.
Управление жилыми зданиями, разделенными на помещения, то есть многоквартирными домами, достаточно подробно урегулировано действующим законодательством (глава 6, разд. IV, VIII ЖК РФ), в отличие от отношений по управлению нежилыми зданиями, разделенными на самостоятельные нежилые помещения.
В этом случае возникает проблема, ведь правовой режим использования общего имущества нежилого здания, части которого (помещения) являются собственностью нескольких лиц, действующим законодательством вовсе не урегулирован. Такой порядок предусматривается только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Для решения данной проблемы необходимо внести изменения в действующий ГК РФ, в целях установления тождественности правового режима использования общего имущества жилых и нежилых зданий.
Статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 (ред. от 29.12.2015) № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что помещения в нежилых зданиях выступают в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Однако, такие помещения в перечне самостоятельных объектов недвижимого имущества, ст. 130 ГК РФ не содержит, что также вызывает неопределенность при определении статуса таких помещений.
В процессе применения законодательства на практике возник вопрос о том, можно ли применять по аналогии нормы об управлении многоквартирными домами к нежилым зданиям. Ранее судебная практика не допускала применение в этом случае аналогии. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 №3673/02 по делу №А-67-4328/00 указано, что по одному из дел ВАС РФ указано, что в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, следовательно, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. Данной позиции придерживались и другие арбитражные суды, в том числе ФАС Волго-Вятского округа в своем постановлении от 17.09.2007 по делу № А29-9132/2006-4, и ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 14.01.2005 по делу № А-56-12757/04, указывая, что приобретение помещения в нежилом здании не влечет возникновения у приобретателя доли в праве собственности на общие помещения и коммуникации в таком здании.
Позднее, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» была выражена полностью противоположная позиция. Так, в постановлении указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям по аналогии применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Из анализа данного постановления можно сделать несколько выводов. Во-первых, применение норм об общем имуществе многоквартирного дома на отношения, связанные с общим имуществом нежилого здания означает, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при отсутствии такового согласия - в порядке, устанавливаемом судом. То есть, осуществить действия, направленные на продажу помещения общего назначения можно только в случае достижения согласия по этому вопросу всеми собственниками и при выполнении определенных условий.
Во-вторых, каждому собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания, которая в свою очередь не может отчуждаться и быть передана отдельно от права собственности на само помещение в здании. То есть, в случае продажи офиса, склада, либо иного помещения в нежилом здании, доля в праве собственности на общее имущество здания переходит автоматически.
В-третьих, обязанность участвовать в расходах по содержанию, оплате налогов, сборов, и иных платежей на общее имущество здания возникает у каждого участника долевой собственности соразмерно его доле.
На основании сделанных выводов, позиция ВАС РФ о распространении норм об общем имуществе многоквартирного дома на общее имущество нежилого дома представляется верной. Помимо этого, как было сказано ранее, решение поставленной проблемы представляется возможным в результате изменения законодательства на федеральном уровне. Другими словами, необходим проект изменений в ГК РФ, который распространит действие существующих норм о долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на иные виды вспомогательного имущества, в том числе на нежилые здания.
Продолжая исследование данной проблемы, следует ввести в законодательство нормы об «общем имуществе здания». Данные нормы установят режим общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание многоквартирным домом или нежилым зданием, на не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
В целом стоит признать, что с принятием проекта изменений в ГК РФ в имеющейся редакции правовое регулирование отношений по управлению нежилыми помещениями, разделенными на отдельные помещения, должно улучшиться.
В настоящее время, законодательство Российской Федерации широко использует термин «многоквартирный дом». Однако, в рамках федерального законодательства легальное определение данного понятия не нашло своего отражения, оно содержится в подзаконном нормативно-правовом акте: согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», многоквартирным домом признается «совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Таким образом, нормы ЖК РФ об управлении многоквартирными домами применяются к отдельно стоящим зданиям, в составе которых есть две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования в таком здании.
Согласно Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», общая площадь встроенных и встроенно-пристроенных к многоквартирным жилым домам помещений, занимаемых объектами нежилого назначения, не может превышать 30% общей площади соответствующих жилых домов, исключая подземную часть.
Определение понятия общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не закреплено в законодательстве Российской Федерации, однако, некоторые положения законодательства содержат перечень объектов, относимых к этому имуществу, а также некоторые критерии их отнесения, на основании которых можно установить понятие такого имущества и объекты, входящие в его состав. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, его можно рассматривать в качестве совокупности принадлежащих на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры в таком доме.
В виду индивидуальности состава общего имущества для каждого многоквартирного дома, формулирование исчерпывающего перечня общего имущества многоквартирного дома является затруднительным, и в законодательстве отражен только примерный состав данного имущества. Наиболее подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме установлен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление Правительства РФ № 491).
Таким образом, законодательство Российской Федерации в совокупности предлагает рассматривать общее имущество здания в качестве имущества, принадлежащего собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, имеющего вспомогательное, обслуживающее значение и не являющегося объектами индивидуальной собственности. Схожая позиция в отношении определения данного понятия выражена в доктрине: С.В. Стрембелев считает, что общее имущество представляет собой «движимые и недвижимые вещи, предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений дома, расположенные за пределами помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, и находящиеся в этом доме и (или) в установленных границах земельного участка, на котором расположен дом».
Единого понятия общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с которым можно было бы определить принадлежность любого объекта к общему имуществу в многоквартирном доме, как отмечается в юридической литературе, ни ГК РФ, ни ЖК РФ, в отличие от Федерального закона от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики, не содержат .
Собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками, например, подвала, чердака, земельного участка в отдельности.
Пункт 1 ст. 244 ГК РФ определяет положение об общей собственности, которая, в соответствии с указанным пунктом, представляет собой имущество, находящееся в собственности двух и более лиц: собственником вещи, которая находится в общей собственности, является группа лиц - участники общей собственности или сособственники. Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ предусматриваются два вида права общей собственности:
имущество может находиться в долевой собственности, то есть с определением доли каждого из сособственников в праве собственности;
имущество может находиться в совместной собственности, то есть без определения таких долей.
Общая собственность на имущество, как указано в п. 3 ст. 244 ГК РФ, является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Например, в случае с законным режимом имущества супругов, имуществом общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе.
Принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности закреплена в ст. 289 ГК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ и в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. При этом, общее регулирование данного права по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме установлено соответствующими положениями ГК РФ, а ЖК РФ является специальным федеральным законом, который устанавливает специальное регулирование по сравнению с общим регулированием ГК РФ. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме четко выделяется на стыке такого общего и специального законодательного регулирования.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартира является одним из видов жилых помещений, а п. 1 ст. 290 ГК РФ не упоминает собственников нежилых помещений в многоквартирном доме и не устанавливает их в данной статье в качестве субъектов, которым может принадлежать доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Одновременно ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, не разделяя таких собственников на собственников жилых и/или нежилых помещений.
Анализируя нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме могут находиться и нежилые помещения, а собственники нежилых помещений наряду с собственниками квартир владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома. Аналогичная позиция находит свое отражение и в юридической литературе. По смыслу норм ч. ч. 2, 3 ст. 24 ЖК РФ существует родовое понятие «помещение», включающее в себя как жилые, так и нежилые помещения, следовательно, собственники таких помещений обладают долей в праве собственности на общее имущество.
Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Еще до принятия ЖК РФ в литературе отмечалось, что исключение в ГК РФ собственников нежилых помещений из числа субъектов права собственности на общее имущество не до конца продумано.
Необходимо отметить особенность приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она в соответствии с пп. 1, 2 ст. 38 ЖК РФ переходит в собственность при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме, и переход права собственности на помещение в многоквартирном доме сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в данном доме. В п.1 ст. 245 ГК РФ устанавливается общее правило определения долей в праве общей долевой собственности, в соответствии с которым доли участников долевой собственности считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников долевой собственности.
Бремя содержания имущества, находящегося в общей долевой собственности, а в данном рассматриваемом случае - общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме распределено на уровне гражданского и жилищного законодательства. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно его доле «участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению». Пункты 1, 2 ст. 39 ЖК РФ повторяют положения вышеуказанной статьи ГК РФ, определяя специальных субъектов - участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Статьей 158 ЖК РФ участие данных субъектов в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме поставлено в зависимость от размера принадлежащей им доли в праве общей собственности на такое имущество.
Вопрос распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является исключительной прерогативой самих собственников. П. 1 ст. 246 ГК РФ устанавливает условие - согласие всех участников долевой собственности. То есть, они должны согласовывать порядок распоряжения вещью, находящейся в их общей долевой собственности, и, как отмечается в юридической литературе, если распоряжение долей в праве - прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений.
Следует обратить внимание на такую особенность осуществления собственниками помещений правомочия по распоряжению своими долями в праве общей собственности на общее имущество в доме. Так, по общему правилу предусматривается право участника долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю, либо распоряжаться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Однако, в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не имеет право отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также не имеет право совершать иные действия, которые повлекут передачу данной доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Логическим продолжением вышеописанных характеристик правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является установление порядка осуществления правомочий собственников данного имущества, например, при намерении осуществить передачу объектов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в пользование иным лицам. Данные правомочия должны осуществляться по соглашению всех собственников многоквартирного дома, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом.
Указанный способ осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме устанавливается п. 1 ст. 247 ГК РФ. Данное положение ГК РФ применяется к праву общей долевой собственности на общее имущество. ЖК РФ в ст. ст. 44 - 48 предусматривает возможность установления режима использования общего имущества здания решением собственников помещений, принимаемом в установленном порядке.
Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что доля в общем имуществе здания может принадлежать на праве собственности только собственнику помещения в здании, причем не имеет значения, является такое помещение жилым либо не жилым.
Особенностью общего имущества здания является также невозможность выдела доли в праве собственности на такое имущество в натуре. По общему правилу в соответствии с положениями ГК РФ предусматривается право участника долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю, либо распоряжаться ею иным образом. Распоряжение данным имуществом, не предусматривающее перехода права собственности, возможно. Собственники помещений в здании могут в установленном законодательством порядке передать объекты, которые входят в состав такого имущества, в пользование иным лицам.
Данные особенности правового режима общего имущества собственников помещений в здании выделены на законодательном уровне, а также подчеркнуты в юридической литературе. Однако, так как в современной России большую часть жилищного фонда составляют многоквартирные дома, в каждом из которых имеются объекты, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в них, особенный интерес вызывает практическая реализация собственниками помещений своих правомочий по распоряжению указанным имуществом с целью получения прибыли, то есть его коммерческое использование.
Глава 2. Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания
§1. Правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания
Зачастую такие конструктивные элементы зданий, как стены, крыша, арка здания, дверные проемы, козырек подъезда и т.д. используются собственниками здания в коммерческих целях. Общее имущество здания используется для размещения объектов наружной рекламы, но на практике встречаются и иные варианты его использования, к примеру, на крышах часто размещают оборудование операторы услуг связи. Чтобы использование данного имущества осуществлялось на законных началах, рекламодателю следует заключить договор с собственником здания, а если собственников несколько, требуется согласие всех субъектов общей долевой собственности.
Собственники общего имущества здания, которое находится в их общей долевой собственности, имеют право владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Соответственно, собственники могут извлекать прибыль от использования конструктивных элементов здания, входящих в состав общего имущества в коммерческих целях. Несмотря на это, передаваемые в пользование элементы общего имущества не будут терять свойств общего имущества, они будут продолжать выполнять функции обслуживания самостоятельных жилых и нежилых помещений, начав при этом выполнять соответствующую дополнительную функцию.
В юридической литературе отмечается, что «распоряжение элементами общего имущества возможно в любой форме» , с учетом установленных законодательством ограничений. Так, собственники общего имущества здания вправе передавать его элементы в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, устанавливать сервитут в отношении элемента общего имущества, заключать смешанные договоры по распоряжению элементами общего имущества.
Ранее были исследованы понятие, состав и правовой режим общего имущества здания. В связи с этим необходимо разобраться, какие из элементов общего имущества могут использоваться собственниками в коммерческих целях. Пленум ВАС РФ указал, что по соглашению всех собственников общего имущества здания допускается передача отдельных его частей в пользование. К примеру, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Нежилые помещения, входящие в состав общего имущества здания, на практике наиболее часто передают в пользование под организацию офисов, складов; конструктивные элементы здания - под размещение рекламных конструкций; часть земельного участка - для размещения платных парковок, рекламных конструкций.
Главное условие, которое должно при этом выполняться, заключается в том, что при передаче общего имущества в пользование третьим лицам не должны быть нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц, то есть использование самостоятельных помещений дома не должно быть для них затруднительным, а также не должны нарушаться действующие технические регламенты и иные технические нормы, а волеизъявление собственников помещений должно соответствовать требованиям законодательства.
Следовательно, передача общего имущества здания в пользование третьих лиц не должна причинять ущерб для обслуживания и эксплуатации дома, а опосредующая передачу в пользование элемента общего имущества сделка должна основываться на волеизъявлении собственников здания.
Получается, что для законного использования общего имущества здания требуется соответствующее решение сособственников данного здания. Важнейшим вопросом в любом случае является вопрос обеспечения множественности лиц на стороне арендодателя - стороны, предоставляющей право пользования общим имуществом. Важно отметить, что объекты, входящие в состав общего имущества, также могут быть предоставлены в «дополнительное» пользование физическим и юридическим лицам, которые являются собственниками помещений в доме.
Существуют различия между предоставлением элементов общего имущества здания в пользование иным лицам и предоставление в «дополнительное» пользование лицам, являющимся собственниками помещений в здании. В случае с предоставлением в «дополнительное» пользование, при установлении возмездности пользования элементами общего имущества и определении размера платы за него может учитываться доля соответствующего собственника помещения в здании, так как, являясь участником общей долевой собственности на общее имущество, он отчасти арендует элемент общего имущества у самого себя.
Рассмотрим ситуацию, в которой арендодатель является одним из сособственников здания. Зачастую именно собственники коммерческой недвижимости (компании и предприниматели) занимают в своем здании офисные помещения и размещают на конструктивных элементах здания информационные щиты, стенды, панели-кронштейны и т. д.
При таких условиях, собственникам следует принять решение о порядке использования общего имущества и установить, кто из них, в каком порядке и в каких целях будет использовать элементы общего имущества здания. Следует отметить, что если данным имуществом наравне будут пользоваться все сособственники общего имущества, то его использование в коммерческих целях не будет являться незаконным. То есть, если все сособственники будут размещать рекламу на конструктивных элементах здания, то ни один из них не вправе предъявить требование к другим сособственникам демонтировать рекламные конструкции по причине отсутствия их согласования. Данной позиции придерживаются и арбитры. Так, ВАС РФ в своем определении от 06.10.10 № ВАС-12926/10 указал, что для удовлетворения требования о демонтаже рекламной конструкции необходимо доказать, что размещение рекламной конструкции одним сособственником нарушает права и законные интересы других сособственников.
Приведем еще один пример из практики. Банк и общество с ограниченной ответственностью имели в собственности разные помещения в одном здании. Банк обратился в суд с требованием об обязании общества демонтировать его рекламную конструкцию, установленную на фасаде здания, поскольку она была установлена без согласования с банком. Первая инстанция в иске отказала, а апелляционная инстанция иск удовлетворила со ссылкой на п. 7 Постановления ВАС РФ от 06.10.2010 № 64. Однако, при кассационном обжаловании в иске снова было отказано, поскольку суд установил, что не только общество, но и сам банк использовал фасад здания для размещения своей рекламы. Доказательств того, что общество, размещая свою рекламную конструкцию, нарушило права и законные интересы банка, истец не представил. Высший арбитражный суд не нашел оснований для пересмотра дела.
В случае, когда только часть сособственников использует конструктивные части здания для размещения рекламы без согласования с остальными сособственниками, иск об обязании демонтировать конструкции скорее всего будет удовлетворен. Особенно часто подобные конфликтные ситуации случаются, когда компания имеет в собственности помещение в многоквартирном жилом доме и без согласования с собственниками квартир размещает рекламу на конструктивных элементах здания.
Однако, нередки и исключения. Собственник квартиры в многоквартирном доме обратился в суд, указав, что ответчиком на крыше, а также с использованием технических кабельных шахт многоквартирного жилого без решения на то собственников помещений многоквартирного дома самовольно размещено кабельное хозяйство, телекоммуникационное оборудование, так же организованы воздушные линии связи. В данном случае суд отказал в удовлетворении требований о демонтаже указанного оборудования, обосновывая свое решение тем, что его размещение необходимо для собственников помещений для оказания услуг связи, в их интересах, а не в отношении третьих лиц.
Если же компания - арендатор не является сособственником здания, применяется общегражданский способ получения согласия собственников для коммерческого использования общего имущества принадлежащего им здания. Так, если рекламораспространитель арендует помещение в здании или желает установить на его конструктивных элементах рекламную конструкцию, ему в обязательном порядке потребуется согласие всех сособственников этого здания. Такие действия оформляются путем заключения договора с множественностью лиц на стороне собственника здания, либо двусторонним договором с лицом, наделенным сособственниками соответствующими полномочиями на заключение договора о передаче в пользование общего имущества здания третьим лицам.
Следует отметить, что право пользования конструктивными элементами здания, как правило, предоставляется на возмездной основе, в связи с чем несогласованные рекламные конструкции редко остаются незамеченными и приводят к конфликтам.
Например, компания установила на фасаде многоквартирного дома рекламные вывески без согласования с товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ). ТСЖ направило компании проект договора о предоставлении в пользование общего имущества многоквартирного дома. Компания предложила снизить предложенный в проекте размер платы, однако товарищество ответило отказом и потребовало демонтировать вывески. Поскольку компания не отреагировала на это требование, ТСЖ через суд обязало ее демонтировать вывески, а также взыскало неосновательное обогащение в виде платы за период фактического размещения вывесок на фасаде дома.
Зачастую передача в пользование элементов общего имущества здания согласуется лишь с одним из сособственников, что и является самой распространенной ошибкой компаний - рекламораспространителей при размещении рекламы на конструктивных элементах здания.
Оформление права пользования конструктивными элементами многоквартирного дома имеет свои особенности. Казалось бы, компании-рекламораспространителю нужно всего лишь заключить договор с ТСЖ, однако это не совсем так.
Одним из вопросов, возникающих при изучении возможности коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома, является процесс получения согласия всех собственников помещений на предоставление иным лицам в пользование, а также на предоставление сособственникам в «дополнительное» пользование элементов общего имущества в доме.
П. 4 ст. 36 ЖК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ предусматривают передачу в пользование иным лицам объектов общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Таким образом, необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с соблюдением предусмотренной ЖК РФ процедуры, на котором согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ соответствующее решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо заметить, что это не препятствует передаче в пользование элемента общего имущества общегражданским способом - по решению всех собственников. На основании такого решения в дальнейшем уполномоченным собственниками лицом заключается соответствующий договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирного дома, который не имеет статуса юридического лица. К компетенции общего собрания относится в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Соответственно, принимаемое на общем собрании решение представляет собой решение органа управления многоквартирного дома, не являющегося юридическим лицом и не может рассматриваться в качестве решения корпоративного органа юридического лица. При этом, само решение общего собрания собственников помещений в доме по своей правовой природе схоже с решениями коллегиальных органов юридических лиц, хотя так как в законодательстве РФ нормы о решениях общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах появились сравнительно недавно, впервые в 1996 в статьях 21 и 22 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», в юридической литературе и судебной практике их правовая природа проанализирована не достаточно подробно.
Согласно сложившейся судебной практике, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании положений жилищного законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ как юридическому лицу. Однако товарищество участвует в подобных отношениях в качестве представителя собственников помещений. В обязанности ТСЖ входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ). Кроме того, товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).
Безусловно, принятие единогласного решения собственниками помещений в многоквартирном доме может стать затруднительным. При соблюдении требований п. 1 ст. 46 ЖК РФ отсутствие согласия не более одной трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме не препятствует заключению договора во исполнение волеизъявления оставшихся двух третей голосов на коммерческое использование общего имущества в доме. В таком случае, собственники помещений в доме, которые на общем собрании голосовали против, будут являться стороной в соответствующей сделке, так как, как отмечает С.В. Стрембелев, ЖК РФ предусматривает лишь порядок формирования воли собственников помещений, отличный от порядка, установленного ГК РФ, но не уполномочивает общее собрание собственников помещений в доме или тех из них, которые голосовали за, совершать соответствующие сделки, с учетом того, что собственником элемента общего имущества является совокупность всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Тогда как судебная практика свидетельствует о применении положений ГК РФ об общей долевой собственности к отношениям, складывающимся при коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома (например, при размещении рекламных конструкций), подтверждая, что собственники могут изъявить волю на соответствующее распоряжение общим имуществом как на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, так и путем заключения всеми собственниками помещений в доме договора, имеется и иная позиция. Научно-консультативным советом при ФАС Уральского округа было отмечено, что положения ст.ст. 246, 247 ГК РФ, которые определяют порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не применяются к управлению общим имуществом в многоквартирном доме, так как правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен положениями ЖК РФ.
В силу того, что общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах является объектом права долевой собственности, представляется верным установление особой процедуры, опосредующей заключение договоров по распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах. Поиск возможности обходить процедуру проведения общего собрания собственников при решении данных вопросов в случае незначительного количества собственников помещений в доме, является неоправданным путем, поскольку количество собственников помещений может изменяться.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ объекты, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, также как и любые иные вещи, предоставляются в пользование третьим лицам на основании сделок, совершаемых собственниками данного имущества, то есть собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с положениями ГК РФ предоставление в пользование возможно также лицами, которые уполномочены на то собственниками или законом. Так, подписание договора на осуществление вышеуказанных действий возможно лицом, уполномоченным на это решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если договор будет подписан лицом, не являющимся собственником помещения в доме и в отсутствии необходимого решения общего собрания, такой договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ и подп. 1,2 ст. 209 ГК РФ будет ничтожен, так как право распорядиться вещью есть только у ее собственника, либо у иного лица, которое прямо указано в законе. Если же договор подписан лицом, которое является собственником помещения в доме, но решение общего собрания также отсутствует, такой договор будет ничтожен в соответствии со ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 246 ГК РФ, поскольку распоряжение вещью, которая находится в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех собственников такой вещи.
Таким образом, договор с ТСЖ об использовании общего имущества жилого дома легитимен только тогда, когда он заключен во исполнение решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании. При отсутствии такого решения договор, заключенный с ТСЖ, ничтожен. При отсутствии решения сособственников об использовании общего имущества третьи лица вообще не имеют оснований для аренды данного имущества (Определение ВАС РФ от 27.10.2010 г. № ВАС-13788/10).
После того, как собственниками помещений в многоквартирном доме в установленном порядке на общем собрании принято решение о коммерческом использовании общего имущества в доме, уполномоченным собственниками лицом заключается договор. Существует мнение, согласно которому решение собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование элемента общего имущества в доме не является частью договора о передаче его в пользование третьему лицу, а является тем, на чем основывается право на подписание самого договора.
Решением общего собрания собственников помещений в доме устанавливается и лицо, в полномочия которого входит подписание договоров на передачу в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, право данного лица на подписание соответствующего договора от имени указанных собственников согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ, ч. 3 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 7 ЖК РФ основываются на указании закона и решении, принятом на общем собрании собственников помещений в доме. При этом, данное решение, скорее всего, нельзя рассматривать как доверенность, так как в противном случае остается неясным вопрос о механизме отмены такой доверенности.
Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, правомерность решения о передаче общего имущества в многоквартирном доме в пользование будет зависеть от соответствия порядка принятия такого решения собственниками помещений в доме требованиям законодательства и отсутствии нарушения таким решением прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Управляющая организация может заключать договоры аренды общего имущества от имени собственников помещений в многоквартирном доме при условии проведения общего собрания собственников помещений в доме с принятием на нем в установленном законодательством порядке соответствующего решения с утверждением условий договора. При этом, данные условия должны устанавливать множественность лиц на стороне арендодателя и заключение договора управляющей организацией от имени всех собственников. Также управляющая организация может заключить с собственниками помещений в многоквартирном доме договор аренды общего имущества в доме, например, нежилого помещения, и в дальнейшем передавать его в субаренду. При указанном варианте в договор между собственниками и управляющей организацией необходимо включение условия о возможности сдачи предмета договора в субаренду. ТСЖ может выступать в роли арендодателя и заключать соответствующие договоры при соблюдении установленного законодательством порядка принятия решений о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. Соответствующие договоры, заключенные в отсутствие закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в многоквартирном доме, могут в судебном порядке быть признаны ничтожными.
В юридической литературе делается вывод, что к подобным договорам целесообразно применение положений п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене правообладателя имущества, сданного в аренду, так как на стороне арендодателя обычно находится множество лиц, составляющих собственников помещений в многоквартирном доме, и может сложиться ситуация, при которой отдельные собственники помещений в доме (и сособственник общего имущества) продолжат нести права и обязанности по таким договорам и после отчуждения ими помещений (и долей в праве собственности на общее имущество соответственно) .
В соответствии с положениями п. 1 ст. 322 ГК РФ, обязательство по передаче объекта, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме третьему лицу будет носить солидарный характер, так как предметом такого обязательства является элемент общего имущества в многоквартирном доме, а не доли в праве собственности на него, а требования собственников помещений о выплате компенсации к лицу, получившему в пользование элемент общего имущества в доме, за пользование соответствующим имуществом, будут являться солидарными, если они связаны с коммерческой деятельностью собственников помещений.
Распоряжение элементами общего имущества возможно в любой форме, с учетом установленных законодательством ограничений. Таким образом, собственники общего имущества вправе передавать его элементы в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, устанавливать сервитут в отношении элемента общего имущества, а также заключать непоименованные и смешанные договоры по распоряжению элементами общего имущества.
Необходимо расширительно толковать положения ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, понимая под передачей в пользование некое родовое понятие.
В целях последовательности и логичности исследования предлагаем разделить объекты, входящие в состав общего имущества здания, которые в соответствии с установленным законодательством могут быть использованы в коммерческих целях, на несколько групп.
Первую группу составят внешние конструктивные элементы здания, такие как крыши, ограждающие конструкции, фасады. Вторая группа будет представлена общими помещениями дома. В нее войдут помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Земельный участок, на котором расположено здание, элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, которые расположены на таком земельном участке, составят третью группу.
§2. Коммерческое использование фасада и крыши зданий