Планета солнечной системы Уран

Планета солнечной системы Уран

На каком основании

Согласно положениям пункта 22 ста-

тьи 3 Федерального закона от 25 октября

2001 года № 137-ФЗ «О введении в дей-

ствие Земельного кодекса Российской Фе-

дерации» орган государственной власти

(арендодатель) может в одностороннем

порядке досрочно расторгнуть договор

аренды земельного участка, находящего-

ся в собственности городов Москвы или

Санкт-Петербурга и заключенный до 1 ян-

варя 2011 года, в случаях существенного

нарушения арендатором условий договора

аренды земельного участка и (или) суще-

ственного изменения обстоятельств, из ко-

торых стороны договора исходили при его

заключении.

В качестве существенных нарушений

условий договора выделяются:

1) неисполнение обязательств по строи-

тельству, реконструкции объекта недвижи-

мости в срок, предусмотренный договором;

при отсутствии указания срока в договоре –

в срок, на который выдано разрешение на

строительство объекта, если строительная

готовность объекта недвижимого имуще-

ства на последний день такого срока со-

ставляет менее чем сорок процентов от

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

общего объема его строительства, рекон-

струкции;

2) отсутствие по истечении пяти лет со

дня заключения договора разрешения на

строительство, реконструкцию в случае,

если в договоре не предусмотрен срок

окончания строительства, реконструкции

этого объекта.

Проекты решений о расторжении до-

говоров аренды земельных участков при-

нимаются на заседании Рабочей группы

Градостроительно-земельной комиссии

города Москвы (далее – также ГЗК). Ука-

занный порядок установлен Положением

о Рабочей группе и постановлением пра-

вительства Москвы от 16 ноября 2010 года

№ 1019-ПП «О создании Градостроительно-

земельной комиссии города Москвы».

Выражаю несогласие

Арендатор земельного участка вправе

выразить несогласие с расторжением до-

говора аренды путем направления пись-

менного возражения в адрес арендодателя.

Относительно земельных участков, рас-

положенных на территории города Москвы,

арендодателем выступает правопреемник

Москомзема и Департамента земельных

ресурсов – Департамент городскогоимуще-

ства города Москвы (далее – также ДГИ).

С какого момента договор считается

расторгнутым?

Согласно Закону № 137-ФЗ [1] в случае,

если арендатор не направляет письменных

возражений относительно расторжения до-

говора, то договор считается расторгнутым

по истечении месяца с момента вынесения

решения ГЗК. Если арендатором были на-

правлены письменные возражения, то дого-

вор аренды считается расторгнутым со дня

направления ДГИ повторного уведомления,

которым указанный орган подтверждает

ранее принятое решение о расторжении до-

говора аренды.

Такой порядок признания договора рас-

торгнутым противоречит Федеральному

закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры аренды земельных участков, пре-

доставленных для строительства, являются

долгосрочными и заключаются на срок от 5

до 49 лет. Соответственно, согласно поло-

жениям Гражданского кодекса Российской

Федерации (далее – ГК РФ) они подлежат

государственной регистрации. Государ-

ственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним – это юридиче-

ский акт признания и подтверждения го-

сударством возникновения, ограничения

(обременения), перехода или прекращения

прав на недвижимое имущество в соответ-

ствии с ГК РФ. Правилами ведения Единого

государственного реестра прав на недви-

жимое имущество и сделок с ним (далее –

ЕГРП), утвержденными постановлением

Правительства Российской Федерации от

18 февраля 1998 года № 219, установлено,

что при прекращении права, ограничения

(обременения) права, сделки соответству-

ющая запись в ЕГРП погашается. Следо-

вательно, согласно положениям граждан-

ского законодательства договор считается

расторгнутым только после погашения со-

ответствующей записи в ЕГРП, а не после

вынесения решения ГЗК.

После вынесения решения о расторже-

нии договора осуществляются следующие

действия:

1) ДГИ в рамках своей компетенции го-

товит проект постановления о расторжении

договора аренды, который направляется в

правительство Москвы;

2) в соответствии с положениями частей

2 и 13 статьи 11, части 9 статьи 13 Зако-

на города Москвы от 20 декабря 2006 года

№ 65 «О Правительстве Москвы» решение

о расторжении договора аренды оформля-

ется посредством издания правительством

Москвы соответствующего правового акта;

3) после издания правительством Мо-

сквы указанного правового акта возможно

внесение записи о расторжении договора в

ЕГРП.

Хотя само решение ГЗК о расторжении

договора аренды не прекращает договор-

ных отношений, после вынесения такого

лучить документацию для строительства.

Таким образом, арендатор фактически ли-

шается возможности осваивать земельный

участок.

Кто виноват?

При защите нарушенного права аренда-

торам необходимо учитывать, что оспари-

вание решения ГЗК, а также распоряжений

ДГИ в порядке публичного производства

является ненадлежащим способом защиты

нарушенного права.

Решения Градостроительно-земельной

комиссии города Москвы являются пору-

чениями органам исполнительной власти

города и не являются действиями, порож-

дающими, изменяющими либо прекращаю-

щими гражданские права и обязанности,

вытекающие из гражданских договоров, за-

ключенных правительством Москвы с тре-

тьими лицами.

ГЗК создана для оперативного решения

вопросов в области градостроительства,

№ 12 (147) 2013

инвестиционной деятельности, земельных

отношений, строительства, реконструк-

ции объектов капитального строительства,

реставрации недвижимых объектов куль-

турного наследия. Решение ГЗК является

лишь предпосылкой к совершению в уста-

новленном законом порядке определенных

действий, связанных с расторжением до-

говора аренды земельного участка. Сами

решения не изменяют и не прекращают до-

говора аренды земельного участка, следо-

вательно, не нарушают права и законные

интересы арендатора (см. постановление

Федерального арбитражного суда Москов-

ского округа от 11 июля 2013 года по делу

№ А40-73725/12-150-738).

Спор о правомерности действий арен-

додателя, связанных с расторжением до-

говора аренды, не подлежит рассмотрению

по правилам производства по делам, воз-

никающим из публичных отношений, по-

скольку отношения арендатора и арендода-

теля имеют гражданско-правовой характер.

(см. постановление Девятого апелляцион-

ного арбитражного суда от 22 мая 2013 года

по делу № А40-145481/12, постановление

Федерального арбитражного суда Москов-

ского округа от 19 июня 2013 года по делу

№ А40-143314/12).

Лицом, ответственным за одностороннее

досрочное расторжение договора аренды,

является Департамент городскогоимуще-

ства города Москвы.

Что делать?

В числе ответчиков по рассматривае-

мой категории дел нередко указываются

ДГИ, правительство Москвы, а также пре-

фектура соответствующего района. Анализ

судебной практики позволяет установить,

что исковые требования удовлетворяются

только в отношении ДГИ, поскольку прави-

тельство и префектура не являются участ-

никами сделки (см., например, решение

арбитражного суда города Москвы от 14 де-

кабря 2012 года по делу № А40-126353/12.

Решение оставлено без изменения поста-

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

новлением Девятого апелляционного арби-

тражного суда от 1 марта 2013 года по делу

№ А40-126252/12.

В настоящее время единого подхода

к формулировке предмета исковыхтребо-

ваний нет. Арендаторы предъявляют иски

к ДГИ с требованием о «признании неза-

конным одностороннего отказа ДГИ от до-

говора аренды, оформленного уведомле-

нием … и действующим договор аренды

земельного участка» (см. постановление

Федерального арбитражного суда Москов-

ского округа от 22 апреля 2013 года по

делу № А40-95609/11-150-785, постанов-

ление Девятого апелляционного арбитраж-

ного суда от 22 апреля 2013 года по делу

№ А40-138892/12). Также заявляютсятре-

бования о «признании недействительной

односторонней сделки по досрочному рас-

торжению договора аренды земельного

участка, выраженной уведомлениями...»

(см постановление Девятого апелляцион-

ного арбитражного суда от 1 февраля 2013

года по делу № А40-108226/12-1-425).

Арендодатель всегда прав?

Федеральный закон [1] не предусматри-

вает порядок защиты прав арендаторов

земельных участков. Также в нем не содер-

жится понятие «существенное нарушение

договора» и не определены критерии суще-

ственности. Бремя доказывания незаконно-

сти расторжения договора в одностороннем

порядке целиком возложено на арендатора

земельного участка. Сложившаяся судебно-

арбитражная практика свидетельствует о

том, что арендатор должен обосновать, в

силу каких объективных причин освоение

земельного участка не было произведено в

установленные сроки. Объективными при-

знаются причины, не зависящие от воли

арендатора, такие, например, как измене-

ние законодательства, несоблюдение госу-

дарственными органами сроков подготовки

документации, необходимой для получения

разрешения на строительство, предъявле-

ние дополнительных условий по проекти-

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

рованию объекта недвижимости, предо-

ставление в аренду земельного участка,

обремененного объектами недвижимости

третьих лиц, о которых при заключении

договора арендатор не знал, и в договоре

аренды не содержатся эти сведения. При

этом отмечается, что согласно положениям

статьи 46 Земельного кодекса Российской

Федерации из периода неиспользования

земельного участка по целевомуназначе-

нию исключается время, необходимое для

освоения участка, а также время, в течение

которого земельный участок не мог быть

использован ввиду обстоятельств, исклю-

чающих такое использование.

Закон не содержит никаких положений

о том, что арендодатель должен доказать

не только наличие нарушений со стороны

арендатора, но и существенность таких на-

рушений. На наличие этой обязанности ука-

зывается судами.

рального арбитражного суда Московско-

го округа от 22 апреля 2013 года по делу

№ А40-95609/11-150-785 особый порядок

расторжения договора аренды земельно-

го участка предусматривает обязанность

арендодателя представить суду доказа-

тельства, подтверждающие существен-

ное нарушение арендатором условий до-

говора аренды. Такие доказательства

принимаются с учетом следующих обстоя-

тельств:

• имело ли место нарушение со сторо-

ны арендатора, является ли оно суще-

ственным для арендодателя в смысле

общего гражданского понятия «суще-

ственное нарушение»;

• имели ли место обстоятельства, пре-

пятствующие исполнению арендато-

ром обязательств и использованию

им участка в установленныхдогово-

ром целях.

Возмещение затрат арендатора

В случае если договор аренды земельно-

го участка все-таки был расторгнут в судеб-

ном порядке, перед арендатором возникает

новая проблема – возмещение затрат, по-

несенных при реализации договора аренды.

Законом прямо не предусмотрен порядок

возмещения затрат арендаторам земель-

ных участков, поэтому в судебном порядке

они должны доказать, что договор аренды

имеет характер инвестиционногоконтрак-

та. Соответственно, в части возмещения

денежных средств к указанным договорам

применяются положения Федерального за-

кона «О введении в действие Земельного

кодекса Российской Федерации». При этом

при расторжении договора возмещение

убытков, включая упущенную выгоду, не

допускается. Застройщикам компенсиру-

ются документально подтвержденные пря-

мые затраты на исполнение обязательств

по договору, на сумму которых начисляют-

ся проценты (ст. 395 ГК РФ).

В Федеральном законе [1] и иных законо-

дательных актах не предусмотреныкрите-

рии признания договора инвестиционным,

поэтому такие критерии выработаны в су-

дебной практике. Застройщику необходимо

доказать наличие основных условий дого-

вора, которые по характеру являются инве-

стиционными, а именно:

• проведение аукциона на право заклю-

чения договора и внесение платы за

договор;

• строительство объектов осуществля-

ется на земельном участке, находя-

щемся в государственной собствен-

ности и расположенном в границах

города Москвы;

• строительство объектов за счет соб-

ственных средств или привлеченных

средств инвестора;

• распределениеплощадейвстроящих-

ся и реконструированных объектах;

• порядок расторжения спорного до-

говора, то есть договор должен быть

расторгнут на основании решения

ГЗК (см. постановление Федераль-

округа от 18 марта 2013 года по делу

№ А40-52211/12-16-485).

61

Орган, ответственный за возмещение

затрат при расторжении инвестиционных

контрактов – Департамент экономической

политики и развития города Москвы. Ре-

шение о возмещении принимается на за-

седании ГЗК. По правилам возмещения

денежных средств, при расторжении инве-

стиционных контрактов застройщик должен

предоставить в Департамент экономиче-

ской политики и развития города Москвы

следующие документы:

1) аудиторское заключение, подтверж-

дающее достоверность отражения в бух-

галтерском учете застройщика затрат в

рамках реализации проекта, а также суммы

таких затрат;

2) учредительные документы, договор

аренды земельного участка со всеми до-

полнительными соглашениями к нему,

справка о правовых актах, послуживших

основанием для заключения договора, пра-

вовое обоснование возмещения затрат из

бюджета города;

3) документы, подтверждающие прямые

фактические затраты, связанные с проек-

тированием и строительством объекта;

4) документы, подтверждающие оплату

денежных средств в доход бюджета города

Москвы.

Документы формируются по разделам,

на каждый из которых составляется опись,

прошиваются и скрепляются печатью орга-

низации.

Согласно судебной практике арендато-

рам возмещаются следующие затраты:

• понесенные при проведении работ по

разработке проектной документации;

• понесенные при выплате денежных

средств за технологическоеприсое-

динение к электрическим сетям;

• денежные средства, фактически упла-

ченные инвестором в доход бюджета

города Москвы.

Федеральный закон «О введении в дей-

ствие Земельного кодекса Российской

Федерации» фактически не содержит по-

ложений, защищающих добросовестных

арендаторов, которые не смогли выполнить

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

работы по освоению земельного участка в

установленный срок по объективным при-

чинам, не зависящим от них.

Поскольку обязанность доказывания

неправомерности расторжения договора

полностью возложена на арендатора зе-

мельного участка, исход судебного разбира-

тельства зависит от того, сможет арендатор

представить неоспоримые доказательства

своей невиновности или нет.

В связи с этим арендаторам земельных

участков рекомендуется оспаривать такие

действия государственных органов, как

необоснованная невыдача документов (на-

пример градостроительного плана земель-

ного участка), незаконный отказ в согласо-

поскольку подобное бездействие затягива-

ет сроки реализации строительства, в ре-

зультате договор, заключенный с городом,

не исполняется.

ЛИТЕРАТУРА

1. О введении в действие Земельно-

го кодекса Российской Федерации : Фе-

деральный закон от 25 октября 2001 года

№ 137-ФЗ.

2. О создании Градостроительно-

земельной комиссии города Москвы (вме-

сте с Положением о Градостроительно-

земельной комиссии города Москвы) :

постановление правительства Москвы от

16 ноября 2010 года № 1019-ПП : в редак-

ции от 24 июня 2013 года.

3. О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним :

Федеральный закон от 21 июля 1997 года

№ 122-ФЗ.

4. Гражданский кодекс Российской Фе-

дерации (часть первая) : Федеральный за-

кон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

5. Гражданский кодекс Российской Фе-

дерации (часть вторая) : Федеральный за-

кон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

6. Об утверждении правил ведения еди-

ного государственного реестра прав нане-

движимое имущество и сделок с ним : по-

становление Правительства Российской

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Федерации от 18 февраля 1998 года № 219.

7. О Правительстве Москвы : Закон горо-

да Москвы от 20 декабря 2006 года № 65.

8. Постановление Федеральногоарби-

тражного суда Московского округа от 11

июля 2013 года по делу № А40-73725/12-

150-738.

9. Постановление Девятого апелляци-

онного арбитражного суда от 22 мая 2013

года по делу № А40-145481/12.

10. Постановление Федеральногоарби-

тражного суда Московского округа от 19

июня 2013 года по делу № А40-143314/12.

11. Решение арбитражного суда города

Москвы от 14 декабря 2012 года по делу

№ А40-126353/12.

12. Постановление Девятого апелляци-

онного арбитражного суда от 1 марта 2013

Контактная информация и форма обратной связи 
+7 (495) 644-47-67 
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201. 5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru