Диплом ЕГРН и страхование риска утраты права на недвижимость

ЕГРН и страхование риска утраты права на недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ЕГРН И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РФ

1.1 ЕГРН: сущность и функции

1.2 Государственный кадастровый учет и виды государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1.3 Нормативные документы, регулирующие деятельность в сфере страхования недвижимого имущества

ГЛАВА 2 Анализ развития Титульного СТРАХОВАНИЯ В РФ

2.1 Страхование титула: правила и значение

2.2 Риски утраты права собственности

2.3 Расчет стоимости страхования недвижимости

ГЛАВА 3 ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ СТРАХОВАНИЯ РИСКОВ УТРАТЫ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. На сегодняшний день проблема правового режима недвижимости достаточно актуальна. С одной стороны, это вызвано тем, что рынок недвижимости постоянно растет, с другой стороны, правовое регулирование данных правоотношений недостаточно урегулировано со стороны государства. Особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

Важно отметить, что институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на них имеет разное значение в частном и публичном праве. Так, в частноправовых отношениях незарегистрированный договор с недвижимостью судебная практика считает действительным с момента его подписания сторонами договора. А в публичном праве те или иные правовые последствия связывают только с зарегистрированной сделкой. В публичный орган государственной власти в необходимых случаях предоставляет только зарегистрированный договор с недвижимым имуществом.

Все вышеуказанное подтверждает актуальность темы исследования.

Степень научной исследованности темы в современных условиях не является достаточно высокой.

Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Они часто являются предметом гражданско-правовых договоров, ведущее место среди которых занимает купля-продажа. И здесь особое значение имеет страхование риска утраты такого права на недвижимое имущество.

Все вышеуказанные обстоятельства говорят о необходимости пристального анализа к проблемам правового регулирования недвижимого имущества и страхования риска его утраты.

Объект исследования – общественные отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и страхование риска его утраты.

Предмет исследования – правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и страхование риска его утраты.

Целью исследования является произвести анализ особенностей ЕГРН и страхования риска утраты права на недвижимость.

На основании поставленной цели были выделены следующие задачи исследования:

1) определить сущность и функции ЕГРН;

2) проанализировать особенности государственного кадастрового учета и видов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

3) проанализировать нормативные документы, регулирующие деятельность в сфере страхования недвижимого имущества;

4) определить правила и значение страхования титула;

5) выявить риски утраты права собственности;

6) рассчитать стоимость страхования недвижимости;

7) определить практическую значимость страхования рисков утраты права на недвижимость в современных экономических условиях.

Методы исследования: анализ, синтез, сравнительно-правовой и формально-юридический.

Структура работы состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения и списка использованных источников.

ГЛАВА 1 ЕГРН И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РФ

1.1 ЕГРН: сущность и функции

Кадастровый учет в современном виде появился в 90-х годах прошлого века в связи с появлением Роскадастра. Позднее сформировались государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр права (ЕГРП). Каждая из структур отвечала за свои полномочия, допуская взаимное дублирование деятельности.

На современном этапе Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является единым хранилищем сведении об объектах недвижимости в Российской Федерации и включает в себя следующие объекты, которые представлены на рис. 1.1.

Рисунок 1.1 – Содержание Единого государственного реестра нежвижимости

Несомненно, с введением ЕГРН упрощается ведение кадастровой деятельности, но не исключает проблемы в ее использовании, количество которых ежегодно увеличивается, что обуславливает необходимость и актуальность исследования.

Кадастровая система признается эффективной, когда процесс постановки на кадастровый учет происходит без активного участия граждан и юридических лиц, процесс межевания и кадастрового учета выполняется в сокращенные сроки, экономически выгодны и легки в исполнении. Несомненно, главную роль в ведении и контроле кадастровых отношений играет законодательство.

Закон о недвижимости регулирует отношения по осуществлению на территории РФ кадастрового учета и регистрации прав, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

ЕГРН – это свод достоверных систематизированных сведений о недвижимом имуществе, состоящий из 6 подреестров (см. рис.1.2).

При этом хотелось бы сразу оговориться, что в рамках Закона о недвижимости предполагалась, что с 1 января 2017 года заработает автоматизированная информационная система, обеспечивающая ведение ЕГРН, на разработку которой Росреестр потратил не мало бюджетных средств, но к сожалению, по настоящее время все действия по осуществлению кадастрового учета и по регистрации прав производятся сотрудниками Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» в так называемых унаследованных автоматизированных информационных системах «государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН) и «Юстиция» («ЕГРН»), которые были частично доработаны для таких действий (изменен порядок осуществления учетно-регистрационных процедур и формы выходных документов, роли участников этого процесса настроены в соответствии с требованиями Закона о недвижимости (сотрудники ФГБУ «ФКП Росрестра» в АИС ГКН и АИС «Юстиция» («ЕГРП») теперь имеют ограниченный набор операций и в основном это работа связана с подготовительным этапом осуществления кадастрового учета либо регистрации прав, а полный перечень полномочий имеют государственные регистраторы – должностные лица Росреестра, которым присвоен такой статус)).

В сложившейся уже более чем полугодовой практике работы относительно вопросов осуществления учетно-регистрационных действий акцентируется, что все действия указанных органов и учреждений проводятся в рамках ведения ЕГРН, поэтому и мы, описывая этот процесс, будем говорить не об унаследованных системах, а о ЕГРН.

Рисунок 1.2 – Состав Единого государственного реестра недвижимости

Единый государственный реестр недвижимости включает в себя:

1) реестр объектов недвижимости и состав вносимой в него информации;

2) реестр прав, ограничений и обременений, распространяющихся на недвижимое имущество и состав вносимой в него информации;

3) реестр сведений о границах, о береговых линиях, а также сведений о проектах межевания территорий и состав вносимой в него информации;

4) правила внесения информации в кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость и реестр границ.

Но введение ЕГРН не решает некоторые проблемы. В настоящее время одной из проблем являются кадастровые ошибки при ведении кадастровой деятельности можно заметить, что кадастровые ошибки никуда не делись и решать их все так же сложно.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества» интерпретирует кадастровую ошибку как фальсификация фактической информации об объекте недвижимости, хранящееся в ЕГРН[1]. В свою очередь можно выделить следующие причины возникновения кадастровых ошибок:

- возникшие в результате работы кадастрового инженера;

- опечатки и искажения в бумагах, необходимых для постановки на кадастровый учет, включая уведомления.

Так как кадастровая документация содержит в себе огромный объем информации, как текстовой, так и числовой, то ошибки не бывают идентичными.

Зачастую причинами возникновения кадастровых ошибок могут служить следующие причины:

- использование кадастровыми инженерами устаревшего и неисправного оборудования;

- координирование объектов недвижимости в разных системах координат, а не единой государственной системой, из-за этого возможность определения взаимного расположения объектов недвижимости становится невозможным;

- координирование объектов недвижимости картометрическим способом;

- некомпетентность работников и неумение обращаться с измерительными приборами.

Из вышесказанного следует, что одной из главных проблем в сфере ведения ЕГРН является отсутствие актуальных сведений об объектах недвижимости, содержащихся в единой информационной системе или несоответствующая информация об учтённых объектах недвижимости.

Применение современных фотограмметрических методов в работе кадастрового инженера в целях организации комплексных кадастровых работ, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов объектов недвижимости, что будет способствовать уменьшению количества кадастровых ошибок в ЕГРН и своевременной актуализации картографического материала, кадастровых сведений об учтённом недвижимом имуществе и объектах нестоящих на государственном кадастровом учете.

1.2 Государственный кадастровый учет и виды государственной регистрации прав на недвижимое имущество

 Одним из первых необходимо назвать Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. №1847 ««О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», ознаменовавший собой образование на базе Росрегистрации Росреестра с упразднением Роснедвижимости и Роскартографии и возложение на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии функций по организации единой системы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость на территории Российской Федерации.

Указом Президента РФ была определены основные направления деятельности Росреестра, а вот уже Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» его функции и полномочия были более детализированы, а также описана организационная основа деятельности.

В соответствии со структурой федеральных органов исполнительной власти Росреестр подведомствен Министерству экономического развития РФ. Сегодня Руководитель Росреестра – это еще и заместитель Министра экономического развития Российской Федерации.

Статьей 3 Закона о недвижимости определена компетенция Росреестра и его территориальных органов в сфере кадастрового учета, а также полномочия, которые могут быть переданы ФГБУ «ФКП Росреестра».

В развитие Закона о недвижимости Правительством Российской Федерации приято немало актов, связанных с регулированием взаимодействия и взаимосвязи различных общественных и правовых институтов в сфере кадастрового учета, предопределяющими, в том числе, и порядок деятельности Росреестра в указанной области.

Министерством экономического Развития Российской Федерации в целях реализации положений Закона о недвижимости Минэкономразвития РФ также принят ряд нормативных правовых актов.

В существующих сегодня нормативно-правовых актах, отражена большая часть вопросов деятельности федеральной службы в сфере кадастрового учета, но при практической реализации своих полномочий у Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» возникает ряд вопросов, которые отражения в нормативной базе не имеют.

В этом случае работа строится таким образом: Росреестр письменно обращается за разъяснениями того или иного акта в федеральное министерство, в ведомстве которого находится, либо само Министерство экономического развития РФ направляет свою позицию по какому-либо вопросу из сферы кадастрового учета в виде письма (если посмотреть статистку таких переписок, она будет существенно превышать количество официально принятых нормативно-правовых актов по вопросам кадастрового учета недвижимого имущества).

Конечно же, назвать такую работу официальным толкованием нормативно-правовых актов либо применить такие письма Росреестру при отстаивании своих позиций в судебном разбирательстве, не представляется возможным, т.к. законодательством такая деятельность за Минэкономразвития России не закреплена.

Возможно, именно в связи с этим, с 2016 года должность главы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии была преобразована, и теперь руководитель Росреестра является одновременно заместителем министра экономического развития Российской Федерации, что позволяет нормотворческую работу, которая ведется на площадке Министерства экономического развития Российской Федерации, объединить с практической работой по созданию единой системы учета недвижимости, выполняемой Росреестром.

Данная работа существенно совершенствуется.

Так, например, Развитие информационной среды государственного и муниципального управления, увеличение количества информационных ресурсов во всем их многообразии, многократный рост объемов информации приводят к необходимости поиска особых инструментов и методов для эффективного использования накопленных данных и их анализа. Для этих целей создаются особые программные системы, которые получили название системы поддержки принятия решений (СППР).

СППР используются в различных предметных областях государственного и муниципального управления и являются основой для хранения, обработки и анализа информации с целью получения значимых данных для принятия решений.

Получение значимого результата должно обеспечиваться выполнением следующих принципов организации информации в СППР:

1) полнота данных;

2) точность данных (корректности введенной информации);

3) целостность данных;

4) отсутствие конфликта данных (противоречивости введенных данных об одном событии, явлении, процессе).

Основные функции, которые выполняют СППР:

1) информационно-поисковые функции (поиск необходимых данных согласно определенному запросу);

2) оперативно-аналитические функции (формирование обобщенных результатов запросов и статистики на их основе);

3) интеллектуальные функции (поиск закономерностей, тенденций и трендов в определенном диапазоне данных, построение моделей и правил, объясняющих найденные закономерности, прогнозирование в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе).

Инструментарий СППР реализуется средствами СУБД. Организация подсистем, выполняющих оперативно-аналитические функции, основывается на концепции многомерного представления данных (OLAP), а подсистема интеллектуального анализа формируется на базе методов и алгоритмов Data Mining, посредством интеллектуального поиска и анализа знаний, необходимых для принятия решений.

Необходимость совершенствования технологий СППР привела к возникновению концепции хранилищ данных. Хранилище данных – предметно-ориентированный, интегрированный, неизменчивый, поддерживающий хронологию набор данных, организованный для целей поддержки принятия решений[2].

Основная идея хранилища данных состоит в том, чтобы оптимизировать элементы, являющиеся составными частями хранилища: с одной стороны, наладить работу данных оперативного хранения (электронные таблицы БД, оперативные файлы и т. д.), а с другой – структурировать данные, используемые для анализа. Организация информации на основе хранилища данных позволяет получать аналитический материал, с разных сторон описывающий одну предметную область. Множество точек зрения позволяют выработать оптимальное решение.

Обратим внимание и на некоторые сложности и ограничения использования СППР:

1) необходимость интеграции данных из разрозненных источников;

2) необходимость поиска способ эффективного и качественного хранения больших объемов информации;

3) необходимость учета комплекса метаданных;

4) высокие требования к обеспечению информационной безопасности (в т. ч. безопасности данных).

СППР не предлагает конкретных путей решения проблем, а предоставляет необходимую аналитическую информацию для принятия решения специалистом (аналитиком).

Хранилища данных в информационной среде государственного и муниципального управления являются частью различных информационных систем, в том числе систем управления территорией.

Многие информационные ресурсы государственного управления содержат географические данные, отображение которых требуется на электронной карте. Если в одних случаях визуализация данных является лишь средством наглядного представления информации, то в других – репрезентация данных требует точной пространственной локализации, которая реализуется посредством геоинформационных технологий (ГИС-технологий)[3].

Геоинформационные системы (ГИС) являются особым типом информационных систем, представляют собой автоматизированные программно-аппаратные системы, осуществляющие сбор, хранение, анализ и представление координатно-привязанной информации (геоинформации)[4].

Пространственная локализация данных отражает реальные показатели (экономические, социальные, демографические и т. д.) с точной географической привязкой.

Основной тип информации ГИС представлен координатными данными:

1) точки (узлы, вершины);

2) линии;

3) контуры;

4) полигоны (ареалы).

Координатные данные образуют различные взаимосвязи, которые позволяют строить сложные объекты из набора простых элементов, определять координатные характеристики и анализировать семантику.

Функциональные возможности современных ГИС позволяют осуществить:

1) сбор, организацию и обработку первичных данных;

2) хранение данных;

3) моделирование данных (в т. ч., операции преобразования форматов и представление данных, проекционные преобразования, геометрический анализ, оверлейные операции (операции наложения), функционально-моделирующие операции);

4) проведение аналитических операций (расчет и построение буферных зон, анализ сетей, генерализация);

5) автоматизированное проектирование;

6) документационное обеспечение.

ГИС образуют иерархию подсистем – данные муниципальных образований являются основой построения ГИС начального уровня, далее эти данные интегрируются и образуют основу для ГИС регионального уровня, которые, в свою очередь формируют ГИС субъектов РФ и государства в целом.

ГИС используются в государственной статистике и системах регулирования и управления экономики регионов, в государственном кадастровом учете, развитии городского и жилищно-коммунального хозяйства, экологии, особых системах военного назначения и т. д. Аналитические возможности ГИС связаны с реализацией комплекса запросов и визуализацией их результатов, формировании на их основе обобщающих данных и статистики, классификацией данных и выделении групп данных, составлении отчетов. Аналитические данные ГИС используются в государственном и муниципальном управлении при прогнозировании развития территориальных систем, изучении пространственных последствий структурных изменений разнообразного характера (в том числе реформ и хозяйственных преобразований, техногенных и антропогенных факторов), а также в процессе принятия решений.

ГИС являются необходимой основой построения систем управления территориями.

Закон о недвижимости определяет широкий круг участников, задействованных в кадастровом учете:

1) собственники и обладатели иных прав на недвижимое имущество,

2) юридические и физические лица,

3) международные организации,

4) Российская Федерация,

5) органы государственной власти,

6) органы местного самоуправления,

7) кадастровые инженеры,

8) нотариусы,

9) судебные приставы-исполнители,

10) орган регистрации прав (см. рис. 1.3).

Рисунок 1.3 – Участники отношений при осуществлении кадастрового учета

Все учетно-регистрационные действия, связанные с осуществлением кадастрового учета производятся в кадастре недвижимости, путем внесения основных (ч.2, ч.4 ст.8 Закона о недвижимости) и дополнительных (ч.3, ч.5 ст.8 Закона о недвижимости) сведений о недвижимом имуществе, которое проводится в соответствии с Порядком ведения ЕГРН, утвержденным Министерством экономического развития РФ.

Внесение сведений в ЕГРН осуществляется территориальными органами Росреестра совместно с филиалами ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам РФ в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в порядке межведомственного информационного взаимодействия и в уведомительном порядке.

Законом о недвижимости (ст.14) определены случаи, когда государственный кадастровый учет осуществляется совместно с государственной регистрацией прав и когда отдельно, при этом территориальными органами Росреестра и филиалами ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам РФ осуществляются различного рода проверки, т.к. перечень необходимых документов, порядок их подачи, а также последовательность действий в этих случаях разные.

Перечень лиц, имеющих право на обращение с заявлением об осуществлении кадастрового учета, представлен в ст.15 Закона о недвижимости.

При подаче документов был внедрен некий принцип экстерриториальности, т.е. независимости места подачи документов от места расположения объекта.

Этот вариант подачи и получения документов не единственный, также заявитель имеет право направить заявление и документы почтовым направлением, представить их лично в офисы приема филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам РФ, либо воспользоваться электронными сервисами (единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра) (см. рис. 1.4).

После сдачи документов заявителю выдается расписка, включающая полный перечень сданных документов, даты и времени их подачи.

Рисунок 1.3 – Подача документов для осуществления кадастрового учета

Порядок осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав включают в себя несколько стадий, на каждой из которых идет четкое и слаженное взаимодействие между территориальным органом Росреестра и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ. На приеме документов мы уже останавливались, теперь подробнее опишем процедуру дальнейшей обработки представленных документов.

Принятые документы поступают в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ, где проводится первичная проверка на выявление оснований для возврата таких документов без рассмотрения, предусмотренные ст.25 Закона о регистрации.

В случае если такие основания имеются, сотрудник учреждения готовит проект уведомления о возврате документов и предоставляет его государственному регистратору, который либо его визирует, либо отправляет документы в дальнейшую обработку.

Если документы и заявление успешно прошли вторую стадию, то они отправляются на проведение правовой экспертизы и проверку на наличие причин для приостановления либо отказа (Закон о недвижимости предусматривает 55 оснований для приостановления осуществления кадастрового учета).

Непосредственно правовую экспертизу и принятие соответствующего уведомления осуществляет государственный регистратор, но также как и на предыдущей стадии, первоначально на причины приостановления/отказа документы рассматривают уполномоченные сотрудники филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ, составляя протокол такой проверки и проект дальнейшего уведомления.

Далее у заявления и документов два пути: положительный – внесение информации в ЕГРН или отрицательный – формирование уведомления о приостановлении/отказе.

И первый и второй пути заканчиваются стадией выдачи документов, которая осуществляется МФЦ или филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ, в зависимости от того куда были сданы документы.

На первый взгляд может показаться, что это процесс затянут, пока документы путешествуют от одной организации к другой и обратно, затем этот круговорот повторяется, но на самом деле это не так. Ведение ЕГРН (даже с использованием унаследованных систем) построено таким образом, что когда одна организация завершила свою стадию, документы тут же оказались в работе у другой.

И все эти действия укладываются в сроки предусмотренные Законом о недвижимости (кадастровый учет 5 дней, если документы были поданы в офис приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ, и 7 дней если в МФЦ).

Показательным является, что государственная услуга – осуществление кадастрового учета предоставляется без взимания платы, что повышает ее доступность для различных категорий граждан (например, за регистрацию прав на объект недвижимости предусмотрена государственная пошлина, которая может составлять от нескольких сот рублей, до нескольких тысяч, в зависимости от объекта недвижимости и вида правообладателя (физического либо юридического лица)).

Получение отказа либо приостановления осуществления кадастрового учета, не значит, что заявитель не может обратиться в орган осуществляющий кадастровый учет повторно с доработанными (исправленными) документами. В этом случае такие документы вновь будут проверены на соответствие нормам Закона о недвижимости и будет вынесено соответствующее решение.

Таким образом, правообладатель земельного участка с одной стороны в праве самостоятельно не ставить, принадлежащее ему имущество, на кадастровый учет, но с другой стороны, без присвоения кадастрового номера такому объекту недвижимости либо изменения каких-то его характеристик, он не сможет осуществить с объектом недвижимости юридически допустимые действия (продать, подарить, обменять и т.д.).

До 1 января 2017 года ведение кадастра недвижимости было полностью передано филиалам ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ. Принятие решений по осуществлению кадастрового учета, вынесение решений о приостановлении/отказе в осуществлении кадастрового учета, а также ответственность за вышеуказанные действия были полностью возложены на конкретных сотрудников Учреждения, сейчас законодатель не просто разделил осуществление кадастрового учета, а полностью переложил его на плечи государственных регистраторов, как показывает практика, совершенно к этому не готовых.

Филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам РФ оказались так сказать между двух огней, с одной стороны – заявители и кадастровые инженеры, с другой – государственные регистраторы.

Прием документов, первичная обработка, проект уведомления остались за учреждением, но итоговое решение за должностным лицом Росреестра, мнение которого не всегда совпадает с мнением сотрудника учреждения, имеющего больший опыт в вопросах осуществления кадастрового учета, что приводит к ситуациям когда сотруднику филиала приходится объяснять и доказывать свою точку зрения и государственному регистратору, и гражданам.

1.3 Нормативные документы, регулирующие деятельность в сфере страхования недвижимого имущества

Для начала рассмотрим общие положения института страхования.

Страхование недвижимости занимает особое место в гражданском обороте. Данный институт позволяет уменьшить потери имущества граждан, когда такое происходит, вследствие чего выступает правовым гарантом охраны их интересов. Среди существующих отраслей страхования страхование недвижимости – одна из основных.

Определить смысл термина «страхование» можно, определив его корневое значение – «страх». Ужас перед природными катаклизмами, которые способны уничтожить имущество, ужас перед грабителями и разбойниками породил осознание необходимости создания запасов с целью устранения негативных последствий явлений природного и социального характера.

Существуют различные точки зрения относительно времени появления страховых отношений. В то время, как ряд авторов считает, что страхование зародилось не ранее, чем в средние века, другие датируют момент возникновения страхования глубокой древностью.

В настоящее время суть страхования заключается в том, что за определенную плату застрахованное лицо передает этот риск страховой компании, а страховая компания, принимая на себя этот риск, обязана в случае наступления страхового случая выплатить застрахованному лицу страховую сумму, тем самым возмещая ему средства, которые страхователь внес в качестве страхового взноса.

Развитие страхования, его совершенствование привело к дифференциации страховой деятельности. Современное страхование насчитывает множество видов, каждый из которых имеет свои отличительные особенности, но видится целесообразным, остановится на делении, в соответствии с которым страхование можно представить в виде трех категорий (рис. 1.4).

Рис. 1.4 – Виды страхования

На некоторые виды страхования со стороны российских граждан есть устойчивый спрос.

Согласно данным Центробанка больше всего из всех добровольных видов россияне интересуются страхованием от несчастных случаев.

За ним, с небольшим процентным отрывом, следует страхование имущества. Именно этот вид страхования далее будет рассмотрен подробнее.

Имущество имеет свойство портится, разрушаться и теряться. Но причинённый имуществу вред бывает разным. Так, взамен разбитой чашки довольно легко приобрести новую, но сгоревший дом, например, так просто не заменишь. В данном случае выручает страхование.

Имущественное страхование представляет собой большую группу видов страхования, ориентированных на защиту материальных благ, ценностей и иных трудновосполнимых материальных ресурсов.

С 1 января 2020 года в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» было введено новое правило о компенсации за утраченное право на жилое помещение за счет казны Российской Федерации.

Оно станет возможным при наличии определенных в законе условий:

- субъект должен иметь статус добросовестного приобретателя жилого помещения;

- право на компенсацию подтверждается решением суда, вступившим в законную силу;

- у добросовестного приобретателя имеются убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, а взыскание по исполнительному документу произведено частично или же не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Речь может идти о возмещении убытков за неправомерные действия государственного регистратора прав, самого регистрирующего органа, а также лиц, чьими неправомерными действиями были причинены убытки (нотариус, кадастровый инженер и другие).

При осуществлении выплаты компенсации за утраченное право добросовестного приобретателя на жилое помещение государство приобретает регрессное право требования к виновному лицу, которое ответственно за причинение убытков при истребовании от добросовестного приобретателя жилого помещения.

Важно также отметить, что нормы о праве на компенсацию имеют характер обратного действия закона и распространяются на отношения, возникшие в пределах трех лет с момента вступления указанного правила в силу.

Новелла заменяет собой установление о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, смысл которого заключался в следующем. Физическое лицо – собственник единственного жилища, подходящего для постоянного проживания, которое по независящим от него причинам не имеет права требовать его от добросовестного покупателя, и физическое лицо – добросовестный покупатель, у которого единственное подходящее жилище на ПМЖ восстановлен, имеет право выплатить за счет Казначейства РФ единовременную компенсацию за утрату права собственности на такое жилье.

Отличие старого правила состоит в том, что право имел не только добросовестный приобретатель единственного жилого помещения, но и его собственник, если они утратили право на него по независящим от них причинам.

Теперь же во внимание принимаются только интересы добросовестного приобретателя жилого помещения независимо от того, являлось ли оно единственным.

Кроме того, в прежней редакции правило гарантировало компенсацию в размере не более одного миллиона рублей, что естественно не покрывало всего реального ущерба по приобретению утраченного некогда жилого помещения[5].

В связи с введением изменений в закон возникла уместная дискуссия о том, станет ли норма применяться судами или приобретет свойство «мертворожденного правила».

Аргументами сторонников последней позиции являются доводы о том, что исполнительная система не допустит реализации таких судебных актов ввиду отсутствия в казне достаточных средств. Сама судебная система не будет заточена на рассмотрение спора, а скорее откажет в его удовлетворении и сошлется на наличие в законе иных мер решить проблему с помощью требований о возмещении убытков к их непосредственным причинителям[6].

Другой проблемой в вопросе утраты права на недвижимое имущество добросовестному приобретателю служит ситуация, когда ущерб причиняется в результате правомерных действий государственных и муниципальных органов.

Было указано на отсутствие федерального законодательства, которое должно урегулировать пробел об источнике финансирования выплаты компенсации за утраченное право на недвижимое имущество добросовестному приобретателю.

Однако суд согласился с формой восстановления нарушенного права, а именно: наличием реального ущерба в связи с неправомерными действиями уполномоченного органа.

Вместе с тем в Особом мнении судьи Конституционного Суда РФ Г. А. Гаджиева правомерно указывается на то, что способ защиты права связан с правомерным причинением вреда собственникам органом, принявшим решение о сносе строений, расположенных в зоне с особыми условиями использования.

По его разумению, ответ кроется в том, что основной причиной нарушений установленных в строительных нормах и правилах ограничений являлось отсутствие сведений о границах соответствующих зон отчуждений в ЕГРН, из-за чего собственники строений, а также уполномоченные на выдачу разрешительной документации на строительство органы государственной власти не имели необходимых сведений.

Отсутствие норм о регистрации зон отчуждения, а также иных законоположений привело к появлению судебной практики, возлагающей все риски, связанные со строительством в зонах отчуждения, на собственников, что нельзя признать справедливым.

Указанное, на наш взгляд, позволяет констатировать появление системы возмещения вреда, основанной на началах не вины, а риска. Решить проблему поможет новое правило о компенсации ущерба за правомерные действия публичных органов.

Изменение ограничений при установлении зоны с особыми условиями использования носит правомерный характер.

Физический износ и длительная эксплуатация газопроводов без их модернизации повышают риск техногенных аварий. Они способствуют причинению вреда имуществу и жизни собственников земельных участков и расположенных на них строений.

Распределение рисков, возникающих в имущественной сфере, добросовестных собственников строений, находящихся в охранной зоне газопроводов, должна осуществляться не по правилам деликтной ответственности, а посредством выплаты компенсации за правомерные действия органов публичной власти, связанные с рисками в имущественном обороте.

Резюмируя изложенное, можно констатировать, что правило о компенсации утраченного права добросовестного приобретателя на жилое помещение необходимо распространить по аналогии закона и на случаи утраты вещных прав на иное недвижимое имущество исходя из баланса частных и публичных интересов с учетом возможных рисков.

К этому есть все предпосылки, тем более что судьи Конституционного Суда РФ не всегда солидарны в оценке спорной ситуации и указывают на разно векторные варианты ее разрешения. Кроме того, полезной будет идея о создании компенсационного фонда по устранению рискового причинения ущерба недвижимости.

Правила о компенсационных фондах присутствуют в законодательстве зарубежных стран, а также в российском законодательстве о нотариальной деятельности.

Полагаем, что высказанные предложения помогут обеспечить права добросовестного приобретателя недвижимости и реализовать его законные интересы в имущественном обороте.

Таким образом, одной из важнейших предпосылок стабильной и безопасной жизни общества, социальной единицы (семьи) или любого человека в наше время является страхование. Она стала одним из основных источников долгосрочных финансовых ресурсов экономически развитых стран. Из большого числа профессионально функционирующих страховых и перестраховочных компаний, а также иностранных компаний и компаний с участием иностранного капитала в России сложился страховой рынок, где внедряются различные виды страховых услуг, соответствующие международным стандартам и учитывающие потребности российского рынка. Из большого числа профессионально функционирующих страховых и перестраховочных компаний, а также иностранных компаний и компаний с участием иностранного капитала в России сложился страховой рынок, где внедряются различные виды страховых услуг, соответствующие международным стандартам и учитывающие потребности российского рынка.

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ В РФ

2.1 Страхование титула: правила и значение

Предпосылками для развития титульного страхования было наличие безусловной финансовой заинтересованности коммерческих структур в сохранении права собственности на недвижимость. Впервые такой способ защиты был предложен в США, позже эту практику переняли и другие страны. За границей любая покупка и продажа квартиры или дома заключается одновременно с заключением договора страхования титула.

Этот подход подвергся критике, поскольку он ограничивает возможность страхового покрытия только в случае спора о правах собственности из-за невыполнения обязательств по завершенной сделке, что приводит к удовлетворению требований о возмещении ущерба и претензий.

С юридической точки зрения титул означает основание определенного права, из чего можно сделать вывод об отсутствии достаточных оснований для ограничения титульного страхования только утратой или уничтожением.

Отличительная черта данного вида страхования – ретроспективность – страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем.

Цель титульного страхования – возмещение убытков титульному владельцу, понесённых в результате утраты недвижимости в связи с прекращением или ограничением вещных прав.

Титульным владельцем следует признавать лицо, владеющее вещью на основании вещных или обязательственных прав.

При приобретении недвижимости на вторичном рынке существует риск возможного признания совершенной сделки в дальнейшем недействительной. Законом установлены различные основания для этого, в частности, недействительными признаются сделки:

1) совершенные гражданином признанным недееспособным;

2) совершенные одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;

3) совершенные с нарушением норм законодательства, посягающие на права и интересы третьих лиц и т.д.[7].

Как следствие, покупатель, не зная всех предшествующих сделке купли-продажи недвижимости обстоятельств, лишается и приобретенного имущества, и заплаченных за него денежных средств. А, как правило, полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости зачастую невозможно.

Для того, чтобы защитить добросовестных участников сделки, существует титульное страхование, которое является одним из видов ипотечного страхования в России. Оно представляет собой способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество.

Главное отличие титульного страхования от других видов ипотечного страхования (например, страхования заложенного имущества, жизни и здоровья заемщика) состоит в том, что защита предоставляется не от ситуации, которая может иметь место в будущем, а от события, которое уже произошло, но не известно покупателю.

Стоит отметить, что данное страхование не предотвращает потерю недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной, но у страхователя появляется гарантия возмещения денежных средств, затраченных на покупку. Получив компенсацию от страховой компании, он имеет возможность приобрести новое жилье.

Титульное страхование актуально для покупки недвижимого имущества на вторичном рынке. Поэтому следует рассмотреть динамику развития рынка ипотечного кредитования в данном сегменте.

По данным «Дом.рф» в 2020 году был выдан рекордный объем ипотечных кредитов за всю историю проведения наблюдений, а именно 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей[8].

Главным фактором роста спроса на ипотеку выделяют снижение кредитных ставок, которое обусловлено смягчением денежно-кредитной политики, проводимой Банком России, а также реализацией программы льготной ипотеки.

На вторичном рынке в 2020 году было выдано большинство ипотечных кредитов – около 72% от общего количества. Их число по сравнению с 2019 годом увеличились на 35% несмотря на то, что средневзвешенная ставка на вторичном рынке выше.

Стоит также отметить, что на вторичный рынок не распространяется программа льготной ипотеки, в рамках которой покупатели могут получить кредит по ставке не выше 6,5% годовых (см. табл. 2.1). Но это не помешало спросу на недвижимость в данном сегменте.

Таблица 2.1

Ключевые показатели рынка ипотечного страхования

Страхование титула в настоящее время является в России добровольным и, следовательно, не пользуется такой популярностью, как, например, обязательное страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Тем не менее, увеличение сделок на вторичном рынке жилья свидетельствует о перспективах развития титульного страхования.

Страховая сумма, определяемая договором добровольного имущественного страхования, не должна превышать фактическую (рыночную) стоимость объекта страхования по месту его нахождения на момент заключения договора страхования.

При этом действительная стоимость имущества определяется следующим образом, представленным на рис. 2.1:

Рис. 2.1. Действительность стоимость имущества

Фактическая стоимость должна определяться отдельно для каждого застрахованного предмета или набора предметов, указанных в полисе, на основании предоставленных документов или экспертного заключения.

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе осмотреть застрахованное имущество и, при необходимости, провести проверки для определения его реальной стоимости. Если страховая сумма соответствует страховой сумме, то имущество считается полностью застрахованным, а претензии подлежат возмещению в полном объеме[9].

При заключении договора страхования, кроме страхования жизни, потребителю важно убедиться, что страховая сумма соответствует реальной стоимости предмета страхования, так как занижение этой суммы страховщиком может не позволить ему возместить убытки, вызванные страховщик. страховой случай и его завышение могут привести к полной утрате права на такое возмещение в результате признания договора страхования недействительным по требованию страховщика.

Согласно п. 3 ст. 427 РФ примерные условия договора могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия[10].

Таким образом, договор страхования (как добровольный, так и обязательный) может быть заключен путем составления единого документа (п. 2 ст. 434 ГК РФ) либо представления страховщика страховщику на основании его письменного или устное заявление о страховом полисе (справка, справка, квитанция), подписанное страховщиком.

2.2 Риски утраты права собственности

Страхователем по договору страхования прав на недвижимое имущество может выступать любое физическое или юридическое лицо, являющееся добросовестным приобретателем имущества.

На практике круг участников анализируемых правоотношений определяется предлагаемой страховщиком трактовкой титульного страхования. Одни признают страховщиками только собственников, другие – обладателей иных имущественных прав на него.

Крайне редко страховщики выступают в качестве унитарных обществ и учреждений, наделенных собственником имущества правом хозяйственного ведения или оперативного управления. При этом страхование риска утраты права на безвозмездно приобретенный товар не осуществляется.

Страхователь может заключить договор титульного страхования в свою пользу или в пользу третьего лица-выгодоприобретателя. Следует отметить, что замена выгодоприобретателя другим лицом также разрешена, но только до тех пор, пока выгодоприобретатель не выполнит одно из обязательств, предусмотренных договором страхования, или не предъявит страховщику требование о возмещении ущерба.

Последнее дает страховщику право требовать от выгодоприобретателя исполнения обязательств, возложенных на страхователя в силу договора, но не исполненных им, так как он несет риск последствий их неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Основным принципом страхования является наличие заинтересованности в сохранности имущества лица, в пользу которого заключается договор страхования риска гибели недвижимого имущества. При несоблюдении этого условия договор титульного страхования недействителен.

Страховщиками могут быть юридические лица, созданные для осуществления страховой деятельности и имеющие специальную лицензию.

Согласно классификации, установленной в ст. 32.9 Закона о страховании титульное страхование относится к имущественному страхованию. Такой подход законодателя вызывает, однако, сомнения, поскольку в случае страхования прав собственности от убытков застраховано не само имущество, а риск утраты права собственности.

Договор страхования риска гибели недвижимого имущества правомерно заключается на основании общих правил заключения договоров страхования.

Определение страхового случая имеет принципиальное значение для осуществления страховой защиты. Признаки страхового случая предоставляются страховщиками в зависимости от того, какие страховые интересы они признают объектами страхования.

Таким образом, спектр страховых случаев может варьироваться от полного или частичного прекращения права собственности страхователя (выгодоприобретателя) до ограничения (обременения) права собственности или иного права собственности на застрахованный объект.

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ собственник вправе требовать владения добросовестным приобретателем в случае:

- украдено у того или другого;

- отказались от владения любым другим способом помимо их воли;

- при безвозмездной сделке.

Конституция РФ в п. 3 ст. 35 гласит, что «никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по решению суда».

Таким образом, основанием для возникновения иска будет признание судом:

- тот факт, что лицо, продавшее имущество в пользу текущего покупателя, не вправе распоряжаться имуществом;

- обстоятельства, свидетельствующие о том, что это имущество было потеряно владельцем или законным владельцем или было захвачено против их воли.

Основанием для принятия судом такого решения является соответствующее исковое заявление.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации, для указанных целей добросовестный приобретатель (правообладатель) может быть привлечен к ответственности только за предъявление незаконно находящегося в собственности имущества (исковое заявление) на основании ст. 302 ГК РФ.

Срок, на которой заключается договор титульного страхования, обычно составляет минимум три года. Это объясняется сроком исковой давности оспаривания сделки и предъявления претензий.

К настоящему моменту сложилась обширная судебная практика по спорам с титулами. Приведём пример. Н.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО "Росгосстрах", в которых просит взыскать с ответчика в свою пользу страховое возмещение по договору титульного страхования.

Ответчиком был направлен письменный отзыв на иск, в котором ООО "Росгосстрах" исковые требования не признает.

Указано, что при направлении истцом заявления о наступлении страхового случая, Н.А. не были приложены письменные документы, подтверждающие возникновение права собственности на указанные объекты недвижимости у иного лица, а, следовательно, прекращение права собственности на спорный жилой дом и земельный участок у Н.А. не произошло, что является необходимым в силу положений статьи 237 ГК РФ.

Истцом не подтвержден факт наступления страхового случая в виде утраты права на недвижимое имущество в документальной форме.

ООО "Росгосстрах" просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением районного суда постановлено исковые требования Н.А. к ООО "Росгосстрах" о взыскании суммы страхового возмещения - удовлетворить.

ООО "Росгосстрах" на данное решение подал апелляционную жалобу, которая определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда была оставлена без удовлетворения.48

Резюмируя изложенное, отметим, что в России титульное страхование на практике оформилось ещё в 2000-е годы. Несмотря на это, чётко выраженной позиции законодателя по поводу страхования титула всё ещё нет. В связи с этим, отсутствует определение сущности титульного страхования, что затрудняет реализацию страховой защиты.

Считаем целесообразным законодательно закрепить определение имущественного страхования и предусмотреть обязательное заключение договоров имущественного страхования приобретателями недвижимого имущества.

ГК РФ не содержит норм о возможности законодательного закрепления обязанности заключить договор со страховщиком о страховании имущественных прав и, следовательно, соответствующую обязанность нельзя возлагать на участников гражданского дорожного движения.

Таким образом, введение обязательных видов страхования недвижимости возможно лишь при условии изменения норм гражданского законодательства.

Предлагается изложить п. 2 ст. 927 ГК РФ в следующей редакции:

«В случаях, когда Закон налагает на указанных в нем лиц обязанность застраховать жизнь, здоровье или имущество других лиц или имущество, принадлежащее застрахованному на правах собственности или их ответственности перед третьими лицами перед другими лицами за свой счет или за счет заинтересованных лиц (обязательное страхование) страхование обеспечивается путем заключения договоров в соответствии с принципами настоящей главы. Страховщики не обязаны заключать договоры страхования на условиях, предложенных страхователем».

2.3 Расчет стоимости страхования недвижимости

По договору имущественного страхования страховая организация обязуется при наступлении страхового случая возместить страхователю или выгодоприобретателю причиненные убытки в пределах страховой суммы (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Некоторые особенности, в частности относительно максимального размера подлежащего возмещению ущерба, имеются при добровольном страховании жилых помещений в целях возмещения ущерба, причиненного в результате чрезвычайных ситуаций.

Практически все крупные страховые компании осуществляют оформление договоров титульного страхования. Рассмотрим некоторые предложения на страховом рынке и их особенности.

В компании «АльфаСтрахование» базовый тариф составляет 0,3%, но также могут устанавливаться повышающие коэффициенты в зависимости от количества сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Для вычисления размера страховой премии, подлежащей уплате, страховой тариф умножается на страховую сумму, которая не превышает фактически понесенных расходов по покупке недвижимости.

Компания «Ингосстрах» осуществляет титульное страхование только в дополнение к страхованию заложенного имущества, приобрести отдельный полис не предоставляется возможным. Информация о базовом тарифе на страхование титула на сайте не представлена.

В компании «Росгосстрах» выделяют два варианта титульного страхования. В первом предлагается страхование только права собственности (базовый тариф 0,58% годовых), а во втором в дополнение осуществляется страхование ограничения (обременения) права собственности (базовый тариф 0,78% годовых).

Страховщик также имеет право применять поправочные коэффициенты с учетом типа недвижимого имущества, количества и характера предыдущих сделок, специфики региона местонахождения объекта недвижимости и т.д.

«ВТБ Страхование» осуществляет титульное страхование только в составе комплексного ипотечного страхования.

Ежегодный страховой взнос составляет в среднем 1% от страховой суммы. Отдельной информации касаемо титульного страхования на официальном сайте не предоставлено.

Изучив сайты страховых компаний, можно сделать вывод о том, что титульное страхование на данный момент не является в достаточной степени самостоятельным видом ипотечного страхования.

Компании зачастую не предоставляют клиентам отдельные полисы по страхованию прав собственности, а оформляют только в составе договора комплексного ипотечного страхования.

Таким образом, данный вид страхования является перспективным ввиду активного роста числа сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке за последнее время. А зачастую рост спроса сопровождается и ростом мошенничества в соответствующей сфере, от которого призвано защитить добросовестных приобретателей жилья титульное страхование.

Для увеличения числа клиентов, заключающих договоры титульного страхования, компаниям следует публиковать на своих сайтах более развернутую информацию о тарифах, правилах страхования, а также о том, что является страховым случаем.

Это позволит участникам сделки наиболее полно ознакомиться с данным видом страховании, оценить свои затраты на приобретение полиса и принять решение, учитывая существующие риски.

Данные предложения, по нашему мнению, являются наиболее оптимальными.

ГЛАВА 3 ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ СТРАХОВАНИЯ РИСКОВ УТРАТЫ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ

Необходимость четкой классификации видов страхования, покрываемых страхованием профессиональной ответственности, диктуется тем, что:

- во-первых, необходимо определить предмет договора страхования;

- во-вторых, разные виды страхования имеют разное правовое регулирование;

- в-третьих, для осуществления соответствующей страховой деятельности субъекты страхового дела обязаны иметь специальные лицензии[11].

Предметом договора страхования является оказание услуг по гарантированию возмещения убытков в случае возникновения страхового случая. В этом случае считается, что услуга была оказана надлежащим образом и в отсутствие несчастного случая[12].

При страховании риска утраты прав на недвижимое имущество объектом страхования является имущественный интерес, связанный с риском утраты (гибели), недостачи или порчи имущества, принадлежащего страхователю (выгодоприобретателю) на основании закона, иного юридический акт или сделка (правовая позиция, сформулированная в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2013 г. № 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан»). Интерес в данном случае заключается в сохранности имущества от негативных последствий, предусмотренных страховым случаем.

Относительно заинтересованности в сохранении имущества, указанного в пункте 1 комментируемой статьи, мнение Ю.Б. Фогельсона, который предлагает понимать его как «интерес лица, несущего риск утраты или повреждения имущества. Этот термин не может относиться к интересам лиц, понесших другие убытки, связанные с утратой или повреждением имущества, как подсказывают рассуждения, основанные исключительно на здравом смысле и логике[13].

Наличие заинтересованности является обязательным условием признания лица страхователем или выгодоприобретателем по договору имущественного страхования. «Нет процентов, нет страховки» – это правило признано и в доктрине.

Поэтому законодатель прямо устанавливает, что заключенный договор имущественного страхования недействителен, если страхователь или выгодоприобретатель не имеет заинтересованности в сохранении застрахованного имущества[14].

Предметом договора страхования является переход риска от страхователя к страховщику. Вероятность реализации и размер связанных с этим убытков являются основными характеристиками страхового риска.

Таким образом, страхователь должен предоставить страховщику информацию, позволяющую определить наиболее значимые параметры предмета договора[15].

Объектом договора страхования являются, в том числе, виды рисков, определенные законодательством (п. 2 ст. 929 ГК РФ и др.), что связано с правилом об освобождении страховщика от уплаты страхового возмещения. возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие воли страхователя, выгодоприобретателя или страхователя, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.

Кроме того, законом могут быть предусмотрены случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения по договорам имущественного страхования при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя (ст. 963 ГК РФ)[16].

Страховое обязательство, в сравнении с другими гражданско-правовыми обязательствами, регулируется достаточно большим количеством императивных норм.

Эта особенность отмечена многими учеными в области страхового права, в том числе Ю.Б. Фогельсоном, который подчеркнул, что в Законе РФ «Об организации страхового дела в РФ» использован административный метод регулирования, поэтому нормы гражданского права, содержащиеся в данном Законе, имеют императивный характер[17]. Достаточно много императивных норм, регулирующих страховое обязательство, и в гл. 48 ГК РФ.

Так, в частности, в императивной норме ст. 942 ГК РФ перечислены существенные условия договора страхования имущества, а в п. 2 ст. 947 ГК РФ имеется требование о том, чтобы страховая сумма не превышала страховую стоимость[18].

Между сторонами при заключении договора страхования должно быть достигнуто соглашение по следующим существенным условиям договора страхования:

В договоре страхования риска утраты права собственности:

· О предмете договора, а именно какое имущество является объектом страхования;

· Наступление, какого события будет считаться страховым случаем;

· Размер страховой суммы и порядок её уплаты;

· Срок действия договора.

В договоре личного страхования:

· Наличие застрахованного лица;

· Наступление, какого события будет считаться страховым случаем;

· Размер страховой суммы и порядок её уплаты;

· Срок действия договора.

1.   Объект страхования.

В данном случае объектом страхования выступает имущественный интерес, связанный с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества, принадлежащего страхователю (выгодоприобретателю) на основании закона, иного правового акта или сделки.

2.   Страховой случай.

Страховой случай определяет событие, на случай наступления которого осуществляется страхование, включает в себя опасность, от которой производится страхование, факт причинения вреда и причинную связь между опасностью и вредом и считается наступившим с момента причинения вреда (утраты, гибели, установления недостачи или повреждения застрахованного имущества) в результате действия опасности.

3.   Срок действия договора.

Данный срок начинает течь с момента вступления договора в силу, а именно после уплаты страховой премии или первого ее взноса, если иной момент не предусмотрен договором. При этом договор, как правило, распространяется на страховые случаи, происшедшие после вступления его в силу.

4.   Размер страховой суммы.

В пределах страховой суммы страховщик обязуется выплатить страховое возмещение. Как правило, если договором не предусмотрено иное, такая сумма не должна превышать действительную стоимость (страховую стоимость) имущества.

в круг обязанностей страхователя входят:

1. Забота о сохранении своих вещей. Также страхователь обязан принять меры к сохранению погибающего имущества.

2. Сообщение об изменениях в составе имущества, способных увеличить степень риска.

3. Немедленное уведомление страховщика о наступлении предусмотренного страхового случая.

В дополнение к вышеперечисленным обязанностям страхователя определённо стоит добавить своевременное внесение страховых взносов.

Стоит иметь в виду, что перечень названных обязательств не является исчерпывающим для обеих сторон. Иные обязанности могут быть предусмотрены договором страхования недвижимости.

Возлагая на субъекты страхования недвижимости обязанности, договор страхования также наделяет их правами. В рамках заключенного договора страховщик вправе:

1) принимать участие?в?спасении?и?сохранении?застрахованного?объекта;

2) осуществлять проверку состояния застрахованного?объекта;

3) проверять соответствие сведений об объекте страхования, сообщенных страхователем, действительности;

4) отказаться от исполнения обязательств, предусмотренных договором, или изменить условия, касающиеся возмещения ущерба или выплаты страхового возмещения в определённых случаях.

Выплата страховщиком страхового возмещения страхователю, является основанием перехода к страховщику права требования на возмещение ущерба в пределах выплаченной суммы от лица, виновного в его причинении. Такой переход права, в соответствии со ст. 965 ГК РФ, называется суброгацией. Приведём пример из практики. ПАО Страховая компания «Росгосстрах» обратилось в суд с иском к Е.П. о взыскании ущерба в порядке суброгации.

В обоснование требований указано, что решением районного суда признан недействительным договор купли-продажи квартиры между ответчиком и В.А. Указанный договор был застрахован в ПАО СК «Росгосстрах» по договору ипотечного страхования имущества – (страхователь В.А.). Поскольку имущество было застраховано в ПАО СК «Росгосстрах», истцу пришлось выплатить 1 749 600 рублей.

С учетом действующего законодательства, которым установлена презумпция вины причинителя вреда, если не доказано иное, установленных по делу обстоятельств, и отсутствие иных доказательств, подтверждающих отсутствие вины ответчика, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку лицом, ответственном за понесенные страховой компанией убытки, является Е.П.

Суд решил исковые требования ПАО СК «Росгосстрах» удовлетворить.

Права и обязанности сторон договора страхования риска утраты права на недвижимость формируют их ответственность. Страховщик при заключении договора возлагает на себя обязательство, выраженное в страховой защите страхователя. Страхователь, как было отмечено ранее, также обязуется соблюдать ряд обязательств. В случае неисполнения сторонами возложенных на себя обязательств либо при несвоевременной их реализации и возникает их ответственность.

Неисполнение страхователем обязанности, предусмотренной законом, а также Правилами страхования, а именно тот факт, что он не сообщил страховщику о наличии обстоятельств, увеличивающих степень страхового риска, повлекло возникновение у Страховщика права требовать расторжения договора, которое на законных основаниях было удовлетворено судом.

Следствием добровольной формы страхования недвижимости является определение прав и обязанностей сторон посредством договора. Отсутствие чёткой регламентации породило различные подходы к пониманию, в первую очередь, обязанностей, которые возлагаются на стороны. Часть прав закреплена в Гражданском кодексе РФ, но этот список не является исчерпывающим.

К правонарушителям в сфере страхования недвижимости применяется гражданско-правовая ответственность в форме взыскания неустойки и возмещения убытков.

Условия договора могут предусматривать положения, исключающие выплату страхового возмещения, если размер ваших убытков, возникших в результате наступления страхового случая, не превышает или менее определенного договором размера убытков (франшиза).

Франшиза может устанавливаться в виде определенного процента от страховой суммы или в фиксированном размере.

Раскроем условия на примере добровольного страхования рисков утраты права на недвижимость.

Требования к добровольному страхованию рисков утраты права на недвижимость установлены в гл. 48 ГК РФ.

Минимальные (стандартные) требования к условиям и порядку страхования рисков утраты права на недвижимость определены в Указании Банка России от 20.11.2015 № 3854-У[19].

Кроме того, требования могут быть установлены в иных правовых актах или даже в договоре. Например, в Законе об ипотеке[20] указано, какие страховые риски должны быть установлены в договоре страхования предмета ипотеки, а также определены требования к размеру страховой суммы. Однако сами стороны могут предусмотреть в договоре ипотеки иные требования (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке).

Можно выделить следующие основные требования:

1) существенными условиями договора страхования являются объект страхования, страховой случай, размер страховой суммы и срок действия договора (п. 1 ст. 942 ГК РФ).

В договоре с физическим лицом должно быть также условие о том, что при его отказе от договора страховщик возвращает страховую премию (ее часть), если соблюдены следующие условия (п. п. 1, 5, 6 Указания Банка России от 20.11.2015 № 3854-У):

•   страхователь отказался от договора в течение первых 14 дней (календарных) его действия;

•   за это время не наступило событие, которое имеет признаки страхового случая;

2) у страхователя (или выгодоприобретателя).

Собственник имущества всегда заинтересован в его сохранении, поскольку по общему правилу именно собственник несет риск случайной гибели или повреждения своего имущества (ст. 211 ГК РФ). Заинтересованным в сохранении имущества может быть и другое лицо (например, арендатор, который в силу договора аренды отвечает за сохранность имущества).

Если у страхователя или выгодоприобретателя нет интереса в сохранении имущества, то договор недействителен (п. 2 ст. 930 ГК РФ);

3) страховая сумма не может превышать действительную стоимость недвижимости в месте ее нахождения в день заключения договора страхования. В противном случае договор страхования будет ничтожным в части превышения, то есть страховая сумма будет равна действительной стоимости (п. 2 ст. 947, п. 1 ст. 951 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об организации страхового дела);

4) страхователь должен в период действия договора незамедлительно сообщить страховщику о существенном увеличении страхового риска - о том, что значительно увеличилась вероятность повреждения и/или гибели недвижимости (например, из-за того, что расторгнут договор охраны объекта).

В противном случае страховщик сможет требовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако договор нельзя расторгнуть, если обстоятельства, которые увеличивают страховой риск, уже отпали.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость – порой самое ценное, что имеет большинство российских граждан. Но, как известно, недвижимое имущество подвержено риску порчи, утраты или гибели. При этом в России нет единой практики возмещения гражданам ущерба со стороны государства даже в случае массовых стихийных бедствий, не говоря о чрезвычайных персональных ситуациях. В этой связи актуальным становится страхование недвижимости.

Российское гражданское законодательство предусматривает возможность страховой защиты. В ходе проведенного исследования, объектом которого стало страхование недвижимости и особенности его гражданско-правового регулирования, были выявлены пробелы в области правового регулирования договора страхования недвижимого имущества.

Итогом предпринятого исследования стали следующие выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства:

1. Несмотря на существование различных точек зрения по поводу времени возникновения страховых отношений, с уверенностью можно говорить о том, что страхование имеет долгую историю. За это время оно развивалось, совершенствовалось и в итоге дифференцировалось на множество видов, среди которых одним из самых значимых стало имущественное страхование. Уже в рамках имущественного страхования можно выделить страхование имущества, которое является основным его сектором.

Под страхованием имущества в большинстве случаев подразумевается страхование недвижимого имущества, однако легальное определение страхования недвижимости отсутствует. Лишь в ст. 930 ГК РФ говорится, что может быть заключен договор страхования имущества.

Поэтому основываясь на общих положениях о страховании имущества, можно дать следующее определение страхованию недвижимого имущества (недвижимости) – это вид имущественного страхования, который заключается в возмещении ущерба, понесенного лицом, в пользу которого заключён договор страхования, при наступлении страхового случая, а именно в случае повреждения, порчи или утраты принадлежащего ему недвижимого имущества, за обусловленную договором плату.

2. Тщательный анализ гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что страхование недвижимого имущества, осуществляемое в добровольной форме, может приобрести характер обязательного в силу закона или договора.

Соответственно, обязательное страхование недвижимости законодательно не регламентировано, но существует альтернатива в виде, так называемого, вменённого страхования, которое в случае внесения в федеральный закон станет обязательным и может стать перспективным направлением развития страховой отрасли.

Предлагается разработать и законодательно закрепить перечень обязательных видов страхования недвижимого имущества.

3. По смыслу гражданского законодательства договор страхования недвижимого имущества является разновидностью имущественного страхования. Соответственно, как одному из элементов всей системы договоров страхования, договору страхования недвижимости присущи характеристики классического договора имущественного страхования. Но, являясь подвидом договора имущественного страхования, он обладает отличительным признаком – компенсационном характером страхового покрытия.

Анализ главы 48 ГК РФ позволяет определить условия договора страхования недвижимости и иные требования. Однако относятся они к нему косвенно по той причине, что законодатель не закрепил определение договора страхования недвижимого имущества.

Предлагается внести в гл. 48 ГК РФ статью 930.1, посвященную договору страхования недвижимого имущества. В статье закрепить определение договора страхования недвижимого имущества, требования к его форме, обязательные условия его заключения.

4. Следствием добровольной формы страхования недвижимости является определение прав и обязанностей сторон посредством договора. Отсутствие чёткой регламентации породило различные подходы к пониманию, в первую очередь, обязанностей, которые возлагаются на стороны. Часть прав закреплена в Гражданском кодексе РФ, но этот список не является исчерпывающим.

К правонарушителям в сфере страхования недвижимости применяются нормы о гражданско-правовой ответственности в форме взыскания неустойки и возмещения убытков.

Таким образом, наличие противоречий при заключении договоров страхования недвижимости является следствием отсутствия достаточного законодательного регулирования отношений по страхованию недвижимого имущества.

5. С развитием рынка недвижимости и кредитования в России возрастает и значение ипотечного страхования.

Ипотечное страхование является разновидностью страхования недвижимого имущества, но в отличие от последнего является не добровольным, а вменённым. Видится целесообразным сделать его обязательным, так как факт того, что в настоящее время ипотечное страхование недвижимости не является обязательным в силу закона, не лишает кредитные организации возможности отказать гражданам в выдаче ипотечного кредита, если они откажутся страховать приобретаемую недвижимость.

Представляется целесообразным законодательно закрепить определение ипотечного страхования недвижимого имущества и предусмотреть обязательность заключения договора ипотечного страхования приобретателями недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке.

6. В России титульное страхование на практике оформилось ещё в 2000-е годы. Несмотря на это, чётко выраженной позиции законодателя по поводу страхования титула всё ещё нет. В связи с этим, отсутствует определение сущности титульного страхования, что затрудняет реализацию страховой защиты.

Считаем целесообразным законодательно закрепить определение титульного страхования и предусмотреть обязательность заключения договора титульного страхования приобретателями недвижимого имущества.

Нормы о возможности законодательного закрепления обязанности заключить со страховщиком договор о страховании прав на имущество Гражданский кодекс РФ не содержит, а, следовательно, соответствующая обязанность на участников гражданского оборота возлагаться не может. Таким образом, введение обязательных видов страхования недвижимости возможно лишь при условии изменения норм гражданского законодательства.

Предлагается изложить п. 2 ст. 927 ГК РФ в следующей редакции:

«В случаях, когда законом на указанных в нем лиц возлагается обязанность страховать жизнь, здоровье или имущество других лиц, либо имущество, принадлежащее страхователю на праве собственности, либо свою гражданскую ответственность перед другими лицами за свой счет или за счет заинтересованных лиц (обязательное страхование), страхование осуществляется путем заключения договоров в соответствии с правилами настоящей главы. Для страховщиков заключение договоров страхования на предложенных страхователем условиях не является обязательным».

Книги

1. Величко, Т. В. Гражданское право. Схемы, таблицы, тесты: учебное пособие для бакалавриата и специалитета / Т. В. Величко, А. И. Зинченко, Е. А. Зинченко, И. В. Свечникова. - Москва: Юрайт, 2019. - 482 с.

2. Егорова, Т. В. Словарь иностранных слов современного русского языка / Сост. Т.В. Егорова. - М.: Аделант, 2014. – 669 с.

3. Ермасов, С. В. Страхование: учебник для бакалавров / С. В. Ермасов, Н. Б. Ермасова. - 5-е изд., перераб. и доп. - Москва: Юрайт, 2019. - 791 с.

4. Кайль, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) / А.Н. Кайль, И.Ю. Оськина, А.А. Лупу и др. - М.: ЭлКниги, 2014. - 426 с.

5. Курлат, П. А. Страхование для граждан: ОСАГО, каско, ипотека / П. А. Курлат, В. В. Пономаренко, А. В. Румянцева. - М.: Редакция "Российской газеты", 2018. - 144 с.

6. Лазарова, Л. Б. Ипотечное жилищное кредитование и страхование: учебное пособие для магистров / Л. Б. Лазарова, Ф. А. Каирова. - Москва: Прометей, 2019. - 186 c.

7. Орланюк-Малицкая, Л. А. Страхование: учебник для вузов / Л. А. Орланюк-Малицкая [и др.]; под редакцией Л. А. Орланюк-Малицкой, С. Ю. Яновой. - 4-е изд. - Москва: Юрайт, 2020. - 481 с.

8. Райхер, В. К. Общественно-исторические типы страхования / В. К. Райхер. - Л.: Издательство Академии наук СССР, 1947. - 283 с.

9. Скамай, Л. Г. Страхование: учебник и практикум для вузов / Л. Г. Скамай. - 4-е изд., перераб. и доп. - Москва: Юрайт, 2020. - 322 с.

10. Смирнова, М.Б. Страховое право: Учебное пособие / М. Б. Смирнова. - М.: Юстицинформ, 2007. - 320 с.

11. Шершеневич, Г. Ф. Курс торгового права в 4 т. Том 2. Товар. Торговые сделки / Г. Ф. Шершеневич. - Москва: Юрайт, 2019. - 480 с.

12. Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права в 2 т. Том 2. Особенная часть / Г. Ф. Шершеневич. - Москва: Юрайт, 2020. - 450 с.

Нормативные правовые акты

13. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СПС «Консультант Плюс».

14. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301.

15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. ст. 410.

16. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. 1998. N 137.

17. Федеральный закон от 25.04.2002 N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 18. ст. 1720.

18. Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Российская газета. 1993. N 6.

19. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // Российская газета. 2003. N 81.

20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 N 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан» // Российская газета. 2013. N 145.

21. Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8418/11 по делу N А19-18259/10-33 // СПС КонсультантПлюс. 2020.

Электронные ресурсы

22. Алексеева, Е. В. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) [Электронный ресурс] / Е. В. Алексеева, Е. Г. Комиссарова, Д. В. Микшис, Д. А. Торкин, А. Н. Труба. - СПС КонсультантПлюс, 2016. – Режим доступа: #"Cтрахование". Лекция 1: Вводная лекция [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://youtu.be/s_mcoO7dxSw.

Судебная практика

30. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 19.06.2019 по делу N 33-4736/2019 [Электронный ресурс] - Режим доступа: #"all">

[1] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 06.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. – 2015. – № 156.

[2] Барсегян А.А. Анализ данных и процессов: учеб. пособие. – СПб.: БХВ-Петербург, 2009. – 512 с.

[3] Цветков В.Я. Геоинформационные системы и технологии. – М.: Финансы и статистика, 1998. – 286 с.

[4] Абросимова М.А. Информационные технологии в государственном и муниципальном управлении: учебное пособие. – М.: КноРус, 2017. – 245 с.

[5] Пластинина Н. Купили квартиру у мошенника? Получите компенсацию! // Жилищное право. – 2019. – № 9. – С. 23–36.

[6] Яковлева С. П. Влияние правовых позиций Европейского суда по правам человека на механизм защиты интересов добросовестного приобретателя жилого помещения в Российской Федерации // Российский юридический журнал. – 2019. – № 1. – С. 88–95.

[7] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 26.10.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

[8] Обзор рынка ипотечного кредитования в 2020 году. [Электронный ресурс] – URL: https://спроси.дом.рф/instructions/titulnoe-strakhovanie-nedvizhimosti-chto-eto/

[9] Шелищ П.Б., Койтов А.В. Права потребителя в мире финансов: что нужно знать страхователю, должнику и каждому, кто рассчитывает на помощь. / П.Б. Шелищ, А.В. Койтов. - Москва: Редакция «Российской газеты», 2019. – С. 56.

[10] Комментарий к главе 48 «Страхование» Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный) [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». - Загл. с экрана.

[11] Луговец В.Я. Страхование профессиональной ответственности: понятие, специфика и основания возникновения / В.Я. Луговец // Гражданское право. - 2016. - № 6. - С. 20 - 24.

[12] Чурилов А.Ю. Участие третьих лиц в исполнении гражданско-правового обязательства: монография. / А.Ю. Чурилов. - М.: Юстицинформ, 2019. – С. 34.

[13] Фогельсон Ю.Б. Страховой интерес при страховании имущества / Ю.Б. Фогельсон // Хозяйство и право. - 1998. - № 9. – С. 56-60.

[14] Андреев Ю.Н. Имущественное страхование: теория и судебная практика. / Ю.Н. Андреев. - М.: Ось-89, 2017. – С. 49.

[15] Архипова А.Г. Обязанность предоставить информацию по п. 3 ст. 307 ГК РФ / А.Г. Архипова // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2017. - № 2. - С. 60 - 94.

[16] Яни П.С. Специальные виды мошенничества / П.С. Яни // Законность. - 2015. - № 7. - С. 29 - 33.

[17] Фогельсон Ю.Б. Страховое право. Теоретические основы и практика применения. / Ю.Б. Фогельсон. - М.: Норма, 2012. - С. 99.

[18] Овчинникова Ю.С. Исполнение страхового обязательства: принципы, защита интересов сторон / Ю.С. Овчинникова // Право и экономика. - 2019. - № 2. - С. 44 - 48.

[19] О минимальных (стандартных) требованиях к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования: указание Банка России от 20.11.2015 № 3854-У (ред. от 21.08.2017) // Вестник Банка России. - № 16. – 2016.

[20] Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 29. - Ст. 3400.