Колізії цивільного законодавства України у сфері реалізації земельних ділянок через електронні торги
Колізії цивільного законодавства України у сфері реалізації земельних ділянок через електронні торги
Актуальність теми. Необхідність дослідження висвітленої у статті проблеми зумовлюється потребою наукового дослідження правового регулювання процедури укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна за результатами проведення публічних торгів за законодавством України, зокрема в контексті динамічного розвитку цивільного законодавства. Суперечливість закріплених на за-trade organization, real estate purchase-sale.
конодавчому рівні норм, що регулюють правовідносини з конкурентного способу укладення договорів на публічних торгах, зумовлюють формування неоднозначної судової практики застосування норм права. Крім того, актуальність теми спричинена недостатньою кількістю окремих наукових досліджень у сфері реалізації нерухомого майна через публічні торги.
Дослідженню питання торгів як способу укладення договору приділялась увага в роботах таких учених, як О. Бєляєва, О. Дзера, Н. Кузнєцова, М. Кукла, І. Кучеренко, В. Луць, Р Майданик,
О.Шерстобітов та інші вчені вчені-правники.
Метою дослідження є аналіз різних правових норм, що регулюють спосіб укладення договорів ку- півлі-продажу нерухомого майна за результатами публічних торгів; виявлення колізій правових норм, які ускладнюють реалізацію нерухомого майна, а також унесення пропозицій щодо законодавчого регулювання цих правовідносин.
Виклад основного матеріалу. У сучасному світі новітніх технологій і нестримної зміни цивільно- правового регулювання способу укладення договорів на конкурентних засадах важливої ролі набуває дослідження законодавчого регулювання цих правовідносин.
Торги - доволі ефективний спосіб визначення контрагента, з яким буде укладено договір на найкращих умовах, і виявлення найкращих пропозицій від осіб, котрі беруть участь у торгах. Нормативне регулювання проведення торгів із реалізації нерухомого майна зводиться до кількох норм у кодифікованих нормативних актах, а саме: ст. 650 Цивільного кодексу України («Особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах визначаються відповідними актами цивільного законодавства») [1], ст. 185 Господарського кодексу України («До укладення господарських договорів на біржах, оптових ярмарках, публічних торгах застосовуються загальні правила укладення договорів на основі вільного волевиявлення, з урахуванням нормативно-правових актів, якими регулюється діяльність відповідних бірж, ярмарків та публічних торгів» [2].
Отже, як убачається з наведених правових норм, вони є відсильними й визначають порядок нормативного регулювання процедури укладення договорів на конкурентних засадах. Так, правила реалізації майна з публічних торгів регулюються кількома підзаконними нормативними актами, що ускладнює правозастосування. На сьогодні відносини у сфері реалізації нерухомого майна з прилюдних торгів регулюються Тимчасовим порядком реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, затвердженим Наказом Міністерства юстиції України від 16.04.2014 р. № 656/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 16.04.2014 р. за № 427/25204 (далі - Тимчасовий порядок). Водночас із прийняттям зазначеного Тимчасового порядку не втратили чинності Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затверджене Наказом Міністерства юстиції України від 27.10.1999 р. № 68/5 (далі - Тимчасове положення), Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 22.12.1997 р. № 1448 (далі - Положення), Порядок реалізації арештованого майна, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 15.07.1999 р. № 42/5 (далі -
Порядок). Так, за умов існування кількох суттєво різних за змістом піднормативних актів виявляється необхідність визначення чіткого механізму право- застосування.
Аналізуючи вищезазначені нормативні акти, варто відмітити, що основною суттєвою відмінністю в процедурі укладення договору за результатами торгів є спосіб проведення процедури торгу. Тимчасовий порядок від 16.04.2014 р. визначає спосіб проведення процедури торгу шляхом проведення електронних торгів через спеціалізований веб-сайт, тоді як решта згаданих нормативних актів передбачають проведення процедури торгів за персональної участі учасників торгів у певному місці проведення торгів, а також можливість існування кількох спеціалізованих торгуючих організацій, у повноваження яких уходить проведення торгів. Існування цих правових колізій зумовлює безпідставну відмову організаторів торгів проводити процедуру торгів у межах правового регулювання того чи іншого нормативного акта, так як надання пріоритету нормативним актам можливе лише за юридичної значущості, а в цьому випадку всі вищезазначені нормативні акти мають рівну юридичну силу.
За умов існування принципово протилежних спеціальних нормативно-правових актів, які регулюють процедуру проведення публічних торгів із реалізації нерухомого майна, виникає правова колізія у сфері правозастосування, що створює правові підстави для судового оскарження будь-яких результатів публічних торгів із підстав не дотримання закону в момент їх проведення.
Проведення торгів та укладення договору ку- півлі-продажу за їх результатами створює ризики для покупця, що будь-яка зацікавлена особа може звернутися з позовною заявою до суду в порядку ст. 16 Цивільного процесуального кодексу України з підстав проведення торгів із дотриманням процедури, визначеною тим чи іншим нормативним актом, так як законодавчо не врегульовано сфери правового регулювання кожного з зазначених нормативних актів.
Однією з основних проблем правозастосуван- ня є відмова державних виконавців передавати на торги земельні ділянки, які були описані в межах примусового виконання виконавчих документів, посилаючись на вказівку п. 1 Тимчасового порядку від 16.04.2014 р., яка визначає арештоване майно як рухоме або нерухоме майно боржника (крім земельних ділянок і майна, зазначеного в ч. 8 ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження»), на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації.
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про виконавче провадження», державний виконавець зобовязаний ужити передбачених Законом заходів примусового виконання, неупереджено, своєчасно й у повному обсязі вчиняти виконавчі дії. Положення п. 2.1 Порядку реалізації арештованого майна від 15.07.1999 р. визначають арештоване майно як майно боржника, на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації.
Відповідно до п. 2 ст. 135 Земельного кодексу України, звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них здійснюється державним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, установленому Законом України «Про виконавче провадження», з урахуванням особливостей підготовки до проведення земельних торгів, визначених цим Кодексом.
Ч.3 ст. 135 Земельного кодексу України визначає, що організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, що здійснюють реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження», які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.
Так, згідно з п. 2.2 Порядку реалізації арештованого майна від 15.07.1999 р., організатором торгів є спеціалізована організація - субєкт господарювання, який здійснює реалізацію майна шляхом проведення аукціону. Отже, вважаємо за доцільне застосовувати положення п. 2.1 Порядку реалізації арештованого майна від 15.07.1999 р. в частині визначення спеціалізованої організації, що здійснюватиме реалізацію земельної ділянки. Також п. 1 Тимчасового положення від 16.04.2014 р. визначає організатором торгів державне підприємство, яке належить до сфери управління Міністерства юстиції України й уповноважене, відповідно до законодавства, на забезпечення здійснення заходів зі створення та супроводження програмного забезпечення Системи, технологічного забезпечення, збереження й захисту даних, що містяться у Системі, здійснення організації і проведення електронних торгів, забезпечення збереження майна, виконання інших функцій, передбачених цим Порядком.
Отже, можна дійти висновку, що делегування повноважень на реалізацію земельних ділянок державному підприємству, яке належить до сфери управління Міністерства юстиції України (Інформаційний центр Міністерства юстиції України), є законним та обґрунтованим.
Для вирішення цих правових колізій уважаємо за необхідне прийняття єдиного нормативного акта, який регулював би процедуру проведення публічних торгів із реалізації майна, визначав спосіб, порядок проведення публічних торгів, коло учасників і порядок оформлення результатів. На нашу думку, за основу такого нормативного акта варто взяти Тимчасовий порядок реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів. Його положення є доволі чітким відображенням сучасного стану нормативного регулювання правовідносин у сфері проведення реалізації торгів із реалізації нерухомого майна. Пропонується викласти абз. 1 п. 1 Тимчасового порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів у такій редакції: «Арештоване майно (далі - майно) - рухоме або нерухоме майно боржника, на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації».
Уважаємо за необхідне привести у відповідність до Тимчасового порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів норми Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про виконавче провадження», Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про задоволення вимог кредитора», Закону України «Про заставу», а також Інструкцію з організації примусового виконання рішень, затверджену Наказом Міністерства юстиції від 02.04.2012 р. № 515/5, а саме:
-ст. 650 Цивільного кодексу України викласти в такій редакції: «Особливості укладення договорів на біржах, електронних торгах (аукціонах), конкурсах установлюються відповідними актами цивільного законодавства, якими регулюється діяльність відповідних бірж, ярмарків та електронних торгів».
-ст. 185 Господарського кодексу України викласти в такій редакції: «До укладення господарських договорів на біржах, оптових ярмарках, електронних торгах застосовуються загальні правила укладення договорів на основі вільного волевиявлення з урахуванням нормативно-правових актів, якими регулюється діяльність відповідних бірж, ярмарків та електронних торгів».
-ч. 3 ст. 135 Земельного кодексу України викласти в такій редакції: «Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, що здійснюють реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державне підприємство, яке належить до сфери управління Міністерства юстиції України в разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження».
-ч. ч. 1, 2, 5, 6, 12 ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» викласти в такій редакції: «1. Реалізація арештованого майна, крім майна, вилученого з обігу згідно із законом, і майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, здійснюється шляхом його продажу на електронних торгах, аукціонах або на комісійних умовах.
2.Рухоме майно, вартість якого не перевищує ста пятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, товари побутового вжитку, а також інше рухоме майно (якщо стягувач не заперечує проти цього) реалізуються на комісійних умовах. Нерухоме майно, транспортні засоби, повітряні, морські та річкові судна реалізуються виключно на електронних торгах.
5.Не реалізоване на електронних торгах, аукціонах або на комісійних умовах протягом двох місяців майно підлягає оцінюванню державним виконавцем, що проводиться в десятиденний строк із дня визнання електронних торгів чи аукціону такими, що...
6.Якщо в місячний строк із дня проведення повторного оцінювання майно не реалізовано на електронних торгах, аукціонах або на комісійних умовах, державний виконавець повідомляє про це стягувачу та пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду.
12. Витрати, повязані з організацією та проведенням електронних торгів, аукціонів або реалізацією майна боржника на комісійних умовах, не повинні перевищувати пяти відсотків вартості реалізації майна».
У положеннях ч. 2 ст. 15, ч. 5 ст. 39, ч. 1 ст. 41, ч. 1 ст. 42, ч. ч. 1, 3, 4, 5 ст. 43, ст. 44, ч. ч. 1, 3, 4, 5, 8, 9 ст. 45, ст. 46, ч. 1, 3, 4, 5, 6 ст. 47, ст. 48, ст. 49, ст. 50 Закону України «Про іпотеку» слова «публічні торги» змінити на «електронні торги» у відповідних відмінках.
П. 4.5.2. Інструкції з організації примусового виконання рішень викласти в такій редакції: «Реалізація арештованого державними виконавцями майна здійснюється відповідно до Тимчасового порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 16.04.2014 р. № 656/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 16.04.2014 р. (зі змінами), Правил комісійної торгівлі непродовольчими товарами, затверджених Наказом Міністерства зовнішніх економічних звязків України від 13.03.1995 р. № 37, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 22.03.1995 р. за № 79/615 (зі змінами), з дотриманням інших актів цивільного законодавства України».
У положеннях ч. ч. 2, 3, 4 ст. 25, ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 30, ч. 21 ст. 31, ч. 4 ст. 33 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» слова «публічні торги» змінити на «електронні торги» у відповідних відмінках.
Ст. 21 Закону України «Про заставу» викласти в такій редакції: «Реалізація заставленого майна провадиться державним підприємством, яке належить до сфери управління Міністерства юстиції України з аукціонів (електронних торгів), якщо інше не передбачено договором, а державних підприємств та відкритих акціонерних товариств, створених у процесі корпоратизації, усі акції яких перебувають у державній власності, - виключно з аукціонів (електронних торгів).
Якщо перші електронні торги (аукціон) оголошено такими, що не відбулися, проводяться наступні електронні торги. Початковою ціною других і наступних електронних торгів уважається ціна, зменшена не більше ніж на 30% відносно початкової ціни попередніх електронних торгів.
Якщо другі й наступні електронні торги (аукціон) оголошені такими, що не відбулися, заставодержатель має право залишити заставлене майно за собою за початковою ціною, яка була запропонована на останніх електронних тогах. Якщо заставодержатель відмовився залишити заставлене майно за собою, це майно реалізується в установленому порядку, якщо інше не передбачено договором».
Висновки. Отже, на основі правового аналізу колізій цивільного законодавства України у сфері реалізації земельних ділянок через електроні торги можна дійти обґрунтованого висновку про те, що реформування законодавства в зазначеній сфері має позитивний результат і покликане покращити ефективність реалізації майна на публічних торгах. Висвітлено існування колізії законодавства в частині вказівки в Тимчасовому порядку про проведення електронних торгів, що арештованим майном є рухоме або нерухоме майно боржника (крім земельних ділянок), на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації. Посилаючись на цю правову норму, під час примусового виконання рішення суду відділи Державної виконавчої служби не передають на електронні торги земельні ділянки, які належать боржникам та описані в межах виконавчого провадження, а також не передають на електронні торги житлові будинки, котрі знаходяться на земельних ділянках.
Згідно з Тимчасовим порядком реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 16.04.2014 р. № 656/5, в Україні запрацювала система СЕТАМ, яка передбачає реалізацію майна шляхом проведення електронних торгів, водночас в Україні продовжує діяти й Система реалізації конфіскованого та арештованого майна, через яку, зокрема, можливо з прилюдних торгів продати й земельну ділянку.
Отже, за умов існування колізій правових норм щодо регулювання процедури проведення публічних торгів в Україні вважаємо за необхідне привести у відповідність цивільне законодавство шляхом унесення запропонованих вище змін до Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про виконавче провадження», Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про задоволення вимог кредитора та реєстрацію обтяжень», Закону України «Про заставу», а також Інструкції з організації примусового виконання рішень.
Список використаних джерел
правовий електроний торг майно
2.Боднар Т.В. Виконання договірних зобов'язань у цивільному праві : [монографія] / Т.В. Боднар. - К. : Юрінком Інтер, 2005.
3.Майданик РА. Цивільне право : [практикум] // РА. Майданик. - 2-ге вид. - К. : Правова Єдність, 2008. - 752 с.
4.Зобовязальне право: теорія і практика / [О.В. Дзера, Н.С. Кузнєцова, В.В. Луць та ін.]. - К. : Юрінком Інтер, 1998. - 912 с.