Анализ первичного и вторичного рынка жилья г. Казани
Министерство
образования и науки Российской Федерации
Казанский
государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра
экономики и предпринимательства в строительстве
Реферат
Анализ
первичного и вторичного рынка жилья г. Казани
Выполнила:
ст. гр. 0ЭС-502 Сабирова А.И.
Проверил: Матвеева Е.С.
Казань - 2014
Содержание
рынок недвижимость казань жилой
1. Понятие
рынка недвижимости, рынка жилья, первичного и вторичного рынка
.1 Рынок
жилой недвижимости
.2 Операции с
жилыми помещениями в частной собственности
.3 Первичный
и вторичный рынок жилья
.4 Виды, типы
и серии жилых домов
. Анализ
первичного и вторичного рынка г. Казани
Список
использованной литературы
1. Понятие
рынка недвижимости, рынка жилья, первичного и вторичного рынка
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он
понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует)
недвижимость. В рынке недвижимости нет ничего загадочного - просто квартира,
просто дом, просто земля.
Рынок делится на два разных сегмента - рынок жилой и рынок нежилой
недвижимости. Принципиальная разница состоит в том, что последний служит
потребностям бизнеса - рациональным, структурным и предсказуемым. Рынок жилой
недвижимости служит потребностям людей - эмоциональным, неструктурным и
непредсказуемым.
Покупка или продажа жилой недвижимости - длительный и сложный процесс.
Оптимальным считается срок от трех до шести месяцев. Добавим, что по российской
традиции жилье меняют достаточно редко. Все это приводит к ограничению оборота
жилой недвижимости.
На рынке недвижимость как товар выступает в трех видах:
) объект (при возможности его выделения в натуре);
) права;
) услуги.
Существует несколько определений рынка недвижимости, а одно из них - это
"система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу,
эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". Естественно, в
процессе функционирования этой системы возникают определенные взаимоотношения
между ее участниками вокруг операций с объектами недвижимости (продажи,
покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). [1]
Факторы воздействующие на развитие рынка недвижимости:
экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться
ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают
благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают
достаточно редко;
финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от
стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой,
промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой
того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя,
так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или
пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на
нестабильность рынка недвижимости.
Не будем забывать, что рынок недвижимости также находится под
значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка недвижимости,
общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положение
и природных условий в регионе.
Основные функции рынка недвижимости:
) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос
соответствует объёму предложений.
) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно,
перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его
участников к удовлетворению общественных интересов.
) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных
собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве
посредника и места встречи покупателей и продавцов.
) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и
распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать
правильные решения.
) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании,
использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск
новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений
граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.
) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся
стать собственниками объектов недвижимости;
) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на
рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам,
которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций.
Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно
выделить три основных сектора:
развитие (создание) недвижимости;
оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех
или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
рынок купли-продажи;
аренды;
ипотеки;
доверительное управление и др.,
а по степени готовности к эксплуатации:
незавершенное строительство;
новое строительство;
строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме
собственности:
частные объекты недвижимости;
государственные;
муниципальные объекты недвижимости.
По отраслям:
промышленные объекты;
сельскохозяйственные объекты;
общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные
здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы;
торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
земельный рынок;
здания и сооружения;
помещения;
предприятия как имущественные комплексы;
вещные права;
многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее
развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
.1 Рынок жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже,
аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента
рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой
недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и
спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом
изменяются по одному и тому же закону. [6]
Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома,
коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города,
предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством
частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем
определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон
гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому
устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в
государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из
жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого
фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием
государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое
разрешение совсем непросто.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные
рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и
взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную
функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса
на объекты недвижимости.
Выделяется четыре основных категории жилой недвижимости:
элитное жилье;
жилье повышенной комфортности;
типовое жилье;
жилье низких потребительских качеств.
. Что касается элитного жилья, то в связи с повышенным спросом и веянием
времени, мы выделили его в отдельную категорию. Если коротко, то это квартиры в
кирпичных домах повышенной комфортности, построенные по специальным проектам с
наличием подземной парковки, централизованной охраны, и расположенные в
престижных районах.
. Если нельзя позволить себе первую категорию, то весьма хорошие
характеристики и у жилья повышенной комфортности, или, как еще называют, жилья
улучшенной планировки. А какова разница между комфортным и элитным жильем?
Во-первых, не в пример элитному жилью, здания повышенной комфортности
могут находиться в разных районах города, а не только - в самых престижных;
во-вторых, здесь более "щадящие" требование к площади комнат и
особенно - к метражу кухонь, хотя гостиная должна быть не менее 17 кв. м; и,
наконец, у жилья повышенной комфортности большее разнообразие всяких
технологических параметров.
Кстати, как и в отношении загородных домов элитного жилья, есть
требования и к домам повышенной комфортности, находящихся за чертой города, и
главные из них - высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность
стен. И необязательно, как для загородных домов "de luxe", чтобы они
находились не дальше, чем в часе езды от города, имели непременно кирпичные
стены и застройки в двух или более уровнях.
. Типовое жилье. Конечно, кому не хочется жить в лучших районах города,
но нередко остается довольствоваться жильем там, где дают. Типовое жилье не
предполагает архитектурно-планировочные "излишества": все - согласно
параметрам и типовым строительным нормам, в которых комнаты нередко смежные, а
площадь кухни - менее 7,5 кв. м.
. К сожалению, есть и такая категория - жилье низких потребительских
качеств. Районы не престижные, окраины города, до транспортных коммуникаций
нередко приходится долго добираться - это так называемые здания "старого
фонда" без капитального ремонта. Жилье низких потребительских качеств
может быть размещено на первых или подвальных этажах домов других типов и не
иметь хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода,
канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения.
Помимо обозначенных выше категорий, сами жилые дома подразделяются на:
малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом
повышенной этажности (от 10 до 20 этажей) и высотный дом (свыше 20 этажей). [2]
.2 Операции с жилыми помещениями в частной собственности
Купля-продажа жилых помещений. Это самая распространенная операция на
российских рынках недвижимости. Особенностями сделок купли-продажи жилых
помещений, установленными ГК РФ, являются:
наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;
вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор
считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.
Мена жилыми помещениями. В результате приватизации широкое
распространение получил договор мены жилыми помещениями.
По договору каждая сторона обязуется передать в собственность другой
стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются
правила купли-продажи жилых помещений, которая не противоречит существу мены.
Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных
расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку
денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями,
не производятся.
Аренда жилого помещения. Договором аренды считается соглашение, по
которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое
помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и
пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором
и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
[7]
Дарение жилого помещения. Собственник жилого помещения может подарить его
любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью
договором дарения. По договору одна сторона безвозмездно передает другой
стороне жилое помещение.
Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств
на его содержание в другой форме.
Срок выплаты ренты может быть установлен по договору: бессрочно
(постоянная рента); на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
.3 Первичный и вторичный рынок жилья
По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на
первичный и вторичный.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок,
совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и
строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не
проходили государственную регистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в
экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными
объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими
формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка
недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка
представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным
является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках
недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения
и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно
сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости
носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно
затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок
недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на
национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на
изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко
реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница
которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта,
финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню
текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или
предложения может быть довольно широк. [4]
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены
определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет
прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить
предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из
которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно
относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно
невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс
создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:
фактор условия ведения бизнеса в городе;
фактор уровня жизни;
политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
уровень платежеспособного спроса населения регионов;
себестоимость строительства;
доступность кредитов и жилищных субсидий;
макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и
т.д.)
.4 Виды, типы и серии жилых домов
Жилищный рынок - довольно собирательное понятие. В него входит: рынок
квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское,
зарубежное и элитное жилье.
Квартирный рынок делится по месту расположения в городе на центральные
районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся
оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и
общественно-политическими центрами. Окраина - это "спальные районы",
состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.
Квартиры в жилых домах можно разделить на следующие категории:
современные кирпичные или кирпично-монолитные дома, строящиеся по
индивидуальным проектам. В них улучшены потребительские характеристики квартир
и за счет применения новых технологий предусмотрена возможность изменения их
планировок.
- дома массовой типовой
застройки - современная (начиная с 1980гг.) продукция домостроительных комбинатов
годов). В таких домах больше этажей, по сравнению с "хрушевками",
выше качество материалов и инженерных коммуникаций, более удобные и просторные
планировки квартир.
панельные дома 1970
годов - 9-12 этажные дома с лифтами и инженерными коммуникациями, плохого качества
строительства, не дотягивающие до современных панельных домов. Иногда в профессиональной
сфере именуются "брежневками".
- дома первых массовых серий, или "хрущевки"-построены в 60-е годы
ХХ века 5-9 этажные дома кирпичные, блочные и панельные дома. Отличаются небольшими
по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций.
В качестве "плюса" дома построены давно и имеют хорошо обустроенную
территорию, где много зелени и высоких деревьев.
- "сталинские" дома, строившиеся в десятилетия до и после окончания
Великой отечественной войны. Дома с толстыми кирпичными стенами, высокими
потолками, большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо в центре,
вдоль магистралей, либо формируют отдельные престижные районы.
жилые дома 20х - начала
30x годов ХХ века. Их отличают низкое качество материалов, плохие планировки (изначально
задуманы как коммунальные квартиры "коридорного" типа) с кухней и удобствами
на этаже.
- жилые дома конца ХIХ - начало ХХ века с металлическими перекрытиями и лифтами,
расположенные в историческом центре. Строились как "доходные" дома,
специально для сдачи в поднаем, однако представляют историческую и культурнуб
ценность. Возводились в стиле "модерн" и "электика".
жилые дома XVIII-XIX веков - кирпичные, с деревянными перекрытиями, с
ограниченым набором инженерных коммуникаций. Расположенные в историческом
центре, зачастую представляют культурную или историческую ценность.
По уровням комфорта типы жилых домов распределены на:
"высококомфортные", "престижные", "массовые",
"социальные" и "специальные".
Уровни комфорта подразделяются на:
"высокий уровень";
"нормальный";
"средний";
"низкий";
"санитарный уровень комфорта".
· По этажности каждый вид жилого дома варьируется от 1 до 25.
· По квартирности: дом на одну семью или многоквартирный тип
дома.
· По доходности при строительстве и эксплуатации подразделяется
на:
"сверхдоходный";
"доходный";
"низкодоходный";
"убыточный" жилой фонд.
· По уровням потребности жильё подразделяется для
удовлетворения:
1) самореализации и самоутверждения;
2) самоуважение и уважение со стороны других,
) общение, дружба и любовь,
) безопасность,
) физиологические потребности.
· По уровням нуждаемости население подразделяется на:
1) "остронуждающееся",
) "особонуждающееся",
) "нуждающееся",
) "потенциально нуждающиеся" семьи,
) молодёжь.
· По размерам территории и уровням обеспеченности элементами
обслуживания одного жителя типы жилых домов определяются уровнем комфорта
жилого дома и жилой ячейки. Размер территории находится в прямой зависимости от
уровня комфорта, типа жилого образования и плотности проживания.
· По плотности проживания количество населения на единице
территории не должно превышать принятую плотность для данного типа застройки из
жилых домов различных периодов строительства в диапазоне от n+2; n-2.
· По объёму строительства весь объем не должен превышать объём
потребности каждого типа.
· По скорости строительства определяется величиной развития
населённого места и временем перехода более высокого уровня комфорта жилища в
более низкий, вплоть до его сноса и замены на более высококомфортный тип
жилища.
Соотношение каждого типа жилья должно рассчитываться в соответствии с
численностью различных социальных групп населения, с возрастными особенностями,
уровнями потребности, покупательной способностью и показателями уровня комфорта
заселения существующего жилищного фонда. Формирование и развитие структуры
жилищного фонда крупнейшего города должно обеспечивать условия адекватного
расселения по этим уровням.
2. Анализ
первичного и вторичного рынка г. Казани
Анализ цен предложений на рынке жилой недвижимости г. Казань за I квартал
2013 года.
Первичный рынок. В I квартале 2013г. средняя цена предложения 1
квадратного метра на первичном рынке жилья в г. Казань округленно составила
56094 руб., что на 2,2% увеличилась, чем на конец прошлого года.
Средние цены 1 кв. м "новостроек" в I квартале 2013г. и темп
прироста за квартал по районам города:
. Вахитовский 71,61 т.р.
. Авиастроительный 60,58 т.р.
. Ново-Савиновский 54,48 т.р.
. Советский 54,43 т.р.
. Приволжский 51,19 т.р.
. Московкий 50,23 т.р.
. Кировский 48,30 т.р.
Анализируя первичный рынок недвижимости в разрезе районов г. Казани, можно
заметить повышение цен практически во всех районах, что прослеживается на
схеме.
Это является следствием того, что завышенные цены на вторичном рынке
вызвали переток спроса на первичный рынок, что привело к росту цен на
новостройки.
По итогам квартала максимальный рост цен составил 10,94% в
Авиастроительном районе. Это связано в первую очередь с тем, что завершается
строительство второго участка первой линии метрополитена Казани (станции метро
"Яшьлек", "Северный вокзал", "Авиастроительная").
Обратную картину можно наблюдать в Ново-Савиновском районе, где по итогам
квартала прослеживается снижение средних цен на 0,34%.
Это объясняется тем, что цены "новостроек" были завышены и
сейчас, снижение спроса тянет за собой и цены.
Как и в предыдущем квартале 2012 г. наблюдается обратная зависимость цен
1 кв. м от количества комнат в квартире, то есть цена 1 кв. м в однокомнатной
квартире дороже, чем в двух- и трехкомнатных квартирах.
Традиционно спросом пользуется жилье небольшой площади - одно и
двухкомнатные квартиры.
Цены на квартиры в "новостройках" зависят не только от
престижности района, количества комнат в квартире, статуса девелопера,
собственной развитой инфраструктуры, а также от срока сдачи жилого дома и от
уровня отделки.
Во всех районах города Казани, кроме Ново-Савиновского и Кировского,
наблюдается незначительный рост цен.
Спад цен предложения на трехкомнатные квартиры за I квартал 2013 в
Ново-Савиновском районе связан с тем, что цены за квадратный метр в данном
районе завышены. И ценовой диапазон между одно- и трехкомнатными квартирами
имеет не большой разброс, зато по площадям отличается в разы.
При всем желании потенциальных покупателей иметь большую площадь для
проживания, не каждому это по карману. Вследствие чего, все квартиры с меньшей
площадью уже распроданы и продавцам пришлось постепенно снижать цены на
квадратный метр 3-х комнатных квартир, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.
Также наблюдается спад цен предложения на однокомнатные квартиры за I
квартал 2013 в Кировском районе.
Так, общий рост цен на жилье в городе Казань связан со следующими
факторами:
предстоящая Универсиада;
предстоящий 21-й чемпионат мира по футболу ФИФА. Эти события мирового
масштаба привлекает высокий интерес инвесторов на недвижимость столицы, что
благоприятствует развитию инфраструктуры;
положительная динамика роста цен стимулирует покупателей к приобретению
квартир, как инвестиционного вложения для дальнейшей перепродажи;
увеличение доверия к девелоперам.
Объем предложения по районам г. Казань
Основной объем предложения первичного рынка жилья (около 70%) представлен
в Приволжском, Вахитовском и Ново-Савиновском районах города Казани.
Это объясняется тем, что основная часть новостроек эконом-класса и часть
улучшенного жилья в жилищных комплексах сосредотачивается в Приволжском и
Ново-Савиновском районах. На территории Приволжского района сосредоточены такие
ЖК как "Солнечный город", "Чистое небо", "Ясная
поляна", "Золотая подкова", "Изумрудный город",
"Флагман", "Экопарк Дубравная" и.др.; в Ново-Савиновском -
"Магеллан", "Ривьера", "Золотая середина",
"Берег", "Северный берег", "Современник" и т.д.
Львиная доля элитных домов находится в Вахитовском районе (ЖК
"Суворовский", ЖК "Дзержинский", ЖК "Дворцовая
набережная", МФК "Clover House" и т.п.) Советский, Московский и
Кировский районы аккумулируют на своей территории 14%, 7% и 5% от общего объема
предложения соответственно.
Вторичный рынок. В I квартале 2013г. средняя цена предложения 1
квадратного метра на вторичном рынке типового жилья в г. Казань составила 60043
руб., что на 0,05% увеличилась, чем на конец 2012 года.
. Вахитовский 74,56 т.р.
. Авиастроительный 61,15 т.р.
. Ново-Савиновский 70,73 т.р.
. Советский 67,59т.р.
. Приволжский 61,21 т.р.
. Московкий 64,66.р.
. Кировский 61,24 т.р.
По-прежнему, самой дорогой является стоимость 1 кв. м однокомнатной
квартиры "улучшенного" проекта в Вахитовском районе города, а дешевле
всего в Авиастроительном и Приволжском районах.
Объем предложения в I квартале 2013 г. по районам г. Казани
В объеме предложения вторичного рынка жилья преобладают квартиры в домах
с "улучшенной" планировкой (34%) в Ново-Савиновском, Советском и
Приволжском районах города Казани. За последнее десятилетие в Казани активно
велось строительство многоэтажных жилых домов, квартиры в которых на
сегодняшний день представлены на вторичном рынке жилья. К тому же, большой
удельный вес сделок по купле-продаже жилья занимают ипотечные сделки.
А ипотечный кредит проще получить под залог квартиры в новом доме
("улучшенки"), так как такая недвижимость менее изношена и более
ликвидна.
Из графика видно, что за период 2008-2009 года цена предложения на
вторичном рынке была достаточно стабильна, но с III квартала 2008 года и до III
квартала 2009 года наблюдается спад. Такая тенденция объясняется
финансово-экономическим кризисом. Таким образом, за этот период цена упала на
15%. С IV квартала 2009 года до III квартала 2011 года наблюдается постепенный
рост цен и в I-II квартале 2011 года цены достигли докризисного уровня.
Начиная с III квартала 2011 года цены резко устремились вверх. Это было
связано с тем, что с середины 2011 года стало более доступно ипотечное
кредитование, программа материнский капитал, продолжалась реализация
ветеранских сертификатов. Изменение курса валют и близость Универсиады также
привели к необоснованно завышенным ценам. Так начиная с III квартала 2011 года
по I квартал 2013 года средняя цена предложения на вторичном рынке повысилась
на 28%
Анализируя вторичный рынок недвижимости можно отметить незначительное
повышение цен предложения. Это связано с тем, что в г. Казань большими темпами
развивается современная инфраструктура: строятся торговые центры, различные
спортивные объекты, новые транспортные развязки, которые улучшат транспортную
доступность.
Несмотря на общий рост цен на вторичном рынке, следует отметить спад цен
на квартиры "хрущевской" планировки. Объяснением этому служит тот
факт, что "заоблачные" цены на данное жилье способствовали
переключению внимания с изношенных временем домов (45-60 лет) на новостройки.
Общий рост цен на жилье наблюдается и в разрезе районов столицы. Но в
Авиастроительном районе ситуация обстоит иначе. Большая наценка на жилье,
связанная с введением новых станций метро, привела к снижению средних цен.
Преувеличенные цены на недвижимость привели к снижению ликвидности
данного вида жилья.
"Рейтинг районов" г. Казань
Первое место в рейтинге по престижности отдается Вахитовскому району.
Вахитовский район - центр деловой активности. Также данный район самый зеленый
район, так как на его территории расположено около 60 парков и скверов. Следует
отметить, что большинство ВУЗов находятся в этом районе. В виду всего этого,
как бы не изменилась ситуация на рынке, строительство в данном районе будет
всегда вызывать интерес у застройщиков (инвесторов, девелоперов).
Следующее место по рейтингу занимает Авиастроительный район. Благодаря
ажиотажу, вызванному введением (в скором времени) новых станций метро,
стоимость жилья в данном районе резко увеличилась. Это и стало причиной
поднятия данного района на 2- место рейтинга.
Третье место занимает Ново-Савиновский район. Он отличается развитой
современной инфраструктурой, транспортной доступностью. Здесь находятся пять
крупных торговых центров ("Молл Park House", "XL",
"Савиново", ТРК "Тандем", "Бэхетле"), большое
количество спортивных объектов и множество рекреационных зон.
Чуть менее престижными сегодня остаются Советский, Московский районы
Казани, наименее престижными являются Приволжский и Кировский районы.
В целом, цены на вторичном рынке Казани выше, чем на первичном.
Исключением являются Вахитовский и Авиастроительный районы. Это объясняется
тем, что в Вахитовском районе на первичном рынке в большом количестве
представлены квартиры в "элитных" жилых комплексах ("Вишневый
сад", "Ренессанс", "Падишах Плаза", "Лагуна"
и другие), которые имеют закрытую дворовую территорию, подземные стоянки,
большие метражи с современными планировками. Также важным ценовым фактором
является вид из окна. Окна домов, построенных на левом берегу р. Казанки,
выходят на набережную и Кремль, что делает их стоимость еще дороже. Таким
образом, вторичный рынок в данном районе не может составить конкуренцию
"новостройкам". Что касается Авиастроительного района, то данное
поведение цен на жилье здесь не подчиняется никаким закономерностям и скорее
является временным явлением.
Более высокий уровень цен на вторичном рынке остальных районов
объясняется уровнем отделки данных помещений (квартиры на вторичном рынке
продаются чаще с евроремонтом или с улучшенным уровнем отделки, в то время как
квартиры в "новостройках" в основном продаются с
"предчистовой" отделкой).
В целом, активность рынка на низком уровне, в связи с завышенными ценами.
Не смотря на это, Казань остается привлекательным и перспективным городом для
жизни и развития бизнеса.
Первичный рынок стал пользоваться более заметным
спросом, чем вторичный, и это, наверное, можно назвать главной и наиболее
очевидной переменой на рынке недвижимости в 2013 году. Причем это касается как
покупок недвижимости для проживания, так и приобретения недвижимых объектов для
инвестиций. Совершенно очевидно, что жители Казани все чаще отказываются от
идеи приобретения жилья на вторичном рынке. По подсчетам экспертов,
недвижимость для инвестиций, относящаяся к первичному рынку, может позволить
своему владельцу получить прибыль в размере 15-20%. Только в течение первого
полугодия 2013 года количество сделок увеличилось в два раза, что заставляет
говорить о явно наметившейся тенденции покупки жилья, строительство которого
еще не закончилось.
Можно сказать, что понижение спроса на жилье
вторичного рынка стало уже закономерным: в 2012 году с мая цены на вторичное
жилье сначала встали, а затем постепенно стали становиться ниже.
Список
использованной литературы
1. Асаул
А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - Спб.:
Питер, 2008. - 240 с.
2. Боровкова
В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости:
Учебник для вузов. - Спб: Питер, 2007. - 416 с.
. Гриненко
С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Издательство ТРТУ,
2004. - 107 с.
. Гриненко
С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог:
Издательство ТРТУ, 2004. - 350 с.
. Иваницкая
И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П.
Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2007. - 184с.
. Экономика
недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. - М.: МГИУ, 1999. - 384
с.
. Экономика
недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. - Нижний Новгород: НовГУ
им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с.
. Хамидулова
С.Н. Рынок и оценка жилой недвижимости. Часть 2. Методическое пособие. Школа
политики и бизнеса.