Анализ наиболее эффективного использования земельных участков
Контрольная работа
Анализ наиболее эффективного использования земельных участков
Содержание
1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков
. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков
Литература
1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
Поскольку в практике оценочной деятельности чаще всего определяется рыночная стоимость объекта оценки, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.
Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.
Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.
Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
рыночный анализ;
анализ реализуемости варианта;
анализ наиболее эффективного использования.
Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:
юридическая допустимость;
физическая осуществимость;
финансовая обеспеченность;
максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Юридическая допустимость
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.
Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут изменить конкретные виды потенциального использования.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов.
Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.
Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. В качестве примера, можно привести строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.
Физическая осуществимость
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.
Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли.
Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.
Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.
Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.
Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.
В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.
Финансовая обеспеченность
Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.
Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.
Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.
Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).
Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.
. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.
Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.
Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.
Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:
. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.
Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.
В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:
. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:
затраты на снос существующих строений;
вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);
уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:
сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.
В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.
. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков
земельный участок строение капитализация
Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:
. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.
. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
. Проверка физической возможности отобранных вариантов.
. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.
. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.
Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.
. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.
. Расчет потенциального валового дохода.
. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.
. Определение возможности получения и величины прочих доходов.
. Оценка действительного валового дохода.
. Расчет эксплуатационных расходов.
. Расчет резерва затрат капитального характера.
. Расчет чистого операционного дохода.
. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.
.Расчет дохода, относимого к земле.
.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.
.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.
. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.
. Расчет потенциального валового дохода.
. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.
. Оценка действительного валового дохода.
. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.
. Расчет общего чистого операционного дохода.
. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:
. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.
. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:
. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
. Определение общего коэффициента капитализации.
. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
. Расчет затрат на усовершенствование объекта.
. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.
Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:
. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
. Определение общего коэффициента капитализации.
. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
Литература
.Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.
2.Василенко С.С. "Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России", Изд-во ЗАО "Экономика", М. - 2006;
.Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.
.Медведева О.Е. "Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества", Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2005;
.Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с.
.Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.
.Прорвич В.А. "Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт", Изд-во "Экономика", М. - 1996;
.Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. и др. Оценка урбанизированных земель. - М. 2004.- 776
.Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2013. - 279 с.
.Серия "Консультация юриста" Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008. 414 с.
.Амелин О.А. Исторический опыт оценки земельных участков в России //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 11. С. 67-71.
.Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30.
.Губина В.С. Оценка земель сельхозназначения для целей инвестирования // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 10 (28). С. 83-87.
.Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4-1. С. 112-115.
.Ламерт Д.А. Системы управления и оценки земельных ресурсов в развитых странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. Т. 3. № 2. С. 3-11.
.Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2014. №34. С.191-196.
.Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики // Вестник АГТУ. Серия: Экономика. 2013. №2. С.45-51
.Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. №2. С.79 - 84