Предложение направлений развития системы ипотечного кредитования.
Работа включает три главы. В первой главе характеризуются теоретические аспекты ипотечного кредитования. Во второй главе проводится анализ организации и динамики показателей ипотечного кредитования в России. В третьей главе выявлены проблемы и определены пути дальнейшего развития ипотечного кредитования.
Глава 1. Теоретические основы и понятия ипотечного кредитования
.1 Понятие ипотечного кредита
Ипотека или ипотечный кредит - это средства, которые выделяет заемщику банк (кредитор) под залог приобретаемого либо уже имеющегося в его собственности имущества. За пользование кредитом (ипотекой) заемщик платит кредитору проценты, а также регулярно возвращает по частям саму сумму долга.
Достижение максимально высокого качества жизни населения является приоритетной целью рыночной экономики. Качество жизни населения рассматривается как степень развития и полнота удовлетворения всего комплекса потребностей и интересов людей в различных видах деятельности и в самом жизнеощущении.
Мировой опыт использования ипотечного кредита в целях решения социально-экономических задач государства показывает, что он представляет собой более сложную конструкцию в системе кредитных отношений. Несмотря на то, что развитию ипотечного кредитования посвящено достаточное количество научных работ, экономическая сущность ипотечного кредита на категорийном уровне не нашла достаточного отражения. Прежде чем рассматривать сущность ипотечного кредита, кратко остановимся на исследовании теории кредита в целом как экономической категории.
Кредит - это совокупность экономических отношений по поводу движения ссуженной стоимости. Международные и отечественные теории и практика рассматривают основные принципы функционирования кредита, такие как возвратность, срочность, платность, обеспеченность.
Вместе с тем, несмотря на общепризнанность такого определения, автор разделяет подход профессора О.И. Лаврушина к вопросу о выделении основы кредита при изучении его сущности. Основу кредита составляет его возвратность, без чего эта категория перестает существовать. Можно сделать вывод, что возвратность кредита есть внутренне присущее, объективное свойство кредита. Остальные принципы, на наш взгляд, относятся к категории более частного порядка - к кредитованию - и образуют методологическую основу его функционирования (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Схема реализации кредита как экономической категории
Кредит как совокупность экономических отношений состоит из элементов, находящихся в тесном взаимодействии друг с другом. Такими элементами являются кредитор и заемщик. Объектом кредитных отношений выступает ссуженная стоимость. Отмеченные три элемента составляют структуру кредита и образуют основу для выделения форм кредита. Основополагающим, базовым критерием классификации кредитов выступают целевые потребности его использования заемщиком. В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования: ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам. При этом ссуды, выданные под залог недвижимости предприятию, относятся к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу под залог, к примеру, ценных бумаг, считается ссудой частному лицу. Таким образом, обеспечение кредита в данном случае в качестве классификационного признака не рассматривается. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала или движение денег, соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных кредитных ресурсов.
Исследуя сущность потребительского кредита, автор исходит из следующих посылок:
) в качестве классификационного признака рассматривается использование ссуженной стоимости;
) заемщиком кредита выступает население;
) использование ссуды носит непроизводительный характер;
) источник возврата ссуды не связан с результатами ее использования, что обусловливает погашение ссуды за счет совокупного дохода.
Применительно к вышерассмотренному ипотечный кредит можно отнести к жилищным кредитам. Отметим, что в США, широко использующих в качестве залога недвижимость, под ипотечным кредитом понимают только жилищный. Представляется, что в ипотечном кредите в качестве критерия рассматривается залоговое обеспечение, исключительно исходя из той роли, которую играет ипотека в процессе рефинансирования кредита. Однако своей потребительской сущности ипотечный кредит при этом не меняет.
Таким образом, под ипотечным кредитом понимается совокупность экономических отношений по поводу движения ссуженной стоимости, носящей непроизводительный характер использования, погашаемой за счет совокупных доходов заемщика и предоставляемой населению для решения жилищных вопросов.
Сущность экономической категории проявляется через ее функции. Основополагающей для кредита как категории распределения является распределительная функция. Кроме указанной функции, в научных и учебных источниках выделяются эмиссионная, контрольная, стимулирующая и другие функции. Согласно теории кредита, формы кредитных отношений, реализуя сущность кредита и его назначение, осуществляют те же функции, что и кредит. Являясь формой или видом кредитных отношений, они не теряют своей категорийности, а видовые отличия проявляются через их специфические функции. В этой связи можно выделить следующие функции ипотечного кредита: распределительную, формирования рынка жилья, инвестиционную.
Рассматривая содержание функций кредита, отметим, что, в какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов в пользу других, имеющих временный недостаток в них. Это положение в полной мере касается и ипотечного кредита.
Функция формирования рынка жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.
Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в банковском секторе для решения, в частности, и жилищных проблем, способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономики. Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.
Рассматривая особенности ипотечного кредита, необходимо выделить характер отношений, складывающийся между конкретными субъектами. Роль отдельных субъектов в ипотечном кредите во многом обусловлена параметрами кредитной сделки, в первую очередь длительностью сроков кредитования, что заставляет кредитора осуществлять рефинансирование кредита. В результате классическая формула банковского кредита «заемщик - кредитор» принимает иную форму при ипотечном кредите: «заемщик - кредитор - инвестор». Отсюда можно сделать вывод, что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию посредника при выдаче кредита, чем и ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями. Решающую роль в их развитии занимает финансовый рынок, на котором формируются долгосрочные ресурсы, необходимые для ипотечного кредитования.
В рыночной экономике жилье объективно приобретает черты товара, необходимого и достаточно дорогого. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить проблемы не более чем 15% населения страны. К ним относятся незащищённые слои населения - малоимущие и нетрудоспособные. Решение этой проблемы формирует два блока взаимосвязанных вопросов. Первый заключается в том, что получение ипотечного кредита сопряжено с наличием у населения сбережений. Второй вопрос касается возможности получения самого кредита. Условием его получения является наличие достаточно высокого уровня совокупных доходов заемщика.
Классическая политическая экономия рассматривает сбережения как источник и начальный этап инвестиционного процесса, в то же время сами сбережения могут являться результатом доходного инвестирования. Обусловленность этих процессов должна формировать содержание государственной экономической политики, направленной на стимулирование добровольных сбережений населения в целях приобретения собственного жилья. Необходимость вмешательства государства в управление инвестиционно-сберегательными процессами диктуется тем, что понятие сбережений тесно связано и определяется такими элементами, как доходы, потребление и расходы, цены и др.
Существуют различные подходы ученых к понятию сбережений. Чаще всего под сбережениями понимается часть личного дохода, которая в настоящее время не потребляется. Они равны разнице между доходами и текущим потреблением. Соотношение потребления и сбережения в значительной мере определяется экономической и политической ситуацией в обществе. В условиях экономического роста и стабильной политической ситуации предельная склонность к потреблению имеет тенденцию снижения, а предельная склонность к сбережению - тенденцию роста. При нестабильности экономического и политического положения увеличивается потребление, причем в первую очередь товаров длительного пользования.
Касательно ипотечного кредита следует отметить, что сбережения населения в целях решения жилищных вопросов зачастую образуются несвободной от потребления частью доходов. В этом контексте заслуживает внимания позиция Ю.И. Кашина, который отмечает, что «сбережения населения - это отнюдь не результат превышения доходов над расходами в личных бюджетах трудящихся... не остаток после удовлетворения потребительских нужд, а денежные средства, за которыми стоят реальные потребности, удовлетворяемые в процессе осуществления сложного единства текущего и будущего потреблений, причем нередко именно потребности в сбережениях во многом определяют характер построения населением потребительского бюджета, а не наоборот». В связи с этим можно констатировать, что существуют такие общественные блага, распределение которых с помощью стандартного рыночного механизма неэффективно и негуманно. Отсюда, жилищная политика государства должна сочетать в себе принципы бюджетного финансирования и рыночного саморегулирования.
Социальная политика является наиболее значимой сферой интересов современного общества и важнейшей частью деятельности современного государства, которая теснейшим образом связана с типом и уровнем развития общества, с теми целями и задачами, которое ставит общество перед собой в своем социальном развитии.
В условиях рыночной экономики государственное регулирование процессов жилищного финансирования, а также рынка жилья является объективно необходимым процессом. В соответствии с теорией общественного сектора государственное регулирование жилищных инвестиций принимает форму государственных субсидий. Касательно ипотечного кредита, наибольшая роль здесь отводится государственным субсидиям в части явных (прямых) субсидии, осуществляемых в денежной форме в виде жилищных дотаций, субсидий, субвенций, социальных выплат, а также в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья, которое признается общественным благом. В этом контексте представляется правомерным отнесение ипотечного кредита к разряду финансово-кредитных категорий. В данной связи актуальной научной проблемой является исследование природы и места ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, обусловливающих диалектику финансовых и кредитных взаимосвязей в финансовой системе государства.
Вместе с тем отечественная наука и практика разделяют понятия финансовых и кредитных отношений как в теоретическом, так и в институциональном аспектах, что, на наш взгляд, не соответствует реалиям рыночной экономики.
Социалистическое общество характеризовалось государственной общественной собственностью на средства производства и государственной системой финансирования капитальных вложений хозяйствующих субъектов. Кредит был органически встроен в финансы, функции кредита, как и его назначение, были значительно сужены, что позволяло роль банковских учреждений ограничивать рамками контрольной функции. Большинством ученых такой принцип централизованного руководства и бюджетного финансирования считался объективной необходимостью, позволяющей обеспечивать «главные структурные капитальные вложения, реконструкцию действующих предприятий с целью достижения оптимальных пропорций, предусмотренных в народнохозяйственном плане». В качестве самостоятельного источника формирования централизованного фонда и элемента финансовой системы рассматривался лишь государственный кредит.
Иную позицию занимал Э.А. Вознесенский. Раскрывая роль бюджета, он писал, что «государственный бюджет призван опосредствовать кругооборот всех общественных фондов», и далее продолжал: «Это не только функция государственного бюджета, но и кредита, особенно долгосрочного, на капитальные вложения, сфера использования которого значительно расширяется в условиях осуществления хозяйственных реформ». В этой связи ученый выделял кредит как самостоятельное звено финансов, обосновывая это следующим:
основу финансов и кредита составляет движение денежной формы стоимости;
кредитные отношения органически входят в общую систему денежных отношений, регламентированных государством;
кредит непосредственно связан с процессами образования и использования централизованных и децентрализованных денежных фондов.
Развитие рыночной экономики кардинально меняет соотношение категорий «финансы» и «кредит». Формирование банковской системы на основе частной собственности приводит к ее самостоятельному функционированию в рамках кредитной системы. В этой связи представляет научный интерес исследование роли кредита в условиях институциональной и экономической обособленности хозяйствующих субъектов, осуществляющих свою деятельность на условиях самофинансирования.
В рыночных условиях проблема самофинансирования всегда являлась достаточно серьезной. В ее решении особая роль отводится финансам предприятий: от их успешного функционирования зависят финансовые результаты деятельности предприятий, имидж на конкурентных товарных и финансовых рынках, рыночная стоимость бизнеса, позволяющая осуществлять привлечение ресурсов посредством финансовых инструментов. При этом роль финансов в условиях рынка возрастает: «Банки становятся органами регулирования финансово-экономической деятельности, стимуляторами денежного обращения, ускорителями движения капитала, стимуляторами хозяйственной предприимчивости».
Кредит как особая форма распределительных отношений проявляется, прежде всего, посредством распределительной функции. Большинство ученых рассматривают сущность распределительной функции в аккумуляции денежных средств и их предоставлении предприятиям и организациям для формирования необходимого оборотного капитала и ресурсов для инвестиций. На наш взгляд, данная трактовка сущности кредита не раскрывает ее общественной роли и назначения в воспроизводственных процессах.
Статистика показывает, что в 2007 г., признаваемом наиболее стабильным в развитии экономики РФ, доля убыточных предприятий в общем их числе составляла 32,5%, в том числе: в промышленности - 32,7%, в сельском хозяйстве - 35,9%, в строительстве - 28%, на транспорте - 32,4%. Мировой финансовый кризис усугубил сложившееся положение. В этих условиях единственным источником формирования ресурсов предприятий остается банковский кредит. По данным банковской статистики, за последние 10 лет объемы банковского кредита увеличились более чем в 30 раз и достигли по состоянию на 2013 г. 3633 млрд. руб., что составляет более 60% активов банковского сектора. Долгосрочные кредиты в инвестициях предприятий увеличились более чем в 20 раз и составили на начало 2010 г. более 5000 млн. руб., однако их доля в общем объеме инвестиций не превышает 10%. В результате происходит быстрое старение основных фондов. Наибольший износ наблюдается в отраслях реального сектора экономики: в электроэнергетике - 51,4%, в обрабатывающих отраслях - 46,8%, строительстве - 47,9%, сельском хозяйстве - 44,8%.
Таким образом, недостаток финансовых ресурсов у хозяйствующих субъектов приводит к снижению финансовых результатов их деятельности и соответственно к уменьшению финансовых ресурсов государства. Решение этих вопросов возможно только совместными усилиями государства и банков, иначе говоря, бюджета и кредита. Результаты исследования позволили сформулировать содержание распределительной функции кредита как процесса перераспределения временно свободной стоимости между отраслями и секторами экономики в целях формирования финансовых ресурсов хозяйствующих субъектов и государства для осуществления воспроизводства на макро-, микроуровне в целях решения экономических и социальных задач общества.
Рыночная экономика создала объективные основы формирования финансово-кредитных отношений, что позволяет рассматривать кредит как экономическую категорию и самостоятельное звено в составе финансов и финансовой системы страны. Социальная направленность ипотечного кредита обусловливает роль государственной поддержки и бюджетной составляющей в его развитии. Из этого следует, что «бюджет» и «ипотечный кредит» как экономические категории тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены, что и определяет их место в системе финансово-кредитных отношений (рис. 2).
Рис. 1.2. Взаимосвязь категорий «финансы» и «кредит»
Следует отметить, что теория и практика зарубежных стран рассматривают единство финансовой системы, включающей в себя самостоятельные элементы финансово-кредитных отношений. Данные процессы находят все большее отражение в условиях глобализации. В области финансов глобализационный процесс привел к образованию адекватной ему и самостоятельной отрасли экономики - финансовой системы. Эта система охватывает совокупность национальных финансовых рынков, широкий круг участников финансовых отношений, начиная с отдельных банков и кончая такими международными финансовыми институтами, как Всемирный банк, МВФ. Внутри финансовой системы осуществляют движение мировые финансовые потоки, определяется сеть постоянных, устойчивых связей между участниками, формируются спрос и предложение на финансовые ресурсы во всемирных масштабах.
Значительное место в финансовых отношениях занимает ипотечный кредит, требующий для своего развития долгосрочных и дешевых финансовых ресурсов.
Сегодня ипотечное кредитование - это сложная, многогранная система между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном жилище. Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекают сегодня внимание многих.
Роль ипотеки возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным.
В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков.
В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствовала снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогала решать социальные и экономические проблемы. Последствия Великой депрессии 1930-х гг. в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны.
Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства на тот момент. США стали страной, в которой в результате использования государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики значительная часть общенационального продукта долгое время формировалась под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Однако у данных процессов была и обратная сторона, проявившаяся в конце 2000-х гг. в виде ипотечного кризиса 2006-2007 гг. (когда в США начались проблемы с ипотечными кредитами, выданными неблагонадежным кредиторам), который поставил под угрозу всю финансовую систему страны и повлек за собой обрушение американской экономики и, как следствие, общемировой кризис экономики 2008 г.
Интересен опыт европейских стран в системах жилищного кредитования, имеющих свои характерные черты. Так, например, система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. В ряде других стран (Великобритании, Франции) целевыми государственными и муниципальными программами определяются субсидии для различных категорий заемщиков.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо), в США (новый курс Рузвельта).
Ипотечный кредит всегда дается только на приобретение жилья, поэтому, как правило, его ставка ниже, чем, например, у кредита потребительского.
Сбербанк предлагает рублевый кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого (или уже имеющегося) жилья при первоначальном взносе от 10 % от стоимости объекта под ставку минимум 10 %. ВТБ 24 анонсирует ставку от 10 % в рублях, но надо отдавать себе отчет, что эта ставка будет применяться лишь при соблюдении целого ряда условий.
Максимальный срок кредита в ВТБ 24 составляет 50 лет. Банк Москвы дает кредиты на квартиру под ставку от 11,95 % в рублях при первоначальном взносе от 10 % стоимости квартиры на срок от 5 до 50 лет.
В КБ «Возрождение» предлагают кредиты под 13 % годовых в рублях (первоначальный взнос - от 50 %) или под 14,25 % годовых (первоначальный взнос - до 50 %). Срок кредитования - от года до 30 лет 12.
Развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем - одна из важнейших социально-экономических задач государства. Решение этой задачи требует обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования. В силу своих специфических особенностей ипотечное жилищное кредитование, по мнению авторов, следует рассматривать не как разновидность потребительского кредитования, а как долгосрочные инвестиционные вложения в формирование и развитие главной производительной силы общества - человека, т. е. рассматривать как самостоятельный вид кредитования. Авторы полагают, что для формирования реальной и эффективной жилищной и кредитной политики необходимо отказаться от действующей сегодня несостоятельной методологии определения доступности жилья и перейти к научно обоснованной методологии, учитывающей все основные факторы, влияющие на ее уровень.
1.2 Банки и агентства на рынке ипотечного кредитования
В России рынок ипотечного кредитования имеет молодую историю и можно говорить, что он по- прежнему находится на стадии формирования и развития. По данным Центрального банка России в 2013 году объем ипотечного кредитования остается на уровне 3,2 % от ВВП, тогда как во многих других странах этот показатель составляет несколько десятков процентов от ВВП.
В процессе финансового инвестирования в виде кредитования под залог жилой недвижимости происходит взаимодействие разных субъектов рынка. Основными участниками на рынке жилищной ипотеки выступают кредитные институты (кредиторы), физические лица (заемщики и залогодатели).
Также участниками выступают страховые, оценочные компании; физические лица в роли продавцов жилой недвижимости; органы государственной регистрации сделок с недвижимостью; возможно участие риэлтерских компаний; субъекты вторичного рынка жилищной ипотеки (при его наличии), такие как агентства по выкупу закладных, операторы вторичного рынка, сервисные агенты; инвесторы в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными жилищными кредитами (коммерческие компании, страховые организации, пенсионные фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы и фонды, а зачастую и сами кредитные учреждения).
На сегодняшний день в России присутствуют две моделей ипотечного жилищного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Со стороны государства изначально был сделан курс на двухуровневую модель ипотечного кредитования.
Одноуровневая модель представляет собой простую схему взаимоотношений «кредитор - заемщик». Все параметры кредита или займа, организация выдачи, требуемые документы определяются исключительно самим кредитором в соответствии с действующим законодательством и являются частью его кредитной политики, а источником привлечения средств для данного вида кредитования служат собственные пассивы банка или кредитной организации.
Двухуровневая модель ипотеки подразумевает наличие первичного и вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. Банки и кредитные (небанковские) организации в этой модели работают как обычный кредитор и выдают ипотечные кредиты и займы. В последующем кредитор продает оформленные им закладные на вторичном рынке ипотечных кредитов различным инвесторам.
В настоящее время в России двухуровневая система ипотеки действует с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданного в 1997 году и осуществляющим свою деятельность при поддержке государства (100 % акций АИЖК принадлежит государству).
На первом уровне заемщики получают ипотечный кредит (займ) по Стандартам АИЖК у первичного кредитора (это может быть банк или иная кредитная организация, имеющая аккредитацию АИЖК). Этот уровень называется первичным рынком ипотечного жилищного кредитования.
На втором уровне производится рефинансирование выданных кредитов (займов). Это вторичный рынок ипотечных кредитов. Здесь первичный кредитор перепродает права по выданным кредитам (займам). в целях рефинансирования Агентство рассматривает только ипотечные кредиты (займы), валютой погашения денежного обязательства и уплаты процентов которых являются российские рубли. Ипотечное агентство, в свою очередь, эмитирует ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и тем самым привлекает финансовые ресурсы с рынка ценных бумаг в ипотечное жилищное кредитование.
Деятельность участников рынка жилищной ипотеки, как и любого другого вида инвестиционно-финансовой деятельности, сопряжена с наличием риска. Риск в кредитно-финансовой деятельности можно определить как вероятность (опасность, возможность) наступления события, в результате которого происходит нежелательное отклонение от запланированной цели.
Жилищная ипотека - это, прежде всего, вид кредитования, поэтому для неё характерны все виды риска, присущие обычному кредитованию. Однако ипотечное жилищное кредитование имеет ряд особенностей, поэтому наличие риска в данной сфере специфично и требует отдельного исследования и особых методов управления.
Основной отличительной особенностью от других видов кредитования является вовлечение в систему жилищной ипотеки элементов инфраструктуры двух областей: финансовый рынок (входящие в него рынки кредитования, страхования и рынок ценных бумаг) и рынок жилой недвижимости. Это является основной особенностью рынка жилищной ипотеки, которая определяет существование различных видов риска в этих сферах, многие из которых являются смежными друг другу.
Специфика рынка жилищной ипотеки и проявление риска в данной сфере обусловлена следующим:
долгосрочный характер кредита;
обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения (объекта рынка жилой недвижимости), приобретенного в совокупности за счет собственных средств и средств кредитора;
применение независимой оценки рыночной стоимости предмета залога;
обязательное страхование предмета залога и, как правило, наличие требования страхования жизни и потери трудоспособности заемщиков;
способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита - аннуитетный платеж, и допускается досрочное погашение;
выпуск ипотечных ценных бумаг (прав требований по закладным) на вторичном ипотечном рынке.
Особенностью рисков, присущих сфере кредитования, является перераспределение рисков между участниками первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов.
На первом этапе заемщик обращается к первичному кредитору за получением кредита (займа): возникают отношения «кредитор - заемщик». Виды риска, которые несет заемщик:
риск процентной ставки - в результате уменьшения процентных ставок в будущем по предлагаемым ипотечным кредитам (займам);
риск залога в части имущественного риска, связанного с причинами имущественного характера: повреждение или утрата предмета залога;
риск изменения цен на рынке жилой недвижимости в сторону;
рыночный риск - возникновения у заемщика ситуации в будущем изменения, связанной с негативными изменениями в трудовой сфере, уменьшение доходов;
риск неисполнения своих обязательств перед кредитором.
Виды риска, которые несет первичный кредитор:
кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту (неоплата или несвоевременная оплата долга и процентов), являющийся наиболее значимым и опасным по последствиям;
процентный риск - возникновение убытков в будущем в результате изменения процентных ставок по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной кредитной политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и другое;
риск ликвидности - риск возникновения убытков или недополучение прибыли вследствие неспособности кредитной организации обеспечить исполнение своих обязательств в полном объеме. Данный риск возникает при несбалансированности пассивов и активов по срокам, суммам, валюте и т.д.;
риск, связанный с залогом;
операционно-технологический риск связан с вероятностью операционных ошибок, допущенных участниками в процессе ипотечного кредитования.
Вторичный рынок ипотечных кредитов (займов) предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у Первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам, что способствует переносу большей части видов риска на участников вторичного рынка.
Виды риска, которые несет региональный оператор/сервисный агент:
кредитный риск лежит в значительной мере на региональном операторе, так как при наступлении случая, влекущего дефолт закладной, региональный оператор обязан выкупить у последующего держателя закладной (АИЖК или другого инвестора) кредит (займ);
Виды риска, которые несет АИЖК:
риск потерь от дефолта закладных - после реализации имущества, находящегося в ипотеке, вероятные убытки делятся в равных долях между АИЖК и региональными операторами;
процентный риск.
Виды риска, которые несет инвестор:
риск снижения ликвидности ценных бумаг;
процентный риск по облигациям;
иск досрочного погашения кредита;
риск залога.
Таким образом, совокупность рисков, присущих каждой стороне индивидуальна, но, несмотря на это, двухуровневая система ипотеки обеспечивает механизм их перераспределения между участниками.
в концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России определено, что деятельность АИЖК будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования и, прежде всего, снижению риска ликвидности и процентного риска, возникающих у первичного кредитора при несоответствии структуры пассивов и активов.
Рис.1.3 Функции и цели участников механизма ипотечного жилищного кредитования
В России основным субъектом, оказывающим помощь населению в данном виде деятельности, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное в 1997 году.
На сегодняшний день Агентство предлагает 9 ипотечных программ, наиболее выгодные условия представляются, соответственно, специальным категориям населения (молодым ученым, учителям), при этом при расчете кредитной ставки учитывается наличие несовершеннолетних детей и участие в подпрограммах ФЦП «Жилище» и наличие других государственных жилищных сертификатов (во всех перечисленных случаях ставка снижается). По сути, АИЖК способствует расширению практики ипотечного жилищного кредитования через 2 основных канала - 1) для потребителей - задавая выгодные условия получения и возвращения кредитов (а) субсидирование процентной ставки, б) предоставление субсидии на оплату части первоначального взноса, в) предоставление кредитов за счет бюджета), 2) для банков-партнеров - перекупая обязательства кредиторов и тем самым увеличивая количество ликвидных средств в обращении.
Как выглядит практическая сторона проводимых мероприятий:
·субъект федерации заключает соглашение с ОАО «АИЖК», на его территории создается региональное отделение Агентства (ОАО «РО ИЖК») - через этот источник привлекаются федеральные средства;
·субъект федерации принимает целевую программу (либо отдельную - по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования, либо комплексную - одной из подпрограмм которой будет данная мера) (региональные средства);
·муниципальные образования региона принимают свои целевые программы в соответствии с программой субъекта федерации, обеспечивая софинансирование ипотечного жилищного кредитования (муниципальные средства).
При этом, безусловно, значителен объем собственных средств граждан, улучшающих свои жилищные условия (первоначальные взносы и проч.).
Рис.1.4. Количество выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, шт.
Как видно из рис. 1.4, рынок ипотечного жилищного кредитования в России последние 4 года устойчиво и быстро растет.
При этом, согласно рис. 1.5, средний размер кредита за это время увеличился относительно незначительно (с 1,2 до 1,5 млн. руб.), общий объем жилищного фонда вырос на 111 млн. кв. м (с 3177 до 3288 млн.), количество рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов в 2010 - 2012 составляло приблизительно 45 тыс. шт. в год, а номинальный среднедушевой доход населения вырос незначительно относительно темпов инфляции (с 20 до 24 тыс. руб.)
Рис.1.5. Отдельные характеристики жилищного рынка РФ
Рис.1.6. Доли сделок с ипотекой на рынке жилья и сделок с участием АИЖК во всех сделках, %
При этом доля сделок с ипотекой на всем рынке жилья стабильно растет (см. рис. 1.6), в связи с чем доля кредитов, выданных АИЖК постоянно уменьшается (хотя в абсолютном выражении этот показатель относительно стабилен).
1.3 Механизм ипотечного кредитования
Сегодня оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, регистрацию договоров.
Доступность кредита зависит от требований банка к заемщику. Иногда, обратившись в один банк и получив отказ, потенциальный заемщик даже не подозревает, что дело не в нем, а в том, что этот банк не рассматривает его в качестве своей целевой аудитории, хотя в другом банке он был бы желанным клиентом.
Согласно положениям Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
земельные участки, за некоторыми исключениями;
предприятия, а также здания, сооружения
и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Основным негативным моментом привлечения ипотеки является переплата за квартиру, включающая в себя проценты по ипотечному кредиту, рассчитываемые специалистами ипотечного кредитования по сложной формуле, и ежегодные суммы обязательного страхования.
В процессе получения ипотечного кредита заемщику необходимо рассчитывать на неопределенную сумму накладных расходов (таких как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и др.), которые могут достигнуть до 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.
Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена, с одной стороны, первоначальным взносом заемщика, с другой стороны, величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой.
В зависимости от банка и объекта недвижимости могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и др.
Ипотека - инструмент долгосрочного кредитования. Кредитный заем, связанный со сроками окупаемости, измеряемыми месяцами, а в большинстве случаев десятилетиями, несет под собой ряд существенных рисков. Ипотечные банки должны иметь гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств.
Заключая договор кредита, заемщик принимает на себя обязательства выплачивать банку суммы процентов и основного долга в большинстве случаев не один десяток лет. Многие не готовы к такому бремени, отдавая предпочтение аренде квартиры.
Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику надо ответить самому себе на несколько вопросов: имеются ли в его распоряжении средства, достаточные для уплаты первоначального взноса за квартиру, а также на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры; какова будет сумма дохода за вычетом периодических выплат по кредитному договору для поддержания желаемого уровня жизни; можно ли быть уверенным, что не произойдет падения доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней; есть ли другие активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.
Однако, что касается распространенного мнения о необходимости после покупки квартиры в кредит вернуть банку стоимость двух таких квартир, справедливым является тот факт, что при оценке потенциальных затрат необходимо опираться на стоимость жилья в настоящий момент. Большую часть стоимости квартиры вы заплатите в будущем, а все это время квартира будет дорожать. Это выгодным образом отличает ипотеку от варианта накопления денег, поскольку при заключении договора об ипотеке цена фиксируется, и рост цен на недвижимость заемщика волновать не будет.
Ипотечный кредит, несомненно, имеет и другие положительные стороны. Очевидным плюсом, разумеется, является возможность в достаточно короткие сроки купить новую квартиру и избежать необходимости накапливать долгие годы необходимую сумму на покупку жилья.
На сегодняшний день безопасность всех сделок по приобретению жилья по ипотеке обеспечивается обязательным страхованием жилья, страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке сравнительно небольшими, следовательно, не столь обременительными.
На сегодняшний день большинством ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
В связи с наличием различных программ ипотеки заемщик может выбрать наиболее подходящую для себя - с первоначальным взносом или без первоначального взноса, с возможностью заключения договора ипотеки на срок 30 лет или более и т. д.
Нельзя забывать о таком преимуществе кредитов под залог жилья, как льготное налогообложение.
В соответствии с НК РФ налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Налоговая составляющая ипотечного кредитования: имущественный налоговый вычет как одна из возможностей использования предусмотренных законодательством налоговых льгот.
Покупка квартиры или дома по ипотеке влечет за собой значительные и регулярные расходы по погашению кредита и процентов по нему. Как и другие налоговые преференции, имущественные вычеты выполняют стимулирующую функцию, частично облегчая налоговое бремя граждан, и одновременно побуждая заключать договоры ипотеки, тем самым поддерживая циркуляцию финансовых потоков на рынке кредитования.
В соответствии с действующими нормами законодательства о налогах и сборах физическое лицо имеет право уменьшить доход, полученный в год налогового резидентства и облагаемый по ставке 13%, на сумму имущественных налоговых вычетов, в том числе на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов на строительство или приобретение недвижимого имущества на территории России в пределах 2 млн руб., а также на сумму расходов, направленных на погашение процентов по кредиту (речь идет о процентах по договору ипотеки, а не о погашении основного долга), предоставленному для целей приобретения недвижимого имущества, в отношении которого был заявлен вычет.
Под недвижимым имуществом понимаются жилые дома, квартиры, комнаты или доля (доли) в них, земельные участки или доля (доли) в них, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки или доля (доли) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Предельный размер имущественного вычета не означает, что покупатель недвижимости получит всю указанную сумму 2 млн руб.
млн руб. - это максимальная сумма, на которую налогоплательщик может уменьшить свои доходы, с который он платит НДФЛ. Иными словами, в случае предъявления данной суммы к вычету, налогоплательщик может вернуть себе налог, который он уже заплатил с доходов в 2 млн руб., либо может не платить его вовсе.
Таким образом, максимальная сумма, на которую следует рассчитывать покупателю, составляет 260 тыс. руб. (13 % от 2 млн руб.). Правда, помимо 2 млн руб. покупатель может уменьшить свои доходы и на сумму процентов, которые он платит по договору ипотеки, таким образом, увеличив сумму НДФЛ (рассчитанной с данной суммы), которую можно себе вернуть либо не платить.
В случае если у налогоплательщика отсутствовали доходы, облагаемые по ставке 13%, плательщик сможет заявить вычет только с того момента, когда у него появятся доходы, облагаемые по ставке 13%.
Право на налоговый вычет возникает только у собственников жилья.
Немало спорных вопросов возникает в том случае, когда квартира или дом оформляются на нескольких владельцев. В первую очередь это ситуации, когда имущество приобретается супругами. В этом случае учитываются не только нормы НК РФ, но и нормы Семейного кодекса РФ. Сумма вычета и, соответственно, возмещения налога делится между супругами в зависимости от того, как оформлено жилье, заключен ли брачный договор и других факторов. По нормам российского гражданского права жилье можно оформить в общую долевую либо общую совместную собственность.
Когда речь идет о долевой собственности супругов, право каждого на вычет уже четко определено его долей. При этом, по умолчанию, имущество супругов, пусть даже его покупка оплачена лишь одним из них, считается приобретенным за счет общего нажитого капитала, а значит, является общей совместной собственностью (если, конечно, иные правила не описаны отдельно в брачном договоре).
Собственность едина и, соответственно, вычет (2 млн руб.) тоже общий. Каждый супруг имеет право заявить о своем праве только на часть вычета, который соответствует его доле, обозначенной в свидетельстве о регистрации права собственности.
Если собственность общая совместная (такой вид собственности предусмотрен только в отношении супругов), то и налоговый вычет полагается также один на собственников-супругов, но, по умолчанию, в равных долях.
Перераспределить его можно заявлением в налоговый орган по договоренности супругов, вплоть до того, что любой из владельцев получит вычет в полном объеме на себя. Это удобно, если один из супругов имеет большие белые доходы. Однако при таком раскладе оба супруга считаются реализовавшими свое право на возврат НДФЛ, и ни один из них не сможет использовать его повторно - такова позиция Минфина России.
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если для оплаты расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика используются средства материнского (семейного) капитала.
Таким образом, если физическое лицо приобретает жилье полностью за счет средств материнского капитала или платит проценты по ипотеке за счет средств материнского капитала, то воспользоваться налоговым вычетом не представляется возможным. Если покупка квартиры была частично оплачена из средств материнского капитала, вычет возможен, однако его размер будет уменьшен на сумму материнского капитала.
Согласно этим изменениям право на имущественный налоговый вычет по расходам на строительство или приобретение жилья может быть использовано налогоплательщиком неоднократно, а именно: при покупке нескольких объектов недвижимости в пределах максимального установленного размера в 2 млн руб. И это, пожалуй, самое важное нововведение.
Таким образом, если налогоплательщик использовал налоговый вычет не в полном размере, в дальнейшем он может пользоваться правом на «остаток» вычета при приобретении иных объектов недвижимости до тех пор, пока общая сумма заявленных вычетов не достигнет 2 млн руб.
Данное введение является немаловажным для граждан, приобретающих землю, дома, собственные квартиры либо комнаты в коммуналке, стоимость которых не превышает 2 млн руб., поскольку в настоящее время после использования вычета остаток от 2 млн руб. в этом случае не переходит на следующий налоговый период или объект недвижимости, и налогоплательщикам не всегда удается использовать свой налоговый вычет полностью.
Кроме того, в рамках действующего законодательства нередки случаи, когда люди использует налоговый вычет только частично (в сумме меньшей, чем 2 млн руб.) либо по факту не используют его вовсе, перераспределяя всю сумму вычета в пользу, например, супруга.
В последнем случае супруг, распределивший сумму вычета в пользу другого, теряет право на возврат суммы налога в размере 260 тыс. руб., поскольку вычет уже считается использованным в данном случае, пусть даже в размере 0 руб.
Вместе с тем введено ограничение по применению имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита).
Максимальный размер уплаченных процентов, который может быть учтен при получении имущественного налогового вычета, не должен превышать 3 млн руб. Кроме того, данный вычет применим в отношении только одного объекта недвижимости, по которому был заявлен вычет по расходам на приобретение или строительство.
Иными словами, если налогоплательщик приобрел две квартиры, и каждая квартира приобретена по договору ипотеки, то такой налогоплательщик может использовать имущественный вычет в размере 2 млн руб. в отношении одной квартиры и также использовать вычет в размере процентов уплаченных по договору ипотеки. При этом гражданин может заявить о своем праве на «остаток» вычета, если есть необходимость, но проценты по ипотеке в отношении второго объекта недвижимости учесть уже нельзя. Вышеперечисленные нормы вступили в силу с 1 января 2014 г. При этом если налогоплательщик заявил свое право на имущественный налоговый вычет до вступления данных норм в силу (например, в 2013 г.) и приобрел квартиру либо другой вид недвижимого имущества стоимостью менее 2 млн руб., то будут применяться нормы, действующие до 1 января 2014 г., и он сможет заявить право на получение налогового вычета в размере стоимости такого жилья и всей суммы уплаченных процентов по кредиту, но при этом повторного предоставления имущественного вычета налогоплательщику, например, на использование остатка от 2 млн руб., предусмотрено не будет.
Имущественный налоговый вычет можно будет получить через одного или нескольких налоговых агентов (работодателей) по своему выбору, обратившись с письменным заявлением, либо при подаче налоговой декларации по месту регистрации по окончании налогового периода (до 30 апреля года, следующего за годом, в котором покупатель заявил свое право на имущественный вычет).
По действующим нормам можно обратиться только к одному налоговому агенту за предоставлением вычета по своему выбору.
В любом случае налогоплательщику, как и сейчас, придется обратиться в налоговую инспекцию за получением разрешения на вычет, написав заявление. Ответ о подтверждении права на вычет будет дан налоговой инспекцией в течение 30 календарных дней со дня подачи заявления и необходимых документов.
Получив подтверждение из налоговой инспекции о наличии права на вычет, налоговый агент перестает удерживать ежемесячный налог с выплачиваемых доходов.
В случае если налоговый год (равный календарному году) закончился, но у налогоплательщика все еще есть право на остаток вычета, то он должен в начале следующего года обратиться в налоговую инспекцию за подтверждением такого права и предоставить работодателю новое уведомление.
Если покупатель захочет воспользоваться имущественным вычетом и получить деньги лично на свой банковский счет, открытый в РФ, то вместе с заявлением с указанием личных банковских реквизитов следует заполнить налоговую декларацию по ф. № 3-НДФЛ и приложить к ней:
Справки о доходах физического лица по ф. 2-НДФЛ за отчетный период; документы, подтверждающие право собственности на купленную недвижимость.
Это может быть, например, договор купли - продажи и свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира приобретена в строящемся доме, то достаточно будет предоставить подписанный акт приема-передачи квартиры в собственность; платежные документы, подтверждающие произведенные расходы. Сюда можно отнести квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы.
Если налогоплательщик планирует вернуть налог с суммы уплаченных процентов, то ему следует предоставить договор займа (кредита) и справку из банка об уплаченных процентах по ипотечному кредиту.
В случае представления декларации с имущественным вычетом при положительном стечении обстоятельств возврат НДФЛ на банковский счет осуществляется в течение 4 месяцев: 3 месяца предусмотрено для проведения камеральной проверки налоговыми органами и 1 месяц на возврат налога. Это базовые правила, дающие представление о том, как использовать свое право на налоговые льготы, приобретая имущество.
Внедрению ипотеки в банковскую практику способствует растущий спрос на улучшение жилищных условий. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.
Выводы по главе 1
Комплексность проблемы развития жилищного строительства и его кредитования в современных российских условиях требует для ее решения системного подхода. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России обусловливают необходимость максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.
Механизмы финансирования строительства за счет кредитов, обеспеченных ипотекой, отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции - застройщиков, так и ее конечных потребителей - граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью кредитов, обеспеченных ипотекой: строительных кредитов - застройщикам и классических кредитов - населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.
Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выход из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени, т.к. жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что: во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики; во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.); в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств.
жилищный кредитование ипотека
Глава 2. Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах
.1 Развитие ипотеки в России
История ипотечного кредитования в России берет свое начало еще в XIII -XIV вв. - этим периодом датированы первые акты о залоге в России, в самом конце XIV - начале XV в. в России появились первые правовые нормы, которые предусматривали имущественное взыскание наряду с древнейшим видом взыскания - личным.
Система залога в России развивалась в течение нескольких столетий и прошла несколько этапов развития, преобразуясь в различные формы.
В XVII-XVIII вв. в России уже формируется целая система, и развиваются институты ипотечного кредитования (Дворянский банк, Государственный заемный банк, уже приближенный к стандартному ипотечному банку, единственным отличием которого являлась возможность использования в качестве объекта залога, например, усадьбы с землей и крепостными). В конце XIX - начале XX в. уже активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, порядок оформления сделок по залогу недвижимости регулировался законодательно.
Таким образом, еще в XIX в. и начале XX в. (вплоть до 1917 г.) в России существовали и в достаточной мере были развиты услуги по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья - эти услуги имели под собой твердую законодательную государственную базу и пользовались большой популярностью у населения.
В советское время ипотеки не было. Квартиры получали по распределению - в порядке очереди или через участие в жилищных кооперативах.
В постсоветское время (период 90-х гг.) начинает складываться новая система ипотечного кредитования. В европейских странах больше сотни лет успешно внедрялся механизм ипотечного кредитования, поэтому наше государство и российские банковские организации пошли по пути перенимания опыта у своих зарубежных коллег. Однако институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий в это время не приобрел в России значительного распространения и регулировался относительно небольшим количеством нормативных актов. Тем не менее фундамент для нынешнего ипотечного законодательства уже начал складываться.
Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.
Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге.
Отдельные специальные нормы, регулирующие, в частности, порядок регистрации недвижимости, без которого оборот недвижимости, и фактически реализация прав на ипотеку, просто невозможен, содержались и сегодня содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, таких как Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закон «Об исполнительном производстве».
В 1998 г. (также и в большинстве других стран в период экономического кризиса) был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который и стал основой нынешнего ипотечного рынка.
Согласно нормам этого закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.
В последние годы на фоне нестабильности на финансовых рынках произошло возвращение инвестиционного интереса к недвижимости, и жилье стало восприниматься как надежный долгосрочный инструмент инвестирования. Наметилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, хотя их условия претерпели существенные изменения: в целом происходит удорожание кредитов. В 2013 году примерно каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.
Развитие рынка ипотечного кредитования в последние годы было достаточно противоречивым: объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам.
По итогам 2013 года количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, превысило 4,2 млн (на 8,5 % выше уровня 2012 года). Определяющую роль в этом сыграло увеличение доли ипотечных сделок: каждое пятое зарегистрированное право собственности по жилью (более 20 %) приобреталось в счет ипотечного кредита, и данный показатель является самым высоким за всю историю ипотечного кредитования в России. При этом доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2013 году была выше, чем на вторичном рынке (25 % от общего объема).
После длительной стагнации 2009-2012 годов цены на жилье перешли к росту в реальном выражении. К концу 2013 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 2012 года на 13 %, в то время как инфляция за этот период составила чуть выше 5 %. Рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к сокращению доступности приобретения жилья: значение индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не менялось с начала 2010 года. В региональном плане рост цен на жилье (индекс выше 100 %) наблюдался на первичном рынке в 77 регионах (лидеры: Мордовия (132 %), Хабаровский край (127 %) и Республика Коми (122 %)), на вторичном рынке - в 80 регионах (лидеры - Магаданская область (144 %), Республика Коми (129 %) и Хабаровский край (128 %)). Падение цен (менее 2 %) было зафиксировано на первичном рынке в трёх регионах (Ивановская область, Адыгея и Дагестан), на вторичном рынке (менее 1 %) - в двух регионах (Кабардино-Балкария и Челябинская область).
Опережающее развитие рынка в 2013 году происходило, скорее всего, за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики спешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на относительно комфортном для них уровне.
Основную массу выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы обеспечивают два участника рынка - Сбербанк (около 45%) и ВТБ24 (около 25%). Доля остальных существенно ниже. Основная доля всех выданных ипотечных кредитов приходится на кредиты, выданные под залог приобретаемой заемщиком недвижимости.
Рост процентных ставок по депозитам как физических лиц, так и нефинансовых организаций создавал значительное давление на процентные ставки по долгосрочным кредитам в течение всего 2013 года. В итоге к концу года ставки повысили не менее 20 банков. В то же время ряд банков (включая также Абсолютбанк, БЖФ, «ДельтаКредит», Запсимкомбанк и «Уралсиб») ставки понизил. Однако такое снижение было вызвано либо проведением сезонных предновогодних акций, либо необходимостью повышения конкурентоспособности ипотечных программ. В последнем случае корректировке подверглись ставки, которые ранее превышали среднерыночный уровень и были близки к психологической границе ставок для потенциальных заемщиков, выше которой ставки воспринимались заемщиками как очень высокие.
Замедление темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок заставило банки думать над ослаблением требований к заемщикам. С начала прошлого года наметилась тенденция снижения требований к подтверждению дохода заемщика и к концу года лидеры рынка - Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит» и Росбанк - уже предоставляли ипотечные программы без подтверждения дохода заемщика отдельной справкой. Такое ослабление требований, в дополнение к значительному числу банков, предлагающих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 10 %, потенциально увеличивает риски банковской системы, т.к. широкое распространение такой практики среди остальных участников рынка может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы и, при реализации пессимистического сценария развития экономики, к ощутимым убыткам для всего финансового сектора.
Ипотека постепенно становится результатом тесного взаимодействия банков с застройщиками, риэлторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риэлторов привлекают до половины своих клиентов: например, ВТБ24 сотрудничает более чем с тысячей строительных компаний. При этом партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 % по сравнению с базовой процентной ставкой.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется на трех уровнях: между частными банками и госсектором (Сбербанком, ВТБ24, Газпромбанком и АИЖК), между частными банками и между госбанками и АИЖК.
С целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки начинают перетасовывать условия, делая их на первый взгляд более привлекательными. Еще два года назад в банках наконец-то начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы. Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит сократился: нормой стало считаться вынесение решения в срок от трех до пяти дней, а, например, банк «ЖилФинанс» использует специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.
Практически у всех банков первоначальный взнос опустился в среднем до 20% от стоимости приобретаемого жилья, а такие банки, как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», АМТ банк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, выдают кредиты с первоначальным взносом 15 %. Уже не первый год некоторые банки с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10 % при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2 % от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика и не превышает 10 % от общего объема выдачи ипотеки. В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников «зарплатных» и корпоративных клиентов либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.
Растущая конкуренция на рынке и расширение круга игроков ипотечного рынка (за последнее время в него вернулись такие крупные банки, как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк) способствуют снижению ставок по ипотеке. Все отчетливее декларируется индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки. Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки приобрел характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования.
Лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками. Еще один инструмент, используемый банками, - это обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы Сбербанка и банка «МИА». Широко практикуется отмена различных комиссий. В первую очередь это касается комиссии за выдачу кредита, а также комиссий за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. д.
Комиссия за выдачу ипотечного кредита в последние годы в среднем по рынку составляла 1-1,5 % от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а иногда миллионами рублей, даже один процент от такой суммы представляет собой серьезные расходы. Первым на рынке полностью отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита Сбербанк. За ним ипотечные кредиты без комиссии начали выдавать ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Интеза. В настоящий момент ипотечные кредиты без комиссии, помимо названных банков, выдают банк «Возрождение», МДМ Банк, банк «Открытие» (по ряду программ), Райффайзенбанк (кроме кредита на любые цели под залог недвижимости в собственности), банк «Уралсиб».
Многие комиссии, которые сейчас берут банки, не характерны для развитых стран и являются чисто российским изобретением. Поэтому отказ от них или хотя бы цивилизованное их использование будет свидетельствовать о том, что отечественный рынок становится более зрелым. Банки должны раскрывать ставку не только из-за требований регулятора, но и в рамках конкурентной борьбы, которая будет отражать уровень затрат при работе на этом рынке. В свою очередь, конкурировать тогда станет проще, ведь ценовые предложения банков станут более понятными для клиентов. В то же время в непростой ситуации, сложившейся сейчас в банковском сегменте, неосторожные действия судебных органов могут спровоцировать новый финансовый кризис. Опасения банкиров вызывает не столько возможное признание незаконности конкретной банковской комиссии, сколько общая тенденция по разворачиванию на самом высоком уровне борьбы с дополнительными комиссиями. Конечно, не все суды встают на сторону заемщиков, но тенденция такова, что после выхода постановления президиума Высшего арбитражного суда о незаконности комиссии за открытие и ведение ссудного счета многие судьи перестали затруднять себя анализом смысла прочих банковских комиссий, также признавая их незаконными.
Модным инструментом по привлечению клиентов становятся ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, получить сертификат на скидку по процентной ставке, подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику, включая выходные. Сети ипотечных центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк.
Банки стали активно разрабатывать разнообразные собственные ипотечные программы. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. ВТБ24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы предлагают ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машино-мест.
Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью выданных ранее кредитов позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию. В то же время изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.
ВТБ24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками ставшие участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем условия кредитования ВТБ24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК. В частности, в госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20 % от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. В то же время по условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30 %, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.
В последние годы имело место широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок. В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20-15 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, банк предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.
Стандартным требованием становится отсутствие отрицательной кредитной истории, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет. Кроме того, банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах.
Приоритетными направлениями деятельности ЗАО «ВТБ-24» является предоставление кредитов и финансовых услуг физическим лицам в сегменте банковской розницы. Основные направления кредитования физических лиц в Банке представлены следующими видами: ипотечное кредитование, кредиты наличными, автокредитование, кредитные карты.
Наибольший удельный вес в структуре кредитов физических лиц банка ЗАО «ВТБ 24» в 2011 - 2013 гг. занимают потребительские кредиты.
Таблица 2.1 - Анализ динамики потребительского кредитования ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.
Потребительские кредиты2011 г., млрд. руб/2012 г., млрд. руб.2013 г., млрд. руб.Темп роста, %Темп прироста2012/ 20112013 / 20122013/ 20112012 / 20112013 / 20122013/ 2011154,50203,10288,40131,4142,0186,731,4642,0086,67
Из таблицы 1 видно, что в 2012 г. по сравнению с 2011 г. наблюдается увеличение потребительских кредитов, на 31,46 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 42, 00 %. В целом за период данная статья возросла на 86,67 %, что связано с увеличением реальных располагаемых доходов населения, с ростом доверия потребителей к российским банковским институтам, активной маркетинговой и рекламной политики банков. Позитивные тенденции в сфере кредитования наличными продолжатся в 2012 году. Основой целью на 2012 год является наращивание объемов продаж и увеличение доли рынка, прежде всего за счет оптимизации внутренних бизнес-процедур, сопутствующих кредитному процессу, и предложения новых привлекательных финансовых продуктов, ориентированных на индивидуальные потребности клиентов.
Таблица 2/2 - Анализ динамики ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.
Ипотека2011 г., млрд. руб.2012 г., млрд. руб.2013 г., млрд. руб.Темп роста, %Темп прироста2012 / 20112013 / 20122013/ 20112012 / 20112013 / 20122013/ 2011142,60176,60247,90123,84140,37173,8423,8440,3773,84
Согласно данным, представленным в таблице 2.2, ипотечный портфель ЗАО «ВТБ-24» в 2012 г. по сравнению с 2011 г. увеличился на 23,84 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 40, 37 %. В целом за период данная статья возросла на 73,84%. Причины увеличения активности рынка ипотечного кредитования заключаются в улучшении экономической ситуации, восстановлении активности спроса на объекты недвижимости, росте строительного рынка, изменении политики банковского сектора - в первую очередь, за счет комплекса мер государственной поддержки.
Таблица 2.3 - Анализ динамики автокредитования ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.
Авто кредиты2011 г., млрд. руб.2012 г., млрд. руб.2013 г., млрд. руб.Темп роста, %Темп прироста2012/20112013/20122013/20112012/20112013/20122013/201145,0051,7069,80114,89135,01155,1114,8935,0155,11
Как видно из таблицы 2.3 иллюстративного материала в 2012 г. по сравнению с 2011 г. наблюдается увеличение автокредитов на 14,89 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 35, 01 %. В целом за период данная статья возросла на 55,11 %, что обусловлено развитием тесных партнерских отношений с автосалонами, автодилерами, использованием новых каналов продаж, расширением перечня программ автокредитования и улучшением качества обслуживания клиентов.
Таблица 2.4 - Анализ динамики кредитных карт ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.
Кредитные карты2011 г., млрд. руб.2012 г., млрд. руб.2013 г., млрд. руб.Темп роста, %Темп прироста2012/20112013/20122013/20112012/20112013/20122013/201118,627,837,9149,46136,33203,7649,4636,33103,76
Из таблицы 2.4 видно, что в 2011 г. ЗАО «ВТБ - 24» выпустил в обращение кредитных карт на сумму 18,6 млрд. руб. (5,16 %), в 2012 г. - 27,8 млрд. руб. (6,04 %), а в 2013 г. - 37,9 млрд. руб. (5,89 %). В целом за период данная статья возросла на 103,76 %, что обусловлено ростом финансовой грамотности населения, удобством использования, безопасностью, предоставлением скидок и специальных предложений держателям кредитных карт.
Анализ кредитования физических лиц по срокам ЗАО «ВТБ - 24» в 2011 - 2013 гг. показал, что превалирующей статьей являются долгосрочные кредиты: кредиты, размещенные на срок свыше 3 лет - более 80 %, а также кредиты, размещенные на срок от 1 года до 3 лет - более 7 %.
С одной стороны, долгосрочные размещения позитивно характеризуют банк, так как формирование долгосрочной базы характерно для крупных и надежных банков, обладающих положительной репутацией на рынке. А с другой стороны, долгосрочные размещения наиболее рисковые, так как велика вероятность дефолта заемщика, и, следовательно, вероятность невозврата кредита.
Таблица 2.5 - Резерв под обесценение кредитов клиентам ЗАО «ВТБ-24»
Название счета2011 г., млрд. руб.2012 г., млрд. руб.2013 г., млрд. руб.Темп роста, %Темп прироста2012/ 20112013/ 20122013/ 20112012/ 20112013/ 20122013/ 2011Резервына возможные потери13356683105480891256516778,97119,1294,0721,0319,12-5,93Из таблицы 2.5 видно, что в 2012 г. по сравнению с 2011 г. резервы на возможные потери сократились на 21,03%. Снижение резервов свидетельствует о выходе из кризиса. Однако в 2013 г. по сравнению с 2012г. мы наблюдаем рост данного показателя на 19,12 % (12565167 тыс. руб.). На фоне увеличения кредитного портфеля Банк увеличивает резервы, поскольку стремится быть осторожным. В целом за анализируемый период данный показатель сократился на 5,93%.
Таблица 2.6 - Динамика доходов, получаемых от предоставления кредитов населению в ЗАО «ВТБ 24» за 2011 -2013 гг.
Наименование статьи2011 г., тыс. руб.2012 г., тыс. руб.2013 г., тыс. руб.Темп роста, %Темп прироста2012 / 20112013 / 20122013/ 20112012 / 20112013 / 20122013/ 2011Доходы, от предост. кредитов населению535061586324913682813449118,21130,93154,7718,2130,9354,77
Согласно данным, представленным в таблице 2.6 иллюстративного материала за период с 2011 по 2013 гг. наблюдается тенденция увеличения доходов, полученных от предоставления кредитов населению. В 2012 г. по сравнению с 2011 г. наблюдается увеличение данного показателя на 18,21 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 30, 93 %. В целом за период данная статья возросла на 54,77 %.
Анализ системы кредитования физических лиц в ЗАО «ВТБ 24» показал, что она является достаточно эффективной. Однако на фоне общих тенденций на рынке кредитования банку можно рекомендовать следующее:
1.Снижение кредитных рисков. Основное направление снижения кредитного риска - это формирование надежного состава клиентов, имеющих расчетные счета в данном банке.
2.Модификация и совершенствование методов работы с просроченной задолженностью для повышения качества кредитного портфеля. В данном направлении следует продолжить работу по возврату сомнительной и просроченной кредиторской задолженности, строго руководствоваться требованиями внутренних положений банка по кредитованию для минимизации рисков.
3.Расширение и постоянное совершенствование спектра предлагаемых клиентам продуктов и услуг, отвечающим рыночным тенденциям.
4.Увеличение клиентской базы.
5.Снижение операционных расходов.
6.Привлечение к работе высокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии Банка;
7.Прогнозирование и профилактика возникновения кризисных ситуаций в деятельности заемщика и др.
Таким образом, в 2013 году ВТБ24 серьезно укрепил свои позиции на российском рынке розничного кредитования. Было выдано кредитов на сумму 644 млрд. рублей, прирост по сравнению с 2012 годом составил 40%. На 2012-2014 гг. сохраняется позитивный прогноз по сегменту кредитования физических лиц. Стратегическим целям современного развития розничного бизнеса в ВТБ 24 соответствует закрепление на существующих сегментах и проникновение либо усиление деятельности банка на потенциальных рынках, особое внимание следует уделять дифференцированию кредитования и развитию дополнительных видов услуг для населения.
Банк ВТБ 24 предлагает ипотечные кредиты на покупку и новых квартир, и жилья на вторичном рынке. Есть нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья, а также рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. ВТБ24 также предлагает ипотечные программы на залоговое имущество (то есть на квартиры, которые ранее были куплены в ипотеку, но люди не смогли за них рассчитаться).
Выделим следующие преимущества ипотечных кредитов банка ВТБ 24:
банк учитывает различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;
ставки - одни из самых низких на рынке: от 8,95% в валюте и от 10,5% годовых в рублях;
максимальный срок кредитования - до 50 лет; - возможность досрочно гасить кредит с первого же месяца без комиссий и штрафов;
невысокие расходы на оформление сделки.
возможность воспользоваться ипотечными программами ВТБ24 в любом регионе присутствия банка;
гражданство и место постоянной регистрации не имеют значения (это понятно: все равно люди обычно прописываются в покупаемых квартирах).
Остановимся на некоторых особенностях оформления ипотеки в банке ВТБ 24.
.если клиент готов внести первоначальный взнос в размере половины стоимости квартиры и более, то банк готов рассмотреть его как потенциального заемщика по минимальному пакету документов, достаточно предоставить только:
паспорт гражданина РФ,
водительское удостоверение, или свидетельство о пенсионном страховании.
При желании, можно дополнительно предоставить:
военный билет,
свидетельство о браке,
паспорт супруги(а).
Все остальные условия кредитования (сроки, ставки и т.д.) остаются базовыми для выбранного варианта кредитования.
.ипотека с государственной поддержкой. Банк ВТБ 24 является соучастником государственной программы поддержки кредитования, при которой ставка по кредиту составляет 11% годовых в рублях и не зависит ни от сроков, ни от первоначального взноса.
Минимальный первоначальный взнос по кредиту в этом случае должен составлять не менее 20% стоимости квартиры. Максимальный срок кредита - 30 лет. Максимальная сумма кредита - 8 млн. руб. для жителей Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн. руб. - для жителей остальных регионов.
.банк допускает, что сертификат на получение материнского капитала может быть использован даже как первоначальный взнос (напомним, сегодня материнский капитал составляет более 350 тысяч рублей).
Все остальные условия кредитования остаются такими же.
Программа «Вторичное жилье» предполагает, что клиент будет приобретать не новую квартиру от застройщика, а вторичное жилье от собственника. Как и в других программах ипотечного кредитования банка ВТБ24, квартира оформляется в собственность клиента с момента регистрации договора купли-продажи и договора ипотеки в федеральной регистрационной службе. Чтобы получить кредит, дополнительных поручительств не требуется.
Ипотеку можно оформить на срок от 5 до 50 лет в сумме от 10 000 долларов США (либо в эквиваленте этой суммы в рублях или евро). Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемой квартиры, однако есть вариант и 10-ти процентного первоначального взноса при условии, что вы застрахуете свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (по сути, жизнь и здоровье).
Комиссия за рассмотрение заявки отсутствует. Также нет комиссии за досрочное погашение. Однако есть комиссия за проведение сделки. Составляет она порядка 10 000 рублей.
Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей (в зависимости от ставки рефинансирования). Если вы одновременно страхуете свою жизнь и здоровье на случай утраты трудоспособности, то ставка по кредиту будет зависеть от срока кредитования и первоначального взноса. Если размер ваших собственных денег, вносимых за квартиру, равен 10-20% стоимости квартиры, то при сроке кредитования до семи лет ставка будет составлять 13,05%, при сроке кредитования до пятнадцати лет - 13,35%, до 25-ти лет - 13,65%, до 50-ти лет - 13,95%. Если вы сразу заплатите 20-40% стоимости квартиры, то ставка будет меньше на 0,3% для каждого перечисленного выше срока кредитования. Если первоначальный взнос равен 40-60% стоимости квартиры, то ставка будет меньше еще на 0,5%.
При ипотечном кредите в валюте ставка будет составлять 8,75-10,45% в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.
Программа «Новостройка». В рамках этой программы предполагается кредитование приобретения новых квартир непосредственно от застройщиков. Единственное ограничение: кредитованию подлежат только квартиры, приобретаемые у застройщиков, аккредитованных банком ВТБ 24. Их перечень размещен на сайте банка.
Минимальный первоначальный взнос составляет уже 20% стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры.
Процентная ставка по такому ипотечному кредиту при первоначальном взносе от 20 до 40% в рублях на срок до 7 лет составит 12,75%, на срок до 15-лет она составит 13,05%, до 25-ти лет - 13,35%, до 50-ти лет - 13,65%. Если первоначальный взнос составит 40-60%, то ставки будут на 0,5% годовых ниже.
У этой программы есть «естественное» отличие от программ кредитования приобретения вторичного жилья: до момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи клиенту квартиры в собственность залогом являются права требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. На этот период процентная ставка увеличивается на 2,5% годовых.
Программа «Гаражная ипотека» предусматривает возможность приобрести место для автомобиля в гараже или на подземной автостоянке.
Минимальный размер кредита составляет 300 000 рублей. Первоначальный взнос, правда, немаленький - от 30% стоимости гаража, если он расположен под жилым домом. Для наземных паркингов - от 40% стоимости.
Так же, как и по остальным видам ипотечного кредита в банке ВТБ24, процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. При первоначальном взносе от 30 до 40% и сроке кредитования до семи лет ставка по гаражной ипотеке будет 14,75%, при сроке кредитования до 15 лет - 15,05%, до 25-ти лет - 15,35%, до 50 лет - 15,65%. Если первоначальный взнос составляет 40-60%, то ставка по ипотеке будет на 0,5% годовых меньше.
Ставки в валюте при аналогичных условиях будут колебаться от 9,95% (при первоначальном взносе от 60% и сроке кредитования не более 7 лет) до 12,15% (первоначальный взнос от 30% и срок до 50-ти лет). Также возможно заключение кредитного договора с плавающей (переменной/ комбинированной) ставкой, но о недостатках такого варианта мы говорили выше.
Ипотечная программа «Нецелевой кредит». Обычно банки дают ипотеку конкретно на приобретение жилья. Редко, но встречаются на рынке кредитные продукты, представляющие (по сути) потребительские кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. С одной стороны, кредит нецелевой, с другой стороны - поскольку обеспечением по кредиту является договор залога недвижимости (ипотека) - то кредит считается ипотечным. Основной недостаток этого кредита - его, как правило, невозможно рефинансировать в других банках и Агентстве ипотечного жилищного кредитования: «камень преткновения» и там, и там - это отсутствие в тексте договора фразы «цель кредита - приобретение жилья».
Требования к заемщику и пакету документов - типовые, как и для всех ипотечных программ. Только по объекту недвижимости (которым клиент владеет и который намеревается заложить по кредиту) весь пакет документов собирается клиентом самостоятельно.
Кредит предоставляется на срок от пяти до двадцати лет. Максимальная сумма кредита ограничена оценочной рыночной стоимостью объекта недвижимости, который вы собираетесь закладывать - не более 70%. Возможно досрочное погашение кредита с любого момента без уплаты комиссий.
При заключении комбинированного договора страхования жизни и здоровья процентная ставка по кредиту будет составлять 13,05% при сумме кредита менее 40% стоимости закладываемого имущества и сроке кредитования до семи лет, 15,3% - при сроке кредитования до 15 лет, 15,6% - до 20 лет. Если сумма кредита будет составлять до 60% стоимости квартиры, то ставка по кредиту при сроке кредитования до семи лет будет составлять 15,8%, до 15 лет - 16,1%, до 20 лет - 16,4%. При большей сумме кредита плюсуйте еще 0,5% годовых к перечисленным ставкам.
Если кредит предоставлен в иностранной валюте, то минимальная ставка составит 10,45% (при сумме кредита не более 40% стоимости закладываемой недвижимости и сроке кредитования до семи лет), а максимальная - 12,35%.
Рефинансирование ипотеки. ВТБ 24 - один из немногих банков, которые предлагают программы рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Причем не имеет значения, был ли взят кредит на приобретение недвижимости или это был нецелевой кредит под залог недвижимости.
Условия кредитования по рефинансируемым кредитам - такие же, как если бы предоставлен новый ипотечный кредит по соответствующей программе (на вторичное жилье, новостройку или нецелевой) в банке ВТБ 24.
Требования к заемщикам, документам заемщика и документации по объектам кредитования (то есть недвижимости), в общем, одинаковые для всех кредитных программ.
Обязательные документы, которые должен предоставить желающий взять ипотечный кредит в банке ВТБ24:
копия паспорта (не только заполненные страницы, а все - даже пустые),
копия второго документа на выбор (военный билет, свидетельство пенсионного страхования, загранпаспорта и т.д.),
заверенная работодателем копия трудовой книжки (к слову, у ВТБ24 достаточно подробно описано, как должна быть оформлена эта копия - безусловный плюс банку, т.к. многие этого не делают, а потом начинают «гонять» заемщиков «взад-вперед» (минимум 2 раза), чтобы те переделали копии трудовых),
копия трудового договора с основного места работы со всеми изменениями и дополнениями к нему,
подтверждение дохода за последние 12 месяцев. При этом допускается предоставить как форму 2-НДФЛ (за два года), так и справку в произвольной форме. Однако есть оговорка - «по форме, согласованной с кредитным инспектором» - то есть в справке, выданной вашей бухгалтерией, по всей видимости, должны быть все нужные банку цифры. Поэтому лучше сразу взять образец в банке, чтобы не переделывать по десять раз,
если есть другие источники доходов (например, от сдачи в аренду жилья, машины, авторские гонорары и т.д.), то нужна копия налоговой декларации.
Отметим, что по перечню документов от заемщика ВТБ24 - один из немногих банков, кто готов кредитовать и собственников (учредителей) бизнеса, и топ-менеджеров этих компаний (включая генеральных директоров, исполнительных, финансовых, главных бухгалтеров), и индивидуальных предпринимателей. Для них предусмотрен более обширный пакет документов, который больше относится к фирме, к которой потенциальный заемщик имеет непосредственное отношение:
копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет и т.д.),
расширенное описание деятельности компании, которое могло быть дать полное представление о направлениях и масштабах деятельности, численности сотрудников, структурных подразделениях, ключевых контрагентах (поставщиках, покупателях, заказчиках), особых конкурентных преимуществах на рынке,
выписки из обслуживающих банков о движениях по расчетным счетам за последние 12 месяцев,
справки от банков и лизинговых компаний о качестве исполнения ссудной (лизинговой) задолженности,
справки об отсутствии картотек №2 к расчетным счетам и долгов перед бюджетами всех уровней,
копии договоров по аренде офисных, складских, торговых помещений,
копии исполненных договоров с основными контрагентами (покупателями и поставщиками). Наш совет: выбирайте «именитых» контрагентов;
копии официальной отчетности, сдаваемой в налоговую инспекцию (баланс, отчеты о прибылях и убытках, по единому налогу на вмененный доход, по упрощенной системе налогообложения).
Документация, которую необходимо собрать по приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости (квартира или гараж):
) копии документов, подтверждающих права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, соответствующим образом оформленное наследство.
) копия кадастрового паспорта на объект недвижимости - её выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ). В последнее время, кстати говоря, это делается достаточно быстро - без выезда замерщиков,
) копии паспортов и свидетельств о рождении продавцов-собственников квартиры,
) если в числе собственников приобретаемой (в смысле продаваемой) квартиры будут числиться несовершеннолетние дети, то тогда понадобится разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, при этом, если в разрешении будет требование о необходимости приобретения в собственность ребенка другого жилого помещения, будут необходимы документы по указанному другому жилому помещению,
) отчет об оценке квартиры.
Если квартира или объект недвижимости продаются юридическим лицом (актуально для покупки квартир у застройщиков), тогда список документов будет еще длиннее. Однако, как показывает практика, банки охотно кредитуют только «дружественных» («аккредитованных») строителей, по которым у них уже есть все необходимые документы, поэтому можно назвать эти документы вкратце:
копии учредительных документов, включая свидетельства о регистрации и постановке на учет в ИФНС,
копия решения (распоряжение, приказ и т.п.) о продаже юридическим лицом квартиры заемщику с указанием продажной стоимости квартиры, принятого лицом, уполномоченным на принятие таких решений (имеется в виду, что если документ подписан не директором, а другим лицом по доверенности, то нужна будет еще и копия доверенности).
2.2 Современное состояние ипотеки в РФ
Периодом наибольшего развития ипотеки в России принято считать 2005-2008 гг., когда сильно упали ставки кредитов. В 2008 г. был достигнут пик рынка кредитования - было выдано ипотеки на 655,8 млрд руб. Следующим этапом развития ипотечного рынка стал мировой финансовый кризис 2008 г. Из-за отсутствия доступа к «длинным» деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы.
В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило - кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 г. - 655,8 млрд руб. - в 2009 г. было выдано ипотеки всего на 152,5 млрд руб., а ставки поднялись до 14 % и выше.
Однако рынок ипотеки довольно быстро оправился после кризиса. Всего год ставки простояли на высоких отметках, а затем банки снова стали привлекать клиентов, желающих купить жилье в кредит. Уже в 2010 г. было выдано ипотеки примерно в 2 раза больше, чем в кризисный период, - 375 млрд руб.
Осенью 2011 г. банками выдано ипотечных займов на общую сумму 713 млрд руб., а средняя ипотечная ставка достигла минимальных значений за всю историю российской ипотеки - 11,9 %.
В 2012 г. ипотечный рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков - военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей.
В 2012 г. ипотечное кредитование в нашей стране демонстрировало динамичный рост, даже несмотря на некоторую тенденцию к росту ставок - было выдано 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд руб., что в 1,3 раза превышает уровень 2011 г. в количественном и в 1,4 - в денежном выражении. Как свидетельствует прогноз АИЖК, выдача ипотечных кредитов в 2013 г. может превысить 1,2 трлн руб.
За первое полугодие 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января - мая 2013 года в количественном и в 1,44 - в денежном выражении.
Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составил 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня мая 2013 года.
Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3 трлн рублей. Хотя качество портфеля остается на высоком уровне, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10 - 20%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.
В первом полугодии 2014 года было осуществлено 7 выпусков жилищных ипотечных ценных бумаг (далее - ИЦБ) на общую сумму 90,62 млрд руб. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 5 сделок на сумму 35,85 млрд рублей (40% общей суммы выпущенных ИЦБ).
За первое полугодие 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ, Агентство рефинансировало 4 962 ипотечных кредита на сумму 9,1 млрд руб., что составило 44% общего объема деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 53% - в стоимостном выражении.
Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие 2014 года составила 10,8%, а по социальным продуктам - 10% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,2%), что ниже целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (11,3%).
По состоянию на 30 июня 2014 года объём заключенных АИЖК контрактов на выкуп старших выпусков ИЦБ составил 37,93 млрд руб. В рамках программ размещено 18 выпусков на 62,86 млрд руб.
По состоянию на 30 июня 2014 года совокупный объем предоставленных АИЖК целевых займов на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации составил 25,07 млрд руб.
В рамках программы предоставления АИЖК поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 30 июня 2014 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей.
За первое полугодие 2014 года АИЖК выступило в роли резервного сервисера в двух сделках секьюритизации на общую сумму 8,16 млрд рублей.
В рамках программ финансирования жилищного строительства («Стимул») по состоянию на 30 июня 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 58,1 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 111,3 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,3 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий - 9,4 млн кв. м).
За первое полугодие 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января - мая 2013 года в количественном и в 1,44 - в денежном выражении.
Рост ипотечного рынка происходил на фоне напряженности на финансовых и валютных рынках. В этих условиях увеличился спрос населения на недвижимость, которая воспринимается многими как надежный защитный инструмент. Анализируя резкие колебания валютного курса, особенно четко проявившиеся в первом квартале 2014 года, многие заемщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в более надежный, с их точки зрения, инструмент - инвестиции в приобретение жилья, в том числе и при помощи ипотеки. Косвенно это подтверждается сокращением объемов рублевых вкладов населения, размещенных в банках, - за первый квартал они снизились на 782,9 млрд рублей (5,6% от объемов рублевых депозитов на 01.01.2014 г.).
С другой стороны, многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Это подтверждается статистикой Росреестра: рост количества сделок с жильем по итогам первого квартала составил 17% по отношению к I кварталу 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5%).
Рис. 2.1. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2012 - 2014 гг., помесячно
Данные Банка России по состоянию на 01.06.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составил 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня мая 2013 года.
В первом полугодии 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако основные участники рынка в условиях сохранения высокой стоимости заимствований, как и предполагало АИЖК, уже начали корректировать ставки по своим ипотечным программам в сторону повышения. На статистике эти действия отразятся осенью, поскольку срок от подачи заявки до получения кредита составляет в среднем около двух месяцев.
Рис. 2.2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца 2011 - 2014 гг.), % годовых
Поведение игроков ипотечного рынка в течение первого полугодия было разнонаправленным. После того как в конце 2013 года средние месячные ставки достигли двухлетнего минимума, опустившись до 12-ти процентной отметки, многие банки второго эшелона были вынуждены снижать ставки по ипотечным продуктам вслед за лидерами рынка. Однако последовавший период нестабильности и неизбежный рост стоимости фондирования привели к тому, что закрепиться на психологически важной отметке ниже 12% ставкам не удалось, и уже в конце первого квартала многие банки начали постепенно повышать ставки.
В то же время лидеры рынка, имеющие возможность привлекать фондирование по более низким ставкам по сравнению с другими участниками рынка, занимали в этот период выжидательную позицию. Только в самом конце второго квартала, на границе первого и второго полугодия Сбербанк повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов, что может привести к появлению тенденции роста ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии.
В целом можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, неохотно идя на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ипотечного жилищного кредитования.
Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже около 3 трлн рублей. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10 - 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.
В то же время качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,6%.
Если говорить о кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты), то ситуация здесь не такая радужная - качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Отмечается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.06.2014 г. составила 7,1% по сравнению с 5,8% на 01.01.2014 г.).
Рис. 2.3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2011-2014 гг., %
Рис. 2.4. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011 - 2014 гг., %
Вызывает тревогу и то, что, согласно опросу крупнейших розничных банков, проведенному Банком России в I квартале 2014 года, почти половину всех кредитов (41% по количеству предоставленных в I квартале кредитов и 44% по объему) банки выдали заемщикам, уже имеющим на дату предоставления кредита непогашенную ссудную задолженность перед банком.
Рис. 2.5. Доля просроченной задолженности (90+ дней) по кредитам, предоставленным физическим лицам, в общем объеме накопленной задолженности в 2013 - 2014 гг., %
В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов ипотечным банкам следует особенно внимательно отнестись к управлению кредитным риском, чтобы не допустить проявления тенденции ухудшения качества портфеля по потребительским кредитам и в ипотечном секторе. Следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.
Стоит отметить, что проведенное Банком России стресс-тестирование основных участников рынка ипотеки показало их устойчивость в случае повторения кризиса 2008 - 2009 годов. Однако существенная доля ссудной задолженности, приходящаяся на кредиты с низким первоначальным взносом (по данным Банка России в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% - 34%), может в перспективе стать источником системных рисков.
2.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
Современный этап развития системы мировых хозяйственных отношений, приспосабливает и адаптирует национальные экономические системы к новым институционально-структурным параметрам деятельности хозяйствующих субъектов в условиях усиления конкуренции и регулятивной роли государства. Экономические системы представляют собой целостную совокупность экономических институтов, в процессе своей деятельности находящиеся между собой в экономических отношениях, и в частности финансовых. Устойчивость функционирования национальных финансовых систем в условиях глобализации экономик в значительной степени зависит от эффективно-результативного функционирования финансово-кредитных институтов. Доминирование в российской национальной финансово-кредитной системе банковских организаций не позволяет обеспечить эффективную конкуренцию в области предоставления долгосрочного кредитования граждан и тем самым демонстрирует определенную асимметрию в области конкурентоспособности институтов кредитования.
Это объективно детерминирует необходимость в обновлении финансовой инфраструктуры и институциональной среды. Одним из важнейших сегментов институциональной среды является рынок недвижимости, формирование и функционирование которого невозможно без устойчивой работы рынка ипотечного кредитования. Да в России существуют разные формы организации ипотечного кредитования: банки, общие фонды банковского управления, закрытые инвестиционные фонды, жилищно-накопительные кооперативы, однако по статистике количество выданных ипотечных продуктов и удовлетворенность населения в жилье остаются для большинства граждан краеугольной и не решенной проблемой.
Последствия мирового финансово-экономического кризиса 2007-2009гг., (начавшегося с рынка ипотечного кредитования США в 2006 г. и переросшего в кризис мирового масштаба, поясним, что чрезмерно активное развитие кредитных институтов приводит к общерыночным рискам, которые как отмечалось выше и спровоцировали ипотечный кризис США 2006 г., однако ипотека в США по-прежнему остается эффективной.), еще раз продемонстрировали высокую рискованность традиционного банковского кредитования ипотеки даже с использованием механизма полугосударственной секьюритизации.
Следовательно, схема взаимодействия государства и банков недостаточна, эффективна и в первую очередь из-за того, что ипотека является непривлекательной для банковских структур в связи с долгосрочностью кредитования и сложностью оценки ипотечных рисков с одной стороны, и относительно низким уровнем доходности основных групп населения страны с другой. Естественно, что роль государства в регулировании отношений ипотечного кредитования является системообразующей, однако и другие субъекты экономики такие как банковские институты, страховые компании, оценочные компании должны активизироваться, т.к. они также являются неотъемлемой составляющей развития инфраструктуры кредитных отношений. В Краснодарском крае в 2012 г., совместно со Сбербанком стартовала программа «Накопительная ипотека», позволяющая гражданам на льготных условиях получить ипотечный кредит, данная программа также используется и в других субъектах страны, однако количество привлекаемых заемщиков ограничено.
Однако, как отмечалось в отчете Центрального банка за 2012 г. и в исследовании института социологии А.А. Яковлева, более 70% населения России не приемлет нашу банковскую систему. Взаимодействие граждан и банковских институтов происходит лишь в сфере обязательных выплат (коммунальные услуги, социальные выплаты и т.д.), а контакта, доверительного отношения к процессу заимствования - нет. Поэтому очевидно несовершенство кредитных структур. Следовательно, необходим поиск нового формата кредитных организаций, позволяющего повысить качество кредитных услуг. В сложившейся ситуации необходим поиск и интенсификация резервов роста масштабов ипотечного кредитования с более высокой степенью защиты от рисков.
Все выше сказанное требуют научно-теоретического переосмысления, устранения пробелов в законодательной базе, а практическая злободневность исследовательской проблематики детерминирует необходимость в рекомендациях по комплексному анализу эффективности институтов кредитования, оценки их конкурентоспобности и результативности.
Проблема выработки действенного механизма в ипотечной сфере исследовалась многими зарубежными и отечественными экономистами. На наш взгляд достижение вышеуказанных целевых ориентиров на практике, может сформироваться на основе эффективного финансово-экономического механизма кредитных организаций небанковского вида. Однако в России отсутствует институт небанковского вида в области ипотечного кредитования, следовательно, решение нашей задачи в определенной мере обеспечивается на основе институциональной трансформации субъектной структуры рынка ипотечного кредитования, на основе анализа и адаптации к российским условиям мирового опыта развития небанковских кредитных организаций на ипотечном рынке. В этой связи перспективным направлением эволюции отечественного ипотечного рынка является расширение состава его участников, формирование новых небанковских финансовых институтов, обладающих рядом значительных конкурентных преимуществ в сравнении с традиционными отделами ипотечного кредитования коммерческих банков.
Поэтому, естественно, поиск наиболее эффективных путей привлечения финансовых активов, финансовых инструментов, использования зарубежного опыта, представляется востребованным и актуальным. Позитивный опыт функционирования небанковских институтов ипотечного кредитования был накоплен в процессе их исторической эволюции в Великобритании «строительные общества», в Германии «стройсберкассы», «ссудно-сберегательные ассоциации» США, другие ссудно-сберегательные институты в Канаде, Японии и др. странах. При этом развитие небанковских организаций на ипотечном рынке России с их последующей адаптацией предполагает не просто количественное наращивание объемов кредитных услуг, но и реализацию качественных параметров их развития.
Процентные ставки по ипотечному кредиту в зарубежных странах намного ниже, чем в России. Средняя процентная ставка в Дании составляет 1,36%, в Швеции, Португалии, Испании не превышает 2,5 %, в Великобритании, Германии, Греции, Норвегии, Ирландии 5%, а в России свыше 10%. Следовательно, сумма переплаты по российскому ипотечному кредиту в несколько раз превышает европейские, а тем более, в долгосрочном периоде.
Международный опыт организации ипотечного кредитования свидетельствует о необходимости развития многообразных институтов, конкуренция между которым обеспечивает снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. В силу этого развитие институтов небанковских кредитных организаций обеспечивает включение значительных резервов дополнительных источников ипотечных ресурсов на жилищном рынке. В развитых странах этот рост был обеспечен за счет организации различных форматов финансовых объединений и предложения ими на рынке инновационных банковских продуктов ипотечной направленности.
В Европе по объему выданных ипотечных кредитов лидирующие позиции занимает Великобритания, а серьезную конкуренцию коммерческим банкам на рынке розничного депозитно-кредитного обслуживания и в области ипотечного кредитования составляют строительные общества.
Мониторинг деятельности небанковских кредитных организаций Великобритании продемонстрировал, что на их долю, приходятся значительные объемы ипотечного кредитования целевых групп заемщиков. Конечно, их доля варьируется с течением временного периода от 13% до 16 % от объемов предоставления ипотечного продукта всех финансовых институтов Великобритании, но уточним, что в Великобритании как одного из мировых финансовых центров присутствует обильное количество финансовых институтов.
Выводы по главе 2
Система кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на кредиты, обеспеченные ипотекой, и предложения предприятий строительного комплекса на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, как, например, наличие экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.
С целью поддержания кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства разработали механизмы, предусматривающие стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Реализация этих механизмов, получивших название «Программа по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья», позволит активизировать кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства.
В России существует острая потребность в создании комплексной программы поддержки кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой. При этом роль государства в ее создании и развитии не должна (особенно на этапе становления) ограничиваться только регулирующими и контролирующими функциями. Государство должно взять на себя все основные функции, необходимые для запуска этой системы, до тех пор, пока не появятся иные - негосударственные институты, способные самостоятельно поддерживать и развивать систему кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.
Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования
3.1 Основные направления государственного регулирования ипотечного кредитования
В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:
·Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (действует с 1 марта 2005 года);
·Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
·Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
·Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
·а также рядом других постановлений и положений Правительства РФ.
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, нельзя назвать совершенным и окончательно сформировавшимся. Существует множество проблем и недостатков, связанных как с действующими правовыми актами, так и с отсутствием надлежащего регулирования отдельных процессов ипотечного кредитования.
В частности, это касается принятия закона о секьюритизации, который должен оформить общие рамки осуществления данного способа рефинансирования ипотеки, определить гражданско-правовой статус специального юридического лица и другие важные аспекты, а также регулирования вторичного рынка ипотеки, связанного с рефинансированием и выпуском ипотечных ценных бумаг.
Ипотечный рынок является ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотеки выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.
Большие объемы и продолжительные сроки кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования, включая так называемые длинные деньги.
Возможности большинства российских банков ограничены в связи с отсутствием у них долгосрочных денежных ресурсов, которые могут быть направлены на цели ипотечного кредитования. Развивать долгосрочное ипотечное кредитование за счет собственных средств в ограниченных объемах могут позволить только самые крупные банки с государственным участием. Существующая же банковская система способна кредитовать население лишь на краткосрочный период, что неизбежно приводит к снижению доступности ипотечных кредитов.
Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредита является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредита.
Одним из механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования является финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов и не может рассматриваться как основная. Причем, если использование средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных необходимых ресурсов в большей или меньшей степени практикуются всеми типами ипотечных кредитных институтов, то в России рассчитывать на использование срочных вкладов населения достаточно проблематично, так как российское законодательство разрешает вкладчикам совершать досрочное изъятие срочных депозитов. И пока существует возможность досрочного изъятия вкладов, сбережения населения в банках не могут рассматриваться как надежный, дополнительный источник финансирования ипотеки.
Система жилищного финансирования в советский период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном распределении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капиталовложений в жилищное строительство превышала 80%, а средства населения - лишь 14%.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Практически отсутствовал свободный рынок жилья, досрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Новые принципы обеспечения жильем в России, перенесение тяжести финансирования приобретения жилья с государственного бюджета на граждан на рыночных условиях за счет собственных и заемных средств (а заемные совсем не бесплатные - этого никогда не следует забывать), уроки мирового финансового кризиса в США, России и других странах, начавшегося с обвала американской жилищно-ипотечной системы, заставили ученых и практиков задуматься об экономических границах кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, об укреплении устойчивости и стимулировании развития ипотечно-кредитной системы финансирования приобретения жилья. А это требует уточнения места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе координат кредитного рынка, да и в развитии всей национальной экономики, в том числе и в соотношении ипотечного жилищного и потребительского кредитования. В этом вопросе в отечественной и зарубежной научной литературе, как нам представляется, есть «белые пятна».
Подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное кредитование, в том числе и жилищное, как составную часть потребительского кредитования. «В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее». «В зависимости от типа заемщиков и целей использования кредиты иногда подразделяют на: потребительские - для приобретения товаров длительного пользования; ипотечные - долгосрочные ссуды под залог недвижимости; жилищные долгосрочные ссуды частным лицам на приобретение или строительство жилья. Таким образом, по мнению некоторых авторов, происходит разделение понятий «потребительский кредит» и «ипотечная ссуда», несмотря на ее именно потребительский характер».
Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов и кредитов мелким предпринимательским фирмам. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т. д.
При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества - объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.
Ипотечный кредит имеет под собой не просто обеспечение, а такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет устойчивую тенденцию к росту, хотя в периоды кризисов возможно и снижение цен на нее. Поэтому ипотечный кредит, как правило, оказывает стабилизирующее влияние на кредитно-финансовую систему, а в силу своего мультиплицирующего воздействия на строительное производство, многие смежные с ним отрасли и занятость является важным стабилизирующим фактором развития всей экономики. Это подтверждает мировая история ХХ и начала XXI века.
В-четвертых, количество субъектов, участвующих в кредитной сделке при потребительском кредитовании, составляет два или три. В ипотечном кредитовании могут участвовать до десятка и даже более субъектов.
В-пятых, различие в пакете документов, представляемых для получения кредита. Если для получения потребительского кредита необходимо представить, как правило, паспорт и справку о доходах, то для получения ипотечного кредита в силу того, что залогом является недвижимость, помимо стандартного пакета, дополнительно должны быть представлены следующие документы:
документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., в том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю, нотариально удостоверенную купчую, зарегистрированную местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;
документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка);
поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;
разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектносметную документацию;
справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
выписку из домой книги (для квартиры);
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по оплате услуг, квитанции или справки об уплате налогов);
характеристику жилого помещения;
справку о регистрации;
нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних - соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.
Исходя из всего сказанного, ипотечный жилищный кредит следует рассматривать не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т. е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов.
Косвенным свидетельством различий между ипотечным и потребительским кредитом является и тот факт, что закон об ипотечном кредите действует уже более 15лет, а Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» вступил в силу только с 1 июля 2014 г. Кстати, в п. 2 ст. 1 этого закона записано: «Настоящий федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой». Принципиальное теоретическое, методологическое, практическое и даже социально-политическое значение в ипотечном кредитовании имеет такой фактор, как доступность жилья. Он является не только показателем благосостояния населения страны, но и фактором развития ипотечного жилищного кредитования. Под доступностью жилья понимается способность семьи приобрести жилье.
Другим косвенным свидетельством самостоятельности ипотечного жилищного кредитования является публикация Банком России «Сведений о жилищных кредитах», установленных в соответствии с Указанием Банка России от 16.01.2004 № 1376-У, а также Указанием Банка России от 12.11.2009 № 2332-У «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации».
Из двух классических систем ипотечного кредитования - американской и немецкой - на федеральном уровне выбор был сделан в пользу американского варианта развития ипотечного рынка, субъектами которого являются заемщики, берущие кредиты в банках, кредитные организации, формирующие из ипотечных кредитов пулы и продающие их агентствам, агентства, выпускающие на основе приобретенных пулов ипотечных кредитов/закладных ценные бумаги - облигации, и частные и институциональные инвесторы, вкладывающие свои средства в долгосрочные низкорисковые бумаги. Стабильность американской экономики обуславливает наличие спроса на облигации ипотечных агентств, несмотря на то, что доход по ним довольно низок. В современных российских условиях широкий спрос на такие способы вложения средств не может существовать на должном уровне, так как довольно длинная цепочка от первоначального заемщика до конечного инвестора отнимает значимую часть дохода, который и так невысок, потому что ставки по ипотечным кредитам не могут быть высокими, иначе теряется смысл создания самой системы ипотечного кредитования - обеспечить доступность приобретения жилья для большой части населения страны. Вследствие этого на данном этапе развития экономики России создание действительно функционирующей системы ипотечного кредитования не может быть осуществлено без участия государственных средств. Федеральное и региональные агентства ипотечного кредитования используют для выкупа кредитов у банков бюджетные средства, а также средства международных фондов. В перспективе возможно привлечение средств иных институциональных инвесторов - страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов.
Операторы вторичного рынка системы ипотечного кредитования по большей части (на сегодняшний день) обеспечены ресурсами за счет бюджета, то коммерческие банки, предоставляющие ипотечные кредиты должны изыскивать средства самостоятельно, но при этом желательно, чтобы используемые ресурсы были «длинными», так как ипотечный кредит выдается на срок до 10 - 15 лет, а столь долгосрочные вложения отрицательно сказываются на нормативах ликвидности. С целью привлечения средств кредитные организации, используя опыт немецких сберегательных касс, открывают накопительные программы для потенциальных заемщиков, позволяющие затем последним получить ипотечный кредит в первоочередном порядке.
Выдав ипотечный кредит, банк не может держать его в собственном портфеле в течение длительного времени, поэтому суммарный объем выдаваемых кредитов сильно зависит от того, будут ли выкупаться кредиты агентствами или нет, а это, в свою очередь, определяется степенью соответствия параметров выданного кредита (срок, процентная ставка, степень обеспеченности, кредито- и платежеспособность заемщика, иные условия). Поэтому важнейшим условием развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных.
Стандартизация процедуры выдачи подразумевает существование единых требований, предъявляемых банками к потенциальным заемщикам: это суммарный доход семьи, доля доходов, которые могут отвлекаться из текущего потребления на выплату процентов по кредиту и погашения суммы основного долга, степень обеспеченности ссуды, т.е. максимально допустимая доля кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья. В наличии таких требований, а также в большей численности заемщиков, заключается отличие от процедуры кредитования юридических лиц, правила кредитования которых банки разрабатывают самостоятельно (естественно, с соблюдением указаний Центрального Банка).
Возникает вопрос о месте ипотечных кредитов в активах банка. Среди всех направлений вложений ипотечные кредиты отличаются большей обеспеченностью, низким риском, низкой доходностью. Как правило, ставки по ипотечным кредитам банки устанавливают не совсем самостоятельно, а, ориентируясь на требования муниципальных/региональный администраций, так как во многих областях программы кредитования приобретения жилья носят больше социальный, нежели коммерческий характер, поэтому процентная ставка по данного вида кредитам составляет 8-10%. Естественно, что такой уровень дохода не является привлекательным для банка, который, несмотря на социальную значимость программы, должен обеспечивать прибыльность всех своих операций. Повышение процентной ставки также не увеличит доходы кредитных организаций из-за сокращения желающих получить ссуду.
Выходом из данной ситуации является организация работы с агентствами ипотечного кредитования. Соответственно выходят на первый план требования этих агентств к кредитам, о чем говорилось выше. Выкупая права требования по ипотечным кредитным договорам, агентства предоставляют средства банкам для последующих кредитов, позволяют не держать в кредитном портфеле долгосрочные низколиквидные вложения. Причем совместная деятельность позволяет банкам получать вполне приемлемый доход.
При установленной «социальной» процентной ставке 8% годовых и максимальной длительности между заключением кредитного договора и договора уступки долга в один месяц, доходность ипотечных кредитов может достигать уровня 19%, что при низком риске и достаточной обеспеченности ссуды является выгодным вложением средств. Подобное сочетание риска и доходности позволяет ипотечному кредитованию составить реальную конкуренцию классическим направлениям вложения средств банков.
Но объемы таких вложений пока сдерживаются ограниченностью источников рефинансирования ипотечных операций. Ипотечные агентства финансируются из бюджета, соответственно, объемы предоставляемых ими средств невелики. Дополнительные средства могут быть привлечены от страховых компаний и пенсионных фондов, а также от предприятий. В целом проблема развития источников финансирования стоит очень остро, так как действующая сейчас схема выкупа на бюджетные деньги долго существовать не может.
Существуют различные схемы погашения долга: постоянная рента (равновеликие платежи в течение всего срока с переменной структурой), переменная рента (равные суммы погашения основного долга и уменьшающиеся процентные платежи), нестандартная возрастающая рента (возрастающие в соответствии с заданным коэффициентом суммы погашения основного долга и процентов). Анализ различных схем погашения долга выявил самую доступную из них - нестандартная возрастающая рента с увеличивающимися платежами - охват 92% населения (при сумме кредита в 200 тыс. руб., сроком на 15 лет) и 65% - на 10 лет. Применяемая сейчас схема переменной ренты обеспечивает доступность менее 35% населения.
Процедура выдачи ипотечных кредитов должна быть четко и правильно организована. Большой объем предварительной, консультативной работы предполагает развитие института консультантов, которые бы оказывали все необходимы информационные услуги и обеспечивали бы потенциальных заемщиков всей информацией. Система распределения работ внутри отдела может быть как функциональной, так и попроцессной. Наиболее эффективной при большом количестве клиентов может стать создание рабочих групп, комбинирующее оба подхода к распределению обязанностей внутри отдела.
3.2 Проблемы рынка ипотечного кредитования в России
Банковское ипотечное кредитование является более сложной и современной моделью, поэтому часть развитых стран, ранее применявших модель с участием ссудно-сберегательных кооперативов (Германия, Франция, Великобритания) постепенно переходят к банковской модели. Считается, что банковское кредитование является наиболее эффективным и удобным механизмом кредитования для домохозяйств при более мягких условиях займов: низкой процентной ставке. В настоящее время банковское ипотечное кредитование хоть и является практически единственным механизмом жилищного кредитования, развивается крайне медленно. К основным недостаткам банковской модели в России можно отнести следующие факторы:
1.Высокие процентные ставки по кредитам, вызванные высокими темпами инфляции в стране;
. Недоверие населения к кредитным учреждениям, в т. ч. низкий спрос на ипотечные банковские сертификаты;
. Практически отсутствует строительство недорогого жилья и ипотека на вторичном рынке, при высоких ценах на недвижимость;
. Низкие доходы населения (отсутствие «среднего класса»), наличие «теневых» доходов у работников;
. Неэффективность государственной поддержки кредитования жилья, а также методов снижения рисков по кредитам и т. д..
Таким образом, считается, что банковское ипотечное кредитование менее эффективно в странах с переходной экономикой в связи с высокими темпами инфляции, а также наличием множества барьеров для эффективного функционирования данной модели.
На современном этапе развития экономики в стране существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования. Из 85% населения России, желающих улучшить свои жилищные условия, только 8% способны осуществить приобретение жилья единовременно. В условиях постоянного роста цен на недвижимость и преобладании потребления в структуре расходов семьи самостоятельное решение жилищного вопроса гражданами представляется маловероятным, поэтому актуальным является вопрос создания доступных финансово-кредитных механизмов приобретения жилья. Организация системы ипотечного кредитования является эффективным вариантом решения этой важнейшей социальной проблемы, позволяющим привлечь к решению этой проблем не только бюджетные средства, но также банковский и инвестиционный капитал.
В наследство от советской системы жилищного финансирования, основанной на централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределении среди граждан, нам осталось полное отсутствие механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Отсутствие каких-либо отработанных форм и стандартов породило разнообразие возникающих вариантов финансирования приобретения недвижимости гражданами.
Наиболее распространенной схемой является долевое участие в строительстве жилья, также получили распространение программы стройсбережений и жилищные сберегательные программы. Для финансирования подобных проектов на региональном уровне создаются специальные внебюджетные фонды, выпускаются муниципальные жилищные облигации, привлекаются средства предприятий. Общим недостатком всех указанных подходов за исключением банковских проектов по ипотечному кредитованию является их изначально ограниченный и локальный характер. Поэтому они не могут быть взяты за основу стратегического развития системы жилищного финансирования.
Банковские проекты ипотечного кредитования появились с 1994 года и первоначально были ориентированы только для предоставления кредитов для сотрудников. Постепенно схемы отрабатывались, совершенствовались, и уже к 1996-97 году многие банки имели в портфеле своих активных операций «почти ипотечные программы» - аренду с правом выкупа. В тот же период появляются и классические ипотечные программы, когда банк заключает кредитный договор и договор ипотеки жилья, обеспечивающий обязательства клиента по кредиту.
За первое десятилетие реформ (1990-1998 гг.) в сфере жилищного финансирования произошли кардинальные изменения. Государство перестало быть основным участником на рынке жилья. Была проведена массовая бесплатная приватизация жилья с переводом расходов по его эксплуатации на население. А доля государственных и муниципальных организаций в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья сократилась с 80 до 20%. Непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн. м кв. общей площади жилых домов, что составило 4,2 % от общего объема ввода жилья.
В результате массированного ухода государства из сферы финансирования жилищного строительства и обвального снижения реальных доходов населения объемы ввода его в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг. сократились почти в 2,5 раза, а дореформенные объемы не достигнуты даже в 2010 году, о чем свидетельствуют данные таблицы 1.
Таблица 1 Объем жилищного строительства в Российской Федерации в 1987-2010 гг. (до принятия Стратегии, см. ниже)
ГодыПостроено жильяГодыПостроено жильямлн м2% к 1987 г.млн м2% к 1987 г.198772,8100200131,3743,5199149,467,9200233,846,4199241,557,0200336,449,5199341,857,4200441,056,3199439,253,8200543,559,8199541,056,3200650,269,0199634,347,1200760,483,0199732,744,9200863,887,6199830,642,2200959,882,1199932,043,6201028,5 Далее принятие Стратегии до 2030200030,341,6
Отсюда видно, что одной из основных проблем ипотечного жилищного кредитования является привлечение ресурсов. Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объемах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов.
Для того чтобы долгосрочное кредитование стало массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банкам необходимо привлечь денежные средства на такой же длительный срок. На сегодняшний день осуществить это крайне сложно. Единственным выходом является привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов). Как следствие из выше указанной проблемы является низкий уровень доступности жилья.
По данным официального сайта «Сбербанк России», процентная ставка по ипотечному кредитованию по разным программам составляет от 9,5 до 12,5 процентов в зависимости от первоначального взноса и срока погашения, не считая сумм, взимаемых при обслуживании и страховании.
Для наглядности стоит рассмотреть пример: выдан ипотечный кредит на сумму 1 млн. рублей на срок до 10 лет по способу дифференцируемого платежа.
По данным Федеральной службы государственной статистики средняя зарплата по России составляет (на январь 2013 г.) -17 233 рублей.
Ежемесячная сумма платежа по ипотечному кредитованию превышает данное значение, и первые месяцы будет составлять - 19166 рублей.
Постепенно по мере погашения кредита ситуация в соотношении заработной платы и выплат по ипотеке меняется, но не кардинальным образом.
3.3 Совершенствование системы ипотечного кредитования
Социально-экономические системы характеризуются следующими параметрами - это единство главной цели для всех элементов с наличием связей и отношений между ними; это целостность, структура и иерархичность элементов; это и чётко выраженное управление и относительная самостоятельность. Однако о наличии системообразующего элемента, который проявляет единство всех элементов главной цели не сказано - теоретическое упущение. Следовательно, экономическая инфраструктура различных отраслей и сфер экономической деятельности интегрирована в общую инфраструктуру финансовых отношений.
Инфраструктура кредитных отношений - содержит оптимизационный распределительный механизм, который в частности способствует и развитию различных сегментов кредитного рынка, включая и играя важную роль в национальной финансовой системе государства, превращая кредитную систему более насыщенной за счет небанковских институтов. Эффективность реализации целей и задач инфраструктуры кредитных отношений непосредственно детерминируется достижением их целостности как единой организационно-экономической системы. Это субъективная структура ипотечного кредитования, включающая не только субъекты кредитования, но и обслуживающие их субъекты - юридические, риэлтерские, оценочные и др. фирмы. Развитие институционального состава кредитного рынка в части обоснования применения небанковских кредитных организаций на ипотечном рынке, одного из ключевых условий формирования системной инфраструктуры кредитных отношений. Следовательно, расширение представлений об инфраструктуре системы кредитных отношений, рассматривает каузальные устойчивые связи между элементами институциональной среды при формировании адекватных современным экономическим реалиям институтов национальной кредитной системы.
Значимым резервом активизации национального финансового рынка обладают небанковские кредитные организации, обеспечивающие аккумулирование финансово-кредитных ресурсов участников с невысокими доходами и их более пропорциональное за счет такой диверсификации распределение между финансовыми институтами. Это позволяет решить ряд значимых макроэкономических задач, прежде всего, повысить доступность приобретения жилья менее обеспеченными группами населения;
На уровне государства и регионов разрабатываются программы ипотечного кредитования, направленные на обеспечение население жильем, особенно для отдельных категорий граждан, прежде всего малообеспеченных, позволяет сделать вывод о том, что при формировании небанковских строительных обществ на российском кредитном рынке государство должно, во-первых, осуществлять взаимодействие с данными институтами на партнерских отношениях, а во-вторых, внести соответствующие изменения в законодательную базу для нормального регулирования их деятельности.
Важную роль в формировании системы жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности жилья для населения должна сыграть реализация Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
Стратегия предусматривает три этапа реализации: 2010-2015 гг.; 2016-2020гг.; 2021-2030. И содержит следующие основные параметры, представленные в таблице 2.
Таблица 2 Целевые показатели развития рынка
Целевые показатели2015г.2020г.2030г.Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемных средств (%)305060Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. шт.)741868873Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (%)264050Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП (%)7,210,715,5Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту над индексом потребительских цен +/- (процентных пунктов)+2,5+2,0+1,0Средний срок ипотечного жилищного кредита (лет)21,53032Минимальный первоначальный взнос по ипотечному жилищному кредиту (с учетом ипотечного страхования) (5%)30 (10)30 (10)30 (10)Доля ипотечных жилищных кредитов с ипотечным страхованием в общем объеме ипотечных жилищных кредитов %)202020Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в общем объеме ипотеки (%)505566
В то же время данная Стратегия не внушает должного оптимизма и не отвечает на важнейшие вопросы обеспечения населения России жильем, суть Стратегии сводится к абстрактным рассуждениям и позитивным предположениям.
Так, доктор экономических наук, профессор Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, А. Г. Куликов предлагает следующие первоочередные задачи по решению жилищной проблемы в Российской Федерации:
1.Радикальное повышение реальных доходов основной массы населения.
2.Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства. Не только обновление техники, технологий строительства, но и архитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области архитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формировании инфраструктуры жилищного строительства.
.Государственный контроль за ценообразованием на жилищном рынке, устранение монополизма по всему строительно-сбытовому циклу и развитие конкуренции вплоть до создания государственных домостроительных комбинатов и снижения цен на жилье.
.Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.
.Снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием, госрегистрацией жилья и др.
.Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики.
.Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться ситуация на мировом рынке.
Тот же А.Г. Куликов предлагает такое перспективное направление как «небанковское строительное общество» в качестве специализированной небанковской организации. Данное общество выступает, по его мнению, в качестве институционального ипотечного посредника и отличается уникальной бизнес-моделью как формирования, так и использования их ресурсной базы. Это в свою очередь, позволит снизить ограничения по критериям финансового состояния и платежеспособности участников общества, а также поспособствует развитию различных сегментов кредитного рынка, обеспечивая тем самым насыщение финансово-кредитной системы новыми ресурсами за счет небанковских институтов. Данный подход позволит охарактеризовать перспективность становления и развития нового формата ипотечных посредников на российском финансово-кредитном рынке и спрогнозировать его высокую динамику за счет роста спроса на услуги этого нового типа специальных институтов ипотечного кредитования. Развитие инфраструктуры небанковских кредитных институтов способствует расширению кредитного поля и, вовлекая в кредитные отношения новые таргетируемые категории заемщиков, предоставляет не только возможность наращивать финансовую результативность данных кредитных организаций, но и привлекать денежные средства в реальный сектор экономики.
Модификация институциональной среды ипотечного сегмента российского кредитного рынка на основе позитивного опыта зарубежных стран, может сформироваться и адаптироваться к российским условиям, за счет ввода на рынок новых форм финансово-кредитных организаций. Данная трансформация основывается на разработке алгоритма вовлечения в процесс финансирования и кредитования жилищного строительства новых целевых групп потенциальных потребителей. На наш взгляд, данный алгоритм должен осуществляться на основе двух этапов, а именно: накопление первоначального взноса с возможным субсидиарным участием государства в отношении таргетируемых категорий заемщиков и развитие ипотечного кредитования, второй - возврат кредита на долгосрочной основе с учетом финансовых рисков. На первом этапе происходит взаимоотношения государства, кредитного посредника и заемщика, предусматривающие определение таргетируемых заемщиков, дифференциацию размера первоначального взноса, государственные субсидии, штрафные санкции, реальные гарантии, как со стороны предприятий, организаций, так и со стороны государства (механизм корпоративных гарантий). На втором этапе используются стандартные методы, применяемые кредитными организациями.
В целом ресурсная база данных обществ может формироваться из страховых взносов работодателей в государственный пенсионный фонд и возможности использования материнского (семейного) капитала, других государственных видов целевого финансирования.
Далее разрабатываются классификационные признаки небанковского строительного общества и организационная модель небанковского строительного общества. В последнем предполагается участие и взаимоотношения судебными органами и органами регистрации прав по недвижимости; оценочными компаниями и нотариальными конторами; страховыми и строительными компаниями; другими кредитными организациями и ипотечным брокером; с работниками организации данного вида и таргетируемых категории и др. заемщиками; с рынком жилья - в целом и государством в виде социальных программ - в частности.
Однако для внедрения данных мероприятий в практическую деятельность необходимо предусмотреть механизм регулирования в области законодательства, т.е. государственного управления и контроля. Именно на основе федерального законодательства государственное регулирование системы ипотечного кредитования с использованием рыночных механизмов хозяйствования отдельных институтов призвано решать основные задачи экономики.
В целом, ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
Выводы по главе 3
Современное развитие регионального рынка ипотечного жилищного кредитования характеризуется несбалансированностью сегментов и несогласованностью интересов рыночных агентов. Это проявляется в существовании противоречивых трендов развития данного рынка, что выливается в его инструментальной неорганизованности и институциональной необустроенности. Поэтому следует обозначить основные проблемы развития регионального рынка ипотечного жилищного кредитования:
отсутствие заинтересованности отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т. д.) в долгосрочных инвестиционных проектах вследствие неэффективности использования существующего портфеля инструментов для «длинных денег»;
неразрывная связь между функционированием рынка ипотечного жилищного кредитования и эффективностью судебной системы, приводящая к длительности периода обращения взыскания и увеличению финансовой нагрузки на заемщиков;
дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья: с повышением доступности жилья для населения возникает дефицит предложения на рынке жилой недвижимости;
отсутствие заинтересованности региональных органов власти в формировании маневренного фонда, предназначенного для временного переселения неплатежеспособных заемщиков;
критическая зависимость рынка ипотечного жилищного кредитования от доступности ресурсов на внутреннем финансовом рынке по цене, которая обеспечивает приемлемые ставки по ипотечным кредитам;
дисбаланс между динамичным развитием ипотечного жилищного кредитования на вторичном рынке жилья и ужесточением процедуры кредитования жилищного строительства, приобретения жилья на первичном рынке, кредитования ремонта, реконструкции и капитального ремонта жилых объектов;
слабое развитие институциональной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования: системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, системы мониторинга рынка недвижимости и т.д.;
противоречия между обеспечением населения жильем и увеличением рисков ипотечного кредитования, связанных с уменьшением цен на жилье;
использование строительными компаниями дополнительных источников финансирования при минимальных собственных оборотных средствах отрицательно влияет на стабильность рынка жилья, вызывает увеличение цен на жилье, а в условиях кризиса может привести к его массовой распродаже.
Основными инструментами конкурентной борьбы в регионе являются агрессивная маркетинговая политика, а также стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для достижения этих целей экономическим агентам необходимо:
расширять и модернизировать спектр предлагаемых клиентам ипотечных продуктов;
развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;
непрерывно совершенствовать системы управления рисками ипотечного кредитования и взыскания;
повышать уровень квалификации специалистов для успешной реализации стратегии.
Заключение
В качестве выводов по работе можно обобщить, что сегодня, система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
В последние годы заметно выросла потребность в таком сегменте банковских услуг, как ипотечное кредитование. Поскольку улучшение жилищных условий и приобретение жилья - одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня.
Ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.
Ипотека имеет ряд преимуществ как для кредитора, так и для заемщика. Если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Поскольку недвижимость долговечна, и ее цена достаточно стабильна, риск того, что ссуда не будет возвращена, у кредитора достаточно низкий. Помимо этого, у кредитора есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.
Для заемщика ипотека - это реальный способ приобрести собственное жилье, используя широкий спектр программ кредитования и налоговые льготы, и избежать проживания в съемной квартире, откладывая средства в течение многих лет с риском не достигнуть своей цели в силу меняющейся экономической ситуации. Вместе с тем получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнения ряда обязательств, которые следует учитывать при принятии решения о заключении кредитного договора.
С последнего квартала 2011 года и по текущий момент банки один за другим интенсивно повышали ставки по ипотеке и ужесточали требования к заемщикам. Очевидно, что на это решение влияет сохранение некоторой нестабильности на финансовом рынке.
Еще одна интересная тенденция, на фоне изменения ипотечных программ и повышения ставок, банки стали предлагать различные варианты компенсации.
Как, например, ВТБ 24 стал самостоятельно оплачивать оценку квартиры и отменил комиссию за выдачу кредита. Тем самым снизив дополнительные затраты самого заемщика. Некоторые банки стали рассматривать гражданские пары. Это говорит о том, что банки по-прежнему продолжают конкурировать за заемщика. Они уверены в перспективах ипотечного рынка, но в то же самое время вынуждены повышать ставки из-за роста «длинных» денег, которых у нас в стране всегда не хватало.
Оценивать перспективы развития ипотечного рынка крайне сложно. Понятно, что самый главный параметр - это уровень процентной ставки по ипотеке. Текущие ставки еще более или менее воспринимаются заемщиками адекватно, и количество заключаемых сделок по покупке квартир в ипотеку подтверждает, что есть серьезный платежеспособный спрос.
Банки между собой будут конкурировать в первую очередь не по ипотечной ставке, потому что они будут вынуждены их повышать. Конкуренция сохранится по части технологии проведения ипотечной сделки. Речь идёт о том, что банки будут стремиться снизить размер комиссии, ускорить рассмотрение заявки заемщика на одобрение ипотечного кредита или начнут вводить новые ипотечные программы и упрощать процедуры погашения ипотеки.
Если говорить о том, какие ипотечные кредиты будут предоставляться, то банки точно не станут снижать размер минимального первоначального взноса. Он останется на уровне 20 - 30%.
Пока нет предпосылок к ужесточению требований в части формы подтверждения доходов.
Несмотря на присутствие очевидных сложностей, специалисты возлагают на будущее достаточно оптимистичные прогнозы, которые в 2014-2016 гг. предполагают дальнейшее увеличение объемов выдачи кредитов по ипотеке.
Насколько весомым будет данный рост - во многом зависеть от наличия основных определяющих его факторов: положения с фондированием, процесса инфляции, наличия стабильности доходов населения и объемов по строительству жилья.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011).
2.Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (часть 1), ст. 14.
.Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст. 3400; 2002, №7, ст. 629; «Российская газета», №24, 10.02.2004.
.Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. №18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. №29.
.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г., №30, ст. 3594.
.Федеральный закон от 17 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. №46 (ч. 2). Ст. 4448.
Книги и монографии
.Астахов П.А. Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма М.: Эксмо, 2011. - 320 с.
8.Банки и банковские операции: Учебник/Под ред. В.И. Тарасова. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2009. - 368 с.
.Банки и банковское дело /Под ред. И.Т. Балабанова. - СПб: Питер, 2007. - 464 с.
10.Банковские операции: учебное пособие/Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: КНОРУС, 2009. - 352 c.
11.Бор М., Пятенко В. Практика банковского дела. Стратегическое управление банковской деятельностью. М.: ПРИОР, 2009. - 288 с.
.Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 368 с.
.Владимирова М.П. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. - 2-е изд.,стер. - М.: КНОРУС, 2009. - 368 с.
.Дэвидсон, Э., Сандерс, Э., Вольф, Л.Л. Секьюритизации ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ. - М.: Вершина, 2007. - 344 с.
.Жарковская Е.П. Банковское дело: учебник. - М.: Омега, 2010. - 476 с.
.Жарковская Е.П., Аренс И.О. Банковское дело: Курс лекций. - М.: Омега-Л, 2009
.Жукова Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело. - М.: Юнити, 2007. - 324 с.
.Иванов В.В., Соколов Б.И. Деньги. Кредит. Банки. - М.: Проспект, 2009 - 846 с.
.Лаврушин О.И., Афанасьева О.Н., Корниенко С.Л. Банковское дело: современная система кредитования. - М.: Кнорус, 2007. - 264 с.
.Ольшаный А.И. Банковское кредитование: (российский и зарубежный опыт): Предоставление кредита. Обеспечение возврата. Предупреждение преступлений. - М.: Русская Деловая Литература, 2009. - 164 с.
.Организация и планирование кредита: Учебник для вузов /Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 218 с.
.Парамонов П.Ф. Организационно-экономические проблемы адаптации сельскохозяйственных товаропроизводителей к рыночным условиям хозяйствования: дис. ... д-ра экон. наук: 08.00.05. - Краснодар, 2002. - С. 19-36.
.Симионов Ю. Ф. Ипотека: 100 вопросов и ответов. - Ростов н/Д : Феникс, 2008. - 251 с.
.Управление деятельностью коммерческого банка (банковский менеджмент) /Под ред. О. И. Лаврушина. - М.: Юристъ, 2008. - 688 с.
.Финансы. Денежное обращение. Кредит. /Под ред. Г. Б. Поляка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 368 с.
.Черемисина Т.П. Ипотечное кредитование в современной России. - Новосибирск: изд-во НГУ, 2007. - 115 с.
.Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном. - М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008. - 160 с.
.Шевчук Д.А. Банковские операции. - М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2007. - 134 с.
.Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Банковское дело: Учеб. пособие. - М.: Издательство РИОР, 2009. -128 с.
.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. - Ростов-на-Дону, 2007. - 317 с.
Публикации в периодических изданиях
.Александров П. Ипотека вышла из тени //Русский репортер, 2011. - №7. - С. 12-18
32.Белицкая А. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере //Бизнес и право в России и за рубежом. - 2009. - № 8. - С. 20-27.
33.Гараева Д.Ф. Институциональный подход к регулированию качества жизни населения //Экономические науки. 2012. № 2 (87). С. 11.
.Горова Н. Ипотечная оттепель //Коммерсант. - 2011. - № 27. - С. 8-14
35.Егоршева Н. Четыре на четыре //Российская газета, 2011. - №5393(17)
.Зак В. В. Статистический анализ ипотечных ценных бумаг // Деньги и кредит. - 2010. - № 5, С. 49-58.
.Карташов К.А. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования и его адаптация к российским условиям. - Краснодар: Краснодарский университет МВД России, 2012. - С. 13-17.
.Коваленко О.Г. Организация политики управления привлеченными ресурсами как резерв роста ликвидности коммерческого банка // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Экономика и управление. - 2012. - №4. - С. 89-92.
.Кованев А. Ипотечный кризис в России: сценарий и прогнозы // Человек и закон. - 2012. - № 4, С.37-43.
.Крутских Д. Договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Право и экономика. - 2012. - №1.
.Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) //Деньги и кредит. - 2012. - № 11. - С. 3-13.
.Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России //Деньги и кредит. - 2010. - №11. - С. 3-12
.Лазарева Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка? //Банковское дело. - 2009. - № 1. - С. 38-42.
.Мильдзихов В. Ипотека - продукт для клиентов со стабильной жизненной ситуацией //Твоя ипотека. - 2010. - №7. - С.28
.Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе //Банковское дело. - 2009. - № 8. - С. 46-51.
46.Фахрутдинова Е.В. Качество жизни населения: теоретический аспект //Экономические науки. 2009. № 10 (59). С. 130-134.
.Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием //Право и экономика. - 2008. - № 10. - С.12-19.
Интернет-ресурсы
.Казакова Я. Зарубежная ипотека: после кризиса. Аналитический обзор.
49.Королев О. Выгодная ипотека: как получить кредит на хороших условиях.