Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

Контрольная работа

Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

Содержание

1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли

2. Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости

3. Земельные участки как объекты гражданских прав

4. Часть земельного участка как объект имущественных прав

5. Особенности оборота земель

6. Основные виды прав на землю

7. Основные виды вещных прав

8. Гаражным потребительским кооперативам

9. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

Литература

1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли

В нашей стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

. федеральные законы;

. постановления Правительства Российской Федерации;

. ведомственные нормативные акты;

. нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. "О порядке определения нормативной цены земли".

Также необходимо отметить, что, согласно Постановлению Правительства РФ 8 ноября 2007 г. № 765 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности", Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки" признается утратившим силу с 1 января 2008 г.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов.

. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г. и № 508 от 22 октября 2010 г.:

ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки";

ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости";

ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке ";

ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости".

К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение, например методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

имущественное право земельный участок

2. Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г.39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

К нормативным актам субъектов Российской Федерации относятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей.

2. Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости

С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.

Такими правами могут являться: право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ландшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

3. Земельные участки как объекты гражданских прав

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению обладателя не допускается.

Согласно ст.6 ЗК объектами земельных отношений являются:

земля как природный объект и природный ресурс;

земельные участки;

части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст.3 ЗК).

4. Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст.14 Закона о земельном кадастре).

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав Обратим внимание на п.2 ст.6 ЗК, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

Однако часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст.607 ГК).

Как установлено в п.2 ст.26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст.247 ГК. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: "находится в пользовании участника общей собственности" (п.6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 (в ред. от 29.07.2002)). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст.14 Закона об обороте земель.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст.274 ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п.2 ст.27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута - весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.

5. Особенности оборота земель

Оборот земли - это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения.

Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государственным регулированием землепользования. Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

Выделяются три категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:

 земельные участки, оборот которых разрешен;

 земли, изъятые из оборота;

 земли, частично изъятые из оборота.

В соответствии со ст.260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.

Земли, изъятые из оборота

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности (п.4 ст.27 ЗК):

государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земли с ограниченным оборотом

В соответствии с Земельным кодексом (п.5 ст.27) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не находящиеся в федеральной собственности, не указанные в п.4 ст.27 ЗК;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п.4 ст.27 ЗК;

не указанные в п.4 ст.27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

6. Основные виды прав на землю

Устоявшийся термин "права на землю" подразумевает совокупность прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделять на две основные группы (ст.25 ЗК РФ):

) собственность на землю (глава III ЗK РФ);

) постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (глава IV ЗК РФ).

В свою очередь, вторую группу можно разделить на две подгруппы:

а) права на объекты земельно-имущественных отношений;

б) права, возникающие в результате совершения сделок с объектами земельно-имущественных отношений.

При этом право собственности на землю можно будет отнести к первой подгруппе. В итоге получится несколько иная классификация:

) право собственности и иные вещные "права на землю";

) обязательственные "права на землю".

В результате такой "переклассификации" мы обнаруживаем, что подгруппа обязательственных "прав на землю" должна включать помимо перечисленных в названии главы IV ЗК РФ и некоторые другие, включая, например, права залогодержателя по договору о залоге.

Понятие "права на землю" используется также и в главе 17 ГК РФ (ст.260, 264-276), при этом содержание этого понятия раскрывается через "право собственности на землю" и "права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков". Последние определяются как "права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником" (п.2 ст.264 ГК РФ).

Из этого следует, все виды прав на объекты земельно-имущественных отношений и прав, возникающих в совершения сделок с этими объектами, относятся к имущественным правам и условно делятся на вещные и обязательственные, т.е. на:

права непосредственно на эти объекты;

права, связанные с оборотом этих объектов.

Основания возникновения гражданских прав, порядок их осуществления и защиты регламентируются ГК РФ.

Сама формулировка "право на недвижимое имущество" означает право на вещь, вещное право. Оно распространяется на любое индивидуально-определенное имущество, т.е. объектом вещного права является конкретная вещь или определенное имущественное право.

Субъектом вещного права является либо собственник, либо другое лицо, приобретающее это право в отношении имущества собственника, обременяя его (имущество) своим вещным правом. При этом обладатель вещного права имеет право на его защиту против любого лица, в том числе и против собственника (ст.305 ГК РФ).

Вещные права относятся к категории так называемых абсолютных субъективных прав, когда правообладателю противостоит неограниченное (неопределенное) число обязанных лиц, законная обязанность которых заключается в том, чтобы воздерживаться от совершения действий, ущемляющих эти права или препятствующих их реализации. То есть обладатель вещного права является активным субъектом, а все остальные - пассивными субъектами по отношению к этому вещному праву. Именно это предопределяет гласный характер вещных прав на объекты недвижимости, который законодательно реализуется через их государственную регистрацию.

Вещное право неразрывно связано с индивидуально-определенным объектом и следует его судьбе. В случае гибели объекта вещное право прекращается так же, как и в случае конструктивного изменения этого объекта. В последнем случае оно заменяется на новое вещное право - право на новый объект.

Вещные права, как правило, являются бессрочными (неопределенно срочными).

Вещные права принято делить на право собственности и иные вещные права, которые являются производными от права собственности. То есть право собственности является абсолютным (неограниченным) вещным правом на собственное имущество, а остальные вещные права - ограниченными правами на чужое имущество.

Отличительной особенностью любого вещного права является так называемое "правомочие следования". Оно означает, что обладатель вещного права продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику. Общее правило о том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, закреплено в п.3 ст.216 ГК РФ. В качестве примера можно привести положение (норму) закона (ст.353 ГК РФ) о том, что право залога на имущество сохраняется при переходе вещного права на это имущество. Аналогичная норм предусмотрена и для сервитута (ст.275 ГК РФ). Еще одним общим для всех вещных прав свойством являются предусмотренные законом способы защиты права владения (ст.301-305 ГК РФ), заключающиеся в праве собственника или обладателя иного вещного права подавать так называемые виндикационные и негаторные иски. Суть виндикационного иск заключается в истребовании имущества из чужого незаконного владения, а негаторного - в устранении всякого препятствия в реализации вещного права (ст.304 ГК РФ). В силу ст.305 ГК РФ право на виндикационный и негаторный иски помимо собственников имеют и обладатели иных вещных прав, в том числе и против собственника.

Правовыми основаниями приобретения вещных прав могут являться: закон, акты государственных органов или органов местного самоуправления, судебные решения, договоры. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости независимо от правовых оснований их приобретения возникают с момента его государственной регистрации.

Под обязательственными правами понимаются права (требования), возникающие силу обязательства (ст.307 ГК РФ). Обязательства, в свою очередь, возникают из договора или, в некоторых случаях в силу закона, и предусматривают в качестве субъекта такого права только лицо, являющееся кредитором по отношению к другому лицу в этом обязательстве (должнику). В рамках обязательства должник является лицом, обязанным совершить какое-либо действие (или воздержаться от определенного действия) в пользу кредитора, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Это право кредитора принято называть правом требования (или просто требованием). Соответственно, юридическая обязанность, возникающая в рамках обязательства, носит название долг.

В качестве объекта обязательственного права выступает не вещь, а обязанность должника (долг), т.е. обязательственное право является правом на действие (воздержания от действия) как в отношении вещей (включая имущественные права), так и в отношении неимущественных прав.

Обязательственные права включены в категорию относительных гражданских прав, так как обязательственные правоотношения в отличие от вещных правоотношений связывают только два лица - кредитора и должника (однако на стороне кредитора так же, как и на стороне должника, может выступать несколько лиц - многосторонние сделки).

Обязательственное право индивидуализируется, как правило, сочетанием следующих пяти характеристик - описанием содержания обязательства, указанием правообладателя (кредитора), должника, описанием объекта обязательства, ссылкой на основание возникновения обязательства.

Еще одной характеристикой обязательственного права является его срочность, т.е. оно устанавливается, как правило, на определенный (или определимый) срок.

Обязательственные права имеют главную характеристику - их оборотоспособность (включая отчуждаемость). А вещные права могут быть как отчуждаемыми (право собственности, право аренды и право залога), так и не отчуждаемыми (большинство ограниченных вещных прав).

Правовыми основаниями возникновения обязательственных прав могут являться закон, договоры, односторонние сделки, а также причинение вреда и неосновательное обогащение.

Таким образом, объектами обязательственных прав являются действия (воздержания от действий), а объектами вещных прав - имущество и имущественные права, включая иногда и обязательственные права.

7. Основные виды вещных прав

Право собственности на землю

Право собственности является основным вещным правом, остальные вещные права выступают производными от него.

Право собственности на земельный участок можно определить как правовой титул, предоставляющий обладающему им лицу совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом. В ГК РФ право собственности рассматривается как наиболее полное по объему вещное право (ст. 209). Согласно п.3 ст.129 ГК РФ "земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность отражать его на балансе.

Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.

Формы собственности на землю

Форма собственности - понятие в общем экономическое. Собственность реализуется экономически тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли как основного фактора производства и его результатов - дохода.

Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: частный и публичный. Соответственно с точки зрения субъекта права собственности принято различать две основные формы собственности: частную и публичную (государственную: федеральную и субъектов Российской Федерации, а также муниципальную).

Кроме того, принято выделять в качестве самостоятельного правового института право общей (долевой или совместной) собственности на имущество, включая земельные участки (гл.16 ГК РФ), так как порядок возникновения, передачи и реализации этого права имеет принципиальные особенности. Так, например, при создании простого товарищества (при заключении договора о совместной деятельности) внесенное товарищами имущество признается их общей долевой собственностью (ст.1043 ГК РФ).

Государственная собственность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.

Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.

Непосредственно владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.

Муниципальная собственность не является государственной. Муниципальной собственностью являются территории муниципальных образований - городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.

Однако вопрос о разграничении государственной и муниципальной собственности не решен. Разграничение собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года "О разграничении государственной собственности на землю".

В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Общей собственностью считается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.

В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно-долевой собственности. Долями в общей собственности на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.

Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена сельскохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее время.

Собственник земельной доли может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в доверительное управление или распорядиться ею иным образом.

Иные вещные права

Помимо права собственности гражданским правом предусмотрен круг вещных прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками тех вещей, на которые у них возникает то или иное вещное право. Поскольку право собственности заключается в совокупности правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, то, очевидно, что иные вещные права будут характеризоваться некоторым ограничением этой триады правомочий. То есть вещное право может характеризоваться следующими вариантами в зависимости от полноты правомочий:

) только пользование;

) только владение и пользование;

) владение и распоряжение (в том числе - ограниченное) имуществом;

) владение, пользование и ограниченное распоряжение имуществом.

Таким образом, сущность любого вещного права, принадлежащего лицу, не являющемуся собственником, выражается в наделении этого лица частью правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом (вещью). То есть речь идет о выделении из права собственности некоторой совокупности правомочий, которая составляет право на вещь собственника, принадлежащее не собственнику. Это выделение может быть как добровольным (в результате заключения соответствующего соглашения между собственником и не собственником), так и в порядке, установленном законом.

В ст.216 ГК РФ приводится перечень вещных прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками. Согласно этой статье к вещным правам, в частности, относятся:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265-267 ГК РФ);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268-270 ГК РФ);

сервитуты (ст.274-277 ГК РФ);

право хозяйственного ведения имуществом (ст.294) и право оперативного управления имуществом (ст.296).

Настоящий перечень не является исчерпывающим в связи с примененной законодательной оговоркой "в частности".

Кроме упомянутых выше статей ГК РФ эти вещные права применительно к земельным регламентируются ст. 20, 21 и 23 ЗК РФ.

Рассмотрим особенности правоотношений, лежащих в основе перечисленных выше прав.

Как следует из приведенного перечня, первые два вещных права относятся только к земельным участкам, а третий - и к земельным участкам, и к иным объектам недвижимости. В отношении объектов земельно-имущественных отношений право хозяйственного ведения и оперативного управления впрямую не регламентируются ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ. Однако из этого впрямую не следует, что земельный участок не может быть передан, например в хозяйственное ведение.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут являться только граждане, причем только те, которые приобрели его до введения в действие ЗК РФ (п.1 ст.21). В терминологии ЗК РФ (см. ст.5) они называются "землевладельцами". Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохраняется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Пожизненное наследуемое владение дает право использовать земельный участок для получения от него каких-либо полезностей. Однако, распоряжение земельным участком гражданином, владеющим им на праве пожизненного наследуемого владения, в силу п.2 ст.21 ЗК РФ не допускается, кроме передачи его по наследству. В то же время в соответствии со ст.267 ГК РФ "владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование". При этом "продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются". По-видимому, в результате сопоставления норм ГК и ЗК РФ следует признать, что распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения возможно только с согласия собственника и только в пределах передачи его в аренду или безвозмездное срочное пользование. Данное вещное право является передаваемым, но только в порядке наследования.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.

Можно самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.

В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.

Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.

По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п.1 ст.20 ЗК РФ). В терминологии ЗК РФ (см. ст.5) они называются "землепользователями".

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, передавать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (государства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанавливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.

Юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, владеющие землей на этом праве, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.

При этом порядок определения выкупных цен на земельные участки определен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Так, например, порядок определения выкупных цен на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, право собственности на которые возникли в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности, предполагает, что цена таких земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах определенных процентов от их кадастровой стоимости.

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в ред. от 30.12.2008 г. № 311-ФЗ) до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

. гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

До 1 января 2012 года лица, не указанные в п.1 ст.20 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Для городов с численностью населения свыше 3 миллионов человек предусмотрена возможность введения ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке. Запрет на строительство и реконструкцию может быть снят по заявлению собственника земельного участка после внесения собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Плата за снятие запрета подлежит зачислению в бюджет субъектов Российской Федерации в размере 100 процентов. Соответствующие изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 года, внесены в Бюджетный кодекс РФ.

Действие п.2 ст.20 не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

. садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

. организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;

8. Гаражным потребительским кооперативам

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут - это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Субъектами сервитута могут являться граждане и юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости (в том числе земельных участков), а также лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (ст.274 ГК РФ).

Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов - публичный сервитут и частный сервитут.

Публичный сервитут представляет собой установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (п.2 ст.41 ЗК РФ). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ).

К публичным сервитутам относятся:

право прохода или проезда через земельный участок;

право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

право проведения дренажных работ на земельном участке;

право забора воды и водопоя;

право прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

право свободного доступа к прибрежной полосе.

При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и иных сделок, приводящих или могущих привести к отчуждению этого права.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

Субъектами права хозяйственного ведения имуществом могут являться только унитарные предприятия, права оперативного управления имуществом - только федеральные казенные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения.

Применимость вещных прав к земельным участкам окончательно закрепляется в ЗК РФ, в котором в отношении земельных участков такие вещные права, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления не фигурируют. Из этого следует, что земельные участки, скорее всего, не могут передаваться во владение и пользование на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления как самостоятельные объекты. Но в составе так называемых земельно-имущественных комплексов (или единых объектов недвижимости) это вполне возможно.

Другие виды гражданских прав, имеющие вещные признаки.

Как уже отмечалось выше, перечень вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, не являет исчерпывающим, поскольку он носит характер совокупности частных случаев. Так, в круг прав иногда принято включать право залога (по смыслу ст.334, 340, 341, 347 ГК РФ) и право на удержание (ст.359, 360 ГК РФ). Удержание, подобно залогу, обладает определенными признаками вещных правоотношений. Это, в частности, правомочие "следования за вещью", т.е. право на удержание сохраняет свою силу и в случае, когда удерживаемая кредитором вещь приобретается третьим лицом (п.2 ст.359 ГК РФ).

Кроме того, в гражданском законодательстве предусмотрено такое право, как "право аренды", которое следовало бы отнести к "правам на чужую вещь (имущество)" (по смыслу ст.313 и п.3 ст.335 ГК РФ), т.е. к вещным правам.

Аренда земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Также собственники (граждане и юридические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Основные положения расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натуральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.

Особняком в числе "прав на землю" стоит право безвозмездного срочного пользование земельным участком. По своей юридической природе оно близко к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному главой 36 ГК РФ. Однако в силу ЗК РФ (ст.24) это право имеет свои особенности. Во-первых, у него даже в названии вместо слова "временное" присутствует слово "срочное". Во-вторых, ЗК РФ различает объекты правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного пользования, с точки зрения собственности. Так, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом срок пользования не может превышать 1 год (абз.2 п.1 ст.24 3 К РФ). В то же время земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование иным гражданам и юридическим лицам на основании договора (абз.3 п.1 ст.24 ЗК РФ). По-видимому, этот договор должен отвечать требованиям главы 36 ГК РФ в части, не противоречащей земельному законодательству. Кроме того, ЗК РФ выделяет самостоятельную разновидность безвозмездного пользования - "служебный надел", который порождает особые правоотношения между организациями отдельных отраслей экономики и их работниками (абз.4 п.1 и п.2 ст.24 ЗК РФ).

Анализ содержания правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного срочного пользования земельным участком, показывает, что данное право, скорее всего, должно быть отнесено к вещным правам, а не к обязательственным.

Основные виды обязательственных прав

Обязательственные права - это имущественные права, возникающие в рамках правоотношений, носящих название "обязательства". В соответствии со ст.307 ГК РФ под обязательтвом понимается такое правоотношение, связывающее двух лиц (кредитора и должника), в силу которого у одного из них (должника) возникает обязанность (долг), а у другого (кредитора) возникает право (требование). Обязательства могут возникать из договора, а также в силу закона и из иных оснований, предусмотренных гражданским законодательством.

Обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, в частности, возникают:

 в силу залога (ипотеки) (п.2 ст.334 ГК РФ);

 из отношений аренды (ст.607 ГК РФ);

 в результате обременения рентой (ст.586 ГК РФ);

 из отношений безвозмездного пользования (ст.689 ГК РФ);

 из отношений доверительного управления (ст.1012-1013 ГК РФ);

 из отношений простого товарищества (ст.1041-1042 ГК).

К этому перечню можно также добавить права собственника объекта недвижимости (в том числе земельного участка), возникающие в результате его участия в образовании имущества юридического лица, в том числе путем внесения имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества.

Кроме того, обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, могут возникать в рамках некоторых других сделок, связанных с отчуждением права собственности на эти объекты. Например, при совершении сделок купли-продажи (а также в случае мены), предметом которых являются объекты недвижимости, могут существовать ситуации, характеризующиеся возникновением срочного обязательства одной из сторон сделки по оплате (встречной передаче) товара, т.е. возникновением долга. При этом сторона, передавшая объект недвижимости, приобретает право требования (денежное требование), которое носит обязательственный характер.

Еще одним примером может служить сделка облигационного займа, погашаемого не в денежной форме, а в натуральной - путем предоставления имущественного эквивалента, том числе в виде прав на объект недвижимости (ст.816, 817 ГК РФ). При этом владелец определенного пакета облигаций приобретает право требования к эмитенту (обязательственное право) на получение этого имущественного эквивалента. Следовательно, при оценке ценных бумаг - облигаций, фактически необходимо определить стоимость прав на предоставляемый объект недвижимости.

9. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли - это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезности, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освоения, включая застройку, и использование находящихся на ней улучшений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков.

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом в лице государства или местных общин устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.

Регулирование землепользования обычно направлено на соблюдение интересов определенного сообщества людей - населения всего государства, местной общины или муниципалитета.

В разных странах существуют разные системы регулирования землепользования. Общим для этих систем является наличие двух типов регулирования. К первому типу регулирования относится выделение неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия. Ко второму типу регулирования относится регулирование застройки на урбанизированных территориях.

Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, выделяющих те или иные категории или типы земель и территорий. Например, в США законом об охране исторических памятников предусмотрено учреждение национального реестра исторических мест, включающего перечень районов, земельных участков, зданий, сооружений и объектов, имеющих важное значение для американской культуры, истории, археологии и истории вообще.

Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях. Этот метод получил самое широкое развитие в США. В Европе также применяются подобные процедуры регулирования землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан соблюдать не только требования охраны природы, включая сохранение мест обитания животных и растений, внесенных в список редких видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурному стилю строящихся зданий и планировочной структуре застраиваемой территории.

В нашей стране земельным законодательством установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые условия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:

 общее государственное регулирование, устанавливаемое нормами земельного права;

 градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;

 регулирование нормами природоохранного, санитарно-эпидемиологического, водного и лесного права.

Общее государственное регулирование

В основе общего государственного регулирования земель нормами земельного права лежит деление земель на категории, отвечающие их целевому назначению. Это деление служит определению специфических правовых режимов охраны и использования земель каждой категории.

В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.

Основными категориями земель являются:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

. земли поселений;

. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

. земли особо охраняемых территорий и объектов;

. земли лесного фонда;

. земли запаса.

Правовой режим земельного участка

Для установления стоимости оцениваемых прав на земельный участок необходимо рассмотреть понятие "правовой режим земельного участка", который определяется:

оборотоспособностью участка;

категорией земли (целевым назначением);

разрешенным использованием участка;

формой собственности

территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 ЗК).

Под целевым назначением земель понимаются установленный законодательством порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с их полезностью. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на 7 категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Согласно ст.8 ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяются гл. XV-XVIII ЗК.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции Российской Федерации).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации (ст.15 Земельного кодекса).

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (часть 2 ст.36), в ГК РФ (п.3 ст.129, п.3 ст. 209).

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо различать три вида ограниченных вещных прав на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченным распоряжением, т.е. может передать свое право по наследству (п.1 ст.266 ГК РФ), а также сдать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком (безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога).

Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п.2 ст.7 ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительным кодексом.

В соответствии со ст.85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1. жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

. общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

. производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

. инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

. рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

. сельскохозяйственного использования;

. специального назначения;

. военных объектов;

. особо охраняемых территорий;

. иные.

В соответствии со ст.85 ЗК для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления (п.4 ст.85 ЗК).

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны правилами землепользования и застройки устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет:

виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов);

предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.);

ограничения использования участков и объектов капитального строительства.

Типичными ограничениями являются:

запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

запрет на размещение коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка и другие ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Сервитут - это ограниченное вещное право на недвижимое имущество, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст.274-277 ГК РФ, а также в Земельном кодексе.

Разрешенное использование может быть следующих видов (ст.37 Градостроительного кодекса):

) основное;

) условно разрешенное;

) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ними).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (п.4 ст.37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст.39 Градостроительного кодекса.

Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п.1 ст.87 ЗК).

При определении категории земель необходимо учитывать разницу между чертой поселения и границей муниципального образования - городского или сельского поселения (ст.11 Федерального закона от 06.10.2003 № 131 - ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). В соответствии со ст.2 данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение - город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (подп.3 п.1 ст.11 Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (подп.4 п.1 ст.11 Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах городского или сельского поселения могут находиться не только земли категории земель поселений, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.

Градостроительное регулирование

Градостроительное регулирование землепользования заключается в установлении различных градостроительных требований к землепользованию в городах. Эта процедура имеет общие черты с регулированием застройки методом зонирования в США. Градостроительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка, так как оно может быть определено только в рамках установленных градостроительным регулированием норм.

Согласно Земельному кодексу, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно называют градостроительным зонированием территории. Так, например, в Москве под градостроительным зонированием понимается установление обязательных требований к функциональному использованию (назначению), застройке и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

В городах выделяют территориальные зоны, соответствующие следующим основным видам использования территории: зоны жилой, общественно-деловой и производственной застройки; зоны инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования и специального назначения; зоны военных объектов и иных видов использования земли.

Но деление территории может быть другим в зависимости от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

Зонирование территории утверждается и изменяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Основными нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный процесс в городах, являются правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработанные исходя из этих правил градостроительные регламенты, определяют виды разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми может быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства.

Градостроительный регламент - это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Земельным кодексом определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Принцип установления градостроительных регламентов для территориальных зон может быть реализован разными способами. Например, для Москвы градостроительные регламенты (требования к функциональному использованию, высоте и плотности застройки) устанавливаются в Генеральном плане развития города, градостроительных планах развития территорий административных округов, проектах планировки и иных градостроительных документах.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Реализуются градостроительные регламенты через разрешенное использование земельных участков.

Таким образом, основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства.

Данные о градостроительных режимах и документация градостроительного характера должны содержаться в Градостроительном кадастре, где она регистрируется и хранится.

Иные ограничения в использовании земли.

Иные ограничения в использовании земли вытекают из норм земельного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.

Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов использования земель всех категорий, а также создания охранных, санитарно-защитных и запретных зон определенных объектов, например, водных источников, курортов, линий электропередач, различных оборонных объектов.

К примеру, поскольку производственная деятельность промышленного предприятия представляет опасность с точки зрения загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями пользования. Конкретный состав и содержание ограничений в использовании земель устанавливается в зависимости от назначения территории, получивший особый правовой режим или от параметров режимообразующих объектов, например, промышленных предприятий, дифференцируемых по классу опасности, для установления санитарно-защитной зоны вокруг них. Так, например, санитарно-защитная зона вокруг предприятия 1-го класса опасности составляет 1000 м. В ее границах не допускается жилая застройка.

Строительные нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов.