Экономика и оценка недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Теоретическая часть
.1 Затратный подход
оценки недвижимости
.2 Анализ рынка
недвижимости. Расчетная стоимость ограниченной реализуемой недвижимости
. Оценка ликвидной
стоимости предприятия
.1 Реализация
заложенного имущества, на которое обращено взыскание
Практическая часть
.1 Решение задач
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
К недвижимости можно отнести землю и объекты,
которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.
В России во времена правления Петра I термин
«недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г.
«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к
недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые
лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты,
плотины)
С точки зрения экономики недвижимость
рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно
получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление
имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания,
сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты.
Знание экономики недвижимости необходимо для
успешной предпринимательской деятельности, как в различных видах бизнеса, так и
для жизни людей, в быту.
. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1 Затратный
подход оценки недвижимости
оценка недвижимость
заложенный стоимость
В теоретическом плане под
полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость
возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной
восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по
стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида
восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко
объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Полная восстановительная
стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также
предпринимательский доход.
К прямым строительным затратам
относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою
очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной
строительной организации.
К косвенным затратам относят
расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного
строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
· проектно-изыскательские
работы;
· оценку, консалтинг,
бухгалтерский учет и юридические услуги;
· расходы на
финансирование за счет кредита;
· страхование всех
рисков;
· налоговые платежи в течение
строительства.
Предпринимательский доход - часть рыночной
стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли,
возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие
при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход
(фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или
рыночной стоимостью объекта и общими затратами. Предпринимательский доход
является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта
недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа
рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент
предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы,
используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям
стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
· прямые затраты;
· сумма прямых и косвенных затрат;
· общая сумма прямых, косвенных затрат
и стоимости участка;
· стоимость завершенного проекта.
На дату оценки полная восстановительная
стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату.
Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих
старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его
физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным
представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования
объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются
взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Под общим накопительным износом оценщики
понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.
Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной
стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью,
рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является
обесценивание.
.2
Анализ рынка недвижимости. Расчетная
стоимость ограниченной реализуемой недвижимости
Анализ рынка недвижимости
включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости,
ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной
способности.
Рыночный анализ для целей
оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его
конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть
сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на
стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут
использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики
спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости,
дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
Реакция рынка на конкретный вид
недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на
текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется
конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости
позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и
недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание
влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить
важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке
недвижимости.
Сравнительный подход требует
идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их
сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены
продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной
ситуацией.
Затратный подход предполагает
использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных
условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить
размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций,
выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания
недвижимости с момента завершения строительства.
Доходный подход требует от
оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне
арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а
также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.
Приемы и методы анализа рынка
достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных
потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны
увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее,
можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает
рассмотрение всего спектра факторов:
подход - анализ от общего
состояния экономики к конкретной недвижимости;
подход - анализ от конкретного
объекта к общему положению дел в экономике.
В первом случае аналитики
начинают с изучения рынка.
шаг - оценка рыночного
равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса;
текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства
обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На
основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о
наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.
шаг - анализ вероятного
альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный
вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и
юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение.
Второй метод предполагает, что
рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта
недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на
конкретном рынке.
шаг - понимание физических,
законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит
определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов,
пользователей, арендаторов) и в конечном счете оценить динамику спроса и
предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные
данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого
предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется
конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности,
доходности и занятости населения, объем розничной торговли)
шаг - рассмотрение наиболее
вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и
перспективной рыночной поддержки.
Несмотря на различную процедуру
указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и
будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния
местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой
недвижимости.
Капитализация дохода - это преобразование
ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время
стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Коэффициент капитализации
применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год.
Расчет стоимости производится по формуле:
К = Кt / (1+n) (1)
где: К - текущая стоимость, руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года
(t=1 год), руб.- ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли
единицы.
Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент
капитализации, или коэффициент дисконта. Коэффициент капитализации либо
непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение
годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается
исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых
условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения
модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся
периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка
от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет
вид по формуле:
K = 
(2)
где: К - текущая стоимость руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года,
руб.;- ставка дисконта, доли единицы;- фактор времени (число лет);
,2...- порядковый номер года.
Доходный подход имеет следующие недостатки:
.Необходимость прогнозирования долговременного
потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет
сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности
прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.
.Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.
.Проблематичность сбора данных о доходности
аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а
официальная информация нередко не соответствует действительности.
Преимущества доходного метода:
.Данный подход преимущественен при анализе
целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании
инвестиций в недвижимость.
.Метод прямой капитализации характеризуется
относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает
состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно
функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.
.Метод дисконтирования денежных потоков
считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную
структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок
нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Метод капитализации дохода также требует
широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода
проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в
рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции,
есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.
2. Оценка ликвидной стоимости предприятия
Ликвидность - это способность и
возможность активов быть проданными по рыночной цене. Ликвидность является
одним из главных показателей деятельности компании. В ходе анализа ликвидности
баланса предприятия дается ответ на вопрос о том, какова его
кредитоспособность, то есть, имеет ли предприятие возможность в срок и в
должном объеме исполнять взятые на себя финансовые обязательства.
Ликвидационная стоимость
подразделяется на три вида:
. Упорядоченная ликвидационная
стоимость. Распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного
периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые активы.
Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около
2-х лет.
. Принудительная ликвидационная
стоимость. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто
одновременно и на одном аукционе.
. Ликвидационная стоимость
прекращения существования активов предприятия (утилизационная). В этом случае
активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном
месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо
социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной
величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов
предприятия.
Типичные случаи возникновения
ликвидационной стоимости.
Типичными случаями
возникновения ликвидационной стоимости являются:
ликвидация предприятия;
реализация объектов залога;
ускоренная реализация иного
имущества.
При ликвидации предприятия
возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества и
погашения имеющейся у предприятия задолженности (причем нередки ситуации, когда
суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает всех долгов).
При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи) сильно
ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и
погашения задолженности. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае
решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях). В свою
очередь, продолжительность временного периода определяется условиями каждого
конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само
решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место
запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает
большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные
планы ликвидации предприятия.
Вынужденная ликвидация в
процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии
конкурсного производства по итогам внешнего управления. Образуемая конкурсная
масса подлежит реализации на открытых торгах (за редкими исключениями,
предусмотренными ФЗ «О банкротстве»). При этом сроки реализации имущества
крайне ограничены[1].
Таким образом, необходимо
разграничивать добровольную и вынужденную ликвидацию. Реализация объектов
залога в контексте данной работы представляет собой скорее гипотетическое
(оторванное от реальности) понятие. В данном случае определение ликвидационной
стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением
которого является заложенное имущество, и речь не идет о реальном факте
реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать,
по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при не
возврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы
получила название залоговой. Однако можно утверждать, что по своей
экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь
присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденной продажи.
Ускоренная реализация иного
имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость
определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько
вариантов такой реализации - либо это инициативная (добровольная) реализация,
либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим
законодательством.
Таким образом, ликвидационная
стоимость имущества практически всегда ниже его рыночной стоимости. И этот факт
является негативным для продавца имущества и, безусловно, положительным - для
покупателя.
2.1 Реализация
заложенного имущества, на которое обращено взыскание
оценка недвижимость
заложенный стоимость
Основанием для обращения
взыскания на заложенное имущество является неисполнение либо ненадлежащее
исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Но если допущенное
должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований
залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного
имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.
Если суммы от продажи предмета
залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае
отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение
недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество,
основанное на залоге. Если сумма от реализации заложенной собственности больше
размера требования залогодержателя, обеспеченного залогом, то разница подлежит
возврату залогодателю. В любой момент времени до продажи собственности должник,
и залогодатель могут прекратить обращение взыскания на него и его реализацию
путем исполнения обязательства, которое обеспечено залогом, или его части,
исполнение которой просрочено. Если торги объявлены несостоявшимися, то
залогодержатель по договоренности с залогодателем может купить заложенное
имущество и учесть в покупной цене свои требования, обеспеченные залогом. В
данном случае применяются правила договора купли-продажи. Если повторные торги
объявляются несостоявшимися, то залогодержатель может оставить предмет залога с
его оценкой в сумме не ниже 10% от начальной цены. Если залогодержатель не
использует право оставить предмет залога в течение одного месяца со дня
признания несостоявшимися повторных торгов, то договор прекращается.
В случае неисполнения должником
обеспечиваемого обязательства залогодержатель имеет преимущественное право на
получение удовлетворения из стоимости заложенной собственности перед другими
кредиторами. Передача залога в собственность залогодержателя возможна лишь в
виде исключения в строго определенных случаях и установленном порядке.
Порядок реализации залогового
имущества <http://1bankrot.ru/realizaciya-imushhestva/zalogovoe.html>
предусматривает, что собственность должна быть продана по рыночной стоимости
третьим лицам. Реализация заложенного имущества предусматривает гарантии интересов
залогодателя в виде возврата разницы, в случае если сумма, вырученная после
реализации, выше размера обеспеченного залогом требования. Однако если
вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требования залогодержателя, то
он может получить недостающую сумму из иной собственности должника.
Реализация продажа заложенного
имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с
публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством,
если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги не
единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено
взыскание. В п. 2, 3 ст. 54 Закона РФ "Об исполнительном
производстве" предписано, что продажа имущества должника, за исключением
недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на
комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом.
Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов
специализированными организациями, имеющими право совершать операции с
недвижимостью[1].
По просьбе залогодателя суд вправе в
решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с
публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и
обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и
не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков
кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке
указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации
заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то, что сумма
требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного
имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного
имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке[1].
Независимо от того, в каком
порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без
обращения в суд, - предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил,
установленных Гражданским кодексом РФ (ст. 350). Во всех случаях реализация
заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке,
установленном гражданским или арбитражным процессуальным законодательством,
если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Таким образом,
возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.
Регулирование залоговых
отношений в настоящее время производится в соответствии с Гражданским кодексом
РФ и Законом РФ ''О залоге''[6]. Причем смысловое определение понятия залога
данное Гражданским кодексом РФ несомненно шире определения данного Законом РФ
''О залоге''. Гражданский кодекс РФ уточняет, что залогодержатель имеет право
на преимущественное удовлетворение своих требований ''из стоимости заложенного
имущества'' должника или ''лица, которому принадлежит это имущество''.
Основная цель залога
заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит своего
обязательства, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на
заложенное имущество. Отличительной особенностью залогового обязательства
является то, что оно всегда выступает в качестве акцессорного (дополнительного)
обязательства, то есть в качестве гаранта исполнения основного обязательства,
обеспеченного залогом.
Отношения залога в целом
получили детальное регулирование в действующем законодательстве. Четко
определены предмет залога, субъекты залоговых отношений, права и обязанности
сторон. Регулирование залога в основном основывается на диспозитивных
принципах. Применение императивных норм в этой сфере, как правило, связано с
гарантией обеспечения реализации прав сторон по договору.
Гражданским кодексом РФ изменен
ранее действовавший на основании закона РФ ''О залоге'' порядок обращения
взыскания на заложенное имущество. В настоящее время обращение взыскания на
заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи
нотариуса не допускается.
Таким образом, залог выступает
одним из основных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательства,
поскольку гарантирует удовлетворение имущественных прав
кредитора-залогодержателя. Залоговые отношения становятся все более
распространенными предпринимательской сфере.
. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
3.1
Решение задач
) В каждом конкретном взыскании
определите вид износа:
а) многоэтажный дом без лифта -
функциональный износ;
б) коттедж с неисправностями в
водоснабжении и канализации - физический износ;
в) дом без горячей воды -
физический износ;
г) в доме протекает крыша -
физический износ;
д) коммунальная квартира -
функциональный износ;
е) жилой район с аэропортом -
внешний износ;
ж) у постройки нет удобного
входа и выхода - функциональный износ;
з) склад имеет «низкий
потолок», в нем повышенная влажность - функциональный износ;
и) торговый центр, расположенный
в районе, где население убывает - внешний износ;
к) квартира, расположенная
недалеко от оживленной магистрали - внешний износ.
В зависимости от причин,
вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
Физический износ - это потеря
стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный износ -
представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их
функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким
недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные
материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и,
следовательно, ценность здания.
Внешний износ - представляет
собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате
отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту
факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического
окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
) Загородный дом был куплен 1.5
года назад за 68500 ден.ед. Какова нынешная рыночная стоимость этого дома, если
цены в этом районе растут на 6% в год?
*1,06 = 72610(тыс.руб.)
- 68500 = 4110 (тыс.руб)
Ответ: Рыночная стоимость дома
увеличилась на 4110 тыс. рублей в течение года.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При любом общественном устройстве особое место в
системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с
функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во
всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует
центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не
только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но
одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.
Недвижимость - основа национального богатства
страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание
экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности
в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых
граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы,
независимости и достойного существования всех людей.
Недвижимость является одним из немногих товаров,
стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной
особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
В основе процесса оценки недвижимости лежат три
основных метода:
метод сравнения,
затратный метод,
метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгодно
распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и
граждане получают в свое распоряжение.
Основными факторами, негативно влияющими на
рынок недвижимости являются: политическая нестабильность, нестабильность
финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная
обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство
законодательства.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Гражданский
Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
02.07.2005 № 83-ФЗ).
.Федеральный
закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации»
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от
14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от
22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ).
.
Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О
лицензировании оценочной деятельности».
.Постановление
Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю, за
осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
.РОССИЙСКАЯ
ФЕДЕРАЦИЯ ЗАКОН О ЗАЛОГЕ (в ред. Федеральных законов от 26.07.2006 N 129-ФЗ, от
19.07.2007 N 197-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным
законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
.Болдырев
В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного
курса, Изд-во «Азбука», М. - 2007.
.Грязнова
А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и
доп. М. 2008. 560 с.
.Иванова
Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук,
проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.
.Шевчук
Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. -
155 с.
.Яскевич
Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.