Экономическая оценка земельного участка методом сравнения продаж
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Магнитогорский государственный технический
университет им. Г.И. Носова
(ФГБОУ ВПО «МГТУ»)
Кафедра проектирование зданий и строительных конструкций
Курсовая работа
по дисциплине: Городской кадастр.
на тему: «Экономическая оценка земельного участка методом сравнения продаж»
Магнитогорск 2013
Введение
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости земельного городского участка - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.
Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.
Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.
1.Основные понятия
Земельный участок - это часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Улучшение земельного участка - это здание, строение, сооружение, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работы иных воздействий (изменение рельефа, удобрение), изменяющих качественный характер земельного участка.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а величина цены сделки не отражает какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Метод оценки - способ расчета стоимости оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материально-техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком результата стоимости объекта оценки, при принятых методах оценки.
Без рисковая ставка доходности - ставка доходности инвестиций, при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.
Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.
Фактор стоимости - фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.
. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка
Принцип полезности - рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.
Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.
Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:
·спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
·спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
· предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка. В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.
·Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность. В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.
·Принцип ожидания - величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.
·Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.
·Принцип соответствия - оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.
·Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
üцелевое назначение и разрешенное использование;
ü преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
üожидаемые изменения на рынке земельных участков;
üсуществующее использование земельного участка.
. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
Включает 5 этапов:
)Определение основных вопросов оценки:
а) цель оценки (определение рыночной стоимости земельного участка)
б) стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость.
Цена за 1 га - при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.
Цена за 1 сотку - при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.
Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр - часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.
При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.
Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.
Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.
Цена за 1 куб. м - при сравнении складских помещений, элеваторов.
Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах - одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках - место парковки одного автомобиля.
в) правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок (вид собственности);
г) категория земель, в границах которых расположен земельный участок (с/х, город). Для городских земель выделяют вид территориально-экономической зоны:
.жилая;
.общественно-деловая;
.производственная;
.транспортная;
.рекреационная;
.сельхоз использования; военная и т.д.
д) разрешенное использование земельного участка (эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Разрешенное использование земель устанавливается градостроительным регламентом) [1];
е) форма собственности (федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.) [1];
ж) кадастровый номер (персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое) [2];
и) наличие застройки (ее историческая ценность);
к) определение даты проведения оценки (календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости).
)Сбор, проверка, анализ информации.
Данные могут быть:
Общие:
üанализ природных факторов (затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность).
üэкономических факторов (уровень занятости населения, величина доходов и цен, доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита), издержки по оформлению и регистрации сделок);
üв) социальных, влияющих на рыночную стоимость участка в масштабах района его расположения (численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.).
Специфические:
юридические:
üдоговор на передачу титула собственности;
üдокументы, описывающие границу участка и удостоверяющие его площадь;
üдокументы собственника или арендатора;
üхарактеристика сервитута (частный, публичный);
üправила зонирования и функционального использования;
üградостроительный регламент;
üдокументы об ограничениях (законодательные, административные, технические).
физические:
üрельеф;
üландшафт;
üинженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательской работы (если проводились);
üсостояние участка (не разработан, расчищен, имеет посадки);
üописание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенной в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики.
Характеристика местоположения и прилегающей территории:
üиспользование примыкающих участков;
üориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
üналичие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
üвозможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
üблизость и интенсивность движения транспорта и уровень шума;
üналичие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
üсостояние окружающей среды;
üнегативное воздействие природных, экологических и социальных факторов.
Анализ экономических факторов:
üцены соседних участков;
üналичие на соседних участках инженерных коммуникаций, возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
üданные о продажах аналогичных участков;
üданные о стоимости аренды участка;
üданные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования;
üданные о доходах и затратах от использования объекта;
üэтап жизненного цикла оцениваемого земельного участка (находящийся в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельный участок подготавливается к продаже или продан).
Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.
)Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющийся физически возможным, экономически оправданным, соответствующий требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальна. При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:
üцелевое назначение и разрешенное использование;
üпреобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности использования земельного участка;
üтекущее использование земельного участка;
üперспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
üожидаемые оценки стоимости земли и иной недвижимости.
)Расчет рыночной стоимости на основе подхода к оценке.
)Подготовка отчета об оценке.
. Подходы оценки
Существует 3 общепринятых подхода в оценке:
)Сравнительный - отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующего на дату оценки.
)Доходный - отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).
)Затратный - отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции унесенных затрат.
Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из спецификации оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в составе информации.
В общем случае необходимо применять все три подхода, невозможность или ограничение принятия какого либо из подходов отражается в отчете об оценке.
. Сравнительный подход
Применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на рынке. Подход основан на принципе замощения, он позволяет получить максимально точную рыночную стоимость земельного участка на конкретном рынке.
В рамках данного подхода применяются следующие методы:
üМетод сравнения
üМетод выделения
üМетод распределения
Метод сравнения. Используется для оценки земельных участках, занятых и не занятых строениями и сооружениями, условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого [2].
Последовательность действий:
)Выбор основной части стоимости земельного участка;
)Определение цен продаж аналогов;
)Определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
)Определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
)Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
)Обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен на аналог.
üМестоположение и окружение;
üЦелевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок.
üФизические характеристики (рельеф, размер, форма);
üТранспортная доступность;
üДоступная инфраструктура.
В характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем сопоставления объектов каждого аналога с объектом оценки.
При корректировке цен аналогов, в том числе учитывается:
)Условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств).
)Условия платежа при совершении сделок с аналогом (денежные средства, бартер и т.д.).
)Обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на рынке в условиях сделки, продан в момент банкротства).
)Результаты заключения сделки с аналогом.
Величина корректировки цен определяется следующим образом:
)Прямым состоянием цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости.
)Сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости, определяется путем капитализации в доходах по данному фактору стоимости.
)Оценка затрат, связанных с изменением фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Экспертное определение аналогов. В случае, если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону увеличения и наоборот.
Метод выделения. Используется для оценки застроенных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку. Земельные участки должны иметь одинаковые размеры.
земельный участок оценка стоимость
6. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Оценивается свободный земельный участок:
1.Определение основных вопросов оценки:
а) Цель оценки - определение рыночной стоимости земельного участка;
б) Стандарты оценки принимаем цена за 1 га, т.к. оцениваются большие массивы промышленных зон и земельные массивы разделены на стандартные участки;
в) Акционерное общество открытого типа. Эта организационно-правовая форма собственности предприятий аналогична предыдущей, но тут акции могут продаваться по открытой подписке, и любое частное лицо или фирма может их приобрести. При этом большая часть акций может оказаться в руках сторонних инвесторов и компаний, а не работников предприятия. Акционер общество открытого типа может свободно распоряжаться своими акциями, в том числе продавать их. Контроль над фирмой можно получить обычным приобретением большинства акций. Организация бизнеса такой формы собственности может считаться целесообразным только для крупных компаний.
г) Земельный участок расположен в загородной зоне. Участки - аналоги находятся в городской жилой и промышленной зонах.
д) разрешенное использование земельного участка устанавливается градостроительным регламентом, данный участок предназначен для строительства торгового центра;
е) форма собственности - частная. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях; 1) при приватизации государственных муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле - продаже; 5) обмена или сделках с землей; 6) в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица.
ж) кадастровый номер 17:06:02:25:19:17
- номер земельного участка;
- номер кадастрового квартала;
- номер кадастрового массива;
- номер кадастровой зоны;
- номер кадастрового района;
- номер субъекта РФ
з) вид земельного сервитута - частный сервитут, установленный на основании договора между собственниками земельного участка и пользователем сервитута, и зарегистрирован в обязательном порядке.
и) на данном земельном участке имеются временные постройки. Их планируется снести для строительства торгового центра
к) оценка будет производиться на 01.04.2007 г.
. сбор, проверка, анализ информации:
а) общие:
üАнализ природных данных - земельный участок не подвергался землетрясениям и оползням, а также затоплениям и засухе;
üАнализ экономических факторов - имеются данные о продажах аналогичных участков и цен соседних участков, их характеристики и даты продажи.
üАнализ социальных данных - т.к. данный земельный участок находится за городом, то численность и плотность в данном городе сильно не влияет на рыночную стоимость.
б) специфические:
üРельеф земельного участка наиболее благоприятный, инженерно-геологические изыскания еще не проводились, но планируются. Участок находится в оптимальном состоянии и имеет рядовые посадки деревьев. Имеется подъезд непосредственно к участку. Относительно недалеко находится остановка маршрутного общественного транспорта.
üДанные о доходах и затратах от использования объекта будут приведены в сметной документации и в калькуляции продукции. Планируется сдавать в аренду помещения в торговом центре и с этого получать прибыль.
. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Здесь учитывается:
üЦелевое назначение: строительство торгового центра;
üСпособы землепользования в ближайшей окрестности использования земельного участка: в основном, для сельскохозяйственных нужд;
üТекущее использование земельного участка: дачное хозяйство;
üПерспективы развития района: дальнейшая освоение и застройка территории;
üОжидаемые оценки стоимости земли возможно определить по имеющимся данным о продаже участков-аналогов.
. расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.
Для сравнения выбраны четыре участка, проданных на местном рынке.
Таблица 1 - Характеристики участков:
Участок1234Цена продажи, руб.31 55428 47524 56024 209Размер участка, га0,190,180,130,13