За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий специализированных организаций, тем не менее, он всегда будет иметь особенности, обусловленные такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Но если «первичный» рынок недвижимости в идеале можно планировать, то «вторичный» рынок (а в особенности вторичный рынок жилья) в полной мере соответствует своей «анархической» характеристике.

Самые распространенные сделки на вторичном рынке недвижимости- парные сделки, предусматривающие одновременно проводимые продажу и покупку жилья.

В течении достаточно длительного времени существовало сильное расслоение между первичным и вторичным рынком жилья. Цены на вторичное жилье росли быстрее и были выше, чем на первичное жилье.

Однако в связи с ростом доходов населения в настоящее время первичный рынок не только догнал, но и перегнал вторичный рынок. И это вполне справедливо, так как вкладывать деньги в первичное жилье гораздо выгоднее.

При анализе вложения денег в первичное жилье напрашивается решение об участии в финансировании нового строительства. Благо, что многие инвесторы возведения объектов недвижимости предлагают вкладывать в них деньги на начальном этапе. На первый взгляд выгода очевидна. Но стоит просчитать, так ли все окажется на деле.

Как правило, скидки, которые дают застройщики покупателям жилья за предоставление денег без процентов, составляют 20-30% . Значит, квартира стоит на четверть дешевле. Выгодно. Но обычно дом строят полтора-два года. Еще полгода уходит на получение документов о право собственности. Потом нужно потратить время и деньги на ремонт. В итоге, с момента первого взноса до вселения пройдет два-три года. К этому моменту жилплощадь окажется дешевле всего на 10-15% при условии, что курс доллара все это время оставался стабильным.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения, а в более узком- место купли-продажи товаров. Спецификой рынка недвижимости является то, что он не имеет определенного места. В специальной литературе рынок недвижимости определяется как рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, низкой ликвидностью, юридическими сложностями и т.д.

В целом ситуация на рынке недвижимости в Астрахани соответствует общероссийским прогнозам экспертов. А именно происходит скачкообразный рост цен, когда после незначительной стабилизации, цены подпрыгивают до очередной отметки.

В настоящее время на рынке недвижимости вообще и вторичного жилья в частности, прослеживаются следующие тенденции:

. Наиболее важная тенденция- усиливающая дифференциация рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь сегмент среднего и дорогого жилья продолжает расти в цене, в то время как низкокачественное жилье- наоборот, дешеветь. В основном это относится к малогабаритным квартирам, деревянным домам и квартирам с частичными удобствами.

. Спрос на 1-2 комнатные квартиры продолжает расти, в то время как спрос на 3-4-5 комнатные квартиры падает. При этом превалирует рост стоимости однокомнатных квартир.

. Изменились приоритеты у покупателей «элитно» недвижимости, в особенности коттеджей: теперь экономическая характеристика места расположения жилья становится одним из ведущих критериев формирования его стоимости. Люди все активнее обращают внимание на окружающую природную среду. Цены на квартиры с неблагоприятными условиями для проживания падают. В тоже время жилплощадь, расположенная в благополучных чистых районах дорожает. Наиболее высоко ценится квартира в городе с видом на Волгу, а также в «спальных» районах.

Факторы влияющие на стоимость жилья.

Анализ ряд ценообразующих факторов, так тенденции формирования цен на жилье зависят как от макроэкономических и региональных факторов, так и от соотношения спроса и предложения.

Макроэкономические показатели, влияющие на динамику цен на недвижимость, разделены на общероссийские и региональные.

Общероссийские факторы

В широком смысле к характеристикам макроэкономических условий относятся темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако с точки зрения анализа динамики цен на жилье, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля, определяют условия для изменения этих фактов.

Среди политико-административных факторов, оказавших существенное влияние на динамику цен на недвижимость, оказывают регулярно публикуемые в СМИ заявления чиновников о стимулировании развития ипотечного кредитования и возможном снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. По России спрос на кредиты значительно вырос, равно, как и объем выдаваемых банками «длинных кредитов» населению на покупку готового и строящегося жилья.

Однако, говорить о том, что ипотека в значительной степени влияет на ценообразование еще рано, так как доля покупателей, пользующихся такой услугой в общем объеме покупателей жилья еще незначительна. Влияние ощущается пока только на ожиданиях покупателей, откладывающих покупку недвижимости из-за возможного снижения цен.

Региональные факторы

К региональным факторам, влияющим на ценообразование, следует отнести факторы, влияющие на спрос и предложение.

В первом случае- это динамика доходов населения, динамика развития малого бизнеса, обеспеченность жильем, ценовые ожидания потребителей, потребительские предпочтения и инвестиционная привлекательность недвижимости. В точки зрения предложения назовем - рентабельность строительства жилья, наличие в достаточном количестве площадей, пригодных для застройки, платежеспособный спрос, себестоимость строительства.

Локальные факторы

При определенной «стандартизации» жилых помещений, они очень многообразны по качеству материала, по планировке, этажности, качеству коммунальных услуг, техническому состоянию, местонахождению.

Поэтому понятие «средняя стоимость жилого помещения» достаточно расплывчато.

Раздел 5 Анализ характеристик объекта оценки

Основания и фундаменты

Грунт в основании- глина тяжелая. Фундамент сборный железобетонный ленточный. Состоит из сборных железобетонных блок подушек и сборных бетонных стеновых фундаментных блоков. Блок подушки укладываются на слой крупнозернистого песка. На блок подушки устанавливают на цементно-песчаном растворе стеновые фундаментные блоки с обязательной перевязкой швов. Выполнена защита фундамента от сырости: горизонтальная гидроизоляция по обрезу фундамента.

два слоя рубероида на ГБМ и вертикальная обмазка горячим битумом за два раза.

Фундамент под наружные несущие и внутренние стены принят из ж/б блок подушек 16000мм.

Стены

Стены и внутренние и наружные выполнены из монолитного железобетона толщиной 200мм бетона и 100 мм наружного утеплителя.

Покрытия

По монолитной плите покрытия 120мм устраивается армирующая ц/п стяжка 20мм, утеплитель- пенопилистирол 50мм, один слой толи на ГБМ, ц/п стяжка 20мм.

Перекрытия

Монолитные без балочное ж/б, толщиной 120мм, в сетку используются арматура класса Ф-III и закладная деталь класса А-III для крепления к каркасу стен, бетон В-125. Условно приняты марки МП1-МП6.

Перегородки

Выполнение из кирпича с двухсторонней штукатуркой, толщиной 120мм. В перегородках предусмотрены проемы для установки дверных коробок. Также перегородки выполняются из двойного слоя гипсоконторных листов, прикрепленных к металлическому легкосплавному профилю.

Кровля

Кровля чердачная строительная двухскатная с наружным неорганизованным водостоком. Используется металочерепица «Ондустил»- мелкоштучная черепица представляет собой как бы блок из семи «Керамических» черепиц. Вес листа 3,7 кг. На 1м2 требуется 1,58 листа, вес 1м2 кровли 5,87кг. Лист укладывается по брусчатой обрешетке прибывается 4 гвоздями за верхний край. Следующий ряд листов накрывает места крепления.

Полы

Используются полы керамические (сан.узлах, ванных, подсобных помещениях), ковралиновые (жилых), паркетные (жилых), и линолеумные (коридор, прихожие)

Лестницы

Лестницы сборные железобетонные, двух маршевые из крупноразмерных элементов: лестничных маршей 1400мм и площадок шириной 1400мм.

Лестничный марш выполняются из железобетона и имеют гладкую поверхность. Этажные лестничные площадки имеют отделочный слой. Ограждения лестницы стальные перила высотой 900мм

Окна и двери

В жилом доме использованы окна нового поколения. По материалам конструкции пластиковые. Элегантный внешний вид и улучшенный водопровод. Улучшенная теплоизоляция обеспечивается трехмерным строением профиля , используется изолирующее свойство воздуха. Система оконных профилей «REHAU» с упорным уплотнением. Камеры, в которых размещается армирование створочного, коробочного и импосно/поперечного профиля, расположены таким образом, что, благодаря применению соответствующих металлических профилей, выполняются практически все статистические требования в оконном производстве.

Двери деревянные и пластиковые профилей «REHAU».

Раздел 6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход представлен методами: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Преимущества МПС:

·              наиболее простой

·              статистически обоснован

·              предлагает методы корректировки

·              обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПС:

·              требует активного рынка

·              сравнительные данные не всегда имеются

·              требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов

·              основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПС предлагает определенную последовательность действий:

·              изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

·              сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту.

·              выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

·              проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.

·              согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

Последовательно

. передаваемые права собственности.

. усл. финансирования.

. условия продажи.

. рын. усл.

На независимой основе

. местоположение.

. физические характеристики объекта.

.экономические характеристики объекта.

. использование объекта.

.наличие доп. компонентов стоимости.

Объект оценки: 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже, 3-х этажного дома в Кировском районе, по адресу С.Перовская 111а, Sобщ=43м2

Аналоги:

1. 2-х комнатная квартира на 1-м этаже, 2-х этажного дома в Кировском районе, Sобщ=41м2 Цена 600 тыс.руб.

. 2-х комнатная квартира по ул. С.Перовской в Кировском районе, 5/5 Sобщ=46м2

Цена 1 млн.руб.

Скорректированная стоимость 1м2=18880руб.

Стоимость 2-х комн. квартиры= 812000руб

Вывод:

Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.

Раздел 7 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом

Затратный подход является одними стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Определить затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляет точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации состояния и полезность оцениваемого объекта.

Сфера применения и ограничения затратного подхода.

Оптимальной сферой применения дающая наиболее эффективные результаты являются:

1.       определение рыночной стоимости новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка.

2.       определение рыночной стоимости старых объектов при наличии надежной информацией для расчета износа.

.        определение рыночной стоимости проектов, определение рыночной стоимости объектов спец. назначений.

.        определение рыночной стоимости объекта с которыми редко заключаются рыночные сделки

.        для оценки объектов незавершенного производства

.        для оценки в целях выделения объектов налогообложения

.        для оценки в целях страхования

.        для переоценки основных фондов предприятия.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений на основе расчета затрат необходимых при его воссоздания на конкретную дату

учет износа обесценения оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов.

принцип замещения

Основные этапы применения затратного подхода

1.       оценка восстановительной стоимости здания

2.       оценка величины предпринимательской прибыли, прибыли инвестора

.        расчет выявленных видов износа

.        оценка рыночной стоимости земельного участка

.        расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки ВС на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода

1.       затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

2.       попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда

.        несоответствие затрат на приобретение оцениваемого о.н. затратами на новое строительство такого же объекта, т.к в процессе оценки и стоимости строительства вычитается накопленный износ

.        проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

.        отдельная оценка земельных участков от строений, однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.

.        проблематичность оценки земельного участка в России

.        сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т.к. большинстве случаев суждения о степени износа основывающихся на экспертном мнении оценщика и точность результата во многом завесить от его квалификации и опыта .

Исходя из особенностей и специфики использования методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразно и применила в ситуациях технико-экономического А для нового строительства для оценки новых объектов для целей налогообложения объектов спец назначений, в целях страхования, при оценке стоимости объектов, сведения о продаже которых практически отсутствуют.

Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса

Физический износ- это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональный износ-потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она преднозначалась.

Экономический износ- характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д

Физический износ 10,78%

Визуальный осмотр здания

1.       Определение рыночной стоимости земельного участка

Сз=ЗН*К*S*Км*Кз*Кул*ИИНФ*Ксп

ЗН- земельный налог

К- коэффициент отношения арендной платы к базовой ставке налога

S-площадь

Км- коэффициент материалов

Кз- коэффициент земли

Кул- коэффициент улучшений

ИИНФ- инфляция

Ксп= коэффициент спроса

ЗН=12000*0,63=7560руб

Сз=7560*7*1,22*1,3*1*1,12*1,2=112803,4руб

2.       Определение ВС

ВС=Sпол*С1м2

Sпол=Sзаст*0,9*3=1840*0,9*3=4968м2

ВС=4968*16500=81972000руб

БС=81972000/3,21=25536448руб

3.      
Накопленный износ

ВН И=25536448*0,03=766093,44руб

Физ И=11%*81972000=9016920руб

Функ И=1320325,9руб

Накопл И=766093,44+9016920+1320325,9 =11103338руб

4.       Расчет остаточной стоимости улучшений ВС-НИ

Остаточная стоимость 81972000-11103338=70868662руб

5.       Определение общей стоимости объекта недвижимости

,4+70868662=70981465руб

Стоимость 1м2=70981465/1840=38570руб

Вывод:

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.

Мы рассчитали рыночную стоимость 3-х этажного квартирного жилого здания, которая равна 70981465руб на нее повлияли следующие факторы:

внешние (Тинфл, спрос на рынке недвижимости тарифы ЖКХ, Темп развития экономики и ситуация на рынке недвижимости)

внутренние (физический, функциональный износ и т.д)

Раздел 8 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом

Доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная собственность.

Доходный подход к оценке о.н. включает 2 метода:

.метод капитализации доходов

.метод дисконтированных ден. потоков.

основные принципы доходного подхода:

·              Принцип ожидания: на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание буд. доходов.

·              Принцип замещения6 нельзя получить от оцениваемой недвижимости доход больше, чем от идентичного объекта в данной рыночной зоне.

Условия применения доходного подхода:

доход стабилен или стабильно изменяется

есть информация для расчета коэффициента капитализации.

Когда нельзя применять метод капитализации доходов:

доход нестабилен либо нестабильно изменяется

оцениваемый объект находится в стадии строительства.

Преимущества метода капитализации доходов:

. простота выполнения

. меньше предположений, чем при анализе дисконтированных ден. потоков

. непосредственно отражает состояние рынка

. удобен для зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.

Недостатки метода:

. не учитывает различные условия аренды или затрат

. требует особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

Метод дисконтированных ден. потоков.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рын. стоимости.

Расчет стоимости реверсии

Рив= 7487653,5*24%=1797036,8

Произвести расчет ставки дисконтирования

Ставка 7+8+4+5=24%

Расчет стоимости объекта недвижимости

/24%=37285166руб.

,9/24%=33755745руб.

+33755745+1797036,8=72837947руб.

м2=39585,8 руб.

1. Определяем арендную плату

Ап=ОСА*Д+Р ОСА- оценочная стоимость сдаваемого в аренду

ОСА=БС=25536448 имущества

Д=20% Д- коэффициент доходности + минимальная норма

Ам=БС/Nлет доходности на капитал

КР=БС*0,1%=25536,4 руб. Р- сумма коммунальные и эксплутационных

На=БС*1%=255364,5 руб. издержек на содержание арендованного имущества

На=БС*0,02%=5107,3 руб. На- сумма отчислений на возмещение накладных

Нз=0,63*12000=75600 руб. расходов

С=2% от БС= 510728,9 руб. Ни- сумма налога на имущества

Ам 2005= 25536448/5=5107289,6 руб. С- сумма расходов на обязательное страхование

Ам 2006= 25536448/6=4256074,6 руб. имущества

Ам 2007= 25536448/7=3648064 руб. КР- сумма отчисления на кап ремонт

Ам- амортизационных отчисления

Ап 2005= 25536448*20%+5911586,7=1018876 руб. Ап- арендная плата

Ап 2006= 25536448*20%+804297,1 +4256074,6=1016766руб.

Ап 2007= 25536448*20%+804297,1+ 3648064= 9559650,7 руб.

Коммунальные платежи:

Электроэнергия : Отопление:

1кв- 100квт*4*12=4800*1,1=5280руб 2005г=1227,76*6,14*12 =90461,36руб

кв- 200квт*4*12=9600*1,1=10560 2006г=1227,76*13,33*12= 196392,5руб

кв- 250*4*12+=12000*1,1=13200 2007г=1227,76*17,14*12=252525руб

кв- 300*4*12=10800*1,1=11800

г-40920                                             Газоснабжение:

г-50220                                             2005г=11,7*60чел=702*12=8424руб

г-59520      

г=11,7*60чел*12=8424руб

г=25,03*60чел*12=18021,6руб

Телефон:                                 Вывоз мусора

2005г=170*15*12=30600руб  

г=856*60чел*12=6163,2руб

г=170*15*12=30600руб

г=13,17*60чел*12=9482,4руб

Холодное водоснабжение:

Горячее водоснабжение:

г=118,78*60*12=85521,6руб  

г=98,41*60*12=70855,2руб

г=14,15*60*12=96588руб

г=120,23*60*12=86565,6руб

г=146,23*60*12=105285,6руб

г=131,05*60*12=94356руб

Вывод:

Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход. Таким образом, на основании проведенных расчетов можно сделать заключение о том, что рыночная стоимость объекта оценки, численно равная в данном случае полученная с использованием затратного подхода составила 34739200руб и 1м2 18880руб.

Раздел 9. Определение итоговой стоимости по результатам трех методов