Сучасний менеджмент та маркетинг нерухомості

Сучасний менеджмент та маркетинг нерухомості

Контрольна робота

«Сучасний менеджмент та маркетинг нерухомості»

Завдання №1

На сучасному етапі розвитку економіки України актуальності набувають питання, пов’язанні з власністю взагалі та дослідженням об’єктів нерухомості зокрема. В першу чергу, це обумовлено положенням об’єктів нерухомості на ринку інвестицій та політико-правовим полем.

Відомо, що нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна [1].

Нерухоме майно (нерухомість) - об’єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.

Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на:

1.      Будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов’язані з такими приміщеннями. Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги а інші подібні об’єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об’єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі.

2.      Споруди, а саме: об’єкти нерухомості, відмінні від будівель [2].

Додамо, що до вартості нерухомості у вигляді землі включаються також вартість будь-яких її капітальних поліпшень, у тому числі її планування, іригації, осушення та дороги (шляхи).

Місце нерухомості в ринковій моделі економіки обумовлено сутністю та взаємозв’язком наступних основних елементів: право власності, свобода підприємництва, ринкова система цін, мотивація поведінки особистості, регулююча роль держави в ринковій економіці.

Споруди - це як правило будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Інженерні споруди - це об’ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та т. ін. До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та т. ін.

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів. До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та т. ін.

Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Індивідуальний (садибний) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного у ній проживання та яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.

Квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придбане для постійного у ньому проживання.

Квартира у двох рівнях - квартира, житлові та підсобні приміщення якої розміщені на двох суміжних поверхах і об'єднані внутрішньо квартирними сходами.

Садиба - земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (частина 1 статті 381 Цивільного кодексу України).

Приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання.

Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Охарактеризуємо два реальні об’єкти нерухомості у таблиці 1.

Таблиця 1

Характеристика об’єктів нерухомості

Розвиток ринку нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності: володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд.

На сьогодні договір оренди є одним із найбільш поширених договорів, які укладаються щодо нерухомого майна.

Операції з нерухомістю - це дуже важлива частина ведення підприємницької діяльності, тому що у зв'язку з проведенням таких операцій виникають питання:

)        як правильно скласти документи;

2)      яким чином найбільш швидко зібрати необхідні документи;

)        як отримати дозвільну документацію;

)        на який термін у зв'язку з нормативними документами, прийнятими в Україні, вигідніше орендувати тощо.

Як правило, усі перераховані операції з об’єктами нерухомості здійснюють юридичні компанії, агентства нерухомості тощо.

Так, земельне право - це галузь права, яка регулює стосунки щодо володіння, використання (для створення рекреаційних зон, в сільському господарстві, при будівництві), і розпорядження землею.

Суб’єктами стосунків в земельному праві виступають фізичні і юридичні особи, органи місцевого самоврядування і державної влади.

Об’єктами земельних правовідносин є землі на території України, земельні ділянки і права на них, у тому числі - на земельні частини (паї).

Під час проведення операцій з земельними ділянками як об’єктами нерухомості виникає потреба вирішення різних питань, зокрема:

)        купівля-продаж земельних ділянок;

2)      оренда земельних ділянок, оформлення договорів;

)        питання щодо земельного сервітуту;

)        складання договорів відносно земельної ділянки: купівля-продаж, дарування, оренда, встановлення права користування (сервітут, емфітевзис, суперфіций) та інші;

)        необхідність юридичного супроводу підписання договорів;

)        отримання послуг юриста при реєстрації права на володіння земельною ділянкою;

)        юридична допомога в реєстрації права на використання земельної ділянки;

)        реєстрація права обмеженого використання земельної ділянки;

)        правова допомога при зміні цільового призначення земельної ділянки;

)        юридичний супровід приватизації земельної ділянки;

)        визнання недійсними рішень органів влади про приватизацію, наданні земельної ділянки в оренду або у власність;

)        захист у спорах про кордони земельних ділянок.

У продовження дослідження, зазначимо, що житлове право України - сукупність правових норм, що регулюють житлові правовідносини між громадянами, та громадян із державними та громадськими організаціями у процесі реалізації конституційного права людини і громадянина на житло.

Вирішення житлових питань є важливою частиною життя кожної людини.

У сучасному суспільстві майнові відносини все більш ускладнюються, операції з житловою нерухомістю охоплюють питання:

)        приватизації квартир, приватизації службових приміщень, кімнат в комунальних квартирах і житлових приміщеннях, що не відповідають спеціальним вимогам, а також приміщеннях в будинках - пам’ятниках історії і культури;

2)      виділення частки в житловому приміщенні, що належить декільком власникам;

)        складання договорів купівлі-продажу, оренди, найму житлових приміщень;

)        представлення інтересів в суді;

)        допомоги у справах про відшкодування збитків, заподіяних залиттям квартири, неякісним ремонтом, вирішення «нестандартних» ситуацій;

)        суперечок з житлово-будівельними організаціями, кооперативами, товариствами власників житла з житлових питань;

)        вирішення житлових питань при отриманні спадщини.

Таким чином, перелік основних операцій з нерухомим майном:

1)      укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, житла, майнових комплексів підприємства;

2)      підготовка пакету документів для підписання у нотаріуса;

)        купівля, продаж і оренда офісної, торгової, промислової і складської нерухомості;

)        підготовка пакету документів для підписання у нотаріуса;

)        консультації у сфері земельного законодавства;

)        узаконення перепланувань, самовільного будівництва, переклад приміщень з житлового до нежитлового фонду;

)        складання і юридичний супровід договорів купівлі-продажу комерційної нерухомості;

)        отримання документів, що підтверджують зроблену реєстрацію нерухомості.

Варто зазначити, що оформлення договорів, пов’язаних з нерухомістю, вимагає ретельної оцінки можливих ризиків, узгодження, витрат часу і енергії.

Права на нерухоме майно (право господарського ведення; іпотека; право власності; право оперативного управління; право оренди; сервітути) слід реєструвати.

Іншою операцією з нерухомістю є оцінювання майна.

Найпоширеніші випадки, коли необхідна оцінка майна для фізичних осіб:

­    купівля-продаж нерухомості

­    дарування нерухомості

­    спадкування нерухомості

­    обмін нерухомості

­    передача в заставу нерухомості

­    судовий розгляд спорів по нерухомості

­    приватизація нерухомості

­    оренда державної або комунальної нерухомості

­    відшкодування завданої шкоди

­    вирішення майнових суперечок

­    у інших випадках передбачених законодавством.

Найпоширеніші випадки, коли необхідна оцінка майна для юридичних осіб:

­    відчуження нерухомості

­    передача в заставу нерухомості

­    переоцінка нерухомості для цілей б/о, в т. ч. для цілей міжнародної фінансової звітності

­    внесення до статутного капіталу

­    приватизація, державної або комунальної нерухомості

­    оренда, державної або комунальної нерухомості

­    при процедурі банкрутства, ліквідації: реалізація нерухомості з аукціону прилюдних торгів

­    реалізація нерухомості при виконавчому провадженні

­    у інших випадках передбачених законодавством.

Висновки. Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля. Нерухому майно можна продати, купити, приватизувати, заповідати, подарувати, закласти, внести до статутного фонду підприємства.

Виходячи з конкретних економічних умов, що склалися в нашій країні, під ринком земель розуміють визначення її вартості та визнання капіталом на рівні з іншими засобами виробництва й обіговими коштами.

Вартість земельних ділянок в тому чи іншому населеному пункті залежить від фізичної якості землі, попиту на житло, розташування, розвитку транспортних мереж, комунального забезпечення, екологічної безпеки, платоспроможності населення (покупців). Під впливом цих факторів збільшується або зменшується попит на земельні ділянки й регулюється ринкова ціна на них. Окрім того, земля у містах розглядається як просторовий базис забезпечення життєдіяльності. Цінність міських земель полягає у їхній здатності приносити додатковий прибуток, який утворюється в містах, передусім зручністю розташування стосовно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території. У віддалених населених пунктах продаж земельних ділянок здійснюється уповільненими темпами.

Для формування цивілізованого ринку земель необхідно законодавчо запровадити прозорий механізм надання земельних ділянок державної та комунальної власності у приватну власність та користування. Держава має здійснювати з метою захисту економічної конкуренції спрощення доступу громадян до землі як ресурсу людського розвитку, забезпечення галузей економіки земельними ресурсами, а також забезпечити збереження родючості ґрунтів.

нерухомість ринок еластичність договір

Завдання №2

Житло - це товар тривалого користування, тому споживачі враховують численні фактори, порівнюючи з аналогічними товарами на ринку по співвідношенню «ціна-цінність». Підприємства, що реалізовують такі товари (автомобілі, житло тощо), повинні враховувати рівень цін конкурентів або переконувати потенційних покупців в перевагах саме свого товару.

Графік попиту на житло на вторинному ринку наведено на рисунку 1.

Рис. 1. Графік попиту на житло на вторинному ринку

Для визначення міри чутливості попиту на житло на вторинному ринку до змін у ціні розрахуємо коефіцієнт еластичності попиту від цін, який визначається відношенням зміни величини попиту (у відсотках) до зміни цін (у відсотках).

Розрахунки коефіцієнта еластичності наведено у таблиці 1.

Таблиця 1

Розрахунок коефіцієнта еластичності

На підґрунті отриманих розрахунків, проаналізуємо ситуацію на ринку:

.     Ситуація, коли еластичність більше 1 (у другому та четвертому кварталах), то має місце еластичний попит. Позитивне значення коефіцієнта еластичності відображає однаково направлені зміни взаємозв'язаних величин: обоє зростають або знижуються,

2.      При коефіцієнті еластичності вище 1 зміна ціни на 1 % наводить до зміни об'єму продажів більш ніж на 1 %, отже, зниження ціни веде до прогресивного збільшення товарообігу, і навпаки, що треба враховувати працівникам торгівлі при формуванні цінової політики. Значення коефіцієнта еластичності менше одиниці (від 0 до 1) означає, що зміна ціни на 1 % наводить до зміни об'єму продажів менш ніж на 1 %, тому по товарах, що мають таку еластичність, недоцільно знижувати ціни, це наводить до втрати товарообігу і прибутку. Негативне значення коефіцієнта характеризує їх різну спрямованість, але при розрахунках знаки (+; - ) враховуються лише як дані, що дозволяють оцінити зміну чинників.

.        На цінову еластичність попиту впливає цілий ряд чинників, які треба враховувати. Зокрема, це потреби населення і будівництво; попит і пропозиція на ринку нерухомості; диференціація доходів і характер споживання; рівень і структура споживання; поточне споживання і нагромадження; інвестиційні рішення.

.        Один із варіантів визначення структури попиту на житло полягає в розподілі споживчих переваг залежно від двох факторів - площі житла і його якісних характеристик, з урахуванням середнього доходу родини за визначений період часу.

Висновки

Кількісно еластичність показує, яке відсоткове зниження ціни викликає таке ж відсоткове збільшення кількості продажів товару. При зростанні доходів змінюється споживання житла домогосподарствами: в загальному випадку родини з більш високим доходом можуть дозволити собі житло з кращими характеристиками якості. Однак, внаслідок специфічних характеристик даного ринку (високі витрати переїзду, низька ліквідність деяких об’єктів нерухомості, високі ставки посередницьких послуг при здійсненні угод та ін.) зміна житлових умов може і не відбутися, що й спричиняє низький рівень еластичності на ринку. Проте, в межах самого ринку житла можливий ріст еластичності у визначеному сегменті при готовності споживача замінити свій попит на один товар іншим (наприклад, з меншою кількістю кімнат) або замінником можуть виступати об’єкти нерухомості в оренді, а також об’єкти на ринках нерухомості інших регіонів.

Список використаних джерел

1.      Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст.2), 1 липня 2004 року N 1952-ІV  <http://zakon.nau.ua/doc/?code=1952-15>( Введено на підставі Закону N 1878-VІ від 11.02.2010 ). - Режим доступу: <http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1952-15>

.        Про затвердження Методологічних роз'яснень щодо порядку ведення обліку нерухомого майна нерезидентів у рамках статистичного спостереження за інвестиціями зовнішньоекономічної діяльності (Методологічні роз'яснення, розд.1) 01.04.2009 N 110 <http://zakon.nau.ua/doc/?code=v0110202-09>

.        Гнатченко Є. Ю. Конспект лекцій з дисципліни «Оцінка нерухомості» (для студентів освітньо-кваліфікаційного рівня спеціаліст, магістр спеціальності 7.03050401, 8.03050401 «Економіка підприємства») / Є. Ю. Гнатченко; Харк. нац. ун-т міськ. госп-ва ім. О. М. Бекетова. - Х. : ХНУМГ, 2013. - 72 с.

.        Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменков И.Л., Белах Л.П. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 494 с.

.        Кравченко В.І., Паливода К.В., Поляченко В.А. Основи житлової економіки. - К.: Основа, 2007. - 416 с.

.        Синицына Н.М. Концептуальные вопросы формирования локального рынка недвижимости и его анализ . - Н.Новгород: НОВО, 2004. - 100 с.

.        Офіційний сайт «Нерухомість в Україні. - Режим доступу: <http://dom.ria.com/uk>

.        Офіційний сайт Кореспондент.net. - Режим доступу: <http://ua.korrespondent.net/business/realestate/>

.        http://kadorrgroup.com/portfolios/club-house-ii