Градостроительное зонирование в системе градостроительной деятельности
Землями населенных пунктов признаются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является граница городского или сельского поселения.
Правовой режим земель населенных пунктов регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого - отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель населенных пунктов[1].
Понятие земель населенных пунктов непосредственно связано с определением территорий поселений. Пункт 1 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГрадК РФ) говорит о том, что градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции[4] (далее - градостроительные отношения).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Вопросы об образовании, объединении, о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований, установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населения соответствующей территории представительным органом местного самоуправления поселения самостоятельно в соответствии с уставом поселения.
Согласно ст. 83 ЗК РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий[9].
Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель поселений.
Принципиально важным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений, является то, что использование этих земель основано на зонировании их территорий, в соответствии с которым вся территория поселения делится на территориальные зоны.
В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки.
Определение генерального плана городского и сельского поселения и его правовое значение установлено в ст. 9 - 23 ГрадК РФ. Генеральный план представляет собой градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Федерации[4]. Этот вид документации является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель поселений, закреплены в Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992г. Так, не допускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе.
В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ«О почтовой связи» при планировании развития городов и сельских поселений, проектировании, строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи.
Согласно п. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральном плане городского или сельского поселения определяются:
основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;
зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;
меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;
территории резерва для развития городского или сельского поселения;
В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.
Кроме того, ГрадК РФ предусматривает, что генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ[4].
Статья 23 ГрадК РФ устанавливает правило, согласно которому при разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры[4].
Градостроительное зонирование - это система, предназначенная для установления и градостроительного регулирования прав собственников недвижимости или инвесторов, направленная только на использование недвижимости, её реконструкцию и строительство.
Градостроительная деятельность основана на комплексном представлении о территории, на учете объективных закономерностей ее развития. Смысл градостроительной деятельности заключается в создании предпосылок устойчивого развития территории на основе обеспечения баланса интересов, связанных с ее использованием различными сферами деятельности различных ее потребителей, как среды жизнедеятельности граждан (землепользователей, муниципальных образований, государства). В связи с этим и было введено понятие градостроительного зонирования, системы демократического типа, рассчитанной на участие правообладателей недвижимости в принятии градостроительных решений, непосредственно затрагивающих их интересы. Следует отметить, что градостроительное зонирование исходно настроено на максимально возможный учет интересов собственников, предпринимателей, местного населения, как главных субъектов рыночной экономики по сравнению с интересами государства и чиновников. Градостроительное зонирование регулирует вопросы территориальной организации жизнедеятельности, экономики, строительства, реконструкции, использования объектов недвижимости и поэтому является частью градостроительной деятельности. Ценности защиты прав собственников недвижимости и субъектов инвестирования определяют принципы и технологии градостроительного зонирования. Становление этих принципов и технологий шло в России на протяжении последних 10 - 12 лет в разных формах.
К принципам градостроительного зонирования относятся следующие принципы:
- ограничение прав собственников на использование недвижимости в интересах общества;
публичность градостроительного зонирования;
- открытость и доступность информации о землепользовании и застройке;
участие граждан в принятии решений о землепользовании и застройке;
учет интересов всех категорий граждан;
разграничение правовых и технических вопросов регулирования;
возможность внесения изменений в документы градостроительного зонирования.
Градостроительное регулирование осуществляется с помощью местных нормативных правовых актов - правил землепользования и застройки городского округа или поселения. Регулирование на основе правил - легитимного правового акта - основной технологический элемент градостроительного зонирования, обеспечивающий публичность, прозрачность и ясность устанавливаемых прав, регламентов, процедур. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу - государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками. Поскольку правила существенным образом влияют на жизнь и обеспеченность граждан, то утверждаются они представительными органами местного самоуправления после согласования с администрацией. Соответственно, принятые депутатами правила действуют в пределах территориальной юрисдикции (административных границ данного самоуправления). Наиболее важно, что правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке. Местный нормативный правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости - правила землепользования и застройки - содержит три обязательных компонента:
- юридические нормы и положения, описывающие процедуры, связанные с установлением и использованием регламентов использования собственниками (арендаторами, пользователями) земельных участков и другой недвижимости, градостроительной подготовкой (выделением посредством планировки из состава государственных и муниципальных земель) и предоставлением сформированных земельных участков, осуществлением инвестиционно - строительных проектов;
- карта градостроительного зонирования территории с выделенными на ней территориальными зонами с различными градостроительными регламентами, а также карты ограничений использования и строительного изменения недвижимости, например, по условиям охраны памятников истории и культуры, по экологическим условиям;
градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости в каждой из территориальных зон, выделенных на всех картах, входящих в состав местного нормативного акта[27]..
Правила используются как юридическое основание для подготовки земельных участков, предоставления их физическим и юридическим лицам на торгах и иным законодательно установленным способом; согласования строительных намерений владельцев или претендентов на владение недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при разработке проектов планировки и проектов межевания отдельных частей города, связанных с установлением и изменением границ земельных участков, формированием объектов недвижимости.
Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила землепользования и застройки как местный нормативный правовой акт подлежат опубликованию в печати и размещаются на официальном сайте органов местного самоуправления в сети «Интернет». Каждый, кто нуждается в знании того, как может использоваться интересующий его участок или иная недвижимость, должен открыть правила, найти место на карте, где обозначен его объект недвижимости, и прочесть установленный для соответствующей территориальной зоны градостроительный регламент. После этого можно приступать к правовым или техническим действиям, связанным с использованием недвижимости, зная, что все административные и контролирующие органы также будут руководствоваться этими же самыми правилами и этими же самыми процедурами.
1.2 Цели, правовой статус, сфера регулирования правил землепользования и застройки
Требования Правил направлены на достижение следующих целей:
обеспечение благоприятной среды и комфортности проживания населения, улучшение условий жизнедеятельности граждан, создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
обеспечение реализации принятых документов территориального планирования, создание условий для планировки территорий населенных пунктов;
регулирование использования земельных участков в городе, эксплуатации зданий и сооружений на их территории, их строительные изменения на нормативной правовой основе;
обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
- создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство <#"justify">Целью введения системы регулирования землепользования и застройки, основанной на градостроительном зонировании, является:
1)создание условий для устойчивого развития сельского поселения, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия;
2)создание условий для планировки территории сельского поселения;
3)обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
)создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства[9].
Правила землепользования и застройки регламентируют деятельность:
)по проведению градостроительного зонирования территории поселения и установлению градостроительных регламентов по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
2)по разделению территории на земельные участки для закрепления ранее возникших, но неоформленных прав на них (включая права на земельные участки многоквартирных домов), а также для упорядочения планировочной организации территории, ее дальнейшего строительного освоения и преобразования;
3)по предоставлению прав на земельные участки, подготовленные посредством планировки территории и сформированные из состава государственных, муниципальных земель, физическим и юридическим лицам;
4)по подготовке градостроительных оснований для принятия решений о резервировании и изъятии земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд;
)по предоставлению разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
6)по контролю за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применению штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;
7)по обеспечению открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о землепользовании и застройке, а также их участия в принятии решений по этим вопросам посредством публичных слушаний;
)по внесению изменений в состав градостроительных регламентов, в том числе путем его дополнения применительно к различным территориальным зонам.
1.3 Состав правил землепользования и застройки, и особенности их подготовки
Настоящие Правила содержат три части:
1)часть I - "Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений";
)часть II: "Карта градостроительного зонирования ".
3)часть III - "Градостроительные регламенты".
Часть I Правил - "Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений " - представлена в форме текста правовых и процедурных норм, регламентирующих:
1)регулирование землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2)изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
)подготовку документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4)проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5)внесение изменений в Правила землепользования и застройки;
6)регулирование иных вопросов землепользования и застройки.
Часть II Правил - "Карта градостроительного зонирования" - представляет собой графический материал, устанавливающий границы территориальных зон и границы зон с особыми условиями использования территории.
Часть III Правил - "Градостроительные регламенты" - содержит перечень видов разрешенного использования земельных участков, в пределах границ соответствующей территориальной зоны, в которых указывается:
1)виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
)ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Градостроительные регламенты в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2)минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
)предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
)максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
)иные показатели.
Общие положения о подготовке документации по планировке территории
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий[4].
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.
В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков[6].
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию[2].
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
)чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
а)красные линии;
б)линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
в)границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
г)границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
2)положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории, и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:
)схему расположения элемента планировочной структуры;
2)схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;
)схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта на соответствующей территории;
)схему границ территорий объектов культурного наследия;
)схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
)схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
)иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:
)определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;
2)защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;
)иных вопросов планировки территории.
Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования, устанавливается Градостроительным кодексом РФ, законами и иными нормативными правовыми актами.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Проекты межевания территории
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Состав и содержание проекта межевания территории устанавливается Градостроительным кодексом РФ[27].
Градостроительные планы земельных участков.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются сведения в соответствии с перечнем, предусмотренным частью 3 статьи 44 Градостроительного кодекса РФ[4].
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Форма <consultantplus://offline/ref=49A0BF3DFD780C7B1C375CB9DF2E96FF7D5E0D67CE90EC95622B6FF1FA5497C57BA9454A21BD8B9FV9a3H> градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
2. ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ И ВНЕСЕНИЯ В НИХ ИЗМЕНЕНИЙ
2.1 Порядок предоставления земельных участков
С 01 марта 2015 года полномочия по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, переданы на уровень сельских поселений. В связи с принятием изменений в земельный кодекс Российской Федерации и нормативно-правовых актов на региональном и местном уровне существенно изменился порядок предоставления земельных участков. То есть заявления о предоставлении земельных участков теперь нужно подавать в администрацию сельского поселения, на территории которого расположен испрашиваемый участок. Для удобства граждан с заявлениями можно обратиться через многофункциональный центр Вологодского муниципального района прямо в администрации.
Действующим законодательством предусмотрено предоставление земельных участков: в аренду, в собственность, безвозмездное пользование, постоянное бессрочное пользование.
Земельным кодексом установлены, в числе прочих, следующие случаи предоставления земельных участков без торгов: юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного назначения и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, собственникам зданий и сооружений, объектов незавершенного строительства, гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, а также ряд других случаев.
Если участок не поставлен на государственный кадастровый учет и если имеется право на получение земельного участка без торгов, то в адрес соответствующего сельского поселения подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. К заявлению прилагаются документы, удостоверяющие личность заявителя, документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя, документы, подтверждающие право на льготный порядок предоставления участка и схема расположения земельного участка.
В случае отсутствия оснований для отказа, которые также четко записаны в земельном кодексе РФ, администрация сельского поселения обязана в течение месяца утвердить Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. На основании данной схемы и постановления администрации сельского поселения о предварительном согласовании предоставления земельного участка заявитель осуществляет постановку земельного участка на кадастровый учет. Заявитель обращается в администрацию сельского поселения с заявлением о предоставлении этого участка. Администрация сельского поселения подготавливает решение о предоставлении и договор, который подлежит государственной регистрации.
Если отсутствуют основания получения земельного участка без торгов, заявитель обращается в администрацию сельского поселения с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка и проведения аукциона.
Схему расположения земельного участка можно подготовить с использованием Интернет-ресурса «Публичная кадастровая карта». Также заявитель может самостоятельно заказать Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра по Вологодской области»
Особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности определены ст. 39.18. Земельного кодекса РФ. В случае поступления заявления о предоставлении или согласовании предоставления земельных участков для указанных целей от лиц, не имеющих права на получение земельных участков без проведения торгов, администрация сельского поселения обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей. В течение 30 дней граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого участка или аукционе на право заключить договор аренды такого земельного участка. При отсутствии других заявлений участок предоставляется единственному заявителю, при наличии заявлений - администрация сельского поселения формирует участок и организует торги.
Земельным кодексом строго установлены сроки рассмотрения документов и принятия уполномоченным органом решений по вопросам предоставления земельных участков, определен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, порядок и основания заключения соглашения о сервитуте.
Земельным кодексом предусмотрена возможность обмена и перераспределения земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности на основании проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Порядок процедур обмена и перераспределения установлен главами V.2 и V.4 Земельного кодекса РФ.
Еще одно значительное законодательное нововведение касается предоставления бесплатных земельных участков. Законом Вологодской области дополняется перечень льготных категорий граждан, которым участки для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства или ведения личного подсобного хозяйства предоставляются бесплатно. Так, к многодетным семьям добавляются граждане, утратившие единственное, принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, в результате чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера в случае отсутствия у него земельного участка, на котором возможно строительство жилого дома, а также медицинские работники, работающие постоянно на территории данного сельского поселения. Законом определен порядок формирования списков льготников, подавших заявление, сроки рассмотрения, порядок предоставления и размеры предоставляемых бесплатно земельных участков [27].
2.2 Основные принципы организации застройки территории
Основные принципы организации застройки на территории городского, сельского поселения
. Планировочная организация и застройка поселения должны отвечать требованиям создания среды, соответствующей значению поселения и наиболее способствующей организации жизнедеятельности населения, защите от неблагоприятных факторов природного окружения.
2. Для решения этих задач необходимо: обеспечивать эффективное использование территории с учетом особенностей ее функциональной организации, решений транспортной и инженерной инфраструктур городского, сельского поселения, заложенных в генеральном плане городского, сельского поселения, инженерно-геологические и ландшафтные характеристики; учитывать характер исторически сложившейся среды и имеющихся в поселении объектов историко-культурного значения; использовать, в том числе в новой застройке, архитектурно-планировочные приемы, наиболее соответствующие социально-гигиеническим параметрам территории.
. Застройка поселения должна осуществляться в соответствии с генеральным планом, утвержденными проектами планировки, проектами межевания и проектами застройки, настоящими Правилами, а также действующими на территории поселения нормативными правовыми актами в области градостроительной деятельности.
. При проектировании и осуществлении любого вида строительства необходимо строго соблюдать красные линии застройки, предусмотренные утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией. Нарушение красных линий влечет за собой наступление ответственности в соответствии с действующим законодательством.
. Изменения основных положений проектов, в том числе красных линий улиц, проездов, поперечных профилей улиц, изменения принятого функционального зонирования и основных композиционных принципов архитектурно-планировочных решений допускаются только по согласованию с органом архитектуры и градостроительства администрации поселения при наличии иных согласований, в установленном порядке.
6. Строительство зданий, сооружений и объектов благоустройства на территории поселения, в том числе промышленных объектов, разрешается только по проектам, разработанным имеющими лицензию проектными организациями и физическими лицами и согласованными с органом архитектуры и градостроительства администрации поселения.
. Все объекты капитального строительства и градостроительные комплексы должны вводиться в эксплуатацию с обеспечением полного уровня инженерного оборудования и благоустройства (проезды, подходы, озеленение, наружное освещение и т.п.), исключающего необходимость возобновления земляных (строительных) работ на участках с объектами, введенными в эксплуатацию[27].
.2.1Особенности застройки и землепользования на территориях жилых зон
Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами постоянного, сезонного или временного проживания (в соответствии с установленными видами разрешенного использования соответствующей территориальной зоны).
Особенности застройки выявляются и устанавливаются в процессе детального изучения социально-пространственного качества среды, возможности и рациональности ее изменения.
Объекты основного вида разрешенного использования должны занимать не менее 60 % территории. До 40% территории допускается использовать для размещения объектов социально-бытового и культурно-досугового назначения, стоянок автомобильного транспорта, коммунальных объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду и население (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).
Объекты благоустройства придомовых территорий (проезды, автостоянки, площадки для игр и занятий спортом, малые архитектурные формы и др.) в соответствии с нормативами и проектной документацией относятся к основным видам разрешенного использования жилых зон.
Новое строительство на данной территории может быть осуществлено только в соответствии с основными видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом, в случае если до 40 % территории используется не в соответствии с ее основным назначением.
Изменение функционального назначения жилых помещений допускается в отношении помещений, расположенных на первых этажах жилых домов при условии обеспечения входов со стороны красных линий улиц или границ земельно-имущественных комплексов и организации загрузочных площадок. При этом запрещается использование помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Вид функционального назначения данных помещений устанавливается настоящими Правилами в соответствии с градостроительными регламентами жилых зон.
Субъектами землепользований объектов жилого назначения являются собственники, товарищества собственников жилья, организации, уполномоченные органами местного самоуправления или предприятия и организации, в собственности которых находятся данные объекты. Землепользователи обязаны содержать придомовые (внутриквартальные) территории в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения, беречь подземные сооружения.
Заказчикам жилищного строительства земельные участки предоставляются в аренду на период строительства. Границы земельных участков устанавливаются в соответствии с градостроительным планом земельного участка, разработанным на основе проекта планировки. По окончании строительства земельные участки, границы которых устанавливаются в соответствии с проектом границ земельного участка, разработанным на основе проекта межевания территории, предоставляются собственникам жилья в аренду либо в собственность.
Предоставление земельных участков под многоквартирное жилищное строительство осуществляется на конкурсной или аукционной основе.
Граждане и юридические лица, владеющие земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды вправе осуществлять снос или реконструкцию находящихся на данных земельных участках зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительным, земельным, жилищным законодательством, законодательством об охране природы и культурного наследия при условии выполнения обязательств обременения земельных участков. Право начала строительства наступает после утверждения проекта в установленном порядке и получения разрешения на строительство от органов городского, сельского самоуправления.
Застройка территорий должна осуществляться в строгом соответствии с проектами планировки, утвержденными в установленном порядке.
Тип застройки, этажность, плотность, архитектурно-композиционные особенности и другие ее характеристики должны соответствовать требованиям градостроительного регламента зоны размещения строительства и требованиям градостроительного плана земельного участка (в отсутствие градостроительного плана требования устанавливаются в архитектурно-планировочном задании).
Жилые здания с квартирами на первом этаже следует располагать, как правило, с отступом от красных линий.
Запрещается осуществлять любой вид капитального строительства, в том числе сооружение отдельных частей зданий (портики, лестницы и т.п.) вне пределов красных линий (кроме прокладки инженерных коммуникаций, а также посадки зеленых насаждений общего пользования, предусмотренных градостроительной документацией).
Жилищное строительство может осуществляться как по индивидуальным, так и по образцовым (типовым) проектам, согласованным в установленном порядке органом архитектуры и градостроительства администрации поселения.
Застройку кварталов необходимо формировать поэтапно в виде законченных градостроительных комплексов в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Законченность градостроительных комплексов должна обеспечиваться опережающей прокладкой инженерных сетей и одновременным, вместе с жилой застройкой, строительством объектов культурно-досугового и социально-бытового обслуживания, а также благоустройства в объеме, предусмотренном нормативами.
Объем и качество законченного строительством объекта, оснащение инженерным оборудованием, внешнее благоустройство земельного участка должны соответствовать проектно-сметной документации.
В кварталах (микрорайонах) жилой застройки, а также при объектах, характеризующихся интенсивной посещаемостью, следует предусматривать необходимое количество автостоянок.
Индивидуальные гаражи предусматриваются на обособленных территориях, преимущественно в пределах коммунальной зоны.
Установка временных металлических гаражей в жилых кварталах допускается только для автотранспортных средств инвалидов по предварительному согласованию с соответствующим структурным подразделением администрации поселения.
Особенности застройки и землепользования на территориях зон инженерной инфраструктуры
1. Зоны инженерной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования инженерных сетей энергообеспечения, связи, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, а также для объектов инженерной инфраструктуры очистных сооружений водоснабжения, канализации, котельных, электрических подстанций, тепловых пунктов, насосных станций и включают территории, необходимые для их технического обслуживания и охраны.
2. Включение земельных участков в состав зоны инженерной инфраструктуры обусловлено расположением на этих участках объектов соответствующего функционального (целевого) назначения или предназначенных градостроительной документацией для размещения таких объектов.
3. Вся территория зоны инженерной инфраструктуры должна использоваться в соответствии с видами разрешенного использования, установленными для этой зоны.