Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения
Контрольная работа
Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения
Содержание
1. Ответственность продавца
. Ответственность покупателя
Литература
купля продажа юридический
1. Ответственность продавца
Ответственность любой из сторон по договору купли-продажи жилого помещения наступает вследствие неисполнения или же ненадлежащего исполнения самого договора. В свою очередь главной обязанностью продавца будет являться передача того объекта, который был определен договором. Если продавец отказывается передать именно этот объект, который является индивидуально-определённой вещью, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков. Кроме того, покупатель имеет право на требование в судебном порядке о передаче такого объекта недвижимости, который был прям обговорён в договоре.
Итак, ответственность может наступить вследствие нарушения сроков передачи недвижимости покупателю при продаже с требованием предварительной оплаты. При возникновении ситуации, в которой предварительная оплата произведена, а продавец все равно не исполняет свои обязательства, в соответствии со статьей 395 ГК РФ на сумму произведенной оплаты начисляются проценты до дня передачи оплачиваемой недвижимости или дня возврата предоплаты.
Также наступает ответственность продавца в случае передачи товара ненадлежащего качества. Статья 557 Гражданского Кодекса закрепляет, что продавец обязан соразмерно уменьшить покупной цены, устранение недостатков за свой счет или же возмещение расходов на их устранение. В данном случае невозможна замена, товара, так как он является индивидуально определенной вещью.
Кроме того, покупатель вправе потребовать отказаться от исполнения обязательств и потребовать возврата уплаченной суммы, если присутствуют существенные недостатки. Законодатель делит недостатки на существенные и несущественные. Существенные можно охарактеризовать с точки зрения их неустранимости или с привлечением несоразмерных расходов, временных затрат, которые появляются неоднократно даже с последующим их устранением. Примером может быть разрушение фундамента, сильная влажность, нарушение норм обогрева и другие.
Случай из судебной практики служит доказательством ответственности продавца в случае передачи товара ненадлежащего качества. Истец (покупатель квартиры) обратился в суд с требованием о взыскании расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, и компенсации расходов по составлению акта экспертного осмотра и сметы. В процессе эксплуатации квартиры им были выявлены существенные недостатки, связанные со строительными работами, которые не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи. Суд рассмотрев все материалы дела удовлетворил иск.
Наличие таких признаков предоставляет право покупателю на отказ от его исполнения и требования о возврате той оплата, которая была потрачена на недвижимость. В случае несущественности недостатков, требования покупателя сводятся к уменьшению цены договора.
Еще один вид ответственности наступает в случае если продавец передал имущество, которое обременено правами третьих лиц. Покупатель имеет право полностью расторгнуть данный договор или же по своему желанию уменьшить цену договора. Однако ответственность может и наступить в случае, если продавец докажет, о том, что покупатель заранее знал, о наличии данных прав. Расторжение договора возможно до государственной регистрации права собственности, в случае если он не исполнен сторонами в полном объеме.
Однако в ином случае имущество может быть изъято в судебном порядке по их требованию. Эвикция (отчуждение приобретенной вещи) может наступить, в том случае, когда продавец не имел права распоряжаться вещью. Суд удовлетворяет данные требования в пользу третьих лиц, когда они имеют вещное право на ту недвижимость, которая была продана. Однако это осуществимо при условии, что оно возникло до заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Существует практика Верховного суда РФ за 2015 год, в которой суд постановил об удовлетворении требований о выселении жильцов, которые были прописаны в проданной квартире, но фактически в ней не проживали, и последующем утрачивании права пользования жильем. Суд пришёл к такому выводу так как, сам по себе наличие факт пользования жилым помещением на момент его приватизации и при последующем его добровольном отказе от этого права не может является основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно.
Защита прав собственника происходит на основании главы 20 Гражданского Кодекса с помощью истребования имущества, и убытков причиненных собственнику вследствие реализации договора. В случае предъявления иска покупателю он должен привлечь продавца в судебный процесс, и выступить в качестве третьего лица на стороны покупателя. В ходе судебного процесса, суд может прийти к решению об изъятии приобретенного имущества, продавец обязуется восполнить покупателю все убытки, которые были связаны с договором купли-продажи. Если покупатель допустил ошибку и не привлек продавца в процесс, последний в таком случае освобождается от какой-либо ответственности перед ним.
Кроме того, данная позиция подтверждается практикой. Согласно пункту 61 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 № 10/2 в случае если продавец заключил несколько договоров в отношении одной и той же недвижимости, а также если произведена государственная регистрация перехода права собственности, другой покупатель вправе потребовать от продавца возмещения убытков.
В ходе рассмотрения судебная практики в данной сфере возник вопрос, о том, что является основанием для расторжения договора по инициативе продавца, в случае права истребовать у покупателя жилое помещение, стоимость которого еще не оплачена. В одном случае суды пришли к выводу то этим основанием будет являться норму об неосновательном обогащении. В другом случае на основе норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Данная ситуация даже нашла свое отражение в практике Европейского суда по правам человека, что говорит о высоком уровне данной проблемы. В результате широкого резонанса российский суд принял решение в пользу покупателя, а именно признал в качестве обеспечительной меры удержание жилого помещения до момента выплаты продавцом денежных средств, которые причитались покупателю, в рамках производства о его выселении.
В материалах дела содержится, что заключенный договор между покупателем и продавцом был признан недействительным. В результате в ЕГРП была занесена запись о регистрации права собственности продавца на спорное жилое помещение. Покупатель возбудил исполнительное производство о взыскании стоимости жилого помещения. Продавец на это предъявил встречные требования о признание права пользование данным жилым помещением, мотивируя это тем, что обязательство не было исполнено, а именно о возврате денежных средств, а значит и отношения с покупателем стояться по модели кредитор-должник. Суд пришел к решению, что исполнения обязательства должно происходить одновременно, иначе нарушает баланс прав. Требование о выселении со стороны покупателя осуществимо только после исполнения обязательства со стороны продавца.
Ранняя судебная практика 2012, 2013 годов не признавала данного способа обеспечения обязательства. В связи с тем, что удержание признавалось в качестве право кредитора, которое возникает лишь при наличии юридического факта, а именно неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства со стороны должника по оплате вещи, которая подлежит передаче. Однако, этот вопрос следует рассматривать со стороны принадлежности удерживаемой вещи. В данном ситуации право собственности зарегистрировано за должником, тогда кредитор не имеет права об удерживании вещи. Также судебная практика приходила к выводу, что обязательная регистрация данных сделок по существу противоречит самой сути отношений между кредитором и должником.
Удержание недвижимой вещи может быть осуществлено только в соответствии с законодательством. А это предусмотрено лишь договором подряда. Предметом удержания являлся результаты работы по данному договору, который в свою очередь не обязательно является недвижимой вещью.
Однако удержание можно считать единственным способом защиты нарушенного права в случае признания договора недействительным. В то же время позиция покупателя намного уязвимее, так как он теряет вещь, которая ему принадлежала, но и еще не имеет эффективного, доступного и своевременного механизма для взыскания уплаченных средств.
Ответственность продавца так же может быть выражена предусмотрена договором в случае, если он уклоняется от акта приема-передачи недвижимости. Как уже говорилось ранее этот акт имеет первостепенное значение, так как передача недвижимости невозможно без него. А значить одна из главных обязанностей продавца будет считать не выполненной. Если включить данный пункт в договор, это в какой-то мере обезопасит покупателя от рисков. Компенсационной мерой в пользу покупателя будет являться штраф, корой обязан уплатить продавец.
Так или иначе очень часто возникает споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Для упрощения процедуры выяснения разногласий сторонами может предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования отношений. Стороны направляют друг другу претензионное письма, в которых излагают свою позицию. Делать это лучше заказным письмом, чтобы точно знать о получении нужным адресом срочного послания. Необходимо обозначит срок рассмотрения письма. Если стороны не устранили свои разногласия, то они направляются решать спор в судебном порядке.
Договором необходимо предусмотреть ответственность за обстоятельства, которые возникают вследствие непреодолимой силы, и стороны не могли изменить последствий данных событий или действий. Такими обстоятельствами могут быть различные природные стихии: наводнения, землетрясения, ураганы. В тоже время действия, носящие человеческий характер войны, пожары и другие. Если они возникают в сумме или по отдельности стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение договора.
Сторона, которая в силу этих обязательств не может исполнить договор должна уведомить другую сторону в срок, который прямо установлен договором. Кроме того, необходимо предоставление документов стороной, которая не может исполнить договор, подтверждающих сложившиеся обстоятельства и исключающих ее вину. Согласно пункту 2 статьи 401 Гражданского кодекса отсутствие вины должна доказывать сторона самостоятельно. Так как все обстоятельства, исключающие вину невозможно указать в договоре, однако, отдельным пунктом важно отметить, что неплатёжеспособность сторон не будет являться подобным обстоятельством.
Итак, с какими исковыми требования чаще всего обращаются стороны в суд. Основным требованием является признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным. Дополнительными можно считать требование о признание недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности, и в тоже время аннулировании записи о нем в ЕГРП.
Также неосновным требованием может выступать признание за продавцом права собственности на жилое помещение, а в случае наследования по закону или завещанию включения в наследственную массу, и далее также признание собственником.
Таким образом, ответственность продавца наступает в следствие нарушение сроков передачи товара, его качественных характеристик: существенные, несущественных недостатков. Отдельного рассмотрения требует ответственность в следствия обременяя третьими лицам. Она представляется наиболее дискуссионной с точки зрения правоприменителей. Новеллами можно считать признание в качестве обеспечительной меры - удержания жилого помещения. Кроме того, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, ответственность за которые не наступает ни одной из сторон.
. Ответственность покупателя
Любой договор купли-продажи сопряжён с рисками, так как данная деятельность находит свое затрагивает многие сферы деятельности, такие как социальная, экономическая, правовая. Кроме того, невозможно исключать человеческий фактор. Для этого и существуют нормы гражданского законодательства, которые направлены, на защиту интересов как продавца, так и покупателя.
По большей части риски связные с заключением договора купли продажи несет покупатель, так как на нем лежит обязанность по проверке жилого помещения в случае его приобретения. Риски можно разделить на несколько категорий: по субъекту, по предмету, согласно этапу совершения сделки и по последствиям, которые наступили.
Наиболее полную картину составляют риски по предмету и по последствиям. По последствиям можно выделить: признание договора недействительным, утрату права собственности, расторжение договора, истребование имущества, обнаружения скрытых недостатков и риск несения неприданных расходов.
Классификация по предмету также имеет обширный спектр. Это прежде всего риски, связанные справами третьих лиц. О данной категории мы говорили ранее. Риски, которые непосредственно связаны с субъектом и объектом договора, расчетами, формой, содержанием, сроком, передачей объекта недвижимости. Деление по субъекту очевидно, это риски продавца и покупателя. По этапам можно так же разделить риски связанные с заключением договора, его исполнением, государственной регистрацией перехода права собственности.
Ответственность покупателя раскрывается в следующих категориях. Риски, которые связаны с передачей жилого помещения от продавца к покупателю. Продавец и покупатель обладают взаимной ответственностью в случае от отказа подписания акта приема-передачи жилого помещения. Риск в данном случае вырежется в признании договора незаключенным, так как не была осуществлена передача предмета договора. Кроме того, он может в выражен в не за фиксирование информации относительно состоянии объекта, и перечня имущества, которое переходит вместе с ним. Покупатель обязуется уплатить штраф, предусмотренный договором при нарушении данных условий
Во избежание подобных ситуаций в предварительном договоре может быть описана дата и порядок передачи жилого помещения. Также данные условия должны быть отражены в основном договоре. Также, может быть включено условие о договор будет считаться исполненным не после подписание передаточного акта, а после вручения денег и фактического получения объекта недвижимости.
Еще одну категорию рисков, которую необходимо рассмотреть - это риски, которые связанные с содержанием договора. В первую очередь это риски внесения либо наоборот не внесения условий, которые необходимы для полного обеспечения прав и обязанностей сторон.
Для избежания дополнительных рисков для покупателя необходимо внести сведения о характеристики жилого помещения с максимально подробным описанием предлагающихся предметов (мебель, бытовая техника и другие) стоимость, которых будет включена в истовую цену жилого помещения. Далее это информация о порядке оплаты коммунальных платежей, и фактического, а также юридического освобождения объекта недвижимости.
На практике чаще всего подобный вид договора составляется специалистами, которые являются представителями сторон и осуществляют свою деятельность согласно доверенности. Здесь важно проверить правоспособность и дееспособность сторон.
Необходимо учитывать, что при составлении договора часто подходят формально к дополнительным условиям, хотя они являются определяющими при привлечении к ответственности той или иной стороны. Поэтому компетенция представитель играет одну из важнейших ролей. Примером конструктивной реализации прав и обязанностей сторон в договоре купли-продажи может служить составление шаблона договора, как это было сделано в США. В этой стране каждый штат имеет свое законодательство, коллегия адвокатов каждого из них утвердила свой шаблон. Данная опция способствовала уменьшению спорных ситуаций в сфере купли-продажи жилых помещений.
Точное оформление договора - необходимое условие для его дальнейшей действительности. Для заключения подобных договоров необходимое четкое, полное и доскональное понимание терминов, которые включены в состав договора. Кроме того, осуществление проверочных мероприятий, которые в большой мере ложатся на плечи покупателя, соблюдение сроков.
Для правоприменителя можно выделить несколько этапов заключения договора с соблюдением которых риски будут снижены до минимума и не наступит нежелательная ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
)Предварительный выбор жилого помещения
)Осмотр и финальный выбор объекта
)Предварительное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.
)Встреча сторон и устное согласование условий предстоящего договора (цена, сроки, порядок передачи, распределение расходов по оформлению и другие)
)Заключение предварительного договора
)Внесение аванса (задатка)
)Получение расписки о введение задатка (аванса)
)Заключение основного договора
)Государственная регистрация перехода права собственности
)Внесение со стороны покупателя денежных средств, которые осталось заплатить в полном объеме
)Передача жилого помещения новому собственнику (подписание передаточного акта, прием помещения)
Однако на практике наступают ситуации, когда стороны привлекается к ответственности. Она выражается в следующих формах. Это уплата неустойки, процентов на пользование чужими платежными денежными средствами, а также соразмерное уменьшение цены и многие другие.
Одной из самых главных обязанностей покупателя является обязанность по оплате жилого помещения. Гражданский Кодекс РФ в пункте 3 статьи 488 устанавливает право продавца о требовании оплаты или возврата неоплаченного товара.
В зависимости от способа оплаты закон также устанавливает ответственность за неисполнения денежного обязательства в случае продажи жилого помещения в кредит. В случае просрочки платежа покупатель обязан уплатить проценты, со дня догорим установленной оплаты, и ее фактической реализации согласно статье 345 ГК РФ.
О различных способах оплаты мы уже говорили ранее. Практика верховного суда пришла к выводу относительного одного из них. А именно материнского капитала. Реализация последствий недействительного договора купли-продажи жилого помещения, оплата по которому производилась с помощью средств материнского капитала, в дальнейшем возврат денежных средств тому пенсионного органу, в обязанности которого входило перечисление их продавцу.
Однако исходя из норм как процессуального законодательства, так и норм Гражданского кодекса свидетельские показания не могут являться подтверждением факта передачи денег, так как сам факт подписания договора, который содержит условия об оплате, снимает необходимость о предоставлении иных доказательств.
Исходя из данной практики можно сделать вывод, о том, что договором должен быть прямо предусмотрен способ расчета. Стороны подписывая договор, обязаны учитывать все условия, которые там значатся, и принимать последствия после подписания договора.
Вопрос оплаты наиболее популярный в судебной практике. Кроме факта отсутствия оплаты как таковой важно отметить, и о таком основании как несвоевременная оплата. Договором должно быть прямо установлена просрочка, и какие проценты обязан выплатить покупатель при не своевременной оплате.
Еще одним наиболее распространенным способом обеспечения обязательства является неустойка. Гражданский Кодекс в статье 330 устанавливает, что ей признается денежная сумма, которую в свою очередь должник (в данной ситуации покупатель) обязан уплатить кредитору при условии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Еще одной новеллой в правоприменительной практике стало признание права добросовестного покупателя на принятие денежной компенсации со стороны государства. Это стало возможно, когда по причинам, которые не зависят от покупателя и в соответствии с решением суда о возмещении вреда, которое вступило в законную силу, если данный вред был причинен в следствие утраты упомянутого имущества, и взыскание по исполнительному документу не осуществлялось в течение года со дня срока исчисления для исполнения.
Данное право установлено в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но оно не использовалось судами, так как они исходили из позиции, что его реализация обусловлена прежде всего незаконными действами государственных органов в момент регистрации права на жилое помещение.
Однако Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 № 13-П признало не соответствующим статьям 19,35,40,55 Конституции положения закрепленного в статье 31.1 указанного законна. В моменте недопущение выплат добросовестного приобретателю за счет казны.
Государство в данной ситуации выступает в качестве публичной организатора, руководя работой своих органов, и обеспечивая компенсацию за счет казны РФ собственникам помещения.
Кроме того, Конституционный Суд обратил внимание на скудность и неэффективность самого механизма реализации данного права. В законодательных актах до сих пор не указана данная процедура, что существенно затрудняет реализацию права, так и выполнение своих прямых обязанностей со стороны государства. Граждане вынуждены прибегать исключительно к данной процедуре, хотя законодатель не установил ограничений. В практике возникает спорная ситуация относительного признавать или не признавать существенным условие об оплате (неполной оплате) стоимости жилого помещения, которое в дальнейшем влечет право продавца на требование о расторжении договора. С одной стороны, суды не признают данное обстоятельство в качестве существенного условия. Они приходят к такому выводу по разным причинам, однако основной является, то что это вытекает из норм гражданского законодательства об оплате товара и в дополнение к этому прямо не предусмотренного договором, который был заключен сторонами. Кроме того, при составлении договора продавец и покупатель должны учитывать взаимные риски, и предлагать условия, которые укрепили их положение. В данной ситуации продавец не учел возможно исхода событий.
С другой стороны, суды исходят из позиции, что условие об оплате следует признавать существенным. В данном случае ключевым фактором является правовая природа договора и сам способ оплаты, рассматриваемой нами практики это был с помощью заемных средств, а именно кредита.
Однако, зачастую сами продавцы, а затем и судебная практика констатируют, что даже наличие пункта в договоре о получении оплаты жилого помещения получена продавцом не является гарантией и доказывает факт самой оплаты покупателем причитающего по договору имущества. В таких обстоятельствах нужно обозначать вопрос о уяснении договора исходя из его буквального содержания, понимания дословно тех выражений, содержащихся в договоре.
Таким образом, ответственность покупателя наступает вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи жилого помещения. В теории существует система рисков, которым подвернуты стороны договора. Однако при соблюдении правильного алгоритма, все возможные риски не наступят. Ответственность покупателя чаще всего наступает за нарушение условия об оплате. Судебная практика исходит из того, что необходимо четко указывать в условии договора форму оплаты и сроки ее осуществления. Новеллой законодательства можно считать признание за добросовестным приобретаем выплат из государственной казны.
Литература
1.Анциферов, О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья [Текст] / О.Д. Анциферов // Законодательство и экономика. - 2007. - № 1. - С. 25-31
2.Бадулина, Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы [Текст] / Е.В. Бадулина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 10. - С. 6 - 15.
.Герасимов, А. Споры о правах на жилые помещения [Текст] / А. Герасимов // Жилищное право. - 2013. - № 8. - С. 67 - 76.
4.Ильиных, Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений [Текст] / Е.В. Ильиных // История государства и права. - 2007. - № 15.
5.Каратенко, М.В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещениями [Текст] / М.В. Каратенко // Закон. - 2008. - № 4. - С. 37-41.
.Махмутов, Ф. Вопросы расторжения договора купли-продажи жилого помещения в связи с нарушением обязательства об оплате [Текст] / Ф. Махмутов // Жилищное право. - 2014. - № 12. - С. 19 - 31.
.Олейникова, О. Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной [Текст] / О. Олейникова // Жилищное право. - 2015. - № 8. - С. 14-17.
.Трофимова, В. Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Купля-продажа квартиры по поддельным документам. Часть [Текст] / В. Трофимова // Жилищное право. - 2015. - № 9. - С. 11-14.
.Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» [Текст] / Витрянский В.В. и др.; отв. ред. -Е.А. Суханов. - М.: Волтер Клувер, 2005. - 816 с.
11.Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН" [Текст] / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. - М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. - Вып. 22. - 144 с.