Общая характеристика и классификация недвижимости
Содержание
Введение
1. Понятие недвижимости
2. Общая
характеристика недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
Недвижимость - основа
национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на
экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг
необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.
Купля - продажа недвижимости,
страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду,
акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных
проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при
осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие
операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику
страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для
успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в
быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
В контрольной рассмотрены
особенности недвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель
данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и
т.д.
Задачи работы диктуются
поставленной целью:
дать понятие недвижимости;
рассмотреть объекты недвижимости
и их классификацию;
определить характеристику
недвижимости.
Теоретической основой для
написания работы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов:
Н.А. Щербакова, А.Г. Грязновой, Л.Н. Тэпман.
Для написания контрольной работы
использовалась специальная литература, периодические издания, методические
рекомендации.
Структура контрольной работы
состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В сложившейся практике к
недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные
за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Понятие "недвижимое
имущество" впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в
гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в
настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это
понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714
года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию
- недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин "недвижимость"
сохранился.
В советском гражданском праве не
были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права,
регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная
собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие "основные
фонды". После отмены частной собственности на землю деление вещей на
движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных
фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в
натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие
"недвижимость" вновь введено в экономический и правовой оборот
Законом РСФСР " О собственности РСФСР" 24 декабря 1990 г. в связи с
установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского
законодательства союза ССР и республик от 31 мая 1991 года (ст.4). затем этот
термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 " О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и
окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г.
(ст.130).
В соответствии с гражданским
кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и
нематериальные объекты.
Объекты, отнесенные к
недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.
Отдельные объекты (ст.13 ГК РФ).
|
Сложные объекты (ст.132. ГК РФ).
|
Земельные участки;
Участки недр;
Обособленные водные объекты;
Все, что прочно связано с землей, в том числе:
леса;
многолетние насаждения;
здания;
сооружения;
5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной
регистрации:
воздушные и морские суда;
суда внутренного плавания;
космические объекты;
Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.
|
Предприятия в целом как имущественный
комплекс, включая:
земельные участки;
здания и сооружения;
инвентарь и оборудования;
сырье и продукция;
права требования обязанности (долги);
права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги;
другие исключительные права.
|
В теории и практике различают
понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как
комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный
порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
Недвижимость как физический,
экономико-правовой и социальный комплекс отношений.
Физический объект
|
Местоположение
Площадь и границы
Объем
Размер (высота, длина, ширина)
форма
|
ландшафт
залежи ископаемых
тип почвы
физические характеристики
внешняя среда
|
Объекты экономических отношений
|
Товар
Капитал в вешной форме
Издержки содержания
Финансовый актив
|
Полезность
Доходность
Ликвидность
стоимость
|
цена
налогообложение
спрос и предложение
|
Объект правовых отношений
|
право
собственности
(владеть, пользоваться,
распоряжаться).
|
Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право
постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления,
право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника
здания, расположенного на нем, траст и иные права).
|
Объект общих социальных отношений (земля)
|
Место обитания людей всех поколений
Невосполнимый природный ресурс
Пространственный базис размещения других объектов
Защищается на благо всех людей
Основа свободы и независимости
|
Условие жизни людей
Источник благ
Престижность владения
Основа гордости и славы
Многофункциональное
значение
|
В мировой практике недвижимость -
это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней
объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы
руками человека.
В России понятие "недвижимое
и движимое имущество" впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г.
"О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым
имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К
недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли,
и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней,
например мосты, плотины, шахты.
В советском гражданском праве не
были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права,
регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной
собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие "основные
фонды", т.е. предметы производственного и непроизводственного назначения,
функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.
В процессе проведения
экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и
недвижимое. С 1994 г. согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской
Федерации, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения". К недвижимости относятся также "подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты".
Законом к недвижимости может
быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132, "предприятие в целом
как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, признается недвижимостью".
Вещи, которые не относятся к
недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Отличительные признаки
недвижимости представлены в табл.1.
Таблица 1.
Признак
|
Характеристика признака
|
Неподвижность
|
Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им
определенного ущерба
|
Связь с землей
|
Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
|
Уникальность
|
Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они
различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон,
окружению и т.п.)
|
Полезность
|
Полезность заключается в наличии способности удовлетворять
потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и
экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей
территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.)
|
Фундаментальность
|
Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при
обычных условиях
|
Долговечность
|
Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе
использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные
сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
|
Необходимость
управления
|
Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск
арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в
функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных
профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
|
Тенденция
к росту стоимости
|
Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем
|
Регламентация сделок государственными органами
|
Существуют установленные государством процедуры, которые
необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
|
Проблематичность
сокрытия
|
Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно
для налоговой политики относительно других товаров
|
Высокий уровень затрат при сделках
|
Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок
высоки относительно других товаров
|
Существует также имущество,
которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что
превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество
движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с
объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга
без нанесения ущерба потребительским свойствам.
Недвижимое имущество - наиболее
долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе
вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;
предприятия как имущественные
комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях
недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а
ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.
Классификация недвижимости.
Выделяют три основных типа
недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
Базовым объектом недвижимости
является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в
любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других
товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типы
недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее
часто встречающимся признакам представлена в табл.2.
Таблица 2
|
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Земля
|
|
Жилье
|
|
Нежилые помещения
|
- свободные земельные участки (под застройку или другие цели
использования поверхности земли);
природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и
др.
типовое жилье;
городское,
загородное жилье и др.
|
|
- офисные помещения;
складские помещения;
торговые помещения;
производственные помещения и др.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая классификация
недвижимости
Тип классификации
|
Виды недвижимости
|
по характеру использования
|
- для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения,
магазины, рестораны, пункты сервиса;
для производственной деятельности: фабрики, заводы;
для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы,
ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных
учреждений
|
по целям владения
|
- для ведения бизнеса; - для проживания владельца;
в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП;
для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
|
по степени специализации
|
- специализированная - которая в силу своего специального
характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее
существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть
ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы,
электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями,
размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в
данной местности;
неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих
или аналогичных целях
|
по степени готовности к эксплуатации
|
- введенные в эксплуатацию;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство
|
по воспроизводимости в натуральной форме
|
- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных
ископаемых;
воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
|
Наличие различных типов классификации объектов недвижимости
необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с
группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного
исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов
недвижимости.
Из всего вышесказанного можно
сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы
недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет
возможность единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно
рассматривать, как:
потребительскую стоимость,
удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;
фактор производства, выступающий
в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник
дохода предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, что
классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует
более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает
разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
1.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. -
2.
Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.
3.
Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой,
М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.
4.
Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ,
2002 - 302 с.
5.
Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая
корпорация: "Дашков и К", 20009. - 256 с.
6.
Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело,
2006.