Автомобиль и ноосфера

Содержание

Введение

Обеспечение своих граждан жильем, доступным по цене и по способу приобретения, является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. Отечественная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, прежде всего среднего класса.

 В настоящий момент ипотечное кредитование является актуальной задачей для нашей страны. Острейшая потребность в жилье больших групп населения, которые не имеют возможности приобрести недвижимость за собственные наличные средства, показывает, что без задействования всех возможностей института ипотеки в России уже не обойтись. Среди всех инструментов инвестирования в жилую недвижимость приоритет принадлежит именно институту ипотечного кредитования.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости  и строительства.

 Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

На современном этапе развития региональной экономики одним из наиболее значимых направлений территориальной политики в социально  -  экономической области является формирование рынка доступного жилья. Острота   описанной проблемы обусловлена непрерывным ростом цен на жилье в регионах, что значительно ограничивает его доступность для населения.

Актуальным на сегодняшний день является разработка и внедрение финансового механизма работы рынка недвижимости в направлении обеспечения условий для приобретения доступного жилья.

Развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

 Большое значение ипотека имеет и для повышения эффективности и стабильности функционирования банковской системы. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков (при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства). Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально.

Целью работы является анализ практики ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области  и внесение предложений, направленных на совершенствование организации ипотечного кредитования в Оренбургской области.

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

 -  исследование теоретических аспектов ипотечного кредитования;

 -  характеристика особенностей банковского ипотечного кредитования в России;

 -  изучение мирового опыта ипотечного кредитования;

  -  характеристика ипотечного кредитования в Оренбургской области;

 -  выявление проблем и  определение перспектив  регионального  рынка ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются модели ипотечного кредитования, функционирующие в России в целом, а так же в Оренбургской области в частности.

Предметом исследования выступают ипотечные банковские продукты, реализуемые в Оренбургской области.

Теоретическую базу работы составляют законодательные, нормативные, инструктивные материалы Банка России по вопросам темы, учебная литература, монографии отечественных и зарубежных специалистов, материалы периодической печати и другая информация.

Информационной базой исследования являются  отчетные данные Правительства России, Федеральной службы статистики, Минфина РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Агенства по   ипотечному жилищному кредитованию, а также данные интернет -  сайтов.

Теоретические и практические вопросы, связанные с функционированием механизма ипотечного жилищного кредитования, являются достаточно новым направлением в российской финансовой науке. Теоретической и методологической базой исследования явились научные работы отечественных и зарубежных ученых в области финансов, инвестиций, системного анализа, финансирования жилищного строительства, ипотечного кредитования, банковского дела, таких как:  Белоглазова Г.Н., Бригхем Ю., Гапенски Л., Генкин Б.М., Кейнс Дж. М., Козловская Э.А., Лаврушин О.И., Лексис В., Майерс С., МакконеллК.Р., Маслоу А., Миркин Я.М., Синки мл. Д.Ф., Смит А., Страйк Р., Таранков И., Туган - Барановский М.И., Фридман Дж. и Ордуэй Н., Фабоцци Ф., Хачатрян С.Р., Шарп У.Ф. и др.

Методологической основой исследования являются методы диалектического материализма, а также методы научного познания процессов и явлений, включая методы логического, сравнительного и содержательного анализа, социологического анализа, группировки, обобщения и синтеза, экономико - математического моделирования.

1 Особенности          ипотеки      и     ее    государственное  регулирование в российской и зарубежной практике

1.1 Теоретические   основы и особенности развития    ипотечного жилищного  кредитования

Термин «ипотека» появился в Греции в конце VII  -  началеVI веков до н.э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 году до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали  все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до н.э. В Индии, в Законах Ману, во II веке до н.э., залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства. Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

В настоящее время существует множество понятий ипотечного кредита. Так современный финансово  -  кредитный словарь под общей редакцией М. Г. Лапусты и П.С. Никольского дает следующее определение: «Ипотечный кредит  -  (от греч.  -  подпорка, подставка)  -  кредит, предоставляемый под залог недвижимого имущества.»[1]

По мнению профессора А.Я.Сухорева ипотечный кредит  -  долгосрочный кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости.[2]

В Большом экономическом словаре под редакцией А.Н.Азрилияна:  «Кредит ипотечный представляет собой долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости  -  земли и строений производственного и жилого назначений.»[3]

Белоглазова Г.Н. выделяет два понятия ипотеки. В узком смысле слова «ипотека»  -  это залог недвижимого имущества, а в широком это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства получает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому, ипотечный кредит   -  это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Ипотечный жилищный кредит это  совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся по поводу движения ссужаемой стоимости в форме денег, целью которых является финансирование покупки частными лицами жилой недвижимости, обеспечением возвратности  которой служит  залог  данной недвижимости.

Ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства  -  займа или кредитного договора, договора аренды, порядка, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что  прочно с ним связано,  -  предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

Предмет ипотеки находится во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом  -  закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная  -  именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения  по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.[41]   

При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной  в закладной.

Согласно изложенному выше, можно выделить следующие основные принципы ипотеки:

  -  гласность, или публичность  -  доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

  -  специальность  -  возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

  -  достоверность  -  записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

  -  старшинство  -  преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени его внесения  в ипотечную книгу;

  -  бесповоротность  -  ипотека прекращается лишь в случаях прямо предусмотренных в законе или договоре;

  -  неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Безопасность операции обеспечивается страхователем рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить НДФЛ  с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования дает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 п.п.и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п.[4]   

Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 п.п.первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки  -  большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность предоставить поручителей по кредиту и т.д.

Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, выдвигает определенные требования к механизму ипотечного кредитования, что служит основанием выделения его в качестве самостоятельной формой кредита и позволяет говорить об особом сегменте финансового рынка  -  рынке ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала  -  это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик, инвестор, специализированные посредники, правительство.[14]   

Инвесторами могут быть различные кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а так же население. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, является, с одной стороны, ставки процента по ипотечным облигациям, а с другой  -  ставки по ипотечным кредитам. Иными словами  система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимозависимых элементов.

Таким образом,  сегодня развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.

Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.

В связи с этим особую актуальность сегодня приобретает изучение и анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России. Субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики, продавцы жилья, кредиторы (прежде всего, коммерческие банки), операторы вторичного рынка (АИЖК, региональные агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы  федеральной и региональной  властей.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок.

Только при взаимодействии всех элементов этой системы появляются возможность, во  -  первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во -  вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования

1.2 Модели ипотечного жилищного кредитования в  Российской Федерации и в международной практике

В процессе исторического развития рыночного (товарного) хозяйства изменялось понимание рынка и рыночного механизма, их сущности, изменялся и сам рынок, его механизм, вырастала их роль в экономике. Рынок  -  одна из самых распространенных категорий в экономической теории, одно из основных понятий хозяйственной практики и экономической теории.

Рынок в экономической теории  -  это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Структура рынков чрезвычайно многообразна. По виду продаваемого товара выделяют рынки сырья, материалов, драгоценностей, средств производства, недвижимости, потребительских товаров и услуг, информационного и интеллектуального продукта, инноваций, капитала, валюты, ценных бумаг рабочих мест и рабочей силы.

По масштабам охвата территорий различают мировой, зональные, региональные, страновые рынки, а применительно к каждой стране   -  внутренние и внешние рынки. Что касается регионального рынка  -  это рынки отдельного региона, отличающиеся как местом положения, так и видами представленных на них товаров, ценами, конъюнктурой, спросом и предложением товаров.

Ипотечный рынок  -  это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли  -  продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений  по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Зарождение ипотечного рынка началось в XIX веке, когда ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2 -  й п. XIX в.

 Путем индустриализации капиталистических стран увеличилось производство, ускорилась урбанизация. Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в  Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.[5]

Ипотечное кредитование в Германии регулируется специальным Законом об ипотечных банках, вступившим в силу 1 января 1900  г. Об эффективности этого закона говорит тот факт, что с 1900  г. в Германии не было ни единого случая банкротства ипотечного банка. Владельцы закладных листов получали проценты даже во время двух мировых войн.

Многие из европейских стран при построении систем ипотечного кредита используют практику германских ипотечных банков, в частности финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками. Благодаря интенсивной конкуренции на национальном рынке, жесткому государственному контролю деятельности немецких ипотечных банков, ограниченной как в правовом, так и в материальном отношении, на сегодняшний день они являются самыми надежными ипотечными кредитными институтами во всем мире.

Проведем  их сравнительный анализ в рисунке 1.

Рисунок 1   -  Сравнительная оценка моделей ипотечного кредитования

Данные модели распространены в различных странах и имеют различные недостатки и преимущества.

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Все функционирующие ипотечные кредитные институты в зависимости от направления деятельности в Германии принято подразделять на частные, экономическим принципом которых является максимизация прибыли; общественные (или общественно  -  полезные), нацеленные на выполнение определенных общественных задач, и кооперативные, выдвигающие на первый план удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи.

Все ипотечные кредитные учреждения Германии могут быть также подразделены по способу привлечения ресурсов:

  -  модель ипотечного банка (одноуровневая расширенная модель), когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных листов;

  -  система сбережений (замкнутая модель), основанная на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

Система сбережений на жилищное строительство в Германии представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. Это, прежде всего сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства и общества взаимного кредита (или строительные общества).

Закон «О строительно  -  сберегательных кассах» в Германии определяет цели и основные принципы ведения операций, условия и правила заключения строительных сберегательных контрактов, а также предусматривает довольно жесткие ограничения сферы капиталовложений специализированных банков.

В Германии государственная поддержка населения в жилищной сфере осуществляется как на стадии накопления средств, так и на стадии погашения жилищного кредита.

Государственная поддержка на стадии накопления осуществляется еще до приобретения жилья через систему строительных сбережений в виде государственных премий к жилищным сберегательным контрактам. На стадии погашения используются различные финансовые инструменты, которые прямо (в виде дотаций) или косвенно (в виде налоговых льгот) помогают погасить ссуду и проценты по ней.[6]

Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было призвано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История  ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости.

Система финансирования жилья США  -  это  сложный общенациональный рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.) для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, созданием специальной структуры проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг.

В Америке существует так называемая двухуровневая модель, в которой задействованы не только ипотечные банки, но и игроки вторичного рынка недвижимости. Вторичный рынок кредиторов способствует постоянному привлечению в ипотеку все новых и новых средств. Сначала ипотечные банки берут займы у банков обычных. Затем эти займы объединяются в пул ипотек и передаются внешним инвесторам.

Развитие ипотечного кредитования в России началось во второй половине  XIX в., и сегодня не утратили своей актуальности. Своеобразием банковской системы дореформенной России являлось то, что начавшие формироваться с середины XIX в. докапиталистические государственные («казенные») кредитные организации в основном осуществляли ипотечное кредитование. В то далекое от нас время недвижимость рассматривалась как наиболее надежное обеспечение предоставляемых ссуд.

Дальнейшие преобразования послужили созданию нового проекта положений о частных ипотечных кредитных учреждениях, в этом документе предлагался порядок рассмотрения банковских уставов и их утверждения, отмечалась необходимость публикации в периодической печати сведений о действующих кредитных учреждениях, годовых отчетов.

Особое место отводилось механизму взыскания невозвращенных ссуд, порядку выпуска ипотечными банками собственных облигаций, их обращения. В проекте положения об ипотечных банках нашли отражения вопросы организации контроля за деятельностью банков, порядка проведения ревизий, процедуры ликвидации банка и другие.

На основе данного проекта в конце 1860  г. был создан Поземельный банк «общий для всех сословий» и «единого для всех губерний». И примерно полгода   спустя, в середине 1861  г. на свет появился  еще один проект единого ипотечного учреждения со сходным названием «Общий поземельный банк».

Так же в 1862  г. было принято решение, упрощавшее деятельность городских общественных банков разрешавшие им выдавать кроме всех остальных и ипотечные ссуды. Что вызвало их быстрый рост: с 1862 -  го по 1864  г. возникло 55 банков кроме 16 ранее существовавших.

И только в 1866  г. появилось первое общеимперское ипотечное учреждение   -  «Общество взаимного поземельного кредита». Особенностью его деятельности было то, что ссуды теперь производились закладными листами в металлической валюте. Сделано это было с целью привлечения зарубежного капитала.[7]

В этот же период в Оренбуржье, было, положено начало банковскому делу. Так на территории Оренбургской губернии было учреждено три ипотечных банка такие как: Крестьянско  -  поземельный, Нижегородско -  Самарское земельное и Донское земельное финансово  -  кредитное учреждения.

В дальнейшем из  -  за большого потока крестьян  -  переселенцев хлынувших из Европейской части России на Урал, в Сибирь и на Дальний Восток  13 апреля 1885 года  канцелярия Оренбургского губернатора известила Оренбургское губернское по крестьянским делам присутствие «об открытии 3 апреля сего год  в Оренбургской губернии отделения Крестьянского поземельного банка». В стране приняло массовый характер возникновение ссудно -  сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905  г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915  г.   -   уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914  г. было 11. В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно  -  банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.  В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно -  финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.[8]

С наступлением Советской власти произошли большие перемены в финансовых структурах, изменилась подчиненность кредитных учреждений, а многие из них просто закрывались. В СССР в условиях всеобъемлющего права на землю, как само понятие недвижимости, так и ее залога смысла иметь не могли. Государство предоставляло людям только временные права на недвижимость. В 1992 году Законом РСФСР «О залоге» было возвещено в законодательную и юридическую практику понятие ипотеки (как залога недвижимости). Работа над законопроектом об ипотеке шла мучительно и долго. И только в 1997 году принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998  года  № 102 -  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 2000 -  2002 г г. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные программы. Наибольшее развитие они получили в Иркутской  и Оренбургской областях. И лишь 11 ноября 2003  г. № 152 -  ФЗ вступил в действие Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Так в России в 2001  г. лишь 10 коммерческих банков выдавали ипотечные кредиты в значительных размерах. Наконец 2003  г. с ипотекой работали более 40 банков. В 2009 году на рынке функционирует 602 кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты. В дальнейшем в связи с критической ситуацией в жилищной сфере ипотечное кредитование набирало обороты. Однако с развитием мирового финансового кризиса количество кредитных организаций выдающих ипотечные кредиты значительно снизилось.

Функционирующие в настоящее время в Оренбургской области ипотечные программы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью. Развитие и реализация механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области началось в 1997 году с утверждения распоряжения главы администрации Оренбургской области «Положения о порядке и условиях предоставления кредитов заемщикам при реализации областной целевой программы «Свой дом» от 19.07.1997  г. № 614 -  р. Так одним из первых учреждений, организующих выдачу кредитов для приобретения жилья, была ОАО «ОИЖК».

Она была образована в 1997 году одной из первых в России. Основной сферой деятельности ОАО «ОИЖК» было создание и внедрение системы ипотечного кредитования на территории Оренбургской области для обеспечения доступности жилья населению. Основные акционеры корпорации: Правительство Оренбургской области и Администрация  г. Оренбурга.[9]

В целом осуществление в настоящее время долгосрочного кредитования возможно благодаря организационной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования  -  это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово  -  кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Систему  ипотеки можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью являются приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким -  либо способом.

 Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет  собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания).

Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращение спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок. Приобретение  собственного  жилья  является  первоочередной  потребностью  для  каждой  семьи.  Однако,  к  сожалению,  далеко  не  каждая  российская  семья  может  позволить  себе  покупку  собственной  квартиры  или  дома  без  помощи  кредитных  организаций:  низкий  уровень  дохода  не  позволяет  решить  квартирный  вопрос  за  счёт  собственных  средств.   В  современных  экономических  условиях  ипотечное  кредитование  представляет  собой  основной  способ  решения  жилищного  вопроса  и  является  на  сегодняшний  день  доминирующим  источником  финансирования  приобретения  жилья,  что  обуславливает  актуальность  изучения  вопроса  проблем  и  перспектив  российского  ипотечного  кредитования  в  сложившейся  экономической  ситуации.

Необходимо  отметить,  что  российский  рынок  ипотечного  кредитования  является  достаточно  молодым  по  сравнению  с  рядом  западных  стран.  Его  активное  развитие  началось  в  2005  году:  объём  выдачи  ипотечных  кредитов  на  тот  момент  составлял  56  млрд.  рублей[2]. 

С  тех  пор  российская  ипотека  прошла  значительный  путь,  ипотечные  банковские  продукты  стали  одним  из  самых  популярных  вариантов  решения  жилищного  вопроса.

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование,  главная цель которого   -   формирование эффективно  работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.  

В совокупности ипотечное кредитование в нашей стране  -  это развивающаяся система, поэтому на данном этапе для нее совершенно необходимо эффективное государственное регулирование и жесткий контроль.

При этом региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов.

Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

  -  аренда жилья с последующим выкупом;

  -  создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

  -  дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

  -  ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом, строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Поэтому  рассматривая институт ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня.

Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществ­ляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантирован­ных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из - за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно - финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита.

Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании. Кроме того, решение проблемы обеспечения жи­льем населения через запуск ипотечных схем возмож­но только при активной финансовой поддержке государства.

1.3 Система        ипотечного      кредитования как    инструмент преодоления       кризисных    явлений    в строительстве в условиях     реформирования экономики

Политика государства в настоящее время в большей степени ориентирована на развитие социальной сферы жизни российского общества. Так в рамках этой политики можно выделить обеспеченность россиян жильем, ведь на данный момент необеспеченны жильем более 60 п.п.населения.

В России на одного человека приходится 18 м², площади, в то время как в Европе  -  40 -  50 м², в США  -  свыше 70 м². Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к евростандартам, необходимо строить не  менее 100 млн. м², в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья  -  еще больше. 

В последнее десятилетие отмечается значительный рост ввода в действие жилых домов в Российской Федерации.. Так, в 2011  г. уровень этого показателя составил 62,3 млн. м², что более чем в 2 раза превышает значение 2000 г. При этом темп роста показателя «ввод в действие жилых домов населением за счет собственных и заемных средств» за этот же период значительно выше.

В 2016 году введено в эксплуатацию 1156,5 тыс. квартир общей площадью 79,8 млн. м², что составило 93,5 п.п.к соответствующему периоду предыдущего отчетного периода  (в 2015 году было введено 85,3 млн. м² жилья, 101,4 п.п.к 2014 году), сообщили в Росстате.

Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 11,1 п.п., Краснодарском крае   -  5,7 п.п., Москве   -  4,2 п.п., Санкт - Петербурге   -  3,9 п.п., Республике Башкирия   -  3,4 п.п., Республике Татарстан   -  3,0 п.п., Оренбургской   области   -  2,9 п.п., Новосибирской области   -  2,8 п.п., Ленинградской области   -  2,7 п.п., Свердловской области   -  2,6 п.п., Самарской области и Республике Дагестан   -  по 2,3 п.п.. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины общей площади жилья, введенной в России. Вместе с тем, наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2015 годом в Самарской области   -  на 15,2 п.п., Свердловской области   -  на 14,9 п.п., Новосибирской области   -  на 14,6 п.п., Москве   -  на 14,2 п.п., Московской области   -  на 8,3 п.п., Ленинградской области   -  на 6,5 п.п., Оренбургской   области   -  на 4,8 п.п., Краснодарском крае   -  на 1,9 п.п..

В 2016 году индивидуальными застройщиками введено 245,1 тыс. жилых домов общей площадью 31,6 млн. м², что составило 89,8 п.п.к 2015 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России   -  39,6 п.п.; в республиках Алтай, Дагестан и Тува, Чеченской Республике, Белгородской и Тамбовской областях   -  от 72,0 п.п.до 96,8 п.п.. В 2016 г. после  пятилетнего периода (2011 - 2015 гг.) бурного роста вводов жилья произошло их снижение, при этом годовая динамика вводов в сегменте индивидуального домостроения оказалась наихудшей с начала 2000 - х годов. Снизилось и предложение нового жилья в индустриальном сегменте. Также впервые с 2011 г. Росстатом зафиксировано падение среднего индекса цен на жилищном рынке. Спрос на жильё в 2016 г. из - за продолжающегося снижения реальных доходов населения сложился ниже уровня 2014 г., но, судя по данным Банка России о масштабах ипотечного кредитования, превысил показатели 2015 г. на 26 - 30 п.п.в основном благодаря государственной программе льготной ипотеки.

По предварительным данным Росстата, в 2016 г. ввод жилья составил 79,8 млн. м², не дотянув до абсолютно  рекордных показателей предыдущих двух лет соответственно 6,5 п.п.и 5,2 п.п.(рисунок  2). При этом общее количество построенных в 2016 г. квартир (1156,5 тыс.) снизилось по сравнению с 2015 г. лишь на 1,1 п.п., а относительно 2014 г. выросло на 7,1 п.п.. То есть наблюдалось уменьшение средней площади новой квартиры с 75 м² в 2014 г. до 69 м² в прошедшем году (а в 2000 - е годы средний размер нового жилья составлял 84 м²). По нашему мнению, это связано как с опережающим ростом числа однокомнатных квартир в новых многоквартирных домах (с 20 п.п.в 2001 г. до 43 п.п.в 2015 г.), так и с сокращением ввода жилья, построенного населением, и площади индивидуальных домов в 2015 - 2016 гг.

Так, по оценке, в 2016 г. в сегменте индивидуального домостроения ожидается ввод 31 млн. м² жилья   -  на 12 п.п.ниже показателя 2015 г., тогда как в 2015 г. снижение было менее 3 п.п.. Таким образом, устойчивая тенденция роста ввода жилья населением, наблюдавшаяся в 2001 - 2014 гг. (за исключением 2010 г.), в 2015 г. сменилась на противоположную. При этом 2016 г. показал абсолютно худшую годовую динамику, а удельный вес жилых домов населения в общем вводе упал до минимума с начала 2000 - х годов.

        Рисунок  2   -  Ввод в действие жилых домов в 2014 - 2016 годах, млн. м²

К тому же уровень цен на жилье остается достаточно высоким, уровень доходов россиян низкий, что не позволяет приобрести жилье за счет собственных средств.

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средний рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м²) к среднегодовому доходу семьи (3 человека).

По России коэффициент жилья составляет  3, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществить накопления (не производя больше никаких затрат) до 3 лет. А Оренбургской среднестатистической семье более 8 лет. [10]

В целом же рынок ипотечного кредитования продемонстрировал в 2016 г. высокие темпы. По сравнению с 2015 г. на 26 п.п.выросло количество выданных кредитов, вплотную приблизившись к 900 тыс., на 30 п.п.увеличился объём кредитования, преодолев порог в 1,5 трлн. руб.

Но восстановление рынка после более чем 30 п.п.- го падения в 2015 г. было неполным, и до рекордных показателей 2014 г. (достигнутых, правда, благодаря ажиотажному спросу на фоне начинающегося в стране кризиса) спрос на ипотечные кредиты в 2016 г. не дотянул 13 - 14 п.п..

Программа льготной ипотеки способствовала и снижению процентной ставки по рублёвым кредитам. До начала реализации программы (в феврале - марте 2015 г.) средняя ставка по выданным с начала отчетного периода  кредитам достигала 14,5 п.п.годовых, а по итогам ноября 2016 г. снизилась до 12,6 п.п..

По кредитам, выданным с начала месяца (в период с марта 2015 г. по ноябрь 2016 г.), падение было ещё заметнее: с 14,7 п.п.до 12,2 п.п.. При этом средняя за весь период действия программы ставка сложилась на уровне 11,5 п.п.годовых.

Программа льготной ипотеки оказала поддержку и ценам на первичном рынке жилья. Так, средняя рыночная цена 1 м² на первичном рынке в целом за период действия программы, согласно нашим расчётам на основе данных Росстата, составила 52,6 тыс. руб. (в том числе в 2016 г.   -  53,2 тыс. руб.).

А средняя цена 1 м² в рамках программы, по данным Минфина,   -  соответственно 57,5 и 58,7 тыс. руб., то есть превышала среднерыночную на 9 - 10 п.п..

В результате темпы падения цен на первичном рынке в целом оказались заметно (более чем на 3 п. п.) ниже показателей вторичного рынка, что способствовало удержанию динамики вводов жилья в сегменте.

Программа льготной ипотеки завершилась в декабре 2016 г., оказав существенную поддержку рынку жилья.

При этом на фоне продолжающегося падения реальных доходов населения и уменьшения потенциала предложения нового жилья в силу сокращения объёмов незавершённого строительства и инвестиций в жилища перспективы развития жилищного рынка в 2017 г. не могут не вызывать опасений.

2 мая 2017 года   Правительством РФ утверждён паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жильё». Основной целью приоритетного проекта основного направления стратегического развития «Ипотека и арендное жильё» является улучшение жилищных условий граждан России путём обеспечения высоких темпов ввода жилья (100 млн. м² в 2020 году) и стимулирования спроса (выдача в 2018 году 1 млн. ипотечных кредитов, в 2020 году   -  1,2 млн. ипотечных кредитов). Изменить ситуацию можно за счет развития системы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирования рынка недвижимости и рынка ценных бумаг.

Несомненно, ипотечное кредитование занимает особое место в банковской системе, позволяющее осуществлять полноценное долгосрочное кредитование и имеющее ряд преимуществ, как для банка, так и для заемщика по сравнению с другими формами движения ссудного капитала.

Однако анализ современного состояния развития жилищного рынка позволяет оценить эффективность привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство как недостаточную, что проявляется в недоинвестировании частных сбережений в жилищную сферу и недостаточном использовании механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства.С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование направляется на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Обобщим результаты первой главы. Как и любой важный процесс, ипотека и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством.

Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере.  Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно.

Основными нормативными актами в данной области являются Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Введение в действие Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) являлось серьезной основой для создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Являясь системным нормативным актом, ГК РФ оставляет возможность принятия и действия законов, которые развивают, конкретизируют, детализируют его.Однако российское законодательство не дает юридического определения собственности. В п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается лишь на то, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в частности, недвижимым имуществом.[11]  Не менее важным является Федеральный закон  от 29 декабря 2004 г. №188 -  ФЗ (ред. от 02.07.2013  г. №185 -  ФЗ) «Жилищный кодекс Российской Федерации». Данный кодекс регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право  собственности и т.д.[12]  Важным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

  -  в законе регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)

  -  в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

  -  изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.[13]

Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003  г. № 152 -  ФЗ (ред. от 23.07.2013  г. №251 -  ФЗ) «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных  бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным  ценным бумагам.

Постановление Правительства от 13 мая 2006  г. №285 (ред. от 12.10.2013 г. №923) «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 -  2015 гг.

Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее  -  субсидии), в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 -  2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. №675.  Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ, особенно на первых этапах, является определяющим для ее успеха и требует эффективных механизмов такого участия.

При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе.  Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон «Об ипотеке», которым  в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса в залоге.

В настоящее время ипотечное кредитование является эффективным инструментом, который предусматривает инновационные клиентские программы, стимулирует строительство новых объектов индивидуального жилья, формирует рынок недвижимости, выполняет важную социальную функцию[1].

Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования: формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; создает механизм социальной защиты заемщиков; проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; оптимизирует методы финансовой поддержки заемщиков с невысокими доходами; создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.[14]

Изучив теоретические  аспекты ипотечного жилищного кредитования мы пришли к следующему логическому выводу, что  ипотека  -  это одна из форм залога, когда закладывается недвижимость, являющаяся собственностью должника, а кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств имеет право реализовать этот залог.

Если ипотека   -  это сам залог недвижимости, то ипотечный кредит  -  это кредит, выданный под залог недвижимости.  Таким образом, ипотечный кредит выступает составным элементом ипотечных отношений, системы ипотеки. В мировой практике различают две основные модели ипотечного жилищного кредитования  -  одноуровневую (немецкую, сбалансированной автономии) и двухуровневую (американскую, расширенно  -  открытую).

По другой системе классификации таких моделей три  -  помимо моделей, указанных выше, выделяют усечено  -  открытую модель.  В России официально за основу принята двухуровневая модель развития жилищного кредитования, однако есть предпосылки и правовое поле для развития и одноуровневой модели.

2  Практический анализ  регионального  рынка ипотечного жилищного кредитования

2.1  Анализ    ипотечного рынка в   разрезе субъектов Российской Федерации

Практический анализ  регионального  рынка ипотечного жилищного кредитования проведем с целью анализа тенденций, проблем  и перспектив его развития на основе официальных данных ЦБ РФ и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК).

Основными показателями, характеризующими развитие ипотечного
кредитования в   разрезе субъектов Российской Федерации являются объёмы выданных кредитов, их количество, а  также   ставки по   ипотечным кредитам.

В 2016 году рынок ипотеки восстановился после снижения в 2015 году: выдано ипотечных кредитов на 1 473 млрд. рублей  -  это на 27 п.п.больше, чем за 2015 год. 856 тыс. семей улучшили свои жилищные условия с помощью ипотеки (+22 п.п.к 2015 г.).

Средняя ставка выдачи по кредитам в рублях снизилась в декабре до исторического минимума   -  11,55 п.п.. Меньше было только в конце 2011 года   (11,4 п.п.). В целом за год  ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,48 п.п.. Это  -  уровень 2013  -  2014 годов.  (см. приложение А).

Качество ипотечного портфеля банков сохраняется на высоком уровне.  На 01.01.2017 года  доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,65 п.п.ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами.  В улучшение качества ипотечного портфеля значительный вклад вносит сокращение задолженности по кредитам в иностранной валюте: за год объем таких кредитов снизился почти в 2 раза.  

Это говорит об успешности программ реструктуризации банков. Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, мы ожидаем, что уже в этом году может быть выдано более 1 млн. кредитов на сумму 1,8 трлн. рублей. Это позволит поставить новый рекорд на ипотечном рынке.

Реализация программы субсидирования не только способствовала быстрому восстановлению рынку ипотеки, но и поддержала спрос на квартиры в многоквартирных жилых домах.

Количество зарегистрированных договоров долевого участия физических лиц в строительство в 2016 году достигло 620 тыс. (+5 п.п.к 2015 г.). С ипотекой приобреталась практически каждая вторая квартира на этапе строительства (42 п.п.).

Это объясняется действием государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья. Программа, завершение которой первоначально планировалось в марте 2016 года, в конце февраля была продлена до конца 2016 года, а лимит выдач ипотечных кредитов был увеличен с 400 млрд. рублей до 1 трлн. рублей.

По итогам 2015  -  2016 годов в рамках программы
было     выдано 927 млрд. рублей ипотечных кредитов (в т.ч. в 2016  г.  -  556 млрд. рублей), что составило около 40 п.п.всей выдачи ипотечных кредитов.

Программа способствовала активизации кредитования под залог прав по договорам долевого участия: доля таких ипотечных кредитов достигла рекордного значения в 39 п.п.от общего объема выданной ипотеки.

Объем привлеченных в строительство жилья средств по программе составляет 1,5 трлн. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 N 220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерным обществам».

По оценкам АИЖК, программа стала одной из самых эффективных антикризисных мер   -  всего на выплату субсидий на 01.02.2017
 г. направлено 11,9 млрд. рублей, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей  -  средства населения.

Для анализа приведем далее рисунки, в которых показаны основные показатели, характеризующие состояние ипотечного рынка на период с 01.01.2008 г. по 01.01.2017 г. в целом по Российской Федерации и субъектов РФ .

Анализируя рисунок 3, можно сделать вывод, что объем выданных ипотечных кредитов в 2016 году вырос по сравнению с 2015 годом почти на 30 п.п.  -  до 1,475 трлн. рублей. Около 860 тыс. семей улучшили жилищные условия.  Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок.

 Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 года   составили 12 -  12,5 п.п., а в среднем за год   -   около 12,6 п.п.по сравнению с 13,35 п.п.в 2015 году. Таким образом, ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2014 года.

Ипотечные ставки в рыночном сегменте (на приобретение жилья на вторичном рынке) снизились за год на 1,5 -  2 п.п. Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне.

На 01.01.2017 г. доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,8 п.п.ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами   -  приложение Б .

В условиях роста ипотечного портфеля доля со сроком задержки платежей на 90 дней и более постепенно снижается   -   по итогам 2015 года   она составляла 3 п.п., а максимальное  значение доли просроченной ипотечной задолженности 90+ было зафиксировано в 2010 году   -   7,1 п.п.. Можно констатировать, что ипотечный рынок преодолел последствия кризиса начала 2015 года   и в 2017 году перейдет к росту. 

 В рамках государственной программы субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках в 2016 году выдано 304 тыс. кредитов на 556 млрд. рублей, что составляет 38 п.п.от совокупного объема выданных за 2016 год ипотечных кредитов   -  рисунок 3.

Рисунок   3  -   Объем выданных ипотечных кредитов в РФ  в 2014  - 2016 годах накопленным итогом согласно данным АИЖК, млн. руб.

Согласно данным ЦБ РФ  (рисунок 5)  за 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн.  рублей. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27 п.п., а ипотечный портфель прибавил 12,8 п.п., достигнув 4,5 трлн. рублей.

Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5 п.п.всех регистрационных действий за 2015 год  до 15,4 п.п.за 2016 - й).

В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения ( - 5,9 п.п.за 2016 год) крупные покупки для большинства россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов.

В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики.

Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».Это было следствием изменения процентных ставок по  ИЖК .  Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам рассмотрим на рисуне 4.

Рисунок 4  -  Средневзвешенные ставки по выдаваемым
кредитам,  п.п.годовых

Анализируя рисунок 4, можно сделать вывод, что основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи в 2016 году составила 12,48 п.п., а в декабре  -  снизилась до 11,55 п.п..

Ниже ставки по ипотеки были только в конце 2011 года    -  11,4 п.п.годовых  .Так для обоснования данного высказывания проведем анализ российской ипотеки, исследуем основные показатели ипотечного кредитования, а именно объемы, средневзвешенный срок, средневзвешенную ставку по кредиту и объемы просроченной задолженности ипотечного жилищного кредитования.

Анализируя официальные данные ЦБ РФ, можно сделать вывод о том, что количество кредитных организаций  -  участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (в целом по Российской Федерации) за анализируемый период сократилось с 834 ед.  в  2015  г. до 623 ед. в 2016 г.

Рисунок   5  -  Количество кредитных организаций  -  участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (в целом по Российской Федерации)

На фоне сокращения количества действующих кредитных организаций продолжилось уменьшение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее  -  ИЖК). По состоянию на 1 января 2017 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом 2016 г.  на 75 кредитных организаций и составило 484 участника, из них 387 кредитных организаций предоставили в 2016 году новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 98 кредитных организаций. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа  -  254, из них в Москве  -  218; 75 участников находятся в Приволжском федеральном округе; наименьшее количество кредитных организаций (4 участника) приходится на Северо - Кавказский федеральный округ.

Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.01.2017 г. доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,65 п.п.ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами.

По данным Банка России, всего за 2016 год в России выдано 856 344 ипотечных кредита на общую сумму 1 472 140 млн. рублей (на 22,5 п.п.выше аналогичного показателя 2015 г. в количественном и на 27 п.п.выше в денежном выражении). Такие показатели стали возможны благодаря государственной программе субсидирования ипотечной ставки для приобретения жилья на первичном рынке.

Доля ипотечных кредитов с государственной поддержкой в 2016 году составила 35,4 п.п.от всего объёма ипотечных кредитов, выданных в 2016 году, что позволило предоставить ипотечные кредиты на приобретение жилья площадью 15 млн. м².

Реализация программы субсидирования позволила установить достаточно привлекательные условия для получения жилищных кредитов по ставке от 9,9 до 12 п.п..

Данные социологических обследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 60 п.п.российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1,57 млрд. м², для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46 п.п..

 В последние годы наметилась тенденция роста объемов жилищного строительства, однако этого недостаточно. Да и к тому же уровень цен на жилье остается достаточно высоким, а уровень доходов россиян низкий, что не позволяет им приобрести за счет собственных средств.

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей  -  с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Таблица 1  -  Региональная структура ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях с начала отчетного периода  физическим лицам - резидентам  -  заемщикам различных регионов за 2014 - 2016 годы

В миллионах рублей

Региональная структура ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях с начала отчетного периода  физическим лицам - резидентам  -  заемщикам различных регионов за 2014 - 2016 годы не претерпела значительных изменений   - более 87  п.п. объема  рынка ипотечного жилищного кредитования  приходиться на Москву.

Далее следует Приволжский федеральный округ, Дальневосточный федеральный округ, Сибирский федеральный округ, Южный федеральный округ, Уральский федеральный округ, Северо - Кавказский федеральный округ и Крымский федеральный округ.

Данная динамика  сохраняется на протяжении  всего исследуемого периода – 2014  - 2016 годы.

Подтвердим динамику рисунком 6  -   Региональная структура ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях с начала отчетного периода  физическим лицам - резидентам  -  заемщикам различных регионов за 2014 - 2016 годы.

Рисунок 6  -   Региональная структура ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях с начала отчетного периода  физическим лицам - резидентам  -  заемщикам различных регионов за 2014 - 2016 годы

Наблюдался значительный рост абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставленных ИЖК. В 2016 году кредитными организациями было предоставлено 856 461 ИЖК на сумму 1473,3 млрд рублей . Их доля в объеме кредитов физическим лицам составила 20,4 п.п., увеличившись по сравнению с предыдущим годом на 0,6 п.п., вернувшись тем самым на уровень 2014 года. Средний размер предоставленных ИЖК возрос с 1,66 до 1,72 млн руб., при этом в Москве он составил 3,73 млн рублей.

Таблица 2  -  Топ регионов РФ по стоимости и длительности ипотечных кредитов на 01.01.2017

Региональное распределение , предоставленных ИЖК не изменилось. Наибольший объем предоставленных ИЖК на протяжении последних нескольких лет приходится на заемщиков Москвы, Московской области, Санкт - Петербурга и Тюменской области. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в 2016 году приходился на заемщиков Центрального федерального округа  -  30,9 п.п.объема выданных в Российской Федерации ИЖК.Регионами с самыми высокими показателями в 2016 году стали Республика Тыва (13,4 п.п.), Чеченская (13,2 п.п.) и Карачаево - Черкесская Республики (13,1 п.п.), самые выгодные ставки предлагались в Санкт - Петербурге и Ленинградской области (12,1 п.п.).Что касается сроков, то в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево - Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.

ЗА  2016 год большинство из топ - 50 регионов по объему предоставленных ипотечных ссуд увеличили выдачу на 25  -  35 п.п.. Наибольшие темпы  прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65 п.п.), Республика Саха (Якутия) (+40 п.п.), Санкт - Петербург (+40 п.п.) и Республика Башкортостан (+39 п.п.).

При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8 п.п.). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4 п.п.и с 5,8 до 6,4 п.п., соответственно).На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику . По стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5 п.п.(на 21,6 п.п.по итогам января 2017 - го по сравнению с январем 2016 года).

 Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками.  

В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40 п.п.вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике   -  97 п.п.), в других   -  меньше (минимальный уровень в Санкт - Петербурге и Москве   -  6 и 9 п.п., соответственно). Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод жилья в России в 2016 году сократился на 4 п.п.. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн. м² жилой площади), на втором и третьем местах   -  Москва и Санкт - Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6 и 8,4 п.п., соответственно), а в Санкт - Петербурге выросло на 4,6 п.п..

Интерес застройщиков к Санкт - Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен на первичное жилье в регионе, растущие непрерывно в течение последних двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и Подмосковье.Несмотря на сокращение на 21 и 16 п.п.объемов жилищного строительства в Тюменской и Новосибирской областях, соответственно, их позиции в рэнкинге регионов по объемам ввода жилья не изменились, в то время как Татарстан, показавший максимальный  прирост из топ - 10 регионов, переместился с 10 - й на 8 - ю строчку.

Проведение программы государственной поддержки ипотечного кредитования и понижение ключевой ставки в 2016 году с 11,00 до 10,00 п.п.способствовали уменьшению средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: с января по ноябрь значение ставки варьировалось от 13,08 до 12,11 п.п., а в декабре 2016 г. составило 11,54 п.п..

Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12 п.п., и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016 - го вернулась на уровень годовой давности. В декабре  2016 г. ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6): стремясь поддержать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования.В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным за 2016 год, равнялась 12,5 п.п.. В отдельных регионах средняя стоимость ипотечных ссуд была на 0,8  - 0,9 п. п. дороже, в других на 0,3  - 0,4 п. п. дешевле .

Из общего объема предоставленных ИЖК 37,7 п.п.приходилось на субсидированные кредиты, выданные в рамках программы государственной поддержки жилищного (ипотечного) кредитования (303,5 тыс. кредитов на сумму 555,6 млрд рублей1).В 2016 году удельный вес ИЖК, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (далее  -  ИЖК по ДДУ), в общем объеме ИЖК составил 38,7 п.п..

В течение 2016 г. было предоставлено 305,6 тыс. ИЖК по ДДУ на сумму 570,7 млрд рублей, при этом кредитование осуществлялось в основном в рублях.Продолжился рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В 2016 году было выдано 856 427 ИЖК в рублях на сумму 1472,3 млрд рублей, что составляет 99,9 п.п.общего объема ИЖК.Количество предоставленных  ИЖК в рублях возросло по сравнению с 2015 годом в 1,2 раза при увеличении объема кредитования на 27,2 п.п.. Количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 2,7 раза  -  до 34; объем предоставленных средств сократился в 3,6 раза  -  до 1,1 млрд руб. в рублевом эквиваленте. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам Москвы и Московской области  -  на них пришлось 74,4 п.п.объема выданных в иностранной валюте кредитов.

Трехлетнее падение реальных доходов населения (8 п.п. прирост, отмеченный в январе 2017 г. по сравнению с январем 2016 - го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2 п.п..

Анализируя данные  можно сделать вывод, что в условиях роста ипотечного портфеля доля со сроком задержки платежей на 90 дней и более постепенно снижается  -  по итогам 2015 г. она составляла 3 п.п., а максимальной значение доли просроченной ипотечной задолженности 90+ было зафиксировано в 2010 году  -  7,1 п.п..В улучшение качества ипотечного портфеля значительный вклад вносит сокращение задолженности по кредитам в иностранной валюте: за год объем таких кредитов снизился в  2 раза (с учетом изменения обменного курса – в 1,5 раза)  -  приложение В. 

Рассмотрим Топ регионов РФ по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.01.2017.и тенденции роста просроченной задолженности в таблице 3.

Таблица 3 -  Топ  регионов РФ по доле просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.01.2017

Происходили увеличение задолженности по ИЖК в рублях и снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. По состоянию на 1 января 2017 г. величина задолженности по ИЖК в рублях по сравнению с 1 января 2016 г. увеличилась на 14,8 п.п., составив 4421,9 млрд рублей.

При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в рублях увеличился на 0,06 п.п., до 1,09 п.п.(таблица 2), в денежном выражении величина просроченной задолженности возросла на 21,6 п.п., составив 48,0 млрд рублей. Задолженность в иностранной валюте уменьшилась в 1,8 раза, до 71,2 млрд руб. в  рублевом эквиваленте.

 Доля просроченной задолженности в иностранной валюте увеличилась на 10,93 п.п., до 31,29 п.п., при этом в денежном выражении величина просроченной задолженности уменьшилась на 16,5 п.п., составив 22,3 млрд руб. в рублевом эквиваленте.Задолженность по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте на конец отчетного периода  составила 922,3 и 1,7 млрд руб. в рублевом эквиваленте соответственно, ее доля в совокупном портфеле ИЖК составила 20,6 п.п.. Задолженность по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте характеризовалась меньшим уровнем просроченной задолженности (на 1 января 2017 г.  -  0,3 п.п.при значении по ИЖК в целом 1,6 п.п.).

Доля кредитов без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК по состоянию на 1 января 2017 г. увеличилась по сравнению с 1 января 2016 г. на 0,90 п.п. и составила 95,56 п.п.. Доля кредитов с просроченными платежами свыше 180 дней в общей сумме задолженности по ИЖК сократилась на 0,13 п.п., до 2,34 п.п..При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70  - 80 п.п.  -  в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области  -  приложение Б .

 прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7 п.п.на 01.01.2016 до 1,6 п.п.на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн. рублей, несмотря на двукратный  прирост к 01.01.2017 в 139 млн. рублей доля от портфеля не превысила 0,6 п.п.). Тем не менее, ухудшение платежной дисциплины заемщиков отдельных территорий привело к перестановкам среди регионов - антилидеров (по уровню просроченной задолженности по ипотечным кредитам): так, Республики Алтай и Бурятия за 2016 год переместились с 5 - го на 2 - е и с 21 - го на 8 - е места, соответственно.

Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3 п.п.на 01.01.2016 до 1,6 п.п.от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017.

Увеличился объем досрочно погашенных ИЖК. В 2016 году досрочно погашено ИЖК на сумму 611,4 млрд руб., в том числе прав требования по ИЖК на 11,9 млрд руб. (за 2015 год сумма досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) составила 477,1 млрд руб.). Досрочное погашение производилось в основном по ИЖК (правам требования по ИЖК), предоставленным (приобретенным) в рублях,  -  584,2 млрд рублей. Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 75,6 п.п.. Соотношение объемов досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК практически не изменилось и составило 41,5 п.п.(в 2015 году  -  41,1 п.п.).

За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4   -  на Московскую область и 2   -  на Санкт - Петербург.

АИЖК ожидает, что по итогам 2017 г. объем выданных ипотечных кредитов вырастет на 22 п.п.по сравнению с прошлым годом и достигнет 1,8 трлн. руб. Такой прогноз представляется достаточно оптимистичным, поскольку с 2017 г. уже не действует госпрограмма субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках. При этом в 2016 г. в рамках этой госпрограммы было выдано 38 п.п.от общего объема предоставленных кредитов.Оптимистичность прогноза АИЖК связана, прежде всего, с ожидаемым снижением процентных ставок. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2016 г. опустилась до 12,5 п.п.  -  это на 0,9 п.п. ниже, чем годом ранее.  При этом в декабре 2016 г. среднемесячная ставка по ипотечным кредитам достигла рекордно низкого значения с декабря 2011 г.   -  11,55 п.п.. По прогнозам АИЖК и Минстроя, ставки по ипотечным кредитам в текущем году могут опуститься до 10 п.п.и ниже

Реализация оптимистичных прогнозов на рынке ипотеки и строительства жилья в значительной степени зависит от дальнейшей политики Банка России.Существенное (до 10 п.п.и ниже) падение ставок по ипотечным кредитам в 2017 г. может произойти только при условии снижения ключевой ставки Банка России. И в условиях значительного снижения инфляции по итогам 2016 г. таких действий со стороны Банка России можно ожидать. В частности, разница между уровнем средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и уровнем инфляции в прошлом году в России составила уже 7,1 п.п.

Отказ же Банка России от снижения ключевой ставки в сложившейся ситуации может привести к обратному эффекту. Ожидания по снижению ставок по ипотечным кредитам одновременно с продолжающимся падением реальных доходов населения будут приводить к откладыванию решения о приобретении жилья в ипотеку и замедлению рынка ипотечного кредитования.

Стагнация ипотеки в условиях прекращения госпрограммы по поддержке кредитов на новостройки приведет, в свою очередь, к дальнейшему падению объемов строительства жилья, которое в 2016 г. составило 6,5 п.п.. Более того, высокие процентные ставки по кредитам на фоне ожидания их снижения будут сдерживать и застройщиков, уже имеющих значительную долговую нагрузку.Развитие подобного негативного сценария на рынке жилья и ипотечного кредитования в России недопустимо, учитывая высокую потребность населения и в жилье, и в доступной ипотеке.

Подводя итог, можно сказать, что решение проблемы обеспеченности комфортным доступным жильём посредством  жилищной ипотеки в России требует более основательного подхода. Разработчики ипотечных жилищных стратегий должны дать всестороннюю оценку текущей ситуации в жилищной сфере и сформировать решения, основанные на анализе целого комплекса факторов, имеющих значение для всех субъектов на рынке ипотечного кредитования. Государство, как основной проводник жилищной политики, должно взвешивать позиции всех сторон ипотечного процесса, устранять законодательные барьеры и создавать наиболее благоприятные экономические условия.

2.2 Исследование и анализ рыночной среды развития ипотечного кредитования в Оренбургской области

В связи с различным и возможностями  субъектов РФ  в осуществлении  ипотечного кредитования  представляет практический  анализ  тенденций развития ипотечного кредитования  на примере конкретного региона –Оренбургской области .К сожалению финансовые  возможности нашего региона в области ипотечного жилищного кредитования  ограничены.  Ипотека в Оренбурге   -  это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Социальная ипотека в Оренбурге и Оренбургской области осуществляется на основе областных целевых программ, направленных на осуществление государственной поддержки жителей области и развитие долгосрочного ипотечного кредитования в Оренбургской области и муниципальных образованиях.В настоящее время меры социальной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании установлены также подпрограммой «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области в 2014   -  2020 годах» государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014   -  2020 годах», утвержденной Постановлением Правительства Оренбургской области от 30 августа 2013  г. N 737 -  пп.

Условиями предоставления социальной выплаты на первоначальный взнос по ипотеке являются:

  -  нуждаемость граждан в улучшении жилищных условий;

  -  получение ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья, подтвержденное письменным намерением банка;

  -  наличие дополнительных средств   -  собственных средств граждан, необходимых для оплаты части первоначального взноса по ипотеке. В качестве дополнительных средств могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала.

На территории Оренбургской области реализуется подпрограмма «Стимулирование рынка жилья» Областной долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Оренбургской области на 2012 -  2018 годы».

В рамках подпрограммы предусмотрены следующие меры социальной поддержки:

  -  предоставление бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья;

  -  предоставление бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью жилищного займа или кредита;

  -  предоставление бюджетных субсидий для погашения задолженности по жилищным кредитам в случае рождения (усыновления) ребенка в период субсидирования процентных ставок по кредитам;

  -  предоставление бюджетных субсидий для погашения части задолженности по жилищным займам в случае рождения (усыновления) ребенка;

  -  предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья молодым специалистам здравоохранения и работникам здравоохранения дефицитных профессий

Правом получения бюджетной субсидии пользуются граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо не имеющие собственного жилья, либо обеспеченные жильем менее 10 кв.м общей площади жилого помещения на 1 человека, принадлежащие заявителю и членам его семьи на праве собственности, а также занимаемые заявителем и членами его семьи на праве владения и пользования по социальному найму в государственном или муниципальном жилищном фонде.

 Ставка бюджетной субсидии составляет 9  -  10  п.п.в зависимости от категории получателя бюджетной субсидии.

Срок субсидирования составляет:

  -  60 месяцев   -  для граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья.

  -  36 месяцев   -  для граждан, приобретающих жилые помещения на вторичном рынке жилья.

Кроме того, на территории Оренбургской   области действует «Народная ипотека»   -  предоставление бюджетных субсидий гражданам, открывающим вклады в кредитных организациях с целью накопления средств для улучшения жилищных условий.

Также предусмотрена государственная поддержка граждан, проживающих в сельской местности, в вопросах приобретения жилья в рамках федеральной целевой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014 -  2017 годы и на период до 2020 года».

Программа предусматривает предоставление гражданам социальных выплат из федерального, областного и местного бюджетов на строительство (приобретение) жилья в сельской местности в размере 70 п.п.от расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья. Получатель социальной выплаты вправе ее использовать:

  -  на приобретение жилого помещения находящегося в сельской местности;

  -  эксплуатации не более пяти лет с момента его ввода;

  -  на строительство жилого дома, в том числе на завершение ранее начатого строительства жилого дома;

  -  на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в сельской местности.

Государственная поддержка молодых семей в вопросах приобретения жилья в Оренбургской области осуществляется в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011 -  2015 годы, подпрограммы «Оказание мер государственной поддержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан» государственной программы Оренбургской   области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Оренбургской   области».

Целью подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011 -  2015 годы, подпрограммы «Оказание мер государственной поддержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан» государственной программы Оренбургской   области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Оренбургской   области» (далее   -  подпрограмма), направленных на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье   -  гражданам России«, является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Размер социальной выплаты из консолидированного бюджета составляет:

  -  30 процентов расчетной (средней) стоимости жилья   -  для молодых семей, не имеющих детей;

  -  35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья   -  для молодых семей, имеющих 1 и более детей, а также для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Проект «Ипотека для молодых учителей» предусматривает предоставление государственной поддержки при приобретении (строительстве) жилья молодым учителям в форме бюджетных субсидий для оплаты первоначальных взносов по ипотечным кредитам.

Размер бюджетной субсидии составляет 20 п.п.от расчетной суммы ипотечного кредита.

Оренбургская область входит в состав регионов Российской Федерации, реализующих программы льготного ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты с льготной процентной ставкой 2  -  3 п.п.годовых предоставляются:

  -  молодым и многодетным семьям;

  -  получателям социальных выплат на улучшение жилищных условий;

  -  работникам бюджетных учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления.

 Банком исполнителем данной программы определен ОИКБ «Русь».

Участником данной системы в Оренбургской области также является  Некоммерческая организация «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» создана в июле 2011 г.согласно Постановления Правительства Оренбургской области от 14.06.2011 г.  № 463 - п «О создании некоммерческой организации «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» в целях повышения доступности ипотечного жилищного кредитования, стимулирования рынка жилищного строительства на территории Оренбургской области.

Учредителем Фонда является Оренбургская область в лице Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

Некоммерческая организация «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» является не имеющей членства некоммерческой организацией.

Основными задачами Фонда являются:

 -  оказание содействия продвижению на рынке объектов жилищного строительства, отвечающего требованиям жилья экономического класса с целью повышения доступности жилья для населения Оренбургской области;

 -  содействие развитию ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области;

 -  рефинансирование ипотечных жилищных кредитов.

Важной стратегической задачей остается активизация сбережений домохозяйств и их трансформация в жилищные инвестиции, что позволит задействовать в строительстве жилья финансовый потенциал семейных бюджетов жителей нашей области. Учитывая, что система находится в стадии становления, правительство Оренбургской области  может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо:

  -   совершенствовать правовые основы реализации прав по  социальной  и льготной ипотеке в Оренбургской области;

  -   регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

  -   создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан Оренбургской области;

  -   организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов Оренбургской области.

Следующим участником является Общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство» (далее   -  компания) зарегистрировано в апреле 2001 года. Осенью 2002 г.  подписано соглашение о развитии рынка рефинансирования ипотечных активов между обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство»,  акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее   -  АО «АИЖК») и Администрацией Оренбургской области. Начиная с начала 2003 года, компания занимается популяризацией ипотечных продуктов АО «АИЖК» и последующим рефинансированием. Параллельно, по мере увеличения объема проданных закладных, развивается сектор оказания услуг по сопровождению закладных. С начала 2007 г.  запущено новое направление деятельности  -  оказание услуг по экспертизе закладных.В настоящее время компания является одной из рефинансирующих организаций Оренбургской области.

Партнерами компании являются первоначальные кредиторы (банки) и коммерческие организации, выступающие в качестве первичных кредиторов на рынке ипотеки, а также крупные рефинансирующие организации РФ.

География бизнеса   -  это территория Оренбургской области. Персонал компании сформирован из высококвалифицированных сотрудников, имеющих высшее профильное (экономическое и юридическое) образование, многие из которых прошли курсы повышения квалификации, семинары   -  практикумы и т.д.С 2008 отчетного периода  компания сертифицирована на соответствие требованиям стандарта ISO 9001:2008.

Рисунок  7  -    Региональная накопительная облигационная модель ипотечного кредитования

С 2011 г.  ООО «Национальное рейтинговое Агентство» присваивает компании индивидуальный рейтинг.С 2016 г.компания занимается выдачей ипотечных займов по программе Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

Региональная накопительная облигационная модель ипотечного кредитования (смотри  рисунок 7), созданная в Оренбургской области  отличается достаточной устойчивостью и стабильностью. Основным элементом являются банковские учреждения, предоставляющие различные  услуги на рынке  ипотечного жилищного кредитования Оренбургской области.

Проанализируем динамику кредитных организаций  -  участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования  в ПФО и Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах в приложении Г и на основе рисунка 8.

Рисунок  8   -    Динамика  кредитных организаций  -  участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования  в ПФО и Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах

Согласно данным приложения Г и рисунка 6 динамика  кредитных организаций  -  участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования  в ПФО и Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах отрицательная  -    в следствие  ужесточение требований ЦБ РФ и сокращение платежеспособного спроса  на данный вид услуг со стороны населения нашего региона -  приложение Е .

Динамика   количества  ипотечных жилищных  кредитов  в Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах рассмотрим  на основе рисунка 9.

Рисунок  9   -    Динамика   количества  ипотечных жилищных  кредитов  в Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах

Согласно данным приложения  Г  объем предоставленных кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов (далее   -  ИЖК) в нашем регионе  по сравнению с I кварталом 2016 г.   сократился как по количеству, так и по объему   -  выдано 2,6 тыс. единиц ИЖК на общую сумму 3688,8 млн. рублей или меньше, чем в анализируемом периоде 2016 г.  на 5,1 п.п.и 3,0 п.п.соответственно.

Доля ИЖК в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, сократилась на 4,7 п.п. и составила 18,9 п.п.. При этом средняя сумма ипотечного кредита возросла на 2,2 п.п.до 1393,0 тыс. рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях снизилась с до 11,8 п.п.. Средневзвешенный срок кредитования не изменился и составил 16,1 года. На одного жителя области[2] в среднем приходится 30,6 тыс. рублей кредитных обязательств по ИЖК .

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Оренбурге составляет 0  п.п.. Срок ипотечного кредитования в Оренбуржье может достигать 50 лет.Улучшить свои жилищные условия за счет банковских займов смогли 14 тысяч семей. Рынок ипотеки в области по итогам 2016 г.  сложился в объеме 18,7 миллиарда рублей.

 Основным фактором развития ипотеки в 2016 году стало снижение уровня процентных ставок, а также действие программы господдержки жилищного кредитования при покупке квартир в новостройках. В ипотеку в Оренбургской области приобретается две трети жилья. В 2015 году этот показатель составлял 60 процентов, а в 2016 возрос до 67 процентов.

Эксперты уточняют, что средневзвешенная ставка по ипотеке за год сократилась до 12,4 процента (против 13 процентов в 2015 году).

Динамика   объема  выданных  ипотечных жилищных  кредитов  в Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах рассмотрим  на основе рисунка 10.

Рисунок  10   -    Динамика   объема  ипотечных жилищных  кредитов  в Оренбургской  области в 2014 - 2016 годах

По состоянию на 01.04.2017 жители региона своевременно не возвратили банкам 575,1 млн. рублей, что на 31,6 п.п.больше, чем на 01.04.2016г.. При этом удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле ИЖК практически не изменился и на 01.04.2017г. составил 0,9 п.п..

Оренбургская область в 2016 году вошла в двадцатку субъектов с максимальным сроком и минимальной ставкой по ипотечному жилищному кредитованию в 11,8 п.п., заняв 15 место из 85 - ти [2].

В регионе лишь 10 п.п.населения имеют в собственном владении жилую площадь, превышающую 17 м² на человека. При этом необходимо отметить, что с 2014 по 2016 год региональный рынок ипотеки заметно «просел» и общее число сделок с ипотекой, например, за январь  -  июнь 2016 г.  сократилось на 13 п.п.к уровню 2015 года.

Таким образом, в  Оренбургской области жители региона оформили ипотечных  жилищных  кредитов за прошедшее время на сумму в 19 млрд. рублей. Объем этого сегмента в Оренбуржье в течение отчетного периода  увеличился на 16 п.п.. 

В 2016 году  рынок ипотеки в регионе достиг эквивалента 18,7 млрд. рублей. Ключевым фактором дальнейшего развития ипотеки за 2016 год оказалось падение уровня результирующих процентных ставок и функционирование программы господдержки для жилищного кредитования при оформлении в свою собственность жилья в новостройках. 

На федеральном уровне с целью решения вышеперечисленных проблем в нашем регионе используется форма предоставления субсидии на часть стоимости ипотечного жилья, на основе которой работает федеральная целевая программа «Жилище».

В рамках данной программы реализуются подпрограммы: «Обеспечение жильем молодых семей» и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

В регионах используются такие формы государственной поддержки как стимулирование участников ипотечного рынка, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту, продажа государственного жилья в кредит по льготной цене и др.

В региональном министерстве строительства, жилищно  -  коммунального и дорожного хозяйства отмечают, что за девять месяцев текущего отчетного периода  объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 18 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средняя ставка по ипотечному кредиту составила 12,6 процента годовых.

Снижение ставок по ипотеке стало одним из поручений Госсовета при Президенте РФ, заседание которого в мае этого отчетного периода  было посвящено сфере строительства. В Оренбуржье по сравнению с прошлым годом произошло снижение на 0,8 процента. Конечно же  12,6 процента годовых   -   это не та ставка, которую нам хотелось бы получить.

Стоит задача выйти на уровень в районе 10 процентов годовых, но реалии рынка пока этого не позволяет,   -   уточнил министр строительства, жилищно  -  коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области Александр Полухин.

Еще одной из задач для регионов на ближайшую перспективу стало сохранение и увеличение объемов ввода жилья. Напомним, прошлый год стал для нашего региона рекордным. Было введено 1 миллион 190 тысяч квадратных метров жилья. По данным статистики на 1 октября 2016 г.  в Оренбуржье уже введено 597 тыс. м². Годовой план составляет 900 тыс. м².

Ипотека в Оренбургской области охватывает более 65 п.п.всех сделок по покупке недвижимости. Эксперты подчеркивают, что сегодня показатели средневзвешенной ипотечной ставки показали падение на 0,6 п.п.в годовом исчислении.  Приведенные данные свидетельствуют о том, что для подавляющего большинства жителей региона решением собственной жилищной проблемы может являться именно ипотечное  жилищное  кредитование[3,4].

Проведенным нами  анализ рынка ипотечного кредитования в нашем регионе позволяет констатировать, что ипотечные кредиты в Оренбургском регионе предоставляют 12 банков, которые реализуют 95 видов данного кредитного  продукта для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

В целом же развитие регионального  рынка ипотеки в Оренбургской области  будет связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2017 - 2018  годах  однозначно станет политика государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

Таким образом, рынок ипотечного жилищного кредитования  в Оренбургской области развит достаточно хорошо. Банки предоставляют различные программы, позволяющие подобрать то, что нужно. При этом ипотека остается недоступной для людей с невысоким уровнем доходов, в частности для работников бюджетной сферы. 

2.3 Проблемы     развития       регионального     рынка  ипотеки

В условиях ограниченного количества бюджетных средств основным источником средств для строительства жилья являются собственные средства граждан, а также заемные средства банков. Активизацию платежей способного спроса населения на жилье, возможно обеспечить путем создания условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

На сегодняшний день в любой стране мира ипотека является удобным инструментом решения социальных вопросов.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из -  за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Участники рынка недвижимости объясняют повышение спроса со стороны населения на ипотеку экономической и политической нестабильностью, которая в начале отчетного периода  резко усилилась вследствие украинского кризиса.

 Ужесточение политики Центрального банка Российской Федерации, отзыв лицензий у ряда банков, резко осложнило сложившуюся ситуацию. В данных условиях покупка жилья, в том числе с помощью ипотеки, представляет собой надежный способ вложения финансовых средств.

 Опасение повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, послужило дополнительным стимулирующим фактором для приобретения жилья со стороны населения. Оренбургская область не стала исключением.

На современном этапе эксперты выделяют ряд причин, которые приводят к росту проблем в  сфере  ипотечного  жилищного  кредитования в российских регионах.

Во - первых, это существенное снижение платежеспособности и благосостояния граждан, которые, с одной стороны, не могут вовремя оплачивать платежи по ранее взятым кредитам, а с другой, предпочитают ипотечным жилищным кредитам альтернативные вложения с большей финансовой отдачей.

Во - вторых, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного продукта (включая все страховки, комиссии и прочие платежи).

В - третьих, недостаток доступных социальных ипотечных программ с государственной поддержкой, которые бы реально работали [2, с.113].

Однако наряду с повышенным вниманием к этому сегменту экономики существуют внутренние и внешние риски, которые тормозят качественное развитие долгосрочного жилищного кредитования в России.

К ним относятся:

  -  стоимость квадратного метра жилья в соотношении с доходами населения;

  -  риски, связанные с инфляцией;

  -  демографические явления   -   продолжающееся снижение количества трудоспособного населения.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно   -  финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством, безусловно, остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно  -  жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.

Наблюдается существенное несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.На основе данных отчётов коммерческих банков, находящихся в открытом доступе, опросов и систематизации мнений реальных и потенциальных клиентов ипотечных организаций, можно назвать комплекс факторов, которые влияют на динамику  регионального рынка ипотечного кредитования:

А) с позиции ипотечных организаций, предлагающих кредит, отмечается, что: 

 -  в период 2014 - 2016гг. ипотечные кредиты берутся в меньшем объеме, и на меньший срок;  произошли серьезные изменения процентных ставок по ипотеке, что отталкивает потенциальных заемщиков, которые еще 2 - 3 г. ранее  удовольствием взяли бы кредит на длительный срок;

  -  препятствием для обращения за ипотечным кредитом становится банковский кредит, ставший удобным инструментом для покупателей, которым для приобретения квартиры не хватает сравнительно небольшой суммы;

 -   на рынке недвижимости появился определенный спрос на жилье эконом - класса: 1 и 1,5 - комнатные квартиры - малометражки, квартиры -  студии, квартиры в малоквартирных домах в ближнем пригороде Оренбурга, в ценовом диапазоне от 1млн. 200 до 900 тыс. рублей;

 -  участились случаи отзывов лицензий у банков, которые также занимались ипотекой;

 -   рост процентных ставок по ипотеке вызывается  ростом цен на строительные материалы ведут к удорожанию себестоимости строительства: постепенно повышают цены производители строительных материалов, дороже обходится их доставка, растет стоимость строительных работ;

 -   в кризис наибольшим спросом пользуется ипотека объектов вторичного жилья;

 -   покупатели недвижимости от застройщиков воздерживаются от поиска максимально экономичных вариантов на начальных стадиях строительства, так как это сопряжено с высокими рисками банкротства застройщика;

 -   получатели ипотеки охотнее рассматривают предложения объектов, которые уже приближаются к завершению;

 -  потребитель в кризисный период более активно интересуются финансовым положением застройщика, страхованием ответственности, источниками финансирования.

Б) с позиции потребителей услуг ипотеки, отмечается:

 -   резкое ухудшение благосостояния, которое негативно влияет на способность заемщиков обслуживать свои кредиты;

 -  обращению к ипотеке мешают опасения того, что в нестабильной ситуации возможно потерять работу, бизнес, иной источник дохода;

 -   государственное участие и льготы по ипотеке несколько оживили спрос и сделали более привлекательными условия ипотеки на квартиры в строящихся домах;

 -   государственные ипотечные льготы не распространяются на сегмент вторичной недвижимости;

 -   на первичном рынке жилой недвижимости востребованными являются объекты от застройщиков с положительной инвестиционной историей и репутацией;

Анализ проблемной области ипотечного жилищного кредитования в  Оренбургской области  позволил выявить основной перечень проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в данной области:

 1. Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

2. Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

3. Доступность жилья как товара.

4. Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

5. Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

6. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.

 7. Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

8. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Все представленные выводы подтверждают неэффективность использовавшихся ранее подходов к  формированию  региональной системы  ипотечного жилищного  кредитования  и необходимость разработки комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Оренбургской области.

2.4 Перспективы эффективного развития регионального рынка ипотеки

По оценкам ряда специалистов, ипотечное кредитование занимает примерно 8 - 9  п.п.в общем объёме банковского кредитования.

Ипотечное кредитование, являясь механизмом, обеспечивающим взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками
и предприятиями строительной сферы, направляет финансовые
средства в реальный сектор экономики, при этом динамика этого
процесса постоянно меняется.

Для решения жилищных проблем в
настоящее время широко применяются кредитно -  финансовые инструменты.

Для становления и развития системы  регионального ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

  -   совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

  -   создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

  -   создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

  -   налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

  -   создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

  -   создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания  региональной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

  -   ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков.

Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

  -   возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

  -   предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов   -   залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан   -   заемщиков.Вероятно, дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанком будет вынужденно поддерживать спрос на ипотеку, но без значительных прорывов.

Кроме ожидаемого бума в конце отчетного периода  в связи с окончанием действия господдержки, усиленного влиянием сезонности. Однако более выгодные условия кредитования вряд ли смогут компенсировать снижение процента одобренных заявок, возможное в перспективе.

 В основном с помощью ипотеки люди приобретают однокомнатные квартиры эконом  -  класса. Падение доходов населения в первую очередь окажет влияние на эту категорию заемщиков. Людям становится сложнее накопить на первоначальный взнос и оплатить страховку, что затрудняет получение кредита.

Поэтому стабилизация  регионального рынка недвижимости (в том числе, рынка ипотечного жилищного кредитования) в большей степени зависит от экономики области и страны в целом, цен на жилье, уровня инфляции и колебаний валютных курсов. Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос лишь в незначительной степени.

Возможные пути решения данных проблем в целом для регионов  России и, в частности для Оренбургской области, заключаются в следующем:

 -   необходимо дальнейшее увеличение среднего срока ипотечным кредитов и снижение средневзвешенной ставки по кредитам;

 -   разработка новых и усовершенствование работающих специальных программ ипотечного жилищного кредитования для поддержки заемщиков в сложной финансовой ситуации;

 -   разработка и реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в стране и ее регионах;

 -   в периоды кризиса для повышения ликвидности банковской системы необходимо активное применение инструментов Банка России (операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами, кредитование под залог ипотечных ценных бумаг и т. д.);

 -   разработка в зависимости от типа рынка жилья дифференцированного регионального подхода к развитию банковского ипотечного кредитования [7, с. 89].

К перспективам развития ипотечного кредитования можно отнести комплексный подход к решению существующих проблем, касающихся различных сфер политики, экономики, строительного, социального сектора, а также расширение ассортимента доступных банковских продуктов.

Выполнение данной задачи будет обеспечиваться, в том числе, путём вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории в субъектах Федерации.

Средства в размере 20 млрд. рублей ежегодно будут распределены между регионами. Средства могут быть направлены на следующие цели:

 -  субсидирование возмещения затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья;

 -  субсидирование строительства (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры;

 -  субсидирование строительства (реконструкции) автомобильных дорог.

В 2017 году по программе планируется профинансировать инфраструктуру в 66 проектах комплексного развития территорий в 33 регионах России, что позволит дополнительно ввести более 6 млн. м² жилья.

Для развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в Оренбургской  области необходимо решить следующие вопросы: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции  в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, институционализация модели стройсбережений, развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Пути решения проблем региональной ипотеки в России могут быть следующими:

1) Предоставление государственных гарантий по банковским кредитам для строительных компаний и ипотечных фондов, осуществляющих в рамках реализуемого проекта строительство жилья эконом   -  класса. В настоящее время большинство российских строительных компаний на ранних этапах строительства сталкиваются с проблемой ликвидности.

Это обусловлено спецификой бизнеса, подразумевающей существенный временной лаг между моментом закладки дома и моментом начала продаж квадратных метров жилья. Возникающее минусовое сальдо по доходам и расходам строительная компания вынуждена финансировать на основе банковского кредита.

Очевидно, что условия получения кредита напрямую зависят от платежеспособности заемщика, который на ранних этапах строительства жилищных объектов зачастую может предоставить в банк лишь отрицательный баланс и отчет о финансовых результатах[1, c. 45].

В условиях отрицательного баланса и отсутствия обеспечения строительные компании либо получают отказ, либо кредитуются по завышенным процентным ставкам. Поскольку государственные гарантии обладают наивысшим классом надежности, процентные ставки по таким кредитам невысоки, что не только стимулирует инвестиционную активность строительных компаний и ипотечных фондов, осуществляющих строительство жилья, но и в конечном итоге снижает конечную стоимость квадратного метра.

В рамках проектируемых стимулирующих механизмов по отдельным социальным проектам, предполагающим строительство и дальнейшую продажу жилья по ценам, установленным органами государственной власти РФ, функция организации и обеспечения техническими условиями площадок под застройку жилья в регионах с последующей их безвозмездной передачей застройщику возлагается на государство.

Кроме того, участие государства в организации и подготовке площадок под застройку жилых районов позволит решать вопросы отселения граждан из ветхого и аварийного жилья, расположенного на территории закладываемых объектов, а также решить проблему точечной застройки, назревшую в большинстве субъектов РФ [1, c. 45].

2) Внедрение системы материального и морального стимулирования глав субъектов РФ и руководителей отраслевых министерств и ведомств, в частности, Министерства экономического развития РФ и министерства строительства регионов. Если регион по итогам отчетного периода показал передовые результаты в области развития социального ипотечного кредитования (количество выданных социальных ипотечных кредитов было выше среднего по стране), то целесообразно разработать систему премирования первых лиц субъектов РФ, принимающих активное участие в разработке и реализации на своей территории собственных ипотечных программ.

3) Внедрение строительства сельских молодежных жилищно   -  производственных комплексов. Сегодня существует необходимость создания нового формата застройки и развития территорий на селе. Эксперты предлагают использовать новую форму развития недвижимости территорий на селе   -   сельские молодежные жилищно   -   производственные комплексы (СМЖПК). Сельский молодежный жилищно   -  производственный комплекс   -   это новый способ жизнедеятельности молодежи на селе, в его основе лежит решение жилищных, социально   -  бытовых, производственных, досуговых, коммунальных проблем [2, c. 78].

4) Распространение успешных практик социальной ипотеки отдельных регионов на все регионы России. В этом плане интересен опыт социальной ипотеки Татарстана, где имеются следующие особенности социальной ипотеки: предоставление возможности использования социальной ипотеки без первоначального взноса; возмещение стоимости жилья в натуральном эквиваленте либо собственным трудом; предоставление возможности сдать жилье в аренду до того времени, пока семья сама сможет оплачивать долг; предоставление возможности погашения стоимости 18 кв. м жилья за счет государства в случае рождения детей [3, c. 25].

Сравнительный анализ перспектив развития закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ипотечного кредитования, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, демонстрирует приоритетность развития американской модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования.

Именно развитие  двухуровневой системы ипотечного кредитования, действующей на основе принципа рефинансирования ипотечных ценных бумаг государственными операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, является эффективным направлением модернизации рынка жилья на макро   -  и мезоуровнях посткризисной экономики России.

Иными словами ипотечное жилищное кредитование ведет к благоприятному развитию общества в целом, оно выступает одним из факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность.

Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производства, и даст новые рабочие места.

На наш взгляд, банковское ипотечное жилищное кредитование и его правильное развитие, является важным критерием социальной стабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Но финансовый кризис в России, и перечисленные в  нашей работе проблемы, сильно замедляют и мешают благоприятному развитию рынка банковского ипотечного жилищного кредитования. В такой сложной экономической ситуации страдают не только банки, но и обычные граждане (потенциальные заемщики).

Мы  считаем, что необходимо, не только привлекать дополнительные средства на рынок банковского ипотечного жилищного кредитование, но и осуществлять необходимые действия для улучшения ситуации в экономике Российской Федерации в целом. И осуществив необходимые  стимулирующие и финансовые  меры, со временем, ситуация будет приобретать положительную динамику.

За эти пятнадцать лет ипотека стала не просто популярным и востребованным банковским продуктом, это инструмент, без которого невозможно говорить о выполнении многих стратегических задач и дальнейшем развитии рынка недвижимости. При этом система ипотечного кредитования до сих пор обогащается новыми компетенциями: и с точки зрения законотворческих процессов, и с точки зрения стандартизации, и с точки зрения технологических решений.Ипотека   -  это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости   -  землю, автомобиль, яхту и т.д.

Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки непросто. Но сегодняшний региональный  ипотечный рынок радует количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ.

За  2016 год  региональный рынок ипотеки в Оренбуржье вырос на 16 п.п.по отношению к 2015 году и составил 18,7 млрд рублей. За это время более 14 тысяч семей оренбуржцев смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования.

Основным фактором развития  рынка ипотеки в 2016 году стало снижение уровня процентных ставок выдачи по кредитам на рыночных условиях, а также стабильная доля кредитов, выдаваемых в рамках программы государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. На первичном рынке недвижимости 67 п.п.от общего количества договоров долевого участия, заключённых физлицами, оформлено с ипотекой (в 2015 году   -   60 п.п.).

Средневзвешенная ставка выдачи сократилась до 12,4 п.п.(против 13 п.п.в 2015 году). Доля семей, имеющих возможность приобрести комфортное жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличилось с 37,14 п.п.в 2015 году до 41,7 п.п.в 2016 - м. На сегодняшний день ведущие кредитные организации, расположенные на территории области, предлагают ипотеку по средневзвешенной процентной ставке от 11,5 процентов годовых, с размером первоначального взноса   -  20 процентов годовых.

Анализ проблемной области ипотечного жилищного кредитования в  Оренбургской области  позволил выявить перечень проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

 1. Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

2. Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

3. Доступность жилья как товара.

4. Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

5. Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

6. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.

 7. Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

8. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Все представленные выводы подтверждают неэффективность использовавшихся ранее подходов к  формированию  региональной системы  ипотечного жилищного  кредитования  и необходимость разработки комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Оренбургской области.

Для развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в Оренбургской  области необходимо решить следующие вопросы: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции  в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, институционализация модели стройсбережений, развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Пути решения проблем региональной ипотеки в России могут быть следующими:

1) Предоставление государственных гарантий по банковским кредитам для строительных компаний и ипотечных фондов, осуществляющих в рамках реализуемого проекта строительство жилья эконом   -  класса. В настоящее время большинство российских строительных компаний на ранних этапах строительства сталкиваются с проблемой ликвидности.

2) Внедрение системы материального и морального стимулирования глав субъектов РФ и руководителей отраслевых министерств и ведомств, в частности, Министерства экономического развития РФ и министерства строительства регионов.

3) Внедрение строительства сельских молодежных жилищно   -  производственных комплексов.

4) Распространение успешных практик социальной ипотеки отдельных регионов на все регионы России. Сравнительный анализ перспектив развития закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ипотечного кредитования, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, демонстрирует приоритетность развития американской модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования. Именно развитие  двухуровневой системы ипотечного кредитования, действующей на основе принципа рефинансирования ипотечных ценных бумаг государственными операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, является эффективным направлением модернизации рынка жилья на макро   -  и мезоуровнях посткризисной экономики России.

Иными словами ипотечное жилищное кредитование ведет к благоприятному развитию общества в целом, оно выступает одним из факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность.

Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производства, и даст новые рабочие места. На наш взгляд, банковское ипотечное жилищное кредитование и его правильное развитие, является важным критерием социальной стабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье. Но финансовый кризис в России, и перечисленные в  нашей работе проблемы, сильно замедляют и мешают благоприятному развитию рынка банковского ипотечного жилищного кредитования.

В такой сложной экономической ситуации страдают не только банки, но и обычные граждане (потенциальные заемщики).

Положительной тенденцией развития ипотечного жилищного кредитования  в 2014 -  2016 годах в  РФ  следует считать снижение объёмов и удельного веса просроченной задолженности по выданным ИЖК, что может свидетельствовать о снижение кредитных рисков и росте качества и эффективности этого вида кредитования.

В целом, можно отметить тот факт, что, не смотря на экономический кризис в стране рынок ипотечного кредитования развивается, хотя имеется ряд проблем, которые требуют своевременных решений как на уровне государства, так и на уровне кредитной организации. 

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Мы  считаем, что необходимо, не только привлекать дополнительные средства на рынок банковского ипотечного жилищного кредитование, но и осуществлять необходимые действия для улучшения ситуации в экономике Российской Федерации в целом. И осуществив необходимые  стимулирующие и финансовые  меры, со временем, ситуация будет приобретать положительную динамику.

По результатам исследования нами   был сделан вывод, что успешное
развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах  России зависит в
первую очередь от доступности  финансовых ресурсов.

Список использованных  источников

1  Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законом РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6ФКЗ, от 30.12.2008 N 7ФКЗ, от 05.02.2014 N 2ФКЗ, от 21.07.2014 N 11ФКЗ) // Правовая система «Консультант плюс».   Режим доступа:  О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)  Федеральный закон от 10.07.2002 N 86ФЗ (ред. от 04.11.2014) // Правовая система «Консультант плюс».   Режим доступа: #"#" target="_blank"> О банках и банковской деятельности Федеральный закон от 02.12.1990 N 3951 (ред. от 01.12.2014) // Правовая система «Консультант плюс».   Режим доступа:

Приложение Б

(справочное)

Группировка задолженности в РФ по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей в  2014  -  2016 годах