В юридической практике несоблюдение требований, предъявляемых к форме договора, вызывает споры между сторонами, поэтому в ст. 431 ГК РФ сформулированы правила толкования договоров. В процессе толкования возникшего спора проявляется творческая роль суда, который принимает во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений. В случае, когда таким способом невозможно определить содержание договора, судом устанавливается действительная общая воля сторон с учетом цели договора. [12 c.144]
Суд проводит исследование не только самого договора, но и сопутствующих обстоятельств, которые предшествовали его заключению: переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон, а также содержание и факт его заключения, которые могут доказываться на основании свидетельских показаний.
При несоблюдении формы договора или отсутствии существенных условий, составляющих содержание договора, он признается недействительным и рассматривается как ничтожная сделка, которая считается недействительной в силу закона. В случае, если оспариваются форма или условия, составляющие содержание договора, такая сделка будет считаться оспоримой и сохранит свою юридическую силу до того момента, пока по решению суда или арбитража она не будет признана недействительной. [14 c.38]
.2 Государственная регистрация договора ипотеки
. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила гл. 3 п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.[4 c.12]
. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.[4 с.17]
Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.
. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.[3]
.3 Ипотека незавершенного строительства
Одной из самых сложных проблем, возникающих при ипотеке объектов незавершенного строительства, является проблема отграничения договора ипотеки объекта незавершенного строительства от схожих с ним договоров залога. Другая проблема - как правильно оформить такой залог. Учитывая, что ст. 64 Закона об ипотеке не соответствует ст. 35 Земельного кодекса, задача эта представляется весьма непростой.
Сходными с ипотекой не завершенного строительства являются:
) залог земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
2) залог земельного участка с возводимым на нем на момент заключения договора ипотеки объектом недвижимости (ст. 64 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке; ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»; далее - Закон о долевом участии); [8]
) залог прав на получение в собственность объекта недвижимости (из договора строительного подряда, из инвестконтракта);
)залогстройматериалов.
В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся, на земельном участке здание или сооружение залогодателя.[ 4 c.66]
Заметим, что эта статья противоречит ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой отчуждение земельного участка не допускается без одновременного отчуждения расположенного на этом участке объекта недвижимости, принадлежащего собственнику участка. А, поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой.
Соответственно в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком и должен описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Следовательно, ипотека земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должна быть полностью идентична ипотеке объекта недвижимости (в нашем случае - объекта незавершенного строительства) с одновременной ипотекой земельного участка. Но залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует и без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой. [4 c. 8-9]
Подтверждается эта позиция и Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, в п. 11 которого указано: Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ... «Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ)».
Хотя в данном случае и нет ссылки на статьи об обращении взыскания на предмет ипотеки, думается, что разницы между обращением взыскания на предмет ипотеки и на имущество в процессе исполнительного производства нет - принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, провозглашенный ГК РФ, един для всех сделок с земельным участком.
Пожалуй, сложнее всего отличить залог объекта незавершенного строительства от залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости. Такой вид залога упоминается в ст. 64 Закона об ипотеке и ст. 13 Закона о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. [4 c. 66]
В ст. 13 Закона о долевом строительстве упоминаются залог строящегося объекта (возникает в момент регистрации договора долевого участия) и залог объекта незавершенного строительства (возникает в момент регистрации права собственности застройщика на незавершенку). Соответственно эти договоры являются разными договорами.
Что такое "строящийся объект" и в чем его отличие от объекта незавершенного строительства, действующее законодательство не определяет. Между тем из ст. 13 Закона о долевом строительстве следует, что строящийся объект и объект незавершенного строительства - это не одно и то же. Можно только сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства - это объект, в отношении которого не имеется действующего договора строительного подряда и строительство которого не продолжается, то строящийся объект - это объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) продолжаются строительные работы. [8]
Соответственно если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости.
Если же стороны желают заключить именно договор ипотеки объекта незавершенного строительства, то договор строительного подряда должен расторгаться, а работы на объекте - прекращаться.
Довольно распространенным в банковской практике является договор залога, каких либо, «прав на получение в собственность объекта недвижимости» (как правило, квартир).Обычно происходит это так:
Сначала издается ненормативный акт органа местного самоуправления (в Москве, например, это постановление Правительства Москвы или распоряжение префекта) об осуществлении строительства по тому или иному адресу.
Затем между органом местного самоуправления и застройщиком заключается договор (в Москве - инвестиционный контракт, в Санкт-Петербурге - договор аренды земельного участка с инвестиционными условиями и т.д.). По этому договору застройщик (обычно именуемый инвестором) обязуется построить дом и выполнить некоторые условия, а взамен приобретает право на получение в собственность оставшихся квартир. Иногда право на получение в собственность квартир уступается третьим лицам и передается в залог ими. Иногда это право закладывается непосредственно самим инвестором-застройщиком.[ 22 с.7]
После 1 апреля 2005 г. вместо договоров уступки прав должны заключаться договоры долевого участия в строительстве. Но Закон о долевом строительстве распространяется только на объекты, разрешения, на строительство которых выданы после 1 апреля 2005 г., а по объектам, разрешения, на строительство которых выданы до этой даты, уступка прав будет осуществляться так же, как и раньше. Кроме того, даже в случае осуществления участия в строительстве по договорам долевого участия в строительстве схема залога прав остается той же самой.[22c. 89]
Отличия залога прав от залога объекта незавершенного строительства состоят в том, что: в залог передаются права на еще не существующий объект, часто в стадии котлована или вообще в стадии проекта; объект же незавершенного строительства для передачи его в ипотеку должен существовать фактически;залогодатель является обладателем прав требования к третьим лицам о передаче в собственность объекта, который будет построен, но не собственником объекта недвижимости, в то время как залогодатель объекта незавершенного строительства должен являться собственником этого объекта; как правило, в залог передаются права требования не на все здание, а на отдельные его части (как правило, на квартиры);в ипотеку же объект незавершенного строительства должен передаваться полностью; объект, в отношении которого заключен договор, права из которого закладываются, по определению является предметом действующего договора, на основании которого должны продолжаться строительные работы до их полного выполнения; в отношении же объекта незавершенного строительства не должны выполняться строительные работы;если строительные работы по договору, права из которого закладываются, не были завершены в срок, то лицо, которому принадлежат права требования, вправе требовать расторжения договора и возмещения ему убытков, но не передачи ему объекта. Соответственно в этом случае при расторжении договора между залогодателем и лицом, к которому у него имеются права требования, договор залога прекратится прекращением заложенного права. [7 с.21]
В отношении же объекта незавершенного строительства независимо от того, были ли продолжены работы на нем после заключения договора ипотеки(и если были, то были ли они завершены или нет), договор ипотеки не прекращается, а залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки; при наличии у залогодателя только прав требования о предоставлении ему в собственность объекта недвижимости этот объект не находится в фактическом владении залогодателя, в то время как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом владения этим объектом.
Вопрос об отличиях договора ипотеки объекта незавершенного строительства от договора залога стройматериалов вытекает из вопроса о различиях между объектом незавершенного строительства и совокупностью строительных материалов. Ранее мы уже говорили о таких различиях - о том, что строительные материалы как самостоятельные объекты существуют до тех пор, пока они неразрывно не соединены друг с другом.
О залоге строительных материалов можно говорить только до тех пор, пока эти материалы существуют в качестве самостоятельных объектов. Как только строительные материалы объединены в неразрывное целое, договор залога строительных материалов прекращается.
При этом следует заметить, что законодательством не предусмотрено, что в случае если строительные материалы находились в залоге, то ипотека распространяется и на возникший в результате строительства из этих материалов объект недвижимости. Следовательно, ипотека в силу закона в таком случае не возникает.
При возникновении вопроса о том, прекратили ли свое существование стройматериалы, следует проводить строительную экспертизу.
Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки
Согласно ст.50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. [4 c.47]
Действующее залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п.46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8).
Законодатель устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В том случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется, что стороны могут предусмотреть иные «штрафные» условия обращения взыскания на заложенное имущество. [4 c.8]
Закон предусматривает условия освобождения должника от ответственности - при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).
В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это следующие случаи:
нарушение правил отчуждения имущества (ст.39 ФЗ «Об ипотеке»); [4 с. 38]
ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст.35 ФЗОб ипотеке);
принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст.41 ФЗ
Об ипотеке). [4 c. 39]
В соответствии с п.1 ст.53 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства письменного уведомления залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.[4 c.58]
До обращения взыскания на заложенное имущество залогодателя, суд должен установить, имеет ли должник иные заявленные требования, в тех случаях, когда залогодатель несет субсидиарную ответственность.
Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.[12 c.265]
Кассационная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными и соответствующими гражданскому законодательству.
В силу п. 2 ст. 238 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. [12 c. 91]
В соответствии с п.3 ст.54 Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
[ 4 c.51]
Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если (п.4 ст.54Закона):
в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.[4 c. 50]
Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Как следует из положений закона удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п.1 ст.55 Закона).
[4 c.51]
Следует заметить, что соглашение может быть заключено только после неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора. Условие сделки, предусматривающее возможность внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, согласованное сторонами до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, требованиям Закона об ипотеке не соответствует. Включение положений о таком соглашении в основной договор будет означать недействительность данных положений. Еще одно условие действительности такого соглашения - оно должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (абз.2 п.1 ст.55 Закона об ипотеке). При этом термин «участие» означает, что залогодержатель по предшествующему договору является стороной указанного соглашения.
Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, во внесудебном порядке, не допускается, если:
) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.[4 c.51]
Заметим, что данный перечень носит исчерпывающий характер и в то же время шире одноименного перечня в п.3 ст.349 ГК РФ, предусматривающей, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:
) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть (п.3 ст.55 Закона об ипотеке):
) порядок реализации заложенного имущества;
) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.
При этом к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.
Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью.
Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности».
Вернемся к порядку заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. При заключении стороны должны указать в нем:
) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:
Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.
Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.
Разберемся в сложившейся ситуации. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи.
может обратиться в суд собственник имущества или его законный владелец. Между тем, как видно из представленных в деле документов, истец таким титулом в отношении заложенного имущества не обладает. Спорное имущество банку как залогодержателю по условиям договора ипотеки не передавалось. Право собственности залогодержателя на заложенное имущество непосредственно по договору о залоге не возникает.
Статьей 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлены правила обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с данной нормой закона взыскание на указанное имущество может быть обращено при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом.
Поскольку реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ, совершение исполнительных действий судебным приставом в отношении предмета залога до его реализации в рамках сводного исполнительного производства после заключения соглашения залогодержателя с залогодателем о реализации заложенного имущества, которое не было исполнено, также не противоречит вышеприведенному закону. Таким образом, еще один определяющий момент - наличие или отсутствие факта реализации недвижимого имущества в рамках соглашения.
.1 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Порядок обращения взыскания на предмет залога различается в зависимости от того, является ли предметом залога недвижимость или движимое имущество.
В случае если предметом залога является движимое имущество, то порядок обращения взыскания на него различается в зависимости от вида залога: с оставлением заложенного имущества у залогодателя или с передачей его залогодержателю. При залоге без передачи имущества залогодержателю требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не установлено соглашением сторон договора <#"justify">3.2 Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
.Основаниями обращения взыскания на заложенное имущество
.являются юридические факты:
.а) неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства;
.б) ненадлежащее исполнение должником указанного обязательства.
Причем для обращения взыскания на заложенное имущество необходимо, чтобы такое поведение должника (действие, бездействие) было обусловлено обстоятельствами, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК).
Если, например, должник за неисполнение какого-либо обязательства несет ответственность лишь при наличии вины и он докажет ее отсутствие при неисполнении обязательства (ст. 401 ГК), то не может быть обращения взыскания на заложенное имущество.
Даже если имеются указанные основания обращения взыскания на предмет залога <#"justify">В главе 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, перечислены способы такой реализации (публичные торги, аукционы), закреплены также и некоторые новые правила, отсутствующие в ГК РФ.[4]
Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (кроме случаев, установленных законом). Порядок их проведения определяется гражданским процессуальным законодательством, если законом не предусмотрены иные правила.
Суду предоставлено также право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество установить, с согласия залогодателя и залогодержателя, что имущество должно быть реализовано путем продажи на аукционе. Однако если взыскание на такое имущество, в силу п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, не может быть обращено во внесудебном порядке, его реализация путем продажи на аукционе не допускается. Порядок продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе определяется правилами ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в случаях, ими не предусмотренных, - соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, должны организовываться и проводиться органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, если иное не предусмотрено законом. Они проводятся по месту нахождения заложенного имущества.
Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, которое является официальным органом информации органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения торгов, характера реализуемого на них имущества и его начально продажной цены.
Лица, которые желают принять участие в торгах, должны внести задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. По окончании торгов лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их, задаток немедленно возвращается.
Он возвращается и в случае, если торги не состоялись.
Победителем торгов признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемое имущество. В день их проведения это лицо и организатор торгов подписывают протокол о результатах. При уклонении кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ: лицо, которое выиграло торги, утрачивает внесенный им задаток; организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах (в части, превышающей сумму задатка).
В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (исключая внесенный ранее задаток), на указанный организатором торгов счет.
В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается.
В течение 5 дней после внесения покупной цены лицом, которое выиграло публичные торги, организатор торгов должен заключить с ним договор купли - продажи. Названный договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ст. 57 Закона об ипотеке).
Публичные торги их организатор объявляет несостоявшимися, если: на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; выигравшее торги лицо не внесло покупную цену в определенный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.
Залогодержатель имеет право по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К этому соглашению применяются правила ГК о договоре купли - продажи, а ипотека в данном случае прекращается. В тех же случаях, когда такое соглашение не заключено, то не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. На них начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15%, если эти торги вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке. [4 c.58]
Если несостоявшимися объявляются повторные торги по обстоятельствам, указанным в п. 1 ст. 58 названного Закона, залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.
Необходимо обратить внимание на отличие этих правил от содержащихся в ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ по данному же вопросу. Впоследней говорится о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Руководствоваться в данном случае, как уже отмечалось ранее, надо правилами ст. 58 Закона об ипотеке, являющегося специальным законом по отношению к ГК РФ (в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться, согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ, специальные нормы).
При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества, которое не может ему принадлежать в силу характера и назначения (например, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок), он должен в течение года произвести отчуждение такого имущества согласно ст. 238 ГК РФ. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, она прекращается.
Когда заложенное имущество продается на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени.
На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. На закрытом же аукционе это допускается только в случаях, установленных законом.
Организатор аукциона в течение 5 дней после оплаты имущества лицом, которое выиграло аукцион, заключает с ним договор купли - продажи. [3]
Этот договор, а также протокол о результатах аукциона служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В Законе об ипотеке более конкретно и четко, чем в ГК РФ, урегулирован вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение. При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор - залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя. В тех случаях, когда предмет залога недвижимости, на который обращается взыскание, относится к государственной или муниципальной собственности, то суммы, которые должны перечисляться залогодателю, в порядке и очередности, определенных ст. 61 Закона, зачисляются в соответствующий бюджет.
Заключение
Согласно гражданскому законодательству ипотека - это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа). Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством. Ипотека покупка готовой, существующей недвижимости, а не инвестиционных проектов.
Вообще, ипотека - один из самых обеспеченных видов кредитования. Залог в виде недвижимости в карман не спрячешь, за границу не увезешь. Он не может мигом испариться, не бывает такого, чтобы он куда-нибудь убежал. Передача приобретаемой квартиры в залог банку - обременение, которое не позволит заёмщику до погашения ипотечного кредита (например, продать или обменять квартиру без согласия банка). Но при этом собственник заложенной недвижимости может передать её по наследству. Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме. Поэтому надо внимательно, изучать договор. Нормальному развитию ипотеки в нашей стране мешают две фундаментальные проблемы - противоречие законодательства и отсутствие доступного жилья.
Библиографический список
1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 года.
2.Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 11 июня 1992г. - №23. - Ст.1239.
.Федеральный закон от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 26 июля 2004г. - №30. - Ст. 3081
.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 01.07.2011)
.Федеральный закон « Об обороте земель сельско-хозяйственного назначения»// Собрание законодательства Российской Федерации. От 04.07.2002 № 101 -ФЗ
.Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 22.
.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005г. - №. - Ст. 39.
.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 40.
.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997г. - №30. - Ст. 3591.
.Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 г. №865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 г.г
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 - ФЗ (с изм. и доп. От 29 декабря 2004 г.)
.Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1, 2, 3) с изм. и доп. 2004 г.
.Жилищный кодекс Российской Федерации №188-ФЗ
от 29 декабря 2004 г.
.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Юристъ, 2006. с 156.
15.Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. с 272
.Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ - внедр. центр Маркетинг, 2007. с 234
.Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9. - 2001. с 36
.ЛигайГ. А. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ К.М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008 с.464
.Родченко И. Международная академия ипотеки и недвижимости. Недоступное «доступное» жильё.
.Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Издательство ПИТЕР,2008.
.Смирнова Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека): уч. прак-е пособие.- М.:-МарТ, 2005.- 240 с.