Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Северо-Кавказский Федеральный Университет»

Институт математики и естественных наук

Кафедра землеустройства и кадастра

Выпускная квалификационная работа

На тему: «Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя) »

Выполнил: студент 4 курса, группы ЗКД-б-о-111

Булатов Абдула Омарович

Научный руководитель: к.г.н., доцент

Эшроков Виталий Мурадинович

Зав. кафедрой землеустройства и кадастра

к.г.н, доцент Турун П.П.

Рецензент: Приходько Роман Александрович

Ставрополь 2016 г.

Содержание

Введение

. Теоретический анализ проблем оценочного зонирования города

.1 Содержание понятия «оценочное зонирование» городских территорий

.2 Методика проведения и этапы зонирования городской территории

. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя

.1 Общая характеристика функциональных зон города Ставрополя

.2 Общий анализ рынка жилья города Ставрополя

. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья

.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)

.2 Оценочное зонирование территорий города (на примере однокомнатных квартир)

Заключение

Список литературы

Введение

Город Ставрополь - это город, имеющий богатую историю. Историческое прошлое вкупе со спецификой географического положения города способствовало неравномерному развитию различных районов Ставрополя. Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем (районов и зон), каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого. Сегодня в России и в Ставрополе в частности, наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. Важно в этой ситуации понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.

Ставрополь сегодня - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Ставрополь - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.

Объект исследования: рынок жилой недвижимости города Ставрополя.

Предмет исследования: оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья.

Цель исследования: провести оценочное зонирование города Ставрополя на основе анализа рынка жилой недвижимости (на примере рынка однокомнатных квартир).

Гипотеза исследования: общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города тесно взаимосвязаны: у каждой зоны города выражена своя специфика формирования рынка недвижимости, которая связана с особенностями исторического и территориального развития района, в котором она располагается.

Задачи исследования:

1.       Провести теоретический анализ научной литературы по проблеме исследования.

.        Дать комплексную характеристику функционального зонирования территории краевого центра.

.        Выявить специфические особенности и динамику рынка жилой недвижимости города Ставрополя порайонно.

.        Провести оценочное зонирование территории города Ставрополя на основе анализа рынка однокомнатных квартир.

Практическая значимость исследования: результаты исследования могут быть полезны работникам сферы кадастра и землеустройства, фирмам застройщикам, а также работникам, чья деятельность связана с реализацией жилой недвижимости города Ставрополя. Кроме того, исследование может быть полезно любому человеку, планирующему покупку жилья в городе Ставрополе.

Теоретическая значимость исследования: исследование поможет выявить тенденции на рынке жилой недвижимости города Ставрополя в условиях нестабильной ситуации в экономике страны и нестабильной ситуации на рынке жилья России в частности.

Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, включающем 37 источников.

1. Теоретический анализ проблем оценочного зонирования города

1.1 Содержание понятия «оценочное зонирование» городских территорий

Земельный кодекс определяет понятие «градостроительное зонирование» - это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами [4].

Земля является природным ресурсом и национальным богатством и уже только поэтому не может иметь отрицательной стоимости. В то же время, при стабильной прибыльной предпринимательской деятельности в условиях рыночной экономики в государстве, регионе, поселении, на каждом отдельно взятом участке земли создается земельная рента, которая определяет его цену. Как только издержки на поддержание нормального производства начинают превышать извлекаемые доходы, предприятие становится неэффективным, не может оплатить земельного налога или арендной платы и становится тормозом для нормального функционирования и развития поселения. Если таких предприятий большинство, поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Чтобы этого не происходило, в рыночной экономике земельный рынок, как рычаг, заменяет неэффективного землепользователя эффективным. В настоящее время в российских условиях многие предприятия, являющиеся градообразующими для конкретного поселения, но остающимися неэффективными в условиях рыночной экономики. Это происходит также и потому, что в соответствии с принципом «наиболее эффективного использования» существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение или перемещение улучшений.

На базе этого считается, что при оценке земель городских поселений в условиях современной России использование экспертных оценок становится жизненно необходимым.

Ценовое зонирование городского поселения, конечным результатом которого станет нахождение коэффициентов относительной ценности территории, выполняется экспертными методами. Статистические и аналитические методы позволяют определить базовые показатели стоимости земли для тестовых территорий. Затем, базовые показатели стоимости земель тестовых территорий и коэффициенты относительной ценности территории позволят определить цену земли по всей территории города[23].

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Существует методика ценового зонирования земель городов для дифференциации ставок земельного налога. Метод выполнения ценового зонирования поселения городского типа базируется:

на комплексном функционально-градостроительном анализе территории в пределах городской (поселковой) черты;

на основных градостроительных принципах, положенных в основу архитектурно-планировочной организации поселения;

на категориях и видах функционального использования земель городских поселений как существующих, так и предусмотренных Земельным и Градостроительным Кодексами РФ и действующей градостроительной документацией;

на градостроительных регламентах, установленных местными законодательными органами в виде законодательно-нормативных актов «Правил землепользования и застройки»;

на действующих средних ставках земельного налога, устанавливаемых в соответствии с Законом РФ «О плате за землю»;

на затратах на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных для составления технико-экономических обоснований проектирования и строительства городов, жилых районов и микрорайонов.

В качестве конечного результата используется понятие «относительная ценность земель поселения», которая в каждой оценочной зоне выражается «коэффициентом относительной ценности территории». В разработанной методике используется количественные значения коэффициентов относительной ценности территории. Эти коэффициенты представляют собой удельные веса затрат в создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города, в поддержание соответствующего стандарта жизнедеятельности, охрану окружающей среды. То есть, методика базируется на затратном подходе к оценке недвижимости: суммирование всех коэффициентов относительной ценности территории внутри ценовой зоны [23].

Таким образом, анализ теоретических подходов к проблеме зонирования территорий городов позволяет сделать следующие выводы:

. Под «оценочным зонированием» территории города подразумевается разбивка территории города на оценочные зоны; по результатам зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

. Для проведения ценового зонирования городских земель используют методы экспертной оценки, а также статистические и аналитические методы. При анализе важно учитывать особенности городского поселения: его географическое положение, историю развития каждого его района, экономическую и территориальную его специфику.

1.2 Методика проведения и этапы зонирования городской территории

Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

при разработке проекта нового генерального плана;

при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

при разработке правил застройки.

Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.

обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;

учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;

выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;

определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;

определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;

установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;

установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;

увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований [23].

На практике зонирование городской территории осуществляется в несколько этапов:

Первый - выделение на карте (на электронном или бумажном носителях) поселения оценочных участков в целях необходимой и достаточной дифференциации территории поселения.

Второй - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков в границах оценочного участка, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.

Третий - присвоение количественных значений факторам относительной ценности территории, представленным на территории оценочного участка и расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

Четвертый - переход от коэффициентов относительной ценности территории к коэффициентам дифференциации ставок земельного налога и формирование ценовых зон.

Пятый - оценка удельного показателя рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам с использованием: исследования ценовой ситуации на рынке недвижимости или экспериментальных расчетов рыночной стоимости нескольких земельных участков методами индивидуальной оценки по ряду оценочных участков, выбранных в качестве тестовых.

Шестой - перенос удельного показателя рыночной стоимости земли тестовых участков на все ценовые зоны поселения с учетом разработанных коэффициентов дифференциации.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов[23].

По результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В рамках процесса зонирования городского пространства большое внимание уделяется инфраструктуре города.

В научной литературе имеется несколько подходов к организации планировки и застройки территории города и ее зонированию.

Первый подход - концепция опорного экологического каркаса. В основе концепции лежит разделение территории на отдельные пространственные зоны: наивысшей хозяйственной активности, экологического равновесия и буферной зоны. Каждая из зон выполняет свою функцию. И если зона наивысшей хозяйственной активности включает в себя жилые массивы, участки производственных и торговых предприятий, кое-где разделенные зелеными насаждениями, то зона экологического равновесия предназначена для воспроизводства природных ресурсов, формирования зеленого пояса вокруг крупных урбанизированных территорий. Зона экологического равновесия может охватывать и пригородные районы. Буферные зоны образуются на стыке систем расселения и призваны снизить экологический дефицит территорий с насыщенной промышленной инфраструктурой.

Другой подход предполагает разделение территории города на ядро, центральный район, специализированный район и периферию. Ядром города является исторический центр, включающий в себя как правило, главные административные здания, культурные учреждения и торговые центры. Наличие ядра характерно для исторических городов, в некоторых в качестве такого ядра выступает кремль (Москва, Нижний Новгород, Великий Новгород, Псков, Казань и др.). Центральный район по сравнению с ядром является более открытым и ориентирован на обслуживание основных функций города обеспечивая реализацию преимущественно деловых и торговый функций города. Специализированный район предполагает образование на территории города отдельных, достаточно обособленных жилых комплексов микрорайонов или даже целых городских районов. Строительство таких «соцгородов» со своей развитой инфраструктурой было характерно для СССР периода индустриализации. Как правило, соцгорода возникали при крупных промышленных предприятиях, их строительство финансировалось по титулам соответствующий министерств и ведомств. В таких городах, как Тольятти, при строительстве АвтоВАЗа был создан, по сути, новый город, значительно переросший по своим масштабам старый центр.

Периферия - район внешней границы городской территории характеризующийся низкой степенью временной доступности (высокими средними временными затратами), недостаточным развитием социально-бытовой сферы. В этих частях города преобладает одноэтажная жилая застройка частного сектора. Но близость к рекреационным участкам пригородной зоны делает этот сегмент городской территории коммерчески привлекательным. Перечисленные выше подходы формируют научную основу организации городского пространства. Критерии зонирования территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому. Критерии зонирования территории города. Правовую основу Зонирования территории города составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов. В указанных документах и в реальной практике муниципального управления используется зонирование территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому. Функциональное зонирование территории предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Перечень этих функциональных зон определен Земельным кодексом. Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города.

Градостроительный кодекс характеризует правовое и жирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий юродских и сельских поселений, других муниципальных образований. Муниципальная власть имеет возможность правового регулирования и принятия управленческих решений по вопросам Определения: в интенсивности использования отдельных участков территории города (плотности застройки); территориальных границ зон с ограничениями по этажности застройки; территориальных границ зон различных видов собственности (государственной, муниципальной, частной); территориальных границ зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости; территориальных границ зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям территориальных границ зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства; границ земельных участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. правом пользования чужим земельным участком в общественных целях. Правовое регулирование использования территории города определяется специальным документом - правилами землепользовании и застройки, устанавливающим так называемые градостроительные регламенты. Ценовое зонирование территории города осуществляется органами местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участка городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован горя и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.

Зонирование территорий города: виды и особенности. Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

Задачами зонирования являются:

- установление градостроительных условий и ограничений использования и изменения объектов недвижимости на территории города с учетом экологической безопасности и перспективы его развития посредством деления территории на зоны различного функционального назначения (промышленная, жилая, рекреационная и т.д.);

- подготовка технической и нормативно-правовой основы для разработки Правил землепользования и застройки территории города, как основного нормативного правового документа, регулирующего использование и изменение объектов недвижимости;

- установление открытых правил использования и изменения объектов недвижимости в каждой территориальной зоне - градостроительных регламентов (основные виды разрешенного использования, сопутствующие виды использования, виды использования, требующие специального согласования и допустимые параметры объектов недвижимости);

- установление системы ограничений прав субъектов градостроительной деятельности на использование и изменение объектов недвижимости с учетом общественных и государственных интересов в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации и иными федеральными законами;

- обеспечение упорядоченного и эффективного землепользования и застройки на территории города;

- сохранение территорий, зданий, строений и сооружений, представляющих историческую, культурную, научную, эстетическую или иную ценность;

- создание привлекательного инвестиционного климата и снижения риска инвестирования в строительство жилой, коммерческой и производственной недвижимости на территории города;

- организационное и нормативное правовое обеспечение реализации генерального плана города с учетом сложившейся застройки города.

В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) - наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территории земель поселений зонируются следующим образом:

земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);

земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;

земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;

земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.

Итоговым документом является план зонирования земель - графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан - это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача генплана - создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.

В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

Функциональное зонирование - это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению.

Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) - относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Город во все времена был центром различных видов деятельности - торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. - промышленной. В этой связи появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка[29].

Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма города и его размеры.

Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).

Городская среда - конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.

Городское зонирование применяется в соответствии с требованиями действующего законодательства в области землепользования, градостроительства, охраны окружающей среды, охраны природных ресурсов, охраны объектов культурного наследия народов, а также обеспечения безопасности, жизни и здоровья граждан.

Зонирование применяется при:

- предоставлении земельных участков для строительства и иных целей и изменении существующих границ участков;

- изменении видов и параметров использования объектов недвижимости;

- строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений и сооружений;

осуществлении проектов застройки и реконструкции территорий, включающих строительство зданий, строений и сооружений, прокладку улиц, инженерно-технических коммуникаций, инженерную подготовку и благоустройство территорий.

Использование и изменение земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может осуществляться только в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для данной зоны.

Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, существовавшее на дату вступления зонирования в силу, не может быть запрещено градостроительным регламентом соответствующей зоны, за исключением случаев, когда указанное использование земельных участков и иных объектов недвижимости представляет угрозу безопасности и здоровью граждан, окружающей природной среде.

Под использованием земельных участков и иных объектов недвижимости, не соответствующим разрешенному, понимаются виды и параметры использования, не включенные в градостроительный регламент территориальной зоны в качестве основных, сопутствующих основным и требующих специального согласования.

Пользователь, владелец и собственник земельного участка и иного объекта недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может выбрать любой вид использования земельного участка, иного объекта недвижимости из перечня основных разрешенных видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Виды и параметры использования земельных участков и иных объектов недвижимости, являющиеся сопутствующими по отношению к основному использованию и функционально с ней связанные, разрешенные в общем порядке, допускаются только совместно с основными видами использования объектов недвижимости, за исключением случаев, когда в градостроительных регламентах предусмотрены ограничения для сопутствующих видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Под изменением зонирования понимается внесение изменений и дополнений в:

б) границы территориальных зон;

в) виды и параметры разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости;

г) ограничения на осуществление градостроительной деятельности на территории города.

При переходе России к рыночной экономике перед городским планированием встали две основные проблемы, связанные с зонированием:

. Новая система планирования должна была не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать развитие объектов недвижимости.

. Необходимо было защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.

Итак, для того, чтобы эффективно использовать земельные ресурсы территории города, необходимо чётко понимать их структуру и специфику. Задача работников кадастра - как можно всесторонне оценить кадастровый потенциал территории города и способствовать, тем самым, продуктивному и рациональному использованию этих земель. Важным этапом здесь является кадастровое зонирование, которое делится в зависимости от целей и задач на функциональное и территориально-экономическое зонирование. Однако, особенности и методы зонирование городской земли всегда подбираются в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед работником кадастровой службы. По результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

2. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя

2.1 Общая характеристика функциональных зон города Ставрополя

В настоящее время городская агломерация занимает площадь около 120 квадратных километров в ее пределах проживает более 400 тысяч человек. Кроме Ставрополя в нее входят город Михайловск, села Пелагиада, Татарка, Надежда. В зависимости от антропогенной нагрузки на территории города Ставрополя можно выделить несколько функциональных зон.
 Селитебная зона. Она занимает площадь 3,4 тыс. гектаров. Эта зона находится в центральной части города и отдельными участками входит в юго-восточный, юго-западный, северный и восточный районы Ставрополя. Среди основных типов застройки преобладают одноэтажные дома с приусадебными участками. На их долю приходится 60% жилых построек (1995). В селитебную зону входят и административные здания, учебные, лечебные, спортивные и культурно-воспитательные сооружения. Все перечисленные объекты связаны транспортными линиями, газо- и водопроводами.

Развитию селитебной зоны препятствуют сельскохозяйственные угодья с плодородными черноземами, лесные насаждения, инженерные коммуникации и разветвленные сети оврагов. Однако это не означает, что строительство жилых массивов может осуществляться в ущерб природе. Многие микрорайоны, расположенные вблизи промышленных предприятий, испытывают дискомфорт, связанный с неблагоприятной экологической обстановкой.
 С учетом сложившейся ситуации - характера застроенности города, наличия естественных рубежей в виде оврагов, лесных массивов, а также в соответствии с системой транспортного обслуживания, на территории города можно выделить пять основных селитебных районов:

Центральный (старая часть города);

Северный район, протянувшийся с запада на восток вдоль речки Ташлы с преимущественно одноэтажными застройками;

Северо-Западный, занимающий плакорную часть к северо-западу от Таманского леса;

Юго-Западный, занимающий территорию между лесными массивами, экологически относительно благоприятный для проживания;

Юго-Восточный, расположенный между балками речек Мутнянки и Мамайки.

Территория селитебной зоны делится на 30 микрорайонов.
Старый город расположен на восточных склонах горы, в балочной местности, расчлененной верховьями речек Мутнянки и Мамайки. Он в основном сохранил свой облик, хотя и обновился многоэтажными домами. Старые улицы и дома претерпели реконструкцию.

Новый город разрастался вокруг старого, занимая плакорную часть возвышенности и пологие северные и восточные склоны горы. Многоэтажные жилые дома возводились на устойчивых, бронированных известняками и мергелями породах. На участках с менее благоприятными инженерно-геологическими условиями вдоль магистралей были построены преимущественно частные дома коттеджного типа с приусадебными участками. В окрестностях города расположились одно-двухэтажные дачи.

В зависимости от плотности населения и типа построенных домов выделяют:

. Исторический и культурный центр (сравнительно низкоурбанизированный);

. Окраинные районы сельского типа (малоэтажные дома по балкам рек Ташлы, Мамайки);

. Высокоурбанизированные новые районы (многоэтажные дома северо-запада, юго-запада, частично центрального и восточного районов);

. Низкоурбанизированные районы коттеджной застройки.

Промышленная зона. Она занимает площадь 2,6 тысяч гектаров. Эта зона подразделяется на 6 частей: северную, северо-западную, южную, восточную, юго-восточную и центральную.

Северо-западную часть Промышленной зоны образуют предприятия машиностроения и химической промышленности города. К ним относятся: завод «Автоприцепы», НПО «Люминофор», ПО «Анилин», завод «Оптрон», завод «Аналог», завод «Изумруд», асфальтовый завод, мебельный комбинат и другие предприятия.

В северной зоне располагаются предприятия химической промышленности, машиностроения и производства стройматериалов (завод технического углерода, химический завод, завод стеновых материалов и керамзита, домостроительный комбинат, нефтебаза и другие).

Южную часть Промышленной зоны представляют предприятия пищевой и радиотехнической промышленности (молочный комбинат, завод «Спецконструкции», завод «Сигнал» и другие).

Восточная часть Промышленной зоны включает в себя предприятия химической, металлургической, автотранспортной и пищевой промышленности. К ним относятся: ПО «Красный металлист», завод поршневых колец, завод «Электроавтоматика», инструментальный завод, стеклотарный завод, мясокомбинат и завод автокранов. В этой же зоне расположен железнодорожный вокзал. Для этого района характерно размещение старых, плохо оснащенных промышленных предприятий, что сказывается на экологической обстановке этой части города.

Юго-восточную часть Промышленной зоны представляют предприятия по производству медицинских препаратов и машиностроительной промышленности: биофабрика, бывший киномеханический завод, НПО «Аллерген», завод технического оборудования.

Предприятия центральной части Промышленной зоны имеют рассеянную конфигурацию и не располагаются компактно, в отличие от других промышленных зон города. Это завод «Спутник», кожевенный завод, птицефабрика «Ставропольская», типография газеты «Ставропольская правда», краевая типография и другие.

Для промышленных районов характерно: хаотичное размещение предприятий без учета отраслевого функционирования и кооперирования вспомогательных хозяйств, отсутствие четкой плановой структуры (центров обслуживания, зеленых зон отдыха, пешеходных и транспортных связей и др.). Территория северо-западного и южного участков Промышленной зоны экстенсивно застроена, а на восточный участок приходится большая концентрация кадров и промышленных предприятий.

Обширное автотранспортное хозяйство города включает такие специализированные предприятия, как СГАТП-1, СПАТП-2, троллейбусное предприятие, автобаза Ставропольская, автоколонны 2, 1564 и 1202, а также гаражи, личные автомотосредства.

Селитебная и промышленная зоны очень тесно контактируют между собой. К сожалению, во многих местах их контактов отсутствуют полосы зеленых насаждений для смягчения отрицательного воздействия на «спальные» районы города. На расположение старых промышленных предприятий повлияло историческое развитие Ставрополя. Многие из них, возникнув на окраинах города, со временем оказывались в его центре. Это произошло с такими, например, предприятиями, как завод «Красный металлист», бывший маслозавод (угол улиц Ленина и Пушкина), пивзавод и др.

В городскую инфраструктуру входят:

. электросети, подключенные к единой энергетической системе;

. газовое хозяйство;

. водопроводная и канализационная сети с водоточными сооружениями.

Транспортные коммуникации включают автомобильные дороги краевого (шоссе на Невинномысск, Изобильный, Старомарьевское шоссе) и местного значения, железную дорогу Ставрополь - Кавказская с веткой на Буденновск и Элисту, аэропорт союзного значения.

Водоснабжение города осуществляется по магистральному водопроводу из Сенгилеевского водохранилища с подъемом воды на 400 метров. оценочный зонирование территория недвижимость

Сельскохозяйственная зона охватывает северную, восточную и частично южную окраины города. Здесь имеются участки земли с зерновыми, овощными и кормовыми культурами, располагаются птицеводческие и животноводческие фермы, сады и огороды. Многие из этих используемых земель находятся на склонах балок, подверженных оползневым процессам и подтоплениям.

Ритуальная зона представлена восьмью городскими кладбищами (но не все из них в настоящее время действующие), площадь которых недостаточна для нужд города, а санитарное их состояние оставляет желать лучшего. Так, например, кладбище (Игнатьевское), расположенное в северной части города, во многих местах подтоплено. Сток поверхностных и грунтовых вод с его территории направлен в сторону рядом расположенных садово-огородных участков и дач.

Лесная зона включает лесные массивы, находящиеся в черте города и его окрестностях. К ним относятся следующие лесные массивы: Русский, Мамайский, Таманский, Круглый, Члинский, Татарский и Грушевый. В настоящее время они испытывают большое антропогенное воздействие города, связанное со строительством и образованием свалок мусора.

Степная зона - отдельные участки этой территории сохранили естественные видовые разнообразия лугово-степной, степной и полупустынной растительности. За период разрастания города резко сократились площади этой зоны, особенно целинных ее участков. Некоторые из них получили статус охраняемых территорий.

Рекреационная зона представлена различными объектами природного и культурного происхождения. В нее включены: лесные массивы, создающие «зеленый пояс» и являющиеся «легкими» города, снабжающие жителей краевого центра чистым воздухом, насыщенным кислородом; лесопарковая зона (Круглый лес, Рассадка, Павлова дача, Ртищева дача, Бибердова дача, ЦПКиО); зеленая зона города (городской бульвар, Барятинский парк, сквер на площади Ленина, городской ботанический сад, тенистые аллеи на многих улицах). Они служат прекрасным местом отдыха для многих горожан.

Общая площадь зеленых насаждений внутри города постоянно увеличивается в связи с плановыми посадками деревьев и кустарников. Водные рекреационные объекты (Кравцово озеро, Комсомольский пруд, выходы грунтовых вод - родники Корыта, Холодный, Михайловский и другие, речные балки) любимы и часто посещаемы жителями города. Социально-культурные объекты отдыха Ставрополя представлены: историко-культурным центром, увеселительными культурными и оздоровительными заведениями (культурно-развлекательные центры, кинотеатры, театр, филармония, цирк, дворцы, клубы, библиотеки, спортивные комплексы, конно-спортивная школа, плавательные бассейны, лечебно-оздоровительные учреждения, санаторий-профилакторий, санаторная школа, санаторный детский сад, лагеря отдыха).

Особую зону (заповедную) составляют охраняемые территории города. К ним относятся памятники природы.

Итак, город Ставрополь в силу своего географического положения и особенностей своей территории имеет много особенностей деления городских земель. Существует много способов зонирования территории города. Самый распространенный из них - деление Ставрополя по административному признаку на три района: Октябрьский, Промышленный и Ленинский. Однако зачастую этого деления недостаточно-для работника кадастра нужно иметь представление о других - более точных и детальных способах деления Ставрополя. В нашем городе распространён метод деления территории по географическому признаку: центральный район, Юго-Западный, Северо-Западный, район реки Ташлы, район Ботанического сада, 204-квартал, район реки Майки и др.

Территория города Ставрополя с точки зрения функционального зонирования включает в себя такие зоны, как сельскохозяйственная, ритуальная, промышленная, степная, лесная, рекреационная и заповедная. У каждой из этих зон свое специфическое назначение.

2.2 Общий анализ рынка жилья города Ставрополя

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости;

б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

На территории г. Ставрополя выделяются следующие географические районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 2.1.1

Рис. 2.1.1. Общая структура рынка жилья г. Ставрополь (октябрь, 2014).

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.2

Рис. 2.1.2. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на первичном рынке квартир.

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - 9%. Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 2 856.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.3.

Рис. 2.1.3. Структура предложения на первичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%).

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.4.

Рис. 2.1.4. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на вторичном рынке квартир.

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%.

Общее количество проанализированных предложений о продаже на вторичном рынке квартир составляет - 10 860.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.5.

Рис. 2.1.5. Структура предложения на вторичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (41%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (4%). Ситуация повторяет таковую на первичном рынке жилья.

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2. Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м.

Согласно проведенному анализу данных, наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе. Наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных.

Средняя цена 1 кв. м домовладений в октябре 2014 года составила 30 961 руб. Минимальная цена 1 кв. м зафиксирована в «Юго-Западном районе» - 24 129 руб., максимальная в «центре» - 36 487 руб.

Таблица 3. Средневзвешенная цена предложения домовладений на рынке жилой недвижимости в городе Ставрополе, руб./кв. м.

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

Итак, проведя анализ общего рынка жилой недвижимости города Ставрополя в октябре 2014 года, мы сделали следующие выводы:

- наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;

- наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);

- наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;

наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.

- наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;

-минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

3. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья

3.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)

В предыдущей главе нами был проведен анализ общего состояния рынка жилья города Ставрополя. В данной главе мы уделим внимание зонированию территории города на основе анализа рынка однокомнатных квартир Ставрополя.

Для того, чтобы произвести зонирование территории города Ставрополя, нами были проанализированы данные о предложениях рынка однокомнатных квартир на территории города Ставрополя. Как условные районы-зоны рынка однокомнатных квартир нами были взяты следующие районы города: Центральный район, Юго-Западный район, Северо-Западный район, район Ботаника, район Ташла, 204-квартал - в этих районах нами была отмечена наибольшая концентрация предложений о продаже однокомнатных квартир. Всего в этих районах нами было проанализировано в период с января по май 2015 года - 1392 предложения о продажах однокомнатных квартир на первичном и вторичном рынках.

Для начала выясним, каким образом предложения о продаже однокомнатных квартир распределены по географическим районам города. Наибольшее число предложений о продаже однокомнатных квартир нами было зафиксировано в Юго-Западном районе города: 558 предложений. Это неудивительно, учитывая тот факт, что Юго-Западный район позиционируется как спальный район города, застроенный большим количеством многоэтажных жилых домов (в том числе 9 и более этажей). Большое количество предложений о продаже однокомнатных квартир было зафиксировано в микрорайоне Перспективный. Это обусловлено особенностями планировок квартир в микрорайоне, целью которого (согласно программных заявлениям застройщика района) является обеспечение жильем молодых семей, которые в большинстве своем стремятся обзавестись жильем небольшой площади и за приемлемую цену. Однокомнатные квартиры под эти параметры подходят лучше всего.

Вторым в количественном аспекте районом города, насыщенным предложениями о продаже однокомнатных квартир, является Северо-Западный район - 350 предложений. Северо-Западный район также, как и Юго-Западный район, можно отнести к категории спального. Однако, Северо-Западный район также насыщен промышленно-хозяйственными постройками, а кроме того - он территориально меньше Юго-Западного района - отсюда меньшее количество предложений о продаже квартир - в частности, однокомнатных.

В районе Ботаники нами было зафиксировано 140 предложений о продаже однокомнатных квартир. В районе достаточно большое количество многоэтажных жилых построек, однако они в основном не достигают в высоту более 6 этажей. Отсюда небольшое количество предложений о продаже однокомнатных квартир. Кроме того, в районе имеется большое количество построек типа общежитий, в которых продаются комнаты или половины комнат, не подходящих под категорию однокомнатных квартир. В районе Ташлы мы обнаружили 87 предложений о продаже однокомнатных квартир. Район состоит, в основном из частной застройки, но присутствует и многоэтажная застройка второй половины прошлого века. Расположен на его территории микрорайон Радуга, где сконцентрировано наибольшее количество «свежих» многоэтажных жилых построек. В центральной части города нами было зафиксировано 157 предложений о продаже квартир. Причем, в исторической части города - проспект Карла Маркса, ул. Дзержинского - предложений о продаже однокомнатных квартир минимально - это, вероятно, связано с относительно небольшим числом жилых многоэтажек на территории этих улиц. Основная доля предложений о продаже однокомнатны квартир в центральной части города приходится на районы улиц мира и Ленина. Причем, если брать общее количество предложений о продаже квартир в центре, то удельный процент однокомнатных квартир здесь меньше, нежели в других районах города. Это обусловлено тем, что в центре большое количество построек позиционируются как элитные или бизнес-класса, где большим спросом пользуются квартиры большой площади - в частности, двухкомнатные квартиры. В 204-квартале - районе, застроенном в основном высотными домами, принадлежащими военному ведомству, мы обнаружили 100 предложений о продаже однокомнатных квартир. Предположим, что небольшая доля продаваемых однокомнатных квартир относительно общего количества многоэтажных жилых построек обусловлено спецификой контингента, преимущественно проживающего на территории района - это в частности, военнослужащие и офицеры, квартиры которым выдаются по выслуге лет и за прочие карьерные заслуги.

Диаграмма 3.2.1. Общее число предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Получив представление о распределении предложений на рынке однокомнатных квартир по территориальным зонам города Ставрополя, мы проанализировали диапазон цен за один квадратный метр однокомнатной квартиры по каждому району. Как и ожидалось, квадратный метр однокомнатной квартиры в центральной части города оказался самым дорогим - в среднем, квадратный метр в центре в исследуемый промежуток времени стоил в Ставрополе порядка 40000 рублей. Самые высокие цены за квадратный метр однокомнатной квартиры в центре Ставрополя приходятся на квартиры в районе ТК Европарк, а также на элитные новостройки на улицах Мира, Пушкина и Ломоносова. Наименьшая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры зафиксирована в районе Ташлы - ниже 30 000 рублей. Даже в новостройках микрорайона «Радуга» здесь цена квадратного метра в основном не достигает 30 000 рублей. Это обусловлено удалённостью района от центральной части Ставрополя, деловых центров, а также отсутствием на территории высокоразвитой современной инфраструктуры.

В Юго-западном районе Ставрополя - район улиц Пирогова, Доваторцев, Шпаковская, 45-я Параллель, Тухачевского цена квадратного метра однокомнатной квартиры в среднем доходит до 35-36 тысяч рублей. Юго-Западный район является относительно самостоятельным районом города, поскольку располагает практически всей инфраструктурой, необходимой для комфортного проживания жителей - здесь расположено большое количество торговых и деловых центров, общеобразовательных школ, детских садов, имеются рынки, автостанции, хорошо развита транспортная сеть. Отсюда привлекательность для покупателей жилья в этом районе. Кроме того, высокая (относительно других районов города, помимо центра) средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры обусловлена наличием большого количества новостроек (на территории Юго-Запада отстроены жилищные комплексы разных ценовых категорий), сдаваемых на территории района регулярно и выставляющих на продажу квартиры - в том числе однокомнатные.

Район Ботаники, а также Северо-Запад и 204-квартал имеют более привлекательные для покупателей цены на однокомнатные квартиры - в среднем, квадратный метр однокомнатной квартиры здесь можно купить за цену до 33 000 рублей. Невысокая, относительно Юга, стоимость квадратного метра квартиры в Северо-Западном районе объясняется тем фактом, что большая часть продаваемых здесь квартир, располагаются в домах старого фонда - многим многоэтажкам Северо-Запада по 50 и более лет. Отсюда, не слишком удобная планировка квартир, и, следовательно, меньшая, по сравнению с новостроящимся Югом цена за квадратный метр.

Рис. 3.1.1. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры)

Следующим параметром для анализа рынка жилья на примере рынка однокомнатных квартир - наличие предложений по однокомнатным квартирам на первичном рынке жилья. Если задаться целью и посчитать все новостройки Ставрополя, то это окажется очень непростой задачей. В Ставрополе не просто строятся новые красивые высотные жилые здания. Ставрополь застраивается массово, районами. Основное направление в расширении города наблюдается в южном районе. Но это не значит, что в остальных районах города затишье. Стрелы башенных кранов видны во всех направлениях города. Десятки строительных компаний одновременно ведут строительство всевозможных зданий и сооружений на территории города. Стоит заметить, что, несмотря на то, что застройка ведётся различными компаниями и в различных частях города, но благодаря работе управления архитектуры новостройки выглядят вполне современно и органично вписываются в уже имеющуюся архитектуру.

Стоимость жилья в новостройках, зависит от множества факторов. Имеет значение район, категория жилья, этажность, наличие парковок и т.д. В настоящий момент, когда строительство многоэтажных жилых комплексов ведётся по всему Ставрополю, предложение явно начинает превышать спрос, вернее покупательскую способность ставропольцев. Поэтому практически невозможно выделить какой-то определённый район, который бы мог считаться элитным и существенно отличался от других районов по цене на недвижимость. Поэтому и цены на недвижимость в Ставрополе одни из самых низких на Юге России.

Из 1392 предложений по продаже однокомнатных квартир в Ставрополе в начале 2015 года 424 - в новостройках. Почти половина предложений по однокомнатным квартирам приходится на Юго-Западный район - 202 - это связано с бурной деятельностью строительных кампаний на территории Юго-Западного района Ставрополя - жилищные комплексы здесь появляются как грибы - отсюда и размер предложения на первичном рынке однокомнатных квартир. Про стремление застройщиков особое место в структуре предложений уделять как раз однокомнатным квартирам мы говорили выше - это также причина, по которой на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя появляется много предложений из новостроек Юго-Запады (спрос порождает предложение). Относительно большое количество предложений по продаже однокомнатных квартир в новостройках Ставрополя имеет Северо-Западный район города - 103. Северо-Западный район, как и Юго-Западный постоянно расширяется - большое количество новостроек на северном въезде яркое тому подтверждение. Центр (20 предложений), Ташла (23 предложений), район Ботаники (36 предложений) и 204-квартал (40) заметно уступают окраинам города в аспекте предложения однокомнатных квартир в новостройках. Это связано, прежде всего, с тем, что застройка этих районов ведется не столь интенсивно в силу застроенности территорий.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Далее проанализируем оставшиеся 968 предложений по однокомнатным квартирам Ставрополя - на вторичном рынке жилой недвижимости. Из 968 предложений - 304 приходится на Северо-Западный район. Вероятно, это связано с плотной застройкой района многоэтажными домами старого жилищного фонда. Отметим относительно невысокую цену квадратного метра однокомнатной квартиры в этом районе - большое количество панельных домов во многом тому причина. 264 предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир города Ставрополя зафиксировано было нами в Юго-Западном районе.

В центре города 128 владельцев однокомнатных квартир выставили свое жилье на продажу. В районе Ботаники эта цифра - 99, на Ташле 90, в районе 204 квартала - 83. В целом, распределение зон города в аспекте предложения на однокомнатные квартиры на вторично рынке жилье выглядит более равномерным, нежели на первичном рынке.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Важным параметром зонирования территории города с позиции анализа рынка недвижимости является средняя площадь анализируемого типа недвижимости в зависимости от района города.

Нами были изучены предложения по продаже однокомнатных квартир в различных районах Ставрополя. Самые большие по площади однокомнатные квартиры (45 квадратных метров и более) продаются в центральной части города - улицы Дзержинского, Пушкина, Мира и Ленина, а также в Юго-Западном районе в районе Южной автостанции, а также улиц Доваторцев и 45-я Параллель. Кроме того, большая квадратура реализуемых однокомнатных квартир была нами отмечена в новостройках района Ботаники. В этих местах располагаются так называемые «элитные» жилые комплексы, которые располагают квартирами больших площадей вне зависимости от количества комнат.

Рис. 3.1.2. Зонирование территории г. Ставрополя (средняя площадь однокомнатной квартиры)

Кроме того, мы проверили сравнительный анализ цен на однокомнатные квартиры в различных частях города, чтобы выявить самую низкую цену и самую высокую цены на этот вид жилья.

Самые высокие в среднем цены на однокомнатные квартиры фиксируются в центральной части города. Для центральной части города характерны цены в среднем выше 1800 тысяч за однокомнатную квартиру. Причем здесь наблюдается существенный разброс в ценах - от 1200 тысяч рублей, до 2500 тысяч рублей в элитных постройках центральной части города. Для Юго-Западного района цены также колеблются, но не так существенно: в среднем цена однокомнатной квартиры здесь - 1400 тысяч рублей. Минимальная средняя цена зафиксирована в районе Ташлы - 1100 тысяч рублей. Район «Ботаника» и 204-квартал имеют приблизительно схожие показатели средней цены однокомнатной квартиры - 1300 тысяч рублей. Квартиры на Северо-Западе стоят в среднем 1250 тысяч рублей.

Рис. 3.1.3. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя общая стоимость однокомнатной квартиры).

Итак, нами была произведена выборка районом города Ставрополя, являющимися лидерами на рынке продажи однокомнатных квартир. Нами было детально проанализировано предложение рынка однокомнатных квартир по различным параметрам: общее количество предложений порайонно, предложение на первичном и вторичном рынках жилья, средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в Ставрополе, средняя общая стоимость однокомнатной квартиры в городе, а также средняя площадь квартир в рамках предложений по каждому району. Нами, таким образом, была выявлена специфика предложения рынка однокомнатных квартир по каждому району города с целью произвести зонирование этой территории посредством совершенного анализа рынка жилой недвижимости (однокомнатных квартир).

Проведя анализ рынка жилья города Ставрополя - а именно, проанализировав предложения первичного и вторичного рынков жилой недвижимости на предмет однокомнатных квартир, мы смогли выделить несколько зон, цена и спрос на жильё в которых отличаются. Географическое положение каждой из рассматриваемых в рамках анализа территорий по-своему уникально. Уникально и историческое прошлое каждой из зон: например, центральная зона города, положившая начало развитию города Ставрополя, сегодня является признанным историческим центром с большим количеством архитектурных памятников на своей территории - отсюда более высокая кадастровая стоимость участков под застройку, отсюда и более развитая инфраструктура центральной части - следовательно, и более высокая стоимость недвижимости на этой территории. Юго-Западная же часть города напротив молода и по-прежнему перспективна в плане застройки - насыщена новостройками - в частности, многоэтажными - это выражается в иной специфике расчета кадастровой стоимости земли, а следовательно, и стоимости недвижимости, надстраивающийся на ней. Формулируя гипотезу исследования, мы предположили, что общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города взаимосвязаны и у каждой зоны города будет выражена своя специфика формирования рынка недвижимости (в частности, рынка однокомнатных квартир). Рассмотрим каждую зону отдельно.

Центральная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя, согласно анализу предложений рынка однокомнатных квартир - не первая в городе по числу предложений на рынке однокомнатных квартир. Условная центральная зона (географически - центр Ставрополя) хоть и постоянно застраивается новыми домами, но все же тяготеет к сохранению исторического облика за счет сохранения исторических памятников архитектуры - по совместительству многие из которых являются также жилыми многоквартирными домами, но не в многоэтажных высотных домах, а в строениях 2-5-этажной размерности. Отсюда сравнительно небольшой объем предложения, касающегося продажи однокомнатных квартир. В тоже время, однокомнатные квартиры в этой зоне имеют самую высокую в городе среднюю цену за квадратный метр - в среднем порядка 40 000 рублей за квадратный метр. Дело здесь опять же в географически-историческом аспекте. Центр города - это устоявшийся и развитый в плане инфраструктуры район, насыщенный торговыми, деловыми и развлекательными центрами, школами и другими образовательными учреждениями - это повышает цену за квадратный метр жилья в центральной части города. Плюс к этому - наличие в центральной части города памятников искусства и архитектуры также способствуют повышению средней стоимости квадратного метра жилья и в целом стоимость квартир здесь - средняя цена проанализированных предложений на первичном и вторичном рынках жилья города составляет порядка 1800 тысяч рублей. Это самая высокая средняя стоимость однокомнатных квартир в городе по районам. Также специфичной особенностью центральной зоны Ставрополя является преобладание предложений по продаже однокомнатных квартир на вторичном рынке в отличие от первичного. Это связано в первую очередь с отсутствием в большом количестве (по сравнению с тем же Юго-Западом) новостроек в Центре и преобладанием квартир в давно построенных многоэтажках. Лидирует условная центральная зона и по средней квадратуре предлагаемых на рынке однокомнатных квартир - однокомнатные квартиры здесь самые просторные - достигают в среднем 45 квадратных метров. Это связано с наличием в центральной части города (но не историческом центре) так называемых элитных многоэтажек (они же во многом и поднимают среднюю стоимость квадратного метра жилья в центре Ставрополя, а также среднюю общую стоимость однокомнатных квартир в этом районе города).

Юго-западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Юго-западным районом Ставрополя. Здесь рынок однокомнатных квартир заметно отличен от рынка однокомнатных квартир центральной части города. В Юго-западном районе наиболее интенсивно развит рынок многоэтажных новостроек - почти половина проанализированных предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке жилья относятся именно к Юго-западному району. Цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в центре, но выше, чем в других районах города - это касается и средней стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры порядка - 35 000-36 000 рублей за квадрат и средней общей стоимости однокомнатных квартир - порядка 1400 тысяч рублей. Однако, юго-западная зона рынка недвижимости очень неоднородна - здесь есть и однокомнатные квартиры эконом-класса с небольшой квадратурой и ценой квадратного метра, и в тоже время есть и элитные многоэтажки с большими по размерам однокомнатными квартирами (и следовательно общей стоимостью). Относительно высокая цена на однокомнатные квартиры здесь (в отличие от других «нецентральных» районах города обусловлена тем, что Юго-Запад относительно автономный район Ставрополя - он имеет развитую и стабильно развивающуюся инфраструктуру и по функциональности не уступает центру. По количеству продаваемых однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Юго-Запад уступает только Северо-Западу. Большое количество предложений здесь обусловлено большим физическим количеством этих самых однокомнатных квартир.

Северо-Западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Северо-западным районом Ставрополя. Проанализировав рынок однокомнатных квартир здесь, мы пришли к выводу, что этот район города является лидером по числу предложений о продажах однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья. Причина тому также связана с особенностью застройки этого район. Здесь скопилось большое количество многоэтажных квартир из старого жилищного фонда. Поэтому преобладание этой зоны на вторичном рынке квартир неслучайно. Однокомнатные квартиры здесь имеют достаточно невысокую общую стоимость (всего 1250 тысяч рублей-по сравнению с другими районами города это один из самых низких показателей) и стоимость квадратного метра (как правило, меньше 32 000 рублей за квадрат). Однокомнатные квартиры здесь небольшого размера - отсюда небольшая их средняя цена. Плюс старый фонд многоэтажек в этом районе насыщен панельными домами, пользующихся меньшим покупательным спросом на рынке квартир. Стоит отметить, что северо-западная зона в последнее время, как и юго-западная, имеет тенденцию к застройке новыми многоэтажными домами. Отсюда наличие большого числа предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке (Северо-Запад по этому показателю уступает лишь развивающемуся большими темпами Юго-Западу).

Ташлянская зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя - Ташла - окрестностями, простирающимися близ речки Ташлы. Многоэтажных домов здесь наименьшее количество среди всех рассмотренных нами районов - лишь 6% общего рынка однокомнатных квартир занимают квартиры Ташлы. Географическое положение определяет невысокую стоимость земли и, следовательно, жилой недвижимости в этой зоне. Район удалён от центра, не имеет такой хорошо развитой собственной инфраструктуры, как Юго-Запад и территориально порой даже соотносится с соседним городом Михайловском. Однокомнатные квартиры здесь имеют в среднем самую небольшую площадь - зачастую до 30 квадратных метров. Кроме того, цена одного квадратного метра здесь также самая низкая по городу - составляет она в среднем примерно 29 000 рублей. Учитывая самую низкую по городу квадратуру однокомнатных квартир, а также самую низкую стоимость квадратного метра жилья здесь - можно предположить, что и средняя общая стоимость однокомнатных квартир здесь самая низкая. И наш анализ предложений на рынке этого типа квартир это подтверждает - средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1100-1200 тысяч рублей, что является самым низким показателем относительно других зон города. Это связано с уже вышесказанными факторами, плюс - в районе Ташлы нет так называемых «элитных» построек, которые завышают среднюю стоимость как квадратного метра жилья, так и общую его стоимость. Ни на вторичном, ни на первичном рынках однокомнатных квартир Ставрополя Ташла не занимает лидирующие позиции. Это связано, прежде всего, с тем, что, как мы уже отмечали, здесь просто-напросто небольшое число многоэтажных домов, а, следовательно, и квартир в них - все-таки район Ташлы исторически застраивался в большей степени частными домовладениями в один-два этажа.

Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «Ботаника» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя, расположенном территориально между площадью 200-летия и проспектом Кулакова. Ботаника - это спальные районы с многоэтажками, однако и частные дома здесь тоже не редкость. Касательно численности предложений на рынке однокомнатных квартир, зона Ботаники занимает примерно 10% от общего объема предложения в этом секторе. Примерно такие же доли Ботаника занимает и в секторах первичного и вторичного рынков однокомнатных квартир по Ставрополю: здесь имеются и новостройки и, в тоже время, многоэтажки советских времен-отсюда сбалансированность предложения. Однокомнатные квартиры здесь средние по площади по городу - порядка 37 квадратных метров. Средняя стоимость здесь формируется из двух частей - из предложений вторичного рынка (а здесь имеются достаточно старые дома - еще 70-х годов) и предложений первичного рынка - на территории района имеются так называемые «элитные» новостройки. В среднем же цена однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1300-1350 тысяч рублей: разброс здесь действительно большой, поскольку здесь нами было обнаружено предложение стоимостью менее 1 миллиона рублей и в тоже время предложение стоимостью более 2-х миллионов рублей (элитные многоэтажные новостройки). Район Ботаники относительно невелик в территориальном аспекте, однако достаточно густо населен - это связано с приближенностью района к центру города - инфраструктура зоны посему здесь сопряжена с инфраструктурой центральной части Ставрополя.

Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «204-квартал» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя «204 квартал». Специфика района заключается в плотной застройке многоэтажными домами достаточно небольшой территории. Здесь располагается так называемый «военный городок» города Ставрополя, а потому предложение на рынке однокомнатных квартир города здесь отлично от других районов: количественно однокомнатных квартир здесь велико, однако на продажу выставляется лишь небольшое их количество (нами было зафиксировано только 40 предложений). Это, вероятно, связано с особенностью право обладания на жилье у семей военнообязанных. Однокомнатные квартиры здесь в среднем небольшой площади - порядка 32 квадратных метров, имеют не самую высокую по городу стоимость - в среднем 1300 тысяч рублей при средней цене за квадратный метр порядка 32 тысяч рублей. Рынок жилья - что первичный, что вторичный в этом районе нельзя назвать в полном смысле рынком, поскольку достаточно большая часть домовладений здесь не покупается и не продаётся, а выдаётся государством под обязательства.

Итак, нами было произведено оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Всего нами было выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.

Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города (его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Город Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем, каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого - города Ставрополя.

Заключение

Сегодня в России и в Ставрополе в частности, наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. Важно в этой ситуации понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.

Ставрополь сегодня - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Ставрополь - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.

В рамках эмпирической части исследования мы, во-первых, провели общий анализ рынка жилой недвижимости в Ставрополе и сделали следующие выводы:

наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;

наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);

наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;

наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.

наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;

минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

После чего было проведено оценочное зонирование города Ставрополя на основе анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Нами было проанализировано 1392 предложения по продаже однокомнатных квартир. Были выделены районы города, которые имели наибольшие объемы предложения по продаже однокомнатных квартир: Северо-Западный, Юго-Западный, Центр, Ташла, Ботаника, 204-й квартал.

В итоге, выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых, как мы выяснили, отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.

Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города (его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Таким образом, основная гипотеза исследования, сформулированная на этапе формирования программы комплексного анализа подтвердилась.

Список литературы

1.       Авдотьин Л.Н., Лежава И.Г., Смоляр И.М., Градостроительное проектирование: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1999. - 299 с.

2.       Агафонов О., На службе России. Родина №5., 2004 С. 17-21.

.        Аникеев В.В., Градостроительное планирование развития территорий - быть ли ему в России? Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России. Сборник научных статей. М., РА-АСН, 2004г., с.62-69.

.        Анисимов А.П., Зонирование территорий городских и сельских поселений: виды и правовое значение. Право и экономика. №6, С. 41.

.        Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Севостьянов А.В. «Кадастр земель населенных пунктов»: Учебник В.В. Артеменко, П.Ф, Лойко. - М.: Колос 1997. - 167с.

.        Архитектура и климат Южно-Российского региона: Учеб. пособие для вузов под ред. Шевченко Л.П. - Ростов: рост. гос. арх. ин-т, 1998.- 183с.

.        Безуглая Э.Ю., Расторгуева Г.П., Смирнова И.В. Чем дышит промышленный город. Л.; Гидрометеоиздат, 1997. - 254 с.

.        Белоусов В.Н, Приоритеты градостроительной политики России в эпоху информатизации. Градостроительство в век информатизации. Сборник научных статей Отделения градостроительства. М.: Едиториал УРСС. - 2002. 208 с..

.        Берлянд Б. Е. Прогноз и регулирование загрязнения атмосферы. - М.: Колос 1999. - 199 с.

10.     Вайтенс А.Г., Косенкова Ю.Л., Развитие градостроительства в России XVIII - начала XXI веков. Опыт исторического исследования. Обнинск: Институт муниципального управления, 2006. - 528с.

11.     Валетта У., Виннипег. Как город планирует своё развитие и управляет своими ресурсами. Проблемы городов переходных экономик. -М.: Фонд «Институт экономики города», СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. - С. 90-111.

.        Владимиров В.В., Наймарк Н.И., Проблемы развития теории расселения в России. М.: Эдиториал УРСС, 2002. - 376с.

.        Владимиров В.В., Саваренская Т.Ф., Смоляр И.М., Градостроительство как система научных знаний. Научная монография. Под ред. И.М.Смоляра. М.: УРСС, 1999 - 120с.

.        Владимиров В.В., Управление градостроительством и территориальным развитием. - М.: Отдел информационно-издательской деятельности РААСН. - 2000. - 92с.

.        Гидрометеоиздат, 1999. 275 с.

.        Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. В.И. Гладкий. - Новосибирск: Наука. Сиб. Предприятие РАН, 2001. - 281с.

.        Гладкий В.И., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. - М.: Недра, 1999. - 252 с.

.        Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ.

.        Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. от 23.07.2008).

.        Давиденко П.Н., Нормативно-правовые аспекты градорегулирования. Градостроительство в век информатизации. Сборник научных статей Отделения градостроительства. М.: Едиториал УРСС, 2002. -208 с.

.        Донцов Д.Г., Основы информационного обеспечения регулирования градостроительных систем, Автореф. дис. д-ра арх. М, 2006. - 42 с.

.        Комов Н.В., Земельные отношения и землеустройство в России. - М. -1995. - 299 с.

.        Краснова И.О., Земельное право. Элементарный курс. М., Юристъ, 2004. - 270 с.

.        Крассов О.И., Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристь, 2003. - 782с.

.        Крюков Ю.А., Сизов А.П., Дарский В.Б., Берладир А.В. «О новых понятиях городского землепользования: геодезия и картография». - 1999. - №10 с. 47-50.

.        Лазарев А.Г., Архитектура и градостроительство Юга России. Учебное пособие. Ростов н/Д: Терра, 2003. - 314 с.

.        Лисина Н.Л., Правовой режим земель поселений: Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2004. - 296 с.

.        Особенности оценки развития и управления территориями поселений: итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - 220 с.

.        Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998. - 432 с.

.        Проект краевой целевой программы «Градостроительство в Ставропольском крае». (Разработка иллюстрированной программы-задания Градостроительного Устава и правил землепользования и застройки города Кисловодска Ставропольского края). - 2005.

.        Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. - 122с.

.        Севостьянов А.В., Экономическая оценка земель малых городских поселений. - М.: ГУЗ, 2003. - 159с.

.        Сизов А.П. «Мониторинг городских земель с элементами их охраны»: Учебное пособие. - М.: 2000. - 288 с.

34.     Трухачёв С.Ю., Градостроительная документация как основа для градостроительного зонирования. Управление развитием территорий. - №2 2008. - С. 33-34.

35.     Трухачёв С.Ю., О целях и задачах градостроительного зонирования в современной отечественной практике. Сборник тезисов конференции «Строительство-2006», РГСУ, Ростов-на-Дону, 2006. - 299 с.

36.     Улюкаев В.Х., Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. М: Колос, 1996.- С. 191.

.        Чешев А.С. Земельный кадастр: Учебник / А.С. Чешев, И.П. Фесенко. - М.: Приор, 2000. - 368 с.