Оценка жилой недвижимости

Министерство образования Российской Федерации

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия

Кафедра экономики

КУРСОВАЯ РАБОТА

 по дисциплине

«Экономика недвижимости»

на тему «Оценка жилой недвижимости».

Выполнила: ст. гр. ГК 00-1

Проверила: преподаватель

Фирцева С. В.

Тюмень 2004 г.

Содержание

Введение……………………………………………………………………………………

1.   Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости

1.1.  Титульный лист……………………………………………………………………..

1.2.  Сопроводительное письмо……………………………………………………….....

1.3.  Дата и объем технического освидетельствования………………………………...

1.4.  Анализ социально-экономической ситуации в регионе…………………………… 

1.4.1.   Краткое описание природно-климатических особенностей в  регионе……….

1.4.2.   Основные макроэкономические показатели…………………………………….

1.4.3.   Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке…………………........

1.4.4.   Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке………………….....................

1.4.5.   Основные характеристики рынка недвижимости……………………………….

1.5.  Анализ местоположения объекта оценки……………………………………….......

1.6.  Описание объекта оценки…………………………………………………………….

1.7.  Определение рыночной стоимости затратным подходом……………………..........

1.8.  Определение рыночной стоимости сравнительным подходом……………….........

1.9.  Согласование результатов оценки…………………………………………………..

1.10.   Сертификат оценки………………………………………………………………..

1.11.   Приложения к отчету……………………………………………………………….

2.   Результаты анкетирования…………………………………………………….........

Заключение……………………………………………………………………………........

Список литературы…………………………………………………………………………

Приложения…………………………………………………………………………………

Введение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не только в роли места проживания, но также и как объект экономических  и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1.   Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.   Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3.   Принципы связанные с рыночной средой.

4.   Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

 Принципы, основанные на представлениях пользователя,   включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с  меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно,  инвестор анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. [9]

    Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В данной работе в роли оценщика выступает студент. Он должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.

Также в процессе выполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюмени с целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опроса были сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степени проанализировать ситуацию на рынке недвижимости.

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия.

Отчет: «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д.53 кор.1 кв. 70»

ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И.

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия

Директор, д.э.н.,                                                                                             В.В. Григорьев

эксперт-оценщик

Эксперт-оценщик                                                                                           Е.С.Стогний

Сопроводительное письмо

Тюмень, 18 декабря 2004г.

18 декабря 2004 года

Г-ну Иванову Д.И.

625046, г. Тюмень,

ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70

Уважаемый г-н Иванов Дмитрий Иванович!

По Вашему запросу Тюменская государственная архитектурно-строительная академия произвела оценку ОБЪЕКТА, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на 1 декабря 2004г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений. [6]

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на   1 декабря 2004г., составляет

1 400 000 руб.

(один миллион четыреста тысяч рублей)

Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, в ходе которых была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. [7]

Тюменская государственная архитектурно-строительная академия проводила как часть этой работы аудиторскую или иную проверку предоставленной ему информации, используемой в настоящем отчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме, подтвердить надежность данной нам руководством предприятия информации.

Данный отчет составлен в соответствии с Федеральным законом  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вас.

С уважением,

Эксперт-оценщик                                                                               Е.С.Стогний

1.3. Дата и объем технического освидетельствования

Техническое обследование проводилось в период с 2 ноября 2004 года по 26 ноября 2004 года.

Процесс технического освидетельствования включал в себя общий визуальный осмотр объекта оценки - двухкомнатной квартиры, состоящей из двух жилых комнат, кухни, прихожей, коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления,  горячим и холодным водоснабжением. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в хорошем состоянии.

В процессе обследования был также осмотрен подъезд и кровля, так как квартира находится на девятом этаже. Явных деформаций и повреждений нет, нет также и следов устранения дефектов. Над девятым этажом имеется технический этаж.

Затем был изучен технический паспорт (копия тех. паспорта находится в приложении)  и установлено, что оцениваемый объект действительно является личной собственностью заказчика.

1.4. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ

1.4.1. Краткое описание природно-климатических особенностей региона

 Тюменская область занимает большую часть Западно-Сибирской равнины и фактически делит территорию России на две большие части: западнее - Урал и Европейская часть страны, восточнее - азиатская: Сибирь и Дальний Восток. Область отличается экстремальными природно-климатическими условиями на большей части своей территории - 90% ее отнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним.

Природа Тюменской земли богата и разнообразна. Здесь встречаются различные природно-климатические зоны: арктическая тундра на Крайнем Севере сменяется южнее типичной тундрой и лесотундрой, затем тайгой, лесостепью и степью на юге. Территория области с севера омывается водами Карского моря, отличается развитой сетью полноводных рек, повсеместным распространением озер и обилием подземных вод, местами выходящих на поверхность в виде ключей.

Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону с умеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев) холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом. Климат района резко-континентальный, преобладающие ветра имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха – 1,3 ⁰ С. Средняя температура наиболее холодного периода -21⁰ С. Абсолютная минимальная температура -50 ⁰ С, абсолютная максимальная температура +40⁰С. Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше 0⁰ С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового покрова -100 кг/м.кв. Нормативная глубина промерзания грунта -2,0 м. Грунтовые воды находятся на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментов служат суглинки тугопластичные. [18]

1.4.2.Основные макроэкономические показатели

Область располагает значительными природно-сырьевыми ресурсами, в первую очередь - углеводородного сырья, составляющими 64% российских запасов нефти и 91% - природного газа, имеющими российское и мировое значение. В настоящее время на территории области открыто и учтено около 500 нефтяных, газовых и газоконденсатных месторождений. Среди них уникальные по своим запасам - нефтяное Самотлорское и газовое Уренгойское.

Кроме углеводородного сырья, которое является объектом интенсивного хозяйственного использования, имеются запасы других полезных ископаемых.

Область располагает крупными запасами торфа, его залежи распределены практически повсеместно на юге области и в пределах Ханты-Мансийского автономного округа. По лесным ресурсам область занимает третье место в Российской Федерации (после Красноярского края и Иркутской области). Общий запас древесины оценивается в объеме 5.4 млрд. куб. метров.

Выявлены месторождения бурого угля, железных и хромовых руд, марганца, фосфоритов, извести, барита, золота, которые могут быть вовлечены в разработку.

Кроме того, в области выявлено и в разной степени разведано около 400 месторождений сырья для производства строительных материалов. [18]

1.4.3. Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

В течение 8 месяцев текущего года положение в экономике области постепенно изменялось. Сложным оказалось начало года из-за общей ситуации в стране в целом и на мировых рынках. Во втором и третьем кварталах в большинстве отраслей экономики динамика производства товаров и услуг улучшилась. В итоге с начала года отмечен рост инвестиций, товарооборота, реальных доходов населения.

За 8 месяцев объем промышленного производства составил 98,9% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года при 94,5% по итогам I квартала текущего года. Высокими темпами растет объем производства в нефтедобывающей, деревообрабатывающей, пищевой промышленности, строительных материалов.

Рассмотрим распределение организаций по отраслям экономики в динамике с 2000 по 2004 года. (Таблица 1)

Распределение организаций по отраслям экономики

                                                                                                                           Таблица 1

Отрасли экономики

2000

2001

2002

2003

2004

% к 2000 г

1

2

3

4

5

6

7

                                                            Единиц

Промышленность

2266

2361

2500

2694

2806

+23,8

Сельское хозяйство

271

268

276

280

288

+6,3

Лесное хозяйство

16

13

14

14

14

-12,5

Строительство

3432

3551

3799

4130

4531

+32,0

Транспорт

744

775

805

832

912

+22,6

Связь

74

75

95

108

111

+50

Торговля и общ-ое питание

6367

6732

7195

7777

8356

+31,2

Оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения

953

1070

1157

1232

1451

+52,6

Заготовки

113

116

118

118

109

-3,5

Информационно-вычислительное обслуживание

141

154

165

177

210

+48,9

Операции с недвижимым имуществом

154

193

250

322

556

+261,0

Общая коммерческая деятельность по обеспечению и функционированию рынка

722

809

908

1034

1208

+67,3

Геология и разведка недр, геодезическая и гидрометеорологические службы

79

81

86

98

113

+43,0

Прочие виды деятельности сферы материального производства

264

293

333

395

487

+84,5

ЖКХ

245

277

307

355

422

+72,2

Непроизводственные виды бытового обслуживания населения

151

149

160

175

192

+27,2

1

2

3

4

5

6

7

Здравоохранение, физкультура и соц. обеспечение

538

571

616

658

714

+32,7

Образование

386

394

407

417

424

+9,8

Культура и искусство

258

277

302

329

366

+41,9

Наука и научное обслуживание

640

665

704

726

705

+10,2

Финансы, кредит, страхование и пенсионное обеспечение

436

445

468

492

522

+19,7

225

216

227

232

251

+11,6

Общественные объединения (организации)

1251

1333

1395

1411

1465

+17,1

С каждым годом число организаций почти во всех отраслях экономики, увеличивается. Наиболее динамично развивающейся отраслью экономики являются операции с недвижимым имуществом.  Это связано с повышением спроса на приобретение жилья, что существенно влияет на его стоимость. [12]

1.4.4.   Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке

Денежные доходы на душу населения в январе-августе 2002 года составили 7681 рубль в месяц и были самыми высокими среди регионов Уральского федерального округа. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника достигла 11769 рублей. Размер реальной заработной платы по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года возрос на 6%. В сентябре 2002 года индекс потребительских цен составил 99,8% к предыдущему месяцу, 117,9% - к сентябрю 2001 года. Стоимость минимального набора продуктов питания на одного человека в сентябре 2002 года составила 1215,8 рублей.

В 2001 году получили квартиры и улучшили жилищные условия 11,6 тыс. семей. Число семей, состоящих на учете для получения жилой площади, снизилось до 159,1 тыс., это 15% от общей численности семей. Обеспеченность населения домашними телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющими на нее выход, в расчете на 100 семей постоянного населения, возросла на начало 2002 года в городах до 66 и в сельской местности 29 штук. На 1000 человек постоянного населения области приходилось на начало 2002 года 179 личных легковых и 18 грузовых автомобилей. [19]

За 2003 г. в Тюменской области введено в действие 2,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общеё площадью 1,9 млн.кв.м. ( в 2002 г.- 3,5 тыс.зданий, 2,2 млн. кв. м.) В общей площади введенных зданий больше половины приходилось на Ханты-Мансийский АО, треть – на юг области, 9,4 % - на Ямало-Ненецкий АО. Площадь построенных жилых зданий составила 1,3 млн. кв. м., нежилых – 0,6 млн. кв. м.

В среднем на одного жителя города, на конец года приходилось 21,3 кв. метра жилья. Более 90% жилого фонда оборудовано водопроводом, канализацией, цен­тральным отоплением, 87,5% - горячим водоснабжением, 86,6% - ваннами.

Обеспеченность населения квартирными телефон­ными аппаратами сети общего пользования или имеющих на нее выход, в расчете на 1000 населения составила 235 штук.

В 2003 г. на территории области введены в действие объекты социальной сферы:

- два высших и одно среднее специальное учебное заведение на 25,7 тыс. и 2,7 тыс. кв. м. общей площади учебно-лабораторных зданий, общеобразовательные и дошкольные учреждения на 3,4 тыс. и 285 мест соответственно, детский дом на 132 места;

- больничные и амбулаторно-поликлинические учреждения - соответственно на 309 коек и 970 посещений в смену, 2 спортивных сооружения с искусственным льдом площадью 7,8 тыс. кв. м.;

- учреждения клубного типа на 350 мест, библиотека с книжным фондом в 35 тыс. томов.

В 2003 году в органи­зациях различных отраслей экономики города работало 223,1 тыс. человек, большая часть из них в промышленно­сти, на транспорте и в образовании. По сравнению с преды­дущим годом среднегодовая численность работников увели­чилась на 2,1 тыс. человек.

Численность незанятых трудовой деятельностью граждан, зарегистрированных в органах государственной службы занятости, на конец года составила 1711 человек, из них 88% имели статус безработного. Потребность в ра­ботниках, заявленная организациями в государственную службу занятости, на конец года - более 45 тыс. человек. [16]

1.4.5.   Основные характеристики рынка недвижимости

В настоящее время на рынке недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья было и остается проблемой №1 для большинства горожан.

Тенденция к сокращению платежеспособного спроса на жилье сложилась еще в ноябре 2001г, когда цены на квартиры выросли на 200–250%. В начале 2003г впервые за несколько лет существования рынка недвижимости тюменские строители вынуждены были сдавать в эксплуатацию дома с нереализованными квартирами.

Характерным событием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление нескольких десятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.[16]

По информации Госкомстата, в среднем по стране цены на квартиры поднялись на 26%. А в Тюменской области за последние полгода недвижимость выросла в цене сразу на 40%. Как отмечают в тюменских агент­ствах, рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства. Но и по этим ценам свободной жилплощади практически нет.

Квадратный метр жилья на первичном рынке в 1 квартале 2004 года в среднем по Тюменской области стоил 16 тысяч рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - 19, в Тюмени - 11 тысяч рублей. По спросу на недвижимость, наряду с Москвой и северной столицей Петербургом, Тюмень входит в тройку лидеров. У нас не только одни из самых высоких по стране цены на жилье, но и самые неожиданные темпы их изменения. Если за первый месяц 2004 года недвижи­мость в Москве подорожала на 3,3%, то в Тюмени сразу на 7%. К настоящему времени стоимость нашей недвижимости достигла пиковой отметки, увеличившись на 40%.[1]

Сегодня квадратный метр нового жилья стоит в Тюмени от 18 до 30 тысяч рублей. На вторичном рынке недвижимости - от 13 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми дорогими объектами по-прежнему остаются готовые кирпичные дома инди­видуальной планировки, где 21,5 тысячи рублей - средняя стоимость квадратного метра. Причем, даже жилье старой застройки, как хрущевки и брежневки, не теряет покупательского спроса, при­влекая своими низкими расценками от 13,5 до 14 тысяч рублей за квадратный метр.

Несмотря на общую тенденцию роста цен на квартиры, в первом квартале 2003г. впервые за много лет произошло снижение цен до 10-12 %. Однако уже осенью 2003г. цены на жилье выросли на те же 10-12 %. Основной причиной послужило то, что падающий спрос на квартиры поддержал банк «Агропромкредит», который совместно с ЗАО «Тюменская недвижимость» в апреле 2003г. провел презентацию новой программы жилищного кредитования «+1». Это стимулировало спрос на квартиры, а следовательно, и рост цен. [2]

Как считает генеральный директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Николаевич Холоша, рынок жилья в настоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, которая характеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, с другой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения.

Наряду с низким спросом на жилье наблюдается высокий (и нужно заметить, платежеспособный!) спрос на так называемую коммерческую недвижимость (торговые, офисные помещения и т.п.), который значительно опережает предложение. Это касается как покупки, так и аренды коммерческой недвижимости. Данный факт обуславливает ее высокую стоимость: в среднем она превышает стоимость жилья на 50%. [3]

Чтобы перевести высокий потенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживить рынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам: тюменские застройщики предлагают населению различные методы стимулирования спроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме и т.д.; агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечных программах кредитных учреждений.

Итак, кризисная ситуация заставила всех участников рынка недвижимости искать решения. И в первую очередь изменить существующее положение, повлиять на спрос способны именно застройщики, поскольку они в наибольшей степени определяют цену на жилье. Уже сейчас строительным фирмам пришлось обратить пристальное внимание на характер спроса и перейти к строительству доступного по цене малогабаритного жилья и коммерческой недвижимости. Это дает надежду, что тюменский рынок недвижимости будет жить и развиваться.[1]

1.5. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Ленинском районе г. Тюмени по адресу ул. Энергетиков дом 53 кор.1 кв.70. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 9 этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Тюмени, но с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. От объекта до центральной улицы Республики 10 минут пешехода хода, есть остановка и по ул. Энергетиков, и по ул. 50 лет Октября, с которых можно добраться до любой точки города.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Недалеко от дома находится школа №8, гимназия № 16 и три детских сада, что решает проблему устройства ребенка. Между гимназией и школой располагается парк, который является зоной отдыха для жителей этого района. Напротив дома находится автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля. В данном районе достаточно  разнообразных объектов торговли, также рядом с домом  находится отделение сбербанка.

 Также в 100 метрах находится рынок «Пригородный», что несомненно является плюсом данного района. Отрицательным фактором является наличие грузовой дороги по ул.50 лет Октября, недалеко от данного района, что влияет на экологическую обстановку в данном районе.

1.6. Описание объекта оценки

В этом разделе приводится подробное описание здания. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта.

Описание объекта оценки проводили по следующему плану:

Таблица 1

1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом.

Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

Где С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6, а инвентаризационная стоимость квартиры на 16 марта 2001 года составляет 129174,23 руб.

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 335 853 руб.

1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи  или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На мой взгляд, на сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу. [7]

На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. В нашем варианте были выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в одном районе и имеющие одну и туже серию, что и оцениваемый объект- 121-7Т.  Данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                                Таблица 3

Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.

                                                                                                                               Таблица 4

Вычисление скорректированной цены производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i  +(-) П_i ,

Где  Ц_i – цена объекта-аналога;

П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

 Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

С_ср.=1 510 000 руб.

Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 510 000 руб.

1.9. Согласование результатов оценки.

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты определены на основании следующего:

- при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;

- затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. .[13]

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Стоимость объекта недвижимости = λi ,                                                               (1)

где: i = 1,n – методы оценок

      Сi – стоимость объекта недвижимости определенная i-м методом;

     λi – весовой коэффициент.

λi = 1, λi >0.

В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в Таблице 5.

Таблица согласования результатов

Таблица 5

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53, кор.1, кв. 70, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 01 декабря 2004г. составляет с учетом допустимого округления    1 400 000  рублей.

1.10. Сертификат оценки.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными  стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В своих действиях Оценщик как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

 Оценка объекта проведена после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

По нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:

1 400 000 руб.

                                                                                                          Подпись

1.11. Приложения к отчету.

Заключение

Рынок жилой и коммерческой недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки как механизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Этот вывод требует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов. [19]

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию  новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

В данной курсовой работе  мы провели оценку объекта жилой недвижимости. Под объектом оценки было выбрано собственное жильё, с помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов была определена его рыночная стоимость и составлен отчет об оценке на основе необходимых требований и стандартов. Также была рассмотрена более подробна  ситуация на  Тюменском рынке недвижимости и были найдены пути решения существующих проблем.

В процессе написание курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» были закреплены теоретические знания, полученные на лекциях, также приобретены навыки в  организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике и  рассмотрены более подробно отдельные вопросы данного предмета.

Список литературы.

1.   Газета «Квартирный вопрос» № 42 от 2 ноября.

2.   Газета «Квартирный вопрос» №47 от 7 декабря.

3.   Газета «Недвижимость для всех» № 10 от 27 октября..

4.   Газета «Недвижимость для всех» № 16 от 8 декабря.

5.   Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.

6.   Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.

7.    Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.

8.   «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г

9.    Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995г

10.   Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

11.   Прорвич В.А. Основы экономической деятельности городских земель. Серия «оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. М. Дело, 1998, 336 с.

12.  Статистический ежегодник: города и районы Тюменской области ( без автономных округов): Статистический сборник в 7 частях Ч 5 (1)./ Тюм. областной комитет государственной статистики.- Т, 2004 – 544с.

13.  Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГТУ, СПб., 1997г.

14.  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

15.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995г.

16.  Харрисон Генри С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлполигризд.

17.  www.acexpert.ru

18.  www.adm.tyumen.ru

19.  www.testate.ru