. Права и обязанности продавца вытекают из самой процедуры заключения договора купли-продажи. Данный процесс можно разделить на несколько этапов. Вначале идет встреча сторон и предварительные договорённости, обсуждение проекта договора, и при необходимости подписание предварительного договора. Далее идет составление пакета документов, необходимых для заключения договора и его проверка сторонами. Третьей стадией принято считать подписание договора. Далее идет государственная регистрация права собственности, а затем передача жилого помещения, который был предметом договора и его прием со стороны покупателя.
Так как первая стадией у нас заявлена возможность составления предварительного договора нужно сказать несколько слов о нем.
Согласно этому договору стороны берут на себя обязанность заключить договор в будущем на условиях, предусмотренных данным договором. Его заключение несет большое количество достоинств. Во-первых, это осуществимость обеспечения обязательств согласно предварительному договору с помощью неустойки. Однако использования данной возможности имеет некоторые недостатки. С одной стороны, существует риск неплатёжеспособности контрагента, который нарушил данный договор. С другой, согласно статьи 333 ГК РФ у суда присутствует возможность снижения неустойки, если присутствуют доказательства, что у истца не имеются убытки или их незначительный размер.
Другим обстоятельством можно считать обеспечительный взнос, который осуществит должное выполнение договора. И наконец, задаток, в любом случае он послужит обеспечительным обстоятельством для выплаты неустойки. Однако, возможно еще один выход, это заключение смешанного договора, который сочетает в себе признаки основного и предварительного договора купли-продажи жилого помещения.
Следующим этапом можно считать составление документов, в которых имеет своё отражение данные о продаваемом жилом помещении, и их последующая проверка. Перечень данных документов и обязательные требования к ним установлены в статьях 17 и 18 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основаниями для государственной регистрации права являются акты государственной власти и местного самоуправления, судебные акты, вступившие в законную силу, свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, договоры и иные сделки в отношении жилого помещения.
С 1 сентября 2016 года вносятся изменения в данный закон, еще одним основанием для государственной регистрации станут решения третейских судов. В связи с этим пунктом, можно смело утверждать о возрастающей роли в современном законодательстве третейский судов, как средства решения спорных ситуаций.
Можно рассмотреть список специфических документов, на самый популярный вид договора купли-продажи жилых помещений, а именно квартиры. В первую очередь, это документ, содержащий описание жилого помещения, а именного его технический (кадастровый) паспорт. Срок действия данного документа составляет 1 год со дня выдачи. Кроме того, различные справки, которые выдаются бюро технической инвентаризации. Они содержат сведения технического учета жилого фона, такие как план жилого помещения, его эксплантацию и другие. Далее, это выписка из домовой книги. В ней содержится информация о лицах, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. И наконец, о финансово-лицевой счет о том, что за собственником не числятся никаких задолженностей по оплате коммунальных платежей.
На практике часто встречаются споры, которые связаны с подделкой документов. Наиболее частым проблемами являются поделка, документа удостоверяющая личность продавца, так же доверенности, которую выдает собственник от своего имени на продажу. Так же иные подделка иного правоустанавливающего документа. Еще одной проблемой можно назвать фальсификацию самой подписи продавца или покупателя.
На момент заключения договора вещь должна реально существовать. Также права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо сказать, что с 1 января 2017 года вступает новый закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который будет в себе объединять полномочия и компетенцию единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости.
Главная цель данного закона введение электронного документа оборота при осуществление регистрационной деятельности, а также установление взаимодействия между различными органами задействованных в данной сфере также в электронном варианте. Кроме того, это сокращение сроков процедур регистрации, и расширение полномочий по проверке самого содержания сделок.
Следующим этапом является заключение договора, то есть его подписание. Законодатель устанавливает простую письменную форму договора, так же возможна нотариальное заверение нотариусом, но это нельзя считать обязанностью покупателя, а его правом.
Последней стадией можно назвать передачу жилого помещения от продавца к покупателю. Передача осуществляется в надлежащем месте, т.е. по месту нахождение жилого помещения. Ее нельзя осуществить обычным способом, то есть вручить покупателю предмет договора. Данная передача оформляется специальным документом, актом приема-передачи недвижимости. Он составляется в письменном виде. Этот акт является неотъемлемой частью договора и является доказательством добросовестности продавца. Так же он составляется для устранения спорных ситуаций в будущем, претензий по поводу недостатков товара.
В данном акте указываются стороны договора, характеристики жилого помещения, а также оплата, которую обязан осуществить покупатель. Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского Кодекса РФ обязательство продавца по передаче считается исполненным в то момент, когда вручен данный документ покупателю и подписан всеми сторонами договора.
Обязанностью покупателя является предоставить гарантии, о том, что жилое помещение не может быть истребовано третьими лицами при наличии у них такого права. Гражданский кодекс РФ статье 292 устанавливает, что все иные члены семьи собственника жилья, которые были зарегистрированы в продаваемом жилье, утрачивают возможность пользования с момента государственной регистрация права со стороны покупателя.
Данная обязанность напрямую сопряжена с другой, а именно предоставление достоверной информации о том помещении, который является объектом договора. Подобную категорию обязанностей необходимо как можно конкретнее обозначит в договоре, иначе это может привести к спорным ситуациям в отношении отчуждения жилого помещения.
Еще одной обязанностью продавца можно назвать освобождение помещения от имущества, которое ему принадлежит в срок, который должен быть прямо предусмотрен договором.
Далее следует перейти к правам, которыми обладает данная сторона. Самое главное право, которое реализует продавец - это требование о получение оплаты за жилое помещение, которое он передал. Оплата может производится в форме, которая предусмотрена данным договором. Кроме того, он имеет права отказаться от исполнения договора, если покупатель, вопреки договору отказывается оплатить или же принять жилое помещение.
Судебная практика находит несколько спорных ситуаций в судебной практике относительно оплаты и способов оплаты. Первый спорный вопрос, это можно ли считать неоплату или неполную оплату стоимости жилого помещения существенным условием нарушения данного договора, которое влечет за собой право продавца по расторжению договора. Одна категория судов считает, что неоплата не является существенным условием нарушения договора. Суд ссылается на то что, договор должен прямо предусматривать данное условие, так как основание и последствия расторжения договора прямлю предусмотрены гражданским законодательством. Другая позиция является противоположной. Суды ссылаются на размер ущерба, а также способ оплаты.
Также судебная практика приходит к выводу, что при условии, если покупатель сумел оплатил более половины стоимости жилого помещения, то неоплата оставшейся части не представляется существенным нарушением договора купли-продажи, которая влекущим право продавца требовать его расторжения. Кроме того, продавец не имеет право на требование о расторжении договора, если он уклоняется от оплаты.
Оплату возможно осуществлять различными способами. Самым популярным способом смело можно назвать с помощью заемных средств, то есть ипотечным кредитом. Кроме того, собственные средства плательщика, накопленные им, также могут служить средством осуществления платежа. Материнский капитал с недавнего времени был включен в возможный список денежных средств, которые можно использовать в качестве оплаты при покупке жилья. Если говорить о размерах материнского капитала, которые направлены на опаливание обязательств по данному договору, то законодатель определяет, что не может превышать цены договора или оставшейся цены, которую покупатель не смог погасить собственными средствами.
Таким образом, продавец по договору купли-продажи жилого помещения обладает определенным набором прав и обязанностей. В первую очередь - это обязанность передать в собственность жилое помещение и получить за него оплату. Возможность заключения предварительного договора, так же может быть включена в процедуру заключения договоре. Далее следует государственная регистрация права собственности, которая сопровождается определенным набором документов. Судебная практика наиболее отражается в праве покупателя на оплату за предоставление жилого помещения.
2. Права и обязанности покупателя
Покупатель - это одна из сторон договора, которая обязуется принять жилое помещение и оплатить его. Права покупателя имеют больший спектр, чем права продавца, так как в какой-то мере является заказчиком товара. Он выбирает жилое помещение, которое соответствует его личным критериям качества и цены.
Как мы уже говорили, основной обязанностью покупателя являться осуществление приема жилого помещения, в соответствии с условиями договора. Приобретая жилье необходимо учитывать вопрос об осведомленности относительно добросовестности или недобросовестности продавца, покупатель должен предпринять все разумные меры, для того чтобы обезопасить себя в будущем от желательных последствий. Кроме того, необходимо заказать выписку из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие арестов и обременений относительного данного жилого помещения.
Ранее мы говорили о документах, которые обязательны для заключения договора купли-продажи квартиры. Вот их общий список документов. Это прежде всего все заявление о переходе права собственности, правоустанавливающий документ, т.е. сам договор купли-продажи, документы, удостоверяющие личность заявителя, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие право собственности, справка, о лицах, которые имеют право пользоваться данным помещением, нотариальное согласие супруга на заключение договора. Большинство из этих документов должен предоставить продавец, однако право покупателя входит проверка этих документов.
Покупатель имеет право, а в своих интересах и должен проверять дееспособность и правоспособность продавца. В свою очередь необходимо отличать первое понятие от второго. Дееспособность выражается в праве лица с помощью своих действий приобретать и осуществлять права и обязанности. Под правоспособностью понимается установленная законом способность является носителем субъективных прав и юридических обязанностей.
По объему дееспособности выделяются следующие категории граждан: полностью дееспособные, частично дееспособные, ограниченно дееспособные и недееспособные. Полностью дееспособные граждане, по общему правилу граждане, достигшие 18 лет, которые могут самостоятельно приобретать любые гражданские права, и исполнять предписанные обязанности. Другие основанием приобретения полной дееспособности является эмансипация.
Частично дееспособные это лица, не достигшие 18 лет, они имеют ограниченный круг прав и обязанностей. Ограничено дееспособными граждане становиться в случаях, прямо предусмотренных законом. Одним из оснований считается злоупотребление спиртными напитками. Над данной категорией граждан устанавливается попечительство. Однако, она имеет право на совершение мелких бытовых сделок. Признание недееспособным возможно только по решению суда, в следствие чего над гражданином устанавливается опека.
Кроме того, его семейное положение также может сыграть роль. Любой документ вправе запросить покупатель, для подвыражения статуса продавца. Это может быть водительское удостоверение, справки из диспансеров и многие другие. Выяснение этих обстоятельств важно, так как законодательство допускает возможность признания сделок недействительными в случае, если она совершена недееспособным лицом, либо лицо в силу своего психического состояния не могло понимать значения действий, который оно совершает.
Вопрос о семейном положении важен, так как если жилье приобретено в браке, значит в силу закона данное жилое помещение является совместно нажитой собственностью. Соответственно любое распоряжение возможно лишь с взаимного согласия и требуется нотариальное согласия на продажу обеих супругов.
Приобретение жилья - это очень дорогостоящая покупка, поэтому покупатель имеет право в соотношении цена-качество потребовать от продавца следующий действий, в случае предоставление товара несоответствующего качества, которое было предусмотрено условиями договора. Во-первых, это соразмерное уменьшение цены, если покупатель понимает, что данное помещение не соответствует по качеству заявленным требованиям необходимо открыто заявить об этом продавцу. Во-вторых, незамедлительное устранение недостатков, которым обладало помещение. Таким образом, в выигрыше останутся как продавец, так и покупатель, так как продавец получить назначенную цену, в случае выполнения данной операции, а покупатель получает качественный товар, который соответствует его требованиям. В-третьих, возмещение расходов на исправление недостатков со стороны продавца или третьих, если он отказался это осуществлять своим средствами. Покупатель имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения уплаченных расходов, если недоставки оказались существенными.
Судебная практика поддерживает данные права. Например, по одному из дел покупатель приобрел в согбенность квартиру во вновь возведенном жилом доме. Однако данная квартира имела существенные недостатки в оконной конструкции. Суд обязал продавца заменить данную конструкцию и взыскать компенсацию морального вреда.
Покупатель должен оценить предмет договора со всех сторон, понять его фактическое состояния, иначе при выявлении недостатков невозможно будет доказать о незнание покупателя о существенных повреждениях помещения и при его передаче. Суд в данных ситуациях встает на сторону продавца, ссылаясь на полную осведомленность покупателя. Во избежание данных ситуаций требуется наиболее тщательно проверять договор при его заключении, относительно оговорок и недостатков, обнаружение данных недостатков следует описывать отдельным пунктом в договоре.
Обязанностью покупателя служит не просто принятие жилого помещения, а также подписание акта приема-передачи недвижимости, который в свою очередь своего его рода заслоном от возникновения различных рисков в случае спорных ситуаций. Однако даже если данная процедура принятия не соответствует условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора.
право обязанность купля продажа
Многообразие прав и обязанностей возникает у покупателя в следствие различных видов договора купли-продажи жилого помещения. Купли-продажа квартиры, сопряжена с рисками, и особым способом оплаты. Существуют несколько способов оплаты по договору купли-продажи квартиры. Первый из них по аккредитиву, то есть покупатель предварительно заключает с банком договор, в основании которого лежит обязанность покупателя предавать сумму на расчетный счет, равной стоимости квартиры.
Далее возможно осуществить расчёт с помощью банковской ячейки, банк предоставляет ячейку для хранения денежных средств, куда покупатель в присутствии продавца помещает деньги. Доступ к ячейке имеет определенное время только продавец. Следующий способ - это наличными денежными средствами или с применением платежных поручений. И последнее с использованием банковского счета эскроу. При этом покупателем на счет вносится сумма, которая равна стоимости квартиры, а банк блокирует эти денежные средства, до выполнения всех обязательств по договору.
Хотелось бы затронуть особый способ оплаты договора купли-продажи квартиры, а именно ипотечный кредит. Ипотека по определению может возникает в силу договора и в силу закона. В данном случае основание в силу закона является покупка жилого помещения с помощью кредитных средств банка. Оно имеет негативные последствия. Они наступают в следствия негласности для третьих лиц, которые в свою очередь могут выступить сторонами в последующий сделках, возникающих при отчуждении недвижимого имущества.
Ипотека в силу договора, возникает в следствие заключения договора об о залоге недвижимого имущества. Обязательным условием этого договора является оценка предмета залога, при его отсутствии договор считается не заключённым.
Следующим видом считает договор-купли дома. Жилым домом признается жилое строение, которое расположено на садовом земельном участке, который в свою очередь относится к землям населенных пунктов.
В данной ситуации вступают в силу нормы, регулирующие так же земельные отношения и связь объекта с землей, на которой на построен. Юридическая судьба дома и земельного участка, на котором оно расположена всегда связаны между собой. Поэтому купля продажа дома невозможно без передачи прав на землю, на которой на расположен. Гражданский Кодекс РФ в пункте втором статьи 552 устанавливает, что при передаче права собственности на недвижимость предается и права на земельный участок, который занят данной недвижимостью и в свою очередь необходим для его использования. При этом при заключении договора необходимо указывать индикационные признаки не только жилого дома, но и земельного участка. Это является его особенностью.
Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, изъятые из оборота, не могу быть предоставлены в частную собственность, и не могут быть объектами любых сделок, которые предусмотрены гражданским законодательством. Из этого можно сделать вывод, что данные участки с расположенными на них жилыми домами, так же не могут является предметом договора купли-продажи.
Договор купли-продажи части жилого дома, предметом которого являются комнаты, которые предназначены для проживания граждан, а также нежилые помещения, которые предназначены для удовлетворения бытовых нужд. При продаже только части дома, право пользоваться помещениями, предназначенными для общедомового использования, сохраняется за всеми собственниками. Покупатель в данной ситуации должен знать об этих особенностях, заключая данный вид договора.
Аналогичное последствие имеет и договор купли-продажи части комнаты. Отдельные комнаты не могут удовлетворить все жилищно-бытовые потребности покупателя, однако они имеют свою рода социально-экономическую значимость, так как во многих случаях из-за высокого денежного статуса полноценного жилья не многие могут себе его позволить. Покупка комнаты - это компромисс, при улучшении жилищных условий собственник имеет право продать ее или сдать в аренду и получить доход.
В данной ситуации существует правило преимущественного права покупки в случае продажи своей части, ее собственник должен предложить в первую очередь сособственникам, а потом уже иным лицам. Не могут являться самостоятельной частью договора смежные комнаты. При покупке покупатель, должен учитывать все эти аспекты.
Таким образом, покупатель обладает определенным набором прав и обязанностей. Главным, из которых можно назвать прием жилого помещения, а также обязанность по оплате. Среди прав можно считать право на соразмерном уменьшении цены и на устранение недостатков. Отдельно хотелось бы отметить, что покупатель должен учитывать особенности каждого договора купли-продажи, будь то квартира, ее часть, дом и другие.
Литература
1.Агапов, С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ [Текст]: автореферат дис. канд. юрид. наук / С.В. Агапов. - М., 2013. - 25 с.
2.Иванников, С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения [Текст]: автореферат дис. канд. юрид. наук / С.Б. Иванников. - М., 2007. - 25 с.
.Карева, Г.Г. Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья [Текст]: дис. канд. юрид. наук / Г.Г. Карева. - СПб., 2006. - 183 с.
.Халаева, Т.Н. Сделки по отчуждению жилык помещений [Текст]: дис. канд. юрид. наук / Т.Н. Халаева. - М., 2015. - 210 с.
.Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации. [Текст]: автореферат дис. канд. юрид. наук/ М.А. Шлотгауэр. - М., 2012. - 30 с.
.Емелькина, И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита [Текст] / И.А. Емелькина. - М.: Юристъ, 2013. - 128 с.
.Тресцова, Е.В. Современное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики [Текст] / Е.В. Тресцова // Первые Всероссийские Державинские чтения. М.: РПА МЮ РФ. 2015.
.Жариков, Ю.Г., Масевич, М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование [Текст] / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. - М.: БЕК, 1997. - 265 с.
.Поляков М.И. Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями [Текст] / Поляков М.И. - М.: Юристъ, 2007. - 152 с.