную ценность объекта для пользования. Учитывает факторы эксплуатации объекта в течении жизненного цикла.	Сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у владельца. Неопределенность в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов.

Заключение

В конце нужно сделать замечание, что сделанный мною вывод о реальной рыночной стоимости оцениваемого имущества основан на предположениях (указанных выше при определении термина «рыночная стоимость), при которых данная недвижимость может перейти из рук в руки по указанной цене. Однако, необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от оценочной стоимости, определённой мною, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в не денежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены. Моя оценка не учитывала этих и других подобных факторов увеличения или уменьшения цены.

В результате курсовой работы была определена рыночная стоимость объекта недвижимости. Она составляет 1 975 000 рублей. Так была определена наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Р.Ф., 2008 г.

. Земельный кодекс Р.Ф., 2008 г.

. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Р.Ф.».

. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1)

. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2)

. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)

. Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений коммунольно-бытового назначения для переоценки основных фондов Москва 1970 г.

. ВСН 53-86р. «Правила оценки физического износа жилых зданий» Москва 1990 г.

. ВСН 58-88р. «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения»

. Инструкция «О составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектносметной документации на капитальный ремонт жилых зданий», принятую и введенную в действие с 1 января 2000 г. постановлением Госстроя РФ от 17 декабря 1999 г. № 79.

. Письмо Госстроя от 6 сентября 1990 г. № 14 - Д «Об индексах изменения стоимости строительно - монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве.

. Постановление Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета свободных сметных расчетов строек»

13. Информация об изменении площади объекта недвижимости из БТИ г.Ростова от 5.08.2008 года

14. «Из рук в руки» № 17 (975) за март 2010 г.

. База данных сети «Интернет».

. КО - ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» - Гражданские здания.

. КО - ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» Москва 2008 г.

. Симионова Н.Е. «Метода оценки и технической экспертизы недвижимости», Москва 2007г.

. Медведев О.Н. «Оценка стоимости земель», Москва 2004г.

. Болдырев В.А. «Основы оценки стоимости земель», Москва 2004г.

. Орлов С.В. «Рыночная оценка имущества города», Москва 2002г.

. Соловьева М.М. «Оценочная деятельность», Москва 2004г.

. Калачева С.А. «Оценка недвижимости», Москва 2002г.

. Грязнов «Оценка недвижимости», Москва «Финансы и статистика», 2004г.

Приложения

Термины и определения

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость - согласно ст.3 Федерального закона « Об оценочной деятельности РФ 135 от 29.021998г. - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для определения и теми, кто их покупает и продает. Стоимость - это мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов недвижимости прошлых сделках.

Рыночная цена - может быть равна рыночной стоимости, больше или меньше, это результат переговоров между продавцом и покупателем.

Стоимость замещения объекта оценки - это затраты на строительство в текущих ценах, на дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки. Точные копии оцениваемого объекта использую так же строительные материалы, стандарты и проекты.

Восстановительная стоимость - стоимость определения которая базируется либо на стоимости воспроизводства, либо на стоимости замещения.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, стоимость объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанная на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Аналог объекта оценки - это сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна.

Аналог объекта оценки - это объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - это доходность, которую можно получить от инвестиций, не связанных с риском.

Безрисковая ставка доходности - это минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Капитализация - это процесс пересчёта годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

Коэффициент капитализации - это величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект; процент (доля), который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект, по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - это восстановительная стоимость основных фондов с учётом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отображаемая в балансе.

Стоимость полная восстановительная (ПВС) - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Износ - это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

Износ - это изменение размеров, формы, массы технического объекта или <http://dic.academic.ru/dic.nsf/enc3p/137502> состояния его поверхности вследствие остаточной деформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении.

Ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дисконтирования - это инструмент, который используется для перевода ожидаемых денежных потоков, генерируемых активом, в текущую стоимость этого актива.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связно с землёй. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Физический износ - это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Физический износ - это постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ имущества - это износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ - это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды.

Внешний (экономический) износ - это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Допущения <http://vocable.ru/dictionary/97/word/%C4%EE%EF%F3%F9%E5%ED%E8%FF> включают факты, условия <http://vocable.ru/dictionary/98/word/%D3%D1%CB%CE%C2%C8%DF> или ситуации, влияющие на предмет оценки <http://vocable.ru/dictionary/91/word/%CF%F0%E5%E4%EC%E5%F2+%EE%F6%E5%ED%EA%E8> или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Дата составления отчёта - это дата (момент) окончания финансового периода, которым является последний день отчётного периода, за который составляются финансовые отчёты.

Инфляция (лат. <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%8F%D0%B7%D1%8B%D0%BA> Inflatio - вздутие) - это процесс уменьшения стоимости <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C> денег <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8>, в результате которого на одинаковую сумму денег через некоторое время можно купить меньший объём товаров <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%80> и услуг. На практике это выражается в увеличении цен <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D0%B0>.

Форма отчета

Выбор стандарта оценки определяется в первую очередь целью и конкретными обстоятельствами оценки. Настоящая оценка выполнена с положениями следующих документов и стандартов:

.Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Р.Ф.» с изменениями от 21.12.2001г., 14.11.2001., 27.02.2003г., 22.08.2004г., 05.01.2006г., 24.07.2007г.

. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подхода к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256)

. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО№2), (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №255)

. Федеральный стандарт оценки № 3 « Требования к отчету об оценке» (ФСО№3), (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №254)

Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности.

Отчет представляет собой стандартный повествовательный письменный доклад на русском языке.

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

Похожие работы на - Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское