Развитие государственных ипотечных программ в современной России
Министерство образования Российской Федерации
Федеральное государственное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
"Сибирский государственный индустриальный университет"
Кафедра экономики учета и финансовых рынков. АБ "Кузнецкбизнесбанк"
Контрольная работа
по теме:
"Развитие государственных ипотечных программ в современной России"
Выполнила: Фунтикова Е.А.
Группа: ЭНЭЗ-14
Проверила: К.э.н.
Дранишникова В.В.
Новокузнецк
Содержание
Введение
1. Теоретические понятия ипотечного кредитования
1.1 Понятие ипотеки
1.2 Преимущества и недостатки ипотеки
1.3 Схема получения кредита
1.4 Программы ипотечного кредитования
1.5 Оформление ипотечной сделки
2. Развитие ипотечных программ в России за последние 5 лет
2.1 Ипотечные программы Сбербанка
2.2 Ипотечные программы ВТБ24
Заключение
Список литературы
Введение
В настоящее время ипотека приобретает все большую популярность среди жителей России. Все больше банков предлагает купить квартиру в кредит, предлагая различные ипотечные программы.
Сегодня для множества российских семей ипотека остается единственным способом улучшить свои жилищные условия или приобрети новую квартиру, учитывая постоянно растущие цены на недвижимость. Ипотечный кредит позволит приобрести квартиру в новостройке на вторичном рынке жилья или купить загородный дом.
У каждого банка есть несколько программ, с разными условиями. В данной работе я разберу самые популярные программы и посмотрю как они развивались за последние 5 лет.
ипотечное кредитование банк ипотека
1. Теоретические понятия ипотечного кредитования
1.1 Понятие ипотеки
Ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время оплаты. Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичными, строго определенные дни, либо в любой день месяца - эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
1.2 Преимущества и недостатки ипотеки
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд плюсов: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными, также для определённого круга лиц существует социальная ипотека.
Самым существенным недостатком ипотеки является переплата за квартиру, которая может достигать 100% и более. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один минус ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.
1.3 Схема получения кредита
Схема получения кредита:
выбрать подходящий ипотечный банк и тщательно проанализировать ипотечные программы, которые он предлагает;
собрать необходимый пакет документов в соответствии с законодательством и требованиями банка;
подать указанный пакет документов в банк и, в случае положительного решения банка, заняться подбором недвижимости, в которую собирается вложить полученный кредит;
если выбранная недвижимость прошла экспертизу и соответствует требованиям банка, необходимо внести за нее авансовый платёж;
застраховать квартиру от возможного ущерба и подписать кредитный договор с банком, а также договор купли-продажи;
подать документы на государственную регистрацию.
Примерный список наиболее важных документов для оформления ипотечного кредита:
паспорт заемщика
заявление на предоставление ипотечного кредита (подается, как, правило, на фирменном бланке банка)
страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
свидетельство о среднем или высшем образовании заемщика
свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака заемщика
свидетельства о рождении детей или копии паспортов несовершеннолетних детей
водительские права или справку из психоневрологического - наркологического диспансера
копия трудовой книжки или трудового договора
справка о доходах по форме 2НДФЛ
документы подтверждающие, что у вас в наличие имеется дорогостоящее имущество
Могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие ваши прочие доходы, например такие, как проценты по вкладам или страховые выплаты. Если заемщик уже выплачивает какой-либо кредит, то банк может потребовать документы, подтверждающие кредитную историю. Причем, даже документы по тем кредитам, которые уже были погашены. Если вы являетесь частным предпринимателем, то от вас банк может потребовать декларацию о доходах. От предпринимателя без образования юридического лица будут необходимы копии свидетельства о регистрации ПБОЮЛ, налоговая декларация и т.д.
1.4 Программы ипотечного кредитования
Основные параметры, по которым отличаются ипотечные программы, это - сумма кредита, процентная ставка по кредиту и срок погашения кредита.
Основные типы программ:
Приобретение недвижимости на вторичном рынке;
Строительство недвижимости, недвижимость строится или будет построена, после получения кредита;
Кредит под залог уже имеющейся недвижимости, то есть закладывается недвижимость, которой вы уже владеете;
Кредиты на покупку квартиры в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья. Кредит вы можете получить в рублях, евро или долларах. Процентная ставка зависит от срока, на который вы берете кредит и от выбранного банка. Залогом является приобретаемая квартира.
Примерно такие же условия по кредиту на приобретение квартиры в доме на стадии строительства. Но на этапе строительства обеспечением по кредиту выступает залог прав требования по инвестиционному договору, а также дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества. И только после оформления прав собственности на новую квартиру, она может выступать в качестве залога.
Также многие банки имеют ипотечные программы для молодых семей. Эти программы отличаются рядом особенностей от обычных программ, но не имеют какого-либо отношения к государственной программе, по сути, это обычная ипотека, которая имеет ряд отличительных особенностей от стандартной ипотечной программы банка. Как правило, эти программы расширяют возможности заемщика, если тот соответствует определенным критериям программы - семейное положение, возраст и т.д. Естественно, что в каждом банке условия ипотеки для молодых семей разные.
Ипотека без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса. Этот вид ипотеки не очень широко распространен, так как сильно увеличиваются риски. Для участия в такой ипотечной программе вам в любом случае придется взять кредит у банка и использовать его в качестве взноса, либо использовать в качестве залога уже имеющуюся у вас квартиру.
Социальная ипотека. Данный вид ипотеки направлен на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основное отличие социальной ипотеки - это улучшение жилищных условий социально незащищенных граждан с использованием государственной финансовой поддержки. Программой социальной ипотеки могут воспользоваться граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящие в очереди на их улучшение. Но существуют также программы для молодежи, военных, молодых семей и т.д. Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - это льготная стоимость квадратного метра.
Ипотека без комиссий. Очень редко встречающаяся ипотечная программа. Ее отличительной особенностью может быть отсутствие банковских комиссий за сопровождение и выдачу кредита, а также за рассмотрение вашей заявки.
1.5 Оформление ипотечной сделки
При оформлении ипотечной сделки заключается два типа договора:
. Кредитный или ипотечный договор
. Договор купли-продажи
При подписании этих двух документов обязаны присутствовать представители ипотечного банка, заемщик и продавец недвижимости. Если недвижимость находится в строящемся доме, то помимо указанных договоров, должен быть подписан договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Обычно ипотечный банк предлагает вам стандартную форму договора, и, если вас не устраивают какие-то отдельные его положения, и вы захотите внести изменения в какие-либо пункты этого стандартного договора, то вам практически наверняка в этом будет отказано. Банки крайне редко идут на такие уступки для своих клиентов.
Как и при оформлении любого банковского кредита, при заключении ипотечного договора также может быть подписан договор поручительства третьих лиц. В данном случае в качестве поручителей могут выступать несколько человек (два и более). Требования к поручителям в чем-то схожи с требованиями, которые предъявляются заемщику. К ним относятся: стабильный, хороший доход, не пенсионный возраст, одним словом, те факторы, которые позволяют брать на себя такие обязательства и нести ответственность. Также банком приветствуется близкое родство заемщика и поручителей.
В первую очередь подписывается кредитный договор и, только после этого, оформляется договор купли-продажи и ипотеки. По окончании всех этих процедур составляется закладная. Далее в вашем ипотечном банке открывается текущий счет заемщика. На этот счет банком зачисляется вся сумма кредита и открывается безотзывный аккредитив.
Безотзывный аккредитив - это форма расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости ее стоимость.
Завершающая стадия оформления ипотечной сделки - обязательная государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки квартиры. По окончании данной процедуры заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец недвижимости приходит в банк с договором купли-продажи, на котором стоит отметка о его государственной регистрации, и получает сумму по этому договору, снимая ее с аккредитива.
Одно из необходимых условий признания сделок с недвижимым имуществом действительными - это государственная регистрация права собственности. Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит нотариальному удостповерению и государственной регистрации (ст.339 ГК РФ, ст.10 ФЗ "Об ипотеке"). Наряду с договором об ипотеке, государственной регистрации подлежит и сама ипотека, как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения) (п.1 ст.131 ГК РФ, п.1 ст.4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). С 1 января 2005 года регистрацией всех видов сделок в РФ занимается Федеральная регистрационная служба.
Согласно п.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, указанных в п.1 ст.164 и п.1 ст.131 ГК РФ, влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной и не дает получателю никаких прав на недвижимое имущество, относительно которого такая сделка была проведена.
В соответствии с законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - недвижимое имущество или недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
В соответствии с законодательством РФ, обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры, закрепляющие совершение сделок:
купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
дарения
мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, договор пожизненного содержания с иждивением
купли-продажи предприятия как имущественного комплекса
аренды и субаренды нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда (в случае, если договор заключен на срок - не менее одного года)
аренды предприятий как имущественного комплекса
о залоге недвижимости (ипотека)
При передаче собственником принадлежащей ему недвижимости в залог, отчуждения права собственности либо правомочий собственника не происходит. В то же время, установление залога ограничивает возможности собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Это ограничение проявляется в виде обязанности собственника получить предварительное согласие залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки и на предоставление предмета ипотеки в пользование третьим лицам (за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.40 ФЗ "Об ипотеке").
Регистрация начинается с приема документов и заявления, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации предоставляется в соответствующее учреждение по регистрации прав в одном экземпляре - подлиннике (как правило, данное заявление заполняется непосредственно в регистрационной службе при подаче пакета документов на государственную регистрацию. Бланк заявления выдаётся там же). Необходимые для государственной регистрации документы, выражающие содержание сделки и являющиеся основанием для государственной регистрации - возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав, подаются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после регистрации обязательно должен быть возвращен правообладателю. От имени физических лиц заявление о государственной регистрации могут подавать их законные представители. Также, вы будете обязаны заплатить госпошлину за регистрацию сделки. Размер государственной пошлины регламентируется законодательством РФ.
Все регистрационные действия должны проводиться в строгом соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Полный текст этого закона вы сможете найти на нашем сайте, в разделе "законодательство". Помимо ФЗ "О государственной регистрации прав…", вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Федерального закона "Об ипотеке", который так же представлен в разделе "законодательство". Вопрос о соотношении и применении норм данных законодательных актов разрешается следующим образом. Приоритет имеет ФЗ "Об ипотеке", он рассматривается как специальный законодательный акт по отношению к ФЗ "О государственной регистрации прав…". Поэтому, если нормы этих законов устанавливают применительно к государственной регистрации ипотеки разные правила, действовать будут правила ФЗ "Об ипотеке". В качестве примера можно привести такие, достаточно особенные моменты, как момент возникновения ипотеки, состав документации, необходимой для государственной регистрации ипотеки, вопросы приостановления государственной регистрации и отказа в государственной регистрации, удостоверение государственной регистрации, погашение регистрационной записи и пр. Обязательственное правоотношение между залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержателем возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке (п.2 ст.307, п.3 ст.433 ГК РФ). Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспондирующие им обязанности залогодателя. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора ипотеки:
. Заявление от залогодателя и залогодержателя
. Документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию
. Нотариально удостоверенные доверенности на право представлять участников сделки
. Подлинники договоров в количестве, равном числу участников договора, и один для регистрационной службы
. Кредитный или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой
. Закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление
. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРП
. Выписка из паспорта БТИ со сроком давности не более 1 года (форма 1 а)
. Экспликация со сроком давности не более 1 года - оригинал или копия, заверенная БТИ
. Поэтажный план со сроком давности не более 1 года - оригинал или копия, заверенная БТИ
В каждом договоре обязательно есть пункты о пенях и штрафах, которые вам придется заплатить, если вы вовремя не смогли заплатить по кредиту. И лучше досконально знать, за что и сколько нужно будет заплатить, если случится такая ситуация.
Неустойка - денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или не надлежащего выполнения обязательства. В определение неустойки, как правило, входят два понятия - пеня и штраф.
Штраф - однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме или в процентах.
Пеня - вид неустойки при нарушении сроков платежа или других обязательств по договору. Начисляется за каждый день просрочки по процентным ставкам в зависимости от суммы платежа или стоимости невыполненного обязательства.
Несвоевременные платежи - это задержка оплаты или оплата раньше срока очередного платежа. А это уже является нарушением договора, следствием которого и является взыскание с вас штрафных санкций. В соответствии с законодательством РФ, кредитные организации в первую очередь учитывают оплату штрафных санкций, и только затем - платёж по основному долгу (кредиту). Это означает, что вам придется сначала оплатить штраф или пени и только потом выплатить сумму по вашему кредиту. Необходимо учесть, что у вас не примут следующий платеж по кредиту, пока ваша неустойка не будет погашена.
Если в вашей жизни произошли определенные изменения, которые делают невозможным выплаты по кредиту (потеря работы, рождение ребенка, банкротство фирмы и т.д.), не стоит прятаться. Учтите, что у каждого банка существует своя служба безопасности и специальное подразделение, которое занимается розыском должников и взысканием долгов. Как правило, там работают настоящие профессионалы своего дела. Лучше всего сразу предупредить банк о наступлении таких изменений в вашей жизни. Есть не мало причин, которые банк может посчитать уважительными и предложить вам оптимальную схему выхода из сложившейся ситуации. В кредитном договоре, как правило, уже предусмотрены и прописаны возможности решения таких проблем. Одна из таких возможностей - это отсрочка платежа. Это значит, что в течение некоторого времени - (на один, максимум два года), вы сможете приостановить выплаты основной суммы кредита. Но нужно учесть, что такая возможность предоставляется клиенту только по уважительной причине, кроме того, проценты по кредиту придется оплачивать в любом случае.
Еще одним из способов выхода из такой ситуации является перекредитование. Суть перекредитования (или договора рефинансирования физических лиц) заключается в том, что заёмщик берёт дополнительный кредит с более низкой процентной ставкой для того, чтобы гасить платежи по основному кредиту. То есть, речь идет о новом целевом и долгосрочном займе.
Проценты по кредитам - одна из важнейших статей дохода любого банка. Поэтому, досрочное погашение кредита банку не выгодно. Как правило, банки в договорах учитывают этот немаловажный момент. Естественно, у каждого отдельно взятого банка существуют свои пункты договора, но могут быть следующие варианты: оговаривается минимальная сумма досрочного погашения кредита, взимаются штрафы за досрочное погашение кредита (процент от суммы досрочного погашения) или, по истечении определенного, как правило, не очень длительного периода времени пользования кредитом, возможно его досрочное погашение без комиссии.
2. Развитие ипотечных программ в России за последние 5 лет
2.1 Ипотечные программы Сбербанка
Несмотря на то, что ипотеку в России практикуют подавляющее большинство финансовых учреждений, именно "Сбербанк" и ВТБ24 в этом направлении являются флагманами, на которые ориентируются все остальные коммерческие финансовые учреждения. В данной статье мы рассмотрим наиболее привлекательные ипотечные программы, которые предлагают упомянутые банки.
Таблица 1. Ипотечные программы Сбербанка на 2011 год.
ПрограммаПервый взносКредитная ставкаСрок кредитаНа готовое жильё10%9,5% -14%30 летНа строящееся жильё10%9,5% -14%30 летПод строительство жилого дома15%11,05% -14%30 летДля молодых семей20%10,5% -11,5%30лет
Таблтца 2. Ипотечные программы Сбербанка на 2016 год.
ПрограммаПервый взносКредитная ставкаСрок кредитаНа готовое жильёот 20%от 12,5%до 30 летНа строящееся жильёот 20%от 13%до 30 летПод строительство жилого домаот 20%от 13,5% до 30 летДля молодых семейот 20%от 10,75%до 30 лет
2.2 Ипотечные программы ВТБ24
Таблица 3. Ипотечные программы ВТБ24 на 2011 год
ПрограммаПервый взносКредитная ставкаСрок кредитаНа новостройкуот 20%от 10%до 50 летНа вторичное жильёот 20%от 11%до 50 летДля молодых семейот 20%от 9%до 50 лет
Таблица 4 Ипотечные программы ВТБ24 на новостройку и вторичное жильё на 2016 год.
Первый взносСрок кредитадо 10 лет10-20 лет20-30 летот 50%12%12,25%12,5%30-50%12,25%12,5%12,75%20-30%12,5%12,75%13%
В Табл.1 и Табл.2 рассмотрены наиболее привлекательные ипотечные программы Сбербанка, а в Табл.3 и Табл.4 программы банка ВТБ24. Проанализировав таблицы по двум банкам, невооружённым глазом видно, что "развитие" ипотечных программ пошло не в пользу граждан, которые пользуются данными программами. Проценты по каждой программе повысились, как и первый взнос, банк ВТБ24 сократил срок ипотеки до 30 лет.
Заключение
За последние годы ипотечное кредитование набирает всё большую популярность. В связи с этим меняются условия банков, вносятся коррективы, и не всегда "хорошие" для заёмщиков, поднимаются проценты по ипотечному кредитованию, увеличивается первоначальный взнос и возрастает ряд требований к желающим оформить ипотеку. Конечно уровень жизни людей и их финансовое состояние изменились, но не надо забывать о том, что вместе с ними изменились цены абсолютно на всё. Так, например, в 2011 году 3х комнатную квартиру можно было купить от 1,5 млн. рублей, а сейчас от 2,5 млн. рублей. Но не смотря на это, для большинства российских семей ипотека является единственным способом, благодаря которому они могут приобрести собственное жильё.
Список литературы
1.<http://www.sberbank.ru/>
.https: // www.vtb24.ru/ <https://www.vtb24.ru/>
.Чернецов С.А. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие. М.: Магистр, 2012 - 494 с.
.Лаврушин О.И. Деньги, кредит, банки: Учебник, 2011 - с.230
.Жукова Е.Ф. Общая теория денег и кредита: Учебник, ЮНИТИ, 2013 - с.426