Рынок загородного жилья

Содержание

Введение

. Понятие загородной недвижимости и ее виды

. История развития рынка загородного жилья

3. Современная терминология загородного жилья

4. Обзорная классификация рынка загородного жилья

. Анализ ситуации на рынке загородной недвижимости Свердловской области

.1 Потенциальный спрос на загородную недвижимость

5.2 Обеспеченность жилыми площадями

5.3Структура потребления

.4 Критерии выбора загородного жилья

. Рынок загородного жилья Свердловской области после Кризиса

Заключение

Список используемых источников

Введение

Рынок загородного жилья сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя. Из года в год меняется акцент в сторону загородных котеджтных поселков, которые обеспечивают комфорт и безопасность. Сейчас наиболее востребованными являются поселки эконом класса. Они пользуются массовым спросом, но в то же время застройщики неохотно инвестируют в их строительство из-за низкой доходности таких проектов по сравнению с поселками более высоких ценовых сегментов. Все загородные игроки рынка недвижимости по-прежнему ориентированы на состоятельных покупателей, которые способны купить коттедж с участком как минимум за полмиллиона долларов. Цены продолжают расти, поэтому у девелоперов популярны те направления, которые традиционно считаются престижными и дорогими. Среди безоговорочных лидеров - бессменная Рублевка и не так давно вырвавшаяся вперед Новая Рига. Понятно, что когда закончатся дорогие места, то активной разработке подвергнутся земельные участки, которые сегодня считаются малопригодными для освоения - на "непрестижных" направлениях.

Как же будет развиваться рынок загородной недвижимости? Какие направления будут наиболее популярными в ближайшие годы?

1. Понятие загородной недвижимости и ее виды

Загородная недвижимость- это один из самых активно развивающихся и разнообразных сегментов рынка. В это понятие принято включать множество самых различных предложений, среди которых дачные дома и домики в деревне, коттеджи и коттеджные поселки, загородные жилые комплексы и таун-хаусы, а также земельные участки для будущего строительства самих загородных домов или коттеджей.

Здесь стоит сказать, что такое понятие, как «дача» медленно, но верно покидает современный рынок загородной недвижимости и безвозвратно уходит в прошлое. И если еще совсем недавно, говоря об этом жилом объекте где-нибудь в пригороде, мы подразумевали место для садово-огородных работ и веселых пикников, то теперь для многих оно стало местом для постоянного проживания. Почему? Прежде всего, потому, что европейские веяния дошли и до нас, «работа в городе, дом в предместье» - это одна из главных тенденций современности, в особенности, если мы говорим про загородную недвижимость.

Рынок загородной недвижимости- это сфера, где каждый объект индивидуален, он имеет как свои сильные, так и слабые стороны, которые влияют на его стоимость. Именно в этой специфичности и необходимости учитывать огромное количество моментов состоит сложность выбора и правильной оценки того или иного предложения. Уже многие годы пригороды привлекают внимание тех, кто хочет выгодно вложить свои деньги. Ведь объекты недвижимости за городом были и остаются одними из самых перспективных вложений финансовых средств. Однако они требуют того, чтобы покупатель четко представлял себе, с какой целью он хочет приобрести загородный дом или коттедж.

Рассматривая вопрос про огородную недвижимость, нельзя не сказать и о ее стоимости. Она всегда складывается из двух основных составляющих. Во-первых, из цены на сам участок земли, во-вторых, из цены на объект, находящийся на нем. Есть и третья составляющая - это стоимость благоустройства и комфортности прилегающей территории. Наравне с изменением понятия «загородная недвижимость», изменились и критерии в определении ее Объекта. Сегодня на цену всего предложения в большей степени влияет земельный участок. И это легко объяснить, ведь любая постройка, будь то небольшой дачный домик в пригороде или шикарный таун-хаус, со временем стареет, технически изнашивается и просто выходит из моды, что ведет к постепенному снижению ее стоимости. Участки земли всегда являются вечной ценностью, независимо от того, где они находятся. Спрос на небольшие практичные домики с максимально большими земельными участками будет всегда. При этом найти лучший вариант, который будет удовлетворять все многочисленные требования покупателя, довольно сложно. Ведь здесь нужно учитывать и желаемую площадь, которую должна иметь загородная недвижимость, и ландшафт местности, и близость постройки от водоемов и лесов, и освоенность местности, и подъездные пути, и многое-многое другое. В конечном итоге все это приводит нас к тому, что стоимость, казалось бы, равных участков в одном направлении значительно разнится.

Естественно, что в сравнении с городской недвижимостью, рынок загородных предложений имеет множество преимуществ. И самое неоспоримое из них состоит в том, что он дает возможность жить в экологически чистых районах, вдали от шума и суеты города. Отметить стоит и то, что проживание это будет проходить в самых комфортных и современных условиях. Ведь сегодня практически все коттеджные и дачные поселки имеют развитую инфраструктуру, налаженное водо- и газоснабжение.

2. История развития рынка загородного жилья

Начальным этапом активного строительства коттеджной посёлков, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум- и бизнес-класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие коттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом-класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом-класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум- и бизнес-класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум- и бизнес-класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум- и бизнес-класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом-класса.

В это же время начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительству коттеджных поселков эконом-класса на недорогих направлениях, по характеристиками уступающим бизнес- и премиум-классу.

Основной причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом-класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиального класса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либо загородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом-класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульных конструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей к материалам, отличным, от традиционных.

Далее наблюдались активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом-класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Санкт-Петербурге, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.

3. Современная терминология загородного жилья

На ранних стадиях развития рынка определение «загородная недвижимость» вобрало в себя неоднородный сегмент, куда поначалу вошли и традиционные «шесть соток», и постройки в дачных кооперативах, а также частные дома ИЖС (в которых можно было прописаться), и незастроенные земельные участки - в подавляющем большинстве случаев за городской чертой. Единственным, пожалуй, исключением стали несколько тысяч садоводческих участков в черте Петербурга, а также индивидуальные жилые дома, расположенные в деревнях, поглощенных городом. С момента, когда развитием территорий занялись инвестиционные и девелоперские компании, рыночный сегмент, условно обозначаемый как «загородный», существенно расширился. Освоение пригородов и появление новых, не традиционных для советского периода типов жилья обогатили русский язык иноязычными словами и определениями, смысл, произношение и написание которых пока никак не нормированы

Концепция нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга разделяет все строящееся жилье на многоквартирное и одноквартирное. Отметим, что в обозримом будущем в селитебном поясе Петербурга предполагается прирост 10 млн. кв. м в многоквартирных домах, и 8 млн. - в одноквартирных. Куда же отнести «малоэтажку»? И дома в сколько этажей можно считать малоэтажным жильем? Сблокированные коттеджи? Трех- или пятиэтажные? Отсутствие стандартов на сей счет подвигают застройщиков к тому, чтобы строить семи- или даже девятиэтажные дома в традиционных малоэтажных районах.

По причине временного отсутствия стандартов в области недвижимости предлагается консенсус в части применения следующих терминов:

• таун-хаус (town-house, англ.) - малоэтажный блокированный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих смежные стены и отдельные входы с прилегающего земельного участка, принадлежащего собственникам квартир на правах собственности или аренды.

• малоэтажные секционные многоквартирные дома (в том числе таун-хаусы) - дома, выполненные по индивидуальным спец. проектам (до трех-четырех этажей с мансардой), учитывающим регламент застройки территории.

• малоэтажная застройка - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных секционных многоквартирных домов, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса может входить несколько типов малоэтажных секционных многоквартирных домов, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория, занятая малоэтажной застройкой, может быть отделена от иной застройки, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.).

• коттедж (cottage, англ.) - отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком на правах аренды или собственности и построенный по проекту, учитывающему регламент застройки территории. Альтернативные, не имеющие отношения к слову «коттедж» наименования: особняк, дворец (летний или зимний), усадьба, изба, дача, фазенда и т. д.

• коттеджный поселок - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса могут входить несколько типов коттеджей, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория коттеджного поселка может быть отделена от иной застройки и окружающих территорий, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.). Альтернативные, не имеющие отношения к словосочетанию «коттеджный поселок» наименования: малоэтажная застройка, поселок городского типа, деревня, село, дачный поселок, кишлак, хутор, садоводство.

Отметим, что данная терминология предложена профессором Евгением Безлюдным, директором аналитического центра АН «Миэль-Недвижимость СП», и базируется на формируемых сегодня традициях, предложениях рынка и нормативных документах.

загородный недвижимость жилье

4. Обзорная классификация рынка загородного жилья

Вообще, весь спектр представленной на рынке загородной недвижимости (от удаленных дачь послевоенной постройки до элитных коттеджей близ города) можно условно разделить на шесть основных подгрупп. Каждая из них имеет свои ценовые характеристики, в зависимости от особенностей географического расположения, наличия или отсутствия коммуникаций, площади участка, состояния и вида строений, расположенных на нем. Обращается особое внимание на габариты дома, его этажность, вид материала, из которого он воздвигнут, внутреннюю и внешнюю отделку. Итак:

 1.             Дешевые летние дачи, расположенные в отдаленных непрестижных садоводствах Всеволожского, Волховского и Лужского районов. Как правило, это легкие строения с прилагающимися к ним "удобствами" во дворе, хозяйственным блоком и стандартным количеством земли.          6

 5              Двух- и трехэтажные коттеджи из кирпича или оцилиндрованного бревна, с мебелью и соответствующей отделкой. Рядом с домом непременно находятся красивое озеро и бор. К коттеджу ведут максимально удобные подъездные пути, присутствует разветвленная сеть коммуникаций. Экология и соответствующий пейзаж     12

5. Анализ ситуации на рынке загородной недвижимости Свердловской области

.1 Потенциальный спрос на загородную недвижимость

Население Екатеринбурга на начало 2007 года составляет 1,36 млн. чел., с учетом стратегического плана развития г. Екатеринбурга и поэтапного его расширения за счет городов-спутников население «большого» Екатеринбурга можно оценить в 2,0 млн. чел. (при общей численности населения области 4,4 млн. чел. и численности городского населения 3,9 млн. чел.). Структура городского населения Свердловской области по половозрастному составу приведена на рисунке:

потенциальными потребителями загородной недвижимости являются население возрастной категории 35-50 лет, таким образом общий объем интересующей нас численности населения «большого» Екатеринбурга составляет 23,1% общей численности (23,7% от общей численности мужчин и 22,6% от общей численности женщин). Исходя из этого, общая численность данной группы (для территории «большого» Екатеринбурга) составляет 462 тыс. чел.

Одним из первых ограничительных факторов является состояние в браке (официальном или неофициальном). Одной из основных причин данного смещения акцентов является дальнейшая необходимость рассмотрения семьи (домохозяйства) как конечного потребителя недвижимости в целом и загородной недвижимости в частности.

Из данной целевой группы в браке состоят 78,89% мужчин. Таким образом, наша целевая аудитория (для «большого» Екатеринбурга) составит 186,9 тыс. семей (домохозяйств).

Для краткой характеристики данной группы необходимо отметить, что мужчины в среднем старше женщины в семье на 2,4 года.

Следующим критерием разделения данной категории является доход на 1 члена семьи. В качестве основы предлагается взять следующую методику разделения:

. Среднего достатка (доход от 35 тыс. руб. до 70 тыс. руб. на одного члена семьи)

. Состоятельные (доход более 70 тыс. руб. на одного члена семьи)

При выделении данных групп, источников их доходов и направлений расходования денежных средств использовались данные выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств на уровне микроданных, проводимых Федеральной службой государственной статистики РФ в 2003-2004 гг. (при этом учитывался половозрастной состав групп).

Приведение данных доходов на одного члена семьи получаемых в конце 2004 г. К текущему состоянию производился за счет корректирования на уровень инфляции и рост реальных доходов населения РФ<#"510089.files/image004.gif">

Как видно из представления группа состоятельных семей (домохозяйств) составляет 2,56% от общего числа домохозяйств. При этом необходимо отметить, что в данной группе 20,43% от ее общей численности составляют домохозяйства состоящие из одного человека. Средний размер семьи (за исключением домохозяйств состоящих из 1 члена) составляет 2,69 чел. (а количество семей имеющих детей до 16 лет составляет только 17,39%).

Доля семей имеющих средний достаток составляет 17,61%. Доля домохозяйств состоящих из 1 человека в данной группе 10,34%. Средний размер семьи (за исключением домохозяйств состоящих из 1 члена) - 3,16 человека, а доля семей, имеющих детей до 16 лет - 46,89%.

Наиболее существенная группа как видно из приведено выше диаграммы группа «Не очень состоятельных». Их доля составляет 79,82%, а доля семей с доходом более 20 тыс. руб. на челна семьи 36,12%. Необходимо отметить, что как потенциальные потребители из данной группы могут рассматриваться только семьи состоящие из 3-х и более членов, так как только при подобном случае доход семьи составит более 60 тыс. руб. в месяц и данная группа может рассматриваться как потенциальный потребитель. Исходя из данного предположения следует, что доля потенциальных потребителей из данной группы составляет лишь 8,81% от общей массы потребителей (при среднем размере семьи 3,64 человека).

Исходя из вышесказанного, следует основной вывод, что наиболее узкий сектор рынка - ориентация на наиболее обеспеченных, данный сегмент составляет всего 2,45% (а с учетом высокой доли домохозяйств состоящих из одного человека можно предположить и более низкий уровень данной группы в структуре спроса) максимальный спрос оценивается в 4,79 тыс. домов. Как ни поразительно, наибольший максимальный спрос могут предъявить семьи входящие в группу «среднего достатка» 32,92 тыс. домов. А максимальный спрос потенциальной группы «не очень состоятельных» оценивается в 16,46 тыс. домов.

.2 Обеспеченность жилыми площадями

Как было отмечено выше приведенные цифры являются максимальными и требуют дальнейшего уточнения. По данным «Всероссийской переписи населения 2002 г.» городское население Свердловской области проживает (в % от общей численности):

в отдельных квартирах - 80,8%

в индивидуальных домах - 11,0%

общежитиях - 4,2%

в институциональных учреждениях - 1,9%

в коммунальных квартирах - 1,5%

не указали тип жилого помещения, а также бездомные - 0,6%

Поскольку наш потенциальный потребитель относится к первым двум категориям, считаю возможным экстраполировать данные пропорции (80,8/11,0) на весь потенциальный круг потребителей. Исходя из этого доля населения проживающего в индивидуальных домах составляет 11,98%, а в отдельных квартирах 88,02%.

Из 416,85 тыс. городского населения проживающего в индивидуальных домах 18,02%населения проживает в домах построенных ранее 1945 г., 30,5% - в домах 1946-1956 гг. постройки, 33,15% - 1956-1970 гг. постройки, 12,48% 1971-1975 гг. и 5,83% 1995-2002.

Одним из допущений (при отсутствии точной статистической информации) считаю возможным принять, что количество жителей индивидуальных домов, построенных в период 2002-2010 гг. сопоставимо с числом жителей домов постройки 1995-2002 гг. и, соответственно, составляет для территории «большого» Екатеринбурга 13,99 тыс. человек.

Исходя из всего вышесказанного в домах построенных в 1995 г. и позднее в настоящий момент проживает около 28 тыс. чел. Учитывая небольшой объем жилищного строительства в 1990-1995 гг. численность населения проживающую в домах построенных в данный период можно оценить в 8,5 тыс. чел.

Наиболее вероятным представляется ситуация при которой все эти жилые дома заселила наша целевая аудитория. При среднем размере семьи данной группы 3,23 человека, количество домов можно оценить в 11,3 тыс. домов.

Экспертные оценки приобретения загородной недвижимости различными по обеспеченности группами населения крупных городов в целом можно свести к следующей пропорции. В период после 1990 г.25% индивидуальных жилых домов приобретено группой состоятельного населения, 60% людьми со средними доходами и лишь 15% людьми с доходами ниже среднего.

Таким образом, итак достаточно небольшой объем рынка для очень обеспеченных людей (как указано выше оцениваемый в 4,79 тыс. домов) удовлетворен на настоящий момент удовлетворен практически на 59%, а максимальный оставшийся объем оценивается в 1,96 тыс. домов. Наиболее емкий (по количеству домов) рынок - рынок загородного жилья для группы населения со средним уровнем дохода, его максимальный оставшийся объем оценивается в 26,18 тыс. домов. Рынок домов для группы населения с достатком ниже среднего оценивается в 16,46 тыс. домов.

5.3 Структура потребления

Каждая из данных групп имеет различную структуру потребления. Сводно они представлены на рисунке

На диаграмме приведена усредненная структура расходов каждой из групп населения в процентах от общей величины расходов. Положительный денежный поток рассчитывается как разность между доходами и расходами населения отнесенный к уровню доходов.

В состав непродовольственных товаров входят расходы на покупку табачных изделий, одежды и обуви, оплату жилищных услуг, воды, электроэнергии, газа и другого топлива, расходы на покупку предметов домашнего обихода, бытовой техники и на повседневный уход за домом, приобретение товаров длительного пользования.

В составе расходов на услуги расходы на здравоохранение, транспорт, связь, организацию отдыха и культурные мероприятия, образование, гостиничные услуги.

В составе прочих расходов учитываются налоги, расходы на другие товары и услуги, а также расходы по финансовым операциям (погашения основной суммы долга и процентов). Необходимо отметить, что аналитического выделения расходов связанных с финансовыми операциями, к сожалению, нет, экспертные оценки оценивают их в 30-50% уровня прочих расходов

Как видно из приведенной выше диаграммы положительный денежный поток в относительном выражении наибольший у группы «состоятельных»людей, при этом в относительном выражении положительный денежный поток и людей «среднего достатка» и «не очень состоятельных» примерно одинаков 8,70% и 7,85%, соответственно.

Несмотря на близость относительных показателей, в абсолютном выражении различия между группами довольно значительно. Так средний доход на 1 члена семьи в группе «состоятельных» составляет 84,8 тыс. руб., что соответствует положительному денежному потоку в 17,68 тыс. руб. на человека или 47,56 тыс. руб. в месяц на семью, в группе «среднеобеспеченных» доход на 1 члена семьи составляет 46,9 тыс. руб., а положительный денежный поток 4,08 тыс. руб. на человека или 12,89 тыс. руб. на семью, в группе же «не очень состоятельных» и вовсе положительный денежный поток в абсолютном выражении составил 2,09 тыс. руб. на человека или 7,6 тыс. руб. на семью.

При этом считаю необходимым отметить, что существенного прироста финансовых активов (в виде роста прямых денежных сбережений) не наблюдается ни в одной из групп в долгосрочном периоде. Практически все ресурсы направляются на потребление и/или на погашение имеющихся обязательств, отмечается также рост вложений в финансовые активы подверженные высокой волатильности (ценные бумаги и их производные), однако данная тенденция незначительна, кроме того, определение длительности периода вложений и доходности в данные активы не представляется возможной. Средний срок сбережений для каждой из групп составляет для «обеспеченных» - 3,4 мес., для двух оставшихся 6,5 и 9,4 месяца соответственно. Основной причиной столь коротких сроков сбережения, как правило, является необходимость формирования «первоначального» взноса при приобретении предметов длительного пользования, расходы на которые в настоящее время составляют основную долю в структуре расходов всех групп.

С учетом величины имеющегося положительного денежного потока, а также предпосылок теории оптимизации предельной полезности можно предположить потенциальный средний денежный поток на который способна пойти та или иная семья без заметной потери уровня текущего потребления.

Для семьи из группы «обеспеченных» - 65,6 тыс. руб.

Для семьи из группы «со средним доходом» - 26,4 тыс. руб.

Для семьи из группы «не очень обеспеченных» - 16,6 тыс. руб.

Текущая стоимость данной ренты на протяжении 15 лет (180 месяцев с ежемесячными выплатами) составляет (при ежемесячном погашении и ставке 12% годовых)

Для семьи из группы «обеспеченных» - 5 465,9 тыс. руб.

Для семьи из группы «со средним доходом» - 2 199,7 тыс. руб.

Для семьи из группы «не очень обеспеченных» - 1 383,1 тыс. руб.

Таким образом, ни одна из данных категорий в среднем не является потенциальным потребителем при минимальном отказе от текущего уровня потребления, данной процентной ставки и 15 летнего срока кредита.

Наиболее близкими к текущим ценам на загородную недвижимость является вариант при котором члены каждой из групп сокращают свой уровень потребления на 50%, кроме того рассматривается вариант 20-ти летнего аннуитета. В данном случае картина выглядит следующим образом

Для семьи из группы «обеспеченных» - 12 522,2тыс. руб.

Для семьи из группы «со средним доходом» - 7 315,5 тыс. руб.

Для семьи из группы «не очень обеспеченных» - 4 797,3 тыс. руб.

Текущая стоимость аннуитета (ренты) представляет собой максимально возможный объем кредитования. При учете наличия собственных средств можно ориентировочно определить стоимость дома (с учетом стоимости земельного участка).

Для семьи из группы «обеспеченных» - 17 889,2 тыс. руб.

Для семьи из группы «со средним доходом» - 10 451,0 тыс. руб.

Для семьи из группы «не очень обеспеченных» - 6 853,3 тыс. руб.

.4 Критерии выбора загородного жилья

В начале 2010 г. Romir Monitoring провел исследования о предпочтении потенциальных покупателей коттеджей. Всего было предложено на выбор 8 критериев, которые необходимо было расставить в порядке убывания по степени важности. За первое место параметр получал 10 баллов, за второе 8, за третье 6, за четвертое 4, за пятое 3 и т.д. а за последнее 0 очков.

В опросе приняли участие 1210 чел. Аудитория была разбита на три условные группы:

. Не очень состоятельные (с доходом менее $1 000 на одного члена семьи)

. Среднего достатка (доход от $1 000 до $ 3 000 на одного члена семьи)

. Состоятельные (доход более $ 3 000 на одного члена семьи)

При этом 888 чел. (73,4% из числа опрошенных) отнесли себя к первой категории, 268 чел (22,14) ко второй и 54 чел. (4,5%) к третьей.

Голоса распределились следующим образом:

Не очень состоятельные

Среднего достатка

Состоятельные

Цена коттеджа и земли оказалась самым главным фактором, влияющим на выбор коттеджа. 70% респондентов поставили ее на первое место. Однако лидирующее место этот показатель занял в основном за счет не очень состоятельной аудитории 92% голосов и частично за счет респондентов, отнесших себя к группе среднего достатка - 48%, из состоятельных граждан этот показатель, как наиболее важный отметил лишь 1 человек из 54. Для этой категории покупателей основными оказались: престижность места 39% (21 человек) и экология района 37% (20 человек). Причем, в подавляющем большинстве случаев, те, кто поставил "престижность" на первое место на второе отнесли "экологию района" и наоборот.

Второе и третье места в общем голосовании, а также среди респондентов первой и второй группы (не очень состоятельные и люди среднего достатка) заняли такие показатели, как качество строения и экология коттеджа. Причем, если не очень состоятельная часть аудитории чаще на второе место ставила качество строения - 39%, то средний класс в данном единоборстве отдал предпочтение экологии коттеджа тоже - 39%, отнеся на третье место качество строения.

У не очень состоятельных граждан такие параметры, как коммуникации, развитая инфраструктура и удобная дорога до города набрали практически одинаковое количество баллов, и распределение мест между 4-ым и 6-ым оказалось лишь номинальным. Таким образом, можно заключить, что эта категория граждан в большинстве своем, согласна пожертвовать экологией района в обмен на относительно невысокую стоимость коттеджа, большой и зеленый участок и дом, построенный из качественных и экологически безопасных материалов.

У средней прослойки такой параметр, как наличие всех необходимых коммуникаций, уходит на второй план, видимо, как само собой разумеющийся, и на четвертое место поднимается экология района, причем ей совсем немного не хватает до 3-его места. Появляется понятие престижа. Данная характеристика, можно сказать, практически отсутствовала, как критерий выбора, у не очень состоятельной аудитории.

Для состоятельных людей все, что кажется ценным и важным относительно небогатым респондентам, наоборот не имеет принципиального значения, а на первое место поднимаются малосущественные для не очень состоятельных граждан параметры. Однако такая характеристика, как экология коттеджа по-прежнему остается в первой четверке, уступая третье место "удобной дороге в город".

Что любопытно: показатель экология коттеджа у состоятельной аудитории, набрал большую часть баллов за счет того, что 12 респондентов отметили этот показатель, как самый главный, то есть присвоили ему первый номер и 15 поставили его на второе место. Причем, те респонденты из состоятельной части аудитории, кто на 1-2 позицию поставили престижность, экологию коттеджа сместили в самый низ таблицы. Таким образом, в середину списка "экологию коттеджа" (где после суммирования баллов она оказалась), разместили считанные единицы респондентов. Такая "аномалия" произошла только с данным показателем и только в данной группе. Во всех остальных случаях, характеристики, оказавшиеся в середине списка по сумме балов были также в середине списка в большинстве анкет. Так состоятельная часть аудитории, практически единогласно поставила "удобную дорогу в город" на третье место.

6. Рынок загородного жилья Свердловской области после кризиса

По разным экспертным оценкам, с начала 2011 года объем сделок в коттеджных поселках в радиусе до 50 километров от ЕКАД вырос на 15%.

Свердловские власти поставили задачу к 2015 г. увеличить в регионе объем ввода жилья с 1,7 млн квадратных метров в год до 3,05 млн. При этом доля малоэтажного строительства в общем объеме жилья должна возрасти с 38% до 60%. В региональной целевой программе под коттеджи и таунхаусы отвели 3 700 гектаров. В частности, в областной столице власти наметили планы увеличить к 2015 году долю малоэтажки в общем объеме жилья с 25% до 40%.

Позитивный загородный настрой властей вдохновил девелоперов на новые проекты и расширение структуры предложения - если до кризиса на Урале старались строить коттеджные поселки только в расчете на состоятельных клиентов, то сегодня в фаворе оказались более демократичные проекты с меньшей площадью домов, с использованием низкозатратных технологий строительства. Изменение концепций не заставило ждать - весенний спрос на загород превзошел ожидания.

Заключение

Все эксперты сходятся во мнении: загородное жилье сможет стать по-настоящему доступным только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры.

Подведем итоги. Рынок загородной недвижимости оживает, хотя, возможно, он и отброшен несколько назад. На рынке, по словам Сергея Козловского, выстояли наиболее динамичные компании. Новых игроков не появилось. Снизилась доходность проектов, приблизившись к европейской практике. Если раньше застройщики закладывали рентабельность 30-40%, то сейчас они согласные работать и на 10-15%. Почти на 40% снизалась цена на недвижимость. Она стала более доступна для покупателей. И это - главный итог 2011 года.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенной купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, обусловленных спецификой самого товара - земли.

Список используемых источников

1. Портал www.irn.ru «Индикаторы рынка недвижимости»

Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2008г.

3. www.issledovanie.ru <http://www.issledovanie.ru>

. www.cottage.ru <http://www.cottage.ru>

. www.zya.ru <http://www.zya.ru>

. www.nep08.ru <http://www.nep08.ru>

7. www.istikon.ru <http://www.istikon.ru>