Рынок недвижимости
ВВЕДЕНИЕ
Объекты недвижимости занимают особое место в
любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны
социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает
в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется
жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В
условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для
России экономические отношения.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую
функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на
недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как
операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все
большую отдачу со временем.
Российский рынок недвижимости находится в стадии
становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и
развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.
Хотя период развития рынка недвижимости в России
еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок
земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.
Актуальность исследования заключается в том, что
в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все
большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с
недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с
политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.
Целью курсовой работы является анализ текущего
состояния и прогноз развития рынка недвижимости. Поставленная цель определяет
основные задачи исследования:
· раскрыть понятие рынка недвижимости;
· проанализировать факторы, влияющие
на функционирование рынка недвижимости;
· рассмотреть показатели,
характеризующие рынок недвижимости;
· проанализировать текущее состояние
рынка недвижимости в РФ;
· дать прогноз развития рынка
недвижимости России.
Объектом исследования является рынок
недвижимости.
Предметом исследования - система экономических
отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота,
использования и развития объектов недвижимости.
1. Теоретические основы
определения сущности рынка недвижимости
рыночный прогноз недвижимость российский
1.1 Понятие рынка
недвижимости
Рынок недвижимости является основой рыночной
экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты
недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с
недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже
недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем. Понятие "рынок
недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок
недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой
совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на
рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства
(создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и
управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры
рынка).
Важное значение рынка недвижимости как сектора
рыночной экономики подтверждается:
Во-первых, колоссальной стоимостью национального
богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере
половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам,
доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный,
региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований [4, с.62].
В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов
высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду
государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).
В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от
налогов на недвижимость и сделок с ней.
В-пятых, большим количеством рабочих мест,
созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Основными факторами, которые действуют на любом
рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос - это количество земельных участков,
зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по
складывающимся ценам за определенный период времени [14, с.112].
Спрос на недвижимые объекты формируется под
влиянием многочисленных факторов :
· экономические факторы: темпы
экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на
рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;
уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость
строительства и цены на объекты недвижимости
<#"881661.files/image001.gif">
Рисунок 1 - Индекс стоимости жилья
Рисунок 2 - Индекс ценового ожидания (темп
изменения цен на жилье)
Примечательно, что динамика цен на квартиры в
Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в
которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет
место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и
Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в
декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на
квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за
метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас
курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры
практически совпадают. В этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены
на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились.
Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них,
например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии
готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать
инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового
уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.
Всегда следует помнить, что при наличии даже
официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов
реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в
номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. А с учетом инфляции это
снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость
растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке
новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная
практика, особенно вне сезона. Если годовая динамика цен на рынке недвижимости
в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие
динамики - рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы,
сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы.
Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не
была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны -
начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный
восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция [13, с.12].
В этом и проявляется вся указанная выше
неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы
исследования. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом
или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные
факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же
быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной
ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем
аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.
2.2. Прогноз развития
рынка недвижимости России
Внешние факторы в любой момент могут
выбить рынок недвижимости из равновесия. Цены на недвижимость <http://www.irn.ru>
весь 2014 г. топтались на месте и, по всей видимости, продолжат это занятие и в
2015-м. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%BD%D0%B5%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D0%BC%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D0%B8%D0%BB%D0%B0,_%D1%84%D0%BE%D1%80%D1%81-%D0%BC%D0%B0%D0%B6%D0%BE%D1%80_%28act_of_god%3B_irresistable_force%29/>,
который обвалит экономику или, наоборот, придаст новый импульс ее развитию.
Экономическая ситуация сейчас настолько неустойчива и в ней накопилось такое
количество факторов неопределенности, что цены могут качнуться как вверх, так и
вниз <http://www.irn.ru/articles/36677.html>.
В последние годы рынок недвижимости
находится в состоянии посткризисной стабильности, обусловленном взаимодействием
двух групп факторов с противоположными векторами. Одна группа, к которой
относятся высокие темпы инфляции
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D1%8F_%28inflation%29/>
и ограниченное предложение жилья в Москве
<http://www.irn.ru/review/secondflats/>, - не позволяет ценам упасть,
другая - низкие доходы населения, сложная макроэкономическая обстановка,
дорогие кредиты и т.п. - не дает им вырасти. Так как обе группы уравновешивают
друг друга, стоимость жилья <http://www.irn.ru/price/> в столице уже
который год «гуляет» вокруг круглой цифры в $5000 за квадратный метр
<http://www.kurs.metrinfo.ru>.
Вывести рынок
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA_%28market%29/>
из этого волатильного
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B2%D0%BE%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C,_%D0%BD%D0%B5%D1%83%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B9%D1%87%D0%B8%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_%D1%86%D0%B5%D0%BD,_%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F_%D0%B8%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%87%D0%B8%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C,_%D0%BD%D0%B5%D1%83%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B9%D1%87%D0%B8%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%8A%D1%8E%D0%BD%D0%BA%D1%82%D1%83%D1%80%D1%8B/>
равновесия, характеризующегося частой сменой трендов
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4,_%D1%82%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%86%D0%B8%D1%8F_%28trend,_tendency%29/>,
могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, погода
на рынке зависит от текущего макроэкономического фона.
Если ситуация в экономике в 2015 г.
не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все останется
по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от текущих уровней, в
плюс или минус.
Однако возможны и другие варианты.
Рынок замер на распутье. Цены могут как клюнуть вниз. Состояние отечественной
экономики не располагает к оптимизму - темпы роста ВВП падают на протяжении
семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2014 г. составили менее 1,3% против
4% годом ранее.
Нарастают проблемы в банковском
секторе
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%81%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80/>.
Отзыв лицензии у «Мастер-банка», входившего в топ-100 крупнейших банков
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA_%28bank,_%D1%84%D1%80._banque,_%D0%BE%D1%82_%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BB._banco_%E2%80%93_%D1%81%D0%BA%D0%B0%D0%BC%D1%8C%D1%8F%29/>
страны, спровоцировал панику среди вкладчиков <http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B2%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D1%87%D0%B8%D0%BA,_%D0%B2%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D1%87%D0%B8%D0%BA_%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D0%B0,_%D0%B4%D0%B5%D0%BF%D0%BE%D0%B7%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80_%28depositor,_%D1%84%D1%80._deposant%29/>
и банкиров. Обоснованность подобных настроений подтвердила глава ЦБ Эльвира
Набиуллина, заявившая в Госдуме, что «Мастер-банк», прикрытый из-за дыры в
балансе диаметром в 2 млрд руб. и подозрений в отмывании денег, - «не один
такой». И действительно, вслед за «Мастер-банком» обанкротились еще пять
банков, - «Инвестбанк», «Банк проектного финансирования
<http://www.realsearch.ru/company/%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%84%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F,_%D0%B0%D0%B1/>»,
«Смоленский», «Аскольд» и «Рублевский». Банкиры и журналисты гадают, кто
следующий в очереди на «зачистку», а граждане экстренно снимают деньги со
счетов [5, с.8].
Во-первых, череда банковских
банкротств - если дело все-таки не ограничится несколькими банками среднего и
мелкого калибра - может подрезать платежеспособность потенциальных покупателей
жилья <http://www.irn.ru/news/82641.html>, хранивших деньги в прогоревших
банках. Во-вторых, сами банки, даже благонадежные, в подобной ситуации могут
ужесточить кредитную политику, сократив объемы выдачи ипотеки <http://www.irn.ru/review/mortgage/>,
что в итоге также ударит по и без того низкой платежеспособности населения.
Возможны сюрпризы и со стороны
внешних рынков. Институциональные проблемы мировой экономики, ставшие причиной
кризиса 2008 г., до сих пор не устранены. Страны лишь пытаются нивелировать их
проявления с помощью печатного станка. Соответственно, не исключены новые
обострения старых болезней в еврозоне и США, последствия которых может ощутить
и российская экономика.
Кроме того, относительную
стабильность российского бюджета и экономики в целом обеспечивают высокие цены
на нефть, которые держатся на нынешнем уровне в основном из-за политических
рисков: реальный спрос на черное золото падает. Как мы все знаем, положение дел
на Ближнем Востоке может меняться с поразительной быстротой, поэтому никто не
гарантирует, что в будущем году цены на нефть не просядут до «экономически
обоснованных» величин. По экспертным оценкам
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0/>,
таковые находятся около $80-60 за баррель.
Прямой зависимости между ценами на
нефть и на квадратные метры <http://www.kurs.metrinfo.ru> нет, однако
рынок недвижимости является неотъемлемой частью российской экономики, которая
серьезно пострадает в случае обвала цен на свой главный экспортный продукт.
Отечественный бюджет на следующие три года, напомним, сверстан исходя из
среднегодовой цены на нефть в $93 в 2015 г. и $95 - в 2016-2017 гг.
В общем, в экономике к настоящему
времени накопилось множество рисков, которые могут вылиться в очередную волну
кризиса. Когда случится форс-мажор - внезапное падение цен на нефть,
«обострение» в Европе или Америке - предсказать невозможно, но вероятность
негативного развития событий есть и к ней надо быть готовым [12, с.6].
Масштабный кризис в экономике,
естественно, затронет и рынок недвижимости. Глубина падения долларовых цен,
скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г., или $4000 за метр на
вторичном рынке жилья Москвы. Цены снизятся максимум на 20-25%. Все-таки сейчас
и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней
давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81/>,
поэтому логично предположить, что реакция рынка недвижимости на новый катаклизм
окажется не острее, чем в 2008 г. Рублевые цены также просядут, но меньше, чем
долларовые, так как в случае резкого ухудшения макроэкономической обстановки
неизбежно упадет и курс национальной валюты. Скорее всего, цены в рублях упадут
не более чем на 10-15%.
Впрочем, вероятен и другой, прямо
противоположный сценарий. Ситуация в экономике пока далека от катастрофической,
падение темпов роста ВВП - это еще не кризис. Бюджет стабилен: за
январь-ноябрь, по данным Минфина, федеральный бюджет исполнен с профицитом в
599,94 млрд руб., или 1% ВВП. По итогам года, правда, планируется дефицит <http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B4%D0%B5%D1%84%D0%B8%D1%86%D0%B8%D1%82_%28deficit%29/>,
но небольшой - около 400 млрд руб., или около 0,5 - 0,6% ВВП.
Цены на нефть держатся около
$100-110 за баррель и не выказывают никакого желания упасть. Главным образом,
благодаря конфликту в Сирии, который еще очень далек от завершения. Помимо
Сирии на Ближнем Востоке достаточно очагов напряженности, которые могут
вспыхнуть в любой момент, заставив нефтяные котировки
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%BA%D0%BE%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0/>
устремиться к новым рекордам. Напомним, в 2011 г. в связи с войной в Ливии цены
на черное золото подобрались к докризисным максимумам, что обеспечило экономике
РФ период относительного благополучия. В случае серьезного скачка нефтяных
котировок из-за очередного конфликта в нефтедобывающих регионах вполне возможно
повторение такого сценария: чем выше цены на черное золото, тем больше денег
вливается в нашу основанную на экспорте энергоносителей экономику. И часть этой
нефтяной ренты
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%80%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0_%28annuity%29/>
затем оказывается на рынке недвижимости.
Кроме того, дорогая нефть резко
увеличивает привлекательность недооцененного российского рынка акций в глазах
иностранных инвесторов - если, конечно, они поверят, что высокие цены на нефть
установились всерьез и надолго. А если иностранный капитал серьезно
заинтересуется отечественным фондовым рынком, то отток средств из страны может
смениться притоком, что самым положительным образом скажется на отечественных
финансах вообще и рынке недвижимости в частности.
Однако даже оттепель в экономике
вряд ли вызовет бурный рост цен на недвижимость <http://www.irn.ru/gd/>.
Скорее при благоприятном развитии событий стоит ожидать активизации спроса,
роста рынка по объемам, количеству сделок. А цены будут расти на уровне
инфляции или чуть выше [6, с.96].
В общем и целом, рынок недвижимости
сейчас находится на распутье. При развитии ситуации в том или ином направлении
рынок может метнуться как вверх, так и вниз. Соответствующий вектор может
сформироваться очень быстро, буквально в течение нескольких месяцев. А может и
не сформироваться.
Спроса на всех не хватит. Главная
проблема отечественного рынка недвижимости - несоответствие цен на жилье уровню
платежеспособного спроса
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81/>.
Проще говоря, жилье людям очень нужно (огромный неудовлетворенный спрос на
недвижимость копится с советских времен), но купить его они не могут - денег
нет. А тех, у кого средства есть и кто недвижимостью еще не обзавелся, - очень
мало. Соответственно, как ни ограничено предложение жилья в России - объемы
жилищного строительства у нас по-прежнему низкие - платежеспособного спроса
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81/>
на все не хватает, особенно в периоды макроэкономических «встрясок», когда у
населения падают и без того невысокие доходы.
Наиболее устойчиво к катаклизмам
новое жилье эконом и комфорт класса на высоких стадиях строительства
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%B8_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0/>,
расположенное в районах с хорошей транспортной доступностью
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%B4%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/>,
поблизости от мест приложения труда. Особенно там, где ощущается недостаток
предложения - в основном в старой Москве и ближайшем Подмосковье.
Речь идет как о многоэтажных
новостройках <http://www.metrinfo.ru/newflats/>, так и о «малоэтажке».
Главное, чтобы это были дома, которые используются в качестве основного места
проживания и откуда реально ездить каждый день в Москву на работу.
А вот загородное жилье
<http://www.irn.ru/review/country/>, «второй дом», не относится к
предметам первой необходимости, поэтому спрос на дома в поселках для сезонного
проживания, «дальние дачи <http://www.irn.ru/review/dacha/>», участки без
подряда <http://www.irn.ru/review/land/> и т.п. в кризис может серьезно
просесть.
Конечно, и здесь очень важна не
только степень полезности объекта, но и его цена. Участок без подряда за
полмиллиона рублей, скорее всего, удастся продать значительно быстрее «дальней
дачи <http://www.irn.ru/review/dacha/>» стоимостью в 10 млн.
Не лучшим образом будет чувствовать
себя и старое, морально и физически устаревшее жилье - даже в Москве. Сейчас
из-за дефицита жилья в столице «убитая хрущоба» по цене метра может приближаться
к стоимости квартиры в современном доме. Дело в том, что в докризисные времена
девелоперы
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D1%80/>
предпочитали строить огромные квартиры <http://www.metrinfo.ru>, поэтому общий
бюджет покупки нового жилья был в разы больше, чем квартиры в старом фонде, что
обеспечивало последнему огромное конкурентное преимущество. Сейчас площади
квартир в новостройках <http://www.irn.ru/review/newflats/> сокращаются,
снижается и их общая стоимость. В результате у людей, которые раньше могли
претендовать только на квартиру в пятиэтажке <http://www.irn.ru/snos/>,
появился выбор - купить жилье <http://www.realsearch.ru> в старом фонде
или в новостройке (пусть в районе похуже и в ипотеку), но последний вариант,
естественно, выглядит привлекательнее. Соответственно, на фоне общего
сокращения спроса преимущества качественного, современного жилья по сравнению
со старым будут еще очевиднее [8, с.20].
В зоне наибольшего риска находится
сегмент оптовых земель в Подмосковье и Новой Москве. Вряд ли в период стагнации
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B3%D0%BD%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F_%28congestion%29/>
или тем более кризиса найдется много девелоперов, желающих скупать переоцененную
землю тысячами гектаров, чтобы строить на ней нерентабельные проекты.
Дополнительным катализатором снижения цен может стать налоговая политика,
направленная на повышение налогообложения неиспользуемых земель.
Впрочем, падение цен на землю пойдет
на пользу рынку недвижимости и придаст новый импульс строительной отрасли.
Завышенные цены на землю для освоения, сформированные во многом еще до кризиса,
в эпоху бурной спекуляции
<http://www.realsearch.ru/termin/%D0%B0%D1%80%D0%B1%D0%B8%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%B6_%28arbitrage%29,_%D1%81%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D1%83%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D1%8F/>
участками, - одна из основных причин разрыва между стоимостью жилья
<http://www.irn.ru/price/> и уровнем платежеспособного спроса. Последний,
как мы уже отмечали, очень низок, однако застройщики не снижают цену на свой
продукт, мотивируя это высокой накопленной себестоимостью
<http://www.realsearch.ru/termin/%D1%81%D0%B5%D0%B1%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/>
строительных проектов, одной из составляющих которой как раз и является земля.
Снижение стоимости участков позволит девелоперам продавать жилье в новых
проектах по ценам, более соответствующим финансовым возможностям потенциальных
покупателей.
Конечно, стоимость земли - не
единственный ресурс для снижения рыночных цен на недвижимость.
Разбюрократизация строительной отрасли и удешевление кредитов для бизнеса также
могли бы дать положительный эффект в этом смысле, но это уже отдельная история.
Чем ближе к народу, тем лучше перспективы. Кризис или не кризис, но человеку
надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно
достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. А «излишества»
типа загородной недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, не
пользуются популярностью в период стагнации, когда люди начинают усиленно
экономить. Тем более что предложение на загородном рынке уже давно превышает
спрос. Последнее в еще большей степени касается коммерческой, особенно офисной,
недвижимости, которая в принципе ориентирована на потребности бизнеса, а не
населения.
По планам российских властей,
ежегодный объем ввода жилья в стране к 2020 году достигнет 100 млн кв. м,
сообщает пресс-служба министерства строительства
<http://www.irn.ru/review/newflats/> и жилищно-коммунального хозяйства РФ
[10, с.23].
Так, в новую редакцию государственной
программы по обеспечению доступным жильем включена программа «Жилье для
российской семьи», цель которой - увеличение объемов ввода жилья экономкласса и
снижение стоимости 1 кв. м жилья минимум на 20%. План реализации госпрограммы
на 2014 год и на плановый период 2015 - 2016 годов уже утвержден правительством
РФ.
Согласно госпрограмме, объем ввода
жилья в России <http://www.irn.ru/review/secondflats/> к 2020 году должен
достигнуть 100 млн кв. м, а количество предоставленных ипотечных жилищных
кредитов к тому же сроку должно превысить 1,05 млн штук.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок недвижимости - это, безусловно, важная
часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость
приходится более 50 % мирового богатства.
Рынок недвижимости в целом - очень большая и
сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация
и классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - сегодня наиболее
развитый сектор рынка недвижимости.
Рынок недвижимости развивается не по всем
направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют
сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах;
сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было
производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита.
Во-первых, рынок недвижимости в России в
настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается
неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости
являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в
этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция,
рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке
недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости является
существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в
России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального
богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьих рынок недвижимости тесно связан с
другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как
рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего
существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения,
необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может
существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было
бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение
капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от
инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время
можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого
дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход
в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только
зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности,
увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование,
которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным
для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное
совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это
перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и
зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул
А.Н. Экономика Недвижимости 2-е изд. СПб.: Изд. Питер. 2012.
2. Алексеев
В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2013. - №1
. Быстров
А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2011.
. Видяпин
В.И. Экономическая теория: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2010.
. Гуров
А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости // Экономика
и жизнь. - 2014. - №15(апр.).
. Калюжнова
Н.Я. Маркетинг: общий курс. - М.: Омега-Л, 2012
. Крутик
А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2010.
. Марченко
А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. - Ростов-на-Дону:
ФЕНИКС, 2012.
. Морозова
Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2012. - №10
. Родин
А.М. Проблемы инвестиционной политики рынка жилья в России Управление
персоналом. - 2013. - №12(июнь).
. Рынок
недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2013. - №3.
. Стерник
С. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Национальные
проекты - 2012. - №5
. Федотова
М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2011.
. Щербакова
Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2010