Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и сделки с ним

С принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), введенного в действие в 1995 — 1996 гг., недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права (ст. 130 ГК РФ).

Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое и, по мнению многих ученых, лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в. первоначальная классификация была восстановлена.

В настоящее время в современной юридической литературе появляется все больше и больше специальных работ, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества, особенности в отношении прав на основные природные ресурсы и тесно связанные с ними другие объекты. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, недра, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились самостоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, водное и лесное. Можно выделить следующих ученых-цивилистов, работы которых посвящены исследованию данной темы: О.С.Иоффе, Е.А.Суханов, Б.М. Гонгало, Е.С.Болтанова, В.В.Витрянский, С.П.Гришаев, О.М.Козырь, О.Е.Романов, М.В.Абрамова, Е.М.Тужилова-Орданская, Б.Л.Хаскельберг, Д.В.Смышляев, С.Н.Мызров, М.В.Субботин, Е.Ю.Петров и др. Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового режима недвижимого имущества Гражданским Кодексом и другими нормативно-правовыми актами, данный вопрос является предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того или иного вопроса.

Актуальность данной работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление «пробелов» и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета[2.13,C.2]. В настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль, колоссальными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого имущества[2.12,C.5] и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок, проанализировать существенные условия, необходимые для заключения каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых является те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.

Несмотря на то, что в отношении сделок с недвижимым имуществом обязательность нотариальной формы законом в настоящее время не предусмотрена, значительная их часть, особенно отчуждение недвижимости, аренда недвижимости с правом выкупа имущества и некоторые другие, до настоящего времени удостоверяется в нотариальном порядке по желанию сторон.

Целью данной работы является наиболее полный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав, история и основные тенденции развития института недвижимости на современном этапе развития, возможные направления развития данного института в будущем, изучение нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения, связанные с правовым положением недвижимого имущества, купли-продажи, аренды и залога недвижимости (ипотеки) с целью выявления недостатков и выработки предложений и рекомендаций для законодательного совершенствования правоотношений, связанных с недвижимостью.

Задачи:

1) анализ аспектов исторического развития (зарубежного и российского) недвижимости, изучение законодательного понятия недвижимого имущества, анализ мнений и дискуссий ученых-цивилистов, связанных с данной категорией гражданских прав и выработка «субъективного» понятия недвижимости;

2) анализ правовой регламентации сделок с недвижимостью, общих правил и одновременно детальное изучение правоотношений, связанных с куплей-продажей, арендой и залогом недвижимости (ипотекой), государственной регистраций данных прав и сделок, выявление особенностей правового положения каждой из сторон данных сделок, определение их существенных условий; изучение судебно-арбитражной практики; выявление «пробелов» и попытка законодательного изменения «слабых» положений нормативно-правовых актов, регламентирующих данные правоотношения.

3) на основе анализа всей работы выработка рекомендаций и предложений с целью законодательного совершенствования правоотношений, связанных с правовым регулированием недвижимого имущества.

Глава 1 Понятие и виды недвижимого имущества

1.1 Возникновение и развитие недвижимости как объекта права собственности

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена функционирования римского государства. Уже в этой правовой системе можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые - praedicia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен[2.4, C.40].

В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права[3.13, C.30]. В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией[2.2, C.51]. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории - Liegenschaft и Farniss1, - подверженные действию совершенно разных правовых режимов - Immobiliarsachenrecht и Mobiliarsachenrecht2. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях[2.23, C.132]. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее personal property3, которая устанавливается на движимое имущество, и real property4 на недвижимость, с его бесчисленными tenures5 при формальном признании верховной собственности короны на землю[2.3, C.122]. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А.Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом[2.24, C.195].

В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые полагают, что термин "недвижимость" впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права[2.8, C.18], когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)[3.1, C.22]. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов) определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января).

Г.Ф.Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.»[2.29, C.168]. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала[2.16, C.272]. В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает М.В.Абрамова, содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов[3.1, C.22].

В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято также было воспринято правовыми системами большинства стран мира.

Статья 516 Гражданского Кодекса Франции (ФГК) устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ФГК определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживание недвижимости, К недвижимым вещам - вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые веши сервитута или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле[1.4].

В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты[3.1, C.22].

В ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В настоящее время разработана и опубликована «Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе»[6.1], которая должна учитывать все реалии столь стремительно развивающегося российского рынка недвижимого имущества.

Опубликованная весной 2003г., она привлекла внимание многих цивилистов. В настоящее время подготовлен финальный вариант Концепции, в котором уточнены некоторые ее положения и со всей остротой встала задача разработки конкретных законов в развитие данной Концепции.

Хотелось отметить, что, несмотря на прогрессивный характер Концепции, она требует серьезных доработок, т.к. требует внесения изменений не только в сам документ, но и в иные нормативно-правовые акты. Данное обстоятельство должно происходить с учетом мнений и предложений общественности.

1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями[2.2, C.13]. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок[2.2, C.14]. В данном случае неясно, что же такое "территория"? В словаре С.И.Ожегова дается определение: "Территория - это земельное пространство с определенными границами"[2.22, C.707]. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

В.А.Горемыкин считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость[2.9, C.213]. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б.Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко[3.7, C.103].

Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости, на взгляд многих ученых, вызывает серьезные возражения, т. к. его предложения по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая "недвижимость" весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории "недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А.Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.[2.28, C.334]

Л.В.Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом[2.31, C.20].

И.Гумаров полагает, что "общеупотребительное значение слова "вещь" не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"[3.4, C.79]. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей[3.4, C.78]. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать "вещью".

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия "имущество" в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами[2.16, C.15]. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина - "недвижимость" совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и "вещь", и "имущество" в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, целый ряд цивилистов пускаются в полемику, предполагая, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости", усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму[3.16, C.90].

Анализ любого понятия производится путем выделения его отличительных признаков.

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

Во-первых, это материальный субстрат. Проф.Е.А.Суханов раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.[2.11, C.352]

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Е.С.Болтанова в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)[2.4, C.40].

При рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя внимание признак прочной связи с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Он использовался еще в римском частном праве[2.26, C.148]. Часто признак прочной связи с землей именуют «естественным».

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Г.Ф.Шершеневич указывал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.»[2.29, C.156].

На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) рассмотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу[7.3]. Проблема состоит в том, что, как верно отмечает Б.М.Гонгало, используемые критерии прочности связи объекта с землей носят оценочный характер[2.25, C.14].

Представляется, что ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно.

В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы[2.16; 2.19; 2;25]. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация — это юридический признак недвижимости.

Противоположная точка зрения высказана В.В.Витрянским и В.М.Гонгало[2.7, C. 238]. Так, по мнению В.М.Гонгало, «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению». В обоснование данного мнения положены следующие доводы: деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами; государственная регистрация не является классификационным признаком недвижимости.

Присоединяясь к последней из приведенных точек зрения, основанной на объективном характере выделения недвижимости, необходимо отметить ряд дополнительных моментов.

Во-первых, если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то нелогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации.

Во-вторых, концепция юридического понятия недвижимости приводит к ослаблению начал формальности оборота недвижимости. По мнению О.Г.Ломидзе, «даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного гражданского права. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности.»[2.19 C.8]. По логике О.Г.Ломидзе выходит, что здание может быть, например, продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества. Безусловно, данный вывод, к которому неминуемо должны прийти сторонники юридического понятия недвижимости, противоречит идее государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним. Кстати, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 г. (далее – Закон о регистрации недвижимости) и судебная практика относят незавершенное строительство к объектам недвижимости[3.12, C.82]. Итак, представляется более правильным считать, что государственная регистрация не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости.

1.3 Классификация объектов недвижимого имущества

Переходя к анализу отдельных видов недвижимости, следует отметить, что ст. ГК РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе»[2.4, C.43]. Фактически, этот вид недвижимости включает в себя две группы объектов:

- природные объекты (они могут быть отнесены к нерукотворной недвижимости), которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться в пространстве;

- все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению (рукотворная недвижимость)[2.4, C.43].

Как и в дореволюционной России, лишь земельный участок рассматривается современными юристами как безусловный объект недвижимости. Земельный участок – это часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в соответствующем порядке. Земельный участок, принадлежащий, например, на праве собственности отдельному физическому или юридическому лицу, имеет определенное целевое назначение (использование для садоводства, индивидуального жилищного строительства и др.), которое закреплено в правоустанавливающем документе и не может быть произвольно изменено частным пользователем участка.

Недвижимостью является именно земельный участок, а не земля, поскольку невозможно принять какие бы то ни было гражданско-правовые правила, которые бы определяли правовой режим земной поверхности (земли), как невозможен и ее оборот. Поэтому недвижимостью должен признаваться земельный участок как индивидуально-определенный объект, имеющий юридически значимые признаки (местоположение, размер (площадь), границы, качество и т.п.), и именно в отношении него может быть введен специальный правовой режим. Индивидуализация земельных участков осуществляется при проведении государственного кадастрового учета, в результате которого каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его экономическую и качественную оценку, а также путем переноса землеустроительного проекта на натуру с обозначением границ землепользования межевыми знаками. Все сведения о существующих земельных участках содержаться в Едином государственном реестре земель, в частности, кадастровый номер, данные о местоположении, площади, категории, разрешенном использовании земельных участков, общие сведения о субъектах прав на участки, о наличии на земельном участке объектов недвижимости и т.д.

К другим природным объектам относятся: водные объекты, лес, недра, понятия которых содержаться в специальных нормативных актах (ст. 1 Водного Кодекса РФ[1.5], преамбула Лесного Кодекса РФ[1.6]. 1 Закона РФ от 21.02.1992 г. «О недрах»[1.8]). Воды, леса, недра изъяты из гражданского оборота и находятся в исключительной собственности государства. С точки зрения характеристики правового режима недвижимого имущества наибольший интерес представляют природные объекты, которые хотя и ограниченно, но все же включены в гражданский оборот. Отдельные виды сделок (по передаче в ограниченное пользование гражданам и юридическим лицам) допускаются в отношении участков недр (ст. 1-2, 7 Закона РФ «О недрах»), участков лесного фонда и лесов, не входящих в лесной фонд (ст. 12 Лесного Кодекса РФ). Обособленные водные объекты (ст. 22,34 Водного Кодекса РФ), древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам (ст. 20 Лесного Кодекса РФ), могут находиться в частной собственности, и их оборот регулируется гражданским и специальным (водным, лесным, земельным) законодательством.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Соответственно под участком недр следует понимать часть недр, которая имеет определенную глубину и пространственные границы, фиксируемые на плане, являющемся необходимым документом при пользовании недрами. Участки недр могут предоставляться в пользование для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых геологических объектов путем выделения так называемого горного отвода (геометризованного блока недр – ст. 7 Закона РФ «О недрах»). Участки недр следует отграничивать от природных ресурсов, извлеченных из окружающей природной среды (например, полезных ископаемых), поскольку последние являются движимым имуществом с момента прекращения естественной связи с недрами.

В соответствии с нормой п. 1 ст. 130 ГК РФ, к объектам недвижимости относится лес. Согласно положениям Лесного Кодекса РФ, лес – это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющая важное экологическое, экономическое и социальное значение. Применительно к объектам гражданских прав речь должна идти скорее о лесной растительности, причем разумно предположить, что лес (точнее – лесная растительность) является объектом недвижимости только в связи с земельным участком, поэтому сделки с этим объектом подчиняются правовому режиму недвижимости только тогда, когда решается вопрос о правах на участок[2.4, C.46]. Последнее замечание в полной мере применимо и к многолетним насаждениям, которые также отнесены к объектам недвижимости.

В связи с рассматриваемым вопросом интересно заметить, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[1.18] распространялись лишь на три вида недвижимого имущества: земельные участки, здания, сооружения и их составляющие (п. 24). Относительную ясность в вопрос о лесе как объекте недвижимости внесло Постановление Правительства РФ от 23.12.1999 г. «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав», согласно которому в Единый государственный реестр подлежат внесению соответствующие данные и об участках лесного фонда (леса). К участкам лесного фонда относятся участки леса, участки земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления, а также земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства и иные земли, расположенные в границах лесного фонда (ст. 8,9 Лесного Кодекса РФ).

В ст.1 Водного Кодекса РФ дается определение обособленного водного объекта как небольшого по площади и непроточного искусственного водоема, не имеющего гидравлической связи с другими поверхностями водных объектов. Обособленный водный объект включает поверхностные воды, дно, берега и является составной частью земельного участка (ст. 9,11 Водного Кодекса РФ). В регулировании отношений по поводу обособленных водных объектов приоритетное значение перед нормами водного законодательства имеют положения Гражданского Кодекса РФ. К сожалению, как подчеркивает большинство цивилистов, Водный Кодекс не отвечает на вопрос, что означает «небольшой по площади водоем» и кто может определять, имеет ли конкретный водный объект небольшую площадь. По-видимому, этот вопрос будет решен в нормативных актах субъектов РФ, поскольку земельное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

К объектам, которые не могут быть перемещены без ущерба своему назначению, относятся здания и сооружения. В ряде законодательных актов употребляется термин «строение». Этот термин был принят в послереволюционном законодательстве и обозначал «обособленный объект на выделенном земельном участке под отдельным номером на улице»[3.2, C.57]. Российский законодатель вместо термина «строение» обычно использует видовые категории «здание» и «сооружение». Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий «здание» и «сооружение» и эти термины обычно приводятся совместно (например, §4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений»).

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». В.В.Витрянский выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно»[2.6, C.82].

В то же время А.А.Иванов разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно[2.10, C.255]. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.)[3.16, C.93].

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»[2.12] (далее по тексту - Закон о товариществах собственников жилья) под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов»[3.6].

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости[2.6, C.191]. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режима здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение – проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»[3.11, C.46].

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Правовой режим недвижимого имущества распространяется и на части недвижимости, которые могут принадлежать на праве собственности отдельным лицам. При этом под частью недвижимости следует понимать обособленные элементы (например, здания), которые могут быть использованы по своему назначению, независимо от использования других частей объекта.

К недвижимому имуществу ГК РФ относит также объекты, не отвечающие названному в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ признаку, но подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), - недвижимость «в силу закона» или «юридически недвижимое имущество»[2.4, C.62]. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Такое имущество недвижимостью чисто условно, фиктивно, в связи с необходимостью соответствующего правового регулирования. Аналогичная позиция уже высказана в юридической литературе М.И.Брагинским, Б.M.Гонгало, Т.Л.Левшиной, Е.А.Сухановым[2.17, 2.25].

Важно различать и не смешивать государственную регистрацию самих судов и космических объектов и государственную регистрацию прав и сделок с ними. Государственная регистрация судов и космических объектов определяет состав недвижимости в силу закона, а государственная регистрация прав и сделок устанавливает принадлежность указанной недвижимости определенному субъекту[2.15, C.6]. Перечень судов, подлежащих государственной регистрации, определяется транспортными уставами и кодексами (ст. 23, 33 Кодекса торгового мореплавания; ст. 33 Воздушного кодекса).

Большинство ученых-цивилистов считает, что представляется правильным при наличии фактической возможности устанавливать более строгие правила оборота имущества, имеющего особое экономическое значение. В частности, применение норм о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью повлечет укрепление стабильности гражданского оборота такого имущества. Однако отнесение указанных видов имущества к недвижимости, во-первых, ставит под сомнение тезис об объективных истоках создания конструкций объектов гражданских прав, и, во-вторых, категория «недвижимости в силу закона» размывает общее понятие недвижимости, т.к. включает в себя вещи, не имеющие общего классификационного признака. Морские и воздушные суда не имеют прочной связи с землей, перемещение составляет их функциональное назначение.

Е.Ю.Петров приводит некоторые примеры невозможности применения ряда общеиммобиллиарных норм к «недвижимости в силу закона»[3.10, C.185]:

1) Закон о регистрации недвижимости в ст. 1 ограничивает свое действие недвижимостью по природе. По всей видимости, для государственной регистрации прав и сделок с судами и космическими объектами необходимы особые правила;

2) Кодекс торгового мореплавания РФ отступил от положений ст. 131 ГК РФ и отказался от единого государственного реестра и конструкции учреждения юстиции как единого регистрирующего органа Дело в том, что судно благодаря такому объективному качеству, как движимость, может изменять место своей приписки, а «недвижимости по природе» не известны правила о перемещении раздела с записями о правах из одного регистрирующего органа в другой.

Закон о регистрации недвижимости включает в перечень объектов недвижимости кондоминиум. В силу ст. 1 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные части находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцы) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Отличительной чертой кондоминиума является неразрывная связь между правом собственности на помещение и долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме. В соответствии со ст. 289,290 ГК РФ и ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья» право собственности на общее имущество всегда следует за правом собственности на помещение. Ученые подчеркивают, что право собственности на общее имущество в кондоминиуме не имеет самостоятельной правовой судьбы.

Существующие комментарии к Закону о регистрации недвижимости при анализе объектов недвижимости ограничиваются легальным определением кондоминиума[2.33, C.54-58]. В настоящее время ведутся обширные дискуссии относительно того, что с позиций науки гражданского права кондоминиум вряд ли может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, а, следовательно, и как объект недвижимости. Такой объект гражданских прав как вещь может одновременно находиться только на одном праве собственности. В.М.Хвостов подчеркивает: «Исключительное право собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь противоречит самому понятию о собственности»[2.32, C.232]. Г.Ф.Шершеневич выделял два признака комплексного объекта гражданских прав: а) объединение общим собирательным именем и б) выступление в юридических отношениях как целое[2.30, C.186]. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ст. 1 Закона о регистрации не вполне корректно включает кондоминиум в состав объектов недвижимости. Объектами недвижимости являются составляющие кондоминиум земельный участок, сооружения, здание и помещения в нем.

Гражданский кодекс РФ относит предприятие к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в ГК РФ используется в двух смыслах; как субъект права (унитарное предприятие) и как объект права. В соответствии со ст. 132 ГК РФ под предприятием как объектом права понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие как объект гражданских прав обладает специфическими признаками. Во-первых, может быть единым либо состоять из несколько полностью ли относительно самостоятельных частей – имущественных комплексов. Во-вторых, предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности. И, в-третьих, совершение сделок с предприятием не влечет ни прекращения функционирования имущественного комплекса, ни ликвидацию юридического лица – владельца предприятия [2.20, C.120].

Учитывая, что недвижимостью по природе предприятие не является, на предприятие распространяется правовой режим недвижимости. Это, в частности, означает, что возникновение, ограничение, переход и прекращение прав на предприятие подлежит государственной регистрации. Так, в силу п. 1 ст. § 64 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. В случаях, предусмотренных законом, сделки с недвижимостью, в том числе и с предприятием, подлежат государственной регистрации, например, договор аренды предприятия. Важно отметить, что помимо применения общих норм о недвижимости ГК РФ содержит специальные правила, касающиеся предприятия. ГК выделяет продажу и аренду предприятия в отдельные виды договоров купли-продажи продажи и аренды. Общие нормы о купле-продаже недвижимости применяются к продаже предприятия в качестве субсидиарного источника. Статьи 72, 73 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1.14] содержат специальные нормы об ипотеке предприятия.

Однако на практике государственная регистрация прав и сделок с предприятием является чрезвычайно затруднительной. Причина проблемы видится в том, что, с одной стороны, субъекты гражданских прав заинтересованы в укреплении прав на предприятие. Наиболее удобной формой такого укрепления является фиксирование возникновения, изменения и прекращения прав на предприятие. С другой стороны, нормы, устанавливающие правовой режим недвижимости, основаны на неподвижности и относительной стабильности объекта и неприменимы к предприятию, которое способно к перемещению и постоянно изменяется в своем составе. Юридическая конструкция предприятия, призванная обеспечить легкость передачи «бизнеса», сталкивается с чрезвычайно сложной процедурой государственной регистрации предприятия как объекта недвижимости. Учитывая вышеизложенное, на взгляд многих ученых-цивилистов, предприятие следует исключить из сферы действия закона о государственной регистрации и разработать особые правила регистрации прав и сделок с предприятием. Указанные правила должны основываться на постоянной динамике состава предприятия.

В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При буквальном толковании п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия относится к объектам права собственности и, по всей видимости, к недвижимости. По признаку единого (то есть цельного, обособленного от других) имущественного комплекса предприятие не может состоять из «субпредприятий»[2.27, C.237]. В этом случае следует говорить о наличии нескольких предприятий. Представляется, что норма абз. 1 ч. 2 ст. 132 ГК РФ о возможности совершения сделок с предприятием в целом или его частью имеет целью подчеркнуть допустимость раздельного оборота имущества, входящего в состав предприятия.

Глава 2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с п.1 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации[1.13]. Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.

2.2 Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии со ст.5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации прав, является исчерпывающим.

Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-правовых отношений, действует через систему своих органов, которые наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5 Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена, наделенного полномочиями формировать правила поведения в области государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота, способного иметь в своей собственности недвижимое имущество[1.13].

Участникам гражданского оборота — собственникам недвижимого имущества — противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9), являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.

2.3 Деятельность государства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нашли свое закрепление основные положения об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом — учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав (территориальные подразделения государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3 Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-территориальных единиц.

Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ. Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим. Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции, противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом государственной власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по государственной регистрации прав.

Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3 ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения единого государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.^{^[1]}.

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются "дела", включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и "книги учета документов". "Дела" и "Книги учета документов" являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов не допускается.

В соответствии со ст.17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

q акты, изданные органами государственной власти или органом местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент издания;

q договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

q свидетельство о праве на наследство;

q вступившие в законную силу судебные решения;

q акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданное уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

q иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным, то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст.166-179 ГК РФ).

Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о действительности или недействительности сделки.

Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров объекта недвижимости.

Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается, если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав. Таким документом является, например, решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.

Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки, причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав срока в один месяц.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающим содержание сделки.

Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества, арендатору — при регистрации аренды, залогодержателю — при регистрации ипотеки.

В случае общей совместной собственности на объект недвижимого имущества, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей, а в случае общей долевой собственности — в свидетельстве указываются все правообладатели, оно выдается каждому из собственников.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.

В соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

q право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о государственной регистрации прав;

q с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

q документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства;

q акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшем в месте его издания на момент издания;

q лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

q лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

q правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной регистрации прав, является исчерпывающим.

Отказ в государственной регистрации обжалуется заинтересованными лицами в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности дела, по месту нахождения объекта недвижимого имущества.[7.1]

Глава 3 Основные виды сделок с недвижимым имуществом

3.1 Купля-продажа недвижимого имущества

§ 7 гл. 30 ГК РФ содержит положения, которые регламентируют продажу недвижимости. Общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 гл. 30 ГК РФ, специально предназначены для регулирования продажи недвижимости.

В ст. 549 ГК РФ содержится определение договора купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимо имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Понятия возмездности и безвозмездности служит иногда единственным критерием для разграничения купли-продажи и договора дарения. В отличие от, например, договора мены, встречное представление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег[2.4, C.70]. Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы.

Условие о предмете является существенным условием договора, или, как их называют некоторые авторы, «объективно существенные условия»[2.21, C.148], т.е. условия, названные в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые для договора данного вида. Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский Кодекс РФ (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем. Причем заключение подобного договора возможно и в отношении недвижимого имущества, поскольку прямого запрета на продажу «будущей» недвижимости специальные правила § 7 гл. 30 не содержат (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи недвижимости обусловлено спецификой последнего. От иного имущества недвижимость отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только индивидуально-определенное имущество, что следует из содержания ст. 554 ГК РФ.

В ст. 554 ГК РФ подчеркивается, что условие о предмете договора считается согласованным, если договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Это значит, что в договоре должно точно указано местоположение недвижимости, назначение, этаж, площадь, кадастровый номер, если он имеется, и другие показатели.

Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Для перенесения права собственности с продавца на приобретателя (покупателя), продавец должен обладать этим правом на момент передачи (перехода) права собственности покупателю.

Право продажи принадлежит не только собственнику, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником недвижимости (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов продавцом может быть специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником имущества и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447, п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Покупателем недвижимости могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане (физические лица), юридические лица, государственные и муниципальные образования, за исключением случаев, оговоренных законом. Так, покупателями недвижимости, расположенной на территории закрытого административно-территориального образования, могут быть только граждане, постоянно проживающие или работающие на этой территории, или граждане РФ, получившие разрешение на постоянное проживание на данной территории, или юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 3 ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 г. «О закрытом административно-территориальном образовании»[1.9]). Покупать земельные участки, находящиеся в приграничных территориях, могут только граждане РФ или российские юридические лица (ст.15 Земельного Кодекса РФ, п. 5 ст. 3 ФЗ от 25.10 2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ»[1.15]).

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены другие правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для данного вида сделок эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Гражданский Кодекс не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме, так называемое «субъективно существенные условия»[2.21, C.148] (приложение А). Удостоверение договоров купли-продажи происходит по месту нахождения недвижимого имущества (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате)[1.7]. Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, если последовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме, определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, то п. 1 ст. 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, т.е. только в случаях, когда нарушено законодательство о форме, установленной законом[2.5, C.252].

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 РФ), за исключением договоров купли-продажи предприятия и жилых помещений. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. В соответствии со сложившейся судебной практикой, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению[7.5, C.26].

Государственная регистрация требуется для договоров продажи предприятия или жилья (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). До государственной регистрации договора, предметом которого является один из перечисленных объектов недвижимости, договор не считается заключенным (ст.ст. 558,560 ГК РФ).

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Поскольку цена должна быть определенной, то при продаже недвижимости не подлежит применению общее правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии соглашения по этому условию договора исполнение договора оплачивается «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары». Таким образом, данное условие является существенным условием для договоров данного вида.

Недвижимое имущество, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ). Установленная законом или иными правовыми актами цена становится безусловно обязательной для сторон. В отличие от этого, регулируемая цена имеет место, когда закон или иной обязательной для сторон акт ограничивается указанием определенных границ, за которые стороны не могут выйти[2.5, C.264].

Участники гражданского оборота могут заключать договоры купли-продажи недвижимости, предусматривающие предварительную оплату или продажу в кредит. Но на практике подобные договоры не находят широкого применения, поскольку в современных условиях не отвечают интересам покупателя (при предварительной оплате) или продавца (при условии кредитования).

При продаже жилого помещения существенным условием договора будет также указание перечня лиц, которые проживают в данном помещении, сохраняющие право пользования помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Главная обязанность продавца – передать недвижимость в определенный срок. Если срок исполнения в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства. Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует правило, регламентированное ст. 315 ГК РФ.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи – принятия недвижимости – стороны договора должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п.1 ст. 556 ГК РФ). Следует согласиться с мнением Б.Л. Хаскельберга, что «формулировку закона «после вручения и подписания» едва ли следует толковать как определение последовательности выполнения этих действий. Имеется больше оснований для толкования в том смысле, что оба действия являются в равной мере обязательными составляющими исполнения продавцом обязательства, а последовательность их совершения не имеет принципиального значения»[3.17, C.15].

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма ч.2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, определяющей момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

К основным обязанностям относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней – передача ее в собственность покупателю. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого – исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец остается собственником, и существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора купли-продажи, не является препятствующим фактом, который ограничивает правомочие распоряжения собственника (даже если предмет передан). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжения собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни Гражданский Кодекс РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст.1, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Как указывает Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ[7.5, C.28], если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Этот факт подчеркивает п. 3 ст. 165 ГК РФ. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 55 ГК РФ).

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документом, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательном определении договора купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей гл. 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, таки и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

К обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно – с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения). Но обязанность принять исполнение и право требовать принятия такого исполнения находятся, по выражению В.С.Толстого, «в пассивном состоянии»[3.15, C.129]. Для того чтобы названные право и обязанность перешли в активное состояние, необходимо совершение продавцом действий по передаче имущества или соответствующее предложение с его стороны по исполнении обязательства согласно договорным условиям.

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью (в виде единоразовой, однократной выплаты). Вопрос о последовательности действий решается следующим образом: если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли-продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, т.е. моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств – ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли-продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк (или иное подобное учреждение), нотариусу (например, при заключении договора) с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из ЕГРП, Свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема-передачи)[4.2, C.9].

3.2 Аренда недвижимого имущества

Аренда (от лат. arredare – отдавать внаем) – предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом. Договор аренды недвижимого имущества – одна из разновидностей по передаче имущества в пользование.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Главной отличительной особенностью договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование, является то, что арендодатель преследует цель извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование.

Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным и двусторонним.

Договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества – это возмездный договор, который в принципе, безвозмездным быть не может в силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ. В данном случае законом установлено (ст. 606 ГК РФ), что имущество в аренду предоставляется только на платной основе.

Двусторонним данный договор является в силу того, что права и обязанности одной стороны корреспондируются правами и обязанностями другой (передача недвижимого имущества – право требования арендатора и обязанность арендодателя; уплата денежной суммы или иное встречное представление - право требования арендодателя и обязанность арендатора).

Предметом договора является недвижимое имущество, которое обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако в ст. 607 одновременно используются два понятия: «имущество» и «вещь», хотя первое шире второго[3.5, C.3].

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки (земельные доли) и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, нежилые помещения и т.д. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ и на данный момент отсутствуют веские основания включать найм жилья в состав договоров аренды[2.20, C.113]. Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Особенности сдачи в аренду земельных участков регламентируется гл. 17 ГК РФ и гл. IV Земельного Кодекса РФ. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ юридические лица (кроме государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, а также казенных предприятий, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования – п. 1 ст. 20 ЗК РФ), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, будут обязаны переоформить его на право аренды или приобрести земельный участок в собственность. Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Арендатору предоставлены широкие полномочия распоряжения, в том числе право сдачи участка в субаренду без согласия собственника, только с уведомлением его, если иное не предусмотрено договором. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5-ти лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Вопросы о земельных долях еще не успели найти достаточной теоретической разработки в юридической науке. До сих пор не дано законодательного понятия земельной доли, а поэтому возникают проблемы правоприменения на практике[5.1, C.157].

Передача в аренду водных объектов, лесов, участков недр регулируется Водным Кодексом РФ, Лесным Кодексом, Законом РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. Специфика правового регулирования связана в первую очередь с взаимопроникновением частного и публичного права, с большим удельным весом административно-правовых элементов. Предоставление объектов в аренду происходит на основании решений органов государственной власти субъектов РФ или по лицензиям, выдаваемым уполномоченными государственными органами (например, ст.ст. 45-53 Водного кодекса РФ). Отношения могут возникать непосредственно на основе лицензий без оформления договора (например, ч. 3 ст. 11 Закона РФ «О недрах»). Для осуществления конкретных видов пользования требуются дополнительные документы: так, в рамках лесопользования возможно требование лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов, которые выдаются на основании договора, протокола о результатах лесного аукциона или по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст.ст. 34-37, 42-43 Лесного Кодекса). Именно в отношении природных объектов устанавливаются предельные сроки договора.

ГК РФ допускает возможность передачи в аренду зданий и сооружений. Передача прав на земельный участок при сдаче в аренду здания (сооружения) происходит одновременно с передачей здания (сооружения) в отношении той части земли, которая занята соответствующим зданием (сооружением) и необходима для его использования по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ). К существенным в силу закона отнесен размер арендной платы (п. 1 ст. 654).Особое место среди договоров данного вида занимают охранно-арендные договоры, цель которых двоякая: использование в хозяйственных целях и сохранение объекта[4.1, C.102].

Законом могут быть предусмотрены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, железные дороги общего пользования и т.п[2.17, C.185]. Возможность передачи в аренду горных отводов также не предусмотрена законодательством о недрах.

В договоре аренды недвижимого имущества требуется четкая индивидуализация объекта. При отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте считается несогласованным, а соответствующий договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Закон обязывает указывать в тексте наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует также применять по аналогии ст. 554 ГК РФ, указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Идентификация недвижимости также осуществляется с помощью кадастрового номера[1.17].

Кроме обычной индивидуализации товара рекомендуется указывать право, на котором он принадлежит арендодателю, так как собственник, передавая имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по доверенности и т.д., может запретить его сдачу в аренду, и в этом случае договор будет признан недействительным.

Для характеристики субъектного состава договора аренды также требуется обращение к другим нормам ГК, специальному законодательству и иным правовым актам. Очевидно, арендатором может быть любое лицо, отвечающее требованиям гражданской правосубъектности. Ограничения существуют только по видам аренды: например, при аренде предприятия арендатор-предприниматель (п. 1 ст. 656 ГК РФ), при аренде жилых помещений – юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), пользователями недр могут быть только субъекты предпринимательской деятельности (ст. 9 Закона РФ «О недрах»).

Правомочия арендодателя могут быть основаны на вещно-правовом отношении или договорном помимо договоров, опосредующих действия в чужих интересах. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться этим имуществом (в том числе передавать его в аренду) только с согласия собственника. Казенные предприятия, обладающие имуществом на праве оперативного управления, имеют право заключать договоры аренды только с согласия собственника независимо от характера имущества (п. 1 ст. 297 ГК, ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Правовое положение учреждения не столь однозначно. Во-первых, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы от нее и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, то есть такое имущество может быть свободно передано в аренду (п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 298 ГК РФ). Во-вторых, в отношении основной части имущества учреждения – закрепленного за ним и приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете, - существует противоречие между ГК и иными федеральными законами, которые должны соответствовать Гражданскому Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 298 ГК РФ без каких-либо оговорок запрещает учреждению распоряжаться этим имуществом. В то же время законодательство об образовании и науке разрешает образовательным и научным учреждениям самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними недвижимое имущество с обязанностью использовать доходы от сдачи этого имущества на развитие своей материально-технической базы (ст. 39 Закона РФ «Об образовании»[1.9] от 10 июля 1992 г.; ст.ст. 5,6 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23 августа 1996 г.)

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общих требований к форме договора, устанавливая письменную только для договоров на срок более одного года и с участием юридических лиц, а также привязывая форму договора аренды с последующим переходом права собственности на имущество к арендатору к форме договора купли-продажи такого имущества (ст.ст. 609, 624 ГК РФ). Правовое регулирование отдельных видов аренды устанавливает обязательную письменную форму независимо от срока и субъектного состава: например, для договоров аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части. При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации[7.4, C.23].

В отличие от ранее действовавшего законодательства ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных (предельных) сроков аренды, оставляя вопрос о сроке аренды на усмотрение сторон за редким исключением (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, срок аренды исключен из числа существенных условий договора. Предельный срок аренды недвижимого имущества презюмируется при отсутствии указании большего срока, а также является пресекательным: по истечении предельного срока договор прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Помимо ГК РФ, следует обращаться к специальному законодательству. Так, предельные сроки пользования водным объектом – 3 года (краткосрочное) и 25 лет (долгосрочное); предельный срок аренды участков лесного фонда – 49 лет; предельные сроки предоставления участков недр: 5 лет – для геологического изучения, 20 – для добычи полезных ископаемых, 25 – при совмещении разных видов пользования.

За владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом взимается арендная плата, которая самостоятельно определяется сторонами практически самостоятельно[1.19]. В договоре определяется способ оплаты (форма арендной платы); порядок, условия и сроки внесения арендной платы. При отсутствии в договоре соответствующих условий считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Соглашением сторон обычно устанавливается размер арендной платы. Для договора аренды здания (сооружения) – это существенное условие, нарушение которого влечет за собой признание договора незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает различные формы арендной платы, включающие как денежные средства, так и встречное товарное предоставление.

Примечательна позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросу соотношения сроков пользования имуществом по договору аренды и периодов внесения арендной платы. В течение срока действия договора арендатор обязан вносить арендную плату независимо от факта пользования арендованным имуществом. С другой стороны, факт прекращения договора аренды не освобождает от обязанности внесения арендной платы при несвоевременном возвращении имущества арендодателю[7.4, C.25].

В законе недостаточно урегулирован вопрос о передаче имущества в аренду. По аналогии с правовым регулированием купли-продажи при сдаче в аренду вещи последняя должна быть пригодной для использования по целевому назначению; находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартам и нормам (ГОСТам, ОСТам, СНиПам, ТУ и т.д.); передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.). Документальное оформление факта передачи закреплено в ГК только применительно к аренде предприятия (ст. 659 ГК РФ). Убедительной выглядит точка зрения С.Н.Мызрова, который считает, что «оборотные средства должны передаваться не пользование и владение арендатора, а переходить в его собственность (например, по договору займа, купли-продажи и т.п.), поскольку потребляемые вещи, входящие в состав оборотных средств, не могут быть предметом аренды.[2.20, C.123]».

Содержание договора аренды, права и обязанности сторон регулируются в основном диспозитивными нормами. Ограничения предусмотрены в отношении прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем), на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), на конкретные действия по распоряжению арендованным имуществом и арендными правами – в согласовательном порядке, с сохранением ответственности арендатора, по общему правилу (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В зависимости от цели и характера аренды решается вопрос о правах арендатора на произведенные улучшения. Если иное не предусмотрено договором, отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Установлена презумпция права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет и с согласия арендодателя, а также презумпция утраты арендатором прав на эти улучшения, если они произведены без согласия арендодателя (п.п. 2,3 ст. 623 ГК РФ). В договоре аренды предприятия, напротив, установлена презумпция права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения на них арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК), а на доходы от имущества – право собственности арендатора (ст. 606 ГК РФ).

Обеим сторонам предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в связи с существенными нарушениями контрагентом условий договора и по причинам, связанным с объектом аренды (п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст.ст. 619,620 ГК РФ).

Содержание договора аренды неразрывно связано с характеристикой прав арендатора – одним из наиболее дискуссионных вопросов в литературе. У лица, сдающего в аренду недвижимое имущество, остается право собственности на него, хотя и с определенными ограничениями. В России, обладающей уникальной системой вещных прав, степень ограничения прав собственника зависит от близости ограниченного вещного (или вещно-обязательственного, по терминологии некоторых авторов) права к праву собственности. Так, при аренде предприятия у собственника ограничены не только правомочия владения и пользования (ст. 656 ГК РФ), но и распоряжения (ст.ст. 660,662 ГК РФ) в целях наиболее эффективного обеспечения бесперебойного и прибыльного функционирования предприятия[3.5, C.10].

Анализируя правомочия арендатора (нанимателя), можно сделать вывод, что у него возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, а в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом. К вещно-правовой характеристике относится так называемое право следования: договор аренды не прекращается при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к третьему лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Арендные права могут быть внесены в качестве вклада в уставный капитал корпорации или переданы в залог.

3.3 Ипотека (залог недвижимости)

Залог недвижимого имущества регламентируется нормами § 3 главы 23 Гражданского Кодекса, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге»[1.11], ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1.14] от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке). П. 2 ст. 334 ГК устанавливает приоритет закона об ипотеке над нормами ГК и указывает на то, что общие правила ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Закон об ипотеке не устанавливают иные правила. Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно. Специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п.2 ст.3 ГК о том, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу", из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня.

Согласно ст. 1 ФЗ Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотечные правоотношения возникают двумя возможными, указанными в ГК РФ, способами: на основании договора и в указанных случаях - на основании закона.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Условие о предмете является существенным условием договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Предметом договора ипотеки является следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, пожизненном наследуемом владении. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, которая устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

ГК РФ выделяет правила ипотеки предприятий, которая распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, а также на иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия. Филиалы и представительства независимо от места их расположения также подпадают под ипотеку. Ипотечное свидетельство помимо обычных сведений, как представляется, должно включать данные о виде ипотечного имущества, его наименование, место нахождения, стоимость, определенную в установленном порядке.

Законодательно установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды (ст. 5 Закона об ипотеке), и это по сути дела является введением нового понятия - ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей действительности и законодательных традиций. В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения).

Некоторые ученые-цивилисты отмечают, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК[3.8].

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ (а также ст. 6 Закона об ипотеке) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т.к. лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения.

Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала.

На одно и то же имущество права залогодержателя могут принадлежать нескольким лицам. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (ст. 43 Закона об ипотеке). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеке. Таким образом, в данной норме получил отражение один их основополагающих принципов залогового права – принцип старшинства, в соответствии с которым право предшествующего залогодержателя на заложенное имущество считается старшим, имеющим преимущество по отношению к правам последующих залогодержателей на эту вещь[3.9, C.14]. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий перезалог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Помимо условия о предмете согласно ст. 9 Закона об ипотеке существенными условиями договора об ипотеке являются оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[1.16] по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[1.18] (далее – Правила ведения реестра) вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера об обязательствах обеспечиваемого залога. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой[3.3, C.27].

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости) в системе регистрации прав на недвижимости и сделок с ним, как подчеркивают большинство исследователей, связаны не только с несовершенством практической части законодательства, но и также тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя[2.18, C.59].

Сейчас обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки не требуется.

Содержание договора ипотеки характеризуются наличием взаимных прав и обязанностей сторон договора, объем которых различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Залогодатель обязан:

1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости; 2) сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ); 3) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ); 4) в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке) и т.д.

Залогодатель имеет право:

1) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога; 2) отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога; 3) в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ) и т.д.

Залогодержатель обязан:

1) если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество; 2) если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; 3) до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества и т.д.

Залогодержатель имеет право:

1) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; 2)потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ); 3) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях: а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ); б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ); в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Заключение

После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I Гражданского Кодекса РФ, обеспечившая правовое регулирование недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права

Актуальность правового регулирования рынка недвижимости очевидна. Наметившаяся в настоящее время острая конкуренция в сфере оборота недвижимого имущества требует законодательного совершенствования правоотношений, связанных возникновением, изменением и прекращением права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрацией сделок переходом права собственности на недвижимое имущество. Особенно остро возникает вопрос относительно защиты права собственности на недвижимое имущество. Несмотря на наличие достаточно четко выработанной позиции Высшего Арбитражного Суда, что выражается в обзоре практики и выработке рекомендаций для нижестоящих судов, на практике возникает немало затруднительных ситуаций, связанных с фактом добросовестности владельца недвижимого имущества, конкуренции гражданско-правовых способов защиты права собственности на недвижимое имущество, их выбора и реализации.

Подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства данного рода правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселении), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.

2) Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые).

3) В связи с особой категорией предприятия необходимо вывести государственную регистрацию этого объекта из-под ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и разработать особые правила государственной регистрации сделки и перехода права собственности на него путем принятия отдельного нормативно-правового акта.

4) Законодатель в ст. 651 ГК РФ хотел установить необходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок от одного года и более, но, тем не менее, это положение прямо не исключило действия ст. 609 ГК РФ. Таким образом, п. 2 ст. 651 ГК РФ можно изложить, например, в следующем виде: «Не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года. Данное правило не распространяется, если договор аренды здания или сооружения сопряжен с передачей в пользование земельного участка».

5) Отмену обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, ипотеки недвижимости, невозможно считать абсолютно обоснованной лишь необходимостью удешевления ипотечных кредитов и привлечения дополнительных средств в жилищное строительство. Работа нотариуса с лицами, обращающимися за совершением нотариального удостоверения договора, действие которого возможно будет продолжаться многие годы, способствует выяснению их истинной воли, согласованию не только обязательных, но и желательных для сторон факультативных условий сделки, что в конечном итоге имеет целью защиту более слабой юридически и экономически стороны сделки. Деятельность нотариуса на стадии заключения сделки снижает вероятность возникновения связанных с ней споров и обращений в суд.

Список использованных источников

1 Нормативно-правовые акты

1.1 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. //Российская газета от 25 декабря 1993 г.

1.2 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая //Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г. ст. 3301.

1.3 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая //Собрание законодательства от 29.01.96 № 5 ст. 410.

1.4 Гражданский Кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civille e leggi collegate. Ed/Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994/ 1995; Gazzeta uficile, 5 agosto 1985, № 183.

1.5 Водный Кодекс Российской Федерации //Российская газета. № 227 от 23.11.95.; Российская газета. № 229 от 25.11.95.

1.6 Лесной Кодекс Российской Федерации //Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 5. Ст. 610.

1.7 Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-1 //Российская газета от 13 марта 1993 г.

1.8 Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-I //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834.

1.9 Закон Российской Федерации от 14.07.1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного совета РФ от 20 августа 1992 г. № 33. ст. 1915.

1.10 Закон РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г. № 3266-1 //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 30 июля 1992 г. № 30. ст. 3594.

1.11 Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» № 2872-1//Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. № 23. ст. 1239.

1.12 Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.

1.13 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №145-ФЗ //Российская газета от 30 июля 1997 г.

1.14 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. С изм., внесенными ФЗ № 19-ФЗ от 11.02.02.

1.15 Федеральный Закон Российской Федерации от 25.10 2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» № 137-ФЗ //Российская газета от 30 октября 2001 г. № 211-212.

1.16 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. № 31. ст. 3813.

1.18 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 //Российская газета. 04.03.98.

1.19 Письмо Министерства финансов РФ от 18 июля 1994 г. № 03-02-08 //Закон. – 1999. - № 4.

2 Книги

2.1 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью /И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996. – с. 118.

2.2 Берман Г. Дж. Западная традиция права: эпоха формирования /Г.Дж. Берман. - Пер. с англ. – М:Ось, 1998. – 374 с.

2.3 Богатых Е.А. Гражданское и торговое право /Е.А. Богатых. - М.:Инфра-М, 2000. – 303 с.

2.4 Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение /Е.С. Болтанова. - Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

2.5 Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.:Юристъ, 1997. – с. 596.

2.6 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. – 256 с.

2.7 Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды /В.В. Витрянский. –М.: Юристъ, 1999.- 260 с.

2.8 Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации /И. К. Воронин. – М.:Мигалион, 2003. – 135 с.

2.9 Горемыкин В.А. Рынок недвижимости /В.А. Горемыкин. - М.: МЭГУ, 1994.- 320 с.

2.10 Гражданское право. Учебник. Часть II. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:ПРОСПЕКТ, 1998. – 573 с.

2.11 Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.:Издательство БЕК, 2002. – 583 с.

2.12 Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование /Учебно-практ. пособ. /С.П. Гришаев. – М.: Бек, 2000. – 259 с.

2.13 Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование /Науч.-практ. пособие /Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. -– М.: Издательство БЕК, 1997. – 253 с.

2.14 Иоффе О.С. Цивилистическая доктрина феодализма: Избранные работы по гражданскому праву /О.С. Иоффе. - М.:Норма:Норма-Инфра, 2000. – 189 с.

2.15 Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости. / Козлова И.В. - Владивосток.: МИР, 1998. – 98 с.

2.16 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России /Отв. ред. А.Л. Маковский // Гражданский Кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. – М., 1998. – 476 с.

2.17 Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части второй (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. - Изд. 3-е.- М.:ИНФРА-НОРМА, 1998. – 489 с.

2.18 Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств /В.В. Кулаков. – Ульяновск: УлГУ, 2004. – 133 с.

2.19 Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /О.Г. Ломидзе. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. – с. 453 с.

2.20 Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. – Ульяновск: УлГУ, 2001. – 167 с.

2.21 Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. / И.Б. Новицкий, И.А. Лунц. – М.:Мир, 1958. – 280 с.

2.22 Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984. – 980 с.

2.23 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права /К.П. Победоносцев. - М., 2002.- 258 с.

2.24 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права /И.А. Покровский. - М.:Спарк, 1998. – 283 с.

2.25 Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.:Спарк, 1999. - 254 с.

2.26 Римское частное право: Учебник /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист,1996.- 645 с.

2.27 Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав /О.Е. Романов. – СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004. – 302 с.

2.28 Суханов Е.А. Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ для предпринимателей /Е.А. Суханов. - М.:ПРОСПЕКТ, 1995. – 327 с.

2.29 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права /Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Мигалион, 2001. – 203 с.

2.30 Шершеневич. Г.Ф. «Учебник гражданского права» (по изданию на 1907 г.) /Г.Ф. Шершеневич. – М.:Ось, 1995 г. – 463 с.

2.31 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России /Л.В. Щенникова. - М.: Бек, 1986. – 56 с.

2.32 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. Изд. второе, перераб. и доп. /Отв. ред. Хвостов В.М. – М.:Юристъ, 1998. – 623 с.

2.33 Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /АМ. Эрделевский. - М.: БЕК,1999. – 254 с.

3 Статьи

3.1 Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества /М.В. Абрамова // Нотариус.- 2003 - №3 (41) – с. 10-13.

3.2 Брауде И.А. Переход права собственности на строение /И.А. Брауде // Советское государство и право. - 1946. - № 7. - с.51-60.

3.3 Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости /Р. Гимолеев //Право и экономика. – 2004. - № 2.- с. 26-29.

3.4 Гумаров И.Е. Понятие вещи в современном гражданском праве России /И.Е. Гумаров // Хозяйство и право. 2000. № 3. – с. 75-89.

3.5 Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования /В.В. Долинская //Закон. – март. – 2005. – с. 3-11.

3.6 Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений /С. Зинченко, Лапач В., Газарьян Б. //Информационно-справочная система «Кодекс».

3.7 Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения /С.Б. Иващенко //Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. - М., 1997. – с. 87-114.

3.8 Орлова М. Ипотека (залог) права аренды /М. Орлова //Справочно-правовая система «Гарант».

3.9 Павлодский Е. Залог и право/Е. Павлодский //Хозяйство и право. – 1997. - № 2. – с. 11-19.

3.10 Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости /Е.Ю. Петров // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр.: Вып. 2/ Институт частного права г. Екатеринбург. – М.: Статут, 2002 – с. 179-202.

3.11 Потяркин Д. Раздел жилого помещения /Д. Потяркин //Законность. - 1999. - № 8. – с. 40-52.

3.12 Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства / Под. ред. С.С. Алексеева // Актуальные проблемы гражданского права – М,2000. - с. 61-92.

3.13 Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота /Н.А. Сыроедов //Цивилистическая практика. Вып. Четвертый. - Екатеринбург,2002.- с. 13-47.

3.14 Терновская Л. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительность) /Л. Терновская //Информационно-правовая система «Кодекс».

3.15 Толстой В.С. Содержание относительных правоотношений //В.С. Толстой /Советское государство и право. – 1969. - № 3. - с. 119-134.

3.16 Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ /Е.М. Тужилова-Орданская //Журнал российского права. – 2004. – № 6. – с. 88-94.

3.17 Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и переход права собственности /Б.Л. Хаскельберг //Проблемы развития и совершенствования российского законодательства:Сб. статей. Ч. 2. - Томск, 1999. – с. 10-24.

4 Авторефераты диссертаций

4.1 Васильева М.В. Гражданско-правовые вопросы охраны и использования памятников истории и культуры. Автореферат дис. … канд. юрид. наук./М.В. Васильева. – М., 1989. – 168 с.

4.2 Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: проблемы теории и судебно-арбитражной практики: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук.: на правах рукописи /В.А. Петрушкин. – Казань, 2001. – 162 с.

5 Диссертации

5.1 Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов: Дис. … канд. юрид. наук. Спец.: 12.00. 06. /Н.А. Боровинская. – М., 1998. – 197 с.

6 Ресурсы Интернет

6.1 Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе. http:/privlaw.ru.

7 Материалы судебной практики

7.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. №12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".

7.2 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах разрешения практики, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. – с. 10-23.

7.3 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 № 2061/99 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

7.4 Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2002. - № 3. – с. 20-29.

7.5 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» //Вестник ВАС РФ. – 1997. - № 13. – с. 25-32.

1 Недвижимое и движимое имущество (нем.)

3 Личную собственность (англ.)

4 Реальную собственность (англ.)

5 Вещными правами на недвижимость (англ.)

[1] Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах.

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и сделки с ним

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и сделки с ним

Похожие работы на - Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и сделки с ним