Рынок земли его специфика факторы определяющие цену на сельскохозяйственную землю и продукцию
Содержание
Введение
. Понятие рынка земли и ренты
.1 Земля как фактор производства
.2 Земельная рента и ее формы
. Цена земли и факторы ее
определяющие
.1 Спрос и предложение земли
.2 Специфика образования цен на
продукцию сельского хозяйства
. Проблемы и пути развития
земельного рынка на примере Республики Татарстан
.1 Современное состояние земельного
рынка
.2 Новые тенденции на земельном
рынке
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Актуальность темы исследования. Основным
направлением развития сельского хозяйства РФ является коренная трансформация
системы земельных отношений, введение частной собственности на землю и
формирование земельного рынка.
В ходе их реализации обеспечена ликвидация
государственной собственности и развитие различных форм собственности на землю
(частной, государственной, коллективной), создание рыночных форм
хозяйствования, развитие крестьянского (фермерского) уклада,
предпринимательских структур на селе.
В определенной мере радикальные преобразования
земельных отношений обуславливают наметившуюся тенденцию роста валовых объемов
производства сельскохозяйственной продукции. Несмотря на ряд положительных
результатов, достигнутых в ходе первых этапов земельно-аграрных преобразований,
до настоящего момента не сформированы эффективные механизмы перехода от
административного к экономическому перераспределению сельскохозяйственных
угодий между эффективно хозяйствующими субъектами земельных отношений, т.е. не
сложился земельный рынок. Это в определенной мере обусловливает развитие
мелкотоварного производства, сдерживает поступательное развитие отрасли,
повышение его эффективности и конкурентоспособности.
Введение земельного рынка, представляется
исключительно сложным и противоречивым процессом, требующим комплексного
решения проблемы овладения рыночным механизмом вообще. При этом важно
радикально изменить отношения к земле как национальному богатству путем
введения и развития рыночного оборота земель и ее регулирования, оценки и
передачи земли в руки эффективных владельцев. Недостаточность необходимой
нормативно-правовой базы рыночного землепользования, материально-технических и
финансовых ресурсов у владельцев и собственников земли, отсутствие
научно-обоснованной системы регулирования земельных отношений не позволяют в
полной мере и эффективно реализовать данную цель. Земельный рынок - это часть
системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности
(владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права
(аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка),
денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.
Становлению рынка земли
сельскохозяйственного назначения способствовал Указ президента "О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который был
призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить операции по купле-продаже
земли, привлечь финансовые средства в производственную сферу. Главное в этом
правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов
землепользования и на бесплатной основе расширение частного
землевладения.Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001
года Земельный кодекс, продвинутый через Госдуму правительством РФ. Еще больший
всплеск эмоций вызвало прохождение и принятие Думой Закона "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения", действие которого вступило в
силу с января 2003 года. Земельный рынок один из самых главных и актуальных
вопросов сельского хозяйства.
Цель данной
курсовой работы - изучить формирование рынка земли,
его специфику, факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную
продукцию.
Задачи курсовой
работы:
рассмотреть понятие рынка земли
и ренты;
рассмотреть понятие цены земли
и факторы ее определяющие;
определить основные направления
развития рынка земли в Российской Федерации на примере рынка земли Республики
Татарстан.
Объект исследования
- рынок земли. Предметом исследования являются земельные отношения,
экономический механизм ценообразования. Структура курсовой работы включает в
себя введение, три главы, заключение и список использованных источников.
1.
Понятие рынка земли и ренты
.1 Земля как фактор производства
Земля - третий основной фактор производства
после труда и капитала. Как считает Р.М. Нуреев: "Земля как фактор
производства рассматривается в двух смыслах [12, с.116].
- в первом, узком, смысле под землей
понимают непосредственно земельные участки. Первостепенное значение в данном
случае придается месту нахождения участка, его площади и качеству земли;
- в широком понимании этого слова земля
означает все используемые в производственном процессе естественные ресурсы,
находящиеся в недрах земли и на ее поверхности. Так, в горнорудной
промышленности или в морском и речном пространстве, при строительстве
гидроэлектростанций или хранилищ различных материальных ценностей земля ценна
не столько площадью как таковой, сколько теми ресурсами, которые с ней
связаны".
По мнению М.Н. Чепурина: "Земля - это
естественный, созданный самой природой базис размещения различных элементов
жизнедеятельности человека" [20, с.86]. При этом именно земля занимает
центральное место среди недвижимого имущества и является базовым элементом в
теории и практике недвижимости. В системе недвижимости объектом экономических
отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими
свойствами, а также права на них.
Термин "земельный рынок" в самом общем
виде можно определить как систему экономических и правовых отношений,
возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения. В то же
время рынок земли может выступать как средство перераспределения земельных
участков между собственниками и пользователями посредством экономических
методов на основе спроса и предложения. Следует сразу оговориться, что на
сегодня полноценный рынок земли, в отличие от рынков другой недвижимости
(жилой, загородной, офисной, складской) только формируется, что обусловлено
естественным развитием рыночных отношений в Российской Федерации.
Л.С. Брю и К.Р. Макконелл, отмечают, что
"Земля - бесценный дар природы не только потому, что в ней находятся все
ресурсы, которыми пользуется все человечество, но это еще и сфера обитания
всего живого и в том числе самого человека" [2, с.192]. Естественным
фундаментом природных ресурсов являются планетарные природные условия. К ним
относятся географическое положение и рельеф местности, строение недр, климат,
тепло планеты и солнечное излучение, водные и морские акватории. Все эти и
другие природные ресурсы и условия создают возможность соответствующей
деятельности людей по мере освоения этих природных условий.
Под понятием "земля"
объединены не только земли сельскохозяйственного производства и занятые под
строительными сооружениями. К понятию "земля" как ресурса,
являющегося объектом рыночных отношений, относятся все естественные блага природы,
которые возможно использовать в производственном процессе и жизнедеятельности
человека.
В широком смысле это земельные,
водные, лесные, минеральные ресурсы, а также ресурсы животного мира, солнечная
энергия, энергия приливов и отливов, внутриземное тепло. К невозобновляемым
природным ресурсам, прежде всего, относятся полезные ископаемые. Возобновляемые
природные ресурсы - вода, почва, леса, животный мир. Они требуют для своего
поддержания значительных усилий человека, трудовых затрат, что обуславливает
возникновение, особенно в рыночных условиях, проблемы экономической
деятельности человека.
В целом земля является основным
фактором аграрного производства. Цены на землю, в зависимости от ее
местоположения и качества, оказывают существенное воздействие на выбор
вариантов в сочетании других рыночных ресурсов - труда, капитала,
предпринимательства.
Земля и иные природные ресурсы
являются составной частью факторных рынков. Одновременно рынок земли имеет свои
существенные особенности, связанные с ее ограниченностью, различным
плодородием, местоположением, использованием под городскую или иную застройку.
Количество земли, как и иных природных ресурсов, небезгранично. Это отражается
на особенностях ее реализации с учетом спроса и предложения.
В конкурентных рынках факторов
производства рынок земли непосредственно задействован с другими факторными
рынками. Специфика земли, ее качество оказывают решающее влияние на выбор
различных вариантов, сочетания и применения остальных производственных ресурсов
как непосредственно в агробизнесе, так и в тех сферах, которые к нему не
относятся.
Рынок земли и агробизнес в
рыночных условиях органически взаимосвязаны между собой. Агробизнес выступает
как специфическая форма координации возможностей самого сельского хозяйства и
обеспечения его необходимыми ресурсами, а также налаживания переработки и
реализации технического сырья, производства продовольствия и доведения его до
потребителей. Таким образом, конечная цель агробизнеса - максимизация дохода на
основе удовлетворения потребителей как в сфере промышленного производства, так
и в сфере массового потребительского спроса [18, с.76].
Одновременно в рынке земли
следует учитывать наличие неэластичности спроса на сельскохозяйственную
продукцию, что обусловлено возникновением проблемы низких доходов в самом
аграрном производстве, так как увеличение производства сельскохозяйственной
продукции, ее дополнительный рост влекут за собой быстрое снижение ее
предельной полезности. Это отражается и на снижении цен на сельскохозяйственные
продукты.
Итак, при предложении земли к
продаже проявляется и такая особенность данного производственного фактора, как
природная ограниченность в пространстве. Это существенно влияет на проблему
ценообразования. Общее количество земли не может увеличиваться под воздействием
роста цен на нее и уменьшаться при снижении цен, что свойственно конкретной
товарной продукции и услугам, цены на которые во многом зависят от увеличения
или уменьшения их количества на рынке. Рынок земли, таким образом, абсолютно
неэластичен в отношении ее предложения. Цена земли будет зависеть от того
дохода, который с нее можно получить, а не от увеличения ее предложения.
Рынок земли является частью рынка природных
ресурсов. Природные ресурсы представляют собой часть естественной природы, которая
используется или может быть использована в целях удовлетворения материальных и
духовных потребностей людей.
Все природные ресурсы можно разделить на
экономические и хозяйственные. К экономическим природным ресурсам относятся
элементы природы, удовлетворяющие потребности человека вне сферы его
хозяйственной деятельности. Хозяйственные ресурсы - это ресурсы, используемые
экономическими субъектами в производственных целях.
В зависимости от возможности вовлечения
природных ресурсов в материальное производство их подразделяют на:
потенциальные - использование которых возможно лишь в будущем; располагаемые -
пригодные для освоения в текущий период времени.
В свою очередь располагаемые ресурсы делятся на
вовлеченные в хозяйственный оборот или функционирующие ресурсы, а также не
вовлеченные в хозяйственный оборот - резервные ресурсы.
Все используемые ресурсы делят на возобновляемые
и невозобновляемые. К возобновляемым ресурсам принадлежат те, которые иссякают
по мере использования, например месторождения угля, нефти, газа.
Земля - это пространство, на котором происходит
экономическая активность любого рода, в том числе промышленное и
сельскохозяйственное производство, добыча полезных ископаемых.
Сельскохозяйственное производство ведется в
определенных экономических условиях и подчиняется экономическим законам. Вместе
с тем сельскохозяйственное производство обладает рядом особенностей [19, с.36]:
- тесное переплетение экономических
законов и законов природы;
- взаимодействие механических и
естественных средств труда. Земля представляет собой своеобразную среду для
развития биологических процессов, осуществляемых без участия человека;
- земля является вечным, ничем не
заменимым средством производства. В отличие от механических средств труда земля
при рациональном её использовании улучшает качественные свойства.
На сельскохозяйственное
производство большое влияние оказывает сезонность, проявляющаяся в воздействии
природно-климатических условий на рабочий период и протяженность перерывов в
процессе труда.
1.2 Земельная рента
и ее формы
При использовании земли и
приобретении иных природных ресурсов в условиях затраченного здесь труда
складывается соответствующий доход, который называется рентой.
Отвечая на этот вопрос "Что такое
рента?", правильнее всего будет процитировать ГК РФ, где говорится, что по
договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в
обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде
определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в
иной форме [1, п. 1 ст. 583].
Необходимо обратить внимание на то
обстоятельство, что рента обязывает плательщика обеспечить, прежде всего,
абсолютную гарантию получения этих денег без рискованных операций и спекуляций.
В противном случае он рискует лишиться вложенных средств и приобретенной
недвижимости, так как получатель ренты может настоять на расторжении договора.
Также можно привести следующее определение
ренты, раскрывающее ее суть: рента - это один из способов для одних -
приобрести недвижимость, а для других - дополнительный доход или услугу.
Рента является одной из форм общественных
отношений, регулируемых нормами гражданского права (гражданские
правоотношения). Отношения, к которым относится рента, возникают в связи с
отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику)
или другому лицу денежного или иного содержания (ренты) [20, с.135].
Рента имеет определенные
институциональные формы и является элементом ряда важнейших институтов -
частной земельной собственности, аренды и налогообложения. Исследование ренты
современной экономической наукой предполагает взгляд на структуру хозяйственных
отношений как совокупность экономических отношений, сутью которых является
распределение продукта между классами общества, и институциональных отношений,
основным образующим моментом в которых выступает интеграция системы
хозяйствования. Распределение само по себе предполагает собственность, т.е.
конкретную форму присвоения.
Вне зависимости от качества
земли и ее местоположения, ее собственник все равно получит доход от ее
реализации. Этот вариант земельной ренты называется чистой или абсолютной
рентой.
Рассмотрим основные предпосылки
теории абсолютной ренты:
отсутствие производства для
собственных целей (полное подчинение сельскохозяйственного производства
условиям рынка);
производство основного продукта
питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на производстве риса);
все земли арендуются (сдаются
внаем) при условиях совершенной конкуренции;
качество земельных участков не
принимается во внимание.
Предложение земли неэластично и
представляет собой вертикальную линию. Совокупный спрос на землю представляет
собой линию с отрицательным наклоном. Точка их пересечения определяет размер
ренты: цены за аренду или приобретение земельного участка для потребителя
(покупателя, арендатора) и доход землевладельца (продавца, арендодателя).
Если же учесть неоднородность
качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех
используемых участков называют дифференциальной рентой.
Дифференциальная рента это
дополнительный доход, который получает владелец более качественных земельных
участков. Вопрос о дифференциальной ренте был разработан Д. Рикардо. Исходя из
данной теории, земельные участки по качеству и местоположению могут быть:
худшими, средними, лучшими.
Земельная рента выступает в
следующих формах [7, с.96]:
а) дифференциальная земельная
рента зависит от использования неоднородных по качеству и местоположению
земельных участков. Она связана с производительностью земли как фактора
производства. На лучших по качеству и находящихся ближе к рынку сбыта
сельскохозяйственной продукции участках земли использование ресурса будет также
более производительным, так как меньше затраты на производство и сбыт.
Реализовываться же продукция будет на рынке по ценам менее плодородных и
отдаленных от места сбыта участков. На первых участках возникает
дифференциальная или разностная рента, так как количество высокоплодородных
земель ограничено и не может быть в ближайшей перспективе сколько-нибудь
расширено.
Рис. 1.1 а.
Дифференциальная рента как разность между ценой нефти и издержками ее добычи из
неглубоких пластов [12, с.139]
На рис. 1.1 а, 1.2 б
дифференциальная рента показана с помощью кривых предельных издержек
производства и средних совокупных издержек для двух нефтедобывающих компаний.
Особенностью является то, что глубина залегания нефтяных пластов каждой
компании различна: случай возникновения дифференциальной ренты (рис. 1.2 а).
Здесь залегание нефтяных пластов неглубокое. При фиксированной рыночной цене за
1 т добытой нефти предельные и средние совокупные издержки добычи будут самыми
низкими. Следовательно, только в этом случае имеет место дифференциальная
рента, возникающая как разность между рыночной ценой продукции и указанными
издержками добычи нефти;
Рис. 1.2 б. Отсутствие
дифференциальной ренты, так как цена нефти и издержки ее добычи в условиях
более глубокого залегания пластов совпали [12, с.141]
б) рента, получаемая с худших участков земли,
носит название абсолютной ренты. Она получается со всех участков. Арендатор,
уплатив арендную плату, должен получить свою прибыль, которая бы
соответствовала средней норме прибыли, формирующейся в других сферах
производственной деятельности в соответствии со средними издержками.
Таким образом, земля - это
специфический фактор производства. Ключевая ее особенность - ограниченность,
потому что количество площадей определенного качества и местоположения, как
правило, строго ограничено. Поэтому предложение земли в краткосрочном периоде
представляет собой прямую вертикальную линию (то есть совершенно неэластично).
земельный собственность рынок
В зависимости от того, кем
может быть востребована земля - спрос на землю разделяется на
сельскохозяйственный и несельскохозяйственный.
Доход собственника земли
(землевладельца) определяется размером ренты - платы за использование
земельного участка.
Рента бывает чистой и
дифференциальной. Если размер абсолютной (чистой) ренты неизменен, то величина
дифференциальной колеблется в зависимости от качества земельного участка.
Земельный рынок - это часть
системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности
(владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права
(аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка),
денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.
2.
Цена земли и факторы ее определяющие
.1 Спрос и предложение земли
В условиях рыночной экономики земля, как и
другие факторы производства, приобретает товарную форму, то есть продается и
покупается. В связи с тем, что земля приобретается с целью получения дохода, её
цена зависит, во-первых, от размера земельной ренты, которую можно получать,
став собственником данного участка; во-вторых, от ставки ссудного процента.
Приобретая землю, покупатель получает право на
получение регулярного дохода в течении неопределенного периода времени. Чем
больше этот потенциальный доход (рента), тем больше готов заплатить покупатель
за данный участок земли. Одновременно владелец денег, принимая решение о
покупке земли, сравнивает ренту, которую он может получить, получив данный
участок земли в собственность, и ту сумму денег, которую он получит, поместив
деньги, предназначенные для приобретения земли, в банк, то есть по сути дела
сравнивается рента и ставка ссудного процента. В этой ситуации ставка ссудного
процента является альтернативным вариантом вложения средств, а поэтому чем выше
будет ставка ссудного процента, тем меньше готовность покупателя к приобретению
земли. Следовательно, цена земли определяется по формуле [3, с.95]:
Цена земли = (Рента/ Величина ссудного
процента)*100%. (2.1)
Формула показывает, что цена земли прямо
пропорциональна ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.
Определение цены подобным
образом является чисто теоретическим. На практике на цену земли оказывает
влияние множество факторов, в том числе рост спроса на землю для
несельскохозяйственных целей и в период инфляции.
На рынках факторов производства
земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не
имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования.
Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках
неэластично или недостаточно эластично.
Если изобразить на графике
кривую предложения земли, то она будет иметь вид абсолютно вертикальной линии
(рис. 2.1). Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество,
можно повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить этот
уровень до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора в
каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно. Чистая экономическая
рента определяется соотношением спроса и предложения земли на рынках.
Рис. 2.1. Спрос и предложение
земли
SS
- неэластичное предложение земли, DD
- потенциальный спрос на землю; D1D1
- спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренты; Е - равновесная
рыночная цена земли, установившаяся на уровне Ре в соответствии со спросом и
предложением [3, с.138]
В условиях относительно
неэластичного предложения земли, ее ресурсов и недвижимости как факторов
производства рыночный спрос выступает важнейшим условием ценообразования.
Для предпринимателей спрос на
землю и связанные с ней факторы производства должны совпадать с размером
получаемого предельного продукта в денежном выражении. Наклон кривой спроса
означает постепенное убывание дохода, противодействовать чему можно улучшением
методов землепользования, применением прогрессивных технологий и способов
использования подобных факторов производства
Земля - это не продукт труда в
естественном своем состоянии. Но она используется в рыночных отношениях,
подлежит купле-продаже, значит, должна иметь определенную оценку, то есть цену,
по которой ее можно было бы купить или продать. Таким образом, должны быть
определены конкретные факторы или условия, в соответствии с которыми
формируется цена земли.
Теоретически определено, что
цена земли выражается в такой сумме денег, за которую собственник земли готов
лишиться не только права временно ею пользоваться, получая земельную ренту, но
и уступить покупателю вообще право собственности на землю, то есть продать ее.
Но, продавая землю, ее
собственник постарается на рынке обеспечить себя возможностью получения тех же
благ, которые он получал как собственник земли. В силу этого цена земли для
него станет выражаться в сумме денег, на основе которой при сложившемся в
данный момент уровне банковского процента ее владелец сможет получать годовой
доход, по крайней мере, равный годовой ренте со своего участка.
При оценке земли используется
также земельный кадастр, то есть систематизированный свод, включающий перечень
различных сведений и данных о земле как средстве производства, сведений о
конкретных земельных угодьях. Земельный кадастр ведется на протяжении столетий,
но с возможным его обновлением. Так, в России очередной земельный кадастр начал
составляться с начала 90-х гг. прошлого столетия.
В земельном кадастре имеется
описание земельных угодий в различной местности, указывается площадь и
месторасположение участков земли, их конфигурация, качество земли, оценка
стоимости участка. Фиксируется также, кто является собственником данной земли.
Земельный кадастр не только служит важным документом для дальнейшего
использования того или иного участка земли, но и способствует, если это
требуется, его рыночной реализации как фактора производства.
В определении цены на земли, несомненно,
последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести
земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена
земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она
приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как
процент на капитал.
Земле в России никак не удается стать
полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только
арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или
купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным
количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по
множеству документов.
Цена рождается на рынке. "Открытие"
цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель
и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно
вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс
идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно
идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные
участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков
в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).
Но большая часть потенциального земельного рынка
у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по
оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана,
составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка
и, следовательно, рыночной цены не имеет [4, с.26].
Мартовское постановление 1997 года "О
порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку
к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену
"по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не
превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки
соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для
нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою
очередь является цена рыночная.
Однако трудности начинаются гораздо раньше.
Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой
долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем
массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее,
участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива
собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею
распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только
по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем,
под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока,
как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что
куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение [20,
с.39].
2.2 Специфика образования цен на
продукцию сельского хозяйства
В противоположность другим сферам хозяйственной
деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями
производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной
продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и
средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить
больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших
по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что
земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в
хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и
многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает
вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие "худшие
земельные участки" носит исторический, относительный во времени и
пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок не
был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и
средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те
земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их
место занимают другие, худшие по сравнению с ними.
В случае непосредственной продажи земли ее цена
находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого
участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.
Что касается цены на сельскохозяйственную
продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из
следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной
ренты и дифференциальной ренты.
Таким образом, цена земли прямо пропорциональна
ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.
Факторы, определяющие цену
земли, можно разделить на три группы [6, с.74]:
физические (размер участка,
протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города,
инженерно-геологические условия);
экономические (доход,
получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории);
административные
(законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие
административные ограничения в местоположении отдельных объектов).
Причинами резкого повышения цен на
сельскохозяйственную продукцию в 2014-2015 годах были: неблагоприятные погодные
условия; низкие переходные запасы сельскохозяйственных культур (зерновые и
масличные); паника на рынках; высокие цены на нефть; слабый доллар; резкое
увеличение производства био-топлива [21].
Последние три фактора имеют долгосрочное
влияние. Примерно 1/3 влияния на высокие цены оказывается именно увеличением
использования сельскохозяйственной продукции для производства био-топлива.
В глобальных масштабах ситуация со спросом на
сельскохозяйственную продукцию будет обуславливаться увеличением потребления и
импорта зерна и масличных в Китае и Индии. Бразилия будет наращивать экспорт
масличных культур. Страны СНГ будут одними из основных поставщиков
сельскохозяйственной продукции на мировые рынки. В то же время, эксперты
прогнозируют повышение производства и потребления продукции животноводства в
странах СНГ.
Факторами, которые ограничивают стабильное
развитие аграрного сектора в странах СНГ являются: незавершенная земельная
реформа; неразвитая инфраструктура - элеваторы, зерновые склады, транспорт,
порты; недостаток квалифицированных кадров; неэффективная вертиканая интеграция
сегментов аграрного сектора; ограниченный доступ производителей
сельскохозяйственной продукции к кредитным и инвестиционным ресурсам;
ограниченное использование финансовых инструментов в странах СНГ - складских
свидетельств, лизинга, ипотеки земли сельскохозяйственного назначения,
страхования и др. [22]
Таким образом, цена земли - это покупная цена не
земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее
содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал. Большая часть
потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья.
Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой
долевой собственности. В случае непосредственной продажи земли ее цена
находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого
участка, и в обратной зависимости от процентной ставки. Что касается цены на
сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она
складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли,
абсолютной ренты и дифференциальной ренты. Таким образом, цена земли прямо пропорциональна
ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.
3. Проблемы и пути развития
земельного рынка на примере Республики Татарстан
.1 Современное состояние земельного
рынка
Общая площадь земель на территории Республики
Татарстан составляет 6783,7 тыс.га., из них находятся в частной либо долевой
собственности граждан и организаций 3 139,6 тыс.га земель (46%).
Право распоряжения земельными участками:
Федеральных органов власти - 1676,1 тыс. га,
Муниципальных образований - 1946,1 тыс. га,
Республики Татарстан - 21,9 тыс. га.
Общая площадь республиканской недвижимости
составляет 6,2 млн. кв. м, в том числе: производственные здания - 0,2 млн. кв.
м; здания непроизводственного назначения - 5,5 млн. кв.м; жилая недвижимость -
около 0,5 млн. кв.м. [23]
В условиях экономического кризиса в
Минземимуществе отмечают тенденцию изменения структуры спроса арендуемых
помещений: наиболее востребованы площади размером от 1 до 10 кв.м., если на
начало 2016 года таких объектов было всего 95, то на конец года - 178 (рост
более чем в 2 раза).
При этом величина арендной платы за госимущество
остается ниже рыночной, что во многом определено низким качеством предлагаемой
в аренду государственной недвижимости, а также отсутствием востребованных на
рынке современных офисных, торговых и производственных помещений.
С началом реализации Федерального закона №
159-ФЗ от 22.07.2015 (о первоочередном праве арендатора на выкуп арендуемого
имущества) это стало возможным. В рамках этого закона добросовестный арендатор,
занимающий государственные помещения не позднее 2015 года, имеет право
приобрести их без участия в торгах в рассрочку. Госсоветом РТ принят Закон
Республики Татарстан №79-ЗРТ, устанавливающий предельный размер выкупаемой
площади - 1500 кв.м и срок возможной рассрочки - 12 месяцев. Минземимущество РТ
направило добросовестным арендаторам предложения о возможности реализации права
преимущественного приобретения госимущества (12 объектов общей площадью более 2
тысяч 400 кв.м).
Муниципальные образования городов также проводят
данную работу. На сегодняшний день в республике принято 40 решений о
приватизации с преимущественным правом выкупа на объекты общей площадью более 2
тысяч кв. м., при этом большинство предпринимателей воспользовались правом
рассрочки.
Кроме того, в рамках реализации федеральной
программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства за счет
средств республиканского и федерального бюджетов по инициативе Правительства
республики создано 8 объектов площадью почти 200 тыс. кв.м стоимостью более 5
млрд.руб. для сдачи в аренду малому и среднему бизнесу. Это комплексы
имущества, включающие оснащенные оборудованием административные помещения и
производственные площадки: бизнес-инкубаторы, технопарки, индустриальные парки
высоких технологий.
По данным Минземимущества РТ падение цен на
рынке недвижимости в 2016г. составило от 10 до 25% [23].
Для эффективного управления государственной
недвижимостью Министерство проводит мониторинг изменения цен на объекты
недвижимости, земельные участки, анализ арендных и депозитных ставок, так как
стоимость государственной недвижимости напрямую зависит от ситуации и колебаний
цен на российском рынке недвижимости. Наибольшее снижение цен наблюдалось на
торгово-сервисные помещения (снижение на 20%), несколько меньшее - на
производственно-складские (15%) и офисные помещения (10%).
Стоимость первичного жилья в некоторых случаях
приблизилась к уровню себестоимости. В среднем падение цен за год составило от
10 до 25%. В целом рынок жилой недвижимости был отмечен снижением покупательского
спроса.
Динамика цен на землю иная, чем по недвижимости.
Стоимость земли снизилась, но специфику снижения диктуют правила земельного
рынка: максимальный дисконт достигает 10-20%, причем на хорошие земельные
участки скидок нет, наиболее востребованные не упали в цене. В среднем по
республике рыночные цены на землю с начала года снизились на 15%.
Арендодатели также снизили цены. Наиболее
благополучно чувствуют себя собственники, которые вошли в кризис с объектами,
заполненными арендаторами, и которым удалось найти компромиссное решение по
уровню арендных ставок. Сложнее всего пришлось владельцам новых объектов с
недостаточно удобной транспортной развязкой и наличием пустующих помещений без
отделки. В среднем арендные ставки с начала года снизились на 20-25%.
В рамках переоформления земель приватизированным
предприятиям и собственникам объектов недвижимости и на торгах Министерством за
2016 г. заключено 34 договора купли-продажи земельных участков общей площадью
75,78 га на сумму 26,04 млн. руб. и 15 договоров аренды общей площадью 32,28га
на сумму 1,93млн. рублей.
В связи с продлением сроков переоформления прав
на земельные участки юридическими лицами до 01.01.2012 года в 2016 году работа
по переоформлению прав на земельные участки путем предоставления их в аренду
или в собственность будет продолжена, поскольку в республике права на землю
переоформили 70% собственников объектов недвижимости и 94% приватизированных
предприятий.
В настоящее время в республике насчитывается
более 1 млн. объектов индивидуального жилищного строительства, личного
подсобного хозяйства, садовых, дачных участков и гаражей. В целях реализации
Федерального закона о "дачной амнистии" оказывается содействие
муниципальным образованиям и правлениям садово-дачных обществ в ускорении
регистрации прав граждан на указанные объекты, а также на земельные участки под
ними. На сегодняшний день более 312 тысяч граждан (27,4%) зарегистрировали свои
права в упрощенном порядке. Ежемесячно прирост количества зарегистрированных
прав составляет более 2000.
Наиболее активно идет процесс оформления прав на
индивидуальное жилищное строительство: на 01.01.2016 зарегистрировано 84 329
ед., что составляет 54,8%, значительно хуже проходит регистрация гаражей
(15,7%).
На рынке земельных участков происходит
увеличение предложения при одновременном снижении цен. В среднем стоимость земельного
участка правильной формы, расположенного в хорошем месте в пределах города,
упала на 30%. Более того - тенденция к снижению цены продолжается [23].
Говоря о кризисном положении на земельном рынке,
отметим положительные стороны создавшейся ситуации, среди которых самое главное
- оздоровление рынка за счет уменьшения количества компаний.
Рентабельность застройки того или иного объекта
- это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем
продаж, маржа и время. На возможность осуществления проекта, динамику и
удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а
именно: нормативно-правовые ограничения, транспортная ситуация, соответствие
типа и категории объекта качеству земельного участка, совместимость отдельных
типов застройки, соответствие масштаба проекта потенциалу рынка [18, с.79].
В целом, можно еще раз сделать вывод о том, что,
во-первых, выживут сильнейшие и крупнейшие команды среди существующих нынче
девелоперов; во-вторых, вероятно, наиболее мощным и популярным инструментом
могут оказаться ПИФы недвижимости. Из последних тенденций можно выделить некую
переориентацию спроса с земель под коттеджное строительство на земли
промышленного назначения и торгового сектора. И, наконец, земельный рынок уже перестает
быть рынком продавца; ожидается, что в ближайшее время информационное
пространство на рынке земли будет более открытым.
3.2 Новые тенденции на земельном
рынке
Сделанный еще классиками
экономической теории вывод о том, что ключевым источником благосостояния
общества является именно земля, сегодня ни у кого не вызывает сомнений. Однако,
при всех своих неоспоримых достоинствах - универсальность использования,
неограниченность полезного срока утилизации, износоустойчивость, просто
необходимость для производства в любой сфере - земельные ресурсы обладают
существенным недостатком - их объем ограничен. Как показывает мировой опыт,
более эффективного инструмента достижения баланса между неограниченным спросом
и ограниченным предложением любого ресурса, чем гибкое ценообразование, не
существует, но только если речь идет о рынке свободной конкуренции [3, с.74].
На сегодняшний день в
республике остается немало проблем, сдерживающих развитие земельного рынка. В
их числе постоянно изменяющееся законодательство, трудности при оформлении прав
на землю, недостаточная информированность населения и предпринимателей о своих
правах и возможностях. Для проведения системной и масштабной работы в земельной
сфере по решению республиканского правительства создан Центр развития земельных
отношений Республики Татарстан.
Одним из ключевых направлений в
деятельности Центра является проведение торгов земельными участками для
уполномоченных государственных и муниципальных органов. Так, до 1 июля 2015
года по поручению Министерства земельных и имущественных отношений РТ были
проведены торги по землям 22-х районов республики. После 1 июля 2015 года в
связи с изменением законодательства торги проводятся в соответствии с
агентскими договорами, заключаемыми с главами муниципальных районов. На
сегодняшний день уже 36 районов республики подписали агентские договоры с
Центром. Проведены торги земельными участками в трех районах республики. На
стадии подготовки находятся торги в 18 районах РТ.
При этом Центр самостоятельно,
за счет собственных средств осуществляет весь цикл предпродажной подготовки:
межевание, постановку на кадастровый учет, оценку земельных участков и т.д.
Потенциальному инвестору необходимо лишь определить, какие земельные участки
ему необходимы. Такой спектр услуг ранее торгующие организации не предлагали.
Изменение категории земель -
один из важнейших вопросов на земельном рынке. 25 октября 2015 года Кабмином РТ
утвержден документ, регламентирующий порядок перевода земель
сельскохозяйственного назначения, который упростил нашу работу и дал четкую
возможность решать проблемы клиентов - собственников земель. Еще более жесткий
по срокам регламент готовится по нефтяным отводам (на основании решения
совещания у Премьер-министра РТ по данному вопросу).
Как известно, в связи с активным
жилищным строительством в республике возникают проблемы с подбором и
оформлением земельных участков под застройку [23].
В соответствии с поручением
Премьер-министра РТ была разработана концепция по формированию банка земель для
использования в целях жилищного строительства в Республике Татарстан. Эта
работа проделана в рамках подготовки и реализации государственных программ.
Концепция описывает механизмы формирования банка земель из земель всех форм
собственности и их предоставления уполномоченным организациям-застройщикам для
целей жилищного строительства. Реализация концепции предполагает работу с
собственниками земельных участков по переводу категории земель
сельскохозяйственного назначения в земли поселений в рамках
частно-государственного партнерства.
Удорожание земли в городах и
усложнившаяся экологическая обстановка предполагают, что в ближайшее время на
повестке дня окажется вопрос о перемещении промышленных предприятий из центра
на окраины, как в свое время это происходило во всех развитых странах.
Наряду с развитием жилищного
строительства сегодня остро стоит вопрос и о создании промышленных зон за
чертой поселений. Предприятия, построенные в основном в начале прошлого века,
не соответствуют современным нормам экологической безопасности, санитарно-техническим
требованиям, а также нарушают архитектурный облик и культурно-историческую
целостность центральной части города.
Эти проблемы могут быть
устранены путем вывода промышленных предприятий за пределы городской черты.
Центром разработаны основы концепции республиканской целевой программы
"Перевод промышленных предприятий г. Казани в новые промышленные
зоны", которая сегодня находится на рассмотрении в министерствах и
ведомствах РТ.
Строительство промзон за чертой
города позволит использовать освобождающиеся площади для целей жилищного
строительства и создания дополнительных объектов городской инфраструктуры
(развитой торговой сети, бизнес-центров, культурно-развлекательных комплексов и
т.д.). Для предприятий переезд за пределы города даст возможность
беспрепятственного расширения масштабов производства и снижения налогового
бремени.
Центр постепенно наращивает
свои финансовые возможности, расширяет номенклатуру и географию услуг, теснее
работает с собственниками земельных участков и с потенциальными инвесторами,
помогая наиболее рационально использовать их ресурсы с учетом их интересов,
текущих и перспективных потребностей рынка [23].
Таким образом, в России пока
еще нет основных нормативных документов, являющихся фундаментальными для
земельных рынков развитых государств с упорядоченной экономикой. Отсутствует
закон о рынке земли, который нельзя разрабатывать, не имея земельного кодекса.
Оборот земли невозможен без механизма, который его запускает, контролирует и
регулирует. Это, в свою очередь, требует решения таких проблемных узловых
положений, как: земельная рента, ее начисление, изъятие, использование,
основанные на ней практически все землеуправляющие стоимостные рычаги - цена
земли, арендная плата, земельный налог, денежные ставки земельных операций.
Главную роль в решении сложной
проблемы становления новых земельных отношений должно сыграть государство. С
помощью государственного регулирования определяются условия и механизмы
экономического воздействия на рачительное хозяйствование на земле. Все это
ставит задачу совершенствования законодательных актов, разрабатываемых как на
федеральном, так и на региональном уровнях, в них должны в равной мере
сочетаться интересы собственника и государства.
Заключение
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики
любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий
исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Доход собственника земли
(землевладельца) определяется размером ренты - платы за использование
земельного участка.
Рента бывает чистой и
дифференциальной. Если размер абсолютной (чистой) ренты неизменен, то величина
дифференциальной колеблется в зависимости от качества земельного участка.
Цена земли - это покупная цена не земли, а той
земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту
можно рассматривать как процент на капитал.
Земле в России никак не удается стать
полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только
арендная ставка. Цена рождается на рынке.
Большая часть потенциального земельного рынка у
нас - именно сельскохозяйственные угодья. Подавляющая часть
сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности.
В случае непосредственной продажи земли ее цена
находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого
участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.
Что касается цены на сельскохозяйственную
продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из
следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной
ренты и дифференциальной ренты. Таким образом, цена земли прямо пропорциональна
ренте и обратно пропорционально ставке ссудного процента.
Факторы, определяющие цену
земли, можно разделить на три группы: - физические; экономические;
административные.
Рынок земли обладает целым рядом специфических
особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет
говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является
объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных
природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли,
последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления
лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.
Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и
капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение
экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако
оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего
плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая
последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, вследствие фиксированности площади
земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном
масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей
дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью,
поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную
площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов
усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка
земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных
участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право
получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент
продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается
принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия, стимулирующие
эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от
части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не
является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая
задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты
прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных
обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда
страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании
интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная
система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально
составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда
страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно
разрешение проблем аграрного сектора.
Список
использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской
Федерации. Ч I и II.
- М.: Норма, 2016.
2. Брю С.Л. Экономикс: принципы,
проблемы, политика. Пер.с анг./ Брю С.Л., Макконелл К.Р. - М., 1992.
3. Булатов А.С. Экономика:
Учебник / Булатов А.С. - М.: Экономистъ, 2014.
4. Гордеев А. Экономические
механизмы регулирования агропромышленного производства / А.Гордеев //
Экономист. - 2015. - № 6.
5. Зельднер А. Государственное
регулирование агропромышленного сектора экономики / А.Зельднер // Вопросы
экономики. - 2015. - №6.
6. Ивашковский С.Н.
Микроэкономика. Учебник / Ивашковский С.Н. - М.: Дело, 2015.
7. Камаев В.Д. Основы
экономической теории. Учеб. пособие / Камаев В.Д. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.
Баумана, 2015.
8. Костюк В.Н. Микроэкономика:
Курс лекций / Костюк В.Н. - М.: Центр, 2015.
. Маршалл А. Принципы
экономической науки / Маршалл А. - М.: Прогресс, 1993.
10. Назаренко В.И. Государственное
регулирование сельского хозяйства в странах с развитой рыночной экономикой /
Назаренко В.И., Попцов А.Г. - М.: Информагробизнес, 2004.
11. Нижегородцев Р.М. Курс
общей экономики. Учебное пособие для ВУЗов / Нижегородцев Р.М. - Новосибирск:
Сиб.унив.изд-во, 2014.
12. Нуреев Р.М. Курс
микроэкономики: Учебник для вузов / Нуреев Р.М. - М.: Издательство НОРМА, 2015.
13. Пиндайк Р. Микроэкономика
/ Пиндайк Р., Рубинфельд Д. - М.: Экономика, Дело, 2002.
14. Райзберг Б.А. Курс экономики:
Учебник для студентов вузов / Райзберг Б.А. - М.: ИНФРА-М, 2016.
15. Ризгаев А.Л. Рыночные отношения
и рынки в АПК: Учебное пособие / Ризгаев А.Л. - Краснодар, КГАУ, 2014.
16. Самуэльсон П. Экономика.
Пер.с англ./ Самуэльсон П. - М.: Прогресс, 1964.
. Фишер С. Экономика /
Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. - М.: "Дело ЛТД", 2003.
18. Хамидуллин А.И. Проблемы
регулирования земельных отношений в трансформирующейся экономике России //
Вестник Казанского ГАУ. - 2016. - № 1 (11). - С. 76 - 80.
19. Хлыстун В. Стабилизировать
работу агропромышленного комплекса России / В.Хлыстун // АПК: Экономика,
управление. - 2016. - № 4.
. Чепурин М.Н. Курс
экономической теории. Учебное пособие / Чепурин М.Н. - Киров: "АСА",
2016.
21. Волкова Н. Земельный рынок в
условиях кризиса [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://realty.rbc.ru.
22. Индикаторы рынка земли.
Земельные ресурсы [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.land-in.ru.
. Неиспользуемые в течении
трех лет земли будут изыматься // Журнал "Казанская недвижимость//
http://www.reportal.ru/news/2016/02/24.
. Общие перспективы развития
рынка земли [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.greenga.ru.
. Официальный сайт Росстата
[Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.gks.ru.
. Тенденции и перспективы
рынка земли [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consalting.ru.