Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретические и правовые основы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению.

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов к оценке.

Объект исследования является процедура определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках трех подходов, если это необходимо.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости недвижимости.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом парных продаж и проводится согласование результатов оценки.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.

1ОСНОВНЫЕПОНЯТИЯИПРИНЦИПЫОЦЕНКИ

1.1 Целиивидыстоимости,определяемыеприоценкинедвижимости

Согласно статьи 130 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1].

Термин «недвижимость» в России с 1917 г., после отмены частной собственности, практически исчез из юридического оборота и из практики. Только после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости. Объект недвижимости — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики [24, c. 350].

Существуют следующие признаки объектов недвижимости:

1. Недвижимость нельзя транспортировать без нанесения объекту вреда.

2. Недвижимое имущество основательно соединено с землей, при этом не только лишь на физическом уровне, но и на юридическом.

3. Надежность объекта инвестирования.

4. Недвижимость нельзя, разрушить, либо потерять при простых условиях.

5. Стоимость недвижимости возвышенна, а ее деление на имущественные части затруднительно, а в других вариантах и невозможно.

6. Сведения о сделках с недвижимостью зачастую являются недоступными.

7. Утрата потребительских качеств, либо перенос стоимости в ходе производства совершается постепенно по мере износа.

8. Польза недвижимости обусловливается возможностью удовлетворять своеобразную необходимость человека в жилой и производственной площадях.

9. Вероятность положительного, либо негативного воздействия нового строительства на стоимость близлежащих территорий, зданий.

10. Существует направленность к повышению стоимости недвижимого имущества со временем.

11. Имеются специфические риски, свойственные недвижимому имуществу, как объекту инвестирования [8, c. 200].

Любая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам с точки зрения инвестиционной привлекательности. Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости. Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик [19, c. 162].

Социальная значимость недвижимости — это удовлетворенность всех нужд человека (эмоциональных, физических, умственных). Существует три главных типа недвижимости — это территория, жилье и нежилые строения. Основой объекта недвижимости считается территория. Жилье — это строение с полными удобствами, предназначенное для проживания человека. Оно бывает: элитным, стандартным, городским, загородным и другим. Недвижимость разнохарактерна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям. Она разделяется по многофункциональному признаку на: жилую и нежилую.

К жилой недвижимости относятся: малоэтажный дом (до трех этажей); многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей); дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей); высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум, секция, этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части находятся в их общей долевой собственности. Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

I тип – местопостоянного проживания;

II тип –загородное жилье, используемое в ограниченный период времени;

III тип –предназначенная для кратковременного проживания.

В нежилой недвижимости выделяют: индустриальную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, гостиницы и недвижимость, что предназначена с целью смешанного использования [24, c. 326].

Под индустриальной недвижимостью подразумевают промышленные постройки, работающие фабрики, складские здания. Рекреационное недвижимое имущество предназначено в целях развлечений — это постройки в зонах курортов, стадионы, клубы, бассейны и прочие сооружения, предназначенные для отдыха. Институциональная недвижимость — сооружения для государственных либо городских организаций, санаториев и других функций специального назначения. Имущество смешанного назначения — это сочетание перечисленных типов недвижимого имущества. Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:

1. Постройки, введенные в эксплуатацию.

2. Сооружения, которые требуют ремонтных работ либо перестройки.

3. Незавершенное строительство.

Постепенивоспроизводимостивнатуральнойформевыделяютнедвижимоеимущество.Невоспроизводимую—этоместорожденияполезныхископаемых;воспроизводимую—этопостройки,сооружения.Постепениспециализацииразличают.Специализированную:химическиеинефтеперерабатывающиефабрики;музеиисооружения,относящиесяккультуре;неспециализированную—этодругаянедвижимость,накоторуюимеетсяспроснаоткрытомрынкесцельюинвестирования.Похарактеруиспользованиянедвижимоеимуществонеобходимосцельюжилища,коммерческойдеятельности,сельскохозяйственныхпотребностей,атакжедляспециализированныхцелей [16].

ГражданскоезаконодательствоРоссийская Федерациярегламентируетпорядокпроведенияразличныхсделоксобъектомнедвижимостиибольшинствоэтихсделоктребуетпроведениянезависимойоценки.Оценкапредставляетсобойсложныйпроцесс,требующийвысокойквалификацииоценщика,пониманияпринциповиметодов,оценки,свободнойориентациинарынкенедвижимости,знаниясостоянияитенденцийспросаипредложениянаразличныхсегментахэтогорынка.Оценкапредполагаетналичиеоценочныхсубъектовиоценкиобъектов [3].

Субъектамиоценочнойдеятельностивыступаютфизическиеиюридическиелица,органыгосударственнойвласти,саморегулируемаяорганизацияоценщиков,тоестьте,ктозаказываетоценку,проводитее,регулирует,контролируетиявляетсяпотребителемоценочныхуслуг. Оценщики—этофизическиелица,являющиесячленамиоднойизсаморегулируемыхорганизацийоценщиковизастраховавшиесвоюответственностьвсоответствиистребованиямиуказаннымивФедеральномзаконе«Обоценочнойдеятельности».Оценщикимогутосуществлятьсвоюдеятельностьсамостоятельнозанимаясьчастнойпрактикой,либонаоснованиитрудовогодоговорасюридическимлицом.Требования,предъявляемыекэкспертуоценщику:

1. Бытьчленомоднойизсаморегулируемыхорганизацийоценщиков.

2. Наличиесоответствующегообразования.

3. Опытаработывобластиоценочнойдеятельностинеменее3-хлет.

4. Страхованиегражданскойответственности.

5. Соблюдатьправиладеловойипрофессиональнойэтики.

Кобъектамоценочнойдеятельностиотносятся: отдельныематериальныеобъекты,тоестьвещи; совокупностьвещей,составляющихимуществолица; правасобственностиииныевещныеправанаимущество; правотребованияобязательства; работы,услуги,информация; иныеобъектыгражданскихправвотношениикоторыхзаконодательством; Российской Федерациейпредусмотренавозможностьихучастиявгражданскомобороте [11,c.83].

Целямиоценкинедвижимогоимуществамогутбыть:

1. Купля-продажа.

2. Получениекредитаподзалогнедвижимости.

3. Страхованиенедвижимогоимущества.

4. Передачаимуществаваренду.

5. Определениеналоговойбазынаисчислениеналоганаимущество.

6. Оформлениечастинедвижимостивкачествевкладавуставныйкапиталдругогопредприятия.

7. Разработкабизнеспланапореализацииинвестиционногопроекта.

8. Оценканедвижимогоимуществакакпромежуточногоэтапавобщейоценкистоимостипредприятиянаосновеиспользованиязатратногоподхода [26].

Результатомоценкиявляетсяитоговаявеличинастоимостиобъектаоценки.Результатоценкиможетиспользоватьсяприопределениисторонамиценыдлясовершениясделкиилииныхдействийсобъектомоценки.СогласнопрактикиоценкикприменениюсубъектамиоценочнойдеятельностиРоссииопределеноследующихосновныхвидовстоимости:

1. Рыночнаястоимость.

Втеорииобоснованнаярыночнаястоимостьявляетсяобъективнойоценкойвозникающихотношенийприпереходетовараотодногособственникакдругому.

Понятие«рыночнаястоимость»определеновФедеральномзаконе№135-1998г.«ОбоценочнойдеятельностивРоссийскойФедерации»ивФедеральномстандартеоценки(далееФСО)№1«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» [4].

Подрыночнойстоимостьюобъектаоценкипонимаетсянаиболеевероятнаяцена,покоторойэтотобъектоценкиможетбытьотчужденнаоткрытомрынкевусловияхконкуренции,когдасторонысделкидействуютразумно,располагаявсейнеобходимойинформацией,анавеличинеценысделкинеотражаютсякакие-либочрезвычайныеобстоятельства,тоестькогдаоднаизсторонсделкинеобязанаотчуждатьобъектоценки,адругаясторонанеобязанаприниматьисполнение;сторонысделкиосведомленыопредметесделки,действуютвсвоихинтересах;объектоценкипредставленнаоткрытомрынкепосредствомпубличнойоферты,типичнойдляаналогичныхобъектовоценки [12,c.121].

Ценасделки—эторазумноевознаграждениезаобъектоценкиипринужденияксовершениюсделкивотношениисторонсделкисчьей-либосторонынебыло;пла-

тежзаобъектоценкивыраженвденежнойформе [3].

Рыночнаястоимостьопределяетсявслучаях,еслипредполагаетсясделкапоотчуждениюобъектаоценки,втомчислеприопределениивыкупнойцены,приизъятииобъектаоценкиприотсутствиигосударственныхрегулируемыхцен,либодлягосударственныхнужд;приопределениистоимостиразмещенныхакцийобщества,приобретаемыхобществомпорешениюобщегособранияакционеровилипорешениюсоветадиректоровобщества;объектоценкивыступаетобъектомзалога,втомчислеприипотеке;привнесениинеденежныхвкладоввуставныйкапитал,приопределениистоимостибезвозмезднополученногоимущества;приопределениистоимостиценныхбумаг,которыелибонеобращаютсянаторгахорганизаторовторговлинарынкеценныхбумаг,либообращаютсянаторгахорганизаторовторговлинарынкеценныхбумагменее,чемшестьмесяцев;припринятиирешенияоначальнойценепродажиимуществаврамкахпроцедурбанкротства [15, c. 165].

Из-занедостаточнойрыночности,можетбытьрассчитаначастичнаярыночнаястоимость—нормативнаястоимость(стоимостьобъектаоценкисограниченнымрынком).Онаопределяетсянаосновенормативов,утвержденныхгосударственнымирегулирующимиорганами.Приэтомприменяютсяединыешкалынормативов.Обновлениенормативовприопределениистоимостиосуществляетсявсоответствиисизменениеммакроэкономическихусловийхозяйственнойдеятельности.Величинынормативнойстоимостиирыночнойстоимости,какправило,различаются [14, c. 7].

2. Стоимостьобъектаоценкисограниченнымрынком.

Представляетсобойстоимостьобъектаоценки,продажакоторогонаоткрытом

рынкеневозможнаилитребуетдополнительныхзатратпосравнениюсзатратами,необходимымидляпродажисвободнообращающихсянарынкетоваров.

3. Стоимостьзамещения.

Стоимостьзамещения—этосуммазатратнасозданиеобъекта,аналогичногопосвоимфункциональнымхарактеристикамобъектуоценкиврыночныхценах,существующихнадатупроведенияоценкисучетомизносаобъектаоценки.

4. Стоимостьвоспроизводства.

Стоимостьвоспроизводства—суммазатратврыночныхценах,существующихнадатуоценки,необходимыхдлясозданияобъекта,идентичногообъектуоценки,сприменениемидентичныхматериаловитехнологий,сучетомизносаобъектаоценки.Вотличиеотпредыдущеговидастоимостипредполагаетсясозданиеточнойкопииоцениваемогообъекта,нопонынедействующимценам.Данныйвидстоимостиобъективнохарактеризуетстоимостьобъекта,однакоееопределениечастооказываетсяневозможнымпопричинеизменениятехнологиипроизводстваобъекта,используемыхматериаловидругихфакторов [9].

5. Стоимостьприсуществующемиспользовании.

Стоимостьобъектаоценки,определяемаяисходяизсуществующихусловийицелиегоиспользования.

6. Инвестиционнаястоимость.

Инвестиционнаястоимость—стоимость,определяемаяисходяиздоходностиобъектадляинвесторапризаданнойнормеприбыли.Применяетсяприпроведенииреорганизационныхмероприятийиобоснованииинвестиционныхпроектов.Вотличиеотрыночнойстоимости,котораяопределяетсямотивамиповедениятипичныхпокупателяипродавца,инвестиционнаястоимостьзависитотиндивидуальныхтребованийкдоходностиинвестиций,предъявляемыхинвестором.

Инвестиционнаястоимостьопределяетсявслучаях,еслипредполагаетсясовершениесделкисобъектомоценкивусловияхналичияединственногоконтрагента;еслиобъектоценкирассматриваетсявкачествевкладавинвестиционныйпроект;приобоснованииилианализеинвестиционныхпроектов;приосуществлениимероприятийпореорганизациипредприятия [23].

Основноеотличиеинвестиционнойстоимостиотрыночнойвтом,чтоонаопределяетсяприиспользованииобъектавнекоторомзаданноминвестиционномпроектепрификсированныхцеляхиспользования. Инвестиционнаястоимостьчащевсегоприменяетсядляоценкиэффективностипроектаилидляразделадолейвинвестиционныхпроектах,когдасобственникобъектаиинвестор—разныелицаионихотятурегулироватьсвоиотношениянаоснованиисправедливогоразделабудущихинвестиционныхдоходов.Инвестиционнаястоимостьдолжнабытьвсегдабольшерыночной,ведьеслионаменьше,тособственникуобъектанетникакогосмыслаучаствоватьвданномпроекте,емупрощепродатьсвойобъектпорыночнойцене,вэтомслучаеонбыстрееполучитбольшеденег.Конечно,врезультатепроведениярасчетовможетоказатьсяитак,чтоинвестиционнаястоимостьбудетменьшерыночной—этоозначает,чтовыбраннеэффективныйинвестиционныйплан.

7. Стоимостьдляцелейналогообложения.

Стоимостьдляцелейналогообложения—этостоимостьобъекта,определяемаядляисчисленияналоговойбазы,рассчитываемаявсоответствиисположенияминормативныхправовыхактовипризнаваемаявкачестветаковойгосударственныминалоговымиорганами.Данныйвидстоимости,фактически,определяютсянесубъектамиоценки,алицами,указаннымивсоответствующихнормативно-правовыхактах.Так,согласностатье23НалоговогокодексаРФналогоплательщикиобязаны:

– уплачивать законно установленные налоги;

– встать на учет в налоговых органах, если такая обязанность предусмотрена настоящим Кодексом;

– вести в установленном порядке учет своих доходов (расходов) и объектов налогообложения, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах;

– представлять в установленном порядке в налоговый орган по месту учета налоговые декларации (расчеты), если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах;

– представлять в налоговый орган по месту жительства индивидуального предпринимателя, нотариуса, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего адвокатский кабинет, по запросу налогового органа книгу учета доходов и расходов и хозяйственных операций;

– представлять в налоговые органы и их должностным лицам в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, документы, необходимые для исчисления и уплаты налогов;

– выполнять законные требования налогового органа об устранении выявленных нарушений законодательства о налогах и сборах, а также не препятствовать законной деятельности должностных лиц налоговых органов при исполнении ими своих служебных обязанностей;

– в течение пяти лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского и налогового учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, в том числе документов, подтверждающих получение доходов, осуществление расходов, а также уплату налогов, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом;

– а также, нести иные обязанности, предусмотренные законодательством о налогах и сборах [2].

Налоговыйкодексстатья40определяетпринципыопределенияценытоваровработилиуслугдляцелейналогообложения.Несмотрянато,чтопонятиеценаистоимостьимеютразличноезначение,помнениюавтора,допринятияиныхправилопределениястоимостидляцелейналогообложения,врамкахданноговидастоимости,ихможносчитатьидентичными,таккакналоговыеорганыопределяютобъективнуюценностьналоговойбазы.

Дляцелейналогообложенияпринимаетсяценатоваров,работилиуслуг,указаннаясторонамисделки.Поканедоказанообратное,предполагается,чтоэтаценасоответствуетуровнюрыночныхцен.Налоговыеорганыприосуществленииконтролязаполнотойисчисленияналоговвправепроверятьправильностьпримененияценпосделкамлишьмеждувзаимозависимымилицами;потоварообменнымоперациям;присовершениивнешнеторговыхсделок;приотклоненииболеечемна20процентоввсторонуповышенияиливсторонупониженияотуровняцен,применяемыхналогоплательщикомпоидентичным(однородным)товарам(работам,услугам)впределахнепродолжительногопериодавремени [27, c. 298].

Вслучаях,когдаценытоваров,работилиуслуг,примененныесторонамисделки,отклоняютсявсторонуповышенияиливсторонупониженияболеечемна20процентовотрыночнойценыидентичныхтоваров,налоговыйорганвправевынестимотивированноерешениеодоначисленииналогаипени,рассчитанныхтакимобразом,какеслибырезультатыэтойсделкибылиоцененыисходяизприменениярыночныхценнасоответствующиетовары,работыилиуслуги.

Рыночнойценойтоварапризнаетсяцена,сложившаясяпривзаимодействииспросаипредложениянарынкеидентичных(априихотсутствии–однородных)то-

вароввсопоставимыхэкономическихусловиях.Приэтомучитываютсяобычныепризаключениисделокмеждуневзаимозависимымилицаминадбавкикценеилискидки.Вчастности,учитываютсяскидки,вызванныесезоннымииинымиколебаниямипотребительскогоспросанатовары;потерейтоварамикачестваилииныхпотребительскихсвойств;истечениемсроковгодностиилиреализациитоваров;маркетинговойполитикой,втомчислеприпродвижениинарынкиновыхтоваров,неимеющиханалогов,атакжеприпродвижениитоваровнановыерынки;реализациейопытныхмоделейиобразцовтовароввцеляхознакомленияснимипотребителей [19, c. 275].

8. Ликвидационнаястоимость.

Ликвидационнаястоимостьобъектаоценки—расчетнаявеличина,отражающаянаиболеевероятнуюцену,покоторойданныйобъектоценкиможетбытьотчуждензасрок,меньшийтипичногодлярыночныхусловий,вусловиях,когдапродавецвынужденсовершитьсделкупоотчуждениюимущества.

Применениетакойстоимостиоправдано,когдаприменитьстандартныесрокиэкспозицииневозможнопопричинамфизическогоилиюридическогохарактера. Также,расчетликвидационнойстоимостиимеетсмыслвслучае,еслибыстраяпродажастаройтехникипозволитсэкономитьнаарендепомещенияизарплатесотрудникам,приэтомэтаэкономиябудетбольше,чемразницамеждурыночнойиликвидационнойстоимостью.Ликвидационнаястоимостьвсегдаменьшерыночной,нодляобъектовобладающихоченьвысокойликвидностью,тоестьтребующихоченьмаловременидляпродажи.Ликвидационнаястоимостьприменяетсяприрешенииследующихзадачполучениекредита;передачаимуществавзалог;ликвидацияпредприятия;принятиеуправленческихрешений[25].

9. Утилизационнаястоимость.

Утилизационнаястоимость—этостоимостьобъектаоценки,равнаярыночнойстоимостиматериалов,изкоторыхонсостоит,сучетомзатратнаегоутилизацию.Этонаиболеевероятнаяцена,покоторойобъектоценкиможетбытьотчужденкаксовокупностьсодержащихсявнемэлементовиматериаловприневозможностипродолженияегоиспользованиябездополнительногоремонтаиусовершенствования. Утилизационнаястоимостьопределяетсяпоокончаниисрокаполезногоиспользова-

нияобъектаоценки,либоприналичиисущественныхповреждений,еслидальнейшееиспользованиеобъектаоценкипоназначениюневозможно.

10. Специальнаястоимость.

Специальнаястоимость—этостоимость,дополнительнаяпоотношениюкрыночнойстоимости,котораяможетвозникнутьблагодаряфизической,функциональнойилиэкономическойсвязиобъектаимуществаснекоторымдругимимуществом.Специальнаястоимостьпредставляетсобойдополнительнуюстоимость,котораяможетсуществоватьвбольшейстепенидляпокупателя,имеющегоособыйинтерес,чемдлярынкавцелом.Такаястоимостьможетрассчитыватьсявцеляхопределениясинергетическогоэффектаприреорганизациипредприятия [7,c.8].

Разныевидыстоимостиобъектовнедвижимогоимуществаотражаютмногообразиеситуацийнарынкенедвижимости,используютсясобственникамидлядостиженияпоставленныхцелейиимеютособенностиприихоценкенаопределенныйпериодвременииприконкретныхобстоятельствах.Приопределениистоимостиобъектаоценкиустраиваетсярасчетнаявеличинаценыобъектаоценки,определеннаянадатуоценкивсоответствиисвыбраннымвидомстоимости.Совершениесделкисобъектомоценкинеявляетсянеобходимымусловиемдляустановленияегостоимости.Датойоценкинедвижимостиявляетсядатанакоторуюустраиваетсястоимостьобъектаоценки.Срокэкспозицииобъектаоценкирассчитываетсясдатыпредставлениянаоткрытыйрынокобъектаоценкидодатысовершениясделкисним [22, c. 74].

Теорияоценкиразличаетрыночнуюстоимостьистоимости,отличныеотрыночной.Всоответствиисфедеральным стандартомподрыночнойстоимостью объектаоценкипонимаетсянаиболеевероятнаяцена,покоторойданныйобъектоценкиможетбытьотчужденнадатупроведенияоценкинаоткрытомрынкевусловияхконкуренции,когдасторонысделкидействуютразумно,располагаявсейнеобходимойинформацией,анавеличинеценысделкинеотражаютсякакие-либочрезвычайныеобстоятельства.

Главнойотличительнойособенностьюлюбогонерыночноговидастоимостиявляетсято,чтоонанеможетбытьтойстоимостью,котораяявляетсярезультатомколлективнойработырынка,тоестьнерыночныевидыстоимостинеимеютникакогоотношениякрынку.Сточкизренияметодологииоценкинерыночнаястоимостьотличаетсяотрыночнойтем,чтоприрасчетенерыночноговидастоимостивосновномигнорируетсяосновнойрыночныйпринципнаилучшегоинаиболееэффективногоиспользования(далееННЭИ)объектанедвижимости [4].

Настоимостьнедвижимостивлияютследующиефакторы:

Спрос—численностьданноготовараилиуслуг,имеющеесянарынкеплатежеспособныхпокупателей.Самыйкрупныйпотенциальныйспроснарынкежилья.

Полезность—этоспособностьимуществаудовлетворятьотдельныепотребностичеловека.Полезностьактивизируетжеланиекупитьопределеннуювещь.

Полезностьжилья—этостепенькомфортностипроживания.Дляинвестора,работающегонарынкенедвижимости,максимальнуюполезностьбудетиметьземельныйучастокбезограниченийнаиспользованиеизастройку.

Дефицитность—этоограниченностьпредложения.Какправило,приростепредложенияопределенноготовараценынаданныйтоварначинаютснижаться,приснижениипредложения—эторасти.

Возможностьотчуждаемостиобъектов—этовозможностьпередачиимущественныхправ,чтодаетвозможностьнедвижимостипереходитьизруквруки(отпродавцакпокупателю),тоестьбытьтоваром.РаньшеземлявРоссиибылаединойгосударственнойсобственностью,поэтомуземлянесчиталасьтоваром [18].

Изменениестоимостилюбойнедвижимостизависитотцелогорядафакторов,которыепроявляютсянаразличныхстадияхпроцессаоценки;этифакторымогутбытьотнесеныктремразличнымиерархическимуровням.

Первыйуровень(региональный)—этоуровеньвлиянияфакторов,носящихобщийхарактер,несвязанныхсконкретнымобъектомнедвижимостиинезависящихнепосредственноотнего,нокосвенновлияющихнапроцессы,происходящиеснедвижимостьюнарынке,и,следовательно,наоцениваемыйобъект.

Второйуровень(местный)—этоуровеньвлияниялокальныхфактороввосновномвмасштабегородаилигородскогорайона.Этифакторысвязанысоцениваемымобъектомианализоманалогичныхобъектовнедвижимостиисделокпоним.

Третийуровень(непосредственногоокружения)—этоуровеньвлиянияфакто-ров,связанныхснедвижимостьюивомногомобусловленныхегохарактеристиками [17, c. 91].

Факторымогутпроисходитьодновременнонаразличныхуровнях,аучитыватьсяпоследовательно,взависимостиотстепенидетализацииоценкиивидаоцениваемойстоимости.Оценщикнедвижимостидолженустановитьвлияниекаждогофакторанаитоговуюцену,затемвсехфактороввсовокупностиисделатьобщеезаключениеостоимостинедвижимости,подтвержденноенеобходимымобоснованием.Кпервомууровнюотносятсяследующиечетырегруппыфакторов.

Перваягруппа—этосоциальныефакторыкнимотносятся:базовыепотребностивприобретенииобъектовнедвижимости,ввариантеихиспользования;базовыепотребностивобщениисокружающими,отношениексоседнимобъектамиихвладельцам,чувствособственности;тенденцииизменениячисленностинаселения,егоомоложенияилистарения,размерсемьи,плотностьзаселения;тенденцииизмененияобразовательногоуровня,уровняпреступности;стильиуровеньжизни.

Втораягруппа—этоэкономическиефакторы,ккоторымотносятся:общеесостояниемировойэкономики;экономическаяситуациявстране,регионе,наместномуровне;финансовоесостояниепредприятий;факторыспроса:уровеньзанятости,уровеньдоходовитенденцииегоизменения,платежеспособность,доступностькредитныхресурсов,ставкипроцентаиаренднойплаты,издержкиприформированиипродаж,обеспеченностьнаселенияобъектамиобщественногоназначения;факторыпредложения:наличиеисточниковиусловияфинансированиястроительстваиреконструкции,числообъектов,выставленныхнапродажу;затратынастроительно-монтажныеработыитенденцияихизменения,налоги [8,c.95].

Третьягруппа—этофизическиефакторыкнимотносятся:климатическиеусловия,природныересурсыиисточникисырья,рельеф;сейсмическиефакторы.

Четвертаягруппа—этополитические(административные)факторыкнимотносятся:политическаястабильность,безопасность;налоговаяполитика,финансоваяполитика,предоставлениельгот;зонирование:запретительное,ограничительноеилилиберальное;строительныенормыиправила:ограничительныеилилиберальные;услугимуниципальныхслужб:дороги,благоустройство,инженерноеоборудование,общественныйтранспорт,школы,противопожарнаяслужба;наличиеисовершенствозаконодательства,лицензированиериэлтерскойиоценочнойдеятельности [25].

Ковторомууровнюотноситсяследующийфактор.

Местоположение:поотношениюкделовомуцентру,местамприложениятруда,жилымтерриториям,автодороге,железнойдороге,побережью,зеленыммассивам,коммунальнымучреждениям;наличиеисостояниекоммуникаций;наличиеобъектовсоциально-культурногоназначения;размещениеобъектоввпланегорода(района),примыкающееокружение;условияпродаж;условияфинансирования:срокикредитования;процентныеставки;условиявыделениясредств [21].

Ктретьемууровнюотносятсяследующиетригруппыфакторов.

Перваягруппа—этофизическиехарактеристикиккоторымотносятсяфизическиепараметры:площадь,размеры,форма,материалпостройки,годпостройкиилиреконструкции,этажность;качествостроительстваиэксплуатации;наличиекоммунальныхуслуг;функциональнаяпригодность;привлекательность,комфорт.

Втораягруппа—этоархитектурно-строительныехарактеристикикнимотносятсястиль,планировка,конструкции;объемно-планировочныепоказатели.

Третьягруппа—этофинансово-эксплуатационныехарактеристикикнимотносятсяэксплуатационныерасходы;стоимостьстроительства;доходы,генерируемыеобъектомнедвижимости [26].

Всоответствиисостатьей6ФедеральногозаконаобоценочнойдеятельностисубъектыразличныхформсобственностиРоссийской Федерации,физическиеиюридическиелицаимеютправонапроведениеоценки,принадлежащихимнедвижимости.Этоправоявляетсябезусловныминезависитотустановленнойпроцедурыгосударственногостатистическогоибухгалтерскогоучетаисоставленияотчетности.Ситуации,вкоторыхпроведениеоценкиобязательно,определенывстатье8этогоЗакона;проведениеоценкиявляетсяобязательнымвслучаевовлечениявсделкуобъектовнедвижимости,принадлежащихполностьюиличастичноРоссийскойФедерации,субъектамРоссийской Федерации,либомуниципальнымобразованиям [5].

1.2Принципыоценкинедвижимости

Восновеформированиятеорииоценкикакприкладнойэкономическойдисциплинылежатпринципыоценки.Теоретическимфундаментомпроцессаоценкиявляетсяединыйнабороценочныхпринципов.Принципыоценкинедвижимостимогутбытьусловнообъединенывследующиечетырегруппы.Всепринципыоценкинедвижимостисвязанымеждусобойиявляетсяединойсистемой.Являясьотражениемобщихзаконовэкономическойтеории,оценочныепринципыпредставляютсобойтакоеотражениеитакуюихинтерпретацию,которыедопускаютэффективноерешениесобственныхзадач,возникающихвоценочнойпрактике.Вэтомисостоитобщаяцельоценочныхпринципов [10, c. 16].

Принципыоценкиобъектовнедвижимости—этосводметодическихправил,наоснованиикоторыхопределяетсястепеньвоздействияразличныхфакторов,влияющихнастоимостьобъектанедвижимости.Совокупностьоценочныхпринциповпредставляетсобойсистемуаксиомоценки.Наосновесистемыпринциповоценкиформируютсябазовыеконцепции,составляющиеидейнуюплатформуподходовиметодовоценки.Онитакжепозволяютдатьопределенияфундаментальныхпонятийтеорииоценкииописатьихсвойства,атакжевыявитьвзаимосвязимеждуними.Теоретическимфундаментомпроцессаоценкиявляетсясистемаоценочныхпринципов,накоторыхосновываетсярасчетстоимостиобъектовнедвижимости.Принципыоценкиформируютисходныевзглядысубъектоврынканавеличинустоимостиобъектанедвижимости [16].

Основныепринципыоценкинедвижимостиобъединенывчетырегруппы:

Перваягруппапредставляетсобойпринципы,основанныенапредставленияхпользователясобственникаополезностиобъекта,вданнуюгруппувходяттакие принципы как:

1) Принципполезности.

Полезность—этоспособностьобъектасобственностиудовлетворятьпотребностипользователявданномместеивтеченииопределенногопериодавремени.

Принципимеетввиду,чтолюбойобъектсобственностиобладаетсобственностью,еслионможетбытьполезнымпотенциальномувладельцудляосуществленияпредпринимательскойдеятельности,удовлетворениясоциальных,атакжепсихологическихпотребностей.Влияниеполезностинастоимостьзависитотпотребительскиххарактеристикнедвижимости,ккоторымотносятплощадь,местоположение,качестворемонтаидругиесвойстваполезности,существенновлияющиенастоимостьобъектовнедвижимости [15, c. 164].

Триподходакоценкенедвижимостираскрываютаспектыполезности.

Сточкизрениязатратногоподходапринципполезностиозначает,чторациональныйпотребительникогданезаплатитзаготовыйобъектбольше,чемобойдетсястроительствоновогообъектааналогичнойполезностивприемлемыесроки.

Сточкизрениясравнительногоподходапринципозначает,чторациональныйпокупательникогданезаплатитзаобъектнедвижимостивышеценысопоставимогообъектаобладающейтакойжеполезностью.

Сточкизрениядоходногоподходапринципозначает,чтостоимостьопределенногообъектасравниваетсявозможнымиинвестиционнымиобъектамианалогичнойполезности [13].

Длянекоторыхвидовнедвижимостинаибольшаяполезностьдостигается,еслиобъектыоцениваютсякакотдельныеэлементы,другиемогутоказатьсяболееполезнымивкачествесоставнойчастигруппы.

2) Принципзамещения.

Принципзамещенияутверждает,чтоприналичиинесколькиханалогичныхилисопоставимыхобъектовнедвижимостиавторынкинаибольшеспособовбудетпользоватьсянаименьшейценой.Этотпринципырациональногоповеденияучастниковрынка,необремененныхдополнительнымизатратами,обусловленнымизадержкойплатежей.Согласноданномупринципупокупательнезаплатитзанедвижимостьбольше,чемзадругойобъектсосходнымипотребительскимипараметрами.Принципзамещенияпризнаетзапокупателямиипродавцамиправовыборобъектовнедвижимостисодинаковымихарактеристиками.

Принципзамещениянаиболееполнореализуетсяприновомстроительстве,аврайонахмассовойжилойилидачнойзастройки,когдапреобладаютоднотипныеземельныеучасткиивысокуровеньстандартизацииархитектурныхиградостроитель-

ныхпроектовзданий [24,c.89].

Этотмногофункциональныйпринциплежитвосновелюбогоизтрехподходовкоценкестоимости:затратного,рыночногоидоходного.

3) Принципожидания.

Определяетсятемкакойдоходсучетомвеличиныисроковполученияиликакиевыгодыиудобстваотиспользованияобъектавключаявыручкуотпоследующейпродажиожидаетполучитьсобственник.

Втораягруппапредставляетсобойпринципы,основанныенаэксплуатационныххарактеристикахоцениваемогообъектанедвижимости,вданнуюгруппувходятследующиепринципы:

1) принципостаточнойпродуктивности;

Стоимостьземельногоучасткаобусловливаетсяегопродуктивностью(степеньюэффективностинаинвестированныйкапитал).Восновепродуктивностинаходитсяприбыль,формируемаякаждымизфакторовпроизводства.

Длялюбогофакторапроизводстваимеетместосвояформакомпенсации(оплатыегопривлечения):дляземельногоучастка—эторента,сцельютрудазаработнаяплата,длякапитала—этодоля,дляпредпринимательскихусилийдоход.Таккакземлянафизическомуровненедвижима,факторытруда,капиталаипредпринимательскойдеятельностиобязаныбытьпривлеченыкней.Аэтозначит,чтоспервадолжнабытьсделанакомпенсациязаприменениеэтихфакторовитольколишьужепослеэтоговозможнаоплатаренты [19, c. 73].

2) принципвклада(предельнойпродуктивности);

Вклад—этосовокупность,накоторуюизменяетсястоимостьобъектанедвижимости,попричине,присутствиялибоотсутствиякакого-либодополнительногоэлементаулучшенийаграрногоучастка.Принципвкладаозначает,чтостоимостькаждойконкретнойсоставляющейнедвижимостисоответствуетвкладустоимостицелогообъектанедвижимостилибовеличине,накоторуюуменьшаетсяобщаястоимость,приотсутствииданногокомпонентавнедвижимости.Фактическипонесенныесобственникомрасходыпопреобразованиюнедвижимостимогутсопровождатьсяизменениемеестоимостикаквбольшую,такивменьшуюсторонулибонеизменятьстоимость.Этотпринциппоказывает,вкакойстепенидополнительноевложениесредстввусовершенствованиенедвижимостиповышаетегостоимость.

3) принциппредельнойпроизводительности;

Предполагает,чтоулучшениевнедвижимостьбудутдобавлятькстоимоститолькодоопределенногопредела,послекотороготемпыприростастоимостистановятсяменьше,темповдополнительныхзатратнадобавлениересурсов.

4) принципсбалансированности(пропорциональности);

Принципустанавливает,чтостоимостьнедвижимостисоздаетсяиподдерживаетсяприусловииравновесияразличныхпротивостоящихивзаимодействующихэлементов,таких,каккомпонентынедвижимости,производственныефакторы:заменыйучасток,рабочаясила,капиталименеджмент.Необходимоеравновесиедостигаетсяприоптимальномсоотношенииземлиидругихобъектов,аположениедополнительногокапиталанесопровождаетсяполучениемдополнительнойвыгоды.

Принципсбалансированностипроявляетсяивовзаимосвязинедвижимостиивнешнейсреды [27, c. 311].

5) принципразделенияисоединенияимущественныхправ.

Данныйпринципозначает,чтоимущественныеправаследуетразделятьисоединятьтакимобразом,чтобыдостичьмаксимальнойстоимостиобъекта.

Возможныразличныеспособыразделенияправ:

1. Пространственное—эторазделениеправнавоздушноепространство,почвенныйслойземли,подземноепространствоснедрами,водныересурсыприбрежныхполос,разделениезданиянаподвальныепомещения,этажи.

2. Разделениеповидамимущественныхправ.

3. Разделениеповременивладенияилипользования.

Третьягруппапредставляетсобойпринципы,обусловленныедействиемрыночнойсреды(внешнейсреды),вданнуюгруппувходятследующиепринципы:

1. Принципспросаипредложенияпредлагает,чтоценанедвижимостинаходитсявпрямойзависимостиотспросаивобратной—отпредложения.Указаннаязависимостьобычноненоситпропорциональныйхарактер.

Такимобразом,изменениеспросаипредложениянакакой-либообъектприво-

диткизменениюравновеснойцены.Взаимодействиеспросаипредложенияявляетсяследствиемвзаимодействияучастниковрынканедвижимости:производителиипотребители,илипродавцовипокупателей [20].

Предложениепредставляетсобойколичествообъектовопределенноговиданедвижимости,предлагаемыхнаданномрынкеивданныйпериодвременидляпродажиилиарендыпосоответствующимценамприусловиистабильностииздержекпроизводства.Спросвсференедвижимости—этопотребностьвприобретенииилиарендевданныйпериодвременикакого-либотипанедвижимостипоценамданногорынкаприусловиистабильностичисленностинаселения,дохода,будущихценипредпочтениесобственниковипользователей.

2. Принципконкуренции.Конкуренциявозникаетмеждупокупателямииарендаторамиявляетсярезультатомвзаимодействияусилийнесколькихпотенциальныхпокупателейилиарендаторовпризаключениисделки.Конкуренциявозникаеттакжемеждупродавцамииливладельцаминедвижимостивпроцессевзаимодействияусилийеслитакихпотенциальныхпродавцовиливладельцевнедвижимостиприеепродажеилисдачеваренду.Покупателиипродавцынедвижимостинацеленныйнамаксимизациядоходовприадекватномуровнериска.Поэтомувусловияхрыночнаяконкуренциякаждыйобъектнедвижимостиконкурируютнетолькосовсемидругимиобъектами,пригоднымидляданноговидаиспользованиянаконкретномсекторерынка,ноисобъектамидругихсегментоврынка [6].

3. Принципсоответствия—этосостоитвтом,чтомаксимальнаястоимостьобъектанедвижимостивозникаеттогда,когдаимеютсяразрешенныйуровеньархитектурнойоднородностиисовместимыйхарактерземлепользования.

4. Принципизмененияокружающейсреды—этопредполагает,чтоприоценкиобъектанедвижимости,атакжевозможныхизмененийэкономических,социальных,юридическихусловий,прикоторыхониспользуется.

ЧетвертаягруппапредставляетсобойпринципННЭИ.

Наилучшее и наиболее эффективное использование —эторазумноеивозможноеиспользованиеобеспечениясамуювысокуютекущуюстоимостьнадатуоценки.Припроведенииоценкистоимостинедвижимостиобязательнопроводятанализнаилучшего и наиболее эффективного использования.

СуществуетдваосновныхтипаННЭИ:

1. ННЭИземельногоучасткакаквакантного(свободного).

2. ННЭИобъектанедвижимостикакулучшенного.

Анализвозможностейиспользованияучастка,каксвободного.ПриопределенииННЭИучастказемли,каксвободного,принимаютсявовниманиецелевоеназначениеиразрешенноеиспользование;преобладающиеспособыземлепользованиявближайшейокрестностиоцениваемогоземельногоучастка;перспективыразвитиярайона,вкоторомрасположенземельныйучасток;ожидаемыеизменениянарынкеземлииинойнедвижимости;текущееиспользованиеземельногоучастка.Каждыйтиптребуетотдельногоанализаикаждоепотенциальноеиспользованиерассматриваетсясточкизрениячетырехкритериев.Приэтомочередностькритериевсоответствуеттойпоследовательности,вкоторойониизложены [23].

Еслипотенциальноеиспользованиенеотвечаеткакого-либокритерию,тооноотбрасываетсяирассматриваетсяследующийвариантиспользования.ННЭИотвечаетвсемэтимкритериям.

КритерииопределенияННЭИ:

1. Юридическая(законодательная)разрешенность.

Юридическаяразрешенность.Отклоняютсявидыиспользования,выходящиезарамкисуществующихнормативныхизаконодательныхограничений.Приэтоманализуподлежатразрешенныевидыземлепользования,местныетребованияиограничениявградостроительстве,правиларегистрациисделок,законодательствовобластиохраныокружающейсреды,строительныеижилищныекодексы,требованияпожарнойбезопасности,использованиепамятниковисторииикультуры,наличиесервитутовииныхобременениивотношенииобъекта.

Каждоепотенциальноеиспользованиепроверяетсянапредметсоответствиядействующемузаконодательству.Юридическиеограничениявключаютвсебяправилазонирования,законодательствовобластиокружающейсреды,жилищныеистроительныекодексы,положенияоразбивкеземлинаучастки,требованиякпланировке,нормативыэнергопотребленияипожаробезопасности итак далее.Кюридиче-

скимограничениямотносятсячастные,тоестьсвязанныесособенностямиконкретногоучастказемлииобъекта недвижимости,правовыеограничения [13].

2. Физическаявозможность.

Физическаявозможность.Потенциальноеиспользованиедолжнобытьфизическивозможным.Кфизическимограничениямотносятсяразмеры,форма,естественныеособенностиземельногоучасткаи(или)объектанедвижимости,топографияземельногоучастка,протяженностьфундаментальныхграниц,несущееидренажноекачествопочвипочвенногослоя,климатическиеусловия.Вконечномсчете,анализфизическихвозможностейземельногоучасткаи(или)объектанедвижимостипозволяетсделатьвыводобихресурсномкачестве,емкостиисочетаемостисдругимифакторамипроизводства.

3. Экономическаяцелесообразность.

Экономическаяцелесообразность.Посути,экономическаяцелесообразностьтогоилииногопотенциальноговариантаиспользованияпредставляетсобойстепеньегосоответствия,адекватностисложившейсярыночнойсреде.Поэтомуанализэкономическойцелесообразностипредполагаетисследованиеразличныхпроблем.

Перваяпроблема—этофакторы,влияющиенаспрос,ккоторымотносятся:темпыинаправлениероста(сокращения)общины; размерыдомашниххозяйств; половозрастнаяструктуранаселения; этническаяструктуранаселения; уровеньдоходовнаселения [21].

Втораяпроблема—этофакторы,влияющиенапредложение,ккоторымтакжеотносятсяследующие:

–количествоконкурирующихобъектов;

– потенциалместорасположенияконкурирующихобъектов.

Третьяпроблема—этоосновныехарактеристикиконкурирующихобъектов,ккоторымотносятся:

– объемно – планировочноерешение;

– этажность;

– эксплуатационнаязагруженность;

– дифференцированностьиспользования;

– ставкиаренднойплатыитенденциивихизменении;

– предполагаемоеувеличение(уменьшение)числаконкурирующихобъектов.

Четвертаяпроблема—этовыборцелевогорынка,ккоторымотносятся:

– определениекругапотенциальныхпользователейобъекта;

– определениеконкурентногопреимуществавариантаиспользования.

Основнымивидамиконкурентногопреимуществаявляютсяценапредлагаемыхуслуг(ставкааренднойплаты);качествопредлагаемыхплощадей;сервисноеобслуживание(сопровождение)предлагаемыхплощадей.Подобныйанализпозволяетвыявить«разумновозможный»,обоснованный(оправданный),тоестьэкономическицелесообразный,вариантиспользования.

4. Максимальнаядоходность.

Максимальнаядоходность—этоитоговыйкритерийдлявыбораННЭИ объектаотносительновсехотобранныхюридическиразрешенных,физическиосуществимыхиэкономическиоправданныхвидовиспользования.

Итоговымкритериемнаилучшее и наиболее эффективное использованиеявляетсянаибольшаядоходностьиспользованияимуществасредивсехюридическиразрешенных,физическивозможныхиэкономическицелесообразныхпотенциальныхвариантов.Данныйкритерийучитываетколичественные,качественныевременныехарактеристикидоходов,ожидаемыеотразличныхпотенциальныхвариантовиспользованияимущества. Дляземли,каксвободной,определениемаксимальнойдоходностипроизводитсяследующимобразом [17, c. 166].

Длякаждоговариантапотенциальногоиспользованияисходяизсложившейсянарынкеситуациисначала определяютсяпотенциальнаяиэффективнаядоходность,эксплуатационныерасходыирассчитываетсячистыйоперационныйдоход.

Затемопределяютсязатратынасноссуществующегозданияизатратынастроительствоновогообъектанедвижимости.Такимобразом,определяетсястоимостьзастройкипокаждойизальтернативныхстратегий.Потомчистыйоперационныйдоход (далее ЧОД)распределяетсямеждузданиемиземлей.

Сэтойцельюдлякаждогопотенциальноговариантаиспользованияприменяютсясоответствующиеимкоэффициентыкапитализации,отражающиесвязанныескаждымконкретнымвариантомуровеньриска,срокивозмещениякапитала,соотношениесобственныхизаемныхсредстввструктурефинансирования,ожидаемыеизменениястоимостиобъектаидругиефакторы.

ПринципННЭИважениприанализестоимостиземельногоучастка.Вслучаеотличиятекущегоиспользованияземлиотнаилучшегоинаиболееэффективного,стоимостьпустующегоземельногоучасткаможетпревышатьстоимостьимеющихсянанемулучшенийиможетбытьприняторешениеобихсносесцельюиспользованияучасткаоптимальнымобразом [19, c. 152].

Еслитекущееиспользованиеземельногоучасткаотличноотнаилучшеговариантаиспользования,ностоимостьимеющихсянанемзданийисооруженийпревышаетегостоимость,тотекущееиспользованиебудетпродолжатьсядотехпор,покастоимостьземлиприусловииеенаилучшегоиспользованиянепревыситстоимостьимуществапритекущемиспользовании.РезультатыанализаННЭИучитываютсяприопределениистоимостинедвижимогоимущества,привыборевариантастроительстваиреконструкции,прианализеинвестиционныхпроектов.

ПринципННЭИобъектанедвижимостикакулучшенного.Предусматриваетразумноеивозможноеиспользованиеобъектанедвижимости,котораяобеспечитемунаивысшуютекущуюстоимостьнадатуоценки.Этотпринциптакжеявляетсяобъединяющимдляостальных [18].

Процессоценки,которыйможетбытьразделеннашестьэтапов:

Первыйэтап.Определениецелиизадачиоценки.Целиоценки—определениеоценочнойстоимости,которыйнеобходимоклиентудляпринятияобоснованногорешениядляосуществленияинвестиций,переоценкиосновныхфондов,продажи,принятиерешенияопредоставлениекредитаподзалогнедвижимостиилиприобретениекакого-либообъектанедвижимости.Взависимостиотпотребностейклиентовоценщикопределяетособыйвидстоимостивкаждомконкретномслучае.Используяналичиевозможныхправовыхограничений,котораяспособнаповлиятьнастоимостьоцениваемогообъекта.Такженаэтапеопределениязадачинеобходимоуточнитьисогласоватьсклиентомдатуоценки.

Второйэтап.Составлениепрограммыипланаоценки.Длятого,чтобыпроцессоценкибылэффективным,необходимонапервыхжеэтапахработыопределитьструктурупроцесса.Программаоценкидолжнапредусматриватьанализобщихфакторов,влияющихнастоимостьобъекта,количествоиуровеньквалификацииэкспертов,которыхнеобходимопривлечьдляосуществленияпроцесса,стоимостьработывзависимостиотсложностипоставленныхзадачиитакдалее.

Послерассмотренияобщейинформациисоставляетсяпланработы,вкоторомфиксируютсяконкретныефакторы,влияющиенастоимостьобъекта,определяютсяданные,необходимыедлярешенияпоставленнойзадачи,выявляетсявозможностьприменениетрадиционныхподходовкоценке.Составляетсяобщийграфикработ.

Третийэтап.Сборианализинформации.Дляквалификационногопроведенияработыоценщикдолженопределить,какиеданныемогутпотребоватьсяемуприосуществлениипроцессаоценки:экономические,социальные итакдалее.Организации,профессиональноосуществляющийоценку,постояннопополнятьсвоюбазуданныхсведениями,которыемогутповлиятьнастоимостьобъектавозможныеоценкивтехрегионах,гдеониработают,взятуюкакизэкономическойпрессы,такиполученныесетиинтернетилиспециальныхинформационныхисточников.Приработесконкретнымобъектомосуществляетсясборспециальныхданных,относящиесякконкретномуобъекту:основаниеправсобственности,государственнаярегистрация,физическиепараметрыоцениваемогообъектаитакдалее [23].

Носамапосебеинформациянеимеетценностисамостоятельнойценности.Оценщикунеобходимоопределить,насколькополученныеданныеотносятсякрешениюконкретнойзадачи,степеньихполезности,вкакойконкретноймереониактуальны,каковывозможныеотклоненияилиискажения,атакжеисходяизопытаоценщика,насколькоэтиданныеобоснованы.

Четвертыйэтап.Анализданныхвконтекстеразличныхподходовкоценке.Оценкаимуществаосновананаприменениетрехосновныхподходов:доходного,сравнительногоизатратного.Длякаждогоподходасуществуютсвоиспецифическиеметоды,приемыиусловия.Современныйрынокнедвижимостиставятперединвестораминовыезадачи.Оченьважнопринятьправильноерешениеоразмещенииденежныхсредств,чтопредполагаеттщательноеизучениеобъектаинвестированиясточкизренияегодоходности.Вэтомслучаепомогутужеапробированныеметодики,основанноенаприменениидоходногоподходаприоценкедоходаотнедвижимости [22, c. 72].

Пятыйэтап.Согласование.Согласованиерезультатовоценки—этоопределениеокончательнойстоимостиобъектаоценкипутемматематическоговзвешиваниярезультатовоценки,прикоторомкаждомурезультатуоценкистоимостиобъектаприсваиваетсяопределеннаявесоваядоля.Цельюсогласованиярезультатовиспользуемыхподходовявляетсяопределениепреимуществинедостатковкаждогоизнихивыборединойстоимостнойоценки.

Шестойэтапсоставлениеотчета.Отчетобоценкеявляетсядокументом,которыйнаправленнадонесениерезультатовоценкидоЗаказчика.Поэтомуоднаизпервыхфункцийотчета—информативная.Длятого,чтобынебылоразночтенийиспекуляцийсосторонысубъектовоценочнойдеятельности,существуетрядобязательныхкритериевпооформлению,хранениюииспользованиюОтчета,темнеменее,чтовцеломегооформлениеявляетсясвободным.Болеетого,истепеньинформативности,ихарактериспользованияотчетавомногомзависитотвидаотчета[18].

Некоторыеэтапыпроцессаоценкиносятобщетехническийхарактер,другиемогутнепосредственновестикзаключениюостоимости,однакониодинизнихнеимееттакоговажногоисущественногозначениядляопределениястоимости,каканализННЭИ.АнализННЭИявляетсяключевымэтапомвовсемпроцессеоценкиивыступаетосновойприменениядоходного,затратногоисравнительногоподходакоценкенедвижимости [20].

2 МЕТОДОЛОГИЯОЦЕНКИНЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Подходыиметодыоценкирыночнойстоимостинедвижимости

Воценкенедвижимостисуществуюттриобщепринятыхподходакопределениюстоимости:затратный,сравнительныйидоходный.Вкаждомподходеимеютсясвоисложившиесяметоды,приемыипроцедуры.Обнаруживаетсяконцептуальноесходствоподходовкоценкеразличныхобъектовсобственности.Видоцениваемогообъектаопределяетособенностиконкретныхметодов,вытекающиеизспецифическихпроблемоценки,присущих,какправило,толькоданномувидусобственности.

Первымподходомявляетсязатратныйподход,которыйоснованнапредположенииотом,чтозатратынастроительствообъектанедвижимостивсовокупностисзатратаминаприобретениеучасткаиегоподготовкукстроительствуявляютсяприемлемымориентиромдляопределениястоимостинедвижимогоимущества.Однакоследуетучитывать,чтозатратынасозданиеобъектанедвижимостинеявляютсяэквивалентомегорыночнойстоимости [24, c. 348].

Затратныйподходнаиболееуместенприоценкеобъектов,недавносданныхвэксплуатацию,онприводиткнаиболееубедительнымрезультатамвслучаедостаточнообоснованнойстоимостиземельногоучасткаинезначительномнакопленномизносеулучшений.Затратныйподходправомеренприоценкестоимостипланируемыхобъектов,объектовспециальногоназначенияидругогоимущества,сделкипокоторомуредкозаключаютсянарынке,можетбытьиспользованприоценкедляцелейстрахования.Данныйподходприоценкеобъектов,подлежащихреконструкции,позволяетустановить,будутлистроительныезатратыкомпенсированыувеличениемоперационногодоходаиливыручкиотпродажиимущества.Применениезатратногоподходавданномслучаепозволяетизбежатьрискаизбыточныхкапиталовложений.Такжезатратныйподходиспользуетсядляцелейналогообложенияимуществаюридическихифизическихлиц,приарестенедвижимогоимущества,дляанализанаилучшегоинаиболееэффективногоиспользованияучастказемли [22, c. 74].

Сфераприменениязатратногоподходадостаточноузкаииспользуетсяпри:

– оценкенедвижимостинарынках,характеризующихсяотсутствиемдостаточнойинформациидляприменениярыночногоилидоходногоподходов;

– оценкеспециализированныхзданий,которые,какправило,неспособныприноситьдоход,аинформацияобихпродажахотсутствует;

– пристрахованиинедвижимости,когдастраховаясумма,страховойвзнос,страховоевозмещениеопределяются,исходяиззатратстрахователя;

– приисчисленииустановленныхзаконодательствомналоговисборов;

– припереоценкеосновныхфондовивнекоторыхдругихслучаях.

Оценкаимуществазатратнымподходомосуществляетсяпоэтапно:

Напервомэтапепроизводитсяопределениестоимостиземельногоучастка.

Дляоценкиземельногоучасткаиспользуется3подхода.

Сравнительныйподходвключаетвсебяследующиеметоды:

Методсравненияпродаж.Методбазируетсянаинформацииоценахпродажземельныхучастков,являющихсяаналогамиоцениваемогоземельногоучастка.

Методпереноса(распределения).Прииспользованииэтогометодаиспользуютсяданныеопродажахобъектов,расположенныхнааналогичныхучастках,приусловии,чтоестьилиможетбытьрассчитаносоотношениемеждустоимостьюземлиистоимостьюулучшений [17, c. 92].

Восновеиспользованияметодалежитпринципсбалансированности,всоответствиискоторымчтосуществуетнормальноеилитипичноесоотношениемеждустоимостьюземлиистоимостьюнедвижимостивцелом.Следующимподходомявляетсядоходныйподход,которыйвключаетвсебятакиеметодыкак:

Методкапитализацииземельнойренты.Применяетсядлязастроенныхинезастроенныхземельныхучастковпривозможностиполученияземельнойрентыотоцениваемогоземельногоучастка.

Методостаткадляземли.Применяетсядлязастроенныхинезастроенныхземельныхучастковпривозможностизастройкиоцениваемогоземельногоучасткаулучшениями,приносящимистабильныйдоход.

Методпредполагаемогоиспользования.Применяетсядлязастроенныхинезастроенныхземельныхучастковпривозможностииспользованияземельногоучасткаспособом,приносящимдоход [10, c. 15].

Третьимподходомкоценкеземельногоучасткаявляетсязатратныйподход.

Врамкахданногоподходаиспользуетсятриметода—этооценказемельнаселенногопунктаисходяиззатратнасозданиеинфраструктуры;оценказемельнаселенногопунктапоусловияминвестиционныхконтрактов;определениестоимостиземлинаосновенормативнойцены.

Навторомэтапезатратногоподходакоценкеимуществапроизводитсярасчетстоимостиновогостроительстваобъектанедвижимости.

Существуюттакиеметодыопределенияновогостроительствакак:

Методукрупненныхобобщающихпоказателейстоимости.Данныйметодотноситсякнаиболееоперативнымиобеспечивающимточностьпорядка15–20%.Методоснованнасравнениистоимостиединицыпотребительскихсвойствоцениваемогообъектасостоимостьюаналогичнойединицыподобноготиповогосооруженияилисосреднейфактическойстоимостистроительствавусловияхрегиона.

Методукрупненных,обобщающихпоказателейстоимости.Характеризуетсяотносительнойпогрешностьюврасчетахвпределах10%.Сущностьметодазаключаетсяврасчетестоимостиновогостроительства,каксуммыстоимостейвозведенияосновныхэлементовзданияивидовработ [9].

Ресурсныйметод.Представляетсобойкалькулированиевтекущихценахитарифахресурсов,необходимыхдляреализациипроектногорешения.

Базисно-индексныйметод.Основаннаиспользованиисистемытекущихипрогнозныхиндексовпоотношениюкстоимости,определеннойвбазисномуровне.

Методопределениястоимостиновогостроительстванабазесводногосметногорасчета.Составляетсявцеломнастроительствонезависимоотчислагенеральныхподрядныхстроительно-монтажныхорганизаций,участвующихвнем.

Методопределениястоимостистроительстваспомощьюукрупненныхпоказателейвосстановительнойстоимости(далееУПВС).учитываютосредненныезатратывобъемевсехглавсводногосметногорасчетастоимостистроительства.ОбластьюпримененияУПВСявляютсязданияисооружения [26].

Третийэтапопределениенакопленногоизносаздания.

Поднакопленнымизносомпонимаетсявеличинапотериобъектомрыночнойстоимостистечениемвременивследствиевоздействиянаобъектвнутреннихивнеш-нихфакторов.Износопределяетсяпоотношениюктекущимзатратам,рассчитанномнапервомэтапеприменениязатратногометода.

Воценкеразличаютсятриметодаопределениявеличинынакопленногоизноса:методразделения;методсрокажизни;рыночныйметод.

Первыйметодразделениязаключаетсявучетевсехвидовизноса,ккоторымотносятся:устранимыйфизическийизнос;неустранимыйфизическийизнос;устранимыйфункциональныйизнос;неустранимыйфункциональныйизнос;экономический(внешний)износ.Утратаобъектомсвоихпотребительскихкачестввследствиеэксплуатацииилиестественных(природных)факторов,называетсяфизическимизносом.Физическийизносможетопределятьсякаквцеломпообъекту,такипоегоотдельнымэлементам [28].

Функциональныйизнос–утратаобъектомсвоихпотребительскихкачествсточкизрениятребованийегопотребителей,современныхрыночныхстандартов.

Износсчитаетсяустранимым,еслизатратынаустранениедефектаявляютсяменьшимиповеличине,чемдобавляемаяприэтомстоимость.А,еслизатратынаисправлениебольше,чемдобавляемаястоимость,тоизносотноситсякнеустранимому.Функциональныйизнос,также,какифизический,бываетустранимыминеустранимым.Критерийотнесенияизносакустранимомуилинеустранимомутакойже,какивслучаесфизическимизносом.Соответственностоимостьустранимогофункциональногоизносаопределяетсякакзатраты,целесообразныесточкизренияихвкладавбудущийдоходотэксплуатацииобъекта.Устранимыйфункциональныйизносвызывается:недостатками,требующимидобавленияэлементов;недостатками,требующимизаменыилимодернизацииэлементов [16].

Неустранимыйфункциональныйизносможетбытьвызванкакнедостатком,такиизбыткомкачественныххарактеристикобъектовоценки.Принедостаткеонизмеряется,вчастности,потерямивсуммеаренднойплатыприсдачеварендуданногообъектанедвижимости.

Внешний(экономический)износвыражаетсявснижениифункциональнойпригодностинедвижимости,вызванномвнешнимипоотношениюкнейнегативнымифакторами:общимупадкомрайона,неудачнымместоположениемобъектаидругое.Еслифизическийивопределеннойстепенифункциональныйизносможноустранитьпутемреконструкцииилимодернизацииздания,тоизносвнешнеговоздействиявбольшинственеустраним [27, c. 153].

Онтрадиционнорассчитываетсядвумяметодами:связанныхпродаж,когдасравниваютсядвасопоставимыхобъекта,одинизкоторыхимеетпризнакивнешнегоизноса,адругой—нет,разницавценахпродажтрактуетсякаквнешнийизнос;капитализациирентныхпотерьсиспользованиемваловогорентногомультипликатора (далее ВРМ).Вданномметодеосуществляетсясравнениедоходовотаренднойплатысопоставимыхобъектов,причемодинподвергаетсянегативномувнешнемувоздействию,адругой—нет.

Такимобразом,критериемустранимостиявляетсянетолькофизическаявозможностьизбавленияотизноса,ноглавное—экономическаяцелесообразностьтакогоустранения.Общаявеличинанакопленногоизносаприиспользованииметодаразделенияопределяетсяпутемсуммированияотдельныхвидовизноса:

Второйметодсрокажизни.Припримененииэтогометодаоперируютследующимипонятиями:

Срокэкономическойжизнипредставляетсобойвременнойотрезок,втечениекоторогообъектможноиспользовать,извлекаяприбыль.Вэтотпериодулучшениявносятвкладвстоимостьобъекта.Срокэкономическойжизниобъектазаканчивается,когдапроизводимыеулучшенияперестаютвноситьвкладвегостоимостьвследствиеобщегоустареванияобъекта.Срокфизическойжизниобъекта—этопериодвремени,втечениекоторогозданиесуществует.Срокфизическойжизнизаканчиваетсясносомздания.Эффективныйвозрастоснованнаоценкевнешнеговидаобъектасучетомегосостояния.Этовозраст,которыйсоответствуетегофизическомусостояниюСрокоставшейсяэкономическойжизнизданиясоставляетпериодотдатыоценкиидоокончанияэкономическойжизниобъекта.Нормативныйсрокслужбы—этоопределенныйнормативнымиактамисрокслужбызданийисооружений.

Третийметодрыночный,предполагаетсравнениеоцениваемогозданиясаналогами,длякоторыхужерассчитанавеличинаизноса [19, c. 83].

Начетвертомэтапеопределяетсяпоправкарассчитаннойстоимостизамещениянавеличинуизносаиполучениевосстановительнойтекущейстоимостиздания.

Поправкапроизводитсяпоформуле(1):

ОС=СС-НИ(1)

где ОС–остаточнаястоимость;

СС–стоимостьстроительства;

НИ–накопленныйизнос.

Напятомэтапепроизводитсяопределениевмененныхиздержек.Вмененныеиздержкипредставляютсобойпотерюдоходавпериодстроительстваобъекта.

Шестойэтап.Расчетрыночнойстоимостиобъектанедвижимости.Рыночнаястоимостьобъектаоценкиопределяетсяпутемсуммированиярыночнойстоимостиземельногоучастка,остаточнойстоимостизданияилисооруженияопределеннойначетвертомэтапеивмененныхиздержек,рассчитанныхнапятомэтапе [8, c. 208].

Основнаяидеяметодасостоитвтом,чторациональныйпокупательнезаплатитзаобъектнедвижимостиценубольшую,чемта,покоторойможетбытьприобретенааналогичнаянедвижимость.Применениерыночногоподходапредполагаетопределениестоимостиоцениваемогообъектачерезегосравнениесобъектами,проданныминаданномрынкевтечениенедавнеговремени.Этотподходопределяетрыночнуюстоимостьнедвижимостинаосновеценсделоксаналогичнымиобъектами,скорректированныхнавыявлениеразличия.Основусравнительногоподходасоставляютпредложениянарынкенедвижимости.Условияприменениясравнительногоподходадляоценкинедвижимости:объектнедолженбытьуникальным;информациядолжнабытьисчерпывающей,включающейусловиясовершениясделок;факторы,влияющиенастоимостьсравниваемыханалоговоцениваемойнедвижимости,должныбытьсопоставимы [6].

Сравнительныйподходбазируетсянапринципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спросаипредложения.

Наосновеэтихпринциповоценкинедвижимостивсравнительномподходеиспользуетсярядколичественныхикачественныхметодоввыделенияэлементовсравненияиизмеренияпоправокрыночныхданныхсопоставимыхобъектовдлямоделированиястоимости,оцениваемогообъекта.Врамкахсравнительногоподходаиспользуется2метода:

Первыйметодсравненияпродаж.Внастоящеевремянаиболеевостребованвроссийскойоценочнойпрактике.Обстоятельствосвязаносхарактеромиспользуемойвданнойпроцедуреинформациииеедоступностиприпроведении [24, c. 78].

Рассмотримследующиеэтапыоценкистоимостиобъектанедвижимостиметодомсравненияпродаж:

1. Изучениесостоянияитенденцииразвитиярынканедвижимостиособеннотогосегмента,которомупринадлежитоцениваемыобъект.

2. Сборыипроверкаинформациипообъектаманалогам.

3. Расчетивнесениепоправок.

4. Расчетрыночнойстоимостиобъектанедвижимостиврамкахподхода.

Каждыйизэтихэтаповнеобходимдляопределениястоимостиобъекта,ноособоезначениеимеетправильноевнесениепоправоквимеющиесяданныеоценахприопределениистоимостиоцениваемогообъекта.Привнесениипоправокиспользуютсяколичественныеикачественныеметоды.Прииспользованииколичественныхметодовоценщикдолженопределитьвеличинупоправок.Дляопределенияэтих«цен»используетсянесколькометодов:анализнеобходимапоправка.Однимизосновныхприемов,используемыхдляопределениявеличиныпоправки,являетсяметодпарныхпродаж.Сутьсостоитвнахождениинарынкеисравнениидругсдругомпродажобъектов,отличающихсядруглишьоднимэлементом [18].

Величинапоправокприоценкестоимостиобъектовнедвижимостиможетбытьопределенытакжеметодомрегрессионногоанализасиспользованиемзначительныхмассивовданныхохарактеристикахобъектовнедвижимостииценахихпродаж. \

Послеопределениявеличинынеобходимыхпоправокможнопереходитькопределениюстоимостиобъектапутемсравненияегособъектом-аналогом.

Величинастоимостиоцениваемогообъектанедвижимости определяетсяпутемвнесенияпоправоквизвестнуюценуобъекта-аналога.

Поправкаможетпроизводитьсявтрехосновныхвариантах: вденежномвыражении;впроцентах;вобщейгруппировке.

Возможныдвавариантанакумулятивнойосновеинанезависимойоснове [15, c. 163].

Институтоценщиковнедвижимостирекомендуетследующуюпоследовательностьвнесенияпоправок:

1. Составимущественныхправ.

2. Условияфинансированиясделки.

3. Условияпродажи.

4. Времязаключениясделкисобъектом-аналогом.

5. Местоположениеиокружение.

6. Физическиехарактеристики.

7. Экономическиехарактеристикиобъекта.

Существеннымявляетсявопросотом,какиежепоправкиследуетвноситьнакумулятивнойоснове,акакие—нанезависимой. Правила,выработанныенаосновеопытаоценки,разрешаютэтупроблемуследующимобразом:

Поправки,отражающиеусловиясделки,следуетвноситьнакумулятивнойоснове.Кэтимпоправкамотносятся:напередаваемыеправа;наусловияфинансирования;наусловияпродажи;навремяпродажи.

Поправки,относящиесякхарактеристикамобъекта,вносятсянанезависимойоснове:местоположение;состояниеобъекта;дополнительныеэлементы;экология.

Ккачественнымметодамопределениявеличиныпоправокотносятметодобщейгруппировкииметодиндивидуальныхопросов [13].

Методобщейгруппировкиприменяетсявслучае,еслиимеютсяданныеодостаточнобольшомколичествепродажснезначительнымразбросомцен. Вэтомслучаеоценщикимеетправоневноситьотдельныепоправки,аоценитьотличияоцениваемогообъектаотпредставленныхнарынкевцелом.Еслиразбросценневелик,топрименениеэтогоприемаможетбытьоправданным.Методиндивидуальныхопросовоснованнаанализемненийоператороврынкаобъектовнедвижимостиозначенияхтогоилииногоценообразующегофактора.

Второйметодваловогорентногомультипликатора.

Валовойрентныймультипликаторпредставляетсобойпоказательотражающийсоотношениеценыпродажииваловогодоходаобъектанедвижимости.Данныйпока-зательрассчитываетсяпоаналогичнымобъектамнедвижимостиииспользуютсякакмножителькадекватномупоказателюоцениваемогообъекта. Этапыоценкинедвижимостиприпомощиваловогорентногомультипликатора: [21].

Первыйэтап.Оцениваетсяваловойдоходоцениваемогообъекта,либопотенциальный,либодействительный.

Второйэтап.Подбираетсянеменеетреханалоговоцениваемомуобъекту,покоторымимеетсядостовернаяинформацияоценепродажиивеличинепотенциальноголибодействительногодохода.

Третийэтап.Вносятсянеобходимыепоправки,увеличивающиесопоставимостьаналоговсоцениваемымобъектом.

Четвертыйэтап.Покаждомуаналогурассчитанваловойрентныймультипликатор:ВРМопределяетсякакотношениеценыпродажинадоходобъектааналога.

Пятыйэтап.ОпределяетсяитоговыйВРМкаксредняяарифметическаярасчетныхВРМповсеманалогам.

Шестойэтап.РассчитываетсярыночнаястоимостьоцениваемогообъектакакпроизведениесреднегоВРМирасчетногоадекватноговаловогодоходаоцениваемогообъектанедвижимости [12, c. 302].

Рыночнаястоимостьоцениваемогообъектарассчитываетсяпоформуле(2):

(2)

где –стоимостьоцениваемогообъекта;

–ДВДилиПВДоцениваемогообъекта;

–валовыйрентныймультипликатор.

Второйметоддисконтированияденежныхпотоков.

Третьимподходомкоценкенедвижимостиявляетсядоходныйподходиспользуетсятолькодляоценкитакойнедвижимости,единственнойцельюкоторойявляетсяполучениедохода,ивегоосновележатследующиепринципынедвижимости:

– принципожидания(навеличинустоимостинедвижимостивнастоящиймоментвлияетожиданиебудущихдоходов);

– принципзамещения [20].

Инвесторывкладываютсвойкапиталвобъектынедвижимостидлятого,чтобыониобеспечивалиожидаемыйимиуровеньдохода.Поэтому,принимаярешениеопокупкедоходногообъектанедвижимости,инвестордолженосновыватьсянарезультатахоценкиподоходномуподходу. Доходнымподходомназываетсясовокупностьметодовоценкиобъектанедвижимости,приносящегодоход,основанныхнавыявлениичистогодохода,которыйонгенерирует,ипреобразованиидоходавстоимостьсиспользованиемставоккапитализацииилидисконтирования,соизмеримыхпоуровнюрискасальтернативнымииздержкамипривлечениякапитала.

Задачаоценщикаприиспользованииданногоподходасостоитвтом,чтобыопределить,какимметодомвыполнитьоценкустоимостиобъекта,рассчитатьчистыйдоход,которыйявляетсяключевымпоказателемстоимости,ипреобразоватьеговстоимостьпутемкапитализацииилидисконтирования. Ключевымвданномисследованииявляетсяанализрынкаарендыаналогичныхобъектовнедвижимости.Еслиоценщикиспользуетвпроцессеоценкиметоддисконтированныхденежныхпотоков(далееМДДП),тоонвполноймередолженприменятьврасчетахтеориюстоимостиденегвовремени [17, c. 155].

Приэтомследуетучесть,чтодоходностькапиталавдругихсферахвлияетнатребованиядоходностивсференедвижимости.

Доходныйподходоснованнапредположенииотом,чтостоимостьимуществаопределяетсятекущейстоимостьюбудущихдоходовотегоиспользования,тоестьфактическиинвесторприобретаетправополучениябудущихдоходов.Однакоденьги,полученныевбудущем,неравныаналогичнойсумме,полученнойсегодня.Дляопределениястоимостиимущества,приносящегопотокдоходоввбудущем,необходимопоследниепривестиктекущему(сегодняшнему)значению.Вобщемслучаедляэтогоиспользуетсяпроцедурадисконтирования,котораяможетбытьпримененаклюбоймоделидоходовистоимостиобъекта(еслиониспрогнозированывабсолютных(денежных)величинах.Носпецификаоценкистоимостинедвижимогоимуществатакова,чтонеобходимоучитывать,какменяютсядоходыистоимостьстечениемвремени [5].

Имеютсядваметодапревращениедохода,получаемогодоходаотвладениянедвижимостью,воценкустоимости.Этометодкапитализацииидисконтирования.

Доходыотвладениянедвижимостьюмогутпоступатьввиде:текущихибудущихденежныхпоступлений;текущейибудущейэкономиинаналогах;доходотприростастоимостинедвижимости,полученныхприеепродаживбудущемилизалогеподипотечныйкредит;налоговыхсбереженийотпродажи,обменаилидаренияэтоговимуществабудущем;другихвозможныхденежныхпоступленийивыгод.

Доходныйподходосновываетсянатрехпринципахоценкинедвижимости:

1) принципожидания;

Данныйпринципхарактеризуетточкузренияпокупателянабудущеегодыиихнастоящуюстоимость.Исходяизэтогопринципарыночнаястоимостьопределяетсякактекущаястоимостьбудущихвыгод,вытекающихихизправвладенияилииныхимущественныйправнаданныйобъект.

Восновепринципалежиттеорияизменениястоимостиденегвовремени.

2) принципспросаипредложения;

Данныйпринципхарактеризуетточкузрениярынканастоимостьобъекта.Исходяизэтогоможноопределить,каксамипотокиденежныхсредствиихотношениекстоимости,такитенденцииихизменения [18].

3) принципзамещения.

Этотпринципхарактеризуетточкузренияинформированногопокупателя,которыйзаплатитзаобъектсумму,большуюстоимостианалогаодинаковойполезностинатомжесегментерынкаикотораяприпрогнозебудущихдоходовориентируетсянаданныеанализасоответствующихпокупателейаналогичныхобъектов. Исходяизэтогопринципаясно,чтоаренднаяплата,нормаприбыли,величины затрат,ставкадисконтированияикоэффициенткапитализацииопределяетсяаналогичнымипоказателяминарынке.Методкапитализациидохода,основанныйнапревращениибудущихдоходовотвладенияимуществом,вихтекущуюстоимость.Прогнозируемыебудущиедоходы,дисконтированныевтекущуюстоимостьсиспользованиемставокдохода,отражаютожиданиярынка [9].

Основныеэтапыпроцедурыоценкиметодомкапитализациидохода.

1. Составлениепрогнозабудущихдоходовотсдачиоцениваемыхплощадейварендузапериодвладенияинаосновеполученныхданныхопределениепотенциа-

льноговаловогодохода(далееПВД).

ПВДпредставляетсобойдоход,которыйможнополучитьотнедвижимостипри100%занятостибезучетавсехпотерьирасходов,которыйможнополучитьрассчитавпоформуле(3):

ПВД=S? Са(3)

где S—площадьв ,сдаваемаяваренду;

Са—аренднаяставказа1 .

Какправило,величинааренднойплатызависитотместоположенияобъекта,егофизическогосостояния,наличиякоммуникаций,времениарендыитакдалее.

2. Определениенаосновеанализарынкапотерьотнедоиспользованияплощадейиприсбореаренднойплаты,расчетдействительноговаловогодохода(далееДВД).ДВДопределяется,какпотенциальныйваловыйдоходминуспотериотнедоиспользованияминуспотериприсбореаренднойплатыплюспрочиедоходы.

3. Расчетиздержекпоэксплуатацииоцениваемойнедвижимости.Основываетсянаанализефактическихиздержекпоеесодержаниюилитипичныхиздержекнаданномрынке [25].

Прианализедоходовирасходовиспользуюткакретроспективные,такипрогнозныеданные.Приэтомможноиспользоватьданныекакдо,такипосленалогообложения.Единственноеусловие,котороенеобходимоучитыватьприкапитализациидоходов,–потокиденежныхсредствдляразличныхобъектовдолжнырассчитыватьсянаоднойоснове,тоестьнельзясравниватьпотоки,рассчитанныенаосноверетроспективныхданных,спотоками,рассчитанныминаосновепрогнозныхданных,тожесамоекасаетсяиучетаналогообложения.

Периодическиерасходыдляобеспечениянормальногофункционированияобъектаивоспроизводствадоходаназываютсяоперационнымирасходами.Операционныерасходыпринятоделитьнаэксплуатационныерасходыилиусловно-переменные,расходыназамещениеилирезервыинаэксплуатационные.Эксплуатационныерасходыделятсянадвегруппы: [24, c. 43].

Условно-постоянныерасходы—расходывеличинакоторыхнезависитотэксплуатацийзагруженныхзданийиуровняпредоставленныхуслуг.

Условно-переменные—эторасходывеличинакоторыхзависитотэксплуатацийзагруженностизданийиуровняпредоставленныхуслуг.

Красходамназамещениеотносятсярасходынапериодическуюзаменубыстроизнашивающихсякомпонентовулучшений.Ктакимулучшениям,вчастности,относятсякухонноеоборудование,мебель,ковровыепокрытия,портьеры,атакженедолговечныекомпонентызданий,расходынакосметическийремонт.

Эксплуатационныерасходы—эторасходы,непосредственносвязанныесэксплуатациейздания.

4. Определениеитоговогопоказателяпотоковденежныхсредств.

ЧОД представляет собойдействительный валовый доходзавычетомвсехстатейрасходов,заисключениемзадолженностипокредитам,налогамиамортизационнымотчислениям [8, c. 32].

5. Определение коэффициенткапитализации. Понятиепроцентакапитализацииприменимокнедвижимостивключаетдоходнакапиталивозвраткапитала.Коэффициентомкапитализацииможноназватьпроцентнуюставку,используемуюдляперерасчетапоказателядоходавпоказательстоимости.Доходнакапитал—этокомпенсация,котораядолжнабытьвыплаченаинвесторузаценностьденегсучетомфакторавремени,рискидругиефакторы,связанныесконкретнымиинвестициями.Возвраткапиталаозначаетпогашениесуммыпервоначальноговложения.Возвраткапиталаназываютвозмещениемкапитала.

Теоретическикоэффициенткапитализациидлятекущегодоходадолженпрямоиликосвенноучитыватьтакиефакторыкак,компенсациязабезрисковые;неликвидныеинвестиции;компенсациязариск;компенсациязанизкуюликвидность;компенсациязаинвестиционныйменеджмент;поправканапрогнозируемоеповышениеилиснижениестоимостинедвижимости.Существуетнесколькометодовопределениякоэффициентакапитализации:методрыночнойвыжимки,методкумулятивногопостроения,методсвязанныхинвестиций,методинвестиционнойгруппы,методопределениякоэффициентакапитализациисучетомвозмещениякапитальныхзатрат,методЭлвуда [28].

Первыйметодпредставляетсобойметодрыночнойвыжимкиявляетсясамымпростейшимиточнымдляопределениястоимостикакой-либонедвижимостьспомощьюсобранныхнаконкурентномисвободномрынкахданныхпосопоставимымпродажаманалогичныхпосвоимхарактеристикамиполезностинедвижимости.

Второйметодпредставляетсобойметодкумулятивногопостроения.Этотметодопределенияставкикапитализацииделитеенасоставныечасти.Двумяосновнымикомпонентамиставкикапитализацияявляются:процентнаяставкаиставкавозмещениякапитала [21].

Процентнуюставкуразбиваютнанесколькосоставляющих:безрисковуюставку,ставкунадополнительныйриск,компенсациюнанизкуюликвидность,компенсациюнаинвестиционныйменеджмент,поправканапрогнозируемоеповышениеилиснижениестоимостинедвижимости.

Безрисковаяставка.Ставкаиспользуетсявкачествебазовой,ккоторойдобавляютсяостальныесоставляющиепроцентнойставки.

Дляопределениябезрисковойставкиможнопользоватьсякаксреднеевропейскимипоказателямипобезрисковымоперациям,такироссийскими.Вслучаеиспользованиясреднеевропейскихпоказателейкбезрисковойставкеприбавляетсяпремиязарискинвестированиявданнуюстрану,такназываемыйстрановойриск.

Безрисковаяставкаопределяетминимальнуюкомпенсациюзаинвестированныйкапиталсучетомфакторавремени.

Ставканадополнительныйриск.Всеинвестиции,заисключениеминвестицийвгосударственныеценныебумаг.Имеютболеевысокуюстепеньриска,зависящуюотособенностейоцениваемоговиданедвижимости.Чембольшериск,темвышедолжнабытьвеличинапроцентнойставки,чтобыинвестормогвзятьнасебяпокакому-нибудьинвест-проекту [20].

Компенсациянанизкуюликвидность.Ликвидностьпоказывает,насколькобыстронедвижимостьможетбытьпревращенавденежныесредства.

Компенсациянаинвестиционныйменеджмент.Чемболеерискованныисложныинвестиции,темболеекомпетентногоуправленияонитребуют.Инвестиционныйменеджментнеследуетпутатьсуправлениемнедвижимостью,расходыпокоторомувключаютсявоперационныерасходы.

Ставканавозмещениекапитала.Величина,равнаяединице,деленнойначислолет,требуемоедлявозвратавложенногокапитала,основываетсянавременноминтервале,втечениекоторого,порасчетамтипичногоинвестора,произойдетвозвраткапитала,вложенноговоцениваемуюнедвижимость.

Третийметодпредставляетсобойметодсвязанныхинвестиций.Таккакбольшинствообъектовнедвижимостипокупаетсяспомощьюзаемногоисобственногокапитала,тообщаяставкакапитализациидолжнаудовлетворятьрыночнымтребованиямдоходанаобечастиинвестиций [8,c.201].

Четвертыйметодпредставляетсобойметодинвестиционнойгруппы.Вобщемвидеметодинвестиционнойгруппыпринимаетвовнимание,какаячастьвыкупногокапиталаприходитсянаипотечныйкредитикакая—насобственныйкапитал.Онвзвешиваетдоливвыкупномкапиталепоставкепроцентаитребуемойставкеконечнойотдачинасобственныйкапиталсоответственно.

Пятыйметодпредставляетсобойметодопределениякоэффициентакапитализациисучетомвозмещениякапитальныхзатрат.Коэффициенткапитализацииприменительнокнедвижимостивключаетвсебядоходнакапиталивозвраткапитала.Потокидоходовнаинвестиции,поступлениекоторыхпрогнозируетсяравнымисуммамивтечениенеограниченногосрока,еслинепрогнозируютсяизменениястоимостивложенногокапитала,могутбытькапитализированыпопоставкипроцента.

Вслучаевозмещенияинвестиционныхзатратпроисходитвмоментперепродажиактива.Весьпотокдоходовявляетсядоходомнаинвестиции.Вслучае,еслипрогнозируетсяизменениестоимостиактива,товозникаетнеобходимостьучетавкоэффициентекапитализациивозмещениякапитала.

ВпоследнийметодвходитметодЭлвуда.МетодЭлвудавдополнениекметодусвязанныхинвестицийучитываетпродолжительностьпериодапланируемыхкапиталовложений,атакжеснижениеилиповышениестоимостинедвижимостивтечениеэтогопериода [28].

6. Определениестоимостиврамкахметодакапитализациидохода.Стоимостьобъектанедвижимостиопределяетсяпутемделениячистогооперационногодоходанакоэффициенткапитализации.

Другимметодомявляетсяметоддисконтированияденежныйпотоков,которыйопределяетрыночнуюстоимостьнедвижимостикаксуммудисконтированныхдоходовотиспользованияобъектавбудущемиреверсиисучетомпоправкинастепеньрискаихполучения.Болеесложен,детален,позволяетоценитьобъектвслучаеполученияотнегонестабильныхденежныхпотоков,моделируяхарактерныечертыихпоступления.Используетсядляоценкиобъектовснестабильнымпотокомдоходов,посравнениюсметодомкапитализациидоходовоцениваетсякакболеесложной,трудоемкий,однакодетальнаяпроработкавсехиспользуемыхпараметровпозволяетполучитьболееобъективныйрезультат [12,c.43].

Методдисконтированияденежныйпотоковпозволяетоценитьстоимостьнедвижимостинаосноветекущейстоимостидохода,состоящегоизпрогнозируемыхпотоковдоходовиостаточнойстоимости.

ПрименяетсяМДДП,когдапредполагается,чтобудущиеденежныепотокибудутсущественноотличатьсяоттекущих;имеютсяданные,позволяющиеобосноватьразмербудущихпотоковденежныхсредствотнедвижимости;потокидоходовирасходовносятсезонныйхарактер;оцениваемаянедвижимость—крупныймногофункциональныйкоммерческийобъект;объектнедвижимостистроитсяилитолькочтопостроениввод [27, c. 66].

МДДПприменимкобъектынедвижимости:приносящимдоход,имеющийнеравныепотокидоходовирасходов,имеющимравныепотокирасходов,приносящимдоходобъектомнедвижимостипослепроведениереконструкции.Этотметодприменяетсядляопределениятекущейстоимоститехбудущихдоходов,которыепринесутиспользованиенедвижимостиивозможнаяегопродажа.

Определениеобоснованнойрыночнойстоимостисприменениемметодадисконтированныхденежныхпотоковможноразделитьначетыреосновныхэтапа:

Первыйэтап.Составляетсяпрогнозпотокабудущихдоходоввпериодвладенияобъектомнедвижимости.

Второйэтап.Рассчитываетсястоимостьоцениваемогообъектанедвижимостинаконецпериодавладения,тоестьстоимостьпредполагаемойпродажи,дажеесливдействительностипродажанепланируется.

Третийэтап.Выводитсяставкадисконтадляоцениваемойнедвижимостинасуществующемрынке.

Четвертыйэтап.Производитсяприведениебудущейстоимостидоходоввпериодвладенияипрогнозируемойстоимостиреверсииктекущейстоимости [13].

МДДПнаиболееуниверсальныйметод,позволяющийопределитьнастоящуюстоимостьбудущихденежныхпотоков.Денежныепотокимогутпроизвольноизменяться,неравномернопоступатьиотличатьсявысокимуровнемриска.Этосвязанососпецификойтакогопонятия,какнедвижимоеимущество.Недвижимостьприобретаетсяинвесторомвосновномиз-заопределенныхвыгодвбудущем.Инвесторрассматриваетобъектнедвижимостиввиденаборабудущихпреимуществиоцениваетегопривлекательностьспозицийтого,какденежноевыражениеэтихбудущихпреимуществсоотноситсясценой,покоторойобъектможетбытьприобретен.

Метод дисконтирования денежных потоковпозволяетоценитьстоимостьнедвижимостинаосноветекущегодохода,состоящегоизпрогнозируемыхденежныхпотоковиостаточнойстоимости.СогласноФСО№1подходкоценкевыбираетсяоценщикоминдивидуально,исходяизвозможностиполученияданныхобобъектенедвижимости,приэтомсогласнозаконодательствуРФоценочнойдеятельностиоценщикобязаниспользоватьтриподходакоценкеилиобосноватьотказотиспользованиятогоилииногоподхода [4].

2.2Оценкарыночнойстоимостиобъектанедвижимостинапримеретрехкомнатнойквартиры,расположеннойпоадресу:г.Иркутск,ул.Гоголя,45,квартира80

Объектомоценкиявляетсятрехкомнатнаяквартира,находящаясявжиломдомепоадресу:РоссийскаяФедерация,г.Иркутск,Свердловскийрайон,улицаГоголя,дом45,кв.80. Времядоцентрагородабезпересадокнаобщественныхавтобусахмаршрута№67,480,80составляетпримерно25минут,интервалмеждурейсамипримерно10минут,аналичномтранспортеможнодобратьсявсегоза11минут.Расстояниеотдомадоостановкинаобщественномтранспортесоставляет270метров(3минутыпешком).

Вближайшемокруженииоцениваемогообъектарасполагаютсяжилыедома,административныездания,коммерческиепомещения,атакжеучебныезаведениясреднегоивысшегообразования.Впреимуществекирпичные,многоэтажныездания.Плотностьзастройкивысокая—75%,большинствожилыхдомовсадминистративнымипомещениямипостройкис1965по1990годов.

Состояниеиразвитиесоциальнойинфраструктурырайонахорошее.Вшаговойдоступностиотобъектанедвижимостирасполагаются:аптеки,супермаркетыСЛАТА,АБСОЛЮТ,ЯНТА, гостиничные комплексы, парк инициативной молодежи, роща «Звездочка», спортивный клуб, фитнес клуб, студия красоты, бассейн, музыкальная школа, две средней школы, 36 лицей, дворец культуры имени Горького, два детского садика, детская поликлиника, Почта России, городская больница, торговый центр, ученые заведения такие как ИРГУПС, ИРНИТУ, ИТАС, Геологоразведочный техникум, Сибирский колледж транспорта и строительства и многое другое.

Прилегающаятерриторияоблагороженанасаждениями,двумядетскимиплощадками,тротуарами,освещением,парковкамииохраняемойавтостоянкой.Здание,вкоторомрасположенобъектпостроенв1978году,апоследнийкапитальныйремонтпроводилсяв2004году.Квартиранаходитсяна4этаже5-тиэтажногодома.Квартираненесетобременений.Квартирасобщейплощадью63 иполезной38 .Техническоесостояниедомаудовлетворительное,износпримерно26%.

Основойдомаявляетсяленточныйфундамент,стеныкирпичные,перекрытиежелезобетонное,кровляизготовленаизасбестоцементныхматериалов.Такжеестьоснащениекоммунальныхуслуг,такихкакцентральное–водоотведение,газоснабжение,теплоснабжение,холодноеводоснабжение,электроснабжение.Вытяжнаявентиляция.Горячееводоснабжение—открытаясотборомсетевойводынагорячееводоснабжениеизтепловойсети.Естьдополнительныеудобства–домофон.

Вквартиреимеется3комнатысраздельнойпланировкой,такжезастекленныйбалкон.Санузелраздельный,площадьсанузла3 ,площадьваннойкомнаты4 .В2018годубылпроведеневроремонт,вовсейквартиреустановленнатяжнойпотолок,постеленламинат.Окнапластиковые,межкомнатныедверидеревянные,входнаядверьметаллическая.

Описаниеобъектаоценкиприведеновтаблице1.

Таблица1

Описаниеобъектаоценки

Характеристика	Значениехарактеристик
Адрес	РФ,г.Иркутск,Свердловскийрайон,ул. Гоголя45,кв.80
Расстояниедоостановкиобщественноготранспорта	270метров(3минутыпешком)
Времядоцентранаобщественномтранспорте	25минут
Времядоцентраналичномтранспорте	10минут
Границыокружения	Вшаговойдоступности
Типичноеиспользованиеокружения	Жилыедома,административныездания,коммерческиепомещения,учебныезаведения
Основной тип застройки	Уличный
Основнойтипзданий	Многоквартирныедома
Этажность	Многоэтажные
Социальнаяинфраструктура	Аптеки,супермаркетыСЛАТА,АБСОЛЮТ,ЯНТА,Хлебсоль,гостиничныекомплексы,роща«Звездочка»,фитнесклуб,музыкальнаяшкола,двесреднейшколы,36 лицей, дворецкультурыимениГорького,двадетскогосадика,детскаяполиклиника,городскаябольница,ученыезаведениятакиекакИРГУПС,ИРНИТУ,ИТАС,Геологоразведочныйтехникум,Сибирскийколледжтранспортаистроительстваимногоедругое
Благоустройствотерритории	Автостоянка,тротуары,освещение,детскиеплощадки
Сегментрынка	Рынокжилыхпомещений
Правособственности	Полноеправособственности
Обременение	Безобременений
Годпостройки	1978
Год последнего капитального ремонта	2003
Этаж/этажность	4/5
Общая площадь,	63
Продолжение таблицы 1
Характеристика	Значение характеристик
Полезная площадь,	38
Материал стен	Кирпичные
Количество комнат	3
Балкон, лоджия	Балкон
Отделка	Евро ремонт
Планировка санузла	Раздельная
Состояние квартиры	Хорошее
Планировка квартиры	Раздельная

Дляопределениястоимостиобъектаоценкиприменяемсравнительныйподходврамкахкоторогоиспользовалсяметодсравненияпродаж.Методсравненияпродажпредполагаетследующуюпроцедурурасчета.

На1этапебылпроанализированрыноктрехкомнатныхквартирвСвердловскомрайонег.Иркутск,предлагалосьнесколькоаналоговссоответствующимместоположениемисопоставимыхпосвоимосновнымэкономическим,материальным,техническимидругимхарактеристикамсобъектомоценки.Источникомданныхобобъектах-аналогахявляетсяэлектронныйресурс«Циан»,откудабыловзятотриобъектанедвижимостинаиболеесхожихнаоцениваемыйобъект.Описаниекоторыхприведеновтаблице2.

Таблица2

Описаниеобъектованалогов

Характеристика	Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Адрес	РФ, г. Иркутск, Свердловский район, улица Гоголя 79	РФ, г. Иркутск, Свердловский район, улица Лермонтова, 90	РФ, г. Иркутск, Свердловский район, улица 45
Ценапредложения,врублях	3868200	3483000	3 708 800
Сегментрынка	Рынокжилыхпомещений	Рынокжилыхпомещений	Рынокжилыхпомещений
Правособственности	Полноеправособственности	Полноеправособственности	Полноеправособственности
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условияпродажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Обременение	Безобременений	Безобременений	Безобременений
Годпостройки	1976	1965	1978
Годпоследнегокапитальногоремонта	2001	1990	2004
Этаж/этажность	3/5	2/4	4/5
Общаяплощадь,	63	60	61
Продолжение таблицы 2
Характеристика	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Полезная площадь,	40	50	40
Материал стен	Кирпичные	Кирпичные	Кирпичные
Количество комнат	3	3	3
Балкон, лоджия	Балкон	Нет	Балкон
Отделка	Косметический ремонт	Косметический ремонт	Косметический ремонт
Планировка санузла	Раздельная	Раздельная	Раздельная
Состояние квартиры	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Планировка квартиры	Смежно-раздельная	Смежно-раздельная	Смежно-раздельная

Необходимоподобратьединицысравнения,посколькуколичественныехарактеристикиобъектаоценкииобъектов-аналоговотличаются.Вданнойрасчетнойработебудемоперироватьценойзаединицуплощади,тоестьединицейсравнениябудетцена1 .

Далеепроводитсясравнениекаждогообъекта-аналогасоцениваемымпоследующимхарактеристикам:

1. Правособственности.

2. Условияфинансирования.

3. Условияпродажи.

4. Датапродажи.

Следующимэтапомоценкиявляетсявнесениепоправок.Сущностьэтогоэтапа–скорректироватьценыпродажипокаждомусопоставимомуобъектувсоответствиисимеющимисяразличиями.

Стоимостныепоправкиизменяютценупроданногообъектааналоганаопределеннуюсумму,вкоторуюоцениваютсяразличиявхарактеристикахобъектааналогаиоцениваемогообъекта.

Процентныепоправкииспользуютсядляпоправкиразличий,связанныхсовременемсделки,сместоположениемифизическимихарактеристиками.

Последовательныепоправки.Ихособенностьзаключаетсявтом,чтовзависимостиотпоследовательностивнесенияпроцентныхпоправокможетполучатьсяразличныйрезультат.

Прирасчетестоимостивценыобъектов-аналоговбыливнесеныследующиепоправкисцельюприведенияхарактеристиканалоговкоценке.

Поправканаправособственности.Поправканаданныйэлементсравненияневносилась,потомучтоуобъектов-аналоговиобъектаоценкиимеютсяодинаковыеправасобственности.

Подпоправкойнаправособственностипонимаетсяразницамеждуценойобъектаприналичииправасобственности,оформленноговсоответствиисправовыминормамиитребованиями.Еслинебылапроведенагосударственнаярегистрацияправасобственностинаобъектоценки,топоправкасоставляет5–10%напонижениестоимости.Аналогичнаяпоправкаприменяетсяиприналичииразличныхограниченийнаправособственностиилииныхобременений.Втакихслучаяхснижаетсястоимостьобъектаи,соответственно,уменьшаетсяценасделки.

Условияфинансирования.Поправканастоимостьневносилась,таккакуобъектов-аналоговиобъектаоценкисовпадаютусловияфинансирования.

Поправкунаусловияфинансированияможновнекоторыхслучаяхопределитьпутемсравненияценыпродажисопоставимыхобъектов,имеющихльготныеусловиякредитования,собъектами,имеющимирыночныеусловиякредитования.Опросивпокупателейипродавцовсопоставимыхобъектов,оценщикрассчиталвлияниельготногокредитованиянакаждуюценупродажипосредствомдисконтированияльготыпокупателяктекущейстоимости.

Условияпродажи.Поправканаданныйэлементсравненияневносилась,таккакуобъектов-аналоговиобъектаоценкиимеютсяодинаковыеусловияпродажи.Приоценкеобъекта,вотношениекоторогосубъектынамеренысовершитьсделку,учитываютсяиусловиясамойсделки.Вслучае,еслиобъектоценкисвободенивюридическомифизическомплане от прав третьих лиц,топрименяютсяпоправканаусловиясделки—на10%дороже.Этосреднийпоказательпоправки.

Датапродажи.Поправкастоимостиобъектов-аналоговнепроизводилась,потомучторазницадатпродаж—втечениемесяца.Вомногихслучаяхотдатыпродажиобъектаоценкипрошлобольшемесяца,соответственно,нарынкепроизошлиизменения,которыекоснулись,преждевсего,уровняцен.Поправканадатупродажиучитываетэтиизменения,аименно—тотвременнойпромежуток,которыйимелместодомоментапубликацииинформацииоценепродажи.

Материалстен.Поправканепроизводилась,потому что материалстенуобъектов-аналоговсовпадаетсобъектомоценки.Материалстеноказываетвлияниенадолговечностьслужбыобъекта,наеготеплотехническиехарактеристики,расположениешвов/стыковэлементов,атакжеконструктивныеособенностипланировок.

Количествокомнат.Уобъектов-аналоговиобъектеоценкиравноеколичествокомнат,поэтомунаданныйэлементсравненияпоправканевносилась.

Планировкасанузла.Изменениескорректированнойстоимостинепроизошло,таккакуобъектов-аналоговиобъектаоценкиодинаковаяпланировкасанузла.

Ценапредложения.Наосновеанализарынокнедвижимостиможносделатьвывод,чтоценыпредложенияобъектовотличаютсяотценреальныхсделокнауровне1–2,5%.Присложившейсяситуациинарынкевнастоящеевремя,величинапоправкинаторгсоставляет1,8%.Вдостаточноредкихслучаяхценасделкииценапредложениясовпадают.ПривнесенииПоправкинаторгпринимаетсявовниманиеразницамеждуценойзаключаемойсделкииценойсуществующегопредложения.

Местоположение.Поправкастоимостиобъектов-аналоговнепроизводилась,таккаконирасположеныводномрайоне,примернонедалекодруготдруга.Такаяхарактеристикаоцениваемогообъекта,какместоположение,являетсясамойраспространенной,атакжеоднойизнаиболеезначимыхприопределениистоимостиквартирывусловияхсуществующихрыночныхотношений.

Поправкасоставляетдо15%вслучае,еслиобъектоценкиудаленаотавтобусной(троллейбусной,трамвайной)остановкиэтоуменьшаетеецену.Причемкаждые200метровотостановкиобщественноготранспортадоквартиры,аименнокаждыедвеминуты,которыенужнопройтипешком,чтобыдобратьсядодома,такжевлияютнаееценувсторонупониженияна1%.

Этажрасположенияквартиры.Поправканебылапроизведенатаккакквартирырасположеныненапервоминенапоследнихэтажахздания,ноквартирынапервыхипоследнихэтажахжилыхдомовстоятдешевле,чемквартиры,расположенныемеждупервымипоследнимэтажами.

Приоценкеквартирыучитываетсяэтаж,накоторомонарасположена.Фактор,которыйвлияетнастоимость—этонакакомименноэтажерасположенаквартира–напервомэтаже,напоследнемилимеждуними.Еслиэтажпервый,тоэтовлечетзасобойвлажностьинизкуютемпературувоздухавквартире,атакже,какправило,вквартирахнапервомэтаженедостаточноестественногодневногоосвещенияиз-запосаженныхвокругдомадеревьевиликустов.Чтокасаетсяпоследнегоэтажа,тоздесьвеликавероятностьпротечкикрышиисильногонагреваоконвлетнийпериод.Неисключаетсяипроблемаснапоромводыиз-заверхнегоэтажа.Поэтомуквартирынаболееверхнихэтажахбудутстоитьдороже,чемквартирынанижнихэтажах

Поправканаэтажсоставляет15%—напервыйэтажи10%—напоследний.

Общаяплощадь.Поправканапервыйобъект-аналогравнанулю,таккакразницаплощадисобъектомоценки1 ,апо2и3объекту-аналогувходеанализарынканедвижимостибыловыявленазависимостьмеждуплощадьюистоимостью1 ,разницакоторыхравна3–4 изменяющаястоимостьпримернона1%.

Балкон и (или) лоджия.Послеанализрынканедвижимостибыловыявлено,чторазницастоимостиквартирсбалкономибезсоставляет5%.Существеннымфакторомприопределениирыночнойстоимостиквартирыявляетсяналичиивнейбалконаи(или)лоджии.Есливквартиреестьбалкони(или)лоджия,тоэтопринимаетсязаположительнуюхарактеристикуисчитаетсяулучшением,таккакувеличиваетеепривлекательностьвглазахпотенциальногопокупателя.

Планировкаквартиры.Произведяанализрынканедвижимостиможносказать,чтостоимостьквартиры,имеющаяраздельнуюпланировкустоит,примерно,на1,20%дороже,чемквартирасосмежно-раздельнойпланировкой.

Состояниеквартиры.Послеанализарынканедвижимостиможноувидеть,чтостоимостьобъектоввзависимостисостоянияквартиризменяетсяна3%.Состояниеквартирыбезотделкиилисотделкой,требующейремонта,стоятнесколькодешевле,чемквартирыснормальным(нетребующимремонта)состояниемотделки.

Отделка.Проанализироваввидыремонтныхотделоввтрехразныхкомпаниях,быловыявлено,чторазницастоимостейремонтаевроикосметическогосоставляет2,4%.Ремонтикачествоотделкивлияютнастоимостьквартирысамымнепосредственнымобразом.Безупречнаяикачественнаяотделкаувеличиваютценуна10%.

Расчетприведенвтаблице3.

Таблица3

Поправканаразницувкачестверемонта

	Косметическийремонт	Евроремонт	Дизайнерскийремонт
ООО«ИмпуЛьс»	1500	3200	4500
ООО«Бастион»	1500	3000	4000
ООО«АНТстрой38»	2000	3000	2000
Средняястоимостьработ	1667	3067	3500
Поправканаремонт	2,8%	5,1%	5,8%

Оценкарыночнойстоимостиприведенавтаблице4.

Таблица4

Оценкарыночнойстоимости

Характеристики	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Ценапредложения, врубляхза1	–	61400	58050	60800
Правособственности	Полноеправособственности	Полноеправособственности	Полноеправособственности
Поправканаправособственности	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	61 400	58 050	60 800
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Поправка на условия финансирования	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	61 400	58 050	60 800
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Поправка на условия продажи	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	61 400	58 050	60 800
Дата продажи	20 апреля 2021	Апрель 2021	Апрель 2021	Май 2021
Поправка на дату продажи	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	61 400	58 050	60 800
Цена предложения за 1 , руб	–	61 400	58 050	60 800
Поправка на цену предложения (факт сделки) за 1	–	-1,8%	-1,8	-1,8
Скорректированная стоимость	–	60 295	57 005	59 706
Местоположение	РФ, г. Иркутск, ул. Гоголя 45, кв. 80	РФ, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Гоголя 79	РФ, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Лермонтова, 90	РФ, г. Иркутск, Свердловский район, ул. 45

Продолжение таблицы 4

Характеристики	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Поправка на местоположение	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	60 295	57 005	59 706
Этаж/этажность	4/5	3/5	2/4	4/5
Поправка на этаж/этажность	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	60 295	57 005	59 706
Материал стен	Кирпичные	Кирпичные	Кирпичные	Кирпичные
Поправка на материал стен	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	60 295	57 005	59 706
Общая площадь,	63	63	60	61
Поправка на общую площадь	–	0	+1%	+1%
Скорректированная стоимость	–	60 295	57 575	60 303
Планировка квартиры	Раздельная	Смежно-раздельная	Смежно-раздельная	Смежно-раздельная
Поправка на планировку квартиры	–	+1,20%	+1,20%	+1,20%
Скорректированная стоимость	–	61 019	57 005	61 027
Количество комнат	3	3	3	3
Поправка на количество комнат	–	0	0	0
Скорректированная стоимость	–	61 019	57 005	61 027
Балкон, лоджия	Балкон	Балкон	Нет	Балкон
Поправка на балкон, лоджия	–	0	+5%	0
Скорректированная стоимость	–	61 019	61 179	61 027
Планировка санузла	Раздельная	Раздельная	Раздельная	Раздельная
Поправка на планировку санузла	–	0	0	0
Скорректированная стоимость, 1	–	61 019	61 179	61 027
Состояние квартиры	Хорошее	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Поправка на отделку	–	+3%	+3%	+3%
Скорректированная стоимость	–	62 850	63 014	62 858
Отделка	Евро ремонт	Косметический ремонт	Косметический ремонт	Косметический ремонт

Продолжение таблицы 4

Характеристики	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Поправка на отделку	–	+2,3%	+2,3%	+2,3%
Скорректированная стоимость	–	64 296	64 463	64 304
Рыночная стоимость объекта оценки	64 354
Площадь общая,	63
Рыночная стоимость объекта оценки	4 118 656

Рыночная стоимость объекта оценки трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Гоголя, 45, кв. 80 рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж на дату оценки 18 апреля 2021 года составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив все методы рыночной экономики, в отношении недвижимости существуют обоснованные и узаконенные методы определения стоимости: «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным».

Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. Исследовались теоретические и правовые основы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. Дана характеристика объекту оценки и его окружению.

3. Обоснована рыночная стоимость объекта оценки на основе сравнительного подхода к оценке.

Первая глава включает два параграфа. В ней раскрываются цели и виды стоимости, определяемые при оценки недвижимости, принципы оценки объектов недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимости.

Вторая глава содержит два параграфа. Она содержит в себе основные подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости, а также была проведена оценка имущества с использованием сравнительного подхода к оценке.

В данной работе определение рыночной стоимости производилось только в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, так как доходный и затратный подход не целесообразно применять в данном случае.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу город Иркутск, Свердловский район, улица Гоголя, 45, кв. 80 рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж на дату оценки 18 апреля 2021 года составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере: применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и так далее), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, то есть отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.

Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и так далее), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.

СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ : (ред. от 23.05.2018) // Собрание законодательства РФ. – 25.12.2006. № 52 (1 ч.) – ст. 5496.

2. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ : (ред. от 17.02.2021) // СПС «КонсультантПлюс».

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации :Федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ : (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. № 31. – ст. 3813 // СПС «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 : (ред. от 06.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8) : Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326 // СПС «КонсультантПлюс».

7. Акобян Т. А. Зарубежный опыт формирования методологических основ доходного подхода к оценке стоимости бизнеса / Т. А. Акобян // Инновационная наука. – 2016. – № 4. – С. 8–9.

8. Александров В. Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: учебно-практическое пособие / В. Т. Александров. – Москва :Стройинформиздат, 2016. – 256 c.

9. Беляева В. С. Совершенствование механизма оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости / В. С. Беляева. – Новосибирск, 2019. – URL : #"_GoBack">

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости