Управление общедомовым имуществом многоквартирного дома

Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома

.1 Правовая характеристика управления в контексте договора управления многоквартирным домом

.2 Понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома

.3 Способы управления многоквартирным домом

Глава 2. О праве собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме

.1 О помещениях и границах земельного участка многоквартирного дома

.2 Проблема принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу

Глава 3. Проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома

.1 Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

.2 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации

.3 Проблемы правового регулирования проведения капитального ремонта в многоквартирных домах

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность исследования. В начале девяностых годов двадцатого века в России произошли серьезные изменения, реформированию подверглась вся российская экономика в целом, сфера жилищно-коммунального хозяйства не была исключением. Процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства продолжается до сегодняшнего дня.

Жилищно-коммунальное хозяйство является одним из самых значимых элементов национальной экономики, затрагивающим интересы каждого человека. Проблемы в сфере ЖКХ имеют как экономический, так и социальный характер. Необходимость проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства очевидна, в первую очередь для улучшения благосостояния и жизненного уровня населения. От решений жилищных проблем, включая уровень и качество жилищно-коммунальных услуг, во многом зависят темпы дальнейших преобразований в России и политическая стабильность в обществе. Потребности в услугах жилищно-коммунального хозяйства на сегодняшний день население ощущает особенно остро. По данным опубликованным 12 августа 2015 года Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проблемы в сфере ЖКХ и ЖКУ тревожат 46% россиян. Несмотря на то, что процент граждан, считающих ситуацию в сфере жилищно-коммунального хозяйства одной из важнейших проблем страны за последний месяц снизился, в июне 2014 года он составлял 54%. Считаем необходимым заметить, что ситуация в сфере ЖКХ стала менее значимой, но столь низкое значение отмечается впервые за последний год и эта проблема продолжает занимать лидирующую позицию среди других проблем страны на момент опроса.

Управление многоквартирным домом в современной России призвано решить такие важные для любого жителя задачи, как содержание и ремонт общего имущества (лестничных клеток, лифтов, подсобных помещений и пр.) и предоставление коммунальных услуг. В соответствии с Жилищным кодексом РФ законодательно закреплены следующие формы управления многоквартирным домом: делегирование полномочий в управляющую компанию, непосредственное управление и управление правлением ТСЖ. Каждая из этих форм управления, предложенных в статье 161 ЖК РФ, имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому актуальность исследования проблем управления многоквартирными домами является достаточно актуальной.

Цель исследования - рассмотреть вопросы правовой организации управления общедомовым имуществом многоквартирного дома.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

дать правовую характеристику управления в контексте договора управления многоквартирным домом;

рассмотреть понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома;

охарактеризовать способы управления многоквартирным домом;

проанализировать спорные вопросы права собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме;

выявить проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома и предложить пути их решения.

Объект исследования - правовое регулирование общедомового имущества многоквартирного дома.

Предмет исследования - правоотношения, складывающиеся в процессе управления общедомовым имуществом многоквартирного дома.

Теоретической основой являются научные достижения в теории гражданского права. В процессе написания выпускной квалификационной работы мы опирались на труды таких ученых и исследователей, как Абесалашвили М.З., Алиева З.А., Бугров, Л.Ю., Гусов К.Н., Толкунова В.Н., Сапфирова А.А., Таль Л.С., Щур Д.Л., Щур-Труханович Л.В. и многих других.

Методологическую основу работы составили общенаучные методы - диалектический метод познания общественных процессов, анализ и синтез, классификация, а также частно-научные методы - сравнительно-правовой, формально-юридический и др.

Эмпирическую базу исследования составили: нормы действующего законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РФ, разъяснения руководящих судебных органов, в частности Пленума Верховного Суда РФ, материалы судебной практики.

Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, трех глав с подпунктами, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Общие положения об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома

.1 Правовая характеристика управления в контексте договора управления многоквартирным домом

Проблема использования термина «управление» в жилищном законодательстве видится в том, что он используется законодателем в разноприродной среде. Поясним в чем тут дело, согласно пункту 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Часть 1 статьи 1 ЖК РФ говорит уже о том, что жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Сравнение этих норм нам показывает, что гражданское законодательство базируется на принципе «недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела», а жилищное на принципе руководящего начала органов государственной власти, то есть вмешательство «старшего брата» в частные дела презюмируется. Соответственно и природа методов воздействия различна, в гражданском праве - это, по большей части, диспозитивные методы в жилищном праве императивные с необязательно диспозитивной составляющей.

Семантический анализ термина «управление» показал, что управление (философском смысле) - это деятельность субъекта по изменению объекта для достижения некоторой цели. Управление - так же понимается как процесс планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь цели организации.

В административном праве под управлением понимается действия, которые носят распорядительный характер. Эти действия направлены на работу сложных в своей организации систем, ориентированных на обеспечение их сохранности и режима деятельности. В общей теории выделяют такие понятия, как субъект, объект и содержание управления. Объектом управления выступают различенные системы и то, что их составляет. К таким составляющим относят явления и события, людей. Субъектами управления выступают всегда физические лица. Выделяют два субъекта управления. Это единоличные и коллегиальные субъекты. Содержанием управления выступают правоотношения, возникающие в ходе деятельности по управлению. Они включают в себя оказание влияния на объекты посредством координирования направления разнообразных действий, процессов путем использования методов и механизмов.

В том же направление рассуждает наука уголовного права, так в примечание к статье 201 УК РФ дается понятие управленческие функции. Признавая управляющим лицо, выполняющее функции единоличного исполнительного органа, члена совета директоров или иного коллегиального исполнительного органа, а также лицо, постоянно, временно либо по специальному полномочию выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в этих организациях.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 16 октября 2009 г. №19 придал определенный смысл вышеуказанным терминам так под организационно-распорядительными функциями, следует понимать полномочия должностного лица, которые связаны с руководством трудовым коллективом. К организационно-распорядительным функциям отнесены полномочия лиц по принятию решений, имеющих юридическое значение и влекущих определенные юридические последствия. К административно-хозяйственные функциям отнесены полномочия должностного лица по управлению и распоряжению имуществом и (или) денежными средствами.

В случае употребления термина «управление» в гражданско-правовом смысле, к примеру, Ю. В. Романец считает, что данный термин обозначает осуществление «правомочий собственника (более или менее ограниченных) в отношении договорного имущества в течение определенного срока в целях извлечения выгоды».

Принимая во внимание сказанное, можно сделать вывод о том, что философские, управленческие и правовые дисциплины согласны в том, что управление - это всегда некое воздействие субъекта управления на объект управления.

Применительно к конструкции договора управления МКД можно сказать следующее: согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией. Законодателем устанавливается императив субъекта управления. Мы помним, как в начале исследования нами указывалось о руководящей роли государства в жилищном законодательстве теперь самое время вспомнить о гражданском законодательстве, и вот в какой связи, под многоквартирным домом понимается - согласно пункта 6 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г. это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы, либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Статья 1 ГК РФ гражданское законодательство гарантирует мне «недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела». На наш взгляд недопустимо навязывание со стороны государства субъекта, который будет воздействовать на индивидуальную собственность как на объект управления в безальтернативном варианте.

Следующей проблемой является то, что жилищное законодательство содержит целый набор субъектов, воздействующих на МКД, так согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ - это будет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом. Статья 144 ЖК РФ предлагает в таком же качестве Органы управления товарищества собственников жилья, которые состоят из общего собрания членов товарищества, правления товарищества, сюда же необходимо добавить председателя правления ТСЖ и руководство Управляющей организации.

Возникает вопрос, насколько соответствует науке управления следующая конструкция. Многоэлементный субъект управления и многоэлементный объект воздействия. Думается необходимо пояснить, что мы понимаем под многоэлементностью субъекта и объекта. Субъект - это всегда люди соответственно здесь будем понимать все виды собраний, правлений, и отдельных лиц. Объект - это собственность конкретных лиц в МКД и плюс их обще долевое имущество.

Приведенные ранее нами понятия, например, судебных инстанций касались непосредственно действий так или иначе наказуемых, данные определения даются не в целях вскрытия сути термина «управление», а в целях исполнения функции правосудия. Приведение понятие управления из гражданско-правовой сферы также касались действий по достижению целей. В действительности же если подняться на уровень выше конкретных действий, то мы придем к выводу о том, что за любым управленческим действием таким как планирования организации координации и так далее лежит деятельность по принятию решений того ради чего, какими силами и что сделать? И не важно, будет это акт законный или нет. Важнее то, кто принял решение и кто может это реально осуществить, тот и будет, является реальным субъектом управления.

Представим ситуацию, общее собрание приняло решение произвести ремонт, а управляющая организация не делает этого, по причине того, что это, например, не выгодно. В этой ситуации, на лицо наличие двух субъектов с различными целями и возможностями, каждый из которых является субъектом управления и непонятно кто становится объектом управления в данной схеме. Если вывести эту ситуацию из сферы жилищного законодательства и привести ее в сферу чисто гражданского, то этот же пример будет выглядит, следующим образом, общее собрание принимает решение какой ремонт нужен и какие средства на него могут быть потрачены, объявляют тендер, получают предложение от организации, которая готова выполнить указанные подрядные работы. Тогда схема уже будет выглядеть, следующим образом, субъектом будет являться общее собрание, а объектом воздействия будет подрядная организация как лицо выполняющее решение. Данная схема больше соответствует классическим схемам управленческой и правовой науки. Данные выкладки вырабатывались сотнями лет с одной целью: исключить конкурирующую разобщенность элементов системы как импульс разрушающий систему отношений изнутри.

Также необходимо отметить природу жилищного законодательства в ее сути - слишком большое значение придается государственной воле. Государство считает, что оно в состоянии лучше принимать решение, чем конкретный собственник. Возможно это и так, тогда необходимо полностью отказаться от диспозитивности, которая в данном случае становится элементом, порождающим конфликт и саботаж в системе управления.

Можно с уверенностью утверждать, что законодателем не найден идеальный баланс сочетания императивного и диспозитивного начал в жилищном законодательстве.

Хотелось бы отметить следующие законодателем понимается термин «управление» в рамках ЖК РФ как воздействие субъекта на объект, но ошибка законодателя заключается в том, что, во-первых, субъект и объект поменялись местами в конструкции управления МКД то есть собственники стали частью объекта управления, а исполнитель услуг из объекта воздействия превратился в полноценного субъекта управления МКД. Следующая ошибка уже правового плана заключается в том, что законодатель создал конкурирующих субъектов управления. Для исправления сложившейся ситуации нам видится выход в ликвидации конкурирующих субъектов управления и оставлении единственного субъекта управления МКД без вариантов. Думается, законодателем так же должны быть исключены лица оказывающие услуги МКД из орбиты субъектов, имеющих возможность, влиять исходя из своих личных интересов, на МКД, который им не принадлежит.

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституцией РФ гарантировано:

право на жилище и его неприкосновенность;

определено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище¹;

статьей 40 Конституции установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами .

Указанные конституционные положения нашли свое отражение в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом.

В законодательстве СССР упоминание о многоквартирных домах относится к 1949 году. В абз. 3 п.11 Постановления Совмина РСФСР от 01.03.1949 №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах, определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».

С момента появления многоквартирных домов, как функционально-планировочной формы организации жилища, возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского Кодекса Собрание РФ и Федерального закона от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно экономическим условиями.

В концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации переход на договорные отношения был назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем ни одна из договорных моделей предусмотренных законодательством того период (1996-2005 г.) полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственником жилья, и управляющими организациями. Предложенная жилищным кодексом конструкция договора управления многоквартирным домам заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений управлением многоквартирными домами.

Договор управления многоквартирным домом нами рассматривается как сделка и как обязательство. В понятие управления многоквартирным домом, предложенное некоторыми исследователями входит следующее:

многоквартирный дом - комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящееся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной или муниципальной собственности;

общее имущество многоквартирного дома - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений гаражи, площадки для собственного транспорта, мастерские, технические чердаки), иное, обслуживающее более одного помещения оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

нежилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

После вступления в действие 1 марта 2005 года Федерального закона РФ «Жилищный кодекс РФ» (далее - ЖК РФ) были существенно укреплены правовые основы управления жилой недвижимостью и таким образом усилена роль профессиональных управляющих компаний в жилищной сфере.

Законодателем в ЖК РФ дано понятие управления многоквартирным домом, «как деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». При этом соответствовать указанным критериям должен любой из выбранных собственниками способов управления, а не только профессиональная деятельность управляющих организаций.

Статьей 161 ЖК РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.      управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.      управление управляющей организацией.

Выбранный способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников жилых помещений. Законом РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. о введении Жилищного Кодекса в действие было установлено, что если собственниками не будет выбран способ управления домом или принятое решение не будет реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и уведомляет всех собственников о его результатах. После ряда уточнений законодателем срок вступления в силу указанной нормы был определен 1 мая 2008 года.

В случае назначения для управления домом управляющей компании собственники обязаны заключить договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией на тех условиях, которые были предусмотрены конкурсом. Через год после заключения договора управления орган местного самоуправления снова созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом. Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Пунктом 3 статьи 30 Жилищного Кодекса введен принцип по объектного управления жилой недвижимостью, который вытекает из установленной обязанности собственника жилого помещения выбрать способ управления и нести бремя содержания только своего дома. Это означает, что платежи проживающих в данном доме граждан должны быть использованы на содержание и ремонт именно данного дома, а не переданы в бюджет, в котором они полностью обезличиваются.

Пунктом 2 статьи 163 Жилищного Кодекса законодатель так же ввел обязательное требование проведения открытых конкурсов на управление многоквартирными домами из состава государственного и муниципального жилищного фонда. На наш взгляд это требование существенно активизирует процессы формирования рынка услуг по управлению жилыми объектами.

Жилищным Кодексом РФ установлены рамки деятельности управляющих компаний, определенные договором управления, который должен заключаться в письменной форме на срок от одного до пяти лет. Управляющая организация по договору управления обязана:

— предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность;

— ежегодно в течение первого квартала представлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома;

2.      перечень работ и услуг по содержанию этого имущества;

3.      перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

4.      порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

5. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно требований пункта 9 ст.161 Жилищного Кодекса предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, что обеспечивает целостность жилого дома как объекта управления. В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии о статьей 154 ЖК РФ вводится плата за управление многоквартирным домом (в составе платежа за содержание и ремонт жилого помещения).

В целях развития рынка услуг по управлению жилой недвижимостью в соответствии со статьей 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, содействовать повышению квалификации действующих управляющих и обучению тех, кто имеет намерение работать в данной сфере.

1.2 Понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома

Впервые понятие «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» появилось в российском законодательстве в Гражданском кодексе РФ: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Такое определение является исчерпывающим при определении общего имущества. Подробное описание так же дано в Жилищном кодексе РФ.

Проблемы с определение общедомового имущества существуют повсеместно. Зачастую происходит незаконное отчуждение с последующим оформлением в собственность. Обязание проведения инвентаризации общедомового имущества через определенные промежутки времени могло бы снять некоторую напряженность.

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.36 указывает: «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Жилищный Кодекс РФ определяет порядок отчуждения и выделения общедомового имущества, а также определяет признаки, по которым можно определить, является ли имущество многоквартирного дома общедомовым.Есть определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года, в котором Судебная коллегия установила:

"В настоящее время балкон квартиры, находящейся в собственности, пришел в полную непригодность, находится в аварийном состоянии. Собственники обратились в ООО «УК Тракторозаводского района» с заявлением о ремонте балконной плиты. Заявителю было предложено произвести ремонт балкона по решению общего собрания собственников за счет собственных средств. Собственники обратились в суд с иском к УК и просили возложить обязанность на ответчика произвести замену аварийной плиты.

Согласно п.п. 14 и 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, основанием для принятия решения о проведении капитального ремонта служит акт осмотра общего имущества, обязанность проводить который, возлагается на управляющую организацию.

Акт осмотра фиксирует состояние общего имущества и выявляет несоответствие его элементов требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан. Данные, указанные в акте осмотра, позволяют управляющей организации разработать мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов, неисправностей, повреждений.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

В результате проведенного 19 января 2012 года сотрудниками Государственной жилищной инспекции волгоградской области обследования санитарно-технического состояния общего имущества… выявлено локальное разрушение кирпичной кладки несущей стены, прогиб балконной плиты, трещины. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения обязанности на УК провести ремонт балкона. Довод апелляционной жалобы УК о том, что балкон не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, противоречит установленным по делу обстоятельствам.

Балкон действительно относится к помещениям квартир. Однако, учитывая, что капитального ремонта требует балконная плита, относящаяся к несущим конструкциям дома, ремонт должен осуществляться управляющей организацией.

Этот опыт показывает, что для собственников многоквартирных домов очень важно иметь правильное представление о том, где завершается частная собственность и где начинается общедомовая.

В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

1.3 Способы управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, или лица, привлеченные ими для управления домом. В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления.

Жилищный Кодекс налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

Как уже отмечалось, Жилищный Кодекс предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2)      управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли обще домовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

1) Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

2)      Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

3)      В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ:

1) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ в договоре управления.

2)      Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья, а товарищество собственников жилья в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.

При управлении домом управляющей компанией обеспечивается профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг, грамотный расчет средств, необходимых на содержание и ремонт общего имущества, благоустройство и т.п. Управляющая организация заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и обеспечивает оказание полного комплекса жилищно-коммунальных услуг. Данная форма широко применяется при управлении крупным многоквартирным домом из-за наличия большого числа участников.

При непосредственном управлении каждый собственник заключает от своего имени договоры ресурсообеспечения и самостоятельно решает все вопросы, относящиеся к пользованию коммунальными услугами и проживанию в этом доме. При этом собственник практически не зависит от того, насколько добросовестно оплачивают эти услуги его соседи, однако вопросы управления общедомовым имуществом на сегодня являются слабо проработанными. Такой способ управления оправдан в одноэтажных жилых домах с небольшим количеством квартир.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной управляющей организацией договоры управления, в которых должно быть указано:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)      перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг; которые предоставляет управляющая организация;

3)      порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4)      порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

1. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Управление домом посредством создания товарищества собственников жилья является коллективным управлением, при котором интересы жителей должно защищать специально создаваемое в соответствии с требованиями действующего законодательства юридическое лицо.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст.39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Создание ТСЖ несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты. К минусам создания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационные платежи, несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами, отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. К плюсам можно отнести:

а) ТСЖ может выполнять работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома самостоятельно штатом собственных сотрудников, либо выбирать обслуживающую компанию. При этом в случае, если качество предоставляемых услуг обслуживающей организации не соответствует требованиям собственников, то ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами.

б) ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в многоквартирном доме, определяет их объемы и очерёдность. План таких работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

в) ТСЖ самостоятельно заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, а также договоры на выполнение отдельных видов работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, обустройству прилегающей территории и т.д.

г) ТСЖ имеет возможность получения доходов от хозяйственной деятельности. Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Например, общее имущество ТСЖ может быть использовано для получения доходов путем сдачи в аренду нежилых помещений или стен здания (под размещение рекламы либо технического оборудования).

д) государством для собственников, которые выбрали способ управления в виде управляющей организации или ТСЖ, предоставляются на условиях софинансирования субсидии из бюджетов всех уровней в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

е) в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию ресурсов за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как собственники знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в многоквартирном доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

Эффективная кампания по продвижению товариществ собственников жилья должна строиться исходя из особенностей отдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТСЖ, и их мотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономически целесообразные каналы и способы распространения информации, доносить только нужную и интересную населению информацию, использовать все многообразие тактических приемов и методов. При этом отправной точкой должны служить качественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТСЖ, собранные при опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания по продвижению идеи ТСЖ должна осуществляться лицами, которые сами искренне верят в преимущества ТСЖ и готовы рассказать об этом всем.

Необходимо выделить и другие пути повышения эффективности ТСЖ и пути выведения ТСЖ на новый качественный уровень.

Необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных личностей, стали неотъемлемой частью системы общественных отношений, т.е. необходимо сделать органы ТСЖ системным явлением.

В качестве первоочередного пути повышения эффективности деятельности ТСЖ необходимо проведение информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

К сожалению, на сегодняшний момент законодательно не закреплены некоторые вопросы функционирования ТСЖ. В частности это вопросы: об осуществления накоплений на капитальный ремонт домов, о детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, о возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, о процедуре предоставления собственнику помещения регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления, об обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов.

Так же для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, по мнению А.Б. Рыжова необходимы законодательные решения, касающиеся:

-  осуществления накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов, в том числе введение накопительного страхования. Необходимо вывести и накопления ТСЖ на капитальный ремонт из-под обложения НДС и налогом на прибыль, определить порядок расходования средств таких накоплений;

-              детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;

-              возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, создавать элементы общего имущества дома в целях обеспечения возможности предоставления коммунальных услуг, получения при смене поставщика коммунальных ресурсов ранее выплаченных прежнему поставщику инвестиционных надбавок в составе тарифов на ресурсы;

-              дополнения компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правом вводить обязательную для каждого собственника помещения в многоквартирном доме плату на осуществление инженерного надзора, проведение аудита, финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ;

-              процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

-     регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления как представителями муниципалитетов - крупнейших собственников помещений в многоквартирных домах и нередко собственником управляющих многоквартирными домами организаций;

-              обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, с управляющими организациями. Возможно также внесение изменений в ст. 165 ЖК РФ, предусматривающих замену финансовой помощи на капитальный ремонт управляющим многоквартирными домами организациям и ТСЖ на единовременные адресные субсидии, перечисляемые гражданам.

Итак, мы можем подвести итог по вышесказанному.

Для эффективного функционирования ТСЖ требуется создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры, необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ. Так же необходимо развивать нормативную базу, регулирующую проведение капитальных ремонтов, и повышать эффективность управления и содержания общего имущества многоквартирных домов, в том числе за счет ТСЖ.

правовой управление жилищный многоквартирный

Глава 2. О праве собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме

.1 О помещениях и границах земельного участка многоквартирного дома

До 1990 года многоквартирные дома находились в государственной, общественной или кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Закон СССР от 6 марта 1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР» ввели частную собственность на объекты недвижимости.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения многоквартирных домов подлежат государственной регистрации. Согласно Жилищному кодексу РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, также собственник несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В ЖК РФ указано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». К такому имуществу, в том числе относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания технических помещений дома; помещения предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений; а так же земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Но, к сожалению, просто перечисление объектов, входящих в состав общего имущества, не решает вопросов отнесения того или иного объекта к общему имуществу, поэтому данная проблема остается актуальной при проведении государственного кадастрового учета общего имущества и государственной регистрации прав на него.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, т.е. проще говоря, являясь собственником квартиры, вы являетесь собственником общего имущества в данном многоквартирном доме и имеете право распоряжаться им. Все решения, касающиеся общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений в данном доме на общем собрании.

Существуют случаи, когда на нежилые помещения в многоквартирных домах претендуют различные сторонние организации, в том числе управляющие компании, которые путем государственной регистрации права на такие помещения пытаются стать участниками управления общей собственностью в многоквартирном доме, не имея при этом, ни одной квартиры в собственности. При наличии сведений о том, что помещение является общим имуществом, должно приниматься решение об отказе в государственной регистрации права, но такие решения принимаются не во всех изученных случаях. Зачастую, при регистрации права не учитывается факт того, что имущество может быть общим, а учитывается только факт отсутствия первичной государственной регистрации прав на него.

К сожалению, только судебными органами может быть разрешен вопрос об отнесении или не отнесении нежилого помещения к общему имуществу, так как законодательством РФ не установлен четкий перечень лиц, в обязанности которых входит определение состава общего имущества. Следовательно, вопрос об отнесении помещений к общему имуществу продолжает оставаться актуальным. Для его решения необходимо принятие нормативного акта, содержащего критерии отнесения к общему имуществу и наделение соответствующими полномочиями органа государственной власти. Подготовку документа обосновывающего выбор того или иного критерия отнесения имущества в многоквартирном доме к общему имуществу можно доверить аттестованному кадастровому инженеру, как лицу, уже управомоченному законом на описание объектов недвижимости, и подготовки документов для кадастрового учета.

Что же касается земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом он тоже включается в состав общего имущества. От площади земельного участка под многоквартирным домом будет зависеть и стоимость уборки придомовой территории, размер земельного налога и прочие вопросы, связанные с содержанием общего имущества.

Согласно действующему законодательству земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом должен определяться с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки.

Но, к сожалению, в настоящее время это зачастую не соблюдается и формирование земельных участков осуществляется непосредственно под многоквартирным домом и придомовая территория не включается. В случаях формирования участка меньшей площади, чем предусматривалось нормативами, а следовательно в случае нарушения права, за защитой своих интересов, собственники вынуждены обращаться в суд.

Наличие единого подхода к определению состава общего имущества и размеру земельного участка под многоквартирным домом, позволит избежать споров относительно размера взимаемой платы за пользование домом и участком между сособственниками помещений многоквартирного дома, а также споров между управляющими организациями и контролирующими органами.

2.2 Проблема принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу

Интересна позиция суда по поводу принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу многоквартирного дома. Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда. Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества.

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 №489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд.

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения №489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Далее речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то, что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 №А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Техническим признается подвал:

спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить внимание, - Постановление ФАС УО от 15.03.2011 №Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;

ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;

смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;

грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение - обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во-первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении №12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 №13391/09).

В Постановлении №13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541 1,жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз - указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 №4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст.290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления №13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2013 №А56-36543/2012, ФАС МО от 09.12.2015 №КГ-А40/14250/14. Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД.

Относительно размещения в подвальных помещениях - самостоятельных объектах недвижимости - инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 №А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана.

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Ростовского областного суда в Постановлении от 24.11.2013 №44 Г-99/2012. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ №3020-1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам - «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Таким образом, подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение - обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО, не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано выше, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т.д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Глава 3. Проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома

.1 Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Изучая данные опросов населения ВЦИОМ, не трудно заметить, что проблемы в сфере ЖКХ возглавляют проблемный рейтинг страны на протяжении последних несколько лет. В Ростовской области ситуация выглядит аналогично, жалобы на некачественные услуги в сфере ЖКХ с 2011 года вышли на первое место в структуре обращений жителей в надзорные органы. Данная статистика была приведена 16 марта 2015 года на заседании Консультативного Совета по защите прав потребителей, действующего при региональном управлении Роспотребнадзора по Ростовской области. Нельзя забывать, что деятельность жилищно-коммунального хозяйства влияет на качество жизни каждого города, региона и страны в целом. Сегодняшнее положение жилищно-коммунального хозяйства имеет признаки общего кризисного состояния, характеризующегося недоступностью основных жилищно-коммунальных услуг, низким качеством и нестабильностью их предоставления, и неудовлетворительным состоянием жилого фонда, требующего значительных затрат и профессионального подхода в управлении. По официальным данным, предоставленным Федеральной службой государственной статистики представляется реальная картина о состоянии жилищного фонда на сегодняшний день, рост ветхого и аварийного жилья прогрессирует с каждым годом, за последние 20 лет общее количество ветхого и аварийного жилья увеличилось более чем в три раза. В 1990 году весь ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 32,2 млн.м², с 1992 года ввод нового жилья в эксплуатацию стал быстро сокращаться, а количество ветхого и аварийного жилья резко возросло, к концу 2014 года в ветхом и аварийном состоянии оказалось 100,1 млн.м жилой площади. Аналогичная ситуация происходит с эксплуатируемые сетями инженерно-технического обеспечения, в замене нуждается 44,2% уличной водопроводной сети системы централизованного водоснабжения, 41,8% уличной канализационной сети, 28,6% тепловых и паровых сетей, потери тепла в сетях централизованного теплоснабжения к концу 2015 года составили 10,9% от общего количества подачи тепла.

Правительство на протяжении всего пути реформирования предпринимает шаги для преобразования жилищно-коммунальной сферы, но желаемых результатов достичь не удается. Проблемы остаются нерешенными: увеличивается аварийный и ветхий жилищный фонд, неудовлетворительное состояние комплекса систем и коммуникаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность населения прогрессирует. Причинами таких обстоятельств являются: отсутствие конкурентной среды в управлении и обслуживании многоквартирными жилыми домами, использование устаревших технологий, недостаточное и нецелевое финансирование отросли, отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов, а также равнодушие собственников жилья и нежелание участвовать в управлении своим имуществом. Выход из сложившейся ситуации виден в принятии федеральным органом власти в приоритетном порядке неотложных мер по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, в поиске новой эффективной модели по осуществлению прогрессивных преобразований в этой жизненно важной отрасли российской экономики и выход ее на первый план в экономической политике России.

Рассматривая путь реформирования жилищно-коммунального хозяйства можно выделить несколько этапов, обусловленных периодами выхода федеральных законов и других законодательных актов. Для выявления причин, сдерживающих, развитие жилищно-коммунальной сферы и анализа результатов процесса реформирования ЖКХ выделим и рассмотрим основные из этих этапов.

С появлением нового государственного строя в России произошли значительные изменениям в структуре жилищно-коммунального хозяйства, начало которым положил Федеральный закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» принятый 4 июля 1991 года. Данный закон позволил жильцам стать владельцами занимаемых ими жилых помещений, вступив в право собственности и предоставил возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Целью данного закона было создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Но нельзя не учитывать тот факт, что данный закон предоставил, не только права и возможности, но обязал граждан самостоятельно принимать решения в управлении своим имуществом, осуществлять обслуживание и ремонт приватизированных ими жилой площади и части общего имущества за счет собственных средств. Следует уточнить, что в ходе приватизации жильцам в собственность передавалась недвижимость, нуждающаяся в ремонте. Устранение данного состояния основного фонда жилищно-коммунального хозяйства требовало значительных затрат, которые домовладельцы не могли себе позволить из-за нестабильности в экономике государства. Кроме того, собственники не имели навыков управления жилой недвижимостью. В ходе многолетней монополии государства в хозяйственной деятельности страны общество разучилось самостоятельно принимать решения в управлении своим имуществом. Само понятие собственности не вызывало никакой ответственности у граждан, основная масса жильцов по сей день халатно относятся к процессу управления и эксплуатации жилых домов, не вникая и не интересуясь на какие нужды уходят финансовые средства от оплаты коммунальных услуг, доверяя этот процесс управляющим фирмам-однодневкам, желающим получить максимальный доход в наиболее короткие сроки.

Рассматривая дальнейшее развитие реформы жилищно-коммунального хозяйства, определим следующим этапом реформирования принятие Федерального закона №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. Данный закон разделил полномочия по управлению и хозяйствованию в жилищной сфере, определил новый порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг, ввел систему адресной социальной защиты граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг; а так же было принято решение о передаче объектов жилья и коммунальных услуг в муниципальную собственность. Основные цели реформы на данном этапе были обозначены в преодоление кризисных явлений, полученных при переходе жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость в течение пяти лет и развитии частной собственности, а также конкуренции как в строительстве, так и в содержании и ремонте жилищного фонда. Но сложившаяся на тот момент социально-экономическая ситуация в стране и не достаточное количество опыта и знаний в управлении ЖКХ в условиях рыночной экономики не позволили достигнуть поставленных задач и перейти к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей. Следствием выше сказанного стала очевидной необходимость внесения изменений в данный законопроект и более длительного и планомерного проведения реформы ЖКХ.

В последующем развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства основы федеральной жилищной политики были более конкретизированы в ряде законопроектов, которые заложили основы концепции реформы ЖКХ. Среди них важное значение имел Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» вступивший в силу с 15 июня 1996 г. Цели данного законопроекта заключались в согласование порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, в осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, а также в распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. Но не смотря на четко поставленные цели закон не получил массовой поддержки населения, и на сегодняшний день владельцы не желают организовывать товарищества собственников жилья или вступать в иные формы совместного управления домами. Этому способствует несколько причин: одной из них является собственная бессознательность населения и нежелания брать на себя ответственность. Необходимо заметить, что рассматривая исторический путь развития сферы жилищно-коммунального хозяйства видно, как в течение прошлого столетия форма управления жилищно-коммунальным хозяйством подвергалась изменениям не менее пяти раз. В связи с отсутствием длительного исторического опыта видения хозяйственной деятельности общество не имеет укоренившихся традиций управления жилым имуществом, которые столетиями складывались в развитых странах. По этой причине на сегодняшний день собственники жилья не воспринимают процесс реформирования ЖКХ как планомерный путь развития, ожидая новых изменений в сфере ЖКХ. В обществе сформировался нигилизм в отношении реформ, оказывающий существенное торможение развития реформы ЖКХ. Другая причина играет особую роль и представляет собой целый ряд сложностей при оформлении ТСЖ, несмотря на то, что закон «О товариществах собственников жилья» вступил в силу в 1996 году, он до сих пор имеет массу существенных недоработок. Помимо того, что регистрация ТСЖ как юридического лица требует значительных затрат, ситуацию усложнили изменения в формах для регистрации ТСЖ принятые в связи со вступлением в силу 21 июня 2013 года приказов ФНС России №ММВ-7-6/25 от 25 января 2012 г. и №ММВ-7-6/843 от 13 ноября 2012 года. Теперь, при создании товарищества в списке учредителей должны фигурировать все, кто проголосовал за создание ТСЖ на общем собрании, тогда как ранее в качестве учредителей выступали лишь члены правления. По сути, всем учредителям теперь необходимо представить полный пакет документов, включающий паспортные данные, ИНН, сведения о месте и дате рождения, заверенные нотариусом, что сделало процедуру регистрации более громоздкой. Вследствие таких изменений по данным сайта «Городское хозяйство и ЖКХ» за июль и август прошлого года в России не было зарегистрировано ни одного нового товарищества собственников жилья (ТСЖ). Также немало важным фактором, препятствующим в организации товариществ собственников жилья является неудовлетворительное состояние жилого фонда, требующее значительных затрат и профессионального подхода в управлении. По этим причинам данная форма управления жилой недвижимости не оправдывает себя, и собственники жилья по-прежнему отдают управление своим имуществом управляющим компаниям - коммерческим организациям, за плату, оказывающим услуги и выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставляющим коммунальные услуги собственникам данного имущества. Большое количество таких компаний дискредитировало себя, ставя перед собой одну единственную цель - собственное обогащение, и извлечение прибыли в максимально короткие сроки, пренебрегая интересами жильцов, при этом недобросовестно выполняя условия договора. И, как правило, основной персонал таких компаний состоит из не квалифицированных и низкооплачиваемых работников, не имеющих необходимого образования и опыта работы и не способных принимать решения по разумной эксплуатации и качественному обслуживанию жилья в сложившейся сложной ситуации (недостаточный уровень финансирования и запущенное состояние всего жилищного фонда). Благодаря данным предоставленным МКУ «Департамент городского хозяйства» администрации г. Шахты, приведенным в таблице 1, видно, что более 80% опрошенного населения не доверяют и дают низкую оценку деятельности управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (МКД) на территории городского округа. Но, не смотря на все недостатки, данная форма управления преобладает в условиях отсутствия конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью. Так по данным официального сайта администрации города Шахты по состоянию на 1 декабря 2012 года на территории г. Шахты функционировало 77 организаций, осуществляющих управление 5057 многоквартирным домом, что составляет 76,6% от общего количества МКД. В 1157 многоквартирных домах созданы и осуществляют свою деятельность 268 товариществ собственников жилья и 180 жилищно-строительных кооперативов. И лишь в 385 многоквартирных домах выбран такой способ управления как непосредственное управление собственниками помещений. Из выше сказанного видно, что сложившаяся монополия управляющих компаний препятствует развитию рыночных механизмов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таблица 1

Отношение населения г. Шахты к деятельности управляющих организаций

Следующим значащим моментом в развитии реформы ЖКХ стал Указ Президента РФ от 28 апреля 1997г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства РФ» одобривший «Концепцию реформы ЖКХ РФ». Концепцией о реформировании ЖКХ была дана реальная оценка состояния ЖКХ, подтверждая все выше сказанное и определяя причины кризиса:

-  социально-экономическое состояние страны продолжало оказывать негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры;

-  договоры на коммунальное обслуживание заключались формально и не обеспечивали минимальных стандартов качества обслуживания;

-        отсутствовал реальный механизм стимулирования ресурсосбережения;

-        инвестиции в коммунальное хозяйство были снижены в 2 раза;

-        продолжал нарастать износ основных фондов, снижались надежность и устойчивость систем инженерного обеспечения.

Согласно «Концепции реформы ЖКХ РФ» для решения вышеупомянутых вопросов требовалось ускорить проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и единственный способ преодоления кризиса на данном этапе виделся в изменении «системы финансирования, то есть переходе от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания». Положение усугублялось снижением реального дохода населения, в связи, с чем рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался особенно болезненным и требовал увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет Концепцией был предусмотрен поэтапный переход на полную оплату жилья коммунальных услуг на период с 1997 года по 2003 год. И к 2003 году должна была осуществляться стопроцентная доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг.

На данном этапе планировалось сосредоточить усилия на рационализации и снижении издержек производителей услуг, поскольку рост стоимости жилищно-коммунальных услуг был в значительной степени связан с монополией предоставляющих их организаций.

Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являлись:

-  обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

-  снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

-        смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

А основными способами достижения указанных целей являлись:

-  совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

-        переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;

-        совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

-        совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Хотелось бы заметить на сегодняшний день достигли изменений в системе финансирования, переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями осуществлен, но другие вышеуказанные цели и способы решения остаются злободневны до сих пор и кризисная ситуация в сфере ЖКХ продолжает преобладать.

год ознаменован несколькими событиями государственного масштаба, которые положили начало современного этапа развития реформы жилищно-коммунального хозяйства. В январе состоялось заседание Президиума Государственного Совета Российской Федерации, посвященное реформированию ЖКХ. По его итогам Президент РФ дал ряд соответствующих поручений Правительству РФ, высшим должностным лицам субъектов РФ. Согласно которому приказом Минрегиона России от 27 июня 2007 г. №54 был утвержден Комплекс мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007-2008. А 21 июля был принят Федеральный закон №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, данный Федеральный закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Государственная поддержка реформы ЖКХ представлена, прежде всего, выделением финансовых средств, за период 2011-2015 гг. сумма финансирования из федерального бюджета, безусловно, была велика (см. рис. 1), но для решения существующих проблем, модернизации и реформирования ЖКХ требуется более значительное финансирование. Из этого следует, что основным источником финансирования реформы были и остаются граждане, то есть реформирование вновь будет проходить за счет населения. Данный подход представляется принципиально не верным. Мировое сообщество, представленное странами Европы и Америки, столкнувшееся с жилищными проблемами еще в 1899 году на Всемирной выставке жилища в Париже признало, что разрешить эти проблемы можно лишь совместными усилиями частных лиц и властей, а также принятием государственных жилищных законов.

Рис. 1

На сегодняшний день, по прошествии нескольких лет, серьезных изменений в лучшую сторону в сфере ЖКХ не наблюдается, стоимость коммунальных услуг планово повышается дважды в год, а качество работы коммунальной инфраструктуры остается неизменным.

Одна из основных причин такого положения заключается, прежде всего, в том, что составители вышеупомянутых законопроектов при разработке не учли важности практических знаний и необходимости опыта работы в сфере ЖКХ, не изучили, как функционирует столь сложный организм и с какими проблемами сталкивается. Цели законопроектов ставятся достаточно четкие, но пути их осуществления настолько размыты, что не представляются возможными. Для достижения положительного результата реформы ЖКХ необходимым является создание новой эффективной модели по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства с учетом практических знаний и навыков, и обязательного дальнейшего осуществления ее пилотного проекта в отдельно взятом регионе (области, городе) с целью детальной отработки законопроектов сферы жилищно-коммунального хозяйства на практике прежде, чем они вступят в силу на всей территории Российской Федерации.

Также среди причин, по которым коммунальное хозяйство сегодня переживает кризис необходимо выделить не эффективность системы управления финансами, высокий уровень затрат коммунальных предприятий. В отросли отсутствуют экономические стимулы для снижения издержек, конкурентная среда до сих пор слабо развита. На сегодняшний день рыночные преобразования в ЖКХ большей частью проходят на бумаге. Однако современная реформа жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране ориентирована на рыночную экономику. Явным на сегодняшний день является и то, что лишь малое количество предприятий жилищно-коммунального хозяйства эффективно действуют в рыночных условиях. Их развитие тормозит как само несовершенство реформ, проводимых в России, так и нежелание населения принять данную реформу. В обществе до сих пор не сформировалось экономическое мышление, а ведь слово «экономика», впервые упоминающееся еще в IV веке до н.э., дословно переводится с древне греческого как управление домашним хозяйством. Но собственники жилья не желают брать на себя ответственность и управлять своим имуществом. Задумываясь над этим вопросом сегодня, приходим к выводу, что основой эффективного развития сферы ЖКХ в сложившейся ситуации является общественная поддержка и привлечение населения к непосредственному участию в данной работе. Но общество индифферентно, оно не довольно сложившейся ситуацией, и проявляет лишь созерцательную позицию, ему по сей день чуждо чувство собственника. Хотелось бы заметить, что к изменению сознания населения не предпринимается требуемых мер, отсутствуют программы по воспитанию и обучению населения управления своим имуществом, необходимо информирование граждан о содержании проводимых мероприятий и принимаемых направлений в развитии отросли ЖКХ. Также недоверие граждан вызывает отсутствие полной информации о деятельности управляющих компаний, их стремление получить прибыль любой ценой разрушает инфраструктуру и жилищный фонд. Необходимо изменение законодательства в жилищно-коммунальной политике и государственное регулирование, а также контроль за деятельностью организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами. При этом нельзя воспринимать реформирование жилищно-коммунального хозяйства, как линейную функцию, как процесс, плавно протекающий во времени. Это сложная многоуровневая система взаимодействия всех компонентов ЖКХ, находящаяся в интенсивном процессе развития, для решения которой требуется комплексный подход с учетом всех накопившихся проблем данной отрасли.

До тех пор, пока не состоится «открытый диалог» между обществом и государством, не стоит ждать положительных результатов реформирования ЖКХ. Пока как в известной басне И.А. Крылова с трех сторон развитию реформы будут, препятствовать: граждане, равнодушно относящиеся к общему имуществу, не желающие участвовать в управлении своей собственностью; управляющие компании, ставящие пред собой цель получить максимальный доход с минимальными затратами; и несовершенное законодательство, имеющее длительный путь развития, но сохраняющее массу пробелов препятствующих развитию реформы, кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства будет сохраняться.

3.2 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации

Правовое регулирование взаимоотношений служит основой экономических отношений, в то же время для успешного регулирования требуется полнота, прозрачность и доступность законодательства. Поэтому его реформа стоит в основе формирования дальнейших норм взаимоотношений в управлении многоквартирными домами.

Проблемы ЖКХ активно освещаются как в научной, так и в периодической печати, связано это в первую очередь с тем, что эта сфера с одной стороны является индикатором уровня жизни населения, с другой при правильном подходе и грамотном управлении является рентабельной.

Черепахин Б.Б. в своей работе приводит следующее утверждение: «Всякое правовое регулирование имеет место ради служения тем или иным интересам человека, ради удовлетворения тех или иных его потребностей. Разумеется, прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам. Поэтому характер этих интересов, характер подлежащих регулированию жизненных отношений оказывают влияние на выбор приемов регулирования».

Таким образом, право выступает нормативным регулятором и средством согласования интересов. Можно сделать следующий акцент - каждая норма права выражает чьи-то интересы, которые могут быть определены на основании анализа правоотношений.

Особенность правовых взаимоотношений в сфере жилищного права и жилищного законодательства состоит в необходимости оценки и частных интересов и публичных. Но при этом сохраняется один объект регулирования - жилище.

Под жилищем согласно законодательству, понимаются и индивидуальные жилые дома, и жилые помещения (комнат, квартиры) в многоквартирном доме, а также объекты, имеющие непосредственное отношение к жилым помещениям.

Жилище выступает объектом права собственности, права пользования, а также является объектом эксплуатации и управления.

Жилищные взаимоотношения очевидно делятся на две группы - частные и публичные. Рассмотрим частные взаимоотношения. К частным отношениям принято относить отношения собственности: правомочия владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и объектами общего имущества в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту.

Кроме того, необходимо выделить отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ; по заключению договора управления многоквартирным домом; по предоставлению коммунальных услуг, и другие. Все это закреплено в ч.2 ст.1 ЖК РФ и в п.2 ст.1 ГК РФ.

Специфика взаимоотношений в многоквартирных домах заключается в необходимости участия в этих отношениях, предполагает множественность участников. Данная ситуация ведет к необходимости коллегиального принятия решений.

В сфере регулирования управления многоквартирными домами в 2010 году было разработано два законопроекта: Проект Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» и №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами».

Частично нормы, представленные в общих положениях проектов уже имеют место в действующих законодательных актах федерального значения (так в Жилищном кодексе и Гражданском кодексе РФ отражена обязанность собственников помещений связанная с обеспечением управлением своего дома; кроме того, в ЖК РФ приводится определение управления с точки зрения способов и содержательной части; указана обязанность пользователей жилого помещения в соблюдении всех требований законодательства, в том числе требований безопасности), а частично указанные отношения регулируются только в пределах ЖК (например, доля участия государства в управлении многоквартирными домами; ответственность лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, мера ответственности в зависимости от причиненного вреда в результате такой деятельности).

В основе концепции законопроекта Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» лежит обязательное членство в саморегулируемой организации (далее по тексту СРО). При этом чаще всего модель обязательного саморегулирования используется в российском законодательстве в отношении ранее лицензируемых видов деятельности как альтернатива лицензированию. Ранее управление многоквартирными домами не подлежало лицензированию, кроме того, современное законодательство в жилищной сфере дает возможность управления собственникам помещений, а также их представителям, которые как правило не имеют специальных знаний и навыков.

Важным аспектом можно считать то, что процесс разработки правил и требований к управляющей деятельности в отношении многоквартирных домов нельзя направить к СРО по объективным причинам. Так как, во-первых, согласно статьи 12 ЖК РФ определение регулирующих требований, а также контроль за эксплуатацией и сохранностью, а также соответствие требованиям относится к сфере регулирования органов государственной власти Российской Федерации.

Во-вторых, данные вопросы в отношении требований к самим помещениям, к их содержанию в первую очередь касаются одной из важнейших сфер социально-экономических отношений и напрямую относятся к сохранению жизни и здоровья населения государства. Именно на основании этого в законодательстве существуют такие нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Методические пособия Госстроя России по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 и др.

Тщательное внимание необходимо с нашей точки зрения уделить нормам об условиях членства в СРО (часть 3 статьи 6, статьи 7 и 9). В законопроекте Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» рассмотрены квалификационные требования, уровень компенсационного взноса, который определяется на уровне 100 тыс. руб., также определяется необходимость страхования гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу лиц в результате несоответствия качества выполненных работ на сумму не менее 500 тыс. руб. Также значительное внимание уделяется необходимости страхования рисков деятельности, начиная от страхования имущества, заканчивая страхованием работников организации. Невыполнение всех этих условий, вернее хотя бы одного из них, влечет за собой отказ в членстве СРО, и, как следствие, невозможность участия в бизнесе по управлению многоквартирными домами.

Наиболее очевидным последствием приведенных условий с нашей точки зрения будет еще большая монополизация изучаемой сферы деятельности. Кроме того, указанные в законопроекте материальные затраты значительны для большинства организаций, будут приводить к росту величины заемных средств, увеличению стоимости капитала, росту общих затрат. Все это приведет к увеличению бремени, ложащегося на плечи собственников помещений, за счет роста стоимости работ и услуг, предоставляемых управляющими компаниями.

Также необходимо рассмотреть квалификационные требования, предъявляемые к управляющим организациям. Наиболее очевидно, что они соответствуют в первую очередь не членству в СРО, а относятся к предоставляемым работам и услугам, на выполнение которых будут привлекаться подрядные организации.

Выходом из ситуации, с точки зрения снижения затрат собственников при применении рассматриваемого законопроекта (увеличение затрат, связанное с членством в СРО) могло бы стать создание товариществ собственников жилья для нескольких многоквартирных домов. Но новая редакция пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса такая возможность исключена, даже при условии расположения на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, с сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Также согласно данному законопроекту пункт 9 к статье 138 устанавливает обязательное для товариществ собственников жилья страхование гражданской ответственности лиц, предоставляющих услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом наблюдается тавтология, так как требование страхование ответственности в отношении нанесения вреда жизни и здоровья фактически ведет к ответственности собственников жилья перед самими с собой. Данная ситуация противоречит самому понятию страхования гражданской ответственности.

Еще одним серьезным нарушением законопроекта Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» является требование возможности для собственников или дольщиков предоставления информации обо всех собственниках помещений. Данное требование противоречит Федеральному закону от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных» (статьи 3, 6, 9).

В отношении оплаты за коммунальные услуги также можно выявить ряд противоречий и несоответствий. В первую очередь нужно указать предлагаемые изменения к статье 155 ЖК РФ о порядке внесения платы. Так в законопроекте говорится о необходимости прямых выплат ресурсоснабжающим организациям при использовании формы управления в виде товарищества собственников жилья или управляющей организации. В данном случае возникает несоответствие основной цели управления многоквартирным домом (предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме). Также данное предложение практически труднореализуемо. Оно вызовет усложнение работы управляющих по учету и оплате коммунальных услуг.

Также нарушением действующих норм законодательства является требование введения административной ответственности за непредставление сведений или представление заведомо ложных сведений о хозяйственной деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о деятельности управляющими организациями, а также товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, если опубликование и (или) предоставление таких сведений являются обязательными в соответствии с законодательством Российской Федерации, а равно нарушение установленных стандартов раскрытия информации о деятельности управляющих организаций и форм ее предоставления, включая сроки и периодичность предоставления информации управляющими организациями. При этом как в действующем жилищном законодательстве, так и в рассматриваемом законопроекте не предусмотрено обязательное опубликование каких бы то ни было сведений о лице, осуществляющем управление многоквартирным домом.

С учетом масштабности рынка управления многоквартирными домами (по данным Росстата России, количество многоквартирных домов на территории Российской Федерации составляет примерно 3224 тыс. и насчитывает более 2,5 млрд. кв. метров общей площади) и при искусственном обеспечении максимально высокой прибыли он может с лихвой конкурировать с традиционно высокодоходными рынками.

Таким образом, для введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами, необходимо законодательно закрепить точное определение той профессиональной деятельности, которую нельзя осуществлять без членства в СРО. На сегодняшний день существует очень непонятное бланкетное определение данной деятельности, не дающее достаточного представления о ней. Необходимо дать более конкретное и сжатое определение, устанавливающее точную грань, указывающую - где осуществляется деятельность по управлению многоквартирным домом, а где управляющий предоставляет дополнительные опции.

Итак, нужно отметить, что законотворческая деятельность в сфере управления многоквартирными домами активно ведется. Анализ предлагаемых законопроектов показал, что идеи, заложенные в проектах сами по себе значимы и нацелены на совершенствование законодательной и нормативной базы, а также совершенствованием деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Но с нашей точки зрения, в первую очередь нужно начинать с базовых определяющих законов, для устранения несоответствия в существующих законодательных и нормативных актах, а лишь после этого переходить к формулировкам частных нормативов, регулирующих узкие области сферы управления в целом и управления многоквартирными домами в частности.

В качестве путей улучшения в сфере управления многоквартирными домами можно рассмотреть в первую очередь пересмотр и совершенствование жилищного законодательства в целом.

Для более тщательной проработки и внедрения современных норм управления с нашей точки зрения следует не выносить проекты сразу на федеральный уровень, а осуществлять реализацию разработок в виде пилотных проектов на региональном уровне, что даст возможность выявить недостатки в законодательной базе, сформировать более детальный уровень понимания возникающих проблем.

Подобная практика, по мнению большинства исследователей, является более результативной, дает возможность одновременного осуществления нескольких альтернатив, выявления несоответствия норм законодательства, что в целом приводит к его совершенствованию с меньшими затратами, ложащимися на федеральный бюджет.

3.3 Проблемы правового регулирования проведения капитального ремонта в многоквартирных домах

На сегодняшний день лавры первенства по уровню критики в сфере ЖКХ принадлежат последним изменениям в организации и осуществлении капитального ремонта в многоквартирных домах. Проблемы в сфере законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных домах имеют массовый характер и затронули практически каждого городского жителя нашей страны.

Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ввел в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК) новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» и возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в доме. Данный раздел регулирует вопросы формирования фонда капитального ремонта общего имущества на специальном банковском счете или на счете регионального оператора (гл. 16 и 17 ЖК) за счет взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов (далее - МКД) в рамках региональной программы (гл. 15 ЖК), порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта при его проведении.

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке должны «ежемесячно платить взнос на проведение капитального ремонта». В соответствии с законом, собственники жилья должны выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Предусматривается два вида финансирования: первый - накопление денежных средств на счёте регионального оператора и второй вид - накопление денег на специальном счёте (депозите).

На сегодняшний день существует множество проблем в сфере законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных жилых домах. Так, региональный оператор создается субъектом Российской Федерации и является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Стоит отметить, что в соответствии со статьей 123.17. Гражданского кодекса РФ, некоммерческая организация в форме фонда создаётся на основе добровольных имущественных взносов, но плата за капитальный ремонт многоквартирных домов является обязательной, а не добровольной.

Как известно, любое недвижимое имущество, в том числе и общедомовое, относится к тем объектам, права на которые подлежат государственной регистрации, но в свидетельстве на право собственности квартиры не указывается право на распоряжение и несение бремени содержания доли в общедомовом имуществе, тем самым многие, ссылаясь на данную коллизию, утверждают, что это имущество им не принадлежит.

В начале 2016 года в Конституционный суд РФ поступили отзывы ряда министерств и ведомств на жалобу группы депутатов Госдумы от «Справедливой России» и КПРФ, оспоривших в конце 2015 года конституционность сборов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Депутаты считают, что использование средств собственников жилья на финансирование капремонта в других домах противоречит Конституции, поскольку возлагает на собственников обязанность по содержанию не принадлежащего им имущества. Генеральная прокуратура РФ также посчитала неконституционными сборы на капитальный ремонт многоквартирных домов. Соответствующий отзыв ведомство направило в Конституционный суд. Генпрокуратура считает обоснованными доводы заявителей о неравенстве положения собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, и граждан, которые собирают эти средства на специальном счете в банке. Оспоренная норма не конкретизирует объемы и сроки распоряжения финансовыми ресурсами и не определяет порядок их возврата, что может создать условия, при которых собственники помещений не смогут распоряжаться деньгами, перечисленными на счет оператора, а это ведет к нарушению Конституции, говорится в отзыве. Но практически сразу Генпрокуратура отозвала свое письмо в Конституционный суд РФ, так как считает, что данный вопрос требует дополнительной проработки.

К сожалению, ввиду тяжелого экономического положения, государству довольно непросто самостоятельно и в полном объеме обеспечить финансирование организации и проведения капитального ремонта в многоквартирных домах. По этой причине принято решение об осуществлении капитального ремонта в МКД за счет денежных взносов самих жильцов многоквартирных домов. Данная плата довольно ощутимо ударила по экономическому положению собственников помещений в многоквартирных домах. Возникает реальная проблема социальной напряженности в связи с несправедливым, чрезмерным взиманием с граждан взносов на капитальный ремонт.

Оплата взносов никак не привязана к фактическим срокам проведения капитального ремонта в доме. В региональных программах капремонта МКД содержатся лишь весьма условные сроки проведения ремонта, данные сроки могут быть произвольно изменены, ремонт может фактически вовсе не проводиться. Но при этом уплата гражданами взносов на него продолжается. Существует большая вероятность того, что средств, вносимых исключительно гражданами, просто не хватит на проведение качественного капитального ремонта всего многоквартирного дома, что может привести к частичной или полной деградации жилищного фонда. Решить данную проблему должна программа софинансирования государством и муниципалитетами, которую планируют ввести уже в ближайшее время.

Таким образом, в условиях постоянного увеличения затрат на владение собственностью в многоквартирных домах и тяжелой экономической ситуации в стране необходимо в самые короткие сроки решить вопрос с изменением политики по сбору и использованию средств, направленных на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, а также устранить все многочисленные проблемы, возникающие при организации и проведении капитального ремонта.

Заключение

В марте 2016 года исполнилось одиннадцать лет с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Несомненным плюсом данного нормативного акта стало четкое определение правового режима общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Во-первых, Жилищным кодексом РФ был регламентирован состав общего имущества. Общим имуществом многоквартирного дома являются:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Во-вторых, Жилищным кодексом РФ установлено, что общее имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом, доля в праве на общее имущество у собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

В-третьих, Жилищный кодекс РФ определил, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ или ЖСК, и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию). Вместе с тем, как показало наше исследование, судебные споры в сфере ЖКХ, в том числе и по управлению общедомовым имуществом многоквартирного дома весьма распространенное явление. На наш взгляд, это можно объяснить несовершенством действующего российского законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В качестве путей улучшения в сфере управления многоквартирными домами можно рассмотреть в первую очередь пересмотр и совершенствование жилищного законодательства в целом.

Необходимо изменение законодательства в жилищно-коммунальной политике и государственное регулирование, а также контроль за деятельностью организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами. При этом нужно учитывать, что это сложная многоуровневая система взаимодействия всех компонентов ЖКХ, находящаяся в интенсивном процессе развития, для решения которой требуется комплексный подход с учетом всех накопившихся проблем данной отрасли.

Для более тщательной проработки и внедрения современных норм управления с нашей точки зрения следует не выносить проекты сразу на федеральный уровень, а осуществлять реализацию разработок в виде пилотных проектов на региональном уровне, что даст возможность выявить недостатки в законодательной базе, сформировать более детальный уровень понимания возникающих проблем.

Тщательное внимание необходимо с нашей точки зрения уделить нормам об условиях членства в СРО. Таким образом, для введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами, необходимо законодательно закрепить точное определение той профессиональной деятельности, которую нельзя осуществлять без членства в СРО.

Так же, как показало наше исследование, необходимо в самые короткие сроки решить вопрос с изменением политики по сбору и использованию средств, направленных на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, а также устранить все многочисленные проблемы, возникающие при организации и проведении капитального ремонта.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1.   Конституция Р.Ф. Федеральные округа РФ, Флаг, гимн, герб. Глоссарий. - Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ»; Феникс, 2010. - с. 13

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Российская газета", №238-239, 08.12.1994.

3.      Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005.

.        Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // "Парламентская газета", №98, 02.08.2007.

.        Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Бюллетень нормативных актов", №1, 1992.

.        Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005.

.        Федеральный закон от 27.07.2006 №152-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О персональных данных" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2015) // "Парламентская газета", №126-127, 03.08.2006.

.        Федеральный закон от 25.12.2012 №271-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, №53 (ч. 1), ст. 7596.

.        Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // "Российская газета", №145, 30.07.1997.

.        Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (ред. от 25.12.2015) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // "Российская газета", №184, 22.08.2006.

.        Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 (ред. от 17.12.2014) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам") // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, №23, ст. 2501.

.        Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // "Российская газета", №28, 10.02.2006.

.        Проект Федерального закона №395919-5"О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 24.06.2010) // СПС «КонсультантПлюс».

14. Проект Федерального закона №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

15. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) // М.: ЗАО Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга "Экополис", ФГУП ЦПП, 2004

16.    Приказ ФНС России от 25.01.2012 №ММВ-7-6/25@ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств" (Зарегистрировано в Минюсте России 14.05.2012 №24139) // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", №44, 29.10.2012.

.        Приказ ФНС России от 13.11.2012 №ММВ-7-6/843@ "Об утверждении формы и содержания документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.01.2013 №26583) // "Российская газета", №18, 30.01.2013.

.        Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) "О товариществах собственников жилья" // "Российская газета", №119, 26.06.1996 (утратил силу).

.        Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" // "Российская газета", №15, 23.01.1993 (утратил силу).

.        Закон СССР от 06.03.1990 №1305-1 "О собственности в СССР" // "Ведомости СНД СССР и ВС СССР", 1990, №11, ст. 164 (утратил силу).

21. Постановления Совмина РСФСР от 01.03.1949 №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [Электронный ресурс]

22. Указ Президента РФ от 28.04.1997 №425 (ред. от 27.05.1997)"О реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации" // "Российская газета", №88, 07.05.1997 (утратил силу).

23.    Указ Президента РФ от 23.12.1993 №2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" // "Российская газета", №5, 11.01.1994 (утратил силу).

Судебная практика

24. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 16.10.2009 №19 "О судебной практике по делам о злоупотреблении должностными полномочиями и о превышении должностных полномочий" // "Вестник Следственного комитета при прокуратуре РФ", №4, 2009.

25.    Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 16.01.1992, №3, ст. 89.

26. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 // СПС «КонсультантПлюс».

27.    Определение Конституционного суда от 19.05.2009 №489 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

.        Определение Конституционного суда от 24.02.2011 №137 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

.        Определение Конституционного суда от 17.06.2010 №814 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

.        Определение Конституционного суда от 22.04.2010 №472 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-30206/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС СКО от 20.12.2012 №А53-6270/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС СКО от 10.08.2014 №А32-4632/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС УО от 15.03.2011 №Ф09-1144/11 С6 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-48167/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-7732/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление ФАС СЗО от 18.01.2010 №А56-9227/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление от 02.03.2010 №Ф09-982/10 - С6 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Постановление Президиума Ростовского областного суда от 24.11.2013 №44 Г-99/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

.        Определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года. Дело №33-7021/2012 [Электронный ресурс]

Научная литература

42. Буланов, К. Генпрокуратура отозвала письмо о неконституционности сборов на капремонт / К. Буланов // РБК Башкортостан. - [Электронный ресурс]

43. Годовой отчет государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства за 2015 год, утвержденный наблюдательным советом государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства 29 апреля 2016 года, протокол №36. С.89.

44. Городское хозяйство и ЖКХ [Электронный ресурс]

45.    Дроздова И.А. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. М.; Проспект - 2014. С. 28.

.        Жилищное право : учебник / под общ. ред. Р.А. Курбанова, В.В. Богданова / Р.А. Курбанов, Е.В. Богданов, Т.Э. Зульфугарзаде и др. - Москва: Проспект, 2016. - С. 176.

.        Жилищное право Российской Федерации: учебник для магистров / И.Л. Корнеева. - М.: Издательство Юрайт, 2015. - С. 274.

48. Заседание Консультативного Совета по защите прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Ростовской области [Электронный ресурс]

49. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; под ред. О.А. Городова. - 3 - е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. - с. 401.

50.    Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / под ред. Е.Л. Забарчука. - 5-е изд. перераб. и доп. - с. 635.

51. Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2012. - С. 11.

52. Михайлов В.К. Законопроекты, «совершенствующие» регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами / В.К. Михайлов // Жилищное право. - 2011. - №1.

53. Ножечкин, И.В. Сложности определения границ земельного участка под многоквартирным домом при исполнении договора управления многоквартирным домом / И.В. Ножечкин // Аграрное и земельное право. - 2012. - №11 - С. 56-62.

54. Официальный сайт Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ)

55. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

56.    Официальный сайт Администрации г. Шахты [Электронный ресурс]

57. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. - С. 95.

. Рубцов В.А. Проблема понимания термина «управление» в контексте договора управления многоквартирным домом [Текст] // Право: история, теория, практика: материалы III междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2015 г.). - СПб.: Свое издательство, 2015. - С. 69-72.

59.    Рыжов А.Б. Правовые основы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. 2015. №4. Ч. I. С. 10- 14.

60. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2012. №3. - 113 с.

. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ. М.: Проспект, 2010. С. 115.

62.    Тарарин А.М. Налогообложение земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома / А.М. Тарарин, И.Ю. Кутнич // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. №4. С. 61-69

63. Управление многоквартирными домами - настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - №11. - С. 101-102.

64. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву [Электронный ресурс] / Б.Б. Черепахин

. Чиквин, А.Б. Проблемы законодательного регулирования организации и проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах / А.Б. Чиквин // Вестник Совета молодых ученых и специалистов Челябинской области. - 2015. - №3 (10). - С. 107-108.

66. Якубова Т.О. Эффективность добровольного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами / Т.О. Якубова // Экономика. Налоги. Право. - 2013. - №2. - С. 43.