Товарищества собственников жилья

Товарищества собственников жилья

Введение

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ, товарищество).

Связано это, прежде всего с тем, что собственники помещений имеют возможность самостоятельно осуществлять свои права и обязанности по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества своего многоквартирного дома, а также имеют возможность наиболее рационально расходовать финансовые ресурсы дома.

Для повышения эффективности управления в товариществах собственников жилья законодателем Российской Федерации регулярно вносятся изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья. Однако, не смотря на это, в настоящее время все еще остаются нерешенные проблемы, в частности, к ним относятся коллизии между нормами гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации.

Изучение и анализ товарищества собственников жилья в российском праве, устранение противоречий и разрешение иных проблем, связанных с деятельностью товарищества собственников жилья, а также разработка более четких ориентиров действий при осуществлении управления общим имуществом, придают теме исследования актуальность.

Объектом исследования настоящей работы является правовой статус товарищества собственников жилья.

Предметом исследования - нормативно правовые акты Российской Федерации, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья, а также зарубежный опыт деятельности аналогичных объединений собственников жилья. товарищество собственник жилье право

Цель работы: провести комплексный анализ правового статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации и выработать предложения по его совершенствованию.

Для достижения настоящей цели нами были поставлены следующие задачи:

изучить нормативно - правовые акты Российской Федерации, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья;

выявить пробелы и коллизии в системе российского законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья;

провести сравнительный анализ правового статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации и в зарубежных странах;

выработать конкретные предложения для законодательных органов.

Теоретическую основу исследования составляют нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс РФ), Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; подзаконные нормативно-правовые акты: письмо Минстроя России от 06.05.2015г. №13327-од/04 «О товариществах собственников недвижимости»; судебная практика: постановление Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», а также научные труды таких ученых, как Кириченко О.В., Накушновой Е.В., Кириченко Л.П., Плещитской Х, Шаховой Е.С., Алексеевской Е.И., Гутниковой А.С., Гальченко В., Широковой А., Вербицкого А., Глушко К., Илюшиной М.Н., Свита Ю.П., Николаевой С.В., Трофимовой В., Токаревой Е.В., Сафонова А.Ю., Тихомирова М.Ю., Плещитской Х., Новикова В.В., Разворотневой С.В., Фроловой О.Е., Литовкина В.Н., Лейба А., Крашенинникова П.В., Киракосяна С.А., Карапетова А.Г., Фетисовой Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревской М.В., Илюшиной М.Н., Ершова В.А., Сутягина А.В., Кайль А.Н., Егоровой О.А. , Гонгало Б.М., Габова А.В., Гасникова К.Д., Емельянцева В.П., Витрянского В.В., Суханова Е.А., Бычкова А.И., Алексеевской Е.И., Гутниковой А.С., Алферовой Н.А.

При написании настоящей работы нами были использованы следующие методы: сравнительно-правовой, сравнительно-исторический, анализ.

В структурном отношении работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава 1. Правовой статус товарищества собственников жилья в Российской Федерации

.1 Организационно-правовая форма товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. организацией, которая не имеет в качестве основной целью своей деятельности извлечение прибыли, созданной и действующей в соответствии с положениями о ТСЖ [Гражданский кодекс РФ, п.1 ст. 50, п.2 ст. 291].

Между тем, Федеральный закон от 12.01.1996г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее по тексту ФЗ о некоммерческих организациях) не распространяется на ТСЖ [Федеральный закон №7].

В соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов и жилых домов для осуществления совместного управления и использования общего имущества, а также для осуществления деятельности, направленной на создание, сохранение и приращение такого имущества, вправе создавать ТСЖ в одном или в нескольких многоквартирных домах, а также в нескольких жилых домах [Гражданский кодекс РФ, ст. 291].

Федеральным законом от 05 мая 2014 года №99-ФЗ «О внесении изменений в гл. 4 ч. 1 Гражданского кодекса РФ о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее по тексту Федеральный закон №99) с 01 сентября 2014 года была введена новая организационно-правовая форма юридического лица товарищество собственников недвижимости (далее по тексту ТСН).

Правовое положение ТСН определено статьями 123.12.-123-14. Гражданского кодекса РФ [Федеральный закон №99].

Под организационно-правовой формой ТСН законодатель подразумевает добровольное объединение собственников недвижимости:

помещений в здании / многоквартирном доме;

в нескольких зданиях, жилых и дачных домов;

дачных, садоводческих, или огороднических земельных участков,

созданное для совместного осуществления прав владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также для достижения иных целей, предусмотренных законом [Гонгало, 2016, с. 100].

Законодатель попытался в данной организационно-правовой форме объединить владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения для решения практических вопросов совместного управления имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании [Кириченко и др., 2015, с.64].

Федеральным законом №99 также были внесены изменения в ст. 50 Гражданского кодекса РФ - перечислен список организационно-правовых форм для создания юридических лиц. В п.4 данной статьи указывается, что некоммерческие организации могут создаваться в форме ТСН, к которому относится, в том числе ТСЖ [Федеральный закон №99].

При буквальном толковании положения ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников недвижимости является родовым понятием, включающим в себя некоммерческие товарищества: ТСЖ, садоводческие, огороднические или дачные товарищества [Габов, 2015, с. 44]. В связи с чем, к ним должны прямо применяться положения ст.ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса РФ, что приводит к конфликту, прежде всего, между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ ТСН может объединять собственников любых видов недвижимости независимо от его местонахождения для совместного осуществления прав собственности имуществом, которое включает в себя право владения, пользования и распоряжения, а ТСЖ объединяет собственников помещений только в 1-ом или нескольких многоквартирных домах, собственников нескольких жилых домов и преследует, прежде всего, цель управления общим имуществом и осуществления деятельности, связанной с созданием, сохранением и приращением такого имущества [Жилищный кодекс РФ, ст.135].

Более того, в соответствии с п.1 и п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ; а в нескольких многоквартирных домах может быть создано ТСЖ только при определенных условиях, к ним относятся: общая граница земельных участков; наличие общей сети инженерно-технического обеспечения и иных элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных многоквартирных домах [Жилищный кодекс РФ, ст.136].

Для уточнения перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений, в июле 2016 года статья 136 Жилищного кодекса РФ была дополнена словами «в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации» (данные требования закреплены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. №491) [Федеральный закон №176].

В частности, к таким требованиям относятся:

земельный участок, с элементами озеленения или элементами благоустройства;

иные объекты, предназначенные для эксплуатации либо благоустройства нескольких домов (тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и др.);

общее имущество, совместное использование которого допускается проектной документацией;

обеспечение работоспособности общего имущества одного дома за счет другого дома (т.е. работоспособность имущества одного дома возможна при условии подключения к общему имуществу в другом доме, например, для инженерных систем, оборудования) [Постановление Правительства РФ №491].

В случае несоответствия вышеуказанным требованиям и требованиям, установленным п.1 и п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, многодомовые ТСЖ должны выбрать иной способ управления такими домами или реорганизоваться в порядке установленном ч.3 или ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ в срок до 01 июля 2016 года [Жилищный кодекс РФ, ст. 136].

Таким образом, внесенные изменения Федеральным законом №99 в Гражданский кодекс РФ породили ряд следующих вопросов:

) Какими положениями закона следует руководствоваться при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья?

2) Как зарегистрировать вновь созданное товарищество собственников жилья?

3) Возможно ли применение положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья, к новой организационно-правовой форме товарищество собственников недвижимости?

) Являются ли товарищества собственников жилья и товарищества собственников недвижимости тождественными понятиями? Каким образом они между собой взаимосвязаны?

С момента введения в Гражданский кодекс РФ организационно-правовой формы ТСН, налоговые органы отказывались регистрировать изменения в Уставы ТСЖ без подачи одновременно заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ не позволяли разработать устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах, так как к ТСЖ в данном случае автоматически применяются правила ст. ст. 123.12. 123.14. Гражданского кодекса РФ [Кириченко и др., 2015б, с. 65].

Отказы инспекции федеральной налоговой службы в государственной регистрации ТСЖ, создаваемых после 01 сентября 2014 года, а также требование к ранее созданным ТСЖ об изменении организационно-правовой формы на ТСН, были связаны с формулировкой ч. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ: «Устав товарищества собственников жилья должен содержать информацию о его наименовании, включающем слова товарищество собственников недвижимости».

В связи с чем, ТСЖ должно было, по мнению инспекции федеральной налоговой службы, носить наименование «товарищество собственников недвижимости».

При этом переименование ТСЖ в ТСН исключало ТСЖ из регулирования жилищным законодательством Российской Федерации.

Пытаясь разрешить возникшие конфликты, Минстрой России в своем письме от 06.05.2015г. №13327-од/04 «О ТСЖ» дал разъяснения, в которых говорилось, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Федеральным законом №99-ФЗ является видом ТСН [Письмо Минстроя России №13327-од/0413].

При этом в соответствии с п. 6 ст. 50 Гражданского кодекса РФ к отношениям, не относящимся к предмету гражданского законодательства, и связанным с осуществлением некоммерческими организациями своей основной деятельности или иной деятельности с их участием, правила Гражданского кодекса РФ не применяются, если законом или уставом данных организаций не предусмотрено иное. Пунктом 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, ТСЖ является некоммерческой организацией, создание и деятельность которой регулируется положениями Жилищного кодекса РФ [Гражданский кодекс, п.2 ст. 291].

Таким образом, по мнению Минстроя России, несмотря на принятие законодателем Федерального закона №99, создание и осуществление деятельности ТСЖ должно регулироваться, прежде всего, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ [Федеральный закон №99].

Кроме того, в п. 21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса РФ» разъясняется, что согласно п. 4 ст. 49 Гражданского кодекса РФ особенности правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, а также юридических лиц, созданных для реализации своей деятельности в конкретных сферах, определяются Гражданским кодексом РФ, иными законами и правовыми актами.

Учитывая вышеизложенное, нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 01 сентября 2014 года и выступают в качестве специальных по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о товариществе собственников недвижимости [Постановление Пленума Верховного суда РФ №25].

Пытаясь устранить коллизии норм права, Минфин России в своем Письме от 17 июля 2015 года №03-03-10/41192 «О согласовании разъяснений» поясняет, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организаций, а только видом ТСН. Вместе с тем, исходя из положений п.1 ст. 54 и п. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, наименование ТСЖ должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» [Письмо ФНС России №ГД-4-3/14369].

Министерство финансов РФ также отметило, что перерегистрация ранее созданных ТСЖ не требуется. ТСЖ необходимо только привести свое наименование в соответствие с положениями гл. 4 Гражданского кодекса РФ при первом внесении изменений в Устав.

К товариществам собственников жилья, созданным до 01 сентября 2014 года, применяются положения ст.ст. 123.12 123.14 Гражданского кодекса РФ о ТСН. При этом особенности гражданско-правового положения в части создания и деятельности данных видов товариществ регулируется положениями Жилищного кодекса РФ [Постановление Правительства РФ №491].

Между тем, стоит заметить, что данные разъяснения не решили всех проблем, а только обострили ситуацию, ограничив возможность создания ТСЖ и применения норм Жилищного законодательства РФ к вновь созданным ТСН.

Учитывая вышеизложенное, в 2015-2016гг. законодатель внес изменения в ч.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, в которой указал, что ТСЖ признается видом ТСН, а также закрепил в ч.1 ст. 54 Гражданского кодекса РФ возможность в наименовании юридического лица указывать только на ее вид [Федеральный закон №133],[Федеральный закон №7].

Таким образом, ТСЖ в настоящее время признается видом ТСН, в связи с чем, к ТСЖ применяются положения Гражданского кодекса РФ о ТСН. Вместе с тем, вносить изменения в наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости» сейчас не требуется. В п.2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ сказано, что в Уставе ТСЖ должно быть отражено его наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья» [Жилищный кодекс РФ, п.2 ст.135].

Новую организационно-правовую форму ТСН в своей статье «К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости» рассмотрели Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П. и сделали вывод о том, что введение новой организационно-правовой формы ТСН является закономерным и необходимым шагом для развития жилищно-коммунального хозяйства [Кириченко, 2015, с. 64-66].

Новая форма управления многоквартирным домом, по их мнению, позволит в полном объеме обеспечить собственников помещений многоквартирного дома благоприятными и безопасными условия для проживания, позволит самим собственникам наиболее эффективно и максимально прозрачно осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, а также обеспечит надлежащий контроль за расходованием денежных средств и качеством предоставляемых коммунальных и иных услуг.

Авторы также замечают, что новая форма управления многоквартирным домом ТСН шире ТСЖ, так как вправе обслуживать одновременно несколько многоквартирных домов, и получать дополнительные доходы от их управления. При этом полученные доходы ТСН направляются на реализацию потребностей собственников недвижимости, а не присваиваются в качестве прибыли, как это имеет место в управляющих компаниях.

Таким образом, по мнению Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., товарищество собственников недвижимости некоммерческая корпорация, созданная для удовлетворения потребностей различных собственников недвижимости в эксплуатации и управлении общего имущества многоквартирного дома, должно стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере, составив значительную конкуренцию управляющим компаниям [Кириченко и др., 2015, с. 28-30].

Исходя из вышесказанного и учитывая мнения Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., можно сделать вывод, что введенная законодателем новая организационно правовая форма ТСН, видом которой является ТСЖ, это закономерный и необходимый шаг для развития жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем, стоит заметить, что введение новой организационно-правовой формы - товарищества собственников недвижимости, породило коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. На сегодняшний день некоторые из них устранены, путем внесения изменений в законодательные акты Российской Федерации, например, создание новых ТСЖ и их государственная регистрация; сохранение наименования ТСЖ; осуществление деятельности ТСЖ в соответствии с положениями жилищного законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем, ряд других коллизий между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ все еще остаются.

Таким образом, для их устранения законодателю необходимо внести изменения в законодательные акты в виде поправок и дополнений. Например, в ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ включить ч. 5, и закрепить в ней все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность вида ТСН.

.2 Правоспособность товарищества собственников жилья

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Конституции Российской Федерации каждый гражданин для защиты своих интересов имеет право на объединение.

Федеральным законом от 31 июля 2016 года №7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в п.1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ были внесены изменения, которые значительно расширили круг субъектов и цели создания ТСЖ.

Если раньше ТСЖ могли образовать только собственники квартир, то в новой редакции, создавать ТСЖ праве собственники помещений как в одном, так и в нескольких многоквартирных домах, а также в нескольких жилых домах.

В старой редакции в п.1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников жилья создавалось с целью осуществления эксплуатации многоквартирного дома, а также пользования собственниками своими квартирами и общим имуществом, в новой редакции законодатель значительно расширил цели:

для осуществления совместного управления и использования общего имущества;

для осуществления деятельности направленной на создание, сохранение и приращение такого имущества;

для осуществления иной деятельности, связанной с достижением каких-либо целей по управлению многоквартирным домом [Гражданский кодекс РФ, п.1 ст. 291].

Вместе с тем, правоспособность ТСЖ наряду с Гражданским кодексом РФ регулируется также и Жилищным кодексом РФ.

Согласно п.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ ТСЖ признается видом ТСН, представляющее собой объединение собственников помещений в 1-ом или нескольких многоквартирных домах с целью:

совместного управления недвижимым имуществом, включающего решение вопросов по эксплуатации такого комплекса;

реализации прав собственности, что включает в себя право на владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома;

использования общего имущества в хозяйственной деятельности ТСЖ (создание, содержание, сохранение и приращение такого имущества);

предоставления гражданам коммунальных услуг;

для осуществления иной деятельности [Жилищный кодекс РФ, п.1 ст. 135].

При этом, стоит заметить, что сделки, совершенные ТСЖ за рамками его специальной правоспособности, могут быть признаны недействительными в судебном порядке.

Товарищество собственников жилья как организация (объединение) обеспечивает собственников помещений многоквартирного дома дополнительными функциями и возможностями, которые у каждого из них, по отдельности, отсутствуют (например, накопление суммы денежных средств необходимых для выполнения работ по капитальному ремонту или использования для дополнительного благоустройства общего имущества, озеленения придомовой территории, осуществления защиты интересов собственников жилья).

Перечень прав и обязанностей ТСЖ закреплен в ст. 137 и ст. 138 Жилищного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся: заключение договора управления многоквартирным домом и иных хозяйственных договоров, определение сметы доходов и расходов на следующий год, установление размеров обязательных платежей и взносов, выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, обеспечение соблюдения прав и законных интерес собственников, представление законных интересов собственников и др. [Жилищный кодекс РФ, ст. 137, 138].

Товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, вправе от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным Уставом ТСЖ, а также нести связанные с этой деятельностью обязанности, быть стороной в суде (истцом или ответчиком), иметь печать со своим наименованием, банковский счет, другие реквизиты.

Между тем, как замечает Глушко К., на практике возникает множество злоупотреблений, нарушений установленных законом процедур и, следовательно, большое количество споров, возникающих между товариществом собственников жилья и его контролирующими органами, или его членами.

Анализируя судебную практику Глушко К., сделал вывод о том, что суды часто принимают решения на основании буквального толкования норм Устава ТСЖ, исходя из фактических обстоятельств дела [Глушко, 2015, c. 39-46].

В связи с чем, по нашему мнению, во избежание споров и конфликтных ситуаций, при создании ТСЖ собственникам помещений многоквартирного дома необходимо детально разработать Устав ТСЖ.

Так, например, в случае, если положениями Устава ТСЖ предусмотрено создание резервного фонда, то необходимо также предусмотреть: за счет каких средств будет пополняться данный резервный фонд и в каких целях он может быть использован.

Следует также заметить, что некоторые вопросы, связанные с деятельностью товарищества собственников жилья, не нашли четкого урегулирования в законодательстве Российской Федерации, поэтому особое внимание таким положениям также следует уделять при принятии Устава ТСЖ.

Таким образом, детально прописанная в Уставе ТСЖ процедура проведения общего собрания в части, не урегулированной положениями Жилищного кодекса РФ, устранит возможные споры между собственниками помещений многоквартирного дома и органами управления ТСЖ, так как протоколы и решения собрания членов ТСЖ, проведенные в строгом соответствии с Уставом ТСЖ, будут являться законными и действительными.

В связи с вышеизложенным, товарищество собственников жилья, обладая специальной правоспособностью, имеет только те права и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его деятельности, установленные в Жилищном кодексе РФ и в Уставе ТСЖ. Поэтому для эффективного управления и содержания общего имущества многоквартирного дома при создании товарищества собственников жилья собственникам необходимо детально разработать Устав и четко прописывать все процедуры, избегая противоречий с действующим российским законодательством.

.3 Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

В силу ст. 151 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может иметь в собственности движимое и недвижимое имущество, которое может быть расположено как внутри, так и за пределами обслуживаемого многоквартирного жилого дома. Данное имущество ТСЖ вправе приобретать на возмездной или безвозмездной основе в соответствии с российским законодательством и Уставом ТСЖ.

Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, то оно имеет право приобрести имущество только при условии, если это будет соответствовать его целям деятельности. Так, например, приобретение ТСЖ имущественного комплекса пивоваренной компании вряд ли будет соответствовать указанным критериям.

Стоимость имущества товарищества собственников жилья зафиксирована в соответствующих документах бухгалтерского учета и финансовой отчетности ТСЖ.

Оно является в силу закона обособленным имуществом ТСЖ как юридического лица, которое несет ответственность по своим обязательствам перед кредиторами.

При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме (перечень определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ) в силу п. 2. ст. 290 Гражданского кодекса РФ не может находиться в собственности ТСЖ. К нему относятся помещения, которые не являются частями каких-либо квартир и предназначены для обслуживания и обеспечения более одного помещения в многоквартирном доме, а также другие помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам, такие как, например, крыша, чердак, подвал, несущие конструкции, лестница, лифт, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, техническое эксплуатационное оборудование дома и др.

Таким образом, ТСЖ наделено правом приобретать в собственность только те помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, которые не относятся к общей долевой собственности, принадлежащей на праве собственности лицам, использующим их для своих личных целей (например, магазин).

В своей монографии «Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости» Петрушкин В.А. подчеркивает, что отсутствие субъективного права влечет невозможность его правовой защиты определенным лицом [Петрушкин, 2014, с.103].

Данная позиция отражена также в постановлениях Президиума Верховного арбитражного суда РФ от 13.10.2009г. №7319/09 и от 15.12.2009г. №12537/09, в которых говорится о том, что в силу п. 1 ст. 135 и п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья не вправе предъявлять требование о признании права общей долевой собственности на помещения многоквартирного жилого дома, так как не может признаваться управомоченным лицом относительно вопросов собственности объекта, если собственники имущества не наделили ТСЖ специальными полномочиями [Постановления Президиума ВАС РФ №7319/09 и №12537/09].

Аналогичная позиция отражена в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016г. по делу №А40-177240/13, согласно которой суд разъяснил, что в силу п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ в обязанности ТСЖ входит представление интересов собственников в отношениях с третьими лицами. В связи с чем, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании действующих законодательных актов Российской Федерации может принадлежать только самим собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ, которое является юридическим лицом [Постановление 9-го арбитражного апелляционного суда №А40-177240/13].

Стоит заметить, что в Жилищном кодексе РФ довольно подробно раскрыт перечень средств, имущества и хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья.

Средства ТСЖ формируются из установленных обязательных платежей, вступительных и других взносов членов ТСЖ, каких-либо доходов, получаемых от хозяйственной деятельности ТСЖ, субсидий, полученных от государства на проведение текущего или капитального ремонта, субсидий на предоставление отдельных видов коммунальных услуг, прочих поступлений.

Вместе с тем, законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность взыскивания обязательных платежей и взносов ТСЖ с недобросовестных собственников помещений в многоквартирном доме в судебном порядке (например, постановление ФАС Северо Кавказского округа от 04 марта 2008 года №Ф08-774/08-268А по делу №А15-2067/2007).

Стоит также заметить, что на основании принятого на общем собрании членов ТСЖ решения могут быть организованы специальные фонды, денежные средства которые должны расходоваться в соответствии с целями, установленными Уставом ТСЖ, например, для постройки пристроя или для устранения последствий аварий.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься определенными видами хозяйственной деятельности [Жилищный кодекс РФ, ст.152]:

)обслуживанием многоквартирного дома;

)эксплуатацией многоквартирного дома;

)ремонтом многоквартирного дома (текущим или капитальным);

) осуществлять строительство дополнительных помещений;

) сдавать в аренду части общего имущества многоквартирного жилого дома.

Как правильно заметили В.В. Андропов и И.Б. Миронов при проведении комплексного анализа правовых норм, посвященных деятельности ТСЖ, законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом собственников жилья иных видов хозяйственной деятельности [Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, с. 365].

Кроме хозяйственной деятельности, ТСЖ как некоммерческая организация вправе осуществлять приносящую доход деятельность (предпринимательскую деятельностью), если это предусмотрено его уставом и направлено на достижение основной цели, ради которой оно создано - осуществление совместного управления собственниками помещений многоквартирного жилого дома общим имуществом [Гражданский кодекс РФ, ст.50].

По решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ТСЖ сдает в аренду нежилые помещения (или его часть), которые находятся у него в собственности, а также часть общего долевого имущества дома (для размещения в лифтах или на фасаде дома рекламных конструкций).

При этом доход, полученный от хозяйственной деятельности, на основании решений общего собрания членов ТСЖ может быть использован для погашения общих расходов собственников помещений многоквартирного дома или переведен на счет специального фонда для дальнейшего использования в соответствии с целями, установленными в Уставе ТСЖ.

Основной целью деятельности ТСЖ, как правило, является рациональное расходование финансовых ресурсов, которое достигается путем разумной организации управленческого аппарата, т.е. построением эффективного управления при наименьших затратах.

Вместе с тем, само содержание исполнительного органа товарищества собственников жилья не должно наносить ущерб эксплуатации многоквартирного дома, его техническому обслуживанию.

Таким образом, ТСЖ может не только осуществлять управление денежными средствами, полученными от членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, но и зарабатывать дополнительные денежные средства, путем осуществления коммерческой деятельности, предусмотренной Уставом ТСЖ. При этом все полученные ТСЖ средства, должны быть использованы в соответствии с целевым назначением, а именно на благоустройство дома.

Глава 2. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья в Российской Федерации

.1 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Процедура создание товарищества собственников жилья и его государственная регистрация предусмотрена статьей 136 Жилищного кодекса РФ.

Жилищным кодексом РФ выделяется два способа создания ТСЖ: первый, путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива (по решению общего собрания его членов) в порядке правопреемства, и второй, путем его учреждения собственниками помещений, как уже в существующем многоквартирном доме, так и в еще только строящемся доме [Жилищный кодекс РФ, ст. 139].

Решение о создании ТСЖ должно быть принято на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме. Данное решение признается принятым только в случае, если за него проголосовало больше половины собственников помещений дома.

Порядок проведения общего собрания предусмотрен ст. ст. 45 48 Жилищного кодекса РФ.

Принятое решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Данная позиция нашла отражение в судебной практике, например, в определение Верховного арбитражного суда Российской Федерации от 02.11.2007г. №13271/07 по делу №А32-11633/2006-20/286.

При этом, как заметил Тихомиров М.Ю., необходимо обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат [Тихомиров, 2014, c.10].

Также для создания ТСЖ необходимо подготовить и утвердить на собрании собственников Устав ТСЖ, содержащий всю необходимую информацию: наименование ТСЖ, его местонахождения (юридический адрес), предмет и цели деятельности ТСЖ, порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ, порядок реорганизации и ликвидации, состав и компетенцию органов управления ТСЖ, а также порядок принятия решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов), состав и компетенцию ревизионной комиссии ТСЖ, а также иные сведения, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

Стоит заметить, что законодатель закрепил в Жилищном кодексе РФ запрет создания в одном многоквартирном доме нескольких товариществ собственников жилья. Данное требование вызвано, в первую очередь, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели эксплуатации всех элементов, которые в сумме составляют общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В силу п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ многодомовое ТСЖ может быть создано собственниками помещений, находящимися в нескольких многоквартирных домах, а также собственниками близко расположенных нескольких жилых домов либо дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами [Жилищный кодекс РФ, п.2 ст. 136]. Главное условие наличие общей границы земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. При этом если данные условия не исполняются, ТСЖ должно реорганизоваться до 01 июля 2016 года.

Однако на практике существуют ТСЖ, которые включают в себя несколько многоквартирных домов, расположенных хотя и рядом, но не имеющих между всеми домами общей земельной границы и совместных элементов инфраструктуры.

В настоящее время данные ТСЖ продолжают осуществлять свою деятельность, например ТСЖ «Времена года» или ТСЖ «Пролетарский», расположенные в г. Перми.

Возникает вопрос, позволят ли и дальше в нарушение установленных законом требований указанным многодомовым товариществам собственников жилья осуществлять свою деятельность или их обяжут реорганизоваться?

По нашему мнению, многодомовые ТСЖ, дома которых расположены рядом (в одном микрорайоне), и дальше продолжат осуществлять свою деятельность, а многодомовые ТСЖ, дома которых расположены в значительной отдаленности (по аналогии управляющих компаний), обяжет реорганизоваться.

Согласно п. 3 ст. 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании (далее ЕГРЮЛ) [Гражданский кодекс РФ, п.3 ст. 49].

Следовательно, необходимым условием для создания ТСЖ является не только принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, но и факт государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

В силу п.3 ст. 136 Жилищного кодекса РФ регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с нормами закона, регулирующего государственную регистрацию юридических лиц [Алферова, 2015, с. 9-11].

Общие правила государственной регистрации для всех юридических лиц определены в ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 08 августа 2001 года №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее по тексту - Федеральный закон о государственной регистрации) [Федеральный закон №129].

Кроме того, должны быть предоставлены также сведения о лицах, принявших участие на общем собрании собственников многоквартирного дома, на котором было принято решение о выборе способа управления домом товарищество собственников жилья, и сведения о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество.

При государственной регистрации ТСЖ в регистрирующий орган представляется следующий пакет документов:

а) заявление о государственной регистрации в установленной законом форме;

б) решение о создании товарищества собственников жилья как юридического лица (протокол),

в) учредительные документы юридического лица Устав ТСЖ, сведения об учредителях;

д) документ об уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей [Налоговый кодекс РФ, ст. 333.33].

Решение о государственной регистрации является основанием внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. С момента внесения данной записи регистрирующим органом в реестр, ТСЖ считается зарегистрированным.

Затем в течение 1-го рабочего дня ТСЖ вправе получить документ, подтверждающий факт внесения записи о регистрации ТСЖ в государственный реестр.

Факт государственной регистрации завершает процедуру создания ТСЖ и означает момент возникновения нового юридического лица, который является субъектом гражданских и жилищных правоотношений.

Стоит заметить, что если иное не предусмотрено уставом, ТСЖ создается без ограничения срока деятельности.

С момента государственной регистрации ТСЖ несет ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности.

Вместе с тем, ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, как и члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Таким образом, процедура создания ТСЖ законодателем довольно подробно рассмотрена в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе о государственной регистрации. Весь процесс создания можно разделить на два этапа: первый - принятие решение о создании ТСЖ на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома; второй государственная регистрация ТСЖ, после которой ТСЖ приобретает права и обязанности юридического лица.

.2 Объединение товариществ собственников жилья

В соответствии со ст. 142 Жилищного кодекса РФ несколько (не менее двух) ТСЖ могут создавать по договору между собой объединение (ассоциацию, союз) с целью совместного осуществления защиты общих интересов.

Деятельность данного объединения осуществляется в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях [Жилищный кодекс РФ, ст. 142].

Между тем, следует обратить внимание на то, что в ст. 142 Жилищного кодекса РФ не имеется в виду реорганизация ТСЖ в форме слияния. В данном случае, как правильно замечает Тихомиров М.Ю., речь идет о создании именно объединения двух и более ТСЖ в целях представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами, если это будет признано целесообразным [Тихомиров, 2014, с.51].

В силу ст. 11 Федерального закона о некоммерческих организациях юридические лица и (или) граждане вправе создавать объединения в форме ассоциаций (союзов). Цель создания - представление и защита общих интересов, достижение общественно полезных целей. [Федеральный закон №7].

Члены такой ассоциации сохраняют свою самостоятельность и права. При этом по каким-либо обязательствам членов ассоциация не отвечает. Члены же ассоциации по обязательствам ассоциации несут субсидиарную ответственность в размере и в порядке, предусмотренным учредительными документами. Больше никаких прав и обязанностей членов ассоциаций и союзов не предусмотрено. Предусмотренные в старой редакции права и обязанности членов ассоциации утратили силу.

Стоит заметить, что Федеральным законом от 13 июля 2015 года №268-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 Гражданского кодекса РФ и ст. 24 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» были включены положения (ст.ст. 123.8-123.11 Гражданского кодекса РФ), регулирующие деятельность ассоциации.

Предусмотрены следующие права и обязанности для членов ассоциации:

осуществление корпоративных прав и обязанностей, предусмотренных п.4 ст. 65.2 Гражданского кодекса РФ;

возможность безвозмездно, если иное не предусмотрено законом, пользоваться оказываемыми ассоциацией услугами;

право выхода из ассоциации по своему усмотрению в любое время;

обязанность уплачивать членские взносы, установленные уставом, и дополнительные имущественные взносы, принятые решением высшего органа ассоциации [Федеральный закон №268].

Гражданским кодексом РФ предусмотрено неотчуждаемое членство в ассоциации, а также возможность исключения и последствия прекращения членства в ассоциации (в определенных случаях и в порядке, которые установлены в соответствии с законом и уставом ассоциации).

При этом в ст. 142 Жилищного кодекса РФ сказано, что управление объединением ТСЖ осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российского законодательства о некоммерческих организациях. В связи с чем, нормы права Федерального закона о некоммерческих организациях для объединений (ассоциаций) ТСЖ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ.

Проводя сравнительный анализ между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о некоммерческих организациях нами были выявлены следующие коллизии:

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях сказано только, что ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов [Федеральный закон №7], в Гражданском кодексе РФ ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом, т. е. гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность несения ответственности ассоциации по обязательствам своих членов;

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях члены ассоциации несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами, в нормах Гражданского кодекса РФ говорится, что члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов.

Закрепленная законодателем в Жилищном кодексе РФ возможность объединения ТСЖ предполагает возможность создания ассоциаций ТСЖ, в первую очередь, для представления и защиты общих интересов.

Ассоциация ТСЖ является юридическим лицом, которое имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, соответствующие целям создания и деятельности ТСЖ. Такое объединение ТСЖ является собственником своего имущества.

В качестве примера объединения ТСЖ можно привести Ассоциацию ТСЖ «Пермский стандарт».

Данная ассоциация ТСЖ была создана в 2011 году и в настоящее время объединяет более 60-ти многоквартирных домов под управлением ТСЖ и ЖСК с целью: содействия развитию института ТСЖ И ЖСК; защиты интересов ТСЖ и ЖСК; выработки предложений представительным и исполнительным органам власти Российской Федерации по экономической и социальной политики, отвечающей интересам собственников помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления ТСЖ, ЖСК; содействия эффективной реализации такой политики; содействия реформированию и модернизации отрасли жилищно-коммунального хозяйства; распространения опыта работы в управлении многоквартирными домами.

Так, например, решением Арбитражного суда Пермского края от 10 мая 2016 года по делу №А50-271/2016 Ассоциация ТСЖ «Пермский стандарт» в судебном порядке добилась признания незаконными действий главы администрации города Перми по направлению проекта актуализированной схемы теплоснабжения города Перми на период до 2030 года для утверждения в Министерство энергетики Российской Федерации и признания незаконным решения администрации города Перми об определении в качестве единой теплоснабжающей организации общества с ограниченной ответственностью «Пермская сетевая компания», принятого в составе проекта актуализированной схемы теплоснабжения города Перми на период до 2030 года [Решение Арбитражного суда Пермского края №А50-271/2016].

В связи с вышесказанным, ассоциация ТСЖ представляет собой объединение нескольких ТСЖ, созданное для совместной защиты общих интересов. Ассоциация ТСЖ позволяет наиболее эффективно и профессионально решать различного рода проблемы и оказывать воздействие в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства.

.3 Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по общим правилам, которые предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации и влечет за собой переход прав и обязанностей к одному или нескольким новым образованиям в порядке правопреемства.

В соответствии со ст. 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица может быть проведена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования [Гражданский кодекс РФ, ст. 57].

Реорганизация ТСЖ осуществляется в следующих формах:

разделения ТСЖ на несколько новых (за исключением ТСЖ в одном доме). Решение о разделении должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством голосов, при условии согласия собственников помещений каждого многоквартирного дома. После разделения ТСЖ все права и обязанности переходят к вновь созданным ТСЖ.

выделения из ТСЖ одного или нескольких ТСЖ. Данное решение может быть принято на общем собрании собственников помещений дома, в котором планируется создать ТСЖ. При этом к каждому из них переходят права и обязанности реорганизуемого ТСЖ.

преобразования ТСЖ, например, в жилищный или жилищно-строительный кооператив;

слияния нескольких ТСЖ в одно;

присоединения одного или нескольких ТСЖ к другому;

Стоит заметить, что реорганизация в форме слияния и присоединения ТСЖ, созданных в одном доме, в силу действующих положений Жилищного кодекса РФ невозможна, так как создание 2-х и более ТСЖ в одном многоквартирном доме запрещено [Жилищный кодекс РФ, ст. 136].

Однако ранее законом допускалось создание нескольких ТСЖ в одном доме или создание ТСЖ части (секции, подъезда) многоквартирного дома, в связи с чем, до сих пор можно встретить примеры раздельного управления домом.

Например, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь ул. Транспортная, 9: 1-ый подъезд (общежитие) находится в управлении ОАО «ПЗСП», а 2-ой, 3-ий, 4-ый подъезды в управлении ТСЖ «Времена года».

Или, например, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Костычева, 42: с 1-ого по 7-ой подъезды находятся в управлении ТСЖ «Монолит», а 8-ой и 9-ый подъезды в управление ТСЖ «Пролетарский».

В данных случаях к ним могут быть применены такие формы реорганизации ТСЖ, как слияние и присоединение.

Ликвидация, как и реорганизация, осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством [Гражданский кодекс РФ, ст. 61 - 64] и всегда влечет прекращение деятельности ТСЖ, без универсального правопреемства.

Одним из ярких примеров, когда ТСЖ должно быть ликвидировано, является ситуация, когда количество голосов членов ТСЖ составляет менее половины голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано добровольно или принудительно, по решению суда или государственного органа, в чьем ведении находится ликвидируемая организация (Определение Арбитражного суда Камчатского края от 25 января 2016 года по делу № А24-1984/2015).

По решению суда товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

по иску государственного органа или органа местного самоуправления в связи с признания государственной регистрацией ТСЖ недействительной (в том числе в связи с допущением грубых нарушений закона при создании ТСЖ), в связи с отсутствием установленного законом обязательного членства ТСЖ, в связи с осуществлением ТСЖ запрещенных видов деятельности;

по иску членов ТСЖ в случае невозможности достижения целей, ради которых было создано ТСЖ, а также в случае, когда деятельность ТСЖ невозможна или существенно затруднена;

в иных случаях, предусмотренных законом.

На практике основной причиной ликвидации товарищества собственников жилья является невыполнение ТСЖ возложенных на него в соответствии с Уставом целей и задач, в том числе несоблюдение требований, установленных законодательством Российской Федерации по поддержанию санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном жилом доме; неосуществление надлежащего сбора обязательных платежей и взносов, что приводит к накоплению задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, невозможности выполнения необходимых работ по содержанию и ремонту общего имущества, ущемление прав собственников помещений в многоквартирном доме.

При принятии решения о ликвидации ТСЖ, уполномоченные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома лица обязаны незамедлительно в письменной форме сообщить об этом в надлежащий государственный орган для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации [Гражданский кодекс РФ, ст. 62].

С этого момента государственная регистрация каких-либо изменений, вносимых в Устав, государственная регистрация иных организаций, учредителем которых является ликвидируемое лицо, а также государственная регистрация организаций, которые создаются в результате его реорганизации, не допускается.

При этом по общим правилам, ликвидационная комиссия должна разместить в соответствующих органах печати информацию о ликвидации ТСЖ, о порядке и сроке, в который кредиторы могут заявить свои требования. Такой срок не должен быть менее 2-х месяцев с момента опубликования информации о ликвидации; ТСЖ обязано письменно известить кредиторов о ликвидации ТСЖ.

С момента истечения установленного срока для предъявления требований кредиторами ликвидационной комиссией или ликвидатором составляется промежуточный ликвидационный баланс, в котором отражена информация о составе имущества ликвидируемого ТСЖ, о требованиях кредиторов, а также о результатах их рассмотрения.

По итогам окончания расчетов с кредиторами ликвидационной комиссией составляется ликвидационный баланс, который утверждается участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о ликвидации ТСЖ.

Между тем, стоит заметить, что в случае, когда ликвидационной комиссией установлена недостаточность имущества товарищества собственников жилья для удовлетворения всех требований кредиторов, в силу п. 4 ст. 62 Гражданского кодекса РФ дальнейшая ликвидация товарищества собственников жилья может осуществляться только через процедуру его банкротства.

В соответствии с п. 9 ст. 63 Гражданского кодекса РФ ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо прекратившим существование после внесения записи об этом в единый государственный реестр юридических лиц.

Таким образом, реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья как юридического лица, осуществляется на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных жилищным кодексом Российской Федерации.

Глава 3. Правовое положение членов товариществ собственников жилья в Российской Федерации

.1 Членство в товариществе собственников жилья

Членом товарищества собственников жилья может стать любой собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Для этого необходимо подать соответствующее заявление о вступление в членство ТСЖ [Гордеев, 2016, с. 75-77].

При этом законом не предусмотрены какие-либо требования к такому заявлению. Юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ образует лишь право собственности и волеизъявление, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ.

При подаче заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение членство в товариществе собственников жилья прекращается.

Правление ТСЖ обязано вести реестр членов ТСЖ, который должен содержать в себе информацию, позволяющую идентифицировать его членов и осуществлять связь с ними (реквизиты свидетельства о праве собственности, номер телефона, электронная почта), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество дома.

В связи с этим, Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что каждый член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать об их изменении.

Участие в ТСЖ собственника помещения дома не зависит от воли ТСЖ, поэтому приобретение и прекращение членства в ТСЖ не могут быть определены какими-либо решениями собрания членов ТСЖ либо правления ТСЖ.

Законом установлено, что в случае, если члены ТСЖ не обладают больше половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме - собственники помещений обязаны принять решение на общем собрании о ликвидации ТСЖ.

Вместе с тем, на практике данные ТСЖ, в которых отсутствует необходимое количество голосов членства, продолжает осуществлять свою деятельность, не смотря на то, что в силу закона они должны были ликвидироваться.

Также стоит заметить, что членами ТСЖ могут становиться не все собственники помещений дома. Следовательно, те собственники, которые не изъявили желание стать участником ТСЖ, должны сами определиться со способом управления своим имуществом, при этом навязывать свои услуги ТСЖ не вправе.

Таким образом, положения п.2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, которые обязывают заключить договор содержания и ремонта общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, не целесообразны. Так как в Жилищном кодексе РФ нет различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ; обязанность осуществления деятельности по содержанию и обслуживанию общего имущества установлена в Уставе ТСЖ, поэтому для осуществления данной деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками; а также Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что собственник не вправе обособлять свою долю из права на общее долевое имущество многоквартирного дома, т.е. общее имущество в натуре выделено быть не может, следовательно, самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения оно выступать не может.

Учитывая вышеизложенное, не совсем понятно как должен выглядеть договор о содержании и ремонте общего имущества, принадлежащего конкретному собственнику.

Кроме того, в практике, как правило, товарищество собственников жилья не заключают данных договоров с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющихся членами ТСЖ.

Таким образом, данное положение Жилищного кодекса Российской Федерации, на наш взгляд, подлежит исключению.

Также стоит заметить, что нечеткое регулирование отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений многоквартирного дома, не вошедших в ТСЖ, проявляется и в том, что согласно Жилищному кодексу РФ решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и их представителей, обладающих больше половиной голосов (а некоторых случаях 2/3) от количества голосов собственников помещений дома, являются обязательными для всех собственников.

Таким образом, для совершения каких-либо действий по распоряжению и пользованию общего имущества Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательного согласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым пользование и распоряжение общим долевым имуществом возможно лишь по соглашению всех его участников [Гражданский кодекс РФ, п. 1 ст. 246, п.1 ст.247]. Такое согласие должно быть оформлено в письменной форме.

В связи с вышесказанным, членство в товариществе собственников жилья для собственника помещения многоквартирного дома является не обязанностью, а правом, реализуя которое, собственник помещения принимает участие в управлении многоквартирного дома. Вместе с тем, в определенных случаях отсутствие необходимого процента членства может выступать основанием для прекращения деятельности ТСЖ.

.2 Органы управления и контроля товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами [Гражданский кодекс РФ, п. 1 ст. 53].

В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ управление ТСЖ осуществляется двумя органами это собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, ст. 144].

При этом общее собрание членов ТСЖ, признается высшим органом управления и вправе принимать решения по вопросам, которые законодатель относит к компетенции правления ТСЖ.

Общее собрания членов ТСЖ должно принимать решения по следующим вопросам: внесение изменений и дополнений в Устав ТСЖ, а также его утверждение в новой редакции; реорганизация и ликвидация ТСЖ; избрание правления ТСЖ, формирование контролирующего органа ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов для собственников и другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и др.

Отметим, что ряд вопросов общее собрание членов ТСЖ имеет право решать только совместно с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ. Например, по вопросам, касающихся реконструкции дома, строительства хозяйственных построек, капитального ремонта общего имущества дома, использования земельного участка, пользования общим имуществом многоквартирного дома и др. [Карапетов и др., 2015, с. 27].

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 Жилищного кодекса РФ и Уставом ТСЖ.

Главное существенное условие, установленное Жилищным кодексом РФ, надлежащее уведомление о собрании, за 10 дней до даты проведения общего собрания. Данное уведомление может быть вручено под роспись, направлено почтой заказным письмом с уведомлением или иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов ТСЖ или Уставом ТСЖ.

Стоит также отметить, что для того, чтобы уведомление было признано законным и не могло быть обжаловано, необходимо соблюсти требования к его содержанию: указать сведения об инициаторе собрания, месте и времени проведения данного собрания, указать повестку дня общего собрания, т.е. вопросы, которые планируется обсудить. Иные вопросы, которые не были изначально включены в повестку дня не подлежат рассмотрению.

Для признания общего собрания правомочным необходимо наличие кворума, т. е. количество присутствующих членов ТСЖ, должно обладать более чем половиной голосов от общего числа голосов членов товарищества собственников жилья.

Решения на общем собрании принимаются либо большинством голосов от общего числа голосов присутствующих, либо не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст.145].

В силу сложившейся судебной практики основанием для отмены решения общего собрания членов ТСЖ является не любое нарушение требований или формальностей, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых невозможно определить истинную волю большинства членов ТСЖ, и если такое решение нарушает права и законные интересы оспаривающего его лица [Плещитская, 2015, с. 48].

Отметим, что в силу ст. 45 Жилищного кодекса РФ существует три формы проведения общего собрания: очного, заочного и очно-заочного голосования [Илюшина, 2015, с. 31].

Очное голосование представляет собой обсуждение вопросов, вынесенных на повестку дня, и принятие по ним решений при совместном присутствии собственников помещений многоквартирного дома. Перед очным собранием все собственники помещений и их представители в обязательном порядке проходят процедуру регистрации. Голосование на таких собраниях, как правило, происходит путем поднятия руки.

Однако данная форма голосования не является эффективной, так как на практике на собраниях, проводимых в очной форме голосования, часто отсутствует кворум, т.е. отсутствует необходимое количество голосов присутствующих собственников помещений многоквартирного дома и их представителей, которое предусмотрено законом и (или) Уставом ТСЖ для принятия решений по вопросам собрания. Следовательно, данные собрания являются неправомочными.

Заочная форма голосования представляет собой заполнение собственниками помещений в письменной виде решений по вопросам, вынесенным на голосование, и передачи в установленный срок и место, указанное в уведомлении о проведении заочного собрания.

Вместе с тем, для того, чтобы решение было признано законным, в нем должны быть указаны сведения о лице, принявшем участие в голосование, сведения о документе, подтверждающего права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме [Бычков, 2016, с. 58-60].

Решения собственников, оформленные с нарушением срока, при подсчете голосов не учитываются.

При этом стоит заметить, проведение собрания в заочной форме возможно только в случае, если ранее проведенное собрание собственников в очной форме по тем же вопросам не имело кворума необходимого для принятия решений по вопросам, вынесенных на голосование [Жилищный кодекс РФ, ч.3 ст. 45].

Таким образом, для того, чтобы провести общее собрание в заочной форме голосования необходимо первоначально провести очное собрание, в связи с чем, требуется дополнительное время и денежные средства (конверты, бумага, печать уведомлений о проведении очного собрания, аренда помещения и др.).

Учитывая вышеизложенное, заочная форма голосования в отличие от очной позволяет набрать кворум, необходимый для принятия решений по вопросам, вынесенным на собрание, а также в дальнейшем, в случае возникновения споров, подтвердить каждый учтенный при принятии решения голос собственника помещения (все решения собственников оформляются в письменном виде).

Вместе с тем, данная форма голосования требует значительные денежные расходы ТСЖ на проведение общего собрания, сначала в форме очного, затем заочного голосования.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено также проведение общих собраний в очно-заочной форме голосования. Данная форма голосования введена законодателем значительно недавно, в июне 2015 года. Она совмещает в себе две формы голосования: очную и заочную.

Проведение указанной формы голосования происходит путем очного обсуждения вопросов, вынесенных на собрание, и принятия по ним решений присутствующими собственниками помещений многоквартирного дома. При этом данная форма голосования допускает возможность заочно заполнить и передать решение в письменном виде в указанное в уведомлении о проведении общего собрания срок и место.

Таким образом, в настоящее время очно заочная форма голосования является наиболее выгодной и эффективно, с точки зрения времени и денежных средств, потраченных на проведение такого собрания. Связано это с тем, что данная форма голосования предусматривает направление одного уведомления о проведении собрания, в котором отражена информация как об очной, так и заочной части собрания.

Общее собрание членов ТСЖ избирает исполнительный орган правление [Жилищный кодекс РФ, п.3 ст.145] на срок, установленный Уставом ТСЖ (данный срок не может превышать 2 года). Затем правление из своего состава избирает председателя, если избрание председателя не отнесено уставом к компетенции общего собрания членов ТСЖ [Жилищный кодекс РФ п. 3 ст.147].

В силу п.3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ член правления не вправе совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе собственников жилья по трудовому договору, а также не вправе поручать, передавать другому лицу или возлагать на кого-либо исполнение своих обязанностей члена правления.

Из вышесказанного следует, что все члены правления, в том числе председатель, являются членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, которые действуют в форме ТСЖ в своих интересах и в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя. Члены правления и его председатель действуют в интересах собственников жилых и нежилых помещений [Алексеевская, Гутникова, 2014, ст. 30-33].

Функции и задачи членов правления в полной мере урегулированы нормами Жилищного кодекса РФ.

Правление ТСЖ - это исполнительный орган, который подотчетен общему собранию членов ТСЖ, и наделен правом принимать решения по всем вопросам, связанными с осуществлением деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме или общего собрания членов ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, п.п. 1,4 ст. 147].

Решения правления принимаются простым большинством, если иное не предусмотрено Уставом ТСЖ. Все решения, принятые правлением, оформляются в письменном виде протоколом заседания правления и подписываются председателем и секретарем заседания правления.

При этом стоит заметить, что правление правомочно принимать решения только при наличии половины присутствующих членов правления на заседании.

В соответствии со ст.149 Жилищного кодекса РФ из числа членов правления избирается председатель правления на срок, установленный Уставом ТСЖ. Он обеспечивает надлежащее выполнение принятых решений правлением, имеет право лично давать разного рода указания, поручения и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления от имени товарищества собственников жилья действует без доверенности, он подписывает все платежные документы и совершает различного рода сделки, которые в соответствии с положениями российского законодательства и Уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения органами управления ТСЖ, разрабатывает и доводит до должностных лиц правила внутреннего распорядка ТСЖ, положение об оплате их труда.

Председатель правления в силу ст. 144, и п.1 ст. 145, п.п.1,4 ст.147 Жилищного кодекса РФ не является самостоятельным органом управления ТСЖ, он только действует от имени ТСЖ как специально уполномоченный член ТСЖ. Задача председателя правления - обеспечить выполнение решений общего собрания и правления [Жилищный кодекс РФ, п.1 ст. 149]. Законодатель не наделяет председателя правления управленческими функциями.

Стоит заметить, что в настоящее время в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлен характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления. В связи с чем, на практике деятельность председателя правления относят либо к оказанию услуг по управлению многоквартирным домом либо к трудовым отношениям.

Так, например, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015г. по делу №А26-5036/2015 суд, сделал вывод, что деятельность председателя правления ТСЖ осуществляемая за вознаграждение по смыслу пп. 11 п. 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 147 и 149 Жилищного кодекса РФ не может быть признана трудовыми отношениями, так как размер вознаграждения председателя правления ТСЖ в отличие от заработной платы не зависит от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а определяется в фиксированном виде общим собранием членов ТСЖ по своему усмотрению [Постановление 13 арбитражного апелляционного суда №А26-5036/2015].

Напротив, постановлением арбитражного суда Уральского округа от 07.12.2015г. по делу №10779/2015 суд признает отношения между председателем правления и ТСЖ трудовыми, в силу того, что председатель правления выполняет трудовую функцию, возложенную на него правлением ТСЖ, а также получает регулярное ежемесячное вознаграждение за выполнение своей деятельности (заработную плату) [Постановление арбитражного суда Уральского округа №10779/2015].

Данный правовой пробел порождает споры по вопросу начисления страховых взносов на вознаграждение председателя правления. Вместе с тем стоит заметить, что на практике данные споры разрешаются в зависимости от того какую сторону займет суд, как именно он определит характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления.

Учитывая вышеизложенное, законодателю требуется определить характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления и закрепить его в Жилищном кодексе РФ.

Помимо органа управления в ТСЖ формируется ревизионная комиссия, целью которой является осуществление контроля за деятельностью правления ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, ст. 150]. В ее обязанности входит составление ежегодного отчета о деятельности ТСЖ и вынесение его на утверждение общего собрания членов ТСЖ.

Ревизионная комиссия, как и правление, избирается общим собранием членов ТСЖ на срок, не превышающий два года (в нее не могут входить члены правления), далее ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя.

Председатель ревизионной комиссии не имеет самостоятельной компетенции: его полномочия являются чисто организационными.

Главная задача ревизионной комиссии это оценивать эффективность и законность деятельности органов управления. С целью осуществления поставленной задачи ревизионная комиссия проводит анализ финансовой деятельности товарищества (не реже чем один раз в год), с последующим составлением заключения по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ и заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ, а также отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Отметим, что в настоящее время положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не установлены какие-либо цензы для кандидатур в председатели правления и (или) ревизоры.

Таким образом, председатель правление ТСЖ может не обладать необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом в силу ряда причин, например, возраста, опыта, образования; также и кандидат в ревизоры может не обладать необходимым количеством знаний для проведения полноценной проверки годовой бухгалтерской отчетности товарищества собственников жилья, в силу отсутствия у данного кандидата экономического образования или опыта работы в этой сфере.

Кроме того, в настоящее время для председателя правления ТСЖ не предусмотрена обязанность проходить какое-либо профессиональное обучение и получать квалификационный аттестат.

Учитывая вышеизложенное, лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, а также лица, осуществляющие контроль за деятельностью ТСЖ, в настоящее время могут не обладать специальными знаниями и опытам, что напрямую находит свое отражение на нерациональном расходовании финансовых ресурсов товарищества собственников жилья и построении неэффективного управления многоквартирным домом.

Таким образом, органами управления товарищества собственников жилья является собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ, а органам контроля - ревизионная комиссия. Каждый орган осуществляет свои функции и полномочия, которые установлены Жилищным кодексом РФ и Уставом ТСЖ. При этом все членами ТСЖ являются собственниками помещений, которые действуют в форме ТСЖ в своих интересах. Именно поэтому, по нашему мнению, данная форма управления многоквартирным домом является наиболее прозрачной для самих собственников.

Глава 4. Особенности товарищества собственников жилья в Российской Федерации

.1 Эффективность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья

В Российской Федерации, как и в других странах, управление жилищным фондом носит сложный, многоаспектный характер, требующий больших знаний, умений и опыта. Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, являются всегда актуальными и злободневными.

На сегодняшний день одной из самой распространенной формы управления многоквартирным домом является ТСЖ. Институт ТСЖ представляет собой одно из мало изученных направлений в отечественной юридической науке.

Многие ученые, такие как Шахова Е.С., Тихомирова М.Ю., Гальченко В., Широков А., Вербицкий А., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. в своих трудах рассматривали вопрос об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственником жилья.

Между тем, стоит заметить, что мнение авторов расходится, одни считают товарищество собственников жилья наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом, к ним относятся, в частности, Тихомирова М.Ю., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П.; другие, наоборот, считают ТСЖ неэффективной формой управления многоквартирным домом, к ним относится такие ученые, как Шахова Е.С, Гальченко В., Широков А., Вербицкий А.

Выступая за эффективное управление многоквартирным домом в форме товарищество собственников жилья, Тихомирова М.Ю., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. приводят следующие доводы:

собственники помещений в многоквартирном доме объединены одной общей целью устроить свою жизнь в доме лучше, выбрать наиболее благоприятный для собственников и их недвижимости способ управления. В связи с чем, ТСЖ как форма объединения собственников позволяет наиболее эффективно пользоваться гражданскими правами и законными интересами в жилищной сфере;

прямое участие собственников помещений в управление, позволяет повысить уровень эффективности управления, так как собственники помещений заинтересованы в рациональном расходование финансовых ресурсов и построении эффективного управления при наименьших затратах;

управление многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, предполагает управление домом самими собственниками. В связи с чем, собственники заинтересованы в обеспечении наиболее благоприятных и безопасных условий для своего проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления для себя и проживающих в таком доме граждан коммунальных услуг [Новиков и др., 2016, с. 15-17];

в ТСЖ предусмотрено распределение обязанностей и полномочий органов управления и контроля ТСЖ (полномочия управления осуществляет правление ТСЖ, контроль за деятельностью правления ТСЖ - ревизионная комиссия). Таким образом, в ТСЖ законодательно предусмотрен общественный контроль, который является дополнительным гарантом для надлежащего исполнения органом управления ТСЖ своих полномочий.

Другая группа авторов, которые считают ТСЖ неэффективным способом управления многоквартирным домом, к которым относятся: Гальченко В., Широков А., Вербицкий А., Шахова Е.С. в подтверждении своей позиции приводят следующие аргументы:

о неэффективности ТСЖ свидетельствует поток жалоб собственников и нанимателей квартир на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней [Гальченко и др., 2015, с. 7-8];

деятельность товарищества собственников жилья в настоящее время законодательством Российской Федерации детально не регламентирована, в связи с чем, в ее правовом регулировании имеются пробелы и коллизии норм права;

члены правления совмещают свою деятельность в товариществе собственников жилья с иной оплачиваемой работой, в связи с чем, эффективность управления крайне низкая [Шахова, 2016, с.64];

в законодательстве Российской Федерации отсутствуют какие-либо цензы к кандидату на должность председателя правления ТСЖ, что является существенным недостатком. Кроме того, в отличие от руководителя управляющей компании, председатель правления товарищества собственников жилья в настоящее время не обязан получать квалификационный аттестат [Шахова, 2016, с.61-62].

Таким образом, председатель правления ТСЖ является менее квалифицированным специалистом;

контроль за деятельностью правления ТСЖ осуществляет ревизор или ревизионная комиссия, которые избираются из числа членов ТСЖ. Ежегодно ревизор или ревизионная комиссия о результатах финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ составляет отчет и предоставляет его на утверждение на годовом общем собрании членов ТСЖ. Таким образом, действующим законодательством РФ предусмотрена только общественная форма контроля за финансово-хозяйственной деятельность правления ТСЖ, что является неэффективным, так как у многих членов ТСЖ отсутствуют специальные знания, умения и навыки;

в законе не установлено никаких цензов для ревизора либо членов ревизионной комиссии. В связи с чем, Шахова Е.С. считает, что без установления в качестве обязательного требования для ревизора либо председателя ревизионной комиссии наличие бухгалтерского образования, а также ограничений по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления, нельзя говорить об эффективности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом [Шахова, 2016, с.61-62];

законодательно не предусмотрена численность лиц, способствующих эффективному управлению общим имуществом в многоквартирном доме;

отсутствует дифференциация минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома. В связи с чем, товарищество собственников жилья, при отсутствии достаточных средств и сил, не имеет возможности организовать выполнение, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации, минимального перечня услуг и работ;

законодательно не установлен характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления оказание услуг по управлению многоквартирным домом либо трудовые отношения.

Обе позиции авторов об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья имеют место на существование.

Однако, на наш взгляд, ТСЖ на сегодняшний день является наиболее эффективным способ управления многоквартирным домом, потому что позволяет собственникам самостоятельно осуществлять управление своим многоквартирным домом. Кроме того, собственники помещений, члены ТСЖ, преследуют единую общую цель: эффективное управление домом при рациональном расходовании финансовыми средствами, т.е. построение эффективного управления при наименьших затратах.

Между тем, стоит также заметить, что, не смотря на то, что ТСЖ является наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом, существует ряд пробелов в законодательстве Российской Федерации, которые необходимо устранить для обеспечения наиболее эффективной деятельности ТСЖ.

Так, например, приведенный довод Шаховой Е.С., свидетельствующий о неэффективности ТСЖ: отсутствие цензов для кандидатур председателя правления и ревизора (ревизионной комиссии), являются актуальными.

В связи с чем, по нашему мнению, законодателю необходимо установить цензы и закрепить их в Жилищном кодексе Российской Федерации.

. Для председателя правления ТСЖ необходимо установить следующие дополнительные критерии:

наличие высшего образования (юридического, технического или экономического);

возрастной ценз (от 30 лет),

наличие опыта работы в руководящей должности (не менее 3 лет);

получение квалификационного аттестата;

Также требуется закрепить характер правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления, в виде заключения с председателем правления трудового договора.

. Для ревизора (председателя ревизионной комиссии) необходимо установить следующие дополнительные критерии:

наличие высшего бухгалтерского образования;

возрастной ценз (от 30 лет);

опыт работы в должности бухгалтера (не менее 3 лет);

А также закрепить ограничения по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления ТСЖ.

Анализирую приведенные доводы авторов о неэффективности управления многоквартирным домов в форме ТСЖ, стоит обратить внимание на то, что ряд вышеуказанных доводов не доказывают факт неэффективности управления ТСЖ.

Например, довод о поступление жалоб от собственников и нанимателей квартир на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней, не может быть принят во внимание, так как не меньшее количество жалоб поступает в органы публичной власти всех уровней и при других формах управления многоквартирным домом, в частности, на управляющие компании.

Кроме того, каким бы эффективным способ управления многоквартирным домом не был, всегда найдутся недовольные люди, которые будут обращаться с жалобами в органы публичной власти.

Довод об отсутствие законодательно установленной численности лиц, осуществляющих управление общим имуществом в многоквартирном доме, также не доказывает неэффективное управление ТСЖ.

На практике, количество не всегда соответствует качеству. Вместе с тем, разный набор умений и навыков, а также индивидуальных способностей лиц, осуществляющих управление ТСЖ, может по-разному влиять на эффективность деятельности товарищества собственников жиль. Таким образом, определения численности лиц для осуществления управления общим имуществом в многоквартирном доме не повысит эффективность управления домом.

Также не доказывает неэффективность управления многоквартирным домом в форме ТСЖ и отсутствие дифференциации минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013г. №290, в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома.

Данным Постановлением законодатель определил минимальный перечень работ, который необходим для поддержания многоквартирного дома в удовлетворительном состоянии, в связи с чем, независимо от штата сотрудников, уровня сбора, избранной формы управления данные работы и услуги должны осуществляться. В этом, в первую очередь, заинтересованы сами собственники помещений многоквартирного жилого дома.

Таким образом, по нашему мнению, товарищество собственников жилья является эффективным способом управления многоквартирным домом. Однако, вместе с тем, стоит заметить, что на сегодняшний день, в связи с наличием пробелов в законодательстве Российской Федерации, данный способ управления многоквартирным домом является несовершенным. Поэтому для устранения существующих пробелов законодателю требуется установить в Жилищном кодексе РФ цензы для кандидатур в председатели правления и ревизоры (председателя ревизионной комиссии).

4.2 Отличительные особенности товарищества собственников жилья от аналогичных объединений в зарубежных странах

Для управления многоквартирными домами собственники разных стран мира создают жилищные кооперации: например, в Российской Федерации они именуются товариществами собственников жилья, во Франции синдикатами; в США и Канаде кондоминиумами, жилищными кооперативами или территориальными сообществами жителей; в Финляндии квартирными (жилищными) акционерными обществами; в Германии совместное домовладение.

Независимо от страны цель создания данных объединения единая. Они создаются для осуществления эффективного и рационального управления общим имуществом и обеспечения благоприятных и безопасных условий для их проживания.

Так, например, в Российской Федерации ТСЖ создается с целью совместного управления общим имуществом в одном или нескольких многоквартирных домах, в Голландии цель создания объединения собственников это - забота об общем имуществе собственников. Аналогична цель объединения и в Финляндии.

В настоящее время правовое положение таких объединений, как правило, определено в нормативно-правовых актах:

в Российской Федерации в Жилищном кодексе РФ;

в Финляндии - в Законах «О жилищных акционерных обществах» (On Housing Joint Stock Companies) и «О сделках с жильем» (About dealings with housing) 1994 г.;

в Германии нормами Гражданского кодекса Германии о сообществе и Законом «О праве собственности на жилье» [BGBI.I, с. 175, 209]) в разделе 2 «Сообщество домовладельцев»;

в Нидерландах положениями Гражданского кодекса Нидерландов [Burgerlijk Wetboek или BW] об объединениях собственников жилья (Vereining van Eigernaars или V.v.E).

Однако в каждой стране данным объединениям присущи свои особенности. Не является исключением и объединения собственников помещений в Российской Федерации, которые создаются в виде ТСЖ.

В большинстве западных стран, таких как Швейцария, Польша, Норвегия, Дания, Нидерланды, Венгрия, Германия, Чехия законодательством предусмотрено обязательное создание объединений собственников жилья в многоквартирном жилом доме [Профессиональное управление многоквартирными домами, с. 5 6]. Тогда как в Российской Федерации создание ТСЖ это право собственников, а не обязанность.

При этом в Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме примут данное решение на общем собрании более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Также, стоит заметить, что в Российской Федерации ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. оно ограниченно законом в своей правоспособности, тогда как, например, в Финляндии жилищное акционерное общество или в Голландии объединения собственников жилья обладает общей неограниченной правоспособностью, не смотря на то, что уставом могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности [Овчарова, 2008, c.101].

Еще одной отличительной особенностью ТСЖ является добровольное членство. В силу ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Вместе с тем, для того чтобы ТСЖ функционировало необходимо, чтобы общее количество членов, обладало более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

В иностранных государствах, например, в Нидерландах, Франции, Финляндии, США или Германии, как правило, законодательством предусмотрено обязательное членство (автоматически, вместе с покупкой жилья в многоквартирном доме). Это обусловлено объективными особенностями общего владения недвижимостью.

Не смотря на то, что членство в Российской Федерации является добровольным, орган управления ТСЖ, в том числе председатель правления, должен быть избраны из числа собственников помещений многоквартирного дома, являющимися членами ТСЖ. Тогда как в зарубежных странах данное ограничение не установлено, например, в Финляндии председатель жилищного акционерного общества не может быть жителем этого дома; в Финляндии председатель это наемный менеджер, работа которого жестко контролируется [Овчарова, 2008, c. 101].

Кроме того, законодательство Российской Федерации в настоящее время не обязывает председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку и получать квалификационный аттестат, не предусматривает и на момент его избрания наличие у него какого-либо образования, что, по нашему мнению, является пробелом в законодательстве Российской Федерации.

Во многих других странах, напротив, для того, чтобы стать управляющим необходимо пройти профессиональную подготовку, например, в Венгрии Законом «О товариществах собственников жилья» предусмотрено, что управляющим кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку [Акифьева, 2010, с.194].

Отличительной особенностью ТСЖ в Российской Федерации является также то, что собственники имеют право принять решение о ликвидации ТСЖ. Тогда как, например, в других странах собственники жилья многоквартирного дома данным правом не обладают. Например, в Германии ликвидация по решению собственников не допускается. Законом Германии «О праве собственности на жилье» предусмотрено, что никто из домовладельцев не вправе требовать ликвидации сообщества [Гордеев 2016, с.27].

Интересно отметить и тот факт, что в силу действующего законодательства Российской Федерации собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, при этом какие - либо ограничения, касающиеся распоряжения имущества не могут быть предусмотрены Уставом ТСЖ.

Между тем, законодательствами других стран данный запрет является законным, например, в США ассоциации кондоминиумов защищают свои финансовые интересы путем включения в Устав положений о запрете распоряжаться жильем до расчета с объединением [Крашенников, 2012, с.334].

Или, например, в Нидерландах члены объединения собственников не имеют права по своему усмотрению проводить распорядительные действия по поводу принадлежащего им имущества [Nieuwenhuis, 2000, с.53-65]. Данные действия осуществляются только с согласия большинства собственников жилого многоквартирного дома или органа управления объединения. Таким образом, собственники не могут действовать по своему усмотрению.

Аналогична ситуация обстоит и при продаже принадлежащих собственникам жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме. Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность собственников перед продажей принадлежащих им помещений первоначально предлагать купить их другим собственникам помещений в данном многоквартирном доме или самому товариществу собственников жилья.

При этом во многих зарубежных странах, например, в Нидерландах, собственники обязаны первоначально предложить другим членам объединения продаваемое жилое помещение за ту стоимость, которую он хотел бы получить от продажи своего имущества.

Или, например, в США законодательно установлена обязанность для собственников имущества при продаже или сдачи его в аренду первоначально предложить ассоциации, так как ассоциация имеет первоочередное право на покупку или аренду жилья.

Также стоит рассмотреть вопрос о создании резервного фонда. Статьей 145 Жилищного кодекса РФ вопрос об образовании специальных фондов ТСЖ отнесен к полномочиям общего собрания членов ТСЖ. При этом создание данных фондов для ТСЖ является правом, а не обязанностью, в связи с чем, никаких карательных санкций законом не предусмотрено. Тогда как в некоторых зарубежных странах, например, в Голландии, создание резервных фондов является обязательным условием, при выявлении отсутствия фонда, объединения облагаются штрафными санкциями.

В Финляндии, напротив, положениями Закона «О жилищных акционерных обществах» вообще не предусматривается создание резервных фондов.

Таким образом, проанализировав законодательные положения, регулирующие деятельность объединений собственников жилья разных стран мира, можно выделить ряд особенностей правого статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации:

1.в Российской Федерации создание товарищества собственников жилья является правом собственников, а не обязанностью. ТСЖ может быть создано только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме примут данное решение на общем собрании более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме;

.в Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. оно ограниченно законом в своей правоспособности;

.в Российской Федерации товарищество собственников жилья основано на добровольном членстве. В силу ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество;

.законодательство Российской Федерации в настоящее время не обязывает председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку и получать квалификационный аттестат, не предусматривает и на момент его избрания наличие у него какого-либо образования;

.товарищество собственников жилья в Российской Федерации имеют право принять решение о ликвидации ТСЖ;

.в силу действующего законодательства РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, при этом какие - либо ограничения касающиеся распоряжения имущества не могут быть предусмотрены Уставом ТСЖ;

.Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность собственников перед продажей принадлежащих им помещений первоначально предлагать купить их другим собственникам помещений в данном многоквартирном доме или самому ТСЖ;

.Статьей 145 Жилищного кодекса РФ вопрос об образовании специальных фондов ТСЖ отнесен к полномочиям общего собрания членов ТСЖ. При этом создание данных фондов является для ТСЖ правом, а не обязанностью, в связи с чем, никаких карательных санкций законом не предусмотрено.

Заключение

В силу ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья является видом организационно-правовой формы товарищества собственников недвижимости, при которой собственники помещений в 1-ом или нескольких многоквартирных домах, собственники нескольких жилых домов объединяются для общей цели, а именно совместного управления общим имуществом [Жилищный кодекс РФ, ст. 135].

Целью деятельности товарищества собственников жилья является рациональное расходование финансовых ресурсов, которое достигается путем разумной организации управленческого аппарата, т.е. построением эффективного управления при наименьших затратах.

Товарищество собственников жилья как форма объединения собственников позволяет наиболее эффективно пользоваться гражданскими правами и законными интересами в жилищной сфере: ТСЖ от имени собственников осуществляет управление общим имуществом, оказывает полный комплекс услуг по обслуживанию многоквартирного дома; решает все вопросы благоустройства, вывоза твердых коммунальных отходов и крупногабаритного мусора, уборки подъездов и придомовой территории, оказание коммунальных услуг, текущий и капитальный ремонт и пр.

Жилищным кодексом РФ выделяется два способа создания товарищества собственников жилья: первый, путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, второй, путем его учреждения.

Между тем, в одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ [Крашенников, 2012, с. 52-62]. Данное требование вызвано, в первую очередь, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели эксплуатации всех элементов, которые в сумме составляют общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако стоит заметить, что ранее законом допускалось создание нескольких ТСЖ в одном доме или создание ТСЖ части (секции, подъезда) многоквартирного дома, в связи с чем, до сих пор можно встретить примеры раздельного управления одним домом. Например, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Транспортная, 9, в котором 1-ым подъезд находится в управлении ОАО «ПЗСП», а 2, 3, 4-ый подъезды в ТСЖ «Времена гола».

В силу п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ ТСЖ может быть также создано в нескольких многоквартирных домах или в нескольких расположенных близко жилых домах, дачных домах с гаражами и другими объектами. Главное условие наличие общей границы земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. В случае если перечисленные условия не исполняются, многодомовые ТСЖ должны были реорганизоваться до 01 июля 2016 года.

Однако на практике до сих пор существуют ТСЖ, которые включают в себя несколько многоквартирных домов, расположенных хотя и рядом, но не имеющих между собой общей земельной границы и совместных элементов инфраструктуры.

В связи с чем, возникает вопрос, позволят ли таким многодомовым ТСЖ и дальше в нарушение установленных законом требований осуществлять свою деятельность или обяжут их реорганизоваться?

По нашему мнению, многодомовые ТСЖ, дома которых расположены рядом (в одном микрорайоне), хотя и не имеющие между собой общей земельной границы и элементов инфраструктуры, и дальше продолжат осуществлять свою деятельность, а многодомовые ТСЖ, дома которых расположены на удаленном расстоянии (по аналогии с управляющими компаниями) обяжут реорганизоваться.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется в соответствии и в порядке с гражданским законодательством [Гражданский кодекс РФ, ст. ст. 57, 61, 64; Жилищный кодекс РФ, ч.1 ст. 140] но с особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ.

Жилищным кодексом РФ также предусмотрена возможность для представления и защиты общих интересов нескольких ТСЖ по договору между собой создавать объединение (ассоциацию, союз). Однако в ст. 142 Жилищного кодекса РФ сказано, что управление объединением ТСЖ осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российского законодательства о некоммерческих организациях. В связи с чем, нормы права Федерального закона о некоммерческих организациях для объединений (ассоциаций) ТСЖ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ.

Проведя сравнительный анализ между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о некоммерческих организациях нами были выявлены следующие коллизии:

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях сказано только, что ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов [Федеральный закон №7], в Гражданском кодексе РФ ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом, т. е. гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность несения ответственности ассоциации по обязательствам своих членов;

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях члены ассоциации несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами, в нормах Гражданского кодекса РФ говорится, что члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов.

Таким образом, для устранения противоречий вышеуказанных норм права, законодателю требуется пункт 4 ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» изложить в следующей редакции «Ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом. Члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов».

Товарищество собственников жилья, как некоммерческая организация основано на членстве. Вместе с тем, членство в ТСЖ для собственника помещения многоквартирного дома является не обязанностью, а правом. Реализуя которое, собственник помещения принимает участие в управлении многоквартирного дома. Однако в определенных случаях отсутствие необходимого процента членства может выступать основанием для прекращения деятельности ТСЖ.

Стоит также заметить, что членами товарищества собственников жилья могут становиться не все собственники помещений дома. Следовательно, те собственники, которые не изъявили желание стать участником товарищества собственников жилья, должны сами определиться со способом управления своим имуществом, при этом навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.

Таким образом, положения п.2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, которые обязывают заключить договор содержания и ремонта общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, не целесообразны.

Так как в Жилищном кодексе РФ нет различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ; обязанность осуществления деятельности по содержанию и обслуживанию общего имущества установлена в Уставе ТСЖ, поэтому для осуществления данной деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками; а также Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что собственник не вправе обособлять свою долю из права на общее долевое имущество многоквартирного дома, т.е. общее имущество в натуре выделено быть не может, следовательно, самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения оно выступать не может.

Учитывая вышеизложенное, не совсем понятно как выглядит договор о содержании и ремонте общего имущества, принадлежащего конкретному собственнику. Кроме того, в практике, как правило, ТСЖ не заключают данных договоров с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющихся членами ТСЖ.

Исходя из вышесказанного, данное положение Жилищного кодекса РФ, на наш взгляд, должно подлежать исключению.

В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ управление ТСЖ осуществляется двумя органами это собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. Компетенция органов управления ТСЖ довольно подробно закреплена в Жилищном кодексе РФ и может быть расширена в Уставе ТСЖ.

На практике председателя правления относят к самостоятельному органу управления, хотя в силу ст. 144, и п.1 ст. 145, п.п.1,4 ст.147 Жилищного кодекса РФ он не является таковым. Председатель правления только действует от имени товарищества собственников жилья как специально уполномоченный член. Он лишь обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления [Жилищного кодекса РФ, п.1 ст. 149].

Вместе с тем, в настоящее время положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не установлена обязанность для председателя правления ТСЖ проходить какое-либо профессиональное обучение и получать квалификационный аттестат.

Более того, в Жилищном кодексе РФ не установлены и какие-либо цензы для кандидатов в председатели правления и (или) ревизоры (председателя ревизионной комиссии).

В связи с чем, председатель правление ТСЖ может не обладать необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом в силу ряда причин, например: возраста, опыта, образования; также и кандидат в ревизоры может не обладать необходимым количеством знаний для проведения полноценной проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества собственников жилья, в силу отсутствия у данного кандидата экономического образования или опыта работы в этой сфере.

Таким образом, отсутствие законодательно установленных цензов для кандидатов в председатели правления и ревизоры находит свое отражение на нерациональном расходовании финансовых ресурсов ТСЖ и построении неэффективного управления.

Учитывая вышеизложенное, а также проанализированный опыт аналогичных объединений собственников жилья в зарубежных странах, нами сформулированы предложения для законодательного органа по повышению эффективности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья:

.Установить в Российской Федерации обязательное членство в товариществах собственников жилья (автоматически, вместе с приобретением в собственность помещения в многоквартирном доме).

Благодаря установлению обязательного членства в товариществах собственников жилья, исчезнет необходимость в ликвидации товарищества собственников жилья в случае, установленном п. 2 статьи 141 Жилищного кодекса РФ, когда члены ТСЖ не обладают более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, в связи с установлением обязательного членства в ТСЖ в Жилищном кодексе РФ исчезнет понятие собственники, не являющимися членами ТСЖ. В связи с чем, исчезнет и необходимость заключения договора содержания общего имущества с собственниками помещений, не являющиеся членами ТСЖ.

Все собственники помещений многоквартирного дома будут обладать равными правами и обязанностями по управлению своим многоквартирным домом.

2.Законодательно закрепить обязанность для председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку, и иметь квалификационный аттестат.

Введение в Жилищный кодекс РФ указанной обязанности должно повысить профессиональный уровень председателя правления ТСЖ как специалиста жилищной сферы. И, как следствие, повысить уровень управления многоквартирным домом.

3.Установить цензы для кандидатов в председатели правления и ревизоры (председателя ревизионной комиссии) и закрепить их в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Для председателя правления ТСЖ необходимо установить следующие дополнительные критерии:

наличие высшего образования (юридического, технического или экономического);

возрастной ценз (от 30 лет);

наличие опыта работы в руководящей должности (не менее 3 лет);

получение квалификационного аттестата.

Также требуется закрепить характер правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления, в виде заключения с председателем правления трудового договора.

Для ревизора (председателя ревизионной комиссии) необходимо установить следующие дополнительные критерии:

наличие высшего бухгалтерского образования;

возрастной ценз (от 30 лет);

опыт работы в должности бухгалтера (не менее 3 лет);

Закрепить ограничения по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления.

Таким образом, лица, осуществляющее управление многоквартирным домом, а также осуществляющие контроль за деятельностью ТСЖ, будут обладать необходимыми знаниями, умениями и навыками, что, в свою очередь, окажет положительное влияние на повышение эффективности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Также в ходе настоящего исследования нами были разработаны предложения по устранению коллизий между нормами гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья.

Для устранения данных коллизий законодателю необходимо внести изменения в нормативно-правовые акты в виде дополнений:

в ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ включить ч. 5, и закрепить в ней все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность вида ТСН;

дополнить п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ словами «за исключением имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома».

Таким образом, в ходе написания выпускной квалификационной работы, поставленные задачи решены в полном объеме, цель настоящего исследования проведение комплексного анализа правового статуса товарищество собственников жилья в Российской Федерации и выработка предложений по его совершенствованию достигнута.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации // Собрании законодательства РФ, 04.08.2014, №31, ст. 4398.

2.Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, №1 (часть 1).

3.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.

4.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, №32, ст. 3301.

5.Федеральный закон от 31.01.2016 №7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ", 01.02.2016, №5, ст. 559.

6.Федеральный закон от 13.07.2015 №268-Ф «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 24 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, №29 (часть I), ст. 4394.

7.Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 06.07.2015, №27, ст. 3967.

8.Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и в Федеральный закон «О политических партиях» // Собрание законодательства РФ, 25.05.2015, №21, ст. 2985.

9.Федеральный закон от 05.05.2014 г. №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ 12.05.2014, №19, ст. 2304.

.Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // Собрание законодательства РФ, 1996, №3, ст. 145.

12.Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

13.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ, 21.08.2006, №34, ст. 3680.

14.Письмо ФНС России от 14.08.2015 №ГД-4-3/14369 «О направлении разъяснений Минфина России» (вместе с <Письмом> Минфина России от 17.07.2015 N 03-03-10/41192 «О согласовании разъяснений»).

15.Письмо Минстроя России от 06.05.2015 №13327-од/04 «О товариществах собственников недвижимости».

16.Закон Германии от 15 марта 1951 года «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» (BGBI.I).

17.Burgerlijk Wetboek - BW.

Специальная литература

18.Алексеевская Е.И., Гутникова А.С. Товарищество собственников жилья субъект безответственности? // Семейное и жилищное право. 2014. №5. С. 30 33.

19.Алферова Н.А. Два ТСЖ: кому платить? // Судья. 2015. №3. С. 9 11.

20.Акифьева Л. В. Зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным комплексом // Вестник НГИЭИ. №1. 2010. С192-202.

.Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 316 с.

.Витрянский В.В., Суханов Е.А. Основные проблемы частного права. Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. 575 с.

.Габов А.В., Гасников К.Д., Емельянцев В.П . том 3. Юридические лица в российском гражданском праве: Монография. В 3 т. Создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц" / отв. ред. Габов А.В.: «ИЗиСП», «ИНФРА-М», 2015, 174 с.

.Гальченко В., Широков А., Вербицкий А. Возвращение кондоминиума. Почему в многоквартирном доме общедомовое имущество считается ничьим, но платить за него надо // Юрист спешит на помощь. 2015. №6. С. 7 12.

.Гонгало Б.М. Гражданское право: В 2 т.: Учебник/ под ред. Б.М. Гонгало: Статут, 2016. 297 с.

.Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 11. С. 74 87; №12. С. 26 39.

.Гришаев С.П. Эволюция законодательства о юридических лицах // СПС КонсультантПлюс. 2015.

.Глушко К. Споры вокруг ТСЖ // Жилищное право. 2015. №3. С. 39 46.

.Егорова О.А. Презумпции и фикции в жилищном законодательстве РФ // Российская юстиция. 2015. №10. С. 9 13.

.Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

.Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. №4. С. 35 38.

.Илюшина М.Н. Решения общих собраний собственников жилья: новейшее законодательство и его первое применение в актах Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2015. №5. С. 29 32.

.Каблучков А.Ю. Институты кооператива и кондоминиума в жилищном праве США // Семейное и жилищное право. 2014. №3. С. 39 42.

.Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. №4. С. 25 70.

.Киракосян С.А. Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора // Юрист. 2015. №8. С. 13 18.

.Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. №4. С. 26 30.

.Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости // Российская юстиция. 2015. №4. С. 64 66.

.Крашенников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 c.

.Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. 384 с.

.Косачева С.А. Курсова работа на тему Правовое положение товарищества собственников жилья 2016г. С. 39.

.Лейба А. Практика рассмотрения встречных исков о признании недействительными решений общих собраний // Жилищное право. 2014. №10. С. 101 112.

.Литовкин В. Товарищества собственников жилья важный инструмент реформы ЖКХ // Хозяйство и право. 2012. №2. С. 66 80.

.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра // Жилищное право. 2010. №6. С. 71 113.

.Новиков В.В., Разворотнева С.В., Фролова О.Е. Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы. М.: Редакция «Российской газеты». 2016. Вып. 10. 176 с.

.Николаевой С.В. Управление жилищным фондом: Объединение собственников жилья. Зарубежный опыт// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2014. №5-2 С. 78-85.

.Овчарова А. С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву / А.С. Овчарова // Журнал российского права. 2008. №7. С.99-107.

.Полетаев В.В. Особенности организационно-правовой формы товарищества собственников жилья // Сборник научных трудов ВГНА Минфина России. М., 2012.

.Плещитская Х. «Споры по выбору ТСЖ»//Жилищное право. 2015. №3 с.47-58.

.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2006. С. 637.

.Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт. М.: Фонд "Институт экономики города", 2007.

.Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.

.Саурин А.А. Право собственности в Российской Федерации: конституционно-правовые пределы реализации и ограничения. М.: Статут, 2014. 351 с.

.Свит Ю.П. Банкротство некоммерческих корпораций в жилищной сфере // Законы России: опыт, анализ, практика. 2014. №12. С. 95 99.

.Свит Ю.П. Товарищество собственников недвижимости: проблемы правового статуса // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. №7. С. 50 54.

.Семенихин В.В. Все о некоммерческих юридических лицах. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2014. 394 с.

.Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. 143 с.

.Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 112 с.

.Тихомиров М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практическое пособие. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 110 с.

.Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 159 с.

.Тихомиров Ю.А., Нанба С.Б., Цомартова Ф.В. Социальная концепция права: новый подход // Журнал российского права. 2014. №8.

.Токарева Е.В., Сафонов А.Ю. Особенности участия товариществ собственников жилья в спорах с физическими и юридическими лицами // Современное право. 2014. №8. С. 53 57.

.Трофимова В. Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Фиктивное ТСЖ // Жилищное право. 2015. №5. С. 97 104.

.Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом? // Журнал российского права. 2016. №5. С. 55 64.

.Шахова Е.С. Особенности исполнения решений суда в отношении товариществ собственников жилья // Исполнительное право. 2015. №2. С. 10 16.

.Шахова Е.С. К вопросу о правовой природе отношений между товариществом собственников жилья, его председателем и членами правления: теория и практика применения действующего законодательства // Семейное и жилищное право. 2015. №4. С. 45 48.

66.Timmermans R., De hoofdlijnen van het appartementsrecht in Frankrijk, Belgie an Nedeland, WPNR, 2003, 6538, p. 501.

67.Nieuwenhuis J. H. Hoofdsstukken vermogensrecht. Zesde druk. Kluwer 2000. P. 89.

68.Import en export van burgelijk recht BW%krant, jaarboek 13. Deventer 1997. P. 41.