Анализ состояния рынка недвижимости в г. Тюмени

Анализ состояния рынка недвижимости в г. Тюмени

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость традиционно является одним из самых надежных и понятных активов, любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

До сентября 2009 года рынок недвижимости в России развивался максимальными темпами, покупательская способность в разы превышала предложение. Региональными и местными органами власти были внедрены программы направленные на решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения для отдельных категорий граждан (молодые семьи, переселенцы с севера, ветераны ВОВ и т.д.), большими темпами развивалось ипотечное кредитование. Порядка 70% сделок купли-продажи проходили с использованием «сторонних» денежных средств.

Ситуация резко изменилась в сентябре 2009 года, в связи с приостановлением банками программ ипотечного кредитования, что вызвало резкие изменения на рынке недвижимости а именно, снижение спроса на недвижимость, снижение цен за 1 кв.м. и как результат банкротство Застройщиков.

В данное время на рынке недвижимости наблюдаются положительные тенденции.

Целью данной работы является анализ состояния рынка недвижимости в г. Тюмени, более подробно в данной курсовой работе мы рассмотрим сегмент однокомнатных квартир, а так же проведем анализ социально-экономических показателей рынка и их влияние на покупательскую способность. Проанализируем покупательские предпочтения.

1. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ

Для проведения анализа рынка недвижимости г. Тюмени, учитывая специфику данного региона необходимо рассмотреть социально-экономические показатели всей области, т.к. потенциальными покупателями недвижимости в нашем городе являются не только тюменцы, но также жители автономных округов (крайнего севера), которые стремятся приобрести недвижимость в г. Тюмени.

Общая оценка социально-экономической ситуации в регионе.

В течение I квартала 2010 года продолжился восстановительный рост в реальном секторе экономики региона, оставалась стабильной ситуация в социальной сфере. Учреждения социальной сферы и системы жизнеобеспечения работали в нормальном режиме. Продолжался рост численности населения.

Демографическая ситуация

Численность Населения Тюменской области, включая Автономные округа по данным Службы Государственной статистики по Тюменской области на 1 апреля 2010 года составила 3430,3 тыс. человек, в том числе городское - 2679,6 тыс. человек (78,1%), сельское - 750,7 тыс. человек (21,9%). За 2010 год численность жителей округа увеличилась на 31,4 тыс. человек (1%).

Естественный прирост населения по предварительным данным за январь-март 2010г. составил по области 5468 человек (увеличилась на 8 % к соответствующему периоду прошлого года).

В Ханты-Мансийском автономном округе-Югре его величина достигла 3394 человек (4%), в Ямало-Ненецком - 1279 (понизился на 1%), в Тюменской области (без автономных округов) - 795 человек (увеличение на 65,6%).

В январе-марте 2010г. по сравнению с январем-мартом 2009г. число зарегистрированных органами ЗАГС браков в Тюменской области уменьшилось на 5,5%, разводов - на 3,1%. В Ханты-Мансийском автономном округе-Югре количество браков сократилось на 6,2%, разводов увеличилось на 2,2%, в Ямало-Ненецком автономном округе число браков увеличилось на 1,0%, число разводов сократилось на 0,6%, в Тюменской области (без автономных округов) число браков снизилось на 7,4%, разводов - на 12,5%.

Промышленное производство

Индекс промышленного производства по итогам I квартала 2010 года составил 128,6% при среднероссийском показателе 105,8%.

Добыча полезных ископаемых

Добыча нефти в I квартале 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года возросла в 2,5 раза и составила 1,1 млн. тонн.

Добыча нерудных строительных материалов сократилась на 17,9% в основном из-за снижения потребности в песке и глине со стороны строительных организаций и производителей стройматериалов.

Обрабатывающие производства

В обрабатывающем секторе общий прирост производства составил 5,1%. Отмечается рост производства электрооборудования, электронного и оптического оборудования (136,3%), готовых металлических изделий (132,6%), нефтепродуктов (105,3%), пищевых продуктов (103,9%).

Предприятиями пищевой промышленности увеличен выпуск мяса, включая субпродукты (на 30,3%), замороженных мясных полуфабрикатов (на 39,2%), мясных консервов (на 17,4%), колбасных изделий (на 1,7%), товарной пищевой рыбной продукции (на 35,4%), цельномолочной продукции (на 9,9%), минеральной воды (на 19,8%), комбикормов (на 15,7%), муки (на 2,2%).

Меры, принимаемые в области по развитию сельскохозяйственного производства, увеличивают сырьевую базу перерабатывающих предприятий. Финансовая поддержка технического перевооружения способствует расширению ассортимента, повышению качества и конкурентоспособности продукции тюменских предприятий.

Устойчивая динамика роста отмечается в производстве нефтепродуктов. Производство дизельного топлива возросло на 4,4%, углеводородных сжиженных газов (пропана и бутана) - на 7,1%.

В машиностроении значительно возросло производство автомобильных аккумуляторов (в 1,7 раза), а также контрольно-измерительных приборов и инструментов.

На деревообрабатывающих предприятиях региона увеличен выпуск фанеры клееной на 10,6%, древесностружечных плит - на 10,8%.

На четверть увеличился выпуск фенолоформальдегидных смол. Производство лекарственных средств (в фактически действовавших ценах) возросло в 2,3 раза.

По сравнению с I кварталом 2009 года отмечается рост (на 12,6%) в швейном производстве. Предприятия ориентируются на выполнение заказов для нужд бюджетных и коммерческих организаций области (прежде всего, спецодежды, выпуск которой увеличился в 1,4 раза). В 1,5 раза возрос выпуск трикотажных изделий.

Снижение объемов в январе-марте 2010 года по сравнению с соответствующим периодом прошлого года произошло в химическом производстве - на 30,5%, производстве транспортных средств и оборудования -на 26,9%, прочих неметаллических минеральных продуктов - на 18,5%, в обработке древесины и производстве изделий из дерева - на 13,4%, производстве резиновых и пластмассовых изделий - на 10,7%, целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности - на 6,6%.

В текстильной промышленности индекс производства составил 38,7%, что связано со снижением выпуска готовых шерстяных тканей и пряжи - соответственно в 2,6 и 4,5 раза.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства в январе-марте 2010 года составил 106,6%. За I квартал текущего года выработано 3,3 млрд. кВт-час электроэнергии, что на 3% больше, чем в аналогичном периоде 2009 года. Производство теплоэнергии возросло на 20,4%, достигнув уровня 6,4 млн. Гкал.

Развитие агропромышленного комплекса

В животноводстве отмечается рост объемов производства продукции и поголовья скота. Хозяйствами всех категорий произведено 27,2 тыс. т мяса в живом весе (106,6%), 116,5 тыс. т молока (105,7%), 337,7 млн. штук яиц (107,2% к соответствующему периоду 2009 года). Поголовье крупного рогатого скота сохранено на уровне соответствующего периода 2009 года, темпы прироста поголовья коров, свиней и овец составили соответственно 1,4%, 5,6% и 2%.

Существенную роль в развитии хозяйств населения играют сельскохозяйственные потребительские кредитные и заготовительные кооперативы. Кредитными кооперативами выдано займов на 18% больше, чем в I квартале 2009 года, на 23% увеличилась сумма заимствований. Объемы оказываемых хозяйствам населения заготовительными кооперативами услуг и закупок сельскохозяйственной продукции выросли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 16% и составили 58 млн. рублей.

В настоящее время работают 22 мини-фермы в личных подсобных хозяйствах граждан, где содержится 650 голов коров. В стадии строительства находится еще 14 мини-ферм на 350 скотомест, которые планируется запустить в текущем году. Реализуются программные мероприятия по обеспечению хозяйств населения племенным поголовьем свиней, улучшенным поголовьем крупного рогатого скота и комбикормами.

Кроме того, продолжается строительство 5 современных молочных комплексов на 3,9 тыс. скотомест.

Активно ведется подготовка к посевной компании. Под урожай 2010 года площадь посева сельскохозяйственных культур увеличится на 1,3% и составит 1073 тыс. га. В полной потребности создан семенной фонд зерновых и зернобобовых культур, который практически полностью (97%) составляют семена высоких репродукций. Готов к полевым работам машинно-тракторный парк, идет накопление минеральных удобрений и ГСМ.

Строительство

В январе-марте 2010 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 8642,3 млн. рублей, что на 8,6% ниже соответствующего уровня прошлого года.

В 1 квартале 2010 года введено в эксплуатацию 574,9 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 40,5% выше аналогичного показателя 2009 года. Около 30% общего объема (107,9 тыс. кв. метров жилья) построено индивидуальными застройщиками (108%). Развитию индивидуального жилищного строительства способствует выделение во всех муниципальных образованиях области земельных участков, обеспечение инженерными коммуникациями которых ведется за счет средств регионального бюджета.

В 2010 году доля земельных участков, поступивших в 2010 году в Фонд от субъектов Российской Федерации, обеспеченных полным пакетом документов, соответствующих требованиям приказа Минэкономразвития, составит не менее 30%. Из общей площади предназначенных для жилищного строительства земельных участков, переданных в собственность Фонда, не менее 70 % земельных участков предполагаются для строительства жилья, отвечающего требованиям к жилью экономического класса, что составляет 1 400 га. В целях стимулирования малоэтажного строительства на земельных участках, вовлекаемых в гражданский оборот в рамках реализации Закона, Фонд планирует в 2010 году вовлечь в гражданский оборот для малоэтажного строительства не менее 70 % площадей от общего объема земель, вовлекаемых для жилищного строительства, что составляет 1 400 га, из них не менее 80 % земельных участков (около 1 100 га) предполагаются для строительства малоэтажного жилья, отвечающего требованиям к жилью экономического класса.

Правительство Тюменской области содействует реализации инвестиционных проектов по созданию новых, расширению и модернизации действующих предприятий.

Так, ЗАО «Загрос» в Заводоуковском городском округе построило лесоперерабатывающий завод производственной мощностью 36 тыс. м3 обрезного пиломатериала в год экспортного качества.

Практически завершены работы по сооружению второй очереди Антипинского нефтеперерабатывающего завода с расширением мощностей завода по первичной переработке нефти до 4 млн. тонн в год. Ввод в эксплуатацию новых мощностей завода планируется осуществить во II квартале текущего года.

Потребительский рынок

В I квартале 2010 года оборот розничной торговли составил почти 34 млрд. рублей, прирост к аналогичному периоду прошлого года в сопоставимых ценах - 0,4%. На душу населения реализовано товаров на сумму 25,3 тыс. рублей, что соответствует общероссийскому уровню (25,4 тыс. рублей).

В общей структуре розничного товарооборота удельный вес пищевых продуктов, включая напитки и табачные изделия, составил 53,8%, что превышает аналогичный показатель I квартала 2009 года (48,3%).

Удельный вес торгующих организаций и индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка, составил 86,5%. На долю рынков области приходится 13,5% оборота розничной торговли. По состоянию на 01.04.2010 года на территории области функционирует 46 розничных рынков общей площадью 187,6 тыс. кв. м. на 6923 торговых места, из них: 36 - универсальных, 9 - специализированных, 1 - сельскохозяйственный. Уровень обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей по региону составил 729 кв. метров.

Оборот общественного питания в I квартале текущего года снизился на 7,2% и составил 2,6 млрд. рублей.

Объем платных услуг населению в январе-марте 2010 года составил 10,3 млрд. рублей, прирост к аналогичному периоду прошлого года в сопоставимых ценах - 1,7%. Сохраняется рост услуг связи, транспортных и бытовых услуг.

Цены

Индекс потребительских цен в марте 2010 года к декабрю предыдущего года составил 102,9% (годом ранее - 105,9%). При этом цены на продовольственные товары повысились на 1,9%, непродовольственные товары - на 1,4%.

Из перечня продовольственных товаров в I квартале 2010 года наиболее существенно подорожал сахар-песок - на 15,9%, плодоовощная продукция - на 13,4%, в несколько меньшей степени - яйцо куриное (на 5,4%), масло сливочное (на 4,4%), молоко и молочная продукция (на 2,4%).

В то же время снизились цены на мясо и птицу (на 1,6%), рыбу и морепродукты (на 0,9%), макаронные изделия (на 3,8%) и крупу (на 3,9%). Цены на хлеб и хлебобулочные изделия, масло подсолнечное в течение первых трех месяцев текущего года практически оставались стабильными.

На платные услуги населению рост цен и тарифов в I квартале 2010 года составил 7,6%, что на 2,2% ниже уровня первого квартала 2009 года. Среди обязательных видов услуг наибольший рост тарифов в первые три месяца 2010 года отмечался в сфере жилищно-коммунальных услуг (на 18,4%). Кроме того, в текущем году на 5% подорожали услуги связи, на 3,4% - медицинские услуги. Среди прочих рыночных услуг стали дороже ветеринарные услуги - на 15,8%, банковских учреждений - на 3,3%, страховые - на 3,1% и бытовые услуги - на 2%.

Малый бизнес

По предварительным данным Тюменьстата, по состоянию на 01.01.2010 года на территории Тюменской области (без автономных округов) зарегистрировано 53788 субъектов малого предпринимательства, из них 2156 малых предприятий, 13704 микропредприятия и 37928 индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.

На территориях городов и муниципальных образований функционируют 26 территориальных представительств Фонда развития и поддержки предпринимательства, где организованы опорно-консультационные пункты. Развивается компьютерная сеть, соединяющая все территориальные представительства в единую информационную базу данных с использованием возможностей Интернет-связи. Кроме того, через них контролируется эффективность и целевое использование займов, своевременная уплата процентов и возврат основного долга со стороны заемщиков.

В I квартале 2010 года проводились мероприятия по завершению хозяйственных работ на имущественных объектах бизнес-инкубаторов в городах Тюмени и Тобольске. Подготовлены рабочие места для администрации учреждения и будущих резидентов, установлено программное обеспечение.

За январь-март текущего года субъектам малого и среднего предпринимательства при государственной поддержке из областного бюджета различными некоммерческими организациями оказано 6726 консультационных, бухгалтерских, юридических услуг, проведено 29 семинаров.

Уровень жизни населения

Денежные доходы населения в расчете на одного жителя по предварительным данным за январь-март 2010 года составили 14,2 тыс. рублей и выросли по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 2,2%. Реальные располагаемые денежные доходы населения относительно соответствующего периода 2009 года составили 97,9%.

Потребительские расходы на душу населения за I квартал 2010 года составили 11,6 тыс. рублей, что на 5,2% выше, чем в том же периоде прошлого года.

Номинальная среднемесячная заработная плата за январь-февраль составила 19,2 тыс. рублей и на 8,1% превысила уровень аналогичного периода 2009 года. Реальная заработная плата составила 99,8%.

Рынок труда

В январе-марте 2010 года в органы службы занятости населения обратилось за содействием в поиске подходящей работы 9,5 тыс. человек, что на 17,8% превышает показатель соответствующего периода прошлого года.

В целях снижения напряженности на рынке труда на территории Тюменской области в 2010 году осуществляется реализация Программы по содействию занятости населения и снижению напряженности на рынке труда. В рамках Программы в январе-марте 2010 года направлено на общественные и временные работы 3612 человек.

В I квартале 2010 года создано 435 рабочих мест для организации стажировки выпускников образовательных учреждений, граждан, ищущих работу. К стажировке приступило 254 человека. Для трудоустройства безработных граждан оказано содействие по выходу на самозанятость 900 человекам, по выходу на самообеспечение - 189. Общая численность участников программных мероприятий составила 5044 человека.

2. Анализ рынка недвижимости В Г. тЮМЕНИ

.1 Анализ общего состояния рынка недвижимости г. Тюмени

В целом можно оценивать рынок сегодня как «медленно растущий».

За четыре месяца текущего года ввод жилья в области вырос на 36,7%.

По данным «Тюменьстата», за январь-апрель организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в Тюменской области (без автономных округов) построено 487,3 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 36,7% больше ввода за январь-апрель минувшего года. Из общей введенной площади 28,4% или 138,2 тыс. кв. метров построено населением за счет собственных и заемных средств (105,2% к январю-апрелю 2009 года).

В расчете на 1000 жителей ввод составил 363,6 кв. метров против 267,9 кв. метров в январе-апреле 2009 года.

Строительство индивидуального жилья, составляющего около трети введенной площади жилых домов, увеличилось на 8,0%.

Если сегментировать рынок Тюмени на жилую и коммерческую. Самым большим сегментом является рынок жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 - 95% всего оборота недвижимости в Тюмени. Наиболее распространенным видом сделки с жильем является договор продажи жилого дома (квартиры). Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений.

На местном рынке пять специализированных периодических изданий, освещающих вопросы рынка недвижимости, наиболее популярные: «Квартирный вопрос», «Недвижимость. Строительство», С каждым годом все большую популярность приобретают электронные средства массовой информации в освещении проблем рынка недвижимости: <#"823871.files/image001.gif">

Рис. 1. Все, динамика изменения средней цены за метр2 , тыс. руб. (вторичное жилье)

Что касается рынка недвижимости (новостроек), то с началом кризиса количество «долгостроев» росло вплоть до лета 2009 года. Наибольшее число «замороженных» домов пришлось на июль прошлого года - тогда их было 87 у 44 застройщиков. Благодаря работе правительства региона в тесном взаимодействии с инициативными группами дольщиков и застройщиками к 1 мая 2010 года количество объектов удалось снизить до 50 - это около 15 % от общего количества строящихся в регионе многоквартирных домов. На строительстве этих домов задействована 31 компания-застройщик, в отношении 25 из них сейчас ведется процедура банкротства. Строительство пяти домов приостановлено из-за отсутствия разрешительной документации, по двум домам дело решается в суде, а для трех все необходимые документы будут получены в течение трех месяцев.

Наибольшие проблемы у людей возникли с пятью компаниями, на них приходится 16 недостроенных домов и 70% участников долевого строительства, не получивших вовремя свои квартиры. Это ООО «Стройтехногрупп», ООО «Тюмень-Лукойл-строй», ЗАО «Запсибстройсервис», ООО «Научно-технический центр», ООО «Сиб-строй».

Работа с этими организациям ведется в постоянном режиме. Так, из десяти домов ООО «Тюмень-Лукойл-строй» завершены четыре, в этом году планируется закончить еще два, с помощью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию решаются вопросы по завершению объектов ООО «Стройтехногрупп». Вице-губернатор также добавил, что по фактам нарушения закона возбуждены девять уголовных дел, которые получат свое логическое завершение в суде.

Рис. 2. Все, динамика изменения средней цены за метр2, тыс. руб (новостройки)

Государственные и муниципальные программы.

Государство обещает обеспечить всех военнослужащих жильем в 2010 году, планируется выделить еще 45 000 квартир.

Кроме того, к 2011 г. планируется обеспечить жильем тех, кто уволился из армии и встал в муниципальные очереди на получение квартиры, официальных.

До сих пор не решена до конца еще одна проблема: в очереди на получение жилья стоят 175 ветеранов Великой Отечественной войны, и все они уже в следующем году получат субсидию. До этого года программа шла достаточно вяло, многие ветераны просто отказывались от этой социальной выплаты, поскольку схема приобретения квартиры была очень сложна, к тому же учетная норма на одного человека составляла всего 22 кв. м, и далеко не все могли добавить денег и купить жилье. Теперь норма увеличилась до 36 кв. м, соответственно увеличилась и сумма субсидии - в этом году она составила более 1,1 млн руб: на эти деньги можно приобрести даже в Тюмени хорошую благоустроенную однокомнатную квартиру.

В то же время не все тюменские застройщики готовы участвовать в социальных программах. В частности, из-за них сейчас немного тормозится программа переселения из ветхого и аварийного жилья. На сегодняшний день власти пока не могут найти и выкупить 52 запланированных к покупке в текущем году квартир в областном центре, чтобы переселить граждан из ветхих помещений. Не все еще строители готовы реализовывать квартиры по той цене, которая установлена Минрегионом, - 32,45 тыс. руб. Для меня это является своего рода показателем - значит, у строителей не так плохи дела, и они не готовы опускать цены и терять свою рентабельность. В целом программа переселения идет хорошими темпами: 832 квартиру уже ждут новых жильцов, 320 из них уже оформляются в собственность области, остальные находятся в завершающей стадии строительства.

Продвигается решение вопроса детей-сирот, которые имеют право на получение жилья по договорам социального найма на сегодняшний день их несколько сотен. Из государственного жилищного фонда Тюменской области в 2010 году квартиры получать около 90 детей-сирот, 38 из них уже отпраздновали новоселье.

На протяжении пяти лет в Тюмени работает программа в рамках Постановления Правительства Тюменской области №142-п от 16.06.2006 года «Об утверждении положения о порядке предоставления социальных выплат молодым семьям на приобретение жилья или индивидуального жилого дома» в муниципальном образовании города Тюмени реализуется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Так, с начала года 338 молодых семей получили жилищные сертификаты.

2.2 Анализ рынка недвижимости однокомнатных квартир г. Тюмени

Однокомнатные квартиры являются наиболее ходовым товаром на рынке недвижимости. Особенно актуальны они осенью, во-первых, из-за оживления рынка недвижимости в целом после относительного летнего затишья, и, во-вторых, в связи с необходимостью обеспечить жильем прибывающих в город после отдыха учащихся, студентов, работающее население.

В данной курсовой работе мы будем анализировать цены на однокомнатные квартиры двух месяцев: февраля и апреля. Данные, используемые нами были взяты из газеты Ярмарка (№5 от 12.02.2010г и №15 от 23.04.2010г.).

По количеству предложений лидируют два района: Микрорайоны (30%) и Центр (18%), что обусловлено большой популярностью у Покупателей, и плотной застройкой, в том числе новостроек.

Цены на однокомнатные квартиры в феврале демонстрируют достаточно большой разброс. Так, на данном рынке существует сегмент относительно дешевых квартир, цены на которые начинаются от 1150 - 3700 тысяч рублей. Это зависит от следующих факторов: района, от материала исполнения дома, площади квартиры, статуса дома, наличия паркинга и закрытой территории прилегающей к зданию, от срока сдачи, от «амбиций» продавца (в частности 1-комн.кв. на КПД 34 кв.м.-стоимость 3700 т.р.) и от многого другого. Максимально доступную квартиру можно найти на КПД, МЫС, Матмассы, ММС и.т.д., т.е. на окраинах города. Большинство таких однокомнатных расположены в домах хрущевского типа этажностью не выше 5 и домах коридорного типа (этажность 8). (см. ПРИЛОЖЕНИЕ 1)

Стоимость наиболее дорогих однокомнатных, представленных в выборке за февраль, которые расположены в Центре, Д. Обороны, КПД варьируются от 2000 тыс. рублей до 2800 т.р.. В основном это квартиры улучшенной планировки или элитные, общая площадь которых превышает 40 м2. Средняя цена за квадратный метр в однокомнатной квартире по Тюмени в целом составляет 43,46 тысячи рублей. Данный показатель высчитан с учетом стоимости квартир первичного и вторичного рынка.

Рис. 3. Средняя цена за 1 кв.м. февраль (первичный рынок)

За исследуемый период наиболее выгодная стоимость за 1 кв.м. (от 30,05 т.р.) на первичном рынке наблюдается в следующих района: ММС, Матмассы, МЫС, Войновка. В районах Д. Обороны, КПД, Центра, МЫС, МАТМАССЫ, ММС, Войновка характеризуется строительство объектов в кирпичном исполнении (см. рис 3).

Наиболее дорогими районами Тюмени являются: Центр, КПД и Заречный мкр., Югра (от 44,12 т.р. и выше).

Район Ватутина на сегодняшний день нет новостроек, это связано с дефицитом свободных земельных участков и плотной застройкой района.

Что же касается вторичного рынка недвижимости средняя цена независимо от исполнения дома и района равна 45,30 т.р. за 1 кв.м. Стоимость формируется от многих факторов: месторасположения, состояния квартиры, состояния дома, подъезда, наличия дополнительного сервиса. (см. Рис.4). Вторичный рынок недвижимости Войновки в феврале месяце характеризуется предложениями квартир в панельном исполнении.

Рис. 4. Средняя цена за 1 кв.м. февраль (вторичный рынок)

Разница в стоимости вторичного и первичного жилья составляет только лишь 4 % (февраль) в пользу первого.

В апреле увеличилось количество предложений на рынке недвижимости, что связано с сезонностью спроса (отпуск жителей севера Тюменской области). Но по-прежнему на первом месте микрорайоны (31%) и центр (13%). Уменьшение в % предложений в Центре связано с востребованностью этого района у северян.

Рис. 5. Средняя цена за 1 кв.м. апрель (первичный рынок)

Первичный рынок недвижимости с разбивкой по районам представлен в основной в кирпичном исполнении, особенно это заметно по следующим районам: Центр, Д. Обороны, КПД, Ватутина, Заречный мкр., Югра, Войновка.

Самая высокая стоимость за 1 кв.м. остается по-прежнему на КПД(45,78 т.р.) и в Центре(46,7 т.р.). Цена 1 кв.м. на ММС, Матмассах, МЫСе наиболее низкая (29,35 т.р.), что обусловлено строительством объектов, которые на сегодняшний день заморожены (долгострои) и Войновке (30 т.р.) - большое количество новостроек (большая конкуренция между Застройщиками).

Рис. 6. Средняя цена за 1 кв.м. апрель (вторичный рынок)

За исследуемый период наиболее выгодная стоимость за 1 кв.м. (от 36,30 т.р.) на вторичном рынке наблюдается в следующих района: Войновка, ММС, Матмассы, МЫС.

Наиболее дорогими районами Тюмени остаются по-прежнему: Центр (от 51,99 т.р.), КПД (42,68 т.р.) и Ватутина (от 49,22 т.р. и выше).

Сведем данные двух месяцев в единую картину.

По первичному рынку в кирпичном исполнении наблюдается снижение цен Войновка (10%), Заречный мкр. (8%), ММС, Тарманы, Матмассы (2%), КПД (8%), Центр (3%), микрорайоны (5%), увеличение на Лесобазе (14%), Д. Обороны (2%), (см. Рис. 7).

Рис. 7. Сравнительный анализ цен апрель-февраль (первичный рынок в кирпичном исполнении)

По первичному рынку в панельном исполнении наблюдается снижение цен Червишевский, Московский тр. (23%), увеличение на Лесобазе (4%), Микрорайоны (2%), (см. Рис. 8). В районах Войновка, Ватутина, КПД, Д. Обороны, Центре не строят дома в панельном исполнении.

Рис. 8. Сравнительный анализ цен апрель-февраль (первичный рынок в панельном исполнении)

Что касается вторичного рынка в кирпичном исполнении наблюдается снижение цен Д. Обороны (13%), Червишевский, Московский тр. (4%), по остальным районам наблюдается стабильное повышение цен. Самый большой прирост в Центре (20%), (см. Рис. 9).

Рис. 9. Сравнительный анализ цен апрель-февраль (вторичный рынок в кирпичном исполнении)

Рис. 10. Сравнительный анализ цен апрель-февраль (вторичный рынок в кирпичном исполнении)

3. ОПРОС ПОТРЕБИТЕЛЕЙ УСЛУГ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анкета.

Нами проводится анкетирование, целью которого является изучение потребительских предпочтении. Ответьте пожалуйста на несколько вопросов.

. При выборе квартиры Вы ведете

самостоятельный поиск

обращаетесь в крупное агентство недвижимости

доверитесь только специалисту по рекомендациям друзей и знакомых

. Вы планируете приобрести:

1-комн.кв.

2-комн.кв.

3-комн.кв.

другое ______

. Квартира предназначена для:

личного проживания,

увеличения площади квартиры либо количества комнат

планирую сдавать в аренду

получение прибыли с последующей продажи объекта

уменьшение площади квартиры

. Планируете приобрести квартиру:

приобрести «долёвку»

дом до 5 лет

до 20 лет

год постройки дома для меня не важен

выберу то, что подойдет мне по деньгам

. В качестве оплаты за приобретаемую квартиру буду использовать

ипотека

продажа другого жилья

наличные средства

государственные программы («молодая семья», «Северный сертификат», «Военный сертификат», « сертификат ветеранов ВОВ», «материнский сертификат»

другое ___________________

. Буду приобретать квартиру

с черновой отделкой

с ремонтом

состояние не имеет значение

. В первый год приобретения квартиры планирую

сделать ремонт

оставлю все как есть до лучших времен.

Пол

Мужской

Женский

Возраст

- 30

- 40

-50

и выше

Спасибо.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

К апрелю месяцу количество предложений на рынке недвижимости увеличилось на 17%.

По первичному рынку в кирпичном исполнении наблюдается снижение цен Войновка (10%), Заречный мкр. (8%), ММС, Тарманы, Матмассы (2%), КПД (8%), Центр (3%), микрорайоны (5%), увеличение на Лесобазе (14%), Д. Обороны (2%).

По первичному рынку в панельном исполнении наблюдается снижение цен Червишевский, Московский тр. (23%), увеличение на Лесобазе (4%), Микрорайоны (2%), (см. Рис. 8). В районах Войновка, Ватутина, КПД, Д. Обороны, Центре не строят дома в панельном исполнении.

Что касается вторичного рынка в кирпичном исполнении наблюдается снижение цен Д. Обороны (13%), Червишевский, Московский тр. (4%), по остальным районам наблюдается стабильное повышение цен. Самый большой прирост в Центре (20%), (см. Рис. 9).

На вторичном рынке Тюмени (панельное исполнение) фиксируется повышение цен, кроме района Лесобаза (снижение 1%), Центр (снижение 1%).

По соотношению цена/площадь объекты в первичном сегменте выглядят намного привлекательнее объектов вторичного рынка. Ситуацию тормозит только то, что на некоторые объекты первичного рынка невозможно взять ипотечный кредит либо боязнь Покупателей попасть в долгострой, т.к. на сегодняшний день ни у одной компании Застройщика нет уверенности в завтрашнем дне.

В целом же можно отметить такую тенденцию, как постепенное снижение привлекательности и цены объектов в устаревших домах. Продать их становится все сложнее. Поэтому логично предположить, что в ближайшее время цена на такие объекты упадет. С другой стороны, можно спрогнозировать и такой вариант развития событий: цены на объекты в «брежневках» и «хрущевках» останутся, а цены квартир в новостройках вырастут.

Стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 10% панельного и 13% кирпичного исполнения соответственно.

недвижимость однокомнатный потребительский рынок

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Табл. 1. Анализ предложения однокомнатных квартир в феврале месяце

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Табл. 2. Анализ предложения однокомнатных квартир в апреле месяце