Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа
Департамент
образования и науки Приморского края
Краевое
государственное бюджетное
профессиональное
образовательное учреждение
"Уссурийский
агропромышленный колледж"
Выпускная
квалификационная работа
Муниципальные
земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа
Выполнила
Горных Галина Аркадьевна
Руководитель
Шатохина Елена Викторовна
Уссурийск,
2014
Оглавление
Введение
Глава 1.
Теоретические аспекты муниципальных земель как объекта арендных отношений
.1 Понятие
арендных отношений и их нормативно-правовая база
1.2 Основная характеристика
муниципальных земель как объекта арендных отношений
.3 Общие сведения о районе и
характеристика земельного фонда Уссурийского городского округа
Глава 2. Муниципальные земли как
объект арендных отношений на примере Уссурийского городского округа
.1 Динамика предоставления земельных
участков в аренду и расчет арендной платы для жилищного строительства
2.2 Динамика
предоставления земельных участков в аренду для объектов капитального
строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и расчет
арендной платы
.3 Динамика
предоставления земельных участков в аренду для объектов капитального
строительства без предварительного согласования места размещения объекта и расчет
арендной платы
.4 Динамика
предоставления земельных участков в аренду для целей, не связанных со
строительством и расчет арендной платы
.5 Анализ
предоставляемых земельных участков в аренду на территории Уссурийского
городского округа
Заключение
Список литературы
Введение
аренда земельный муниципальный участок
В общественной жизни любой страны земельный фонд
играет одну из ведущих ролей. Он представляет собой необходимое условие всякого
процесса производства, является всеобщим пространственным базисом, на котором
расположены природные ресурсы и размещаются объекты различных отраслей
промышленности и строительства. Однако роль земли в различных отраслях
производства не одинакова.
Выбирая тему дипломной работы, мы решили остановиться на таком интересном
вопросе, как предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной
собственности, в аренду. Аренда земли - один из способов решения вопросов
землепользования. Во все времена она остается популярной формой организации
производственных и экономических процессов.
Актуальность проблемы предоставления в аренду земельных участков,
находящихся в муниципальной собственности, в настоящее время не вызывает
сомнений. Стремительное развитие законодательства в этой сфере,
инвестиционно-строительной сферы приводит к резкому увеличению потребности в
незастроенных земельных участках, которые пригодны для возведения объектов
жилищного, административного, промышленного и иного назначения.
Земельный участок - недвижимое имущество, правовой режим которого
определяется различными отраслями права.
Процедура предоставления земельного участка на праве аренды - сложный,
многоступенчатый и продолжительный по времени процесс, который связан с
определением и защитой интересов и прав множества лиц.
Нередко в ходе предоставления услуги нарушаются права и законные интересы
широкого круга лиц.
Нам кажется, что цель законодателя в данной области общественных
отношений состоит в том, чтобы справедливо уравновесить интересы общества,
государства, частного лица и предпринимателя в вопросах предоставления
земельного участка в аренду.
Годы проведения реформ в Российской Федерации подтвердили значимость
вопросов о земле и необходимость нормативного регулирования в этой сфере.
К настоящему времени законодательная база для решения вопросов, связанных
с использованием земельных участков, сформирована не окончательно. Поэтому при
рассмотрении таких вопросов возникает много дискуссий.
Целью настоящей работы является анализ предоставления земельных участков,
находящихся в муниципальной собственности, в аренду на территории Уссурийского
городского округа.
Поставленная цель определила следующие задачи:
. Изучение понятия арендных отношений и их нормативно-правовой
базы;
. Охарактеризовать муниципальные земли как объект арендных
отношений;
. Исследовать общие сведения о районе и характеристику земельного
фонда Уссурийского городского округа;
. Анализ содержания работ по предоставлению земельных участков,
находящихся в муниципальной собственности в аренду;
. Рассмотреть динамику предоставления земельных участков,
находящихся в муниципальной собственности Уссурийского городского округа за
2009-2013 года;
. Проанализировать динамику предоставления земельных участков в
аренду на территории Уссурийского городского округа.
Объектом исследования в данной дипломной работе выступает земельной фонд
Уссурийского городского округа.
Предмет исследования - земельные участки, находящиеся в муниципальной
собственности, которые могут быть предоставлены собственниками в аренду.
В данной работе использовались различные методы исследования:
сравнительный анализ, метод обобщения, метод изучения нормативно-правовой базы.
Структура: работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь
параграфов, заключения, списка литературы.
Глава 1. Теоретические аспекты муниципальных земель как объекта арендных
отношений
.1 Понятие арендных отношений и их нормативно-правовая база
Аренда - один из способов решения хозяйственных проблем и в этом смысле
она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического
и производственного развития. Особенность арендных отношений состоит в том, что
они фактически сопровождают и восполняют систему отношений собственности, в
известной степени гармонизируют экономические отношения там и тогда, где и
когда конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и
оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.
В юридическом аспекте аренда определяется нормами договора аренды. Если
отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя
сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина этого -
существенная уникальность объекта отношений и необходимость одновременного
применения норм земельного законодательства.
Арендные отношения регламентируются Гражданским Кодексом Российской
Федерации (ГК РФ), а именно гл. 34 "Аренда". [2]
Традиционно, арендные отношения - это передача арендодателем имущества за
плату во временное владение или пользование арендатору.
Целью аренды является пользование арендованным имуществом, а также
извлечение из вещи ее полезные свойств, включая получение плодов, продукции и
доходов.
Согласно п. 2 ст. 606 ГК РФ, плоды, продукция и доходы, которые получены
в процессе использования арендованного имущества - собственность арендатора.
[2]
Но в некоторых случаях плоды, продукция и доходы
переходят в собственность арендодателя или же третьего лица. Это предусмотрено
ст. 136 ГК РФ. [2]
В зависимости от вида и целей использования арендованного имущества,
арендные отношения подразделяются на следующие виды:
· Прокат;
· Аренда зданий и сооружений;
· Аренда предприятий;
· Финансовая аренда (лизинг);
· Аренда транспортных средств;
· Аренда земельных участков;
Арендные отношения оформляются договором аренды (имущественного найма)
(ст. 606 ГК РФ). [2]
Стороны договора:
· Арендодатель. Как гласит ст. 608 ГК РФ, арендодателем может
являться собственник имущества, передаваемого в аренду, либо иное лицо,
управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду;
· Арендатор. Согласно гражданскому законодательству, к
арендатору не предъявляется никаких особых требований, это может быть любое
дееспособное физическое или юридическое лицо.
В договоре аренды должен быть точно определен объект
арендных отношений (предмет договора). В п. 1 ст. 607 ГК РФ упоминается, что в
качестве объектов арендных отношений могут выступать: здания, сооружения,
оборудования, транспортные средства, предприятия и иные имущественные
комплексы, земельные участки и иные обособленные природные объекты, а также
другие непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их
использования. В данном пункте определяются виды имущества, которые могут быть
переданы в аренду. Но законом также может вводиться ограничение либо запрет на
аренду отдельных видов имущества. Это может относиться к тем видам имущества,
которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена.
П. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения
предмета договора, то есть в договоре должны быть прописаны данные, которые позволяют
установить имущество, передаваемое в аренду. Если эти данные отсутствуют,
договор считается незаключенным. Предмет договора является существенным
условием договора. [2]
Ст. 608 ГК РФ определено, что, если договор аренды заключается на срок,
более одного года, то договор должен быть заключен в письменной форме это же
правило применяется, если одной из сторон является юридическое лицо. Если иное
не установлено законом, договор недвижимого имущества подлежит государственно
регистрации. [2]
Договор аренды - двусторонний, так как права и обязанности возникают у
обеих сторон. Также договор является консенсуальным, то есть устанавливающим
между сторонами обязательственные отношения с момента подписания договора.
Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, который
определен в договоре. Если срок в договоре не прописан, значит, договор
заключен на неопределенный срок. От такого договора каждая из сторон вправе
отказаться, предварительно известив о своем желании расторгнуть договор другую
сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. [2]
Арендодатель должен предоставить имущество арендатору в состоянии,
соответствующем договору и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество
должно быть передано в аренду со всеми его принадлежностями и документами. Если
документы или принадлежности не были переданы и без них арендатор не может
использовать имущество в соответствии с его назначением, он вправе требовать
предоставления ему этих документов и принадлежностей или расторжения договора,
а также возмещения убытков. Арендодатель должен предупредить арендатора обо
всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п. (п. 2 ст. 611 ГК
РФ). [2]
Имущество должно быть передано арендатору в оговоренный в договоре срок,
а если этот срок не оговорен - в разумный срок. Если арендодатель этого не
сделал, арендатор имеет право потребовать от него это имущество, как гласит ст.
398 ГК РФ, или потребовать расторжения договора аренды и возмещения всех
убытков, причиненных задержкой (п. 3 ст. 611 ГК РФ). [2]
На основании ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки
имущества, сдаваемого в аренду, которые полностью или частично препятствуют
пользованию этого имущества, даже если во время заключения договора аренды он
не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать от
арендодателя устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо
досрочного прекращения договора
Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки,
которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору.
Права и обязанности по договору аренды определяются ст.ст. 615, 616 ГК
РФ.
Согласно этим статьям, в обязанности арендодателя входит:
· Предоставление имущества в состоянии, оговоренном в договоре
и в соответствии с назначением имущества со всеми его принадлежностями и
документами;
· Передать имущество в указанный в договоре срок, а если этого
срока нет - в разумные сроки;
· Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое
в аренду имущество;
· Осуществление капитального ремонта имущества за свой счет,
если иное не предусмотрено законом;
· Возмещение расходов на произведенные арендатором улучшения
имущества, если они были произведены с согласия арендодателя.
Арендатор обязан:
· Использовать сданное в аренду имущество в соответствии с
договором и назначением имущества;
· Производить за свой счет капитальный ремонт имущества;
· После окончания договора возвратить арендованное имущество
арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального
износа;
· Своевременно вносить арендную плату.
Некоторые правомочия арендатор может реализовать только с согласия
арендодателя. К ним можно отнести:
· сдачу арендованного имущества в субаренду (договор субаренды
не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды);
· передача своих прав и обязанностей третьим лицам (перенаем);
· передача имущества в безвозмездное срочное пользование;
· передача принадлежащего арендатору права аренды в залог;
· внесение принадлежащих ему по договору прав в качестве вклада
в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого вклада в
производственный кооператив.
Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены
законом.
К правам арендодателя относят: своевременно получать от арендодателя
арендную плату, информацию о состоянии имущества, досрочно расторгнуть договор,
если арендатор в течении двух сроков подряд не вносит арендную плату, нарушает
условия договора, ухудшает качество имущества.
Согласно ст. 606, 614 ГК РФ, в договоре аренды должны определяться
порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Размер арендной платы так же
определяется договором. Он может изменяться по соглашению сторон в сроки,
оговоренные договором, но не чаще, чем один раз в год. [2]
Арендная плата может устанавливаться в виде:
· определенной сумме платежей, вносимых единовременно или
периодически;
· установленной доли плодов, доходов или продукции, полученных
в результате пользования арендованным имуществом;
· определенных услуг, предоставляемых арендатором;
· возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного
имущества;
· передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи
в собственность или аренду.
В договоре можно предусматривать сочетание указанных форм арендной платы.
Договор аренды, который заключен на определенный срок, может быть, расторгнут
только по основаниям, определенным в договоре или предусмотренным законом.
Согласно ст. 619 ГК РФ договора аренды может быть расторгнут по требованию
арендодателя в случаях, когда арендатор:
· Использует имущество с существенным нарушением условий
договора;
· Существенно ухудшает имущество;
· Более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только
после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости
исполнения им обязательства в разумный срок.
Арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом, по
истечении срока аренды вправе перезаключить договор на это имущество на новый
срок. В таком случае он должен уведомить о своем желании перезаключить договор
арендодателя в письменной форме в предусмотренный в договоре срок, а если этот
срок не указан, то в разумные сроки. Если арендодатель не возражает, то договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Бывают случаи, когда арендодатель отказывается заключать договор на новый
срок, но при этом заключает его в течение года со дня истечения срока договора
с другим лицом. При подобном раскладе арендатор имеет право по своему выбору
потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному
договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
аренды, либо только возмещения таких убытков.
По истечении срока аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество
арендатору в том состоянии, в котором он его получил или в состоянии,
обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество
либо возвратил его не вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения
арендной платы за все время просрочки.
Арендатор также вправе требовать досрочного прекращения договора, если:
· Арендодатель не предоставляет имущество, предусмотренное
договором, в пользование арендатору, либо создает препятствия для пользования
имуществом в соответствии с его назначением;
· Имущество имеет недостатки, которые препятствуют его
использованию, не оговоренные при заключении договора, которые не были известны
арендатору при осмотре имущества;
· Арендодатель не производить капитальный ремонт имущества;
· В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
арендованное имущество окажется в непригодном состоянии.
Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к
другому лицу не является основанием для изменения или прекращения договора
аренды. Так, например, в случае смерти арендатора, его права и обязанности по
договору аренды переходят к наследнику. В этом случае арендодатель не имеет
права отказать такому наследнику на аренду имущества на оставшийся срок
действия договора. Но арендодатель имеет право отказать наследнику умершего
арендатора на предоставление имущества в аренду на оставшийся срок, если это
обусловлено личными качествами арендатора. [2]
1.2 Основная
характеристика муниципальных земель как объекта арендных отношений
Сегодня деятельность землепользователей в различных населенных пунктах и
городах представляет огромный интерес. Городская земля - уникальнейший ресурс -
пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов
строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство,
созданное трудом человека. К названным землям законодательством относятся все
земли, которые находятся в пределах черты поселений, являющиеся для них внешней
границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.
В настоящее время местные органы власти придают огромное значение
возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и
системе управления муниципальной собственностью. Органы местного
самоуправления, наделенные определенными полномочиями в области земельных
отношений, планируют использование земли, организуют проведение работ по
землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в
осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю. Однако в нашей стране
земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют
незначительную часть.
Эффективность местного самоуправления определяется, прежде всего,
материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие
достаточных финансовых средств в бюджете муниципального образования заставляет
власти совершенствовать бюджетную и налоговую политику. В первую очередь это
установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы
за городские земли.
Муниципальная собственность на землю - это собственность муниципальных
образований. Согласно Федеральному закону "Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации", принятому 12 августа 1995
года, финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет
муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли. [5]
Право муниципальной собственности на землю - это одна
из форм права собственности, при которой правомочиями владения, пользования и
распоряжения земельными участками обладают органы местного самоуправления. [5]
Основное целевое назначение земель, находящихся в
муниципальной собственности - удовлетворение различных потребностей местного
населения.
Объектами права муниципальной собственности на землю являются земли в
пределах черты города, за исключением земель, которые находятся в
государственной собственности и переданы в частную собственность, а также
земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность
органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Для обеспечения развития муниципальных образований в муниципальную
собственность могут безвозмездно передаваться земли, которые находятся в
государственной собственности.
Субъекты права муниципальной собственности на землю: городские, районные,
поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного
самоуправления, наделенные компетенцией в решении вопросов владения,
пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.
Муниципальные земли - это земли на территории муниципального образования, за
исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в
собственности физических и юридических лиц. [5]
Согласно Федеральному закону "О разграничении государственной
собственности на землю" от 17.07.2001 №101-ФЗ (ред. от 03.06.2006), к
муниципальной собственности относятся:
· земли особо охраняемых природных территорий местного
значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами,
находящимися в муниципальной собственности;
· земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных
пунктов и иные земли, на которых располагается недвижимое имущество,
находящееся в муниципальной собственности;
· земельные участки, на которых располагается недвижимое
имущество, находящееся в частной собственности, не приобретенные собственником
имущества в установленном порядке;
· земельные участки, которые были предоставлены гражданину, коммерческой
организации, органу местного самоуправления, а также созданным органами
местного самоуправления муниципальному унитарному предприятию, муниципальному
учреждению, другой некоммерческой организации;
· земельные участки, под поверхностью которых находятся участки
недр местного значения. [7]
Для того, чтобы получить земельный участок, находящийся в муниципальной
собственности, на праве аренды, граждане или юридические лица должны подать
заявление в орган местного самоуправления или в отдел по работе с заявлениями в
режиме "Одного окна". В заявлении должны указываться размеры
земельного участка, местоположение, испрашиваемое право на землю и цели
использования земельного участка. Заявление должно быть обязательно подписано
заявителем, либо его уполномоченным представителем. Если заявление не подписано
заявителем, то это является основанием для отказа в предоставлении земельного
участка. Заявление подлежит регистрации с присвоением порядкового номера.
Регистрируется заявление в течение одного рабочего дня. [18]
Специалист, ответственный за прием документов, вносит в
программно-технический комплекс запись о приеме документов. Затем оформляет
расписку о приеме документов по установленной форме в 2-х экземплярах.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности субъектов
Российской Федерации, могут предоставляться физическим и юридическим лицам на
праве аренды для индивидуального жилищного строительства, для целей, не
связанных со строительством, а также для объектов капитального строительства с предварительным
согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования
места размещения объекта.
Так, в зависимости от цели использования, существует различный порядок
предоставления земельного участка на праве аренды.
Порядок предоставления земельных участков под
индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). [4]
Земельные участки для жилищного строительства из
земель, которые находятся в собственности муниципального образования, могут
быть предоставлены их собственниками в аренду. Предоставление земельного
участка в аренду для ИЖС реализуется на основе заявления заинтересованного в
получении земельного участка лица.
Заинтересованное лицо для предоставления земельного участка для ИЖС
обращается в орган местного самоуправления, либо в многофункциональный центр,
предоставив заявление о возможности формирования земельного участка для
индивидуального жилищного строительства.
В заявлении прописывается назначение объекта, предполагаемое место его
размещения, обоснование размера земельного участка (хотя бы примерного),
испрашиваемое право на земельный участок.
На основании такого заявления, либо по обращению исполнительного органа
государственной власти орган местного самоуправления выбирает земельный участок
на основании данных Государственного кадастра недвижимости с учетом
экологических, градостроительных и иных условий пользования соответствующей
территории и недр в ее границах, определяет варианты размещения объекта,
проводит процедуру согласования.
Орган местного самоуправления в двухнедельный срок направляет запрос в
соответствующие государственные органы для предоставления сведений о
разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных
участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,
техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения; в территориальный отдел №8 Управления Роснедвижимостью по
Приморскому краю о правах третьих лиц на испрашиваемый земельный участок. Такие
сведения предоставляются бесплатно.
На основании ответов из вышеуказанных организаций заявителю направляется
письмо с предложением подготовить проект границ земельного участка, либо с
отказом.
В срок, равный двум неделям со дня получения заявления
заинтересованного лица о предоставлении в аренду земельного участка, орган
местного самоуправления может принять решение о проведении торгов (конкурсов,
аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов
(конкурсов, аукционов). Затем исполнитель публикует сообщение в периодическом
печатном издании, либо сети "Интернет". Публикация содержит в себе
информацию о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для
ИЖС, также указывается местоположения такого земельного участка, его площадь,
разрешенное использование.
Если в течение месяца поступили заявления на данный
земельный участок, то проводится аукцион.
Аукцион проводится только в отношении земельного
участка, который прошел государственный кадастровый учет и если определены
разрешенное использование такого земельного участка, а также технические
условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата
за подключение. [3]
Аукцион по продаже земельного участка для жилищного
строительства, либо права на заключение договора аренды земельного участка
является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.
Продавцом, а также организатором аукциона является
орган местного самоуправления. [12]
В Уссурийском городском округе им является Управление
градостроительства администрации Уссурийского городского округа. Управление
Градостроительства принимает решение провести аукцион, определяя начальную цену
земельного участка, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе
срок аренды. Также указывает время, место и порядок проведения аукциона, форму
и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата
задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг
аукциона"). Его определяют в пределах от одного процента до пяти процентов
начальной цены предмета аукциона.
Информацию о том, что проводится аукцион, Управление
Градостроительства размещает на официальном сайте в сети "Интернет" и
опубликовывает в периодическом печатном издании. В сообщении о проведении
аукциона содержится следующие сведения:
. Об организаторе аукциона;
. О наименовании органа местного
самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, о реквизитах
указанного решения;
. О месте, дате, времени и порядке проведения
аукциона;
. О земельном участке, его местоположении,
площади, границах, обременениях, об ограничениях его использования, кадастровый
номер, о разрешенном использовании земельного участка, технических условиях
подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации
о плате за подключение;
. О начальном размере арендной платы;
. О "шаге аукциона";
. О форме заявки на участие в аукционе, о
порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания
приема заявок на участие в аукционе;
. О размере задатка, о порядке его внесения
участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления
задатка;
. О существенных условиях договора, в том числе
о сроке аренды.
По каким-либо причинам организатор может отказаться от
проведения аукциона не позднее, чем за пятнадцать дней до дня его проведения.
Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается в тех же
периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано сообщение о
проведении аукциона. Извещение об отказе о проведении аукциона размещается в
течение трех дней. Организатор должен возвратить участникам аукциона внесенные
задатки.
Для участия в аукционе заявителями представляются
следующие документы:
1. Заявка по установленной форме;
. Платёжка, подтверждающая внесение задатка;
. Копия документа, подтверждающего личность участника торгов;
. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в
качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей),
копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для
юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или
индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующем о
приобретении прав на земельный участок.
Прием документов заканчивается не ранее чем за пять
дней до дня проведения аукциона.
Заявителя могут не допустить к участию в аукционе если
он:
. Не предоставил необходимых для проведения аукциона
документов;
. Не внес задаток на счет до дня я окончания приема
документов;
.Не предоставил сведения из единого государственного
реестра юридических лиц (для юридических лиц) или единого государственного
реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).
Организатором ведется протокол приема заявок на
участие в аукционе. Протокол подписывается организатором в течение одного дня
со дня окончания срока приема заявок, то есть с этого момента заявитель
становится участником аукциона. Об этом организатор должен уведомить заявителей
не позднее следующего дня после даты оформления данного решения. То же касается
и заявителей, которые не допущены к участию в аукционе.
В процессе аукциона организатором ведется протокол
аукциона. В нем он фиксирует последнее предложение о размере арендной платы.
Результаты также оформляются протоколом. Его подписывают организатор и
победитель аукциона в день проведения торгов.
Протокол аукциона содержит следующие сведения:
. Предмет аукциона;
. Победитель аукциона;
. Размер арендной платы.
В течение трех дней после подписания аукциона
организатор возвращает задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не
победившим в нем.
Аукцион может быть признан не состоявшимся, если:
. Участие принимали менее двух участников;
. После троекратного объявления начальной цены
предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести
предмет аукциона по начальной цене.
Если аукцион признали не состоявшимся, то единственный
его участник не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона
вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка. В
таком случае организатор должен заключить договор с единственным участником
аукциона по начальной цене аукциона. Если договор с единственным участником
аукциона не был заключен или аукцион признан несостоявшимся, организатор может
объявить о проведении повторного аукциона. Условия аукциона в этом случае могут
изменяться.
Информация о результатах аукциона публикуется организатором в течение
трех дней со дня подписания протокола в периодических печатных изданиях, в
которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте в
сети "Интернет".
Если же по истечении месяца со дня публикации
сообщения о приеме заявлений заявления не поступили, орган местного
самоуправления предоставляет данный земельный участок для жилищного
строительства в аренду гражданину. Решение органа местного самоуправления
оформляется в форме постановления администрации Уссурийского городского округа.
[24]
Следующий этап - заключение договора о предоставлении
земельного участка для ИЖС на праве аренды. Договор заключается в двухнедельный
срок после государственного кадастрового учета земельного участка.
Постановлением администрации Приморского края от
30.12.2010 г №437-па "О результатах государственной кадастровой оценки
земель населенных пунктов Приморского края" утверждены удельные показатели
кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского
края. [9] Значения ставки арендной платы за использование земельного участка и
расчет арендной платы за использование земельных участков на территории
Уссурийского городского округа утвержден решением Думы Уссурийского городского
округа от 30.06.2010 г. №262-НПА и определяется по формуле: [6]
А = К*Сап*Кп
где А - размер арендной платы за использование
земельного участка, рублей в год;
К - кадастровая стоимость земельного участка (руб.).
Она рассчитывается из удельного показателя кадастровой оценки на площадь
земельного участка;
САП - ставка арендной платы за использование
земельного участка;
КП - поправочный коэффициент.
КП = 0,5 при определении размера арендной платы для земельных участков,
предназначенных для размещения гаражей, домов индивидуальной застройки,
следующим категориям граждан: участники Великой Отечественной войны, а также
граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и
льготы участников Великой Отечественной войны; ветераны и инвалиды боевых
действий; инвалиды 1 и 2 групп; граждане, подвергшиеся воздействию радиации
вследствие катастроф и других радиационных аварий на атомных объектах
гражданского или военного назначения; многодетные семьи, имеющие 3-х и более
детей; неработающие пенсионеры.
Право на применение поправочного коэффициента при расчете арендной платы
предоставляется гражданину при предъявлении документов, подтверждающих данное
право, и применяется при начислении арендной платы только за один земельный
участок.
Кп = 1 во всех не указанных выше случаях.
Ставка арендной платы за использование земельного участка зависит от вида
разрешенного использования. Она строго определенна и ее значения представлены в
таблице 1.1
Таблица 1.1
Значения ставки арендной платы за использование
земельного участка
|
Группы земельных участков
|
Сап, %
|
|
1
|
2
|
|
Земельные участки, предназначенные для размещения домов
многоэтажной жилой застройки
|
0,3
|
|
Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной
жилой застройки
|
0,6
|
|
Земельные участки, предназначенные для размещения: -гаражей
-автостоянок
|
0,5 2,0
|
|
Земельные участки, находящиеся в составе дачных,
садоводческих и огороднических объединений
|
0,3
|
|
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов
торговли, общественного питания, бытового обслуживания
|
3,0
|
|
Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц
|
3,0
|
Порядок предоставления земельного участка для строительства, с
предварительным согласованием места размещения объекта. [4]
Для того, чтобы получить земельный участок, заинтересованное лицо
обращается с заявлением, в котором указано назначение объекта, предполагаемое
место размещения, размер земельного участка и испрашиваемое право на участок.
Как гласит п. 5,7 ст. 30 ЗК РФ, предоставления земельного участка для
строительства, с предварительным согласованием места размещения объекта
производится в следующей последовательности:
. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного
участка на основании информации из государственного земельного кадастра и
документов землеустройства, учитывая градостроительные, экологический и другие
условия использования территории. В соответствии с п. 5 статьи 31 ЗК РФ,
результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного
участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом
местного самоуправления проект границ земельного участка. Результаты выбора
земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для
строительства.
. Согласование земельного участка. Суть процедуры согласования -
определение соответствия или несоответствия будущего земельного участка
требованиям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительных и
санитарных норм и правил, иным обязательным требованиям. Затем органом местного
самоуправления готовится проект решения о предварительном согласовании места
размещения объекта, утверждающий акт о выборе земельного участка.
. Затем проводятся работы по формированию земельного участка. На
данном этапе подготавливается проект границ земельного участка и установление
границ на местности, определяется разрешенное использование земельного участка.
Также определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно -
технического обеспечения.
. Орган местного самоуправления принимает решение о проведении
торгов, либо предоставлении земельного участка без проведения торгов.
5. Затем исполнитель публикует сообщение в
периодическом печатном издании, либо сети "Интернет". Публикация
содержит в себе информацию о приеме заявлений о предоставлении в аренду
земельного участка для ИЖС, также указывается местоположения такого земельного
участка, его площадь, разрешенное использование.
. Проводится государственный кадастровый учет
земельного участка. На данном этапе заинтересованное лицо обращается в
государственный орган, осуществляющий кадастровый учет. Государственный орган
проводит работы по постановке земельного участка на кадастровый учет, вносит
сведения в государственный кадастр недвижимости о сформированном земельном
участке, присваивает земельному участку кадастровый номер и изготавливает
кадастровый план земельного участка.
7. Следующим этапом является проведение торгов или предоставление
земельного участка без проведения торгов. Если проводились торги, то
подписывается протокол о проведении торгов. Если же торги не проводились, то
принимается решение о предоставлении земельного участка на праве аренды. Это
решение является правоустанавливающим документом - основанием для заключения
договора аренды земельного участка.
. На основании данного решения о предоставлении земельного участка
для строительства заключается договор аренды земельного участка. Орган власти,
уполномоченный на распоряжение публичными землями, в двухнедельный срок
принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для
строительства. Если договор заключен на срок более года, он подлежит
государственной регистрации по общим правилам, установленным законодательством
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для
государственной регистрации договора аренды земельного участка необходимы
следующие документы: решение о предоставлении земельного участка для
строительства, договор аренды земельного участка, кадастровый план земельного
участка. [3]
Порядок предоставления земельного участка для строительства без
предварительного согласования места размещения объекта. [4]
В случае предоставления земельного участка без предварительного
согласования будущий землепользователь неизвестен, поэтому распоряжение такими
земельными участками осуществляется посредством торгов.
В п. 4 ст. 30 ЗК РФ отражен порядок предоставления земельных участков без
предварительного согласования места размещения объекта. [3]
Первым этапом является проведение работ по формированию земельного
участка. На данном этапе подготавливается проект границ земельного участка и
установление границ на местности, определяется разрешенное использование
земельного участка. Также определяются технические условия подключения объектов
к сетям инженерно - технического обеспечения.
Затем орган местного самоуправления принимает решение о проведении
торгов, либо предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Публикуется сообщение в периодическом печатном издании, либо сети
"Интернет". Публикация содержит в себе информацию о приеме заявлений
о предоставлении в аренду земельного участка для ИЖС, также указывается
местоположения такого земельного участка, его площадь, разрешенное
использование.
Проводится государственный кадастровый учет земельного участка. На данном
этапе заинтересованное лицо обращается в государственный орган, осуществляющий
кадастровый учет. Государственный орган проводит работы по постановке
земельного участка на кадастровый учет, вносит сведения в государственный
кадастр недвижимости о сформированном земельном участке, присваивает земельному
участку кадастровый номер и изготавливает кадастровый план земельного участка.
Следующим этапом является проведение торгов или предоставление земельного
участка без проведения торгов на основании заявления заинтересованных в
предоставлении земельного участка лиц.
Если проводились торги, то подписывается протокол о проведении торгов.
Если же торги не проводились, то принимается решение о предоставлении
земельного участка на праве аренды. Это решение является правоустанавливающим
документом - основанием для заключения договора аренды земельного участка.
На основании данного решения о предоставлении земельного участка для
строительства заключается договор аренды земельного участка. Орган власти,
уполномоченный на распоряжение публичными землями, в двухнедельный срок
принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для
строительства. [3]
Порядок предоставления земельного участка для целей, не связанных со
строительством. [4]
Предоставление земельных участков для целей, не связанных строительством,
а именно для автостоянок и парковок, для благоустройства территории, в том
числе устройства озелененных территорий, зон отдыха населения, детских и
спортивных площадок, в целях сельскохозяйственного использования, для
организации полигонов, мест открытого складирования и площадок для хранения
(свалки, складирование стройматериалов и т.д.), под карьеры для добычи полезных
ископаемых, для производства строительных работ по утвержденному проекту вне пределов
земельного участка, отведенного под строительство объекта капитального
строительства (прокладка инженерных коммуникаций, установка строительной
техники и инженерных сооружений и т.д.), в целях использования для массового
отдыха граждан и занятые пляжами, для иных целей, не предполагающих
строительства объектов капитального строительства регламентировано ст. 34 ЗK
РФ. [3]
Лица, которые заинтересованы в предоставлении земельного участка,
находящегося в муниципальной собственности, для целей, не связанных со
строительством, обращаются с заявлением в органы местного самоуправления
Уссурийского городского округа или в отдел по работе с заявлениями в режиме
"Одного окна". В заявлении должны быть указана цель использования
данного земельного участка, его предполагаемые размеры, местоположение,
испрашиваемое право на землю. (Приложение 1)
На основании поступившего заявления орган местного самоуправления должен
утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на
кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в месячный
срок со дня поступления заявления. При этом выполнение кадастровых работ в
отношении данного земельного участка заявитель обеспечивает за свой счет. Также
заявитель должен обратиться с заявлением об осуществлении государственного
кадастрового учета этого земельного участка.
В двухнедельный срок со дня предоставления кадастрового паспорта
земельного участка, орган местного самоуправления принимает решение о
предоставлении земельного участка на праве аренды для целей, не связанных со
строительством. Копия такого решения направляется заявителю.
После принятия решения о предоставлении земельного участка на праве
аренды в семидневный срок заключается договор аренды земельного участка.
.3 Общие
сведения о районе и характеристика земельного фонда Уссурийского городского
округа
Уссурийский городской округ расположен в юго-западной части Приморского
края и граничит на севере с Октябрьским и Михайловским муниципальными районами,
на юго-востоке со Шкотовским муниципальным районом и землями города Артем, на
юге с Надежденским и Хасанским муниципальными районами и на западе с
государственной границей (КНР). [24]
Территория округа представляет собой массив вытянутой формы с запада на
восток длиной около 100 км и шириной в среднем 36 км.
Районный центр - г. Уссурийск, размещен в северо-восточной части и
находится на расстоянии 100 км от краевого центра - г. Владивостока, с которым
имеет автомобильные и железнодорожные связи.
Уссурийский городской округ включает 37 сельских населенных пунктов,
объединенных в 9 сельских территорий: Алексее-Никольская, Кондратеновская,
Борисовская, Воздвиженская, Краснояровская, Новоникольская, Пуциловская,
Пушкинская, Раковская.
По данным государственного земельного учета площадь округа
составляет 345265 га, в том числе сельскохозяйственных угодий - 84205 га (см.
Рис. 1.1). Это составляет 24,4% от общей площади округа.
Рис. 1.1 Состав сельскохозяйственных угодий на территории Уссурийского
городского округа
Численность постоянного сельского населения на 1 января 2013 года
составляет 26389 человек, городского - 161523 человек.
На территории района размещается 210 сельскохозяйственных предприятий, из
них:
колхоза: "Краснояровский", "Первомайский",
"Корсаковский";
хозяйственных товариществ и обществ: ООО "Заря", АКФЕСагро, ООО
"Мир", ООО "Уссури-сервис", ООО "Тераферм", ООО
"Пуциловское", ООО "Ариран-Н", ООО
"Алексее-Никольское", ЗАО "Степное", ООО
"Борисовское", ОАО "Раковское", КСП
"Баневуровское", ООО СХП "Коммунар".
государственных и муниципальных предприятий - ГП "Корфовское",
совхоз техникум "Уссурийский" и свинокомплекс
"Струговский".
В округе также имеются 144 крестьянских хозяйств (3482 га), 105 личных
подсобных хозяйств (515 га) и 121 садоводческих обществ, в которых 11917 семей.
Направление хозяйств округа многоотраслевое: молочно-мясное,
овоще-молочное, свиноводческое, птицеводческое, плодово-ягодное, откормочное,
опытно-производственное, учебное хозяйство.
Торговое обслуживание населения округа осуществляют районное
потребительское общество, коммерческие магазины и киоски. Общеобразовательную
подготовку осуществляют 16 школ. Культурно-досуговую деятельность среди
населения ведут 18 учреждений клубного типа.
В селах округа для медицинского обслуживания расположено 8 фельдшерских
пунктов и две больницы.
На территории округа размещены участки земель промышленного предприятия
Ветсанутильзавода, транспорта, обороны и безопасности и иного специального
назначения. Земли находятся в постоянном и долгосрочном пользовании или в
аренде.
Земельный фонд Уссурийского городского округа в 2013
году представлен следующими категориями земель: (см. Рис. 1.2).
Земли лесного фонда - 42,61 %;
Земли сельскохозяйственного назначения - 35,71%;
Земли промышленности, транспорта, связи и иного
специального назначения - 0,36 %;
Земли особо охраняемых территорий и объектов - 4,67%;
Земли водного фонда - 0,38%;
Прочие земли - 16,18%.
Рис. 1.2 Динамика распределения земель Уссурийского городского округа по
категориям.
Территория Уссурийского городского округа в административных границах
составляет 362 553 га, в том числе г. Уссурийск - 17288 га (4,76%), Уссурийский
район - 345265 га (95,24%).
Хотя земельный рынок в Уссурийском городском округе
еще молод и формируется, основные экономические субъекты (органы власти,
физические и юридические лица) активно участвуют в земельных отношениях и
совершают земельные сделки. Их поведение наряду с другими факторами
способствует развитию рыночных отношений в земельной сфере.
Если говорить о приоритетных формах использования
муниципальных земель, то основной формой земельных отношений в Уссурийском
городском округе является аренда участков.
Глава 2.
Муниципальные земли как объект арендных отношений на примере Уссурийского
городского округа
.1 Динамика
предоставления земельных участков в аренду и расчет арендной платы для
жилищного строительства
Земельные участки для ИЖС из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются по заявлениям гражданам на
основании решения исполнительных органов государственной власти или органов
местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих
земельных участков в пределах их компетенции.
Решением Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район
от 30.12.2004 г. №104 "О Правилах землепользования и застройки на
территории Уссурийского городского округа" установлены предельные размеры
(минимальные и максимальные) размеры земельных участков для индивидуального
жилищного строительства. Максимальные размеры земельных участков в г.
Уссурийске составляют 1500 кв.м., в районе - 2500 кв.м. [8]
Динамика предоставления земельных участков под ИЖС за период 2009-2013
гг. представлена на Рис. 2.1
Рис. 2.1 Динамика предоставления земельных участков под индивидуальное
жилищное строительство
Так, в 2009 году под ИЖС было предоставлено 126 земельных участков, в
2010 году - 157 земельных участков.
В 2011 году количество предоставленных земельных участков возросло в 2,5
раза и составило 324 земельных участка, что связано, прежде всего, с
увеличением объема заявлений о предоставлении земельных участков.
В 2012 году, со вступлением в силу Закона Приморского края от 8.11.2011
№837 "О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим
трёх и более детей, в Приморском крае", количество предоставляемых
земельных участков под ИЖС возросло почти в 3 раза и составило 407 земельных
участков, в том числе 251 земельный участок был предоставлен многодетным
семьям. [11]
В 2013 году было предоставлено 313 земельных участков, в том числе 201
земельный участок для многодетных семей. Снижение наблюдалось за счет
предоставление таких земельных участков посредством проведения аукциона.
В виду платности использования земельных участков в Российской Федерации,
в зависимости от вида использования в кадастровом квартале устанавливается
арендная плата земельного участка.
На размер арендной платы влияют такие характеристики земельного участка,
как площадь, вид разрешенного использования (целевое использование) и
местоположение (кадастровый квартал).
Расчет арендной платы земельного участка для ИЖС в
зависимости от его местоположения представлен в таблице 2.1
Таблица 2.1
Расчет арендной платы земельного участка под ИЖС
|
Район г. Уссурийска / Населенный пункт
|
Кадастровый квартал
|
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
Арендная плата за месяц, руб.
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
Площадь земельного участка - 1500 кв.м
|
|
Центральная часть (ул. Агеева - ул. Ленинградская - ул.
Комарова - р. Раковка)
|
25:34:017001
|
311,07
|
0,6
|
2799,63
|
233,30
|
|
Центр северный (ул. Комарова - ул. Степана Разина - ул.
Муравьева - р. Раковка)
|
25:34:016401
|
332,57
|
0,6
|
2993,13
|
249,43
|
|
Северный (от ул. Муравьева)
|
25:34:016302
|
330,34
|
0,6
|
2973,06
|
247,76
|
|
Северо-восточный (от ул. Садовая на север)
|
25:34:016501
|
287,84
|
0,6
|
2590,56
|
215,88
|
|
Междуречье - Вокзальная дамба
|
25:34:017101
|
299,97
|
0,6
|
2699,73
|
224,98
|
|
Центральная часть ж/д слободы (ул. Раковская - ул.
Воровского - ул. Садовая)
|
25:34:017102
|
285,31
|
0,6
|
2567,79
|
213,98
|
|
Восточный (ж/д слобода от ул. Воровского)
|
25:34:017301
|
295,35
|
0,6
|
2658,15
|
221,51
|
|
Южный (Сахпоселок)
|
25:34:017602
|
287,47
|
0,6
|
2587,23
|
215,60
|
|
Юго-западный район (от ул. Агеева - р-он Солдатского озера)
|
25:34:017501
|
328,50
|
0,6
|
2956,5
|
246,38
|
|
Западный промышленный (от ул. Ленинградская - до ул.
Целинная)
|
25:34:016801
|
291,88
|
0,6
|
2626,92
|
218,91
|
25:34:016202
|
302,13
|
0,6
|
2719,17
|
226,60
|
|
Доброполье
|
25:34:016101
|
237,36
|
0,6
|
2136,24
|
178,02
|
|
Площадь земельного участка - 2500 кв.м
|
|
с. Новоникольск
|
25:18:015502
|
37,75
|
0,6
|
566,25
|
47,19
|
|
с. Воздвиженка
|
25:18:015601
|
37,37
|
0,6
|
560,55
|
46,72
|
|
с. Борисовка
|
25:18:080101
|
37,32
|
0,6
|
559,8
|
46,65
|
|
п. Тимирязевский
|
25:18:015603
|
37,89
|
0,6
|
568,35
|
47,36
|
|
с. Долины
|
25:18:140101
|
38,57
|
0,6
|
578,55
|
48,21
|
|
с. Дубовый Ключ
|
25:18:150101
|
38,38
|
0,6
|
575,7
|
47,98
|
|
с. Алексей-Никольск
|
25:18:040101
|
35,34
|
0,6
|
530,1
|
44,18
|
|
с. Каменушка
|
25:18:200101
|
37,75
|
0,6
|
566,25
|
47,19
|
|
с. Пуциловка
|
25:18:340101
|
36,56
|
0,6
|
548,4
|
45,7
|
|
с. Кроуновка
|
25:18:240101
|
30,82
|
0,6
|
462,3
|
38,53
|
Из таблицы 2.1 видно, что размер арендной платы
земельного участка напрямую зависит от местоположения земельного участка. Чем
ближе населенный пункт к центру Уссурийского городского округа, тем выше размер
арендной платы. Так, например, в с. Кроуновка годовой размер арендной платы за
использование земельного участка составляет 462,3 руб., а вс. Долины - 578,55
руб.
В г. Уссурийске удельный показатель кадастровой
стоимости за использование земельного участка почти в 10 раз превышает удельный
показатель кадастровой стоимости, установленный для использования такого
земельного участка в населенных пунктах. Как показывает расчет арендной платы,
чем ближе местоположение земельного участка к центральной части г. Уссурийска,
тем выше размер арендной платы. Так, например, годовой расчет арендной платы за
использование земельного участка в районе ул. Некрасова составляет 2799,63
руб., а в районе ул. Общественная - 2590,56 руб.
Для жилищного строительства земельные участки могут
предоставляться в аренду посредством проведения торгов (аукциона), в случае
строительства многоквартирных жилых домов и в случае индивидуального жилищного
строительства, если в период публикации информационного сообщения в средствах
массовой информации о предоставлении земельного участка были поданы другие
заявления.
Динамика предоставления земельных участков в аренду
для жилищного строительства посредством проведения торгов за период 2009 - 2013
гг. представлена в таблице 2.2
Таблица 2.2
Динамика предоставления земельных участков для ИЖС посредством проведения
торгов (аукциона)
|
Год
|
Для индивидуального жилищного строительства, уч.
|
Для строительства многоквартирных жилых домов, уч.
|
|
2009
|
11
|
1
|
|
2010
|
17
|
2
|
|
2011
|
12
|
2
|
|
2012
|
19
|
5
|
|
2013
|
59
|
15
|
|
Итого за 5 лет
|
118
|
25
|
Как видно из таблицы 2.2, с каждым годом наблюдается увеличение
предоставляемых земельных участков через аукцион. Если в 2009 году было
предоставлено 11 земельных участков, то в 2013 году число земельных участков
возросло почти в 6,2 раза. Это, прежде всего, связано с заинтересованностью
физических и юридических лиц в жилищном строительстве. За пять лет через
аукцион было реализовано 118 земельных участков для ИЖС и 25 земельных участков
для строительства многоэтажных жилых домов.
Согласно ст. 38 ЗК РФ, при продаже права на заключение договора аренды
годовую стоимость арендной платы земельного участка определяют независимые
оценщики. [3]
Так, например, в г. Уссурийске для индивидуального жилищного
строительства годовая арендная плата на заключение договора аренды посредством
проведения аукциона составила:
в 2009 году для земельного участка площадью 1316 кв. м - 81772 руб.;
в 2013 году для земельного участка площадью 1312кв. м - 175150 руб.
Для жилищного строительства годовая арендная плата на заключение договора
аренды посредством проведения аукциона составила:
в 2010 году для земельного участка площадью 2502кв. м - 293591 руб.;
в 2013 году для земельного участка площадью 2390кв. м - 760101 руб.
.2 Динамика
предоставления земельных участков в аренду для объектов капитального
строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и расчет
арендной платы
Предоставление земельных участков для строительства с
предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду,
а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное)
пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений,
сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное
срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
В соответствии с Правилами землепользования и
застройки, земельные участки в аренду для объектов капитального строительства с
предварительным согласованием места размещения объекта предоставляются для:
объектов хранения автомобильного транспорта;
объектов торгового назначения;
объектов коммунально-складского назначения;
объектов административно-делового назначения;
объектов бытового обслуживания;
объектов социального обслуживания;
объектов обслуживания автомобильного транспорта;
объектов культурно-досугового назначения;
и другое. [8]
Динамика предоставления земельных участков в аренду
для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места
размещения объекта за период 2009-2013 гг. представлена в таблице 2.3.
Таблица 2.3
Динамика предоставления земельных участков для объектов капитального
строительства с предварительным согласованием места размещения объекта за
период 2009-2013 гг.
|
Наименование
|
Года
|
|
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
Итого
|
|
Объекты хранения автомобильного транспорта
|
2
|
6
|
13
|
6
|
36
|
63
|
|
Объекты торгового назначения
|
1
|
3
|
3
|
4
|
7
|
18
|
|
Объекты коммунально-складского назначения
|
-
|
2
|
3
|
3
|
15
|
23
|
|
Объекты административно-делового назначения
|
-
|
1
|
7
|
5
|
5
|
18
|
Всего за 5 лет предоставлено в аренду земельных участков для
строительства с предварительным согласованием места размещения объектов:
хранения автомобильного транспорта - 63;
торгового назначения - 18;
коммунально-складского назначения - 23;
административно-делового назначения -18.
Из таблицы 2.3 видно, что по сравнению с 2012 годом количество
предоставленных земельных участков для объектов хранения автомобильного
транспорта в 2013 году возросло в 6 раз, для объектов коммунально-складского
назначения - в 5 раз. Не изменилась динамика предоставления земельных участков
для объектов административно-делового назначения. Можно сделать вывод о
заинтересованности граждан и юридических лиц в предоставлении земельных
участков для строительства объектов коммунально-складского назначения и
объектов хранения автомобильного транспорта.
В таблице 2.4 приведем расчет арендной платы земельных
участков для объектов капитального строительства.
Таблица 2.4
Расчет арендной платы земельного участка под объектами хранения
автомобильного транспорта, объектами коммунально-складского назначения,
объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания
|
Район г. Уссурийска/ Населенный пункт
|
Кадастровый квартал
|
Объекты хранения автомобильного транспорта
|
Объекты коммунально-складского назначения
|
Объекты торговли, общественного питания, бытового
обслуживания
|
|
|
|
Уд. Показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
Уд. Показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
Уд. Показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
|
|
Площадь земельного участка - 1000 кв.м
|
|
|
Центральная часть (ул. Агеева - ул. Ленинградская - ул.
Комарова - р. Раковка)
|
25:34:017001
|
3171,84
|
0,5
|
18859,2
|
881,88
|
1,8
|
15873,84
|
2858,16
|
3,0
|
58744,8
|
|
|
Центр северный (ул. Комарова - ул. Степана Разина - ул.
Муравьева - р. Раковка)
|
25:34:016401
|
3264,84
|
0,5
|
16324,2
|
879,78
|
1,8
|
15836,04
|
2663,23
|
3,0
|
79896,9
|
|
|
Северный (от ул. Муравьева)
|
25:34:016302
|
3137,41
|
0,5
|
15687,05
|
883,55
|
1,8
|
15903,9
|
2491,90
|
3,0
|
74757,0
|
|
|
Северо-восточный (от ул. Садовая на север)
|
25:34:016501
|
3072,11
|
0,5
|
15360,55
|
882,54
|
1,8
|
15885,72
|
2447,02
|
3,0
|
73410,6
|
|
|
Междуречье - Вокзальная дамба
|
25:34:017101
|
3243,31
|
0,5
|
16216,55
|
881,90
|
1,8
|
15874,2
|
2719,67
|
3,0
|
81590,1
|
|
|
Центральная часть ж/д слободы (ул. Раковская - ул.
Воровского - ул. Садовая)
|
25:34:017102
|
3080,26
|
0,5
|
15401,3
|
881,54
|
1,8
|
15867,72
|
2591,87
|
3,0
|
77756,1
|
|
Восточный (ж/д слобода от ул. Воровского)
|
25:34:017301
|
3139,51
|
0,5
|
15697,55
|
876,18
|
1,8
|
15771,24
|
2570,03
|
3,0
|
77100,9
|
|
Южный (Сахпоселок)
|
25:34:017602
|
3199,10
|
0,5
|
15995,5
|
881,12
|
1,8
|
15860,16
|
2732,98
|
3,0
|
81989,4
|
|
Юго-западный район (от ул. Агеева - р-он Солдатского озера)
|
25:34:017501
|
3317,20
|
0,5
|
16586
|
878,68
|
1,8
|
15816,24
|
2783,50
|
3,0
|
83505
|
|
Западный промышленный (от ул. Ленинградская - до ул.
Целинная)
|
25:34:016801
|
3333,90
|
0,5
|
16669,5
|
878,98
|
1,8
|
15821,64
|
2778,35
|
3,0
|
83350,5
|
|
р-он Кирпичного завода
|
25:34:016202
|
3248,90
|
0,5
|
16244,5
|
871,10
|
1,8
|
15679,8
|
2568,19
|
3,0
|
77045,7
|
|
Доброполье
|
25:34:016101
|
3358,02
|
0,5
|
16790,1
|
865,09
|
1,8
|
15571,62
|
2460,31
|
3,0
|
73809,3
|
|
Площадь земельного участка - 1000 кв.м
|
|
с. Новоникольск
|
25:18:310101
|
525,13
|
0,5
|
2625,65
|
119,31
|
1,8
|
2147,58
|
631,08
|
3,0
|
18932,4
|
|
с. Воздвиженка
|
25:18:015601
|
519,84
|
0,5
|
2599,2
|
118,11
|
1,8
|
2125,98
|
624,72
|
3,0
|
18741,6
|
|
с. Борисовка
|
25:18:080101
|
523,59
|
2617,95
|
118,88
|
1,8
|
2139,84
|
624,56
|
3,0
|
18736,8
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
На основании данных таблицы 2.4 видно, что годовой размер арендной платы
за использование земельных участков для объектов капитального строительства в
населенных пунктах почти не изменяется. Это связано с тем, что для каждого
населенного пункта установлен почти один и тот же удельный показатель
кадастровой стоимости. Такая же динамика наблюдается и в г. Уссурийске.
Чем выше удельный показатель кадастровой стоимости, тем выше арендная
плата за использование земельного участка. Самая высокая арендная плата
составила для объектов торгового назначения и превышает почти в 3 раза годовой
размер арендной платы для объектов хранения автомобильного транспорта и в 3,5
раза - для объектов коммунально-складского назначения.
.3 Динамика
предоставления земельных участков в аренду для объектов капитального
строительства без предварительного согласования места размещения объекта и
расчет арендной платы
Предоставление земельного участка для строительства
без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется
посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на
заключение договора аренды земельного участка
Динамика предоставления земельных участков в аренду
для объектов капитального строительства без предварительного согласования места
размещения объекта посредством проведения торгов за период 2009-2013 гг.
представлена в таблице 2.5.
Таблица 2.5
Динамика предоставления земельных участков для объектов капитального
строительства без предварительного согласования места размещения объекта
|
Наименование
|
Года
|
|
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
Итого
|
|
Многоквартирные жилые дома
|
1
|
2
|
2
|
5
|
15
|
25
|
|
Объекты хранения автомобильного транспорта
|
-
|
1
|
1
|
3
|
5
|
12
|
|
Объекты торгового назначения
|
1
|
-
|
-
|
-
|
1
|
2
|
|
Объекты коммунально-складского назначения
|
-
|
-
|
1
|
1
|
3
|
5
|
Как видно из таблицы 2.5, земельные участки в аренду без предварительного
согласования места размещения объекта предоставлялись в основном для жилищного
строительства и объектов хранения автомобильного транспорта. С каждым годом
количество земельных участков под такие объекты увеличивается.
К 2013 году посредством проведения аукциона были предоставлены земельные
участки для объектов торгового назначения (1 участок) и для объектов
коммунально-складского назначения (3 участка).
Земельных участков для строительства объектов капитального строительства
без предварительного согласования места размещения объекта посредством
проведения торгов было предоставлено:
в 2009 году - 2 участка;
в 2010 году - 3 участка;
в 2011 году - 4 участка;
в 2012 году - 9 участков;
в 2013 году - 24 участка.
Годовая стоимость арендной платы земельного участка на заключение
договора аренды земельного участка посредством проведения аукциона составила:
в 2009 году для строительства объекта торгового назначения (площадь 1360
кв.м) - 799815 руб.;
в 2013 году:
для строительства объекта торгового назначения (площадь 103кв.м) - 19492
руб.;
для строительства объектов хранения автомобильного транспорта (площадь
1183 кв.м) - 207986 руб.;
для строительства объектов коммунально-складского назначения (площадь
2300кв.м) - 483935 руб.
.4 Динамика
предоставления земельных участков в аренду для целей, не связанных со
строительством и расчет арендной платы
Динамика предоставления земельных участков в аренду
для целей, не связанных со строительством, за период 2009-2013 гг. представлена
в таблице 2.6.
Таблица 2.6
Динамика предоставления земельных участков для целей, не связанных со
строительством
|
Наименование
|
Года
|
|
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
Итого
|
|
Объекты хранения автомобильного транспорта
|
4
|
14
|
8
|
20
|
46
|
92
|
|
Объекты торгового назначения
|
-
|
9
|
-
|
2
|
11
|
22
|
|
Объекты коммунально-складского назначения
|
8
|
22
|
31
|
26
|
87
|
174
|
|
Для сельскохозяйственного использования
|
6
|
25
|
20
|
14
|
65
|
130
|
По данным таблицы 2.6 можно сделать вывод, что наибольшее количество
земельных участков было предоставлено для объектов коммунально-складского
назначения - 174, наименьшее количество земельных участков - для объектов
торгового назначения - 22.
По сравнению с предыдущим годом в 2013 году количество земельных
участков, предоставляемых для целей, не связанных со строительством, возросло в
3 раза для объектов коммунально-складского назначения, в 3,5 раза - для
сельскохозяйственного использования, в 2 раза - для объектов хранения
автомобильного транспорта.
За период 2009 года для целей, не связанных со строительством, было
предоставлено 18 земельных участков, в 2010 году - 70 земельных участков, в 2011
году - 59 земельных участков, в 2012 году - 62 земельных участка, в 2013 году -
209 земельных участков (см. Рис. 2.2).
Рис. 2.2 Динамика предоставления земельных участков для целей, не
связанных со строительством, за 5 лет.
Таблица 2.7
Расчет арендной платы земельного участка под объектами хранения
автомобильного транспорта, объектами сельскохозяйственного использования,
объектами торговли и общественного питания
|
Район г. Уссурийска/ Населенный пункт
|
Кадастровый квартал
|
Объекты хранения автомобильного транспорта
|
Объекты сельскохозяйственного использования
|
Объекты торговли, общественного питания, бытового
обслуживания
|
|
|
Уд. показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
Уд. показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
Уд. показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
|
Ставка арендной платы, %
|
Арендная плата за год, руб.
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
|
Площадь земельного участка - 1000 кв.м
|
|
Центральная часть (ул. Агеева - ул. Ленинградская - ул.
Комарова - р. Раковка)
|
25:34:017001
|
3171,84
|
0,5
|
15959,2
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2858,16
|
3,0
|
85744,8
|
|
Центр северный (ул. Комарова - ул. Степана Разина - ул.
Муравьева - р. Раковка)
|
25:34:016401
|
3264,84
|
0,5
|
16324,2
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2663,23
|
3,0
|
79896,9
|
|
Северный (от ул. Муравьева)
|
25:34:016302
|
3137,41
|
0,5
|
15687,05
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2491,90
|
3,0
|
74,76
|
|
Северо-восточный (от ул. Садовая на север)
|
25:34:016501
|
3072,11
|
0,5
|
15360,55
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2447,02
|
3,0
|
73410,6
|
|
Междуречье - Вокзальная дамба
|
25:34:017101
|
3243,31
|
0,5
|
16216,55
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2719,67
|
3,0
|
81590,1
|
|
Центральная часть ж/д слободы (ул. Раковская - ул.
Воровского - ул. Садовая)
|
25:34:017102
|
3080,26
|
0,5
|
15401,3
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2591,87
|
3,0
|
77756,1
|
|
Восточный (ж/д слобода от ул. Воровского)
|
25:34:017301
|
3139,51
|
0,5
|
15697,55
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2570,03
|
3,0
|
77100,9
|
|
Южный (Сахпоселок)
|
25:34:017602
|
3199,10
|
0,5
|
15995,5
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2732,98
|
3,0
|
81989,4
|
|
Юго-западный район (от ул. Агеева - р-он Солдатского озера)
|
25:34:017501
|
3317,20
|
0,5
|
16586
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2783,50
|
3,0
|
83505
|
|
Западный промышленный (от ул. Ленинградская - до ул.
Целинная)
|
25:34:016801
|
3333,90
|
0,5
|
16669,5
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2778,35
|
3,0
|
83350,5
|
|
р-он Кирпичного завода
|
25:34:016202
|
3248,90
|
0,5
|
16244,5
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2568,19
|
3,0
|
77045,7
|
|
Доброполье
|
25:34:016101
|
3358,02
|
0,5
|
16790,1
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
2460,31
|
3,0
|
73809,3
|
|
Площадь земельного участка - 1000 кв.м.
|
|
с. Новоникольск
|
25:18:310101
|
525,13
|
0,5
|
2625,65
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
631,08
|
3,0
|
18932,4
|
|
с. Воздвиженка
|
25:18:015601
|
519,84
|
0,5
|
2599,2
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
624,72
|
3,0
|
18741,6
|
|
с. Борисовка
|
25:18:080101
|
523,59
|
0,5
|
2617,95
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
624,56
|
3,0
|
18736,8
|
|
п. Тимирязевский
|
25:18:370101
|
527,07
|
0,5
|
2635,35
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
633,42
|
3,0
|
19002,6
|
|
с. Долины
|
25:18:140101
|
523,59
|
0,5
|
2617,95
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
627,84
|
3,0
|
18835,2
|
|
с. Дубовый Ключ
|
25:18:150101
|
533,89
|
0,5
|
2669,45
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
641,61
|
3,0
|
19248,3
|
|
с. Алексей-Никольск
|
25:18:040101
|
523,59
|
0,5
|
2617,95
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
590,79
|
3,0
|
17723,7
|
|
с. Каменушка
|
25:18:200101
|
523,59
|
0,5
|
2617,95
|
0,3
|
4,86
|
631,08
|
3,0
|
18932,4
|
|
с. Пуциловка
|
25:18:340101
|
523,59
|
0,5
|
2617,95
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
611,18
|
3,0
|
18335,4
|
|
с. Кроуновка
|
25:18:240101
|
523,59
|
0,5
|
2617,95
|
1,62
|
0,3
|
4,86
|
627,84
|
3,0
|
18835,2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.5 Анализ
предоставляемых земельных участков в аренду на территории Уссурийского
городского округа
Динамика предоставления земельных участков в аренду за период 2009-2013
гг. на территории Уссурийского городского округа представлена в таблице 2.8.
Таблица 2.8
Динамика предоставления земельных участков в аренду за период 2009-2013
гг. на территории Уссурийского городского округа
|
Цель предоставления
|
Предоставлено земельных участков, кол.
|
|
2009 г.
|
2010 г.
|
2011 г.
|
2012 г.
|
2013 г.
|
Всего
|
|
Для жилищного строительства
|
126
|
157
|
324
|
407
|
313
|
1327
|
|
Для объектов капитального строительства с предварительным
согласованием места размещения
|
3
|
12
|
26
|
18
|
63
|
122
|
|
Для объектов капитального строительства без
предварительного согласования места размещения
|
1
|
3
|
4
|
9
|
24
|
41
|
|
Для целей, не связанных со строительством
|
18
|
70
|
59
|
62
|
209
|
418
|
На основании данных таблицы 2.8 видно, что земельный рынок в 2009 году
характеризуется низкими показателями. Всего было предоставлено 148 земельных
участков, 85% из которых предоставлено под индивидуальное жилищное
строительство и 12% - для целей, не связанных со строительством. На капитальное
строительство приходится всего 3% от общего числа, что характеризует кризисное
состояние в 2009 году строительной отрасли в Уссурийском городском округе (см.
Рис. 2.3).
Рис. 2.3. Динамика предоставления земельных участков в аренду за период
2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа
В 2010 году количество земельных участков, предоставленных в аренду,
увеличилось в 1,6 раза за счет земельных участков для целей, не связанных со
строительством, и составило 242 участка.
В 2011 и 2012 годах за счет земельных участков, предоставленных под
индивидуальное жилищное строительство, возросла динамика предоставления
земельных участков соответственно в 1,5 и 2 раза.
Уже в 2013 году земельный рынок Уссурийского городского округа
характеризуется высокими показателями за последние 5 лет.
Анализируя данные за период 2009 - 2013 гг. видно, что наибольшим спросом
пользуются земельные участки, предоставленные (см. Рис. 2.4):
для жилищного строительства - 1327 земельных участков;
для объектов капитального строительства с предварительным согласованием
места размещения - 122 земельных участка;
для объектов капитального строительства без предварительного согласования
места размещения - 41 земельный участок;
для целей, не связанных со строительством - 418 земельных участков.
Рис. 2.4. Динамика предоставления земельных участков за период 2009-2013
гг.
Как видно из диаграммы, 70% земельных участков от общего числа,
предоставленных в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского
округа, предоставлено, в основном, для жилищного строительства (из них 24% -
для многодетных семей).
Это объясняется тем, что, во-первых, все больше людей не имея возможности
купить готовое жилье, предпочитают брать в аренду земельные участки за более
низкую арендную плату, чем выплачивать кредиты или ипотеку. Во-вторых, многих
уже не устраивает постоянное проживание в квартире, пусть даже самой элитной.
Люди предпочитают быть поближе к земле и природе. Лучшая экология, чистый
воздух, особенная энергетика, отличная от городской, притягивает к себе все
больше людей. В-третьих, срок предоставления земельных участков для
индивидуального жилищного строительства долгосрочный и составляет 10 лет.
Заинтересованность граждан в земельных участках под индивидуальное
жилищное строительство характеризуется объемом поступающих заявлений:
С созданием "Единого окна" по предоставлению государственных и
муниципальных услуг, с 2011 года прием заявлений осуществлялся через МБУ УГО
"МФЦ". Так, в 2011 году на предоставление муниципальной услуги
"Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного
строительства" поступило 89 заявлений, в 2012 году - 1678 заявлений, в
2013 году -2938 заявлений.
Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан
в земельных участках в 2013 году увеличилась в 1,8 раза по сравнению с 2012
годом и в 33 раза - по сравнению с 2011 годом.
Как показывает анализ, 22% земельных участков от общего числа составляют
земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством.
Заинтересованность такими земельными участками связана, прежде всего, с
отсутствием строительства и большими затратами на дополнительные расходы при
составлении проектной документации и вложения средств в строительство. В
настоящее время имеющиеся технологии позволяют не строить объекты, а
конструировать их с помощью сэндвич-панелей и других технологий. Чаще всего
предоставляются земельные участки для объектов коммунально-складского
назначения и объектов хранения автомобильного транспорта (автостоянки,
парковки).
Учитывая низкую арендную плату, с каждым годом у населения растет
заинтересованность в земельных участках для сельскохозяйственного
использования. Это связано с созданием на территории Уссурийского городского
округа новых крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйств, для
осуществления деятельности которых необходима земля.
Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в
предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством,
представлен следующими показателями:
в 2011 году поступило 180 заявлений;
в 2012 году - 637 заявлений;
в 2013 году - 1575 заявлений.
Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан
в земельных участках для целей, не связанных со строительством в 2013 году
увеличилась в 2,5 раза по сравнению с 2012 годом и в 8,8 раза - по сравнению с
2011 годом.
На основании проведенного анализа, 6% земельных участков от общего числа
составили земельные участки, предоставленные под объекты капитального строительства
с предварительным согласованием места размещения объекта. Это связано с тем,
что во-первых, до 2011 года земельные участки под капитальное строительство
были востребованы меньше всего, во-вторых сроки предоставления земельных
участков занимали в среднем от 6 месяцев и больше, в-третьих, затраты на
проектную и разрешительную документацию, что не всегда привлекало заявителей.
По объему поступивших заявлений можно судить о заинтересованности
физических и юридических лиц в предоставлении земельных участках. Так, в 2011
году поступило 19 заявлений, в 2012 году - 126 заявлений, в 2013 году - 468
заявлений.
Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан
в земельных участках под объектами капитального строительства с предварительным
согласованием места размещения объектов 2013 году увеличилась в 3,7 раза по
сравнению с 2012 годом и в 25 раз - по сравнению с 2011 годом.
% земельных участков от общего числа составляют земельные участки,
предоставляемые под объекты капитального строительства без предварительного
согласования места размещения объекта. Это связано, прежде всего, с тем, что
такие земельные участки предоставляются посредством проведения аукциона и
размер арендной платы определяется из его рыночной стоимости, что в 10, а то и
в 20 раз превышает размер арендной платы за использование земельных участков,
предоставляемых под объекты капитального строительства без проведения аукциона.
Во-вторых, сроки на организацию и проведения аукциона занимают от 8 месяцев до
1 года. В-третьих - расходы на проектную и разрешительную документацию.
Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в
предоставлении земельных участков под объекты капитального строительства без
предварительного согласования места размещения объекта представлен следующими
показателями:
в 2011 году поступило 7 заявлений;
в 2012 году - 126 заявлений;
в 2013 году - 328 заявлений.
Как показывает динамика, в 2013 году объем поступивших заявлений
увеличился в 2,6 раза по сравнению с 2012 годом и в 46 раз - по сравнению с
2011 годом.
Как показывает проведенный анализ, в настоящее время на территории
Уссурийского городского округа сложились благоприятные условия для развития
арендных земельных отношений, что характеризуется увеличением количества
предоставляемых в аренду земельных участков.
Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно
не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный
земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной.
Кроме того, арендная плата за использование земельного участка
существенно ниже, чем выкупная стоимость, позволяет арендатору быстрее
адаптироваться к рыночной конъюнктуры, не опасаясь инвестировать в земельный
участок дополнительные средства.
Заключение
Уссурийский городской округ расположен в юго-западной части Приморского
края. Районным центром является г. Уссурийск. В округе 37 населенных пунктов в
составе девяти территориальных образований. По данным государственного
земельного учета площадь округа составляет 345265 га, в т.ч.
сельскохозяйственных угодий - 84377 га, из них пашни - 47873 га, сенокосов -
10947 га, пастбищ - 24380 га.
В соответствии с Земельным кодексом РФ в Уссурийском городском округе
сложилось шесть категорий земель. Категория земель запаса отсутствует.
Наибольшую площадь занимают категория лесного фонда - 42,3% и
сельскохозяйственного назначения - 37,3%, в том числе пашня - 13,5%.
В настоящее время местные органы власти придают огромное значение
возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и
системе управления муниципальной собственностью. Земельные участки, находящиеся
в собственности Уссурийского городского округа могут быть предоставлены их
собственниками в аренду.
Аренда земли - один из способов решения вопросов землепользования. Во все
времена она остается популярной формой организации производственных и
экономических процессов. Процедура предоставления земельного участка на праве
аренды - сложный, многоступенчатый и продолжительный по времени процесс,
который связан с определением и защитой интересов и прав множества лиц.
Арендные отношения регламентируются Гражданским Кодексом Российской
Федерации (ГК РФ), а именно гл. 34 "Аренда". Для того, чтобы получить
земельный участок, находящийся в муниципальной собственности на праве аренды,
граждане или юридические лица должны подать заявление в исполнительный орган
государственной власти или в орган местного самоуправления. Также заявление
может быть подано через многофункциональный центр предоставления муниципальных
и государственных услуг.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности субъектов
Российской Федерации, могут предоставляться физическим и юридическим лицам на
праве аренды для индивидуального жилищного строительства, для целей, не
связанных со строительством, а также для объектов капитального строительства с
предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного
согласования места размещения объекта.
Так, в зависимости от цели использования, существует различный порядок предоставления
земельного участка на праве аренды.
Рассматривая динамику предоставления земельных участков на праве аренды
на территории Уссурийского городского округа за период с 2009 по 2013 года,
можно сделать следующие выводы.
Так, в 2009 году земельный рынок характеризуется низкими показателями.
Всего за этот год было предоставлено 148 земельных участков.
В 2010 году количество земельных участков, предоставленных в аренду,
увеличилось по сравнению с предыдущим годом в 1,6 раза за счет земельных
участков для целей, не связанных со строительством, и составило 242 участка.
В 2011 и 2012 годах за счет земельных участков, предоставленных под
индивидуальное жилищное строительство, возросла динамика предоставления
земельных участков соответственно в 1,5 и 2 раза.
Уже в 2013 году земельный рынок Уссурийского городского округа
характеризуется высокими показателями за последние 5 лет. В 2013 году было
предоставлено 609 земельных участков.
Всего за 5 лет было предоставлено 1908 земельных участков, находящихся в
муниципальной собственности Уссурийского городского округа.
% земельных участков от общего числа, предоставленных в аренду за период
2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа, предоставлено, в
основном, для жилищного строительства (из них 24% - для многодетных семей).
Это объясняется тем, что, во-первых, все больше людей, не имеющих
возможности купить готовое жилье, предпочитают брать в аренду земельные участки
за более низкую арендную плату, чем выплачивать кредиты или ипотеку. Во-вторых,
многих уже не устраивает постоянное проживание в квартире, пусть даже самой
элитной. Люди предпочитают быть поближе к земле и природе. В-третьих, срок
предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства
долгосрочный и составляет 10 лет.
% земельных участков от общего числа составляют земельные участки,
предоставленные для целей, не связанных со строительством. Заинтересованность
такими земельными участками связана, прежде всего, с отсутствием строительства
и больших затрат на дополнительные расходы при составлении проектной
документации и вложения средств в строительство.
% земельных участков от общего числа составили земельные участки,
предоставленные под объекты капитального строительства с предварительным
согласованием места размещения объекта. Это связано с тем, что во-первых, до
2011 года земельные участки под капитальное строительство были востребованы
меньше всего, во-вторых сроки предоставления земельных участков занимали в
среднем от 6 месяцев и больше, в-третьих, высокие затраты на проектную и
разрешительную документацию, что не всегда привлекало заявителей.
% земельных участков от общего числа составляют земельные участки,
предоставляемые под объекты капитального строительства без предварительного
согласования места размещения объекта. Это связано, прежде всего, с тем, что
такие земельные участки предоставляются посредством проведения аукциона и
размер арендной платы определяется из его рыночной стоимости, что в несколько
раз превышает размер арендной платы за использование земельных участков,
предоставляемых под объекты капитального строительства без проведения аукциона.
Во-вторых, сроки на организацию и проведения аукциона занимают от 8 месяцев до
1 года. В-третьих - расходы на проектную и разрешительную документацию.
Проведенный анализ показывает, что в настоящее время на территории
Уссурийского городского округа сложились благоприятные условия для развития
арендных земельных отношений, что характеризуется увеличением количества
предоставляемых в аренду земельных участков.
Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно
не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный
земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной.
Список
литературы
Нормативно-законодательные
документы
. Конституция
Российской Федерации. - СПБ.: Питер, 2011. - 64 с.
. Гражданский
кодекс Российской Федерации Ч. 1, 2, 3 - Новосибирск: СИБ. унт. изд-во, 2007 г.
- 574 с.
. Земельный
кодекс Российской Федерации: Федер. закон №136 - ФЗ от 21.10.2001 г. (ред.
06.04.2013 г.).
. Предоставление
земельных участков в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, в
безвозмездное срочное пользование, в собственность на территории Уссурийского
городского округа: Административный регламент по предоставлению муниципальной
услуги от 07.12.2012 г. №4245 - НПА
. Федеральный
закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации" от 6 октября 2003 № 131-Ф3.
. Решение
думы Уссурийского городского округа Приморского края "О порядке
определения размера арендной платы, а так же о порядке, условиях и сроках
внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в
собственности Уссурийского городского округа" от 22.06.2010 г. №262
. Федеральный
закон от 17.07.2001 №101-ФЗ (ред. от 03.06.2006) "О разграничении
государственной собственности на землю"
. Решение
Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30.12.2004
г. №104 "О Правилах землепользования и застройки на территории
Уссурийского городского округа"
. Постановление
администрации Приморского края от 30.12.2010 г. №437-па "О результатах
государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского
края"
. Решение
Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2011 №435-НПА
. Закон
Приморского края от 08.11.2011 №837-КЗ (ред. от 12.11.2013) "О бесплатном
предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, в
Приморском крае" (принят Законодательным Собранием Приморского края
07.11.2011)
. Постановление
Правительства РФ от 11.11.2002 №808 "Об организации и проведении торгов по
продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков или права на заключение договоров аренды таких земельных
участков".
Книги
. Боголюбов
С.А. Земельное право. Учебник для вузов. Руководитель авторского коллектива и
ответственный редактор - доктор юридических наук, профессор С.А. Боголюбов. -
М.: Издательская группа НОРМА - ИНФА∙М, 1998. - 400 с.
. Варламов
А.А. Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами. Т. 2. - М.: Колос,
2004. - 528 с.
. Зотов
В.Б. Муниципальное управление: Учебник для вузов / В.Б. Зотов, З.М. Макашева. -
М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. 482 с.
. Шургина
Е.С. Муниципальное право: учебник / Е. С. Шургина - М.: Проспект, 2010. 418 с.
Учебно-методические
пособия
. Игнатов
В.Г. Местное самоуправление: учебное пособие / В.Г. Игнатов, В.В. Рудой. 2-е
изд., доп. и перераб. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. 351 с.
. Улюкаев
В.Х. Земельное и природоресурсное право: Учеб. пособие для студ. сред. проф.
учеб. заведений / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин. - М.: Издательский центр
"Академия", 2003. - 272 с.
. Батычко
В.Т. Учебно-методическое пособие по курсу "Земельное право" Земельное
право в вопросах и ответах Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.
. Кулик
В.С. Учебно-методическое пособие по курсу "Земельное право" Таганрог:
ТРТУ, 2005.
. Боголюбов
С.А. Все о земельных отношениях: учеб.-практич. пособие. - Москва: Проспект,
2013. - 656 с.
Статьи из
журналов
. Волков
С.Н. Новые земельные отношения в Российской Федерации / С.Н. Волков, А.А.
Варламов, П.Ф. Лойко // Земельный вестник России. - 2005. - №1-2. - С. 2-8.
. Комов
Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений
в России / Земельный вестник России. 2004. - №1. - С. 2-9.
. Салтанов
В.Ф. Об учете земли как природного ресурса в земельном кадастре // Земельный
вестник России. - 2002. - №1. - С. 8-9.
Интернет -
ресурсы
. http://ru/wikipedia.org/wiki
// [Уссурийский городской округ]
. http://ussurmfc.ru/node/586
// [Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной
собственности (собственность на которые не разграничена) в аренду, в постоянное
(бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность]
. http://adm-ussuriisk/ru
// [Уссурийский городской округ официальный сайт администрации]
. http://analitobzor.ru/stat4.htm
// [Предоставление земельных участков для строительства в городах]
. http://www.ruskadastr.org/news/legislation/144873
// [О предварительном согласовании места размещения объекта]