Оценка стоимости объекта недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К КУРСОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

АННОТАЦИЯ

В данной работе приводится оценка конкретного объекта недвижимости, с использованием необходимых научных инструментов оценки, что позволяет одновременно закрепить полученные теоретические и практические навыки, а так же проанализировать определенный (офисный) рынок недвижимости. Приводится оценка объекта недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЕ А - Перечень условных обозначений

ВВЕДЕНИЕ

Очевидно, что в настоящее время рынок недвижимости играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности.

В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка недвижимости. В связи с этим, существует объективная необходимость оценки и анализа состояния и развития рынка недвижимости.

Цель работы: закрепление теоретических знаний и практических навыков по оценке недвижимости, изучение подходов к оценке объектов недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.

Задачи работы:

)Краткая характеристика объекта оценки:

)Краткая характеристика рынка недвижимости;

)Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

)Оценка земельного участка.

ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

Краткая характеристика объекта оценки

Тип и назначение здания: здание офисного типа, класс «В».

Текущее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,758 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,458 тыс. руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2,408 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составляют:

Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60,000 тыс. руб. в месяц;

отчисления на страховые взносы - 30% от ФОТ;

оплата коммунальных услуг - 0,070 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

прочие расходы - 0,045 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

налог на прибыль в размере 20,0 %;

налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

арендная плата - на 10,0 %;

чистый доход от кафе - на 15,0%;

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Ситус объекта недвижимости и земельного участка:

Здание расположено в центральной части Челябинска по адресу ул. Советская д.12 на участке земли площадью 2 008 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 0,080 тыс.руб. за 1 кв.м.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 18 008 куб.м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3458 кв.м.

Полезная (арендная) площадь подвала -608 кв.м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3,908 тыс. руб. / 1 куб.м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.

Описание прав собственности на объект:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли. Собственником здания является ОАО "Урал-сервис", собственник земли - государство.

Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

Краткая характеристика рынка недвижимости

Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Наиболее распространённой является буквенная классификация, в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D, (A - наиболее высокий, D - наиболее низкий класс) которые дополнительно уточняются путём дополнения символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.), либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учётом следующих характеристик помещений: расположение, тип здания, год постройки, права, управление зданием, конструктивные решения, межэтажные перекрытия, окна, планировка и отделка, инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции, телекоммуникации, парковка, лифты, охрана, инфраструктура.

Так как в данной курсовой работе внимание уделяется офису принадлежащему к классу В, целесообразно дать подробное описание данного класса. Офисы класса В - один из типов помещений, предназначенных для работы служащих, осуществления коммерческой деятельности. Несколько уступают по уровню офисам класса А, относятся к офисам эконом-класса, характеризуются более низкой арендной ставкой. Предназначены для размещения основного персонала компании. Офисы класса B относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ. Офисы класса В располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60 - 80 годов прошлого века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации.

Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса B предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем. В категории B различают офисы класса B+, B-.

Что касается характеристики в целом рынка недвижимости (офисов), то по данным сайта «ChelReal.ru» на рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, В+, B-, C и D (рисунок 1). Доминирующая часть основного предложения приходится на классы В и С. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А, В+ и В) на конец 2012 г. составляет 209,1 тыс. м2.

Рисунок 1 - Процентное распределение площадей офисов отдельного класса

Из рисунка 2 видно, что офисы класса А занимают около 60 тыс. кв. м, класса B+ - более 50 тыс. кв. м. Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города. В нем находятся площади общим объемом более 200 тыс. м2 (что составляет 60% от общей офисной площади города Челябинска).

Рисунок 2 - Распределение офисов по районам Челябинска

Примеры современных действующих офисных центров:

торгово-офисный центр «Челябинск-СИТИ», Кирова улица, д.159, класс А, Центральный район;

бизнес-центр «Аркаим Плаза», Карла Маркса улица, д.38, класс А, Центральный район;

офисный центр «Rekkom Palace», Энгельса улица, д.44, к.д, класс В+, Центральный район;

Результаты исследования, проведенного отделом маркетинга ОАО «Теплоприбор», показали, что арендные ставки на офисные помещения с 2011 года значительно увеличились: на офисы класса А - на 8%, класса В+ - на 29%, класса В- - на 20%, класса С - на 12%, класса D - на 11%.

В соответствии с уровнем спроса средние цены ранжируются по районам города (таблица 1). Максимальная средняя цена на офисную недвижимость в конце 2012 года - в Центральном районе и составляют 0,654 тыс.руб./кв. м. В Металлургическом районе средняя арендная ставка на офисы составляет 0,392 тыс.руб./кв.м.

В настоящее время арендные ставки офисов класса «В» г. Челябинска находятся в диапазоне 0,350-0, тыс.850 руб. за кв.м./мес. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от местоположения офисного здания.

Таблица 1 - Средняя арендная ставка на офисные помещения, декабрь 2012

Арендные ставки на офисы по классам можно увидеть в таблице 2. Из нее видно, что наибольшая цена у офисов класса «А», наименьшая у класса «С».

Таблица 2 - Арендные ставки на офисные помещения по классам

По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В+ -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В+ и В-.

В среднесрочной перспективе ситуация на офисном рынке Челябинска будет стабильна. В 2013 ставки аренды, при сохранении текущих макроэкономических трендов, будут оставаться на уровне 2012 года, либо, возможно небольшое увеличение во второй половине 2013 года.

Стоит отметить, что Челябинск входит в десятку российских городов с наибольшим объемом предложения качественных офисных площадей. В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов, лидером рейтинга стал Екатеринбург - в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов.

Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.

Основным источником спроса на качественные офисные помещения в регион. городах являются крупные российские и международные компании, а также гос. организации, которые открывают свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта недвижимости является его дальнейшее использование, при этом необходимо учитывать, что здание довольно недавно построено, на рынке офисы класса Б конкурентоспособны, более того кафе на первом этаже здания так же приносит стабильный доход.

Дата оценки стоимости объекта: 13.03.13

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

=95 * TL * SL (1)

где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

TL - ставка земельного налога, тыс.руб./ кв. м.;

SL - площадь земельного участка, кв. м.=95*0,08 тыс.руб./ кв. м.* 2 008 кв.м.= 15 260,8 тыс.руб

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле:

=CD+CI+P (2)

где: CD - прямые затраты, тыс. руб.;

СI - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

= 98 525,80тыс.руб +39 410,32 тыс.руб.+48 274,65тыс.руб.= 186 210,77 тыс.руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

 (3)

где:  - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

 - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

 - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

 3,91 тыс.руб./1 куб.м.*18 008 куб.м.*1,40 =98 525,80тыс.руб.

Косвенные затраты рассчитываются по формуле:

CI = CD * 0,4 (4)= 98 525,80 тыс.руб* 0,4=39 410,32 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле:

Р = (CI+CD)*0,35 (5)

Р = 137 936,12 * 0,35 = 48 274,65тыс.руб.

Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

= DP + DF + DE (6)

где: Dp - физический износ здания, тыс. руб.;- функциональный износ здания, тыс. руб.;- внешний износ здания, тыс. руб.

= 22 034,56 тыс.руб. + 4 841,49 тыс.руб.+651,74 тыс.руб.= 27 527,79 тыс.руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 3. Далее, определяются функциональный и внешний износы.

Таблица 3 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Физический износ = 22 034,56 тыс. руб.

Внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания, следовательно внешний износ равен:

DE = VR * 0,0035 (7)= 186 210,77 тыс. руб. * 0,0035 =651,74 тыс.руб.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям и относится к фактическому износу. Стоимость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Фактический износ = VR телефонизации * 1,30 (8)

Фактический износ = 3 724,22 *1,30 = 4 841,49 тыс.руб.

Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

=VR - D (9)= 186 210,77 тыс. руб.- 27 527,79 тыс.руб.=158 682,98тыс.руб.

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1).

Общая стоимость объекта равна:

= Vrem + VL (10)= 158682,98 тыс.руб.+15 260,8тыс.руб= 173 943,78тыс.руб.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Характеристики сопоставимых объектов аналогов

На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица4.

Таблица 4- Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Результаты расчетов приводятся в таблице 5. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Таблица 5 - Расчет объектов недвижимости методом парных продаж

Алгоритм заполнения таблицы 5:

Находим величину 1 кв. м. полезной площади здания для каждого из сравниваемых объектов:

Объект А: 47 250 / 3 508 = 13, 47

Объект Б: 19 820 / 2 008 = 11,21

Объект В: 35960 / 3 208 = 9,88

Объект Г: 21 730 / 1 808 = 12,02

Корректировка цены по времени продажи:

Абсолютная величина корректировки (для объектов Б и В) = 11,21 - 9,88 = 1,33

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц:

Объект А: (1,33/2)*3=1,995

Объект Б: (1,33/2)*3=1,995

Объект В: 1,33/2=0,665

Объект Г: 1,33/2=0,665

Скорректированная по времени продажи цена для объектов:

Объект А: 13,47+1,995=15,465

Объект Б: 9,88 + 1,995 = 11,875

Объект В: 11,21 + 0,665= 11,875

Объект Г: 12,02 + 0,665 = 12,685

Величина корректировки по местоположению:

Абсолютная величина корректировки (для объектов А и Г) = 15, 465 - 12, 685 = 2,78

Скорректированная по местоположению цена:

Объект А: 15,465 + 0 = 15, 465

Объект Б: 11,875 + 2,78 = 14,665

Объект В: 11,875 + 2,78 = 14,665

Объект Г: 12,685 + 2,78 = 15,435

Величина корректировки по состоянию объекта:

Абсолютная величина корректировки (для объектов В и Г) = 15,435- 14,665 = 0,77

Скорректированная по состоянию объекта:

Объект А: 15, 465 -0,77 = 14,695

Объект Б: 14,665 +0 = 14,665

Объект В: 14,665 + 0 =14,665

Объект Г: 15,435 - 0,77 = 14,665

Скорректированная по всем показателям цена для каждого из объектов равна показателю по местоположению:

Объект А=14,695; Объект Б =14, 665; Объект В =14, 665; Объект Г = 14, 665.

В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта, т.е. 14,665 тыс.руб/ кв.м.

Стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:

= PC * SB (11)

где: PC - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;- полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

= 14, 665 тыс.руб. * 3458 кв.м. = 50 711,57 тыс.руб

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж VSC определяется путем суммирования стоимости здания VB и стоимости земельного участка VL, которая определена ранее по формуле (1).

Стоимость всего оцениваемого объекта определяется:

=VB+VL (12)= 50 711,57 тыс.руб +15 260,8 тыс.руб= 65 972,37тыс.руб.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Потенциальный валовой доход от аренды здания

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется:

PGI=(rB*SB+rb*Sb)*m (13)

где: rB - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц,тыс. руб.;- полезная площадь здания, кв. м.;- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;- кол-во месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

год: PGI = 23 590,48 тыс. руб. + 2506,18 тыс. руб. = 26 096,66 тыс.руб.

год: PGI = 34 527,60 тыс. руб. + 3677,19 тыс. руб. = 38 204,79 тыс.руб.

год: PGI = 38 093,33 тыс. руб. + 4049,28 тыс. руб. = 42 142,61 тыс.руб.

год: PGI = 41 537,50 тыс. руб. + 4450,56 тыс. руб. = 45 988,06 тыс.руб.

год: PGI = 46 102,06 тыс. руб. + 4895,62 тыс. руб. = 50 997,68 тыс.руб.

Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 758 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 458 руб. в месяц. Начиная со второго года арендная плата будет ежегодно расти на 10,0 %. Полезная (арендная) площадь здания 3458 кв.м. Полезная (арендная) площадь подвала -608 кв.м.

Ставка для полезной площади здания:

год: 0,758 тыс. руб.

год: 0,834 тыс. руб.

год: 0,918 тыс. руб.

год: 1,001 тыс. руб.

год: 1,111 тыс. руб.

Стоимость аренды полезной площади здания:

год: 23590,48 тыс. руб.

год: 34527,60 тыс. руб.

год: 38093,33 тыс. руб.

год: 41537,50 тыс. руб.

год: 46102,06 тыс. руб.

Ставка для полезной площади подвала:

год: 0,458 тыс. руб.

год: 0,504 тыс. руб.

год: 0,555 тыс. руб.

год: 0,610 тыс. руб.

год: 0,671 тыс. руб.

Стоимость аренды полезной площади подвала:

год: 2506,18тыс. руб.

год: 3677,19 тыс. руб.

год: 4049,28 тыс. руб.

год: 4450,56 тыс. руб.

год: 4895,62 тыс. руб.

Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле:

= PGI * k, (14)

где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

Действительный валовой доход от аренды помещений равен:

год: 26 096,66 тыс.руб. * 0,6 = 15 657,00 тыс.руб.

год: 38204,79 тыс.руб. * 0,85 = 32474,08 тыс.руб.

год: 42142,61 тыс.руб. * 1 = 42142,61 тыс.руб.

год: 45988,06 тыс.руб. * 1 = 45988,06 тыс.руб.

год: 50997,68 тыс.руб. * 1 = 50997,68 тыс.руб.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

фонда оплаты труда персонала; - 60,00 тыс. руб. в месяц

отчислений на страховые взносы; 30% от ФОТ;

платежей за коммунальные услуги; 0,070 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;т.е.- прочих расходов; 0,045 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

амортизац. отчислений на полное восстановление здания. 1862,11 тыс.руб.

Стоимость указанных выше затрат соответствует 1 году. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Так же нужно учитывать то, что в первый год ежемесячные расходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет - 12 месяцев. Полезная (арендная) площадь здания - 3 458 кв.м.

Тек.опер.расходы=(ком.услуги+др.расходы+ФОТ)*12+аморт-ция+страх.взносы

Текущие операционные расходы равны (в тысячах рублей):

год:(242,06+155,61+60,00)*9+ 1 396,59 + 162,00 =5 677,62 тыс.руб.

год:(260,22+167,29+63,00)*12+1 862,11+226,80 =7 975,23 тыс.руб.

год:(279,74+179,84+66,15)*12+1 862,11+238,14 = 8 409,01тыс.руб.

год:(300,73+193,33+69,46)*12+1 862,11+250,06 = 8 874,41 тыс.руб.

год:(323,29+207,83+72,94)*12+1 862,11+262,59 = 9 373,42 тыс.руб.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

  (15)

Налог на имущество:

год: 1 586,83 тыс.руб.

год: 1 568,21 тыс.руб.

год: 1 549,59 тыс.руб.

год: 1 530,97 тыс.руб.

год: 1 512,35 тыс.руб.

Остаточная стоимость здания  в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

стоимость недвижимость износ цена

  (16)

где:  - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

 - амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Примечание: Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5). Амортизация = 1862,11 тыс.руб.

Остаточная стоимость здания:

год: 158 682,98 тыс.руб.

год: 158 682,98 тыс.руб. - 1 862,11 тыс.руб.=156 820,88 тыс.руб.

год: 156 820,88 тыс.руб. - 1 862,11 тыс.руб.=154 958,77 тыс.руб.

год: 154 958,77 тыс.руб. - 1 862,11 тыс.руб.=153 096,66 тыс.руб.

год: 154 958,77 тыс.руб. - 1 862,11 тыс.руб.=151 234,55 тыс.руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле

 (17)

Налог на прибыль:

год: (15 657,00 тыс.руб. - 5 677,62 тыс.руб. - 1 586,83 тыс.руб.)*0,2 = 1 678,51 тыс.руб.

год: (32 474,08 тыс.руб. - 7 975,23 тыс.руб. - 1 568,21 тыс.руб.)*0,2 = 4 586,13 тыс.руб.

год: (42 142,61 тыс.руб. - 8 409,01 тыс.руб. - 1 549,59 тыс.руб.)*0,2 = 6 236,81 тыс.руб.

год: (45 988,06 тыс.руб. - 8 874,41 тыс.руб. - 1 530,97 тыс.руб.)*0,2 = 7 116,54 тыс.руб.

год: (50 997,68 тыс.руб. - 9 373,42 тыс.руб. - 1 512,35 тыс.руб.)*0,2 = 8 022,39 тыс.руб.

Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOIЗ определяется:

NOIЗ = EGI - COE - NI - NU + A (18)

1 год: 8 576,15 тыс.руб.

год: 20 206,63 тыс.руб.

год: 26 809,35 тыс.руб.

год: 30 328,27 тыс.руб.

год: 33 951,67 тыс.руб.

Амортизация = 1862,11 тыс.руб.

Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе.

= NOIЗ + NOIК, (19)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

Кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц. В первый год ежемесячные доходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет - 12 месяцев. Начиная со второго года после ремонта здания, чистый доход от кафе будет ежегодно расти на 15,0%.

Реальный денежный поток:

год: 8 576,15 тыс.руб. + (50,01 тыс.руб * 9) = 9 026,24 тыс.руб.

год: 20 206,63 тыс.руб. + (57,52 тыс.руб. *12) = 20 896,87 тыс.руб.

год: 26 809,35 тыс.руб. + 793,78 тыс.руб. = 27 603,13 тыс.руб.

год: 30 328,27 тыс.руб. + 912,85 тыс.руб. = 31 241,12 тыс.руб.

год: 33 951,67 тыс.руб. + 1 049,78 тыс.руб. = 35 001,45 тыс.руб.

Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:

, (20)

где  - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для 2-го года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Коэффициент дисконтирования:

год: 0,85

год: 0,70

год: 0,50

год: 0,24

год: 0,06

Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется:

= CF *  (21)

Дисконтированный денежный поток:

год: 7 672,31

год: 14 627,81

год: 13 801,57

год: 7 497,87

год: 1 999,29

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)  определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле :

 (22)

где:  - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

 - коэффициент капитализации, определяется с использованием таблицы 6.

1 999,29 тыс. руб . /0,276= 7 243,81тыс.руб.

Таблица 6-Характеристики сопоставимых объектов аналогов

= (+ ):4 = (0,147+0,300+0,339+0,319)/4=0,276 (23)

Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PVB (в тысячах рублей) определяется по следующей формуле:

 (24)

где:  - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

= -2408 +51 999,91 +7 243,81= 56 835,72 тыс.руб.

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI определяется по формуле:

 (25)

=56 835,72 тыс.руб. +15 260,8 тыс.руб. =72 095,72 тыс.руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 7.

Таблица 7 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать.

В результате полученных расчетов, целесообразно выбрать наиболее важный для данного объекта недвижимости. Так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования - получение дохода, то наиболее важным в данном случае подходом является доходный подход. Главное преимущество этого дохода в том, что он гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода. Следовательно, в этом аспекте доход определяется как главный фактор ценообразования.

Если говорить об остальных подходах, то затратный подход в данном случае не занимает главную позицию, так как в основном полезен для новых объектов, а так же для объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Что касается сравнительного подхода, то информация о сопоставимых объектах недвижимости не является исчерпывающей, полностью достоверной и проверенной.

На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы (доходный подход = 0,5; затратный=0,25 и сравнительный=0,25).

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

 (26)=(173 943,78+65 972,37)*0,25+72 095,72 *0,5=96 206,47 тыс.руб.

где , ,  - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цели курсовой работы достигнуты - закреплены теоретические знания и получены практические навыки по оценке недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.

В данной работе проведена оценка тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным, по окончании которых стоимость объекта равна: 173 943,78 тыс.руб., 65 972,37 тыс.руб., 72 095,72 тыс. руб. соответственно.

Затратный подход состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости, а именно внешний, функциональный и физический.

Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу.

Доходный подход рассматривает возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период. В данном случае рассматривали срок 5 лет.

В конце работы по преимуществам и недостаткам каждого из подхода были расставлены коэффициенты значимости. Наибольший вес имеет доходный подход к оценке объекта недвижимости, так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования - получение дохода. Затем рассчитана рыночная стоимость здания, которая стала равной 96 206,47 тыс.руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Джек Фридман. Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М. ДЕЛО 2008 461 с.

2. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 2007. 230 с. <../../../Золотой диск 2002/webrsa.2k/harrisson.html>

. А. Г. Грязнова М. А. Фетодова. Оценка недвижимости М. Финансы и статистика 2010 557 с.

. С. В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости М. Маросейка 2012 420 с..

. Е. Н. Иванова. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие М. Кнорус 2009. 344 с.

. В. И. Оценка стоимости земельных участков Учебное пособие. М Кнорус 2008 220 с.

. Джозефа К. Эккерта. Оценка земельной собственности. «Красная гора». Красногорск. 2011.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Перечень условных обозначений