Классификация недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Понятие недвижимости
2. Общая характеристика недвижимости
3. Классификация недвижимости
Заключение
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимость – основа
национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом,
так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения,
соответствующие выполняемой деятельности.
Купля - продажа недвижимости,
страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду,
акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных
проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при
осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие
операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику
страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости
необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов,
так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
В контрольной рассмотрены особенности
недвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель данной
контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.
Задачи работы диктуются поставленной
целью:
- дать понятие недвижимости;
- рассмотреть объекты недвижимости и
их классификацию;
- определить характеристику
недвижимости.
Теоретической основой для написания
работы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов:
Н.А.Щербакова, А.Г.Грязновой, Л.Н.Тэпман.
Для написания контрольной работы
использовалась специальная литература, периодические издания, методические
рекомендации.
Структура контрольной работы состоит
из введения, трех глав, заключения и списка литературы
1. ПОНЯТИЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
В сложившейся практике к недвижимости
традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней
(здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Понятие «недвижимое имущество»
впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский
оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно
стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в
указе Петра I от 23 марта 1714 года для
ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и
вотчины в одну категорию – недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон
был отменен, термин «недвижимость» сохранился.
В советском гражданском праве не были
использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие
вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю
и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной
собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые
трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки
учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по
площади).
В современной России понятие
«недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «
О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза
ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в
Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно
законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).
В соответствии с гражданским кодексом
РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и
нематериальные объекты.
Объекты, отнесенные к недвижимости по
Гражданскому кодексу РФ.
Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ).
|
Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
|
Земельные участки;
Участки недр;
Обособленные водные объекты;
Все, что прочно связано с землей, в
том числе:
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания;
- сооружения;
5. Приравненные к недвижимости,
подлежащие к государственной регистрации:
- воздушные и морские суда;
- суда внутренного плавания;
- космические объекты;
Иные предметы наделенные статусом недвижимости
по закону.
|
Предприятия в целом как
имущественный
комплекс, включая:
- земельные участки;
- здания и сооружения;
- инвентарь и оборудования;
- сырье и продукция;
- права требования обязанности (долги);
- права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
- другие исключительные права.
|
В теории и практике различают понятие
недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса
экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок
распоряжения им и особую устойчивость прав.
Недвижимое имущество
|
Физический объект
|
Местоположение
Площадь и границы
Объем
Размер (высота, длина, ширина)
форма
|
ландшафт
залежи ископаемых
тип почвы
физические характеристики
внешняя среда
|
Объекты экономических отношений
|
Товар
Капитал в вешной форме
Издержки содержания
Финансовый актив
|
Полезность
Доходность
Ликвидность
|
цена
налогообложение
инвестирование
спрос и предложение
|
Объект правовых отношений
|
право
собственности
(владеть, пользоваться,
распоряжаться).
|
Вешные права (право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного
введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки,
право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст
и иные права).
|
Объект общих социальных отношений
(земля)
|
Место обитания людей всех поколений
Невосполнимый природный ресурс
Пространственный базис размещения
других объектов
Защищается на благо всех людей
Основа свободы и независимости
|
Условие жизни людей
Источник благ
Престижность владения
Основа гордости и славы
Многофункциональное
значение
|
Недвижимость как физический,
экономико-правовой и социальный комплекс отношений
2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ
В мировой практике недвижимость – это
земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты
независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками
человека.
В России понятие «недвижимое и
движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом
признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому
имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные
строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например
мосты, плотины, шахты.
В советском гражданском праве не были
использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие
вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на
землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е.
предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в
течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.
В процессе проведения экономических
реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости
относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Законом к недвижимости может быть
отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом как
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, признается недвижимостью».
Вещи, которые не относятся к
недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Отличительные признаки недвижимости
представлены в табл. 1.
Таблица 1.
Признак
|
Характеристика признака
|
Неподвижность
|
Объекты недвижимости невозможно перемещать
без нанесения им определенного ущерба
|
Связь с землей
|
Прочная и физическая, и юридическая
связь с землей
|
Уникальность
|
Отсутствие абсолютно одинаковых
объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам,
местоположению, виду из окон, окружению и т. п.)
|
Полезность
|
Полезность заключается в наличии
способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных
помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка,
благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных
конструкций и т. д)
|
Фундаментальность
|
Недвижимость невозможно похитить,
сломать или потерять при обычных условиях
|
Долговечность
|
Натуральная форма недвижимости
сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных
конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15
до 200 лет
|
Необходимость
управления
|
Недвижимость нуждается в постоянном
управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение
поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и
различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
|
Тенденция
к росту стоимости
|
Стоимость недвижимости имеет
тенденцию увеличиваться со временем
|
Регламентация сделок государственными
органами
|
Существуют установленные
государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении
других операций с недвижимостью
|
Проблематичность
сокрытия
|
Сложно сокрыть и саму недвижимость,
и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других
товаров
|
Высокий уровень затрат при сделках
|
Стоимость недвижимости и уровень
затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров
|
Существует также имущество, которое
было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось
в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым,
необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом
недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения
ущерба потребительским свойствам.
Недвижимое имущество –
наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей
природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;
- предприятия как
имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных
условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными
вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность
инвестиций.
3. КЛАССИФИКАЦИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ
Выделяют три основных типа
недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
Базовым объектом недвижимости
является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в
любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других
товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типы
недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее
часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.
Таблица 2
|
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
|
|
Жилье
|
|
Нежилые помещения
|
– свободные земельные участки (под
застройку или другие цели использования поверхности земли);
– природные комплексы
(месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.
|
|
– элитное жилье;
– типовое жилье;
– городское,
загородное жилье и др.
|
|
– офисные помещения;
– складские помещения;
– торговые помещения;
– производственные помещения и др.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая классификация недвижимости
Тип классификации
|
Виды недвижимости
|
по характеру использования
|
– для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
– для коммерческой деятельности:
отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
– для производственной
деятельности: фабрики, заводы;
– для сельскохозяйственных целей:
фермы, сады;
– для специальных целей: школы,
церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания
правительственных и административных учреждений
|
по целям владения
|
– для ведения бизнеса; – для
проживания владельца;
– в качестве инвестиций; – в
качестве товарных запасов и НЗП;
– для освоения и развития; – для
потребления истощимых ресурсов
|
по степени специализации
|
– специализированная – которая в
силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом
рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда
она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и
химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными
особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует
вообще или в данной местности;
– неспециализированная – вся другая
недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для
использования в существующих или аналогичных целях
|
по степени готовности к эксплуатации
|
– введенные в эксплуатацию;
– требующие реконструкции или
капитального ремонта;
– незавершенное строительство
|
по воспроизводимости в натуральной
форме
|
– не воспроизводимые: земельные
участки, месторождения полезных ископаемых;
– воспроизводимые: здания,
сооружения, многолетние насаждения
|
Наличие различных типов классификации
объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости
в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для
углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов
недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Из всего вышесказанного можно сделать
вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости,
имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность
единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как:
- потребительскую стоимость,
удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д;
- фактор производства, выступающий в
форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник
дохода предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, что
классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям)
способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка
недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов
недвижимости.
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Щербакова Н.А. Экономика
недвижимости: Учеб. пособие. –
2. Новосибирск: НГТУ, 2002. – 90 с.
3. Оценка недвижимости: учебник для
студ. ВУЗов / (под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой). - М.: Финансы и
статистика, 2003. -492 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости:
учеб.пособие Л.Н.Тэмпан. – М.: ЮНИТИ, 2002 – 302 с.
5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости
предпиятия (бизнеса): учебник – М.: Издательско- торговая корпорация: «Дашков и
К», 20009.-256 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное
пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.