Невыполнение сроков строительства на примере ООО 'Тандэм-Сервис'

Невыполнение сроков строительства на примере ООО 'Тандэм-Сервис'

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Уральский государственный экономический университет

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономический менеджмент»

на тему: «Невыполнение сроков строительства на примере ООО «Тандэм-Сервис»

Екатеринбург 2017

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Общая характеристика рынка «строительства»

.1 Понятие строительства

.2 Риски подрядной строительной организации

.3 Строительная отрасль России

Глава 2. Развитие работы строительной фирмы «Тандэм-Сервис»

.1 Характеристика строительной фирмы «Тандэм-Сервис»

.2 Ответственность сторон по договору строительного подряда

.3 Невыполнение сроков строительства «Тандэм-Сервис»

Глава 3. Урегулирование конфликта

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Российская Федерация, уже который год по уровню рискованности бизнес среды располагается в одном ряду с развивающимися государствами Ближнего Востока, Азии и Африки. Факторами этому считаются неудовлетворительная сформированность инфраструктуры, низкий уровень высококлассной квалификации, общественно-политические инциденты, терроризм, а кроме того высокая криминогенная ситуация. В особенности акцентируют трудность русской структуры правительственного управления и администрирования, характеризующиеся принятием противоречивых заключений и условий на разных уровнях власти, а кроме того высокий уровень коррупции, что никак не добавляет известности русскому рынку у трейдеров.

Строительство занимает особое место в системе национальной экономики, которое определяется его ролью «преобразователя» инвестиционных ресурсов в форме капитальных вложений, обеспечивающего необходимые условия для экономического развития.

Актуальным в этой курсовой работе считается то, что, в связи с намерениями Президента и Правительства, каждый год станет возрастать построение жилья, чтобы обеспечить им абсолютно всех нуждающихся, а таких в Российской федерации много. В соответствии с этим, станет расти кредитование людей с целью участия в долевом строительстве, базой которого вдобавок считается договор строительного подряда. Незнание прав жителями может повергнуть к отрицательным результатам, когда недобросовестный застройщик, воспользовавшись юридической безграмотностью собственных покупателей, станет повышать стоимость, сроки и усугублять качество постройки в обход функционирующего законодательства.

Понимание основ договорного права, хотя б в доли договора строительного подряда, наоборот, сможет помочь обнаруживать подобные эпизоды и ликвидировать их, что благоприятно отразится в исполнении планов по возведению жилых помещений.

Целью курсовой работы является рассмотрение такой проблемы, как невыполнение сроков строительства.

Имеются такие задачи, как:

Ознакомиться с рынком «строительства» в России

Изучить договор строительного подряда

Ознакомиться с фирмой «Тандэм-Сервис»

Описать и рассмотреть изучаемую проблему в фирме «Тандэм-Сервис»

Предложить пути решения урегулирования конфликта

Предметом курсовой является невыполнение сроков строительства. Объектом- строительная фирма «Тандэм-Сервис».

В курсовой работе имеются три главы, изучающие данную проблему.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА «СТРОИТЕЛЬСТВА»

.1 ПОНЯТИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Процедура постройки включает в себя все без исключения организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, сопряженные с созданием, изменением или сносом объекта, а кроме того связь с компетентными органами по поводу производства подобных работ.

Итогом постройки является возведённое сооружение (здание) с внутренней отделкой, действующими инженерно-научно-техническими концепциями и полным комплектом документации, предустановленным законодательством.

Строительство включает деятельность следующих субъектов:

- инвестор - лицо, вкладывающее собственные, привлеченные или заёмные средства в создание и воспроизводство основных фондов. Лица, специализирующиеся на капитальных вложениях в строительство с целью последующего извлечения прибыли, называются девелоперами.

застройщик - лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке;

- заказчики - уполномоченные инвесторами лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы. По российским законам заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или);

- подрядчики - лица, которые выполняют работы по договору подряда (непосредственные исполнители), либо посредники. Генподрядные общестроительные организации отвечает за выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ по объекту, субподрядные организации выполняют один или несколько однотипных видов работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность;

саморегулируемые организации (СРО) изыскателей, проектировщиков и строителей;

профессиональные научные и творческие организации (например, Союз архитекторов России), международные организации (ФИДИК).

государство в лице органов государственной власти и местного самоуправления является специфическим субъектом строительной деятельности. Оно определяет градостроительную и жилищную политику, осуществляет правовое (в том числе техническое) регулирование, а также государственный строительный надзор [2].

В простых случаях (например, индивидуальное жилищное строительство) инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик могут совпадать в одном лице, а СРО и иные некоммерческие организации - не участвовать в таких отношениях.

В современных условиях строительные организации на рынке реализации своей продукции (работ, услуг) могут вступать в два типа отношений:

продавец - покупатель - при сооружении квартир, офисов и других объектов для свободной реализации (на продажу);

подрядчик - заказчик - при строительстве объектов по заказу на основе договора (одна из организационно-экономических особенностей отрасли).

Большая часть строительных учреждений чаще всего входят на подрядном рынке во второй вид отношений, когда строй компании выступают участниками инвестиционной деятельности, то есть они осуществят прямые капиталовложения - в строительство новейших объектов, реконструкцию, развитие или модернизацию действующих.

Их отношения с другими участниками инвестиционной деятельности регулируются особым законодательством - законом «Об инвестиционной деятельности» и федеральным законом «О зарубежных вложениях в России».

Поскольку инвестиции представляют собой значительные долгосрочные вложения капитала, они осуществляются по специально разрабатываемым программам - инвестиционным проектам.

Инвестиционный проект любой направленности и масштаба в своем развитии проходит ряд этапов, составляющих жизненный цикл проекта (промежуток времени между появлением проекта (идеи) и его завершением). Согласно «Своду знаний по управлению проектами» американского Института управления проектами жизненный цикл любого инвестиционного проекта состоит из четырех этапов или фаз [1]:

1.   Начальная фаза (концептуальная) - разработка концепции проекта (прединвестиционные исследования), её продолжительность около 3 % жизненного цикла.

2.       Разработка проекта(планирование проекта, его детальное технико-экономическое обоснование, разработка проектно-сметной документации, проведение торгов (тендер) и заключение контрактов) -разрабатываются основные компоненты проекта и идёт подготовка к его реализации (около 25 % жизненного цикла);

1.   Реализация проекта - строительство, то есть выполнение всех строительно-монтажных и пусконаладочных работ, необходимых для достижения поставленной цели. Длительность данной фазы - около 60 % жизненного цикла;

2.       Завершение проекта - достижение конечных целей, таких как эксплуатация проекта, выпуск продукции, получение намеченной прибыли и т.д.,- около 12 % жизненного цикла.

Таким образом, более половины жизненного цикла инвестиционного проекта и, следовательно, большая часть инвестиционного цикла представляет собой процесс строительства. То есть инвестиционная деятельность неразрывно связана со строительной деятельностью и регулируется подрядным строительным рынком.

Основные участники строительного рынка (рынка подрядных строительных работ) как части инвестиционной деятельности-заказчики строительной продукции и исполнители-подрядчики.

В роли заказчиков могут выступать:

юридические и физические лица, для которых строится, реконструируется, расширяется или переоборудуется объект. В данном случае они могут быть также инвесторами (собственниками средств) или пользователями;

юридические лица - специально созданные организации, которые от имени и по поручению инвестора выполняют все функции заказчика на основе договора за определенную плату;

государственные органы исполнительной власти (правительство России, отраслевые министерства, Госстрой России, департамент мэрии или комитет областной администрации) - по объектам, сооружаемым для государственных нужд.

Подрядчиками на подрядном строительном рынке являются строительно-монтажные организации (СМО), выполняющие комплексы или виды строительно-монтажных работ, и проектные организации, которые разрабатывают проектно-сметную документацию на строительство, реконструкцию или переоборудование объекта.

В роли подрядчиков могут выступать любые строительные, монтажные, проектные организации.

Клиенты для проектирования или постройки объектов предпочитают для себя подрядчиков, проводя подрядные торги.

Постоянное осуществление подрядных торгов и усиление договорной дисциплины содействуют увеличению производительности и конкурентоспособности подрядных организаций, становлению рынка подрядных работ и развитию конкурентоспособной среды в строй-комплексе [1].

Отношения соучастников строй рынка регулируются договорами строй подряда. Базой решения подобных соглашений считаются функционирующие законодательные и нормативные акты: - Гражданский кодекс РФ, Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, рекомендации Госстроя Российской федерации и прочие документы. Заключение договора, подбор партнеров, установление обязанностей, различных иных условий хозяйственных отношений, никак не противоречащих законодательству, находятся в компетенции самих субъектов инвестиционно-строительной деятельности [2].

.2 РИСКИ ПОДРЯДНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Присутствие исполнении контрактов подряда в деятельности строй компании могут возникать различные ситуации, какие сопутствуются возможными ущербами (рисками).

Риск в бизнесе существует объективно, вне зависимости от того, понимают ли это сами члены предпринимательской деятельности либо нет. Совершенно избежать риска не позволяет трудность появляющихся ситуаций и нехватка информации.

Рискообразующие факторы присутствуют во всех основных ресурсах строительной отрасли:

предметах труда (сырья, материалов, энергоресурсов);

основных производственных фондов;

инвестициях в основной капитал;

живом труде.

Реже встречается, но по ущербу и последствиям являются более тяжелыми следующие форс-мажорные обстоятельства:

стихийные бедствия;

аварии в энергетических сетях;

пожары и взрывы;

смерть руководителя и ведущих специалистов;

внезапное появление сильных конкурентов;

недоброжелательное отношение правительства и прессы [7].

Применим одну из наиболее распространенных классификационных систем рисков, которая связана с их распределением по различным направлениям деятельности предприятия, к классификации рисков подрядной строительной организации и построим дерево рисков (Рисунок 1):

Рисунок 1 - Дерево рисков в подрядной строительной организации [7]

1.   Производственные риски - связаны с осуществлением строительных работ по договору с заказчиком - R 1.

2.       Инновационные риски связаны с вероятностью потерь, возникающих при вложении предприятием средств при разработке, освоении и внедрении технологических, организационных и других нововведений - R 2.

.        Финансовые риски - это риски вероятности потерь денежных средств в процессе осуществления предприятием финансовой деятельности - R 3.

.        Коммерческие риски занимают особое место в системе классификации. Они возникают в процессе реализации товаров и услуг и вызваны вероятностью потери ресурсов, недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате осуществления коммерческих операций - R 4.

.        Информационные риски обусловлены опасностью возникновения потерь из-за ошибок при сборе, анализе, контроле и регулировании информационной базы деятельности предприятия.

Например, неправильный выбор целей, необоснованное определение приоритетов общей экономической и рыночной стратегии предприятия; несоответствие организационно-экономической структуры целям предприятия; неэффективность систем бухгалтерского учета и финансовой отчетности; изменение объемов, надежности, достоверности исходной информации; изменение периодичности, регулярности сообщений; недостаточный технический уровень средств обработки информации и др.- R 5.

6.   Управленческие риски - риски, при которых главной проблемой является сопротивление руководителей разного уровня - R 6.

7.       Маркетинговые риски могут привести к отсутствию необходимых проектных доходов из-за неверного определения мощности производства, а также стратегии операций на рынке - R 7.

.        Социальные риски связаны с неэффективной организацией социальной инфраструктуры, недостатками в обеспечении безопасности деятельности работников - R 8.

.        Экологические риски обусловлены нарушениями установленных норм, нормативов по охране окружающей среды и безопасности жизнедеятельности-R 9.

.        Юридические риски возникают из-за нарушения законодательства, нечеткого оформления документов, договоров и т.д.- R 10.

.        Прочие риски - R 11.

Производственные риски могут быть вызваны:

Риск R 1.1 - невыполнение графика ввода объекта.

Несвоевременный ввод объекта влияет на объем реализации продукции (работ, услуг), получение прибыли. Риск должен быть оценен в денежном выражении как упущенная выгода. 1.1.1 - риском срыва сроков землеустроительных работ (ЗУР) 1.1.2 - риском срыва сроков комплектации 1.1.3 - риском срыва сроков по строительно-монтажным работам (СМР)

К числу системных факторов риска, влекущих неисполнение графика ввода объектов относятся:

отсутствие согласованных со всеми участвующими подразделениями графиков с ключевыми вехами;

несвоевременное получение правоустанавливающей, исходно-разрешительной и прочей документации на строительство;

отсутствие/некорректность планов закупки, стратегии заключения контрактов;

чрезмерная длительность процедуры заключения договоров на выполнение работ;

несвоевременность закупок/поставок;

недостаточная квалификация подрядчиков;

отсутствие эффективной системы мониторинга качества поставляемого оборудования и выполнения работ;

происшествия при строительстве объектов, связанные с несоблюдением правил промышленной безопасности, охраны труда и окружающей среды (ПБОТОС);

использование устаревшей техники, не адекватных задачам строительства машин и прочее.

Риск R 1.2 - превышение утвержденной стоимости объекта строительства.

Превышение утвержденной стоимости влияет на рентабельность проекта. При значительном увеличении уровня затрат на строительство объекта необходим пересчет экономической эффективности проекта со стороны заказчика.

Эти риски могут быть вызваны: 1.2.1 - риском роста стоимости землеустроительных работ 1.2.2 - риском роста стоимости комплектации 1.2.3 - риском роста стоимости СМР

Системными факторами риска, способными привести к превышению плановой стоимости объектов являются:

некорректное планирование работ (оценка сроков реализации);

некорректная оценка объемов и стоимости работ; изменения в содержании работ (изменения в технических заданиях (ТЗ)), объемах, стоимости;

крупное происшествие при строительстве объектов капитального строительства, которое требует дополнительные затраты на восстановление объектов/выплату компенсаций и др.;

выбор неквалифицированного подрядчика.

Риск R 10.1 - юридические риски.

Эти риски могут быть вызваны: 10.1.1 - риском несоблюдения законодательства и нормативно-правовых актов в области строительства 10.1.2 - риском несоблюдения внутренних правил и порядков организации

Системными факторами риска, влекущими несоблюдение внутренних правил, стандартов организации и законодательства в области строительства, являются:

несвоевременное выполнение предписаний контролирующих органов;

нарушение технических регламентов;

отсутствие, надлежащим образом оформленного права собственности на земельные участки;

несоблюдение строительных норм и правил при разработке проектной и рабочей документации и выполнении строительно-монтажных работ;

эксплуатация объектов строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию;

отсутствие механизма мониторинга изменений законодательства в области строительства;

несвоевременная адаптация к новым требованиям;

невыполнение требований к энергоэффективности;

некомпетентность субподрядчиков в области ПБОТОС;

пренебрежение принципами приоритетности вопросов безопасности по отношению к принципам соблюдения плановых сроков и стоимости выполнения работ в капитальном строительстве;

неправомерные действия, связанные со злоупотреблением полномочиями, нарушением антикоррупционного законодательства, мошенничеством и др [7].

К прочим рискам относится неудовлетворенность Заказчика результатами или выполнение работ, несоответствующих потребностям и ожиданиям Заказчика и др.

Традиционно строительство является одной из наиболее рисковых отраслей с точки зрения осуществления предпринимательской деятельности.

Высокая степень неопределенности обуславливается особенностями строительства, такими как характер конечного продукта труда, технология производства, организация работ, специфические условия труда, использование специальной техники и приспособлений.

Также необходимо отметить сильную зависимость строительства от природно-климатических условий, которые в нашей стране не только неоднородны, но и порой непредсказуемы.

Таким образом, управление рисками в строительных компаниях является необходимым условием развития отрасли.

Главными, внутренними источниками рисков подрядных строительных организаций являются:

снижение конкурентоспособности;

несостоятельность заказчика;

ошибочная ценовая политика;

некорректно заключенные договоры подряда и поставки;

недостатки в сфере производства и управления;

невыполнение условий договоров;

гражданская ответственность;

технические и технологические риски.

Строительство имеет ряд черт, отличающих его от других отраслей материального производства.

Во-первых, конечным продуктом деятельности являются как законченные здания и сооружения, так и отдельные части строящихся и реконструируемых объектов.

Во-вторых, в строительном процессе участвуют специфические контрагенты, выполняющие определенные функции и являющиеся составными элементами механизма взаимодействия субъектов рынка.

В-третьих, сам процесс строительства отличается длительностью циклов, особенными условиями труда, технологией производства с применением специфических материалов, оборудования и техники, а также сезонным характером работ и зависимостью от неоднородных природно-климатических особенностей.

Разработку мероприятий по снижению рисков необходимо вести с учетом особенностей строительства.

В таблице представлены разработанные нами мероприятия по снижению негативных последствий возникновения рисков R 1.1, R 1.2, R 10.1.

Рассмотрим меры по управлению рисками в Таблице 1.

Таблица 1 - Мероприятия по управлению рисками [7]

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки - это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен.

.3 СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИИ

Последние финансовые реформы 2016 года в Российской федерации дали значительный стимул для развития и роста в строй отрасли. При этом в самой области стали видны значительные и в большей части положительные превращения.

Первое, что нужно выделить - перемена механизма госуправления. В 2016 г. происходит постепенная переориентация с госуправления фирмами на регулирование в секторе инвестиций, нацеленных на строй сектор. Помимо этого, несмотря на трудности для малого бизнеса, в строй области возникает все более новичков компаний, количество которых является практически 85% от всех имеющихся строй учреждений.

Значительный плюс - появление большого числа предприятий, которые занимаются предоставлением лизинга, а также холдинговых структур. Также появились госструктуры сертификации и ценообразования. Важный момент - развитие СРО и ЭТП, возникновение инжиниринговых и маркетинговых служб. Все это свидетельствует о позитивных сдвигах строительной отрасли России.

Развивается и сектор электронных продаж, где в последнее время удалось сформировать сильную законодательную основу, что обеспечивает высокий уровень компании и непосредственно выполнения конкурсов. При этом никак не содержит значения, где ведется аукцион - интерес уделяется как государственным, так и областным торгам. Недостаток только в том, что законы, нацеленные на организацию электронных продаж, ещё отдаленны от совершенства. В большей части они требуют доработки для настоящего увеличения производительности.

Несмотря на создание мощной инфраструктуры в строительной отрасли в 2016-м и прошлых годах, эта сфера остается в некотором роде самобытной, отстающей от инфраструктуры зарубежных аналогов более развитых стран. К примеру, система электронных торгов РФ, которая активно используется в РФ, за границей почти не применяется.

Значительный плюс - рост объемов инвестиций в строительные компании, активное подключение к подрядным работам. В последние несколько лет заметен значительный рост объема введенных в эксплуатацию зданий. При этом в ближайшие годы можно рассчитывать на позитивные сдвиги в строительном секторе не только с позиции количества, но и со стороны качества возводимых (реконструируемых) объектов.

Первое, с чего стоит начать - уделить внимание следующим моментам:

·        Переходу на экологически чистые материалы, применяемые в процессе строительства.

·              Применение современных конструкций, обладающих большей надежностью и ресурсом.

·              Рост качества жилья с позиции энергетической эффективности, уровня комфорта, экологической безопасности.

Состояние строительной отрасли в 2016 году еще далеко от того, каким видит его цивилизованное общество. Но при выполнении ряда шагов этот сектор может занять лидирующие позиции не только внутри страны, но и в мире. Что стоит сделать? Все просто:

·        Обновить основные фонды компаний, работающих в строительстве.

·              Наладить производство изделий и материалов высокого качества.

·              Добиться роста спроса на качественные материалы посредством государственного стимулирования.

·              Рационально применять природные ресурсы.

·              Проводить мероприятия, направленные на уменьшение себестоимости продукции. В первую очередь это делается за счет снижения трудовых и энергетических затрат [3].

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ РАБОТЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ФИРМЫ «ТАНДЭМ-СЕРВИС»

.1 ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОИТЕЛЬНОЙ ФИРМЫ «ТАНДЭМ-СЕРВИС»

Ремонтно-Строительная компания ООО «Тандем-Сервис», Свидетельство СРО №1617-2013-3666124117-С-177 от 12.09.2013г, является одной из динамично развивающихся строительных организаций Центрально-Черноземного региона, выполняющей полный комплекс строительно-монтажных работ, широкий спектр дизайнерских и инжиниринговых услуг, что позволяет компании выполнять работы от создания дизайн-проекта и разработки проектной документации до строительства объекта «под ключ» [4]. строительный подрядный договор юридический

Специалисты компании предлагают оптимальные комплексные решения по выполнению всех видов строительных услуг. При строительстве практически всех типов зданий и сооружений: от элитных бизнес-центров, крупных супермаркетов и административных зданий до типовых жилых домов - применяются самые современные технологии.

На данный момент штат компании составляет 85 сотрудников, среди которых управляющий персонал - 7 человек, инженеры-строители - 16 человек, инженеры-энергетики - 2 человека, инженеры-сметчики - 2 человека, инженер по охране труда, инженер по подготовке кадров [4].

.2 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК).

По своей юридической природе данный договор, как и договор подряда, разновидностью которого он является, - двусторонний, консенсуальный и возмездный.

Вместе с тем договору строительного подряда присущи определенные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда. Во-первых, по договору строительного подряда работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ. Во-вторых, на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика [5]:

·        строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;

·              реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

·              выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Понятием "предмет договора строительного подряда" охватываются также следующие действия заказчика:

·        создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

·              принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;

·              уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Таким образом, основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Поэтому, например, выполнение монтажных работ относится к предмету договора строительного подряда, если это связано со строительством соответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не связаны со строительством (скажем, при замене старого оборудования на новое), они осуществляются по договору подряда. Выполнение монтажных и пусконаладочных работ в отношении приобретенного оборудования может быть возложено и на поставщика по договору поставки.

Особенным способом решается вопрос, взаимосвязанный с правовой квалификацией работ согласно капитальному ремонту зданий и сооружений: соответствующие правоотношения регулируются договором строй подряда, в случае если другое никак не станет предусмотрено самим договором. Таким образом, его стороны вправе устранить использование к их правоотношениям правил о договоре строй подряда, которые в данном случае обязаны квалифицироваться в качестве договора подряда, так как предметом подобного договора остается выполнение определенных работ с передачей их итога клиенту.

Специфика договора строительного подряда наиболее полно выражается в такой особой форме строительного подряда, как строительство "под ключ", при котором подрядчик принимает на себя обязательство по выполнению полного цикла работ, обеспечивающих создание необходимого объекта: от его проектирования и до сдачи заказчику построенного и принятого в эксплуатацию объекта строительства.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям договора подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК). Виды, объем и стоимость услуг подрядчика, оказываемых заказчику по обеспечению эксплуатации построенного объекта (например, обучение работников заказчика, разработка инструкций по эксплуатации нового оборудования, доведение его до проектной мощности и т.п.), определяются в договоре строительного подряда. В подобной ситуации можно говорить о расширении его содержания [5].

Если в роли заказчика по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому договору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК). И в этом случае можно говорить о расширении содержания договора строительного подряда за счет наделения заказчика дополнительными правами и возложения на подрядчика соответствующих дополнительных обязанностей, предусмотренных ст. ст. 730 - 739 ГК. Кроме того, к отношениям сторон такого договора, не урегулированным ГК, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК) [5].

Сторонами в договоре строй подряда считаются заказчик и подрядчик. В роли заказчика способен выступать любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, а кроме того соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Данную роль может осуществлять лицо, инвестирующее собственные ресурсы в строительство (инвестор) и рассчитывающее на получение права собственности на создаваемый объект недвижимости по завершении его строительства.

В иных вариантах инвестор поручает функции заказчика в договоре строй подряда, требующие специальных познаний, умений и навыков, на специальную организацию, которая в отношениях с подрядчиком, невзирая на то что заключает договор строй подряда от собственного имени, по сути предполагает интересы инвестора.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда (ст. 748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК).

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строительного подряда, характерна сложная структура договорных связей. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ - субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договоры строительного субподряда.

При такой структуре договорных связей особенность правового положения генерального подрядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК) [5].

Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неоплата выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с возражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требования, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные виды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обязательств перед заказчиком. Не исключается также возможность заключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст. 321 ГК).

Как отмечалось в юридической литературе, заключение и исполнение договора строительного подряда "составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование". Инвесторы могут сами, от своего имени выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчика либо уполномочить на это в силу инвестиционного договора иное физическое или юридическое лицо. В роли инвесторов могут выступать также заказчик и подрядчик по договору строительного подряда.

В тех случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо в качестве соинвесторов по отношению к объекту договора строительного подряда действуют заказчик и подрядчик по этому договору, после завершения строительства возникает необходимость раздела построенного здания, сооружения или иного объекта недвижимости между инвесторами. В силу того что построенный объект недвижимого имущества представляет собой неделимую индивидуально-определенную вещь, речь может идти лишь об определении долей в праве собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащих каждому из инвесторов.

Исключение составляют случаи строительства многоквартирных жилых домов на основе договоров долевого участия в строительстве. В этих правоотношениях объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, которое и подлежит передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома.

.3 НЕВЫПОЛНЕНИЕ СРОКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА «ТАНДЭМ-СЕРВИС»

Несоблюдение условий договора строй подряда как со стороны подрядчика, так и со стороны клиента влечет для стороны, допустившей несоблюдение, применение единых правил об ответственности за несоблюдение либо неразумное выполнение обязательства, и в первую очередь обязанность компенсировать убытки, доставленные контрагенту в следствии нарушения договора.

Для подрядчика исполнение обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, во всех случаях связано с осуществлением им предпринимательской деятельности. Поэтому, если иное не предусмотрено законом или договором, единственным основанием освобождения подрядчика от ответственности за нарушение договора может служить доказанная им невозможность надлежащего исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК). Аналогичным образом строится ответственность заказчика, который участвует в договоре строительного подряда в порядке осуществления предпринимательской деятельности.

В случаях, когда в роли заказчика выступает некоммерческая организация, не преследующая предпринимательских целей, такой заказчик несет ответственность за нарушение договора строительного подряда лишь при наличии его вины в допущенном нарушении, но при том условии, что бремя доказывания отсутствия вины лежит на заказчике (п. п. 1 и 2 ст. 401 ГК) [5].

ГК специально регулирует лишь ответственность подрядчика за качество выполненной работы. В силу правил ст. 754 ГК на него возлагается ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в проектно-технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в проектно-технической документации показателей объекта строительства (например, производственная мощность предприятия).

В тех случаях, когда на основе договора строительного подряда выполняются работы по реконструкции (обновлению, перестройке, реставрации) здания или сооружения, подрядчик несет ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности соответствующего здания (сооружения) или его части. Вместе с тем по общему правилу подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика незначительные отступления от проектно-технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Важное значение в договоре строительного подряда имеют правила о гарантии качества (ст. ст. 755, 756 ГК). При этом можно говорить о договорной и законной гарантии качества выполненной подрядчиком работы.

Формула договорной гарантии качества выражена следующей нормой: подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 755 ГК).

При присутствии договорной гарантии качества подрядчик несет ответственность за минусы (недостатки) строй-работ, выявленные в пределах гарантийного срока, в случае если не докажет, что они случились из-за нормального износа объекта либо его части; неправильной его эксплуатации либо неправильности инструкций по его эксплуатации, созданных лично заказчиком либо привлеченными им третьими лицами; ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком либо привлеченными им третьими лицами.

При этом течение гарантийного времени прерывается на все время, на протяжении которого объект никак не имел возможность эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.

Таким образом, отличительной особенностью порядка привлечения поставщика к ответственности за минусы объекта строй работ считается презумпция ответственности поставщика за все минусы, обнаруженные в границах гарантийного времени, с возложением на последнего бремени доказывания наличия определенных законодательством факторов, какие только лишь и могут быть причиной освобождения поставщика от ответственности.

В случаях, когда договором строительного подряда не установлен гарантийный срок на результат строительных работ (т.е. отсутствует договорная гарантия качества), можно говорить о законной гарантии качества.

В силу такой гарантии требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах 5 лет со дня передачи подрядчиком результата работы заказчику. Однако в этом случае бремя доказывания наличия обстоятельств, которые могут служить основаниями ответственности подрядчика, возлагается на заказчика: подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что соответствующие недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента (п. п. 2 и 4 ст. 724, ст. 756 ГК) [5].

Нарушение договора строительного подряда в виде ненадлежащего качества строительных работ помимо возмещения убытков и уплаты неустойки может повлечь для подрядчика и иные отрицательные последствия, которые, однако, не относятся к мерам имущественной ответственности. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре или обычного использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика:

·        безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

·              соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

·              возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором.

Если же недостатки (дефекты) строительных работ в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо оказались существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора (т.е. расторгнуть его в одностороннем порядке) и потребовать возмещения причиненных этим убытков.

Все названные дополнительные правомочия, которыми наделяется заказчик на случай обнаружения ненадлежащего качества работы со стороны подрядчика (за исключением возмещения убытков), не относятся к имущественной ответственности, а представляют собой иные последствия нарушения договора, которые могут быть применены заказчиком в одностороннем порядке.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. Однако в таком случае соответствующие работы выполняются за счет заказчика, и, кроме того, подрядчик может отказаться от выполнения соответствующей обязанности, если устранение указанных недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по независящим от него причинам (ст. 757 ГК).

Что касается ответственности заказчика, то она строится по общим правилам о гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств с учетом того, что основная обязанность заказчика состоит в оплате результата выполненных строительных работ, просрочка в исполнении которой влечет уплату процентов годовых за неправомерное удержание чужих денежных средств (ст. 395 ГК) [5].

В 2014 году, замечено что ООО «Тандэм-Сервис» задержали сдачу 24-квартирного жилого дома в городе Задонске на восемь месяцев.

Согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», фирма-застройщик обязана передать клиентам квартиры не позднее срока, предусмотренного договором. Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в установленный срок, дольщики должны быть уведомлены об этом не позднее чем за два месяца до его истечения. В этом случае ранее заключенные договора должны быть пересмотрены.

ООО «Тандэм-Сервис» не исполнило требований действующего законодательства. Многоквартирный жилой дом, расположенный на улице Советской, в течении 10 месяцев был не подключен к системе газоснабжения и не сдан в эксплуатацию. В целях защиты прав граждан в адрес генерального директора этой строительной фирмы районная прокуратура внесла представление с требованием о незамедлительном устранении допущенных нарушений. Ситуацию ведомство взяло на свой контроль [8].

ГЛАВА 3. УРЕГУЛИРОВАНИЕ КОНФЛИКТА

Каждая из сторон, согласно законодательству РФ, несёт обязанность за выполнение в полном объёме присвоенных на себя ранее обязанностей. В случае дольщика данные обязательства, как правило, ограничиваются своевременной передачей денежных средств. В случае застройщика имеют значение период официального ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи жилплощади трейдеру, качество проведения строй работ и т. д.

Согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», фирма-застройщик обязана передать клиентам квартиры не позднее срока, предусмотренного договором. Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в установленный срок, дольщики должны быть уведомлены об этом не позднее чем за два месяца до его истечения. В этом случае ранее заключенные договора должны быть пересмотрены.

Если застройщик не сумел вовремя предоставить вам вашу квартиру, вы можете отказаться от исполнения своей части соглашения и потребовать от него возвращения денежных средств и уплаты определённых законом процентов за их использование в коммерческих целях (ч.2 ст. 9 ФЗ №214). Неустойка начисляется на каждый день, следующий за датой передачи жилплощади, которая была установлена договором, Закон о недвижимости вплоть до момента удовлетворения требований дольщика. Стандартный размер неустойки указан в ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 и составляет 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на цену договора и срок просрочки. Если участником строительства является гражданин, то эта сумма увеличивается вдвое (1/150 от ставки рефинансирования). Уменьшение пени условиями договора недопустимо. Возмещение убытков. В случае просрочки дольщик может потребовать от застройщика не только уплатить неустойку, но и в полном объёме возместить финансовые убытки (затраты на аренду квартиры и т. д.). Компенсация участникам строительства морального вреда. Так как долевой договор попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», каждый дольщик имеет право настаивать на возмещении вреда, полученного им в результате нравственных и/или физических страданий [6].

Правила досудебного урегулирования конфликта:

·    Составьте предложение о добровольной уплате неустойки. Укажите в нём пункты вашего договора долевого участия, в которых прописана ответственность застройщика за грубое нарушение сроков сдачи объекта. Стоит также упомянуть в обращении ст. 6 ФЗ №214 и ст. 309 - 310 ГК РФ.

·        Рассчитайте размер неустойки, актуальный на данный момент. Формула расчёта выглядит так: количество дней просрочки х 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ х цена договора. То есть, если вы приобрели квартиру за 2 500 000 рублей, а застройщик задержал сдачу на 100 дней, он должен выплатить вам: 100 х 1/300 х 8,25% (действующая ставка ЦБ) х 2 500 000 = 68 750 рублей. К этой сумме добавьте убытки, понесённые вами из-за просрочки сроков передачи жилья.

·        Приложите к предложению копию паспорта, копию долевого договора и копию документа, подтверждающего факт передачи застройщику денежных средств. Отправьте пакет в офис строительной компании ценным письмом с обязательной описью вашего вложения и уведомлением о вручении. Или отвезите лично, проследив за проставлением секретарём отметки о принятии. Если застройщик заинтересован в сохранении своей репутации, он наверняка постарается как можно скорее ответить на ваше обращение, согласовать дату передачи жилья и перечислить деньги на ваш счёт[6].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Процедура строительства содержит все без исключения организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, сопряженные с формированием, изменением или сносом объекта, а кроме того взаимодействие с компетентными органами по поводу изготовления подобных работ.

Результатом строительства считается возведённое здание (сооружение) с внутренней отделкой, действующими инженерно-технологическими системами и полным комплектом документации, предусмотренным законом.

При выполнении договоров подряда в деятельности строительной компании могут появляться разнообразные ситуации, которые сопутствуются возможными убытками (рисками). Под риском принято осознавать вероятность утраты предпринимателем либо организацией доли собственных ресурсов, недополучение прибыли либо возникновение добавочных затрат в следствии конкретной производственной и экономической работы. Риск в бизнесе существует справедливо, независимо от того, понимают ли данное сами члены предпринимательской деятельности либо нет. Совершенно избежать риска никак не позволяет сложность появляющихся ситуаций и нехватка информации.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки - это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен.

Состояние строительной отрасли в 2016 году еще далеко от того, каким видит его цивилизованное общество. Но при выполнении ряда шагов (описаны в курсовой работе) этот сектор может занять лидирующие позиции не только внутри страны, но и в мире.

Данная проблема была исследована на примере строительной фирмы «Тандэм-Сервис». В 2014 году, замечено что ООО «Тандэм-Сервис» задержали сдачу 24-квартирного жилого дома в городе Задонске на восемь месяцев.

Согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», фирма-застройщик обязана передать клиентам квартиры не позднее срока, предусмотренного договором. Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в установленный срок, дольщики должны быть уведомлены об этом не позднее чем за два месяца до его истечения. В этом случае ранее заключенные договора должны быть пересмотрены.

Описано урегулирование конфликта в 3 главе, описаны правила досудебного урегулирования конфликта и законы, на основании которых конфликтная ситуацию между клиентом и строительной фирмой должна решаться.

Задачи выполнены, цель курсовой работы достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.   Балдин, К. В. Управление рисками в инновационно-инвестиционной деятельности предприятия [Текст] / К.В. Балдин, И.И. Передеряев, Р.С. Голов. 3-е издание. // Учебное пособие. - М. : Дашков и Ко. - 2013 - С.418.

2.       Петухова, Т. В. Система риск-менеджмента в подрядных строительных компаниях [Текст] : Диссертация кандидата экономических наук. - С.-Петерб. гос. эконом. ун-т .-СПб. - 2014 - С.181.

.        Сайт Строим-Просто [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://stroimprosto-msk.ru/stati/stroitelnaya-otrasl-rossii-sostoyanie-i-perspektivy/, свободный

.        Сайт ООО «Тандэм-Сервис» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://tandem-service.su.host1438078.serv58.hostland.pro/, свободный

.        Сайт экономики и права [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.be5.biz/dogovornoe_pravo/dogovor_stroitelnogo_podriada.html, свободный

.        Сайт Законометр [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/otvetstvennost-zastrojshhika.html, свободный

.        Современные научные исследования и инновации 2015. № 4 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://web.snauka.ru/issues/2015/04/51881, свободный

.        Статья об ООО «Тандэм-Сервис» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rusplt.ru/news/, свободный