Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения

Оглавление

Введение

Глава 1. Сущность и правовое регулирование договора найма жилого помещения

1.1 История развития законодательства о договоре найма жилого помещения

1.2 Сущность, понятие и виды договора найма жилого помещения

1.3 Правовое регулирование в сфере найма жилого помещения

Глава 2. Общие положения договора найма жилого помещения и особенности их видов

2.1 Общие положения о договорах найма жилого помещения

2.2 Договор социального найма жилого помещения

2.3 Договор коммерческого найма жилого помещения

Глава 3. Особенности практики в сфере решения жилищной проблемы граждан РФ и договор найма жилого помещения

3.1 Договор некоммерческого найма жилого помещения, его отличия от договоров социального и коммерческого найма

3.2 Некоторые проблемы практики в сфере договора найма жилого помещения

3.3 Жилищная проблема граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения

Заключение

Библиография

Приложения

Введение

Актуальность дипломного исследования.

Проблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права Российской Федерации традиционно актуальна для юридической науки и практики. Ведь использование жилья, принадлежащего другим владельцам - возможность удовлетворить важные жилищные потребности граждан.

В те или иные исторические периоды такие отношения оформлялись договором имущественного найма, особенности его правовой конструкции, в свою очередь, находились в тесной зависимости от экономического состояния общества, от способности государства удовлетворить потребности граждан в жилье, от материальных возможностей государства и от существующей общественно-политической системы.

Исторически, как отмечают исследователи, "наем жилого помещения является разновидностью аренды".

Как и в случае с арендой наем и сдача жилья предполагает, что владельце жилой недвижимости реализует своё право свободно распоряжаться имуществом, а съёмщик жилого помещения выступает как лицо, обременяющие данное помещение в случае смены его владельца. Однако, по мере эволюции законодательства съем жилья перестали трактовать, как аренду, без возможности даже субсидиарного использования норм аренды.

Подобную ситуацию можно объяснить и тем, что операции связанной с жилой недвижимостью отличаются от прочих социальным аспектом. Поэтому вводятся некоторые особые правила и нормы, так съёмщик жилья получает льготы при расторжении договора найма.

Согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. одним из стратегических ориентиров названо повышение доступности жилья для всех категорий граждан России, в том числе создание жилищного фонда социального использования для сдачи жилья согласно договору социального найма; разработка и внедрение института найма жилья.

Суммируя все вышесказанное, можно убедиться в актуальности правового регулирования отношений найма жилья.

Значимость проблематики подтверждается и повышенным вниманием к ней учёных - юристов, среди которых: Бакирова Е.Ю., Беспалов Ю.Ф., Богданова Е.Е., Боголюбов А.В., Воротынцева А.А., Глухов Е.А., Гонгало Б.М., Егорова О.А., Ефремов А.В., Зоркольцев Р.Д., Карпухин Д.В., Киминчижи Е.Н., Кириченко О.В., Корякин В.М., Крашенинников П.В., Литовкин В.Н., Михайлова И.А., Мурзин Д.В., Садовникова Е.В., Селиванова Е.С., Семина Т.А., Степанов С.А., Сутягин А.В., Трофимов Е.Н., Харитонов Д.М., Шешко Г.Ф. и другие.

Объектом исследования является совокупность правовых отношений, касающихся договора найма жилого помещения.

Предмет исследования составили доктринальные взгляды в сфере договора найма жилого помещения, а также совокупность правовых норм, регулирующих исследуемые вопросы.

Цели и задачи исследования. Цель работы - рассмотреть особенности и выявить существующие проблемы договора найма жилого помещения.

Поэтому согласно цели исследования, перед нами стоят задачи:

уделить внимание истории развития законодательства о договоре найма жилого помещения;

договор наем жилое помещение

охарактеризовать сущность, понятие и виды договора найма жилого помещения;

проанализировать правовое регулирование в сфере найма жилого помещения;

выявить общие положения о договорах найма жилого помещения;

показать особенности договора социального найма жилого помещения;

охарактеризовать договор коммерческого найма жилого помещения;

уделить внимание анализу договора некоммерческого найма жилого помещения, его отличия от договоров социального и коммерческого найма;

показать некоторые проблемы практики в сфере договора найма жилого помещения;

охарактеризовать жилищную проблему граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернативу договору социального найма;

оформить заключение и пропозиции по теме исследования.

Для решения указанных задач предполагается использование логического и сравнительно-правового методов исследования рассматриваемых вопросов.

Информационно-правовыми источниками исследования являются: Конституция Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, а также материалы соответствующих научно-исследовательских и аналитических Интернет-порталов.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, библиографии и приложений.

Глава 1. Сущность и правовое регулирование договора найма жилого помещения

1.1 История развития законодательства о договоре найма жилого помещения

В досоветской России не было детального регулирования соглашений по сдаче и съёму жилья. В собрании гражданских законов Российской империи глава II называлась "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". Предметом договора могло быть движимое имущество или недвижимость. О жилых помещения и съёме помещений с иной целью сборник упоминал два раза, поэтому к найму жилых помещений, как отмечают специалисты, "приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества".

Не содержал понятие имущественного найма и Свод законов гражданских. Например, Д.И. Мейер имущественным наймом считал соглашение об обязательстве сторон, согласно которому одна из них передаёт другой определенный объект в пользование с указанием размера вознаграждения и срока пользования.

В одной из книг (пятой) запроектированного Гражданского уложения в нескольких статьях упоминались нормы, связанные с договор найма помещений, предназначенных для жилья.

Известный российский юрист В.И. Синайский указывал на необходимость разграничения понятий "наем" и "аренда". По его мнению аренда в отличие от найма предполагает не только прямое пользование объектом, но и извлечение из него дополнительных выгод юридического или физического характера.

После революций 1917 года, появления СССР и разработки нового законодательства в России начал формировать отдельный институт наёма жилой недвижимости.

В первую очередь, предпосылки появления новых правовых норм были связанны с массовым переселением граждан, когда пролетарии переселялись в экспроприированные у буржуазии и аристократии жилые дома.

Это процесс регулировался Декретом от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах", в кторых говорились о передаче жилья богатой части населения - беднякам. Декрет упразднял институт частного предпринимательства и частной собственности на значительную часть недвижимости. При этом муниципализации согласно ст.2 Декрета подлежали только те жилые помещения, что давали прибыль сверх нормы, установленной новой властью.

Ранее также принимались законодательные акты, призванные устранить коммерциализации жилого фонда. Одним из них являлся Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью". Жилые помещения больше не разрешалось продавать и приобретать. Все жилье перешло в государственную собственность, и оно занималось распределением жилых помещений между населением, в основном трудящимися и новой элитой.

Период нашей истории с 1917 г. по 1921 г. получил название "великого жилищного передала". Так как в это время происходила массовая экспроприация, реквизиция и муниципализация жилой собственности. От прежних владельцев жилье переходило в руки новых органов власти, а далее на правах пользования передавалось другим жильцам. .

По итогам этого "великого передела" у местных Советов в городах и посёлках сосредоточилось 18% всей жилой недвижимости, площадь которой достигала 70 млн. кв. м.

Проблемой стало то, что Советы не обладали достаточным опытом управления жилой недвижимостью. Непосредственно жилым фондом муниципальной собственности были заняты комитеты домов, члены кторых избирались общими собраниями жильцов. К их компетенций относились вопросы переселения граждан, перераспределение и оптимизации использования, т. н. уплотнения жилья.

В таких условиях, как несложно догадаться институт съёма жилья практически не развивался. Сдавать, или снимать жилье, оказывалось невозможным в меру того, что права жильцов были ограничены правами государства, всецело владевшего жилыми помещениями.

Указанная позиция законодателя, как считают специалисты, было обусловлена тем, что из-за гражданской войны жилищный фонд России сильно пострадал, сократившись на 14% или более чем на 300 тыс. жилых домов. "В Петрограде к 1919 г. насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30% жилого фонда". Одновременно с этим произошли коренные перемены в разделении форм собственности на жилье. Так в городах и посёлках была запрещена частная жилая недвижимость и коммерческое ее использование.

Ответственность за обеспечение всех нуждающихся в жилье была возложена на т. н. "Жилищно-Земельные Отделы совместно с органами Жилищно-Санитарной Инспекции", создаваемые согласно Декрету Совнаркома РСФСР от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения".

С 1921 г. с началом НЭПа, по решению Съезда партии от 9 августа 1921 г., в стране для преодоления социально-экономического кризиса было реабилитировано право частной собственности. Соответственно под эту реабилитацию подпадали и жилые помещения, стали развиваться отношения найма жилых помещений.

Жилые дома муниципальной формы собственности, не находящие в ведении коммунальных отделов, было позволено сдавать в аренду объединениям жильцов, а также физическим лицам и организациям (п.6 Инструкции НКВД "О применении Постановлений СНК от 8 августа и 28 декабря 1921 года о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду").

При этом те, кто арендовал жилые помещения, обязывались в соответствии со с.6 Инструкции отремонтировать помещение и следить за его состоянием.

Таким образом, в СССР стал применяться договор аренды в отношении жилой недвижимости.

Государство, сдавая указанные дома в аренду, пыталось не только получить доход, но и привлечь средства для улучшения положения в жилищном фонде.

В ходе реализации указанных мероприятий выделились два подхода: гражданско-правовой, основанный на договорных отношения, и административно-правовой, включающий централизованное управление жильём со стороны государственных органов.

После 1922 года, когда был принять первый советский Гражданский Кодекс, правовые отношения в сфере распоряжения жилыми помещениями стали более свободными, в них законодатели предусмотрели возможность заключения договора найма.

Через три года был подписан Декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 8 декабря 1925 г. "Об увеличении жилой площади путем привлечения к строительству частного капитала". В первом пункте Декрета были указано, что лица, построившие новые здания, получали право использовать их в предпринимательских целях, то есть сдавать жилые и нежилые помещения в домах на условиях свободной договорённости с нанимателями. Эта норма отменяла по отношению к застройщикам требования ГК, который предписывал ограничения прав наймодателей жилья. Свободная договорённость предусматривала установление срока и стоимости аренды сугубо по согласию сторон без вмешательства государства и третьих лиц.

В период с 1922 по 1937 гг. регулирование отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями, происходило в зависимости от того, как кому типу жилищного фонда эти помещения относились. Это касалось как самого характера отношений, так и обязательств и прав сторон, вступающих в них. Так, согласно Инструкции НКВД "О порядке отвода и сдачи жилых помещений" от 14 ноября 1921 г. N 478 для возможности сдавать, или снимать жилые помещения коммунального фонда, их владелец должен был иметь постановление о выделении ему жилых площадей официально уполномоченным органом, а также ордер на помещения. Эта инструкция противоречила ГК, в котором говорилось, что основным документов является только договор найма жилья.

В 1937 г. произошли новые перемены в регламенте использования жилого фонда. В этом году в СССР появился первый Жилищный кодекс - Акт "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах",. утверждённый Постановления ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах". В Постановлении говорилось о том, что в стране наметилась необходимость в расширении жилого фонда в связи с индустриализацией и ростом населения в больших промышленных городах.

Также говорилось, что государство в своей жилищной политике старалось реализовывать строительство новых жилых домов для улучшения общего материально-бытового уровня жизни граждан. На начало 1037 г. согласно документу в СССР было сдано в эксплуатацию 54 млн. кв. м. жилья, стоимость которых равнялась 12,5 млрд. рублей. Новая жилая недвижимость, как и старые мощения, отнятые у прежних владельцев, составляли жилищный фонд, которые де-юре принадлежал народу, а де-факто - государство. При этом подчёркивалось, что всенародное право на жилье закреплено в Конституции союза (ст.6).

Далее речь шла о том, что в СССР нужно положить конец "прямому и косвенному разбазариванию государственного жилищного фонда", устранить возможности спекуляции жильём и улучшить систему управления жилищным фондом в целях удовлетворения всех потребностей граждан Союза, в т. ч. и культурных. Поэтому ЦИК и Совнарком единодушно постановили, что будет осуществлено:

ликвидация жилищно-арендных и жилищно-строительных кооперативов;

внедрение нового порядка распоряжения жильём СССР;

внедрение нового порядка пользования жилыми помещениями.

В том же Постановлении закреплялось положение о том, что: жилые дома, которые ранее находились в подчинении муниципальных органов, учреждений государственной собственности, а также производственных организаций, переходят в их распоряжение. То есть прямое управление жилыми площадями возлагалось на все вышеперечисленные субъекты правовых отношений. На них возлагалась ответственность не только за распределение жилья, но и за его эксплуатацию, охрану.

При этом дома муниципальной собственности должны были управляться только местными советами. Если жилая недвижимость, принадлежавшая муниципалитетам, требовалась промышленным предприятиям или государственным учреждениям, то она могла быть передана им на условиях долгосрочной аренды путем составления договора с местным советом - владельцем жилья.

В п.17 Постановления ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" указывалось, что местные советы имели право отдавать жилые дома (площадью, не превышавшей 60 кв. м) гражданам в их пользование по договору долгосрочной аренды (на 5 - 10 лет). Типовые договора аренды жилья должны были проходить процедуру подтверждения в Совете Комисаров СССР.

Раздела III. "О порядке пользования жилищным фондом" предполагал, что любое свободное жилье могло быть передано в пользование жильцам после получения ими ордера на жилую площадь, выдаваемого по распоряжению подразделения муниципального органа, отвечающего за использование жилого фонда (чаще жилищного управления).

Если муниципальные жилые помещения арендовались промышленными предприятиями, общественными организациями или государственными органами, то арендатор выдавал распоряжение на передачу свободных помещений жильцам.

В п.24 также содержалась норма о том, что при заселении жильцы обязывались составлять письменный договор об условиях проживания, правах и обязанностях владельца дома и жильцов. Договор (сроком до 5 лет) мог составляться, как между физическим лицом и арендатором дома в лице учреждений, организаций, предприятия, так и между самими организациями и предприятиями и органами, осуществляющими управление жилой недвижимостью.

В случае, если в дома, построенном кооперативом проживали пайщики, за ними сохранялось право на пользование жилплощадью, но от них требовалось заключение договора, наподобие соглашения об аренде.

При этом в рассматриваемом нормативно-правовом акте подчёркивалось, что право на скорейшее составление договора о пользовании жильём, предоставлялось жильцам жилых зданий, принадлежавших государственным учреждениям, местным советам, промышленным предприятиям и общественных организациям.

А те из жильцов, которые не нарушали прав проживания, следили за хорошим состоянием жилых помещений, имели прерогативу при повторном составлении договора, когда истекал срок действия предыдущего договора пользования жильём.

В п.27 Постановления содержался запрет на изменение условий договора или достроечное расторжение договора одной из сторон без информирования и согласия на это другой стороны договора предоставления в пользование жилья СССР.

Муниципальные органы и государственные администрации оставляли за собой право использовать по собственному усмотрению свободные жилые помещения. Такими помещениями могли быть отдельные не использованные съёмщиком жилые комнаты, которые именовалась "излишками жилой площади".

Право на распоряжение "излишком" открывалось для муниципалитетов и государственных органов того момента, когда арендатор в течении трех месяцев не уведомил их о наличии свободного жилья и не смог заселить в него жильцов согласно нормам действующего советского жилищного законодательства.

Следующий 28 пункт освещал вопросы возможности обмена жилыми помещениями. Согласно ему съёмщики жилых домов могли обмениваться жилыми площадями с другими съёмщиками при условии перехода всех прав обязанностей по договору аренды от одной стороны к другой. При этом обмен площадями являлся добровольным по согласия обеих сторон с разрешения местных и государственных органов.

От жильцов и их семей требовалось, чтобы они придерживались установленного порядка эксплуатации жилищного фонда, поддерживали в своих квартирах чистоту, порядок, следили за исправностью и качеством работы оборудования помещений, сохраняли оснащение в местах общего пользования (п.29 Постановления).

Если управление дома фиксировало неисправность оборудования тли обветшание жилого помещения по вине его жильцов, то оно производило ремонт, взымая все расходы с виннового пользователя жильём. При этом само управление, должно было постоянно контролировать соблюдение жильцами данных правил, в границах свой полномочий и возможностей производить текущий ремонт и восстановление жилищного фонда.

Кроме прочего в Постановлении прописывалось, что в отдельных случаях расторжение договора могло происходить без согласия стороны в судебном порядке. Расторжение договора по судебному решению могло производиться если:

жилец или проживающие с ним члены его семьи постоянно портят и приводят в негодность жилые помещения или оборудование в местах совместного пользования;

жилец или проживающие с ним члены его семьи серьёзно нарушают правила общежития, делая невыносим проживание других членов данного дома, квартиры, комнаты;

жилец по истечении трех месяцев не заплатил органу управляющему жильём за пользование им.

Это Постановление столь богатое фактическим материалом для изучения содержало и правила о том, что иногда съёмщик жилья может быть выселен из него без решения судебных органов. Выселение, как крайняя меры применялось когда:

жилец, получивший право на проживание, как работник предприятия, организации, органа, предоставляющего ему жилье, был уволен по различным причинам из данной организации, предприятия, учреждения. Однако от подобной меры были защищены те работники, которые увольнялись по инвалидности, вследствие травмы, профессионального заболевания или призывались на службу регулярные войска армии СССР. Защищались от потери жилища и члены их семей;

жилец, получивший право на проживание, как работник предприятия, организации, органа, предоставляющего ему жилье, был уволен по собственному желанию, за грубое нарушение трудовой дисциплины, производственных правил, порчу имущества предприятия или после совершения им уголовного преступления;

имело место применение Постановления ЦИК и СНК Союза ССР от 17 августа 1931 г. "О выселении из домов, принадлежащих органам Народного Комиссариата обороны, лиц, не состоящих в рядах Рабоче - Крестьянской Красной Армии" и от 13 февраля 1931 г. "О выселении из помещений, принадлежащих органам транспорта, посторонних транспорту лиц и о переселении работников транспорта". То есть подлежали выселению граждане, которые избегали службы в армии, как выполнения своего гражданского дола и граждане, неправомерно занимающие жилую площадь специального назначения.

Кроме этих случаев владельцы жилья не имели права выселить съёмщиков без соответствующего обоснованного судебного решения и предоставления им другого пригодного для эксплуатации жилья с учетом потребностей членов семьи переселяемого лица.

Рассматривались и проблемы возможного сохранения за жильцами их комнат и квартир на случай временного переезда в другой регион на работу или за пределы государства. Жилье могло быть сохранено, по терминологии Постановления забронировано на 2 года в случае отъезда жильцов на работу за границу и в другие регионы страны, в частности в Арктику и на Дальний Восток. Кроме этих случаев бронь за прежними жильцами не могла сохраняться, а их жилая площадь в установленном порядке передавалась другим гражданам.

Если жилье предоставлялось съёмщикам и их семьям временно, то сроком на полгода, после чего производилось продление временного проживание или заключение договора о постоянном проживании с муниципальными, государственными органами, уполномоченными органами предприятий, учреждений, организаций (п.34 Постановления) .

Согласно ст.115 и 156 Гражданского Кодекса Сюза, а также п.35 рассматриваемого выше Постановления ЦИК предприятия и учреждения, являющиеся застройщиками, ограничивались в своих правах относительно предоставления жилой площади гражданам. Так им запрещалось взымать плату за жилье более установленной государством нормы, взымать другие платежи, например одноразовые взносы при заселении. Они не могли самовольно определять размеры жилой площади и правила ее эксплуатации для ьтех или иных жильцов, как и не могли выселить последних из их жилья по истечении срока договора. Соответствующие положения содержались в Гражданских Кодексах республик союза, а также в Постановление СНК СССР от 17 апреля 1928 г. "О мерах поощрения строительства жилищ за счет частного капитала")".

Постановление ЦИК N 112 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" действовало в советской правовой системе до 1961 года, а в отдельных республиках и до 1964 г, пока не были приняты новые Гражданские кодексы.

В этих новых кодифицированных законах была выделена отдельная глава под номером 28 и с названием "Наем жилого помещения".

Нормами этой главы регулировать правовые отношения в сфере пользования жильём, относящимся к общественному и государственному фонду, а также к индивидуальному фонду жилых помещений, выделившемуся к тому времени.

Исследуя Кодексы можно убедиться, что потребительский аспект при пользовании жилыми площадями являлся главным критерием при решении вопросов, связанных как с распоряжением государственного, так и общественного, индивидуального жилых фондов. То есть основной, более важной характеристикой признавалась не форма собственности на жилье, а характер и качество удовлетворения потребностей граждан.

Статья 295 ГК РСФСР 1964 г., ("Договор найма жилого помещения") гласила: "Пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер".

А вот, если жилье находится в доме, принадлежащем к индивидуальному жилому фонду, то соглашение по найму заключается между его владельцем и нанимателем.

При этом все процедуры, сопряжённые с заключением, изменением или расторжением договора найма жилья, производится в строгом соответствии с советским законодательством, прежде всего, Гражданским и Жилищным кодексами.

В 1981 и 1983 гг. были принятые союзный и республиканские Жилищные кодексы. Таким образом, правовые отношения, возникающие при найме жилых помещений были отдельны от прочих гражданских отношений, в частности касающихся аренды (найма движимого или недвижимого имущества). И таким образом, был положен конец многим дискуссиям по поводу соотношения аренды и найма жилья.

Все установленные правила пользования, сдачи, съёма жилых площадей до 1991 г. регулировались указанными нормативно-правовыми актами. Их сфера применения простиралась на объекты государственного, общественного и индивидуального жилищного фонда (жилые помещения, переданные гражданам в личную собственность). В 1991 году был принят новый Закон "О внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР".

Благодаря этому Закону от 6 июля 1991 г. "О внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР" право на аренду жилых помещений вновь было признано на официальном юридическом уровне.

При этом аренда и наем в Законе не трактовались более, как противоположные, но разные понятия. Под арендой подразумевалась передача от владельца к арендатору (и членам его семьи) жилой недвижимости (возможно, с прилегающими нежилыми помещениями) в неограниченном размере по договорной цене. Аренда может быть, как кратковременной, так и долгосрочной, при этом от арендатора требуется вовремя оплачивать ее стоимость (включая расходы на коммунальные услуги) и не нарушать правила договора аренды.

Договор социального найма предполагал передачу нанимателю только жилых помещений ограниченного размера (согласно установленным нормам). При этом наймодателем выступает владелец муниципального или государственного жилья, а жилье должно быть благоустроенным. Наниматель по договору обязуется своевременно платить за предоставленное жилье. Срока найма жилых помещений также могут быть самыми разными, в отдельных случаях закон разрешает, чтобы жилье предоставляется гражданам не только на правах пользования, но и на правах владения.

Статья 14 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004)"Об основах федеральной жилищной политики" ("Наем жилого помещения") устанавливала, что нанимать жилье в муниципальном или государственном жилом фонде имели право граждане, которые вновь получают жилые помещения согласно нормативным размерам жилой площади.

Те граждане, которые ранее получили право на жилые помещения в домах государственной, муниципальной собственности, из общественного жилого фонда по ранее заключённому договору сохраняли за собой право владеть и распоряжаться данным жильём.

Также законодательно закреплялось, что договор найма составлялся при участии граждан, имеющих жилую площадь в домах и муниципалитетами, предприятиями государственной и муниципальной формы собственности, организациями, в ведении которых находятся дома.

В ст.17 данного Закона отмечалось, что владельцы жилых домов могут предоставлять жилые помещения любых площадей в пользование физическим и юридическим лицам по договору в качестве аренды. При этом из государственного и муниципального жилого фонда позволялось выделение жилых площадей под аренду в строго установленном размере (по нормативно-правовым актам высшего и прочих исполнительных органов государственной власти РФ).

В договоре аренды по требованиям Закона должны оговариваться не только объект аренды, но и условия его передачи арендаторам, включая порядок, сроки, стоимость аренды. После договор может подписан владельцем или его уполномоченным лицом и арендатором, и заверен.

При аренде жилых помещений в домах муниципального, государственного, общественного фондов все взрослые жильцы должны быть проинформированы о предстоящей операции аренды и дать на неё своё согласие.

Правоведы, таким образом, считают, что договор аренды жилого помещения был введен Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в условиях зарождения новых рыночных отношений, которые не могла проигнорировать законодательная власть.

При этом договора аренды были разделены юридически на две категории: аренда жилых площадей зданиях муниципальной, государственной формы собственности, общественного жилого фонда; аренда жилых помещений в частном жилом фонде. Такое разделение было актуальным до 1996 г, пока не вступил в силу Новый Гражданский Кодек РФ.

1.2 Сущность, понятие и виды договора найма жилого помещения

Все разнообразные правовые отношения, возникающей в нашей стране по реализации права граждан на жилье регламентируются нормами жилищного, гражданского, административного права и, в первую очередь, Конституцией РФ (ст.40). Таким образом, граждане РФ и юридические лица, а также государственные органы выступают в качестве субъектов этих отношений.

Применение норм гражданского права при решении вопросов владения и распоряжения жильём охватывает в основном случаев коммерческого найма жилых площадей. Если речь идет о заключении договора социального найма, то в основном применяются нормы жилищного права и в меньше степени могут использоваться положения гражданского законодательства. Это относится к найму объектов, как государственном, так и в муниципальном жилищных фондах. Многие аспекты договорных отношений при пользовании жильём пришли именно из источников жилищного права, например, нормативы жилой площади на одного жильца.

Упорядочивание судебной практики и возможного использования судебных прецедентов при рассмотрении дел о найме жилого помещения на основе договора было произведено в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

И жилищное, и гражданское право, исходят из того, что договоры найма жилых помещений можно разделить на два вида:

договор коммерческого найма;

договор социального найма.

Договор социального найма заключается, если жилье имеет социальное назначение и его владельцем является муниципальный или государственный орган, то есть публичный представитель, который не преследует коммерческих целей.

Договором коммерческого найма специалисты называют явно выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение. Его сущность определяется, как указывают исследователи именно коммерческими целями владельца жилых помещений, осуществляющего их сдачу в наем.

Как отмечают П.И. Седугин и Ю.К. Толстой согласно положениям 35 главы Гражданского Кодекса РФ законодательно предусмотрена возможность заключения договора социального или коммерческого найма жилья. При этом разделение договоров на эти виды производится из одного и того же типа договорных отношений. То есть оба договора очень близки по свей юридической природе.

Но, по мнению исследователя - цивилиста В.В. Витрянского эту главу кодекса можно понимать иначе. Он выдвигает идею о том, что эти виды договоров на самом деле являются самостоятельными типами договоров. Так как в ее тексте нет общей части, договор коммерческого найма чётко не выделен, то можно говорить о договоре социального найма и договоре жилищного или коммерческого найма.

Положения 35 главы ГК могут в одинаковой мере могут применяться и для договора социального и для договора коммерческого найма в отечественной правовой практике.

В Жилищном Кодексе России (ст.100) содержится информации о еще одном виде договора - договоре найма специализированного помещения.

Поэтому можно сказать, что особенности заключения договоров по найму недвижимости во многом продиктованы назначением помещений. Так, юридические лица не могут заключать договоры найма жилых помещений. Если они хотят получить в пользование жилое помещение, им необходимо арендовать его. А использоваться жилое помещение должно по целевому назначению, то есть для проживания людей.

По мнению специалистов договор найма жилого помещения можно определить как "соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ)".

Если попытаться исследовать правовую природу этого договора, то можно отметить, что для него характерны такие черты, как:

консенсуальность;

взаимные обязательства (двухсторонние);

возмездная передача жилого имущества.

В качестве субъектов договора могут выступать:

владелец жилого помещения, называемые наймодателем;

съёмщик помещения, называемый нанимателем.

Первые может является, как владельцем жилых площадей, так и представителем интересов владельца.

Нанимателем может быть только физическое лицо. В правах с нанимателем уравниваются члены его семьи, граждане постоянно проживающей с ним на совместной жилой площади. Для определения их статуса введён термин "сопользователи".

Ни наймодатель, ни наниматель, согласно нормам российского права, не обязаны обладать каким-то юридическим статусом.

Договор найма жилого помещения составляется в письменной типовой форме. На сущность важных обстоятельств данного договора влияет предмет соглашения. В качестве такого предмета и выступает собственно жилое помещение, соответствующее следующим требованиям:

изолированность, то есть наличие отдельного входа, перегородок или стен, квартира в доме, жилой дом, часть дома или квартиры;

пригодность для проживания людей на протяжении всего года согласно нормативам жилищного права.

Согласно Жилищному Кодексу к жилым помещениям, пригодным для найма, принадлежат:

квартиру в многоквартирном жилом доме;

часть квартиры;

комната в многоквартирном доме;

индивидуальный жилой дом;

часть индивидуального жилого дома.

Как правило, договор найма жилого помещения в РФ заключается на пять лет, если не оговорён другой меньше срок съёма жилья. По истечении пяти лет договор может заключаться повторно.

Если жилье передаётся нанимателю сроком меньше одного года, то имеет место краткосрочный договор, а если от года до пяти лет - долгосрочный (ст.683 ГК РФ).

1.3 Правовое регулирование в сфере найма жилого помещения

С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование.

Термин коммерческий наем жилых помещений не фигурирует ни в Жилищном, ни в Гражданском Кодексах (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует).

Кодексы в основном используют просто понятие договора найма жилья. А вот "коммерческий наём" переходит в практику и теорию права субъектов РФ.

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья - это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. По мнению многих исследователей, какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства.

В этом случае возникает закономерный вопрос: нормы какого законодательства - гражданского или жилищного - имеют приоритет в регулировании таких отношений? А применительно к теме исследования - как соотносятся нормы ГК РФ и ЖК РФ в регламентировании процесса коммерческого найма жилых помещений? Как указано в п.2 ст.3 отечественного Гражданского Кодекса, любые нормы гражданского права, содержащиеся в прочих нормативно-правовых актах, должны быть согласованы с нормами ГК России. Но ситуация, по справедливому мнению правоведов, осложнена тем, что данный постулат блокируется аналогичной нормой ч.8 ст.5 ЖК РФ.

Традиционно жилищное право понимается как подотрасль гражданского права, значит, как набор правовых норм, регламентирующих гражданские отношения, возникающие при пользовании жильём, проживанием в жилых помещениях. Положения жилищного законодательства являются специальными по отношению к общим нормам гражданского права, что признается большинством авторов. В частности, А.А. Иванов делает следующий вывод: "Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие гражданско-правовое регулирование, касающееся жилой недвижимости" - заключает, что Жилищный Кодекс имеет преимущество перед Гражданским Кодексом при решении коллизионных вопрос на границе двух отраслей права. То есть в силу принципа конкуренции общих и специальных норм к жилищным отношениям в первую очередь должны применяться нормы ЖК РФ.

По мнению А.М. Эрделевского и Г.Ф. Шешко, противоречие между ГК РФ и ЖК РФ, если таковое будет иметь место, должно быть устранено путем приведения нормы ГК РФ в соответствие с положениями ЖК РФ. Такая возможность законодателем уже была использована в ст.11 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), где в целях приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ были внесены изменения в статьи 672, 679, 680, 685 ГК РФ. Таким образом, использовав возможность приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ, вносить какие-либо иные изменения в ГК РФ законодатель не счел необходимым. Отсюда, по мнению А.М. Эрделевского и Г.Ф. Шешко, отсутствуют основания рассматривать ГК РФ в рамках п.1 ст.4 Закона N 189-ФЗ, т.е. в числе законов, находящихся в стадии "впредь до приведения в соответствие ЖК РФ".

Правоведы предлагают к разрешению вопроса о соотношении положений ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений в целом и отношений коммерческого найма жилых помещений в частности подходить следующим образом.

Во-первых, если признать, что нормы, содержащиеся в ЖК РФ, - это гражданско-правовые нормы (так как жилищное право - подотрасль гражданского), нормы ЖК РФ можно использоваться лишь при решении противоречивых вопросов жилищного права по вертикали, согласно требованиям п.2 ст.3 ГК РФ, и ч.8 ст.5 ЖК РФ. Сформулированный вывод подтверждается и позицией Верховного Суда РФ, по которой нормы ЖК РФ стоят по вертикальной иерархии выше нормы других нормативно-правовых актов. Если положения законов, постановлений, указов и др. документов не соответствуют нормам ЖК РФ, то применяться могут только нормы Кодекса, а не прочие противоречивые указания.

Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ. Это отношения, связанные с социальным наймом жилья (ст.672 ГК РФ), вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст.679), и временных жильцов (ст.680), поднаймом жилого помещения (ст.685).

Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений по своей природе неоднородны, что также подчеркивается в п.4 Постановления N 14: "Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)". Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения коммерческого найма жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения необходимость применения ч.8 ст.5 ЖК РФ вообще отсутствует. Думается, стоит согласиться с В.Н. Лисицей: ЖК РФ должен был разграничить договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, установив, что первые регулируются прежде всего жилищным законодательством, а вторые соответственно гражданским.

Использование жилищного законодательства, в том числе и норм ЖК РФ, при регулировании договора коммерческого найма жилого помещения ограничивается прямыми отсылками к конкретным статьям главы 35 ГК РФ.

Так при решении вопрос пригодности жилого помещения для заселения жильцов используется п.1 ст.673 ГК РФ. Для определения нормативов жилой площади на жильца - ст.679, 680 и 685, аналогично для установления граничного размера платы за жилую площадь - п.1 ст.682. п.3 ст.687 дает указания о том, на каком основании (в частности при превышении размера ежемесячной платы) может быть расторгнут договор найма жилого помещения в судебном порядке по желанию одной из сторон соглашения. При этом статья ГК РФ перекликаются и ссылаются на статьи ЖК РФ. Некоторые из статей ГК РФ прямо говорят о жилищном праве, не используя каких-либо дополнительных терминов.

Иные же статьи используют завуалированные термины, например "закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение" (п.1 ст.682 ГК РФ) или "законодательство о норме общей площади жилого помещения" (статьи 679, 680 и 685).

Необходимость применения норм жилищного законодательства обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения - предмета рассматриваемого договора ГК РФ, не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилья.

Вероятно, применение жилищного права на практике заключается не только в прямых ссылках на ЖК и законы. Имеется в виду, что в соответствии с принципом свободы договора стороны соглашения о коммерческой сдаче и съёме жилых помещений могут включить в текст договора ссылки на определённые нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ (в частности по вопросам главы 35 Гражданского Кодекса). Но возможным это становится в случае, если по данным вопросам нет императивных указаний в других статьях гражданского законодательства.

Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ.

Такой вывод нашел свое отражение и в современной юридической литературе, где господствующей является точка зрения, согласно которой гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями.

В главе 35 ГК РФ выделены две договорные модели договор социального найма и договор найма жилого помещения, фактически являющийся договором коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений (договор социального найма) и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от социального использования жилых помещений.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" устранены некоторые пробелы ЖК РФ, противоречия, а также неопределенность, как отмечают специалисты, отдельных норм.

Постановление, таким образом, способствует единообразному применению норм жилищного законодательства, кроме того, повышает эффективность их действия.

Правоведы отмечают, что, возможно, "позиции Постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ не содержит пояснений относительно предпосылок, процедуры и результатов при признании недействительным договора социального найма жилья. Постановлением Пленума восполнен этот пробел.

В п.23 данного Постановления названы причины, по которым договор социального найма может быть признан недействительным:

физические лица, выступающие в качестве нанимателя жилого помещения, подали другой стороны недостоверные данные о составе семьи жильцов, о характеристике их доходов, об имуществе семьи, с которого могут взыматься налоги, в целом предоставили неправдивые сведения о своем праве на социальный наем жилья;

имели места нарушения прав других лиц, претендующих на данную жилую площадь, например, жилье предоставляется в неправильной очерёдности;

чиновники, решающие вопрос о предоставлении социального жилья допусти неправомерные действия или бездействие;

были нарушены, или неправильно применены другие нормы российского жилищного законодательства, в частности нормы ЖК РФ, законы, подзаконные нормативно-правовые акты, в т. ч. акты субъектов РФ.

Если договор социального найма признается недействительным, то и сам договор найма растрогается. А жильцы, заселившиеся в жилое помещение согласно договору, подлежат выселению в помещения по предыдущему месту жительства, либо, если это невозможно, им временно предоставляются похожие жилые помещения, соответствующие требования ЖК РФ и составу семья жильцов. Данные правила регулируются уже гражданским правом, в частности они закреплены в пункт 2 статьи 167 ГК РФ, который является обязательным для исполнения на всей территории РФ.

Глава 2. Общие положения договора найма жилого помещения и особенности их видов

2.1 Общие положения о договорах найма жилого помещения

Жилые помещения передаются в возмездное владение и пользование посредством договора найма жилого помещения.

Права и обязанности участников такой сделки регулирует гл.35 ГК РФ и акты жилищного законодательства, среди которых особо выделяют ЖК РФ. Договор найма жилого помещения специалисты называют "центральным институтом жилищного законодательства" и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ иначе, чем законодательство, действовавшее ранее, регламентирует порядок заключения договоров в сфере платной передачи помещений жилого назначения во владение и пользование.

По мнению юристов, суть Кодекса сводится к выделению двух видов соглашений: договора найма для физических лиц (гл.35 ГК РФ), и договора аренды жилых помещений для юридических лиц (гл.34). Но при этом выдвигается замечание о том, что и в случае аренды жилые помещения должны использоваться арендаторами сугубо по их прямому целевому назначению (п.2 ст.288 и п.2 ст.671)".

Пункт 1 ст.671 ГК РФ устанавливает, что в результате заключения соглашения о найме жилых помещений наниматель получает во владение и пользование от наймодателя (владельца жилья или его представителя) жилое помещение. За это помещение наниматель, как съёмщик обязан платить владельцу за предоставленное жилье.

В этом же Кодексе фактически используются термины "договор социального найма" и "договор коммерческого найма" помещений жилого назначения. Причём договор коммерческого найма встречается в ст. "Наем жилого помещения", а в других статьях упоминается просто договор найма жилого помещения.

Жилищное законодательство, как указывают правоведы, кроме этих двух договоров выделяет и передачу в наем специальных помещений, о чем мы упоминали ранее. К таким специальным помещениям могут относиться:

служебные жилые помещения;

помещения жилого характера в общежитиях;

жилые помещения, являющиеся собственностью жилищно-строительных и прочих кооперативов.

Объект договоров найма - это помещение, которое соответствует выжигаемым жилищным законодательством требованиям и официально признанно пригодным для проживания людей.

По ст.673 ГК РФ "объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством".

Не может являться отдельным предметом соглашения о социальном найме жилья совместные помещения в многоквартирных зданиях, помещения не изолированные от других помещений, помещения дополнительного хозяйственного назначения.

Как отмечают специалисты, "говоря об неизолированных помещениях, следует вспомнить о существовании так называемых смежных, сугубо-смежных и проходных комнат, которые, считаясь жилыми, в прежние времена так или иначе становились самостоятельными объектами жилищных прав. Кроме того, в многонаселенных коммунальных квартирах не редкость наличие так называемых МОП - мест общего пользования (общих кладовых, сушилок и т.п.) - некогда жилых помещений, используемых с согласия уполномоченных жилищных органов жильцами указанных квартир для вспомогательных бытовых нужд.

К вспомогательным традиционно относят помещения, необходимые для целевого использования: коридоры, холлы, кухонные помещения и пр. "

Легальное определение общего имущества в многоквартирном доме дано в ст.290 ГК РФ и существенно конкретизировано ст.36 ЖК РФ.

Следовательно, можно заключить, что только изолированные помещения в многоквартирных домах, а также индивидуальных жилых домах, полностью жилые частные дома могут выступать в качестве полноценных предметов договора найма жилых площадей.

Глава 35 ГК РФ направлена в первую очередь на регламентацию связанных с коммерческим наймом отношений. К указанным в ГК РФ двум видам договора найма жилых помещений специалисты справедливо относят набор положений, входящих в данную главу.

Так, в ст.674 ГК РФ закреплено положение о том, что соглашение о сдаче в наем жилых помещений должно подтверждаться письменным договором.

При этом в ст.162 детализируются возможные последствия заключения устного договора найма жилья:

при отсутствии письменного договора в случае решения спорных вопросов стороны соглашения могут использовать прочие письменные доказательства своей правоты, но не имеют права использовать показания свидетелей, что обычно присутствуют при скреплении письменного договора;

также при отсутствии письменного договора оформленного согласно нормам российского законодательства, такое соглашение может признаваться недействительным.

Если владелец жилого помещения сменяется, то новый собственник жилья получает все те же права и обязанности, что и предыдущий. То есть по нормам ст.675 ГК РФ новый владелец жилья также будет являться наймодателем. Смена собственника не сопряжена с расторжением договора найма и не должна нарушать законные права нанимателей данного жилого помещения.

В.1 ст.671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ сказано, что съёмщик жилья, выражаясь языком законов "наниматель" имеет ряд обязанностей перед собственником жилья, прежде всего эти обязанности касаются охраны его имущества. Наниматель и его семья должны правильно эксплуатировать жилые помещения и их оснащение, беречь предметы помещений, следить за состоянием жилья, порядком и чистотой в нем. Также съёмщик обязан вовремя предоставлять плату за жилье наймодателю, возможно оплачивать счета по коммунальным услугам.

Обязанности собственника жилья диктуются предметами договора найма: они могут быть разными в случае найма разных жилых помещений:

Общие обязанности по любым видам жилья включают:

передача только пригодного для жилья помещения (а также незанятого другими жильцами;

жилое помещение должно быть полностью отремонтировано перед сдачей жильцам его владельцем, если другие обязательства не закреплены в договоре найма.

Если наймодатель является владельцем многоквартирного дома, то его обязательства перед нанимателями расширяются. Он обязан обеспечить из все необходимые коммунальные услуги, следить за исправностью всех коммуникаций в доме, производить в установленные сроки капитальный и текущий ремонт, следить за исправностью специального оборудования в доме, порядком и чистотой. Если владелец многоквартирного дома примет решение о переоборудовании его помещений, то согласно ст.676 ГК РФ и п.2 ст.681 ГК РФ он должен уведомить об этом его жителей и получить от них официальное согласие на переоборудование.

Ст.680 ГК РФ предполагает, что по обоюдному согласию владельца жилых помещений и съёмщиков часть этих помещений может быть передана в пользование временным жильцам. При этом временные жильцы (пользователи) могут проживать в выделенных помещениях не более полугода при условии, что на одного жильца рассчитан нормальный размер жилой площади. В противном случае владелец может отказать пользователям в проживании, учитывая вероятность нарушения отечественного жилищного законодательства.

Ответственность за действия пользователей несёт наниматель, он должен объяснить временным жильцам правила проживания в данном жилом помещении.

По истечении срока проживания (как мы заметили, не более 6 месяцев) пользователи обязаны покинуть жилое помещение. Если они покидают жилье по требованию нанимателя или других лиц, проживающих в данном доме, то им на выселение даётся одна неделя.

Наниматель с согласия наймодателя может заключить подговор найма жилья, эта возможность закреплена в ст 685 ГК РФ. По договору поднайма объектом соглашения могут выступать все или часть жилых площадей предоставленных съёмщику. В случае социального найма, так возможен субнайм, но только при наличии согласия всех членов семьи съёмщика (ч.1 ст.76 ЖК РФ).

В п.3 ст.76 ЖК РФ указано "поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель".

2.2 Договор социального найма жилого помещения

Значительное место в сфере жилищных отношений занимает договор социального найма жилого помещения. В соответствии со ст. ст.60, 61 ЖК РФ, ч.1 ст.671 ГК РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего по факту заключения данного соглашения, выступают владелец жилья (наймодатель) и съёмщик или наниматель. Владелец жилья - это собственник жилых помещений, относящихся к муниципальному, государственному или общественному жилищному фонду или муниципальный, государственный орган, выражающий его интересы. Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя помещение жилого назначения для проживания в нем согласно требованиям ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо.

В литературе сложились разные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.Ф. Кисляк полагают, что все согласно договору социального найма все родственника нанимателя жилья являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма.

Л.П. Герасимова считает, что согласно ст.69 ЖК РФ домочадцы съёмщика жилья, подписавшего договор, являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети, родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы.

Первая группа - это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга.

Вторая группа - другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет.

Третья группа - иные лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке.

Кроме указанных групп, законодатель в п.4 ст.69 ЖК РФ говорит еще об одной группе граждан - бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.

В литературе представлены также иные классификации граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма. В частности, по мнению В.В. Шишкина, в основе дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит:

"1) первичность и вторичность права пользования:

а) у нанимателя право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц;

б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем;

в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания;

) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения:

а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц;

б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем абстрагируется от нанимателя;

в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя".

В целом разделяя указанную точку зрения, думается, важно обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних. В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т.п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п.2 ст.686 ГК РФ). Поэтому, думается, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности, предложенный В.В. Шишкиным, может быть положен в основу дифференциации лишь с определенными оговорками.

Говоря о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма, следует отметить его основополагающие элементы - совокупность прав и обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п.2 ст.63 ЖК РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК РФ.

Согласно п.4 ст.69 ЖК РФ, "если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма".

В то же время законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (п.1 ст.82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя.

Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в связи с отказом наймодателя и нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию.

Следующая проблема, которая, несомненно, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п.26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч.1 ст.70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства.

Думается, ч.1 ст.70 ЖК РФ можно было бы дополнить словами: "Наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, проживающими в жилом помещении членами его семьи может быть заключено или при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, или в процессе совместного пользования жилым помещением".

Вопросы возникают и при вселении в помещение опекунов или попечителей. Ранее ст.54 ЖК РСФСР предусматривала, что лица, которые проживают на жилой площади как попечители или опекуны, не получают прав равных с нанимателем, кроме ситуации, когда они могут быть официально признаны членами семьи съёмщика

По положению ч.2 ст.36 Семейного Кодекса РФ при несовершеннолетних жильцах должны находиться их опекуны. Если ребёнок достиг 16 лет, то с разрешения органов опеки может быть позволено отдельное проживание несовершеннолетнего гражданина и его опекунов при условии, что это не отразиться негативно на защите прав несовершеннолетнего лица.

При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает.

Права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма (например, Приложение 1). В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п.3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения.

Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении.

Думается, значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико.

Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений.

Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению.

Поэтому было бы целесообразным включить в п.1 ст.77 ЖК РФ после слов "заключается в письменной форме" текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации".

Реализация изложенных предложений будет способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма.

2.3 Договор коммерческого найма жилого помещения

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным, т.е. до 1 года и долгосрочным, но не более 5 лет. Специалисты справедливо считают, что было бы целесообразным дополнить ст.683 ГК РФ нормой об автоматическом продлении заключенного на срок до 5 лет договора найма до наступления обстоятельств, которые вынуждают изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением.

Думается, следовало бы изменить нормы Гражданского кодекса РФ, касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения как максимального срока действия договора найма жилого помещения, в сторону увеличения срока.

Можно было бы создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных, скажем, в законе либо в договоре.

Специалисты отмечают, что, возможно, "актуальным будет подразделение сроков на две категории:

определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно;

неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения".

Договор коммерческого найма - это возмездный договор, так как получение прибыли с точки зрения наймодателя является основной целью этого договора. Плата может быть выражена в вещах, в услугах, в скидках на оплату, в воздержании от определенных действий.

Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и, разумеется, может превышать установленные государством для договора социального найма тарифы.

Существующие сегодня устанавливаемые наймодателями цены влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья.

Вот почему, как справедливо считают специалисты, государство может выступать в качестве правомочного субъекта рыночных отношений в случае заключения договоров коммерческого найма жилья, относящегося к муниципальной форме собственности, может влиять на ценовую политику.

При анализе юридической литературы по римскому праву можно прийти выводу, что соглашение о коммерческом найме жилого помещения - это двухстороннее соглашение, при котором обе стороны получают равные права и обязанности. И наймодатель и наниматель становятся кредитором и должников, а их отношения являются как бы встречным, взаимно направленными. В то же время они зависимы друг от друга, характер выполнения обязательств влияет на обе стороны.

При заключении договора коммерческого найма жилых помещений, как и при социальном найме, наниматель должен платить за предоставленное жилье в течение первых десяти дней месяца (ст.682 и ст.687 ГК РФ). В некоторых договорах описываются индивидуальные условия и сроки погашения платы нанимателем.

Договор коммерческого найма, как можно предположить, в полной мере невозможно отнести к разряду предпринимательских соглашений, поскольку он в любом случае носит потребительский характер.

Такой договор можно рассматривать в качестве предпринимательского соглашения между потребителем и субъектом предпринимательства.

Из особенностей субъектов договора вытекает его регулирование по разным правовым режимам:

для владельца жилых помещений основными должны быть нормы публичного и частного права,

для нанимателей - лишь частного права.

Вот почему специалистами было предложено соглашению по коммерческому найму жилой недвижимости назвать "договором, обладающим признаками предпринимательского договора", а действия собственника недвижимости расценивать в качестве предпринимательской деятельности.

Глава 3. Особенности практики в сфере решения жилищной проблемы граждан РФ и договор найма жилого помещения

.1 Договор некоммерческого найма жилого помещения, его отличия от договоров социального и коммерческого найма

Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п.

При согласии обеих сторон относительно всех значимых пунктов договора коммерческого найма жилья такой договор может считать законно заключённым.

При этом от нанимателя не требуется выполнение предписанных процедур, как при заключении соглашению по социальному найму, например, получение статуса лица нуждающегося в оптимизации условий проживания и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма.

Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен определенными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например, к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.

Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р) .

Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл.35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.

Специалисты отмечают, что "идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла".

Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечала, что "жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т.е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения".

Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:

а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;

б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).

Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:

а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;

б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2015 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан);

в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.

Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений - социального, коммерческого и некоммерческого - приведен в таблице (см. приложение 2).

Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Например, как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием. Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, думается, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.

3.2 Некоторые проблемы практики в сфере договора найма жилого помещения

Приведем примеры судебной практики в рассматриваемой сфере.

Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2013 N 5-КГ13-53 свидетельствует о том, что требования о взыскании денежной компенсации за наем жилого помещения удовлетворены, поскольку военнослужащий, состоящий на учете нуждающихся в получении жилого помещения при увольнении с военной службы по состоянию здоровья, не был обеспечен жилым помещением Министерством обороны РФ, вместе с членами семьи снимал жилье по договорам найма жилого помещения.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 15.04.2013 по делу N 33-1160 показывает, что в рассматриваемом случае спорное жилое помещение принадлежит обществу на праве собственности и предоставлялось ответчику на праве социального найма (ст.671 ГК РФ) как работнику общества (Приложение 3). Согласно Правилам предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда общества договор найма жилого помещения расторгается в случае увольнения работника из общества. Поскольку порядок расторжения договора обществом соблюден, суд удовлетворил его иск о расторжении договора найма и выселении ответчика. Доводы ответчика о том, что он как пенсионер общества имеет право на данную квартиру, а также о том, что это его единственное жилье, суд отклонил, указав, что спорное жилое помещение не отнесено к служебным, поэтому нормы выселения не имеют правового значения.

Апелляционное определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012 свидетельствует о том, что в соответствии с положениями ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая положения указанной нормы, суд указал, что, приобретая жилой дом с зарегистрированным в нем лицом (Ш. А.), Ш. приняла на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения. Как новый собственник она не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия. Таким образом, требования Ш.А. о вселении в жилое помещение удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда рассмотрела в судебном заседании от 19 сентября 2012 года дело по иску Ш. к Ш. о вселении в жилое помещение, встречному иску Ш. к Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением,

по апелляционной жалобе Ш. на решение Азовского районного суда Омской области от 24 июля 2012 года, которым постановлено:

"Вселить Ш.А. в жилое помещение, расположенное по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, с. Сосновка, ул.К. Ц*, д.10.

Отказать Ш. во встречных исковых требованиях к Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением".

Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения Ш., представителя Фонда "Азово" П., судебная коллегия установила следующее.

Ш.А. обратился в суд с иском к Ш. о вселении в жилое помещение.

В обоснование исковых требований указал, что проживал с женой Ш. и детьми в доме N 10 по ул.К. Ц* в с. Сосновка Азовского района, принадлежавшем Фонду "Азово". В 2008 году из-за семейных конфликтов он временно ушел из дома, постоянного места жительства не имел. В настоящее время намерен проживать в указанном доме, другого жилья не имеет.

Просил вселить его в дом N 10 по ул.К. Ц* в с. Сосновка.

Ш. обратилась в суд со встречным иском к Ш.А. о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

В обоснование требований указала, что с 1996 года проживала с мужем и детьми на условиях коммерческого найма в доме по ул.К. Ц*, 10 в с. Сосновка. В 2007 году Ш.А. добровольно ушел из дома, забрав свои вещи, в 2008 году ее брак с Ш.А. был расторгнут. В 2010 году Фонд "Азово", являющийся на тот момент собственником жилья, заключил с ней (Ш.) договор найма, в июне 2012 года она приобрела указанный жилой дом по договору купли-продажи. Поскольку семейные отношения с Ш.А. прекращены, полагала, что за ним не может быть сохранено право пользования жилым помещением.

В судебном заседании Ш.А. свои исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Ш. исковые требования Ш.А. не признала, требования встречного иска поддержала.

Третье лицо Ш.О. иск Ш. поддержала, против удовлетворения иска Ш.А. возражала.

Представитель третьего лица Регионального общественного фонда содействия национально-культурному развитию немцев Омской области "Азово" (Фонд "Азово") П. считала, что требования Ш. следует удовлетворить, в иске Ш.А. отказать.

Районным судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Ш. просит отменить решение, считает, что суд не принял во внимание следующие ее доводы: Ш.А. в доме не проживает, а только зарегистрирован; с 2007 года не принимает никого участия в содержании и ремонте дома; с детьми у него сложились неприязненные отношения; в настоящее время имеет новую семью.

Указывает, что суд не учел пояснения свидетелей Г., В., Т., К., показавших, что с 2007 года они практически не видели Ш.А. в спорном доме.

В договоре купли-продажи жилого дома Ш.А. ошибочно указан ею как лицо, имеющее право проживания, в силу незнания законов и последствий подписания договора, содержащим данное условие.

В возражениях на апелляционную жалобу Ш.А. просит оставить решение суда без изменения, считает его законным и обоснованным.

Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ч.4 ст.3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Как видно из материалов дела, Ш. и Ш.А. состояли в браке, 22.05.2008 г. брак расторгнут на основании совместного заявления супругов.

В 1996 году Фонд "Азово", являющийся собственником дома N 10 по ул. К, Ц* в с. Сосновка Азовского района Омской области, выдал Ш.А. на состав семьи из 4 человек ордер на право занятия данного жилого дома.

В 2000 году с Ш.А. заключен договора найма жилого помещения.

Согласно справке Администрации Сосновского сельского поселения, с 18.07.2000 г. по настоящее время Ш.А. и Ш. имеют регистрацию по месту жительства в с. Сосновка, ул.К. Ц*, 10.

В 2008 году Ш.А., в связи с расторжением брака, временно выселился из жилого дома на ул.К. Ц*, 10, однако с регистрационного учета по месту жительства не снимался, домой периодически приезжал.

Пояснения свидетелей данные обстоятельства с достоверностью не опровергают.

Наличие неприязненных и конфликтных отношений с бывшим мужем Ш. в суде первой инстанции не отрицала.

.12.2010 г. Фонд "Азово" (наймодатель) заключил с Ш. (наниматель) договор найма жилого помещения - жилого дома со вспомогательными помещениями, сооружениями по ул.К. Ц*, 10 в с. Сосновка. Договор заключен сроком на 5 лет - с 01.01.2011 г. по 31.12.2016 г.

В п.1.5 договора найма указано, что вместе с нанимателем в жилом доме вправе проживать Ш.А., дочь Ш.О. и сын Ш.А. А.

.06.2012 г. Фонд "Азово" (продавец) заключил с Ш. (покупатель) договор купли-продажи земельного участка и жилого дома N 10 по ул.К. Ц* в с. Сосновка Азовского района

В соответствии с п.10 договора, в отчуждаемом жилом доме, согласно справке Сосновского сельского поселения от 18.05.2012 г., проживают и зарегистрированы по месту жительству покупатель, Ш.А., Ш.О., с правом дальнейшего проживания.

Проверив обоснованность требований Ш.А. о вселении его в спорный жилой дом, а также встречных требований Ш. о признании Ш.А. утратившим право пользования жилым помещением, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Ш.А., отказав Ш. во встречном иске.

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что до даты заключения договора купли-продажи от 05.06.2012 г., заключенном между Фондом "Азово" и Ш., истец Ш.А. сохранял жилищные права в спорном доме.

При заключении сделки купли-продажи право пользования Ш.А. жилым домом нашло отражение в самом договоре в силу требований ст.558 ГК РФ, согласно которой указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным.

Довод апелляционной жалобы Ш. об ошибочном указании Ш.А. в договоре купли-продажи в качестве лица, сохраняющего право пользования жилым помещением, судебной коллегией отклоняется, поскольку сведений о том, что договор был подписан Ш. не добровольно или под принуждением не имеется.

Кроме того, применительно к положениям ст.56 ГПК РФ Ш. не предоставлены доказательства того, что ответчик выехал на другое постоянное место жительства, отказавшись от права на спорное жилое помещение.

Руководствуясь ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила: "Решение Азовского районного суда Омской области от 24 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения".

Определение Московского городского суда от 05.08.2013 N 4г/3-5215/12 показывает, что исковые требования о признании недействительными решения о предоставлении квартиры, распоряжения о заключении договора социального найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения, о выселении и обязании восстановить на жилищном учете удовлетворены правомерно, поскольку установлено, что имело место нарушение очередности предоставления жилого помещения.

В частности, судья Московского городского суда Г.А. Тихенко, рассмотрев кассационную жалобу ответчика П.П.Т., поступившую в Московский городской суд 05 июня 2013 года, на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 апреля 2013 года по гражданскому делу по иску Т. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, П.П.Т., П.Т.В., П.А.П., П. Ю.М. о защите жилищных прав, выселении, по гражданскому делу по заявлению Т. об оспаривании действий Правительства Москвы, комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, установил, что Т. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, П.П.Т., П.Т.В., П.А.П., П. Ю.М. о защите жилищных прав, выселении, ссылаясь на нарушение очередности предоставления жилых помещений.

Т. обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий Правительства Москвы, комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ссылаясь на неправомерность действий ответчиков при предоставлении жилых помещений.

Решением Преображенского районного суда города Москвы от 05 октября 2012 года в удовлетворении требований Т. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам от 14 марта 2013 г., судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции; к участию в дела в качестве ответчика была привлечена войсковая часть 5401.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 апреля 2013 года решение суда отменено, постановлено:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 5 октября 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать незаконными решение комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы от 24 февраля 2010 г. (протокол N 678) о предоставлении П.П.Т. квартиры по адресу: Москва, ул., д.36, кв.24 и Распоряжение Правительства Москвы от 16 марта 2010 г. N 466 РП на право заключения с П.П.Т. договора социального найма жилого помещения по адресу: Москва, ул., д.36, кв.24.

Признать недействительным договор социального найма жилого помещения в виде трехкомнатной квартиру по адресу: Москва, ул., д.36, кв.24, заключенный 1 апреля 2010 г. между ДЖП и ЖФ г. Москвы и П.П.Т.

Выселить П.П.Т., П.Т.В., П.А.П., П. Ю.М. из квартиры по адресу: Москва, ул., д.36, кв.24.

Обязать войсковую часть 5401 восстановить П.П.Т. на жилищном учете с даты первичной постановки на жилищный учет и обеспечить П.П.Т. и членов его семьи жилым помещением в порядке очередности.

До обеспечения П.П.Т. и членов его семьи жилым помещение в порядке очередности обязать войсковую часть 5401 предоставить П.П.Т. и членам его семьи для проживания жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому.

В остальной части иска Т. отказать.

В кассационной жалобе ответчик П.П.Т. ставит вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 апреля 2013 года, считая его незаконным и необоснованным.

Письмом судьи Московского городского суда от 26 июня 2013 года дело истребовано в Московский городской суд, куда оно поступило 03 июля 2013 года.

В ходе рассмотрения кассационных жалоб судебные органы могут вынести согласно ч.2 ст.381 ГУ РФ следующие правомочные и обязательные для исполнения решения о:

отказе в дальнейшем направлении жалобы, ее дальнейшее изучение в высших кассационных инстанциях, когда не обнаружены законные основания для подобных действий. Сама кассационная жалоба, сопровождаемая прочими документами, сохраняется в том судебном органе, который изучал ее и вынес по ней соответствующее решение. Если говорить о документах, то чаще сохраняются их копии;

направление кассационной жалобы в другие кассационные органы для дальнейшего рассмотрения дела.

В случае если в ходе кассационного делопроизводства были допущены серьёзные ошибки, повлёкшие ущемление имущественных прав граждан или порядка процессуальной практики, судебные решения кассационного органа могут быть отменены согласно ст.387 ГПК РФ. Это касается тех случаев, когда нарушения нельзя устранить иным путем, то есть когда идет речь об охране публичных интересов, об охране конституционных прав и свобод людей и граждан.

Так как суды первой и второй инстанции при изучении дела не допустили никаких ошибок, то можно сказать, что отсутствуют какие-либо юридические основания для правомерного направления дела в органы кассационного судопроизводства.

В судебном органе первой инстанции было определено, что жилое помещение, вокруг которого разгорелся спор, является квартирой из трех комнат, общей площадью 85,3 кв. м, расположенной по определённому адресу.

В спорной квартире с 05.04.2010 г. зарегистрированы по месту жительства ответчики П.А.П., П.П.Т., П.Т.В., П.Ю. М.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что спорное жилое помещение было предоставлено П.П.Т. и членам его семьи с нарушением права Т. на это жилое помещение, поскольку имело место нарушение очередности предоставления жилого помещения.

При этом судебная коллегия исходила из следующих обстоятельств.

Решением Московского гарнизонного военного суда от 11 ноября 2010 г. по заявлению прапорщика Т. об оспаривании действий командиров и ЖБК войсковых частей 5401, 5129, 3747, 6796, связанных с нераспределением ей жилого помещения, которым было признано незаконным решение ЖБК в/ч 5401 от 17 сентября 2009 г. (протокол N 9) в части распределения П.П.Т. трехкомнатной квартиры N 24 по адресу: г. Москва, ул., д.36 и на командира и ЖБК в/ч 5401 возложена обязанность отменить решение от 17 сентября 2009 г. (протокол N 9) и решение от 1 октября 2009 г. (протокол N 10) в части распределения спорной квартиры П.П.Т. и рассмотреть вопрос о выделении квартиры Т.

Решением Московского гарнизонного военного суда от 25 марта 2011 г. по заявлению Т. об оспаривании действий командира и ЖБК в/ч 5401, связанных с отказом в распределении жилого помещения, которым признано незаконным действие командира и ЖБК в/ч 5401 по принятию решения от 20 января 2011 г. (протокол N 11) об отказе в распределении Т. жилого помещения по адресу: Москва, ул., д.36, кв.24 и на командира и ЖБК в/ч 5401 возложена обязанность отменить решение в части, касающейся заявителя, и принять решение о распределении Т. и членам ее семьи квартиры по адресу: Москва, ул., д.36, кв.24, после чего направить необходимые документы в ДЖП и ЖФ г. Москвы для оформления и выдачи распоряжения на заключение договора социального найма.

Указанными судебными постановлениями установлено, что Т. признана нуждающейся в обеспечении жилым помещением ранее П.П.Т., в связи с чем распределение спорной квартиры П.А.М. ранее Т. является нарушением очередности и нарушает право Т. на обеспечение жилым помещением.

Во исполнение решения Московского гарнизонного военного суда от 25 марта 2011 г. ЖБК в/ч 5401 приняла 29 сентября 2011 г. решение о распределении Т. жилого помещения и направлении ходатайства в ДЖП и ЖФ г. Москвы о расторжении договора социального найма спорного жилого помещения с П.П.Т. (протокол N 9). Данное обстоятельство подтверждается имеющейся в деле выпиской из протокола заседания ЖБК в/ч 5401 от 29 сентября 2011 г.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что решение Московского гарнизонного военного суда от 25 марта 2011 г. не исполнено и спорная квартира ЖБК в/ч 5401 не распределялась Т., не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Решением ЖБК в/ч 5129 от 7 сентября 2012 г. (протокол N 14) Т. распределена четырехкомнатная квартира общей площадью 85,7 кв. м по адресу: Москва, ул., корп., кв.84.

Между тем, Т. на момент разрешения настоящего спора оспаривала по суду решение ЖБК в/ч 5401 о распределении ей четырехкомнатной квартиры общей площадью 85,7 кв. м по адресу: Москва, ул., кв.84 и решением Московского гарнизонного военного суда от 26 ноября 2012 г. ее требования были удовлетворены.

В последующем решение Московского гарнизонного военного суда от 26 ноября 2012 года было отменено в апелляционном порядке апелляционным определением Московского окружного военного суда от 28 февраля 2013 г. и Т. отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения ЖБК в/ч 5129 от 7 сентября 2012 г. о распределении ей четырехкомнатной квартира общей площадью 85,7 кв. м.

Как поясняла истец и ее представители при рассмотрении настоящего дела в апелляционной инстанции, Т. намерена обжаловать апелляционной определение Московского окружного суда от 28 февраля 2013 г. в кассационном порядке, поскольку не согласна на получение распределенной ей четырехкомнатной квартиры общей площадью 85,7 кв. м, оспаривала и продолжает оспаривать решение о предоставлении этой квартиры в судебном порядке.

Вывод суда о пропуске Т. трехмесячного срока обращения в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы от 24 февраля 2010 г. (протокол N 678), является ошибочным, поскольку требование об оспаривании такого решения подлежит рассмотрению в исковом производстве и срок исковой давности по данному требованию составляет 3 (три) года.

С требованиями об оспаривании решения о предоставлении П.П.Т. спорной квартиры по договору социального найма Т. обратилась в суд в июне 2012 г., т.е. в пределах срока исковой давности.

Кроме того, как указано судебной коллегией, до обращения в суд с настоящим иском, Т. в 2011 г. уже обращалась в суд с иском к ДЖП и ЖФ г. Москвы, П.П.Т. и членам его семьи о признании незаконным решений органов исполнительной власти г. Москвы о предоставлении П.П.Т. и членам его семьи спорной квартиры и о выселении П.П.Т. с членами семьи из спорной квартиры. Вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы от 27 сентября 2011 г. в удовлетворении требований Т. было отказано по тем основаниям, что на момент рассмотрения дела не имелось решения ЖБК в/ч 5401 о распределении спорной квартиры Т.

Настоящий иск не является тождественным ранее рассмотренному иску, поскольку новым основанием иска является то обстоятельство, что решением ЖБК в/ч 5401 от 29 сентября 2011 г. (протокол N 9) спорная квартира распределена Т.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств настоящего дела, решение суда первой инстанции являлось незаконным, в связи с чем судебная коллегия отменила решение суда и постановила новое решение об удовлетворении исковых требований Т. о признании незаконными решений о предоставлении П.П.Т. спорного жилого помещения, о признании недействительным договора социального найма, о выселении.

При этом, судебная коллегия исходила из того, что при предоставлении спорного жилого помещения П.П.Т. и членам его семьи была нарушена очередность предоставления жилого помещения. В соответствии с очередностью, спорное жилое помещение должно было быть предоставлено Т. и членам ее семьи, а не ответчику П.П.Т. и членам его семьи.

Предоставление спорной квартиры П.А.М. и членам его семьи нарушает права истца, в связи с чем она вправе оспаривать решение органов исполнительной власти о предоставлении спорной квартиры П.П.Т. и вправе требовать признания договора социального найма недействительным с выселением лиц, занимающих жилое помещение на основании недействительного договора социального найма.

Решение о предоставлении спорного жилого помещения П.П.Т. и членам его семьи было оформлено решением комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы от 24 февраля 2010 г. (протокол N 678) и Распоряжением Правительства Москвы N 466 от 16 марта 2010 г.

В силу вышеизложенного указанные решение комиссии по жилищным вопросам и Распоряжение Правительства Москвы признаны судебной коллегией незаконными, в связи с чем договор социального найма, заключенный с П.П.Т. в отношении спорной квартиры на основании решения органов исполнительной власти о предоставлении П.П.Т. и членам его семьи спорной квартиры также является незаконным и П.П.Т. с членами семьи подлежит выселению из спорной квартиры; в целях восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права Т., П.П.Т. подлежит восстановлению на жилищном учете с даты первичной постановки на учет с восстановлением права на обеспечение его и членов его семьи жилым помещением в порядке очередности.

Из объяснений представителя в/в 5401 и П.П.Т. установлено, что П.П.Т. и члены его семьи не могут быть выселены в ранее занимаемое жилое помещение, поскольку до предоставления ответчику спорной квартиры он с членами семьи проживал в служебном жилом помещении, которое после его выезда было предоставлено другим лицам, проходящим военную службу, в связи с чем в/ч 5401 обязана предоставить П.П.Т. и членам его семьи для проживания жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому, на срок до обеспечения П.П.Т. и членов его семьи жилым помещением в порядке очередности.

Требования Т. о снятии П.П.Т. и членов его семьи с регистрационного учета по адресу спорной квартиры удовлетворению не подлежат, поскольку разрешение вопроса о снятии гражданина с регистрационного учета относится к компетенции органов ФМС, однако соответствующих требований к УФМС истец не заявляла.

Доводы, изложенные в настоящей кассационной жалобе, направлены на несогласие заявителя с оценкой судом доказательств по делу, вместе с тем они повлечь отмену оспариваемого судебного постановления не могут, поскольку все обстоятельства дела были установлены судом апелляционной инстанции из представленных сторонами доказательств, которые получили оценку согласно ст.67 ГПК РФ, изложенную в состоявшемся решении суда. Суд кассационной инстанции не вправе давать иную, отличную от суда апелляционной инстанции, оценку представленным доказательствам.

Принимая во внимание, вступление в законную силу настоящего определения судебной коллегии, юридически закрепившего правоотношения сторон настоящего спора, на основании которого в силу принципа правовой определенности между участниками процесса сложились окончательные правовые отношения в результате разрешения возникшего между сторонами спора, которые должны отвечать требованиям стабильности и устойчивости, то предусмотренные ст.387 ГПК РФ основания для отмены или изменения определения судебной коллегии в настоящем случае отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил: "В передаче кассационной жалобы ответчика П.П.Т. с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать".

3.3 Жилищная проблема граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения

В Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. одним из стратегических ориентиров названо повышение доступности жилья для всех категорий граждан России, в том числе создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма жилого помещения; разработка и внедрение института найма жилья.

В главе 35 действующего ГК РФ "Наем жилого помещения" урегулированы неоднородные общественные отношения. Эти правовые отношения формируются в согласии с ст.40 Конституции РФ, как реализация права граждан на пользование жильём, в т. ч. путем составления соглашений социального найма. В то же время эти отношения могут зарождаться и по факту заключения договора найма жилого помещения. И тот и другой вид соглашений имеет разный потребительский характер, о чем мы неоднократно упоминали ранее. В юридической литературе по данной проблематике договор найма жилого помещения, закрепленный в главе 35 ГК РФ, получил название "договор коммерческого найма жилого помещения", поскольку наймодатель при предоставлении жилого помещения преследует коммерческую цель.

По мнению ряда правоведов, "некорректно отождествлять договор найма жилого помещения, закрепленный в главе 35 ГК РФ, только с договором коммерческого найма жилого помещения".

Основания для подобного утверждения таковы.

Во-первых, наймодатель при предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения может преследовать и иную цель, не связанную с извлечением прибыли.

Во-вторых, в жилищном законодательстве наряду с договором социального найма называется договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (п.3 ст.2 ЖК РФ). Очевидно, что названный договор не может являться договором коммерческого найма жилого помещения и не относится к договору социального найма жилого помещения.

В-третьих, в Концепции долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 г. предлагается разрабатывать и внедрять договор найма жилого помещения наряду с договором социального найма жилого помещения. Указанный договор должен помочь решить задачу повысить доступность жилья для всех категорий граждан. Следовательно, он не может относиться к договору коммерческого найма, целью которого является извлечение прибыли для наймодателя, часто на систематической основе.

В то же время договор найма жилого помещения, не являющийся социальным наймом и не относящийся к договору коммерческого найма жилого помещения, в законодательстве должным образом не урегулирован, а в науке не исследован.

Таким образом, несмотря на то, что договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде предусмотрен в ЖК РФ, о договоре найма жилого помещения пишется в программных документах, определяющих жилищную политику нашей страны, использовать жилое помещение по договору найма жилого помещения (некоммерческого) невозможно.

Иллюстрацией сказанного может служить "Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма", утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008г. N 708-пп. В названной Концепции речь идет о формировании в составе государственного жилищного фонда коммерческого использования сети домов, жилые помещения в которых будут предназначены только для предоставления по договорам найма установленным категориям граждан. Внедрение таких домов преследует цель решения важной социальной задачи с минимальными затратами и не направлено на создание источника пополнения городского бюджета. Вместе с тем с правовой точки зрения бездотационные жилые дома должны быть отнесены к жилищному фонду коммерческого использования.

Отсутствие вида жилищного фонда, из состава которого государство и органы местного самоуправления могли бы удовлетворить потребность в жилье не только малоимущих и иных указанных в законе граждан по договору социального найма жилого помещения, но и всех нуждающихся в жилых помещениях малообеспеченных, не способных самостоятельно приобрести жилье граждан, стало причиной разработки законопроекта о жилищном фонде некоммерческого использования и о договоре некоммерческого найма.

Основная цель договора некоммерческого найма жилого помещения, как и договора социального найма жилого помещения, состоит в решении задачи обеспечения доступности жилых помещений для граждан с невысокими доходами, которые не позволяют снять жилье по договору коммерческого найма жилого помещения. Поскольку в нашей стране таких граждан немало, то в условиях ограниченного предложения жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, при предоставлении жилья по договорам некоммерческого найма, не избежать отношений по учету, распределению жилой площади, определению круга лиц, которым такие помещения должны предоставляться. Для решения проблемы ограниченности предложения дешевого жилья по договору найма к ее решению необходимо привлечь и частных собственников жилья.

В условиях рыночной экономики любое имущество может использоваться его собственником либо с целью извлечения прибыли, либо с иной некоммерческой целью. Коммерческое и некоммерческое использование жилых помещений - это тот критерий, который позволяет раскрыть специфику обязательств, возникающих в сфере пользования жилыми помещениями.

История регулирования отношений, связанных с возмездным владением и пользованием чужим жилым помещением гражданами, свидетельствует, что,

во-первых, вступая в такие отношения, граждане удовлетворяют свою потребность в жилье, т.е. в пользовании конкретным жилым помещением. Поэтому для регулирования указанных отношений с участием граждан подходит договор найма жилого помещения, а не договор аренды (имущественного найма).

Во-вторых, собственник жилищного фонда предоставление жилых помещений по договору найма может использовать как для поддержки определенной категории нуждающихся в жилых помещениях граждан, так и для решения иных задач: извлечения прибыли из жилого помещения, обеспечения жильем своих работников и т.п. Следовательно, договор некоммерческого найма жилого помещения может стать правовым основанием пользования жилым помещением не только в государственном и муниципальном жилищном фонде, но и в частном жилищном фонде, например, жилищном фонде юридических лиц.

Представляется, что по цели использования жилищный фонд следовало бы разделить на две большие группы: жилищный фонд некоммерческого использования и жилищный фонд коммерческого использования. В жилищный фонд некоммерческого использования можно включить жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма жилого помещения, по договору некоммерческого найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору безвозмездного пользования жилым помещением, помещения, которые используются собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи.

Жилищный фонд некоммерческого использования соответственно может формироваться как из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, так и из жилых помещений частного жилищного фонда. Такая возможность предоставлена ч.3 ст.40 Конституции Российской Федерации. Согласно ей малообеспеченным гражданам и другим слоям населения, требующим социальной защиты, предоставляется безвозмездно или на незначительную стоимость жилье из муниципального и государственного жилищного фонда. Нормы социального жилья определяются отечественным жилищным законодательством.

В ФЦП "Жилище" приводились данные социологических исследований на 2009 г., согласно которым жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом для 32% семей жилищная проблема является наиболее острой и требует решения в ближайшие три года. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет около 1570 млн. кв. метров, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46%. Среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования в 2009 г. составляло 8 лет, а в 2010 г. составит 5 - 7 лет.

В условиях, когда большая часть населения относится к так называемым гражданам с невысоким уровнем доходов, а договор социального найма не является оперативным и эффективным способом решения жилищной проблемы большинства граждан, не способных самостоятельно удовлетворить свою потребность в жилье, когда Конституция РФ декларирует, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам жилое помещение может быть предоставлено за доступную плату, одним из основных способов удовлетворения потребности граждан России в жилье может стать пользование чужим жилым помещением по договору некоммерческого найма.

Введение договора некоммерческого найма жилого помещения предполагает решение вопроса о его соотношении с договором социального найма жилого помещения.

Договор некоммерческого найма жилого помещения, как и договор социального найма жилого помещения, ориентирован на определенные категории граждан - граждан с невысоким уровнем дохода и иные категории граждан, определенные в законе, которые нуждаются в жилых помещениях. Основную группу нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения составляют малоимущие граждане, по договору некоммерческого найма должны составлять граждане, не способные самостоятельно по рыночной стоимости снять жилое помещение по договору коммерческого найма.

Следовательно, при предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма также не избежать, как и при социальном найме, административно-распределительных отношений по учету нуждающихся в жилье граждан, очередности и т.п. В то же время срок ожидания жилого помещения нуждающимися в нем гражданами может быть сокращен за счет привлечения частных собственников к обеспечению жильем указанных категорий граждан при условии компенсации им за счет соответствующего бюджета части наемной платы или стоимости содержания жилья, возможно и предоставление налоговых и иных преференций.

Представляется, что правовой режим пользования жилым помещением по договору некоммерческого найма и договору социального найма жилого помещения должен быть тождественен, за исключением права на приватизацию жилого помещения, а в частном жилищном фонде иначе могут решаться вопросы, связанные с предоставлением нанимателям права на обмен занимаемого жилого помещения, вселения временных жильцов и поднанимателей.

Думается, что с течением времени граница между двумя видами договоров найма жилого помещения - договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения должна исчезнуть. На смену договору социального найма жилого помещения, как преемнику договора найма жилого помещения советского периода в публичных видах жилищного фонда, должен прийти договор некоммерческого найма жилого помещения как наиболее отвечающий потребностям социальной политики в условиях рыночной экономики.

Заключение

Проведенные исследования позволяют сделать ряд выводов.

В процессе проведенного исследования были показаны исторические особенности развития законодательства о договоре найма жилого помещения, сущность, понятие и виды договора найма жилого помещения, а также особенности правового регулирования в сфере найма жилого помещения.

С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается только для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование.

Думается, стоит согласиться с правоведами, считающими, что ЖК РФ должен был разграничить договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, установив, что первые регулируются, в первую очередь, жилищным, а вторые соответственно гражданским законодательством.

Таким образом, действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и отдельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевают договор коммерческого найма. Было продемонстрировано, что недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого использования жилых помещений вызывает необходимость дальнейшего правового регулирования договора коммерческого найма жилья.

Было уделено внимание общим положениям о договорах найма жилого помещения. Мы убедились, что жилье может передаваться во владение и пользование на платной основе путем составления договора найма.

Согласно положениям ГК РФ в отечественной правовой практике принято выделять договора найма жилого помещения, то есть фактически коммерческого найма и договора социального найма жилых помещений. Помимо прочего юристы выделяют в российском жилищном праве и особый вид соглашения - договора найма помещений специального назначения. К ним относятся здания служебного назначения, специальные жилые помещения, жилые площади в общежитиях, а также жилые помещения, которыми пользуются участники кооперативных организаций.

Отдельные квартиры в многоквартирных и частных домах, части или целые жилые дома, а также отдельные жилые комнаты являются объектами договора найма жилых помещений.

В процессе исследования было отмечено, что гл.35 ГК РФ направлена в первую очередь на регламентацию связанных с коммерческим наймом отношений. К указанным в ГК РФ двум видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы, которые и были проанализированы.

Рассмотрены вопросы, касающиеся договора социального найма, высказаны предложения по внесению в законодательство изменений, позволяющих заключать отдельный договор найма с бывшим членом семьи нанимателя, соглашение о порядке пользования жилым помещением между нанимателем и членами его семьи.

Показано проблема, которая, несомненно, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п.26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч.1 ст.70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Думается, ч.1 ст.70 ЖК РФ можно было бы дополнить словами: "Наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, проживающими в жилом помещении членами его семьи может быть заключено или при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, или в процессе совместного пользования жилым помещением".

Вопросы возникают и при вселении в помещение опекунов или попечителей. Вместе с несовершеннолетними обязательно должны проживать взрослые попечители или опекуны, как того требует ч.2 ст.36 СК РФ. Орган опеки может позволить сделать исключение для подопечных достигших шестнадцати лет и позволить раздельное проживание с опекунами, если это не скажется отрицательно на развитии личности подопечного и защите его законных прав.

При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает.

Права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма (например, Приложение 1). В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п.3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения.

Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении. Думается, значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико.

Использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений.

Типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению.

Поэтому было бы целесообразно включить в п.1 ст.77 ЖК РФ после слов "заключается в письменной форме", например, следующий текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации".

Реализация изложенных предложений будет способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма.

В процессе исследования были проанализированы особенности договора коммерческого найма жилого помещения.

Рассмотрена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма.

Приведены примеры судебной практики в рассматриваемой сфере.

Раскрыты предпосылки и обоснована необходимость формирования института договора некоммерческого найма жилого помещения. Показано, что такой институт может составить альтернативу договору социального найма жилого помещения в решении жилищного вопроса малоимущих и иных указанных в законе граждан и стать одним из основных способов удовлетворения потребности в жилье граждан, доходы которых не позволяют ее удовлетворить самостоятельно.

Как было показано в процессе исследования, несмотря на то, что договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде предусмотрен в ЖК РФ, о договоре найма жилого помещения пишется в программных документах, определяющих жилищную политику нашей страны, использовать жилое помещение по договору найма жилого помещения (некоммерческого) невозможно.

Представляется, что по цели использования жилищный фонд следовало бы разделить на две большие группы: жилищный фонд некоммерческого использования и жилищный фонд коммерческого использования. В жилищный фонд некоммерческого использования можно включить жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма жилого помещения, по договору некоммерческого найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору безвозмездного пользования жилым помещением, помещения, которые используются собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи.

Жилищный фонд некоммерческого использования соответственно может формироваться как из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, так и из жилых помещений частного жилищного фонда.

Одним из основных способов удовлетворения потребности граждан России в жилье может стать пользование чужим жилым помещением по договору некоммерческого найма.

Введение договора некоммерческого найма жилого помещения предполагает решение вопроса о его соотношении с договором социального найма жилого помещения.

Основную группу нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения составляют малоимущие граждане, по договору некоммерческого найма должны составлять граждане, не способные самостоятельно по рыночной стоимости снять жилое помещение по договору коммерческого найма.

Следовательно, при предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма также не избежать, как и при социальном найме, административно-распределительных отношений по учету нуждающихся в жилье граждан, очередности и т.п. В то же время срок ожидания жилого помещения нуждающимися в нем гражданами может быть сокращен за счет привлечения частных собственников к обеспечению жильем указанных категорий граждан при условии компенсации им за счет соответствующего бюджета части наемной платы или стоимости содержания жилья, возможно и предоставление налоговых и иных преференций.

Представляется, что правовой режим пользования жилым помещением по договору некоммерческого найма и договору социального найма жилого помещения должен быть тождественен, за исключением права на приватизацию жилого помещения, а в частном жилищном фонде иначе могут решаться вопросы, связанные с предоставлением нанимателям права на обмен занимаемого жилого помещения, вселения временных жильцов и поднанимателей. Думается, что с течением времени граница между двумя видами договоров найма жилого помещения - договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения должна исчезнуть. На смену договору социального найма жилого помещения, как преемнику договора найма жилого помещения советского периода в публичных видах жилищного фонда, должен прийти договор некоммерческого найма жилого помещения как наиболее отвечающий потребностям социальной политики в условиях рыночной экономики.

Библиография

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993), (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // СЗ РФ. 2009. № 4. Ст.445.

2.Федеральный конституционный закон от 07.02.2011 N 1-ФКЗ (ред. от 01.12.2012)"О судах общей юрисдикции в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011, N 7, ст.898.

.Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 (ред. от 03.12.2012, с изм. от 30.12.2012)"О прокуратуре Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995, N 47, ст.4472.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2013) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.3301.

.Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2013) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст.16.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст.410.

.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2013) // СЗ РФ. 1997, N 30, ст.3594.

.Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 02.07.2013)"О статусе военнослужащих" // СЗ РФ. 1998. N 22, ст.2331

.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013)"Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.3400.

.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013)"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2013) // СЗ РФ. 1998, N 31, ст.3813

.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.09.2013) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст.4147.

.Федеральный закон от 31.05.2002 N 63-ФЗ (ред. от 02.07.2013)"Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002, N 23, ст.2102.

.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2013) // СЗ РФ. 2002, N 30, ст.3012.

.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2013) // СЗ РФ. 2002, N 46, ст.4532.

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст.14.

.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013)"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст.15.

.Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2013)"О жилищных накопительных кооперативах" // СЗ РФ. 2005, N 1 (часть 1), ст.41.

.Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.07.2013)"Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст.4849.

.Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ (ред. от 02.07.2013)"Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007, N 49, ст.6071.

.Федеральный закон от 25.06.2012 N 93-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" // СЗ РФ. 2012, N 26, ст.3446

."Жилищный кодекс РСФСР" (ред. от 20.07.2004) // Ведомости ВС РСФСР. 1983, N 26, ст.883. Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

.Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-I "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (ред. от 09.02.2009) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 19, ст.685.

.Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (ред. от 22.06.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - N 11. - Ст.945.

.Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (ред. от 15.12.2010)"О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // СЗ РФ. 2001, N 39, ст.3770

.Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 N 852 (ред. от 17.12.2010, с изм. от 12.03.2013)"О порядке и размерах выплаты компенсаций за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации, Федеральной службы исполнения наказаний, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов Российской Федерации, лицам начальствующего состава Государственной фельдъегерской службы Российской Федерации" // СЗ РФ. 2004, N 52 (часть 2), ст.5516

.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013)"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006, N 6, ст.702

.Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р (ред. от 08.08.2009) <О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года> // СЗ РФ. 2008. N 47. Ст.5489.

.Постановление Правительства РФ от 31.12.2009 N 1203 (ред. от 24.12.2012)"Об утверждении Правил предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений" // СЗ РФ. 2010, N 3, ст.327

.Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 30.04.2013)"О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы" // СЗ РФ. 2011, N 5, ст.739.

.Постановление Правительства РФ от 20.06.2011 N 482 "О порядке и размерах выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам Следственного комитета Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011, N 26, ст.3806

.Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 N 1556-р "Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода" // СЗ РФ. 2012, N 36, ст.4971

.Постановление Правительства РФ от 27.10.2012 N 1103 "Об обеспечении федеральных государственных гражданских служащих, назначенных в порядке ротации на должность федеральной государственной гражданской службы в федеральный государственный орган, расположенный в другой местности в пределах Российской Федерации, служебными жилыми помещениями и о возмещении указанным гражданским служащим расходов на наем (поднаем) жилого помещения" // СЗ РФ. 2012, N 45, ст.6241

.Постановление Правительства РФ от 12.03.2013 N 204 "О порядке и размерах выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ и таможенных органов Российской Федерации, а также членам семей сотрудников указанных учреждений и органов, погибших (умерших) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в этих учреждениях и органах" // СЗ РФ. 2013, N 11, ст.1131

Материалы судебной практики

1.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 (ред. от 09.02.2012)"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" // БВС РФ. 2008. №9.

2.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 N 13 (ред. от 09.02.2012)"О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 10.

.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9

.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 9.

.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" // РГ. 2012. № 295.

.Апелляционное определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

.Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу N 11-6452012 // СПС "КонсультантПлюс".

.Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 15.04.2013 по делу N 33-1160 // СПС "КонсультантПлюс".

.Определение Московского городского суда от 05.08.2013 N 4г/3-5215/12 // СПС "КонсультантПлюс".

Литература

1.Афанасьев С.Ф. К проблеме реализации права быть выслушанным в суде при рассмотрении гражданских дел // Вестник гражданского процесса. 2012. N 4. С.28.

2.Бекяшева Д.И. Подготовка дела к судебному разбирательству и ее значение на современном этапе развития гражданского процессуального права // Арбитражный и гражданский процесс. 2012. N 3. С.18.

.Боннер А.Т., Фурсов Д.А. История развития отечественной гражданской процессуальной мысли // Арбитражный и гражданский процесс. 2012. N3. С.42.

.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.669.

.Воронцова И.В. Постановления Пленума ВС РФ и их влияние на российское гражданское судопроизводство // Вестник гражданского процесса. 2012. N 4. С.68.

.Глухов Е.А. О размере выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилья при осуществлении военнослужащим такого найма (поднайма) не по месту прохождения военной службы // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 12. С.72 - 76.

.Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.189 с.

.Гражданское право: учебник: в 3 томах / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев и др.; под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2011. Т.2.712 с.

.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Возбуждение, подготовка, разбирательство гражданских дел: учебно-практическое пособие для судей. Москва: Проспект, 2012. - С.58.

.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.224 с.

.Ефремов А.В. Утрачивает ли военнослужащий право на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения в связи с заключением договора социального найма жилого помещения по избранному после увольнения с военной службы месту жительства, отличающемуся от места прохождения им военной службы? // Право в Вооруженных Силах. 2013. N 2. С.50 - 54.

.Ефремов А.В. Гражданин, уволенный с военной службы, вправе подать заявление в суд о выплате ему денежной компенсации за наем жилья в порядке главы 25 ГПК РФ, так как требования заявителя вытекают из публичных правоотношений и не носят исковый характер // Право в Вооруженных Силах. 2013. N 2. С.35 - 40.

.Ефремов А.В. Некоторые правовые вопросы, возникающие на практике по выплатам денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения гражданам, уволенным с военной службы (по материалам судебной практики) // Право в Вооруженных Силах. 2013. N 1. С.55 - 60.

.Жилин Г.А. Практика по гражданским делам: актуальные вопросы. М., 2010

.Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав // СПС КонсультантПлюс.

.Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. N 3. С.73 - 96.

.Кархалев Д.Н. Способы защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2013. N 1. С.38

.Келебай Е. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 1. С.16 - 18.

.Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2011. N 5. С.43 - 44.

.Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. 2011. N 7. С.92.

.Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания - сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С.42 - 44.

.Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16. С.18 - 19.

.Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2012. N 3. С.46 - 48.

.Кириченко О.В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2012. N 4. С.44 - 47.

.Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 5. С.99 - 104.

.Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6. С.71 - 75.

.Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7. С.87 - 90.

.Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 11. С.26 - 29.

.Крашенинников П.В. Жилищное право.8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012.396 с.

.Литовкин В.Н. Суды общей юрисдикции компетентны устанавливать порядок пользования жилыми помещениями его постоянными пользователями на основе равенства жилищных прав и обязанностей по договору социального найма // Комментарий судебной практики / под ред.К.Б. Ярошенко. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2013. Вып.18. С.68 - 74.

.Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп.8-му изд., 1902). М.: Статут, 1997. Ч.2. С.97

.Мещанинов Д.А., Шанхаев С.В. Денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений по-новому // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 5. С.44 - 50.

.Михайлова И.А. Особенности прекращения обязательств по найму жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 12. С.59 - 64.

.Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст.60 - 91) // СПС КонсультантПлюс

.Мыскин А.В. Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы юридического статуса // Нотариус. 2012. N 2. С.30 - 34; N 3. С.16 - 21.

.Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 11. С.55 - 82.

.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.1326 с. С.719.

.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.620 с.

.Потяркин Д.Е. Аренда жилого помещения // Журнал российского права. 1999. N 7-8. С.80.

.Пьянкова А. Право выбора без предела? // ЭЖ-Юрист. 2013. N 23. С.10.

.Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1. С.27.

.Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С.12.

.Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // "Жилищное право", 2008, N 3. С.9.

.Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С.396.

.Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.80 с.

.Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф. Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: практическое пособие / Под ред. Н.К. Толчеева. М.: Норма, Инфра-М, 2012. С.264.

.Трофимов Е.Н. О праве на получение жилья по договору социального найма военнослужащими, которые ранее реализовали право на получение жилья в качестве члена семьи военнослужащего // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 11. С.54 - 56.

.Трофимов Е.Н. О соотношении понятий "место военной службы" и "место жительства" военнослужащих и их значении при оценке права военнослужащих и членов их семей на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 10. С.116 - 121.

.Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях рыночной экономики: Дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 1999. С.8.

.Харитонов Д.М. Субъекты жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма: вопросы теории и практики // Российский судья. 2013. N 5. С.27 - 29.

.Цомартова Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договоров найма жилья и выселения // Журнал российского права. 2010. N 9. С.106 - 113.

.Шешко Г.Ф. Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму // Жилищное право. 2011. N 8. С.57.

.Шишкин В.В. Жилищное законодательство - проблемы реализации // Семейное и жилищное право. 2011. N 1. С.47.

Приложения

Приложение 1

Договор социального найма жилого помещения

(Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 22.11.2011 N 1542)

ДОГОВОР

социального найма жилого помещения

N ____________

город Москва от "__" _____ 20__ года

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице

______________________________________ (ФИО),

_____________________________

(должность), действующего на основании Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 22 февраля 2011 года N 44-ПП, приказа Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 27 июня 2011 года N 175-а "О Типовом положении об Управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе", приказа Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 мая 2011 года N 139-а "О полномочиях начальников Управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах и их заместителей по подписанию отдельных договоров" (в редакции приказа Департамента от 31.05.2011 N 143-а) (приказа руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 07.05.2010 N 275-а "О праве подписи" - в случае, если договор заключается на основании распорядительного документа Правительства Москвы) и доверенности, зарегистрированной в Реестре ________________, удостоверенной нотариусом города Москвы __________________________, именуемый в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и гражданин _______________________________________________ (ФИО),

зарегистрированный по месту жительства по адресу:

________________________, паспорт: серия _______,

номер ____________, выдан

____________________, дата выдачи _________________,

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, на основании распоряжения Департамента

жилищной политики и жилищного фонда ___________ от ________ 20___ г. (или

наименование и реквизиты распорядительного документа Правительства Москвы)

заключили настоящий Договор о нижеследующем.

. Предмет договора

.1 Наймодатель передает Нанимателю в бессрочное владение и

пользование свободное от прав иных лиц жилое помещение для проживания в

нем, находящееся в собственности города Москвы, расположенное по адресу:

Москва, __________________________ АО,

_______________________________

(адрес жилого помещения), состоящее из ____

комнат в ________________ квартире,

площадью жилого помещения ______ кв. м,

общей площадью (без летних) _________ кв. м,

жилой площадью ________ кв. м,

отвечающее стандартам благоустройства города Москвы, предусматривающим предоставление необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

.2 Техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная

стоимость, степень износа и характеристики жилого помещения указаны в

техническом паспорте на жилое помещение.

.3 Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются в качестве

членов его семьи граждане:

. (ФИО) ______________ г. р. наниматель

. (ФИО) ______________ г. р. __________ (Родственные отношения)

. (ФИО) ______________ г. р. __________ (Родственные отношения)

. Права и обязанности Нанимателя

.1 Наниматель имеет право:

.1.1 На использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами своей семьи.

.1.2 На расторжение в любое время настоящего Договора.

.1.3 В установленном порядке и с согласия Наймодателя на вселение в занимаемое жилое помещение иных лиц, на осуществление обмена занимаемого жилого помещения, на сдачу его в поднаем, на замену жилого помещения.

.1.4 На сохранение права пользования жилым помещением при временном отсутствии его и членов его семьи.

.1.5 Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

.1.6. Требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством, изменения настоящего Договора.

.1.7 Осуществлять другие права по пользованию жилым помещением с письменного согласия проживающих с Нанимателем членов семьи.

.1.8 Требовать своевременного исполнения обязательств по настоящему Договору.

.2 Наниматель обязан:

.2.1 Использовать жилое помещение, указанное в п.1.1 настоящего Договора, для проживания, в том числе с членами семьи.

.2.2 Поддерживать жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами.

.2.3 Соблюдать правила пользования жилым помещением.

.2.4 Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без письменного разрешения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы.

.2.5 Обеспечивать сохранность жилого помещения.

.2.6 Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать управляющей организации и работникам организаций, осуществляющих содержание и ремонт жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния, а также инженерного оборудования, находящегося в нем.

.2.7 В сроки, установленные настоящим Договором, вносить плату за пользование, содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги по ценам, утвержденным в установленном порядке Правительством Москвы.

.2.8 При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них в управляющую организацию.

.2.9 В случае освобождения жилого помещения оплатить стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по иным обязательствам в соответствии с настоящим Договором.

.2.10. При освобождении жилого помещения передать его Наймодателю в течение месяца по Акту передачи, при этом денежные средства, за которые Нанимателем и членами его семьи проведены переустройство и (или) перепланировка, указанные в п.2.2.4 Договора, возмещению не подлежат.

.2.11. При расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение в течение месяца и сдать его Наймодателю по Акту передачи. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в установленном порядке.

.2.12. В установленном порядке переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, в котором он проживает, в предоставляемое Наймодателем иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам.

.2.13. Информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 30 рабочих дней со дня такого изменения.

.2.14. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательством.

.3 При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору поднайма Наниматель обязан согласовать договор поднайма с Наймодателем.

.4 Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора. При изменении состава семьи в настоящий Договор вносятся изменения.

. Права и обязанности Наймодателя

.1 Наймодатель имеет право:

.1.1 Требовать своевременного исполнения обязательств по настоящему Договору.

.1.2 Требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем законодательства и условий настоящего Договора.

.1.3 Требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего Договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

.1.4 Запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве членов семьи в случае, если после такого вселения площадь жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы, если иное не предусмотрено законодательством.

.1.5 Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством.

.2 Наймодатель обязан:

.2.1 В течение 15 дней после подписания Договора предоставить в установленном порядке жилое помещение, указанное в п.1.1 настоящего Договора, Нанимателю.

.2.2 При производстве капитального ремонта или реконструкции жилого дома с отселением граждан, а также в случаях, предусмотренных законодательством, предоставить Нанимателю иное жилое помещение для проживания, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам.

.2.3 Нести риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного по настоящему Договору, в соответствии с законодательством.

.2.4 Нести в установленном порядке иные обязанности, предусмотренные законодательством.

.3 Участие города Москвы в содержании, текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположено сданное в наем жилое помещение, определяется правовыми актами города Москвы.

. Внесение платы по Договору

.1 За пользование жилым помещением, указанным в п.1.1 Договора, Наниматель ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, вносит плату в установленном порядке в бюджет города Москвы.

.2 Перерасчет производится на основании правового акта города Москвы. Разница вносится Нанимателем при очередном платеже.

.3 Наниматель также вносит плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на счет управляющей организации, если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом.

. Расторжение и прекращение Договора

.1 Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном порядке в любое время по соглашению сторон.

.2 Наниматель жилого помещения по настоящему Договору с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть настоящий Договор.

.3 Досрочное расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

.3.1 Невнесения Нанимателем платы за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги более 6 месяцев.

.3.2 Разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи, за действия которых он отвечает.

.3.3 Систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

.3.4 Использования жилого помещения не по назначению.

.4 Настоящий Договор прекращается в связи:

.4.1 С утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

.4.2 С выбытием Нанимателя на иное постоянное место жительства.

.4.3 По иным законным основаниям.

.5 В случае расторжения или прекращения настоящего Договора Наниматель и члены его семьи должны освободить занимаемое жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению в установленном порядке.

. Иные условия

.1 Все изменения, дополнения к настоящему Договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

.2 По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и города Москвы.

.3 Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых хранится у Нанимателя, другой - у Наймодателя. Копия Договора - у управляющей организации.

.4 Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

.5 Правоотношения по договору социального найма на жилое помещение, расположенное по адресу: ______________________, прекращаются с даты подписания настоящего договора (пункт включается в договор только в случае предоставления жилого помещения с освобождением ранее занимаемой площади).

. Юридические адреса сторон

Наймодатель: Наниматель:

Департамент жилищной политики и Физическое лицо

жилищного фонда города Москвы в лице

________________ (ФИО), (Фамилия

________________ (должность) Управления Имя

ДЖП и ЖФ города Москвы в ___________ АО Отчество)

(В случае предоставления жилой площади Паспорт:

серия ___________,

по распорядительному документу номер _____________,

Правительства Москвы договор подписывается выдан ______________,

первым заместителем руководителя дата выдачи _________________.

Департамента, в случае его отсутствия -

уполномоченным заместителем руководителя

Департамента)

Адрес: 125009, Москва, Газетный пер., 1/12

Телефон: 709-66-78 Телефон: _____________________

Подпись _______________________________

Подпись ______________________

М. П.

Приложение 2

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

-----------------T--------------------------------------------------------¬

¦ Признаки ¦ Вид договора найма жилого помещения ¦

¦ +--------------------T---------------T-------------------+

¦ ¦ социальный ¦ коммерческий ¦ некоммерческий ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Наймодатель ¦Российская ¦ ¦Российская ¦

¦ ¦Федерация, субъект¦юридическое или¦Федерация, субъект¦

¦ ¦Российской ¦физическое лицо¦Российской ¦

¦ ¦Федерации, ¦ ¦Федерации, ¦

¦ ¦муниципальное ¦ ¦муниципальное ¦

¦ ¦образование ¦ ¦образование ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Наниматель ¦Гражданин Российской¦Любое лицо ¦Гражданин ¦

¦ ¦Федерации ¦ ¦Российской ¦

¦ ¦ ¦ ¦Федерации ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Предназначение ¦Не преследует ¦Извлечение ¦Не преследует ¦

¦ ¦извлечение прибыли ¦прибыли ¦извлечение прибыли ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Срок действия ¦Бессрочный ¦До 5 лет ¦До 5 лет ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Размер ¦По норме ¦Не ограничен ¦По норме ¦

¦жилого помещения¦ ¦ ¦ ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Плата за наем и ¦По установленным ¦Договорная ¦Плата включает все¦

¦коммунальные ¦нормам с учетом ¦ ¦издержки бюджета ¦

¦услуги ¦льгот и скидок ¦ ¦на содержание ¦

¦ ¦ ¦ ¦дома, включая ¦

¦ ¦ ¦ ¦затраты на его ¦

¦ ¦ ¦ ¦строительство ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Возможность ¦Возможна ¦Не предусмат- ¦Не ¦

¦приватизации ¦до 1 марта 2015 г. ¦ривается ¦предусматривается ¦

+----------------+--------------------+---------------+-------------------+

¦Условия ¦ ¦ ¦ ¦

¦заключения: ¦ ¦ ¦ ¦

¦- признание ¦ ¦ ¦ ¦

¦нанимателя ¦ ¦ ¦ ¦

¦нуждающимся в ¦ ¦ ¦ ¦

¦жилом помещении;¦ Да ¦Не требуется ¦ Да ¦

¦- признание ¦ ¦ ¦ ¦

¦нанимателя ¦ ¦ ¦ ¦

¦малоимущим либо ¦ ¦ ¦ ¦

¦относящимся к ¦ ¦ ¦ ¦

¦специальной ¦ ¦ ¦ ¦

¦категории ¦ Да ¦Не требуется ¦Не требуется ¦

¦граждан ¦ ¦ ¦ ¦

L----------------+--------------------+---------------+--------------------

Приложение 3

Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 15.04.2013 по делу N 33-1160

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО "Российские железные дороги" к М.Б. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, понуждении освободить квартиру от принадлежащего имущества, понуждении передать жилое помещение, взыскании расходов по госпошлине, по апелляционной жалобе представителя ответчика К. на решение Северобайкальского городского суда РБ от 14 февраля 2013 г., которым постановлено:

Расторгнуть договор. найма жилого помещения, расположенного по адресу Республика Бурятия, <. >, заключенный между ОАО "Российские железные дороги" и М. Б.6 июня 2006 г.

Выселить М.Б. из <. > по <. > <. > Республики Бурятия.

Обязать М.Б. освободить <. > по <. > <. > Республики Бурятия от принадлежащего ему имущества и передать <. > по <. > <. > Республики Бурятия и ключи от нее по акту приема-передачи ОАО "Российские железные дороги".

Взыскать с М.Б. в пользу ОАО "Российские железные дороги" расходы по уплате госпошлины в размере <. > рублей.

Заслушав доклад судьи Захарова Е.И., выслушав пояснения ответчика М.Б. и его представителя С., представителя истца Н., заключения прокурора Шунковой Е.Д., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, установила:

ОАО "Российские железные дороги" обратилось в суд к М.Б. с требованиями о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, понуждении освободить квартиру от принадлежащего имущества, понуждении передать жилое помещение, взыскании расходов по госпошлине.

Исковые требования мотивированы тем, что 6 июня 2006 г. между ОАО "РЖД" и М.Б. был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу <. >, <. > <. >. Жилое помещение на праве собственности принадлежит ОАО "РЖД", ответчику была предоставлена для временного пользования как работнику ОАО "РЖД".26 июня 2006 г. трудовой договор с ответчиком был расторгнут и в настоящее время он не является работником ОАО "РЖД". Согласно п.25 Правил предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда ОАО "РЖД" договор найма жилого помещения расторгается в случае увольнения работника из ОАО "РЖД".

В суде первой инстанции представитель истца М.А. исковые требования поддержал и пояснил, что согласно п.1.5 договора найма жилого помещения срок найма составляет 11 месяцев с даты подписания договора. По условиям договора, в случае если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора до срока окончания его действия, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев. 22 мая 2012 г.М.Б. было направлено уведомление о расторжении договора найма. Срок исковой давности не нарушен.

Ответчик М.Б. в судебном заседании с иском не согласился, считает, что он, как пенсионер ОАО "РЖД" имеет право на данную квартиру. Истец не имеет право выселять его, поскольку это его единственное жилье. Квартира в г. Иркутск приватизирована супругой, отношения с ней у него плохие и он хочет проживать в г. Северобайкальск.

Представитель ответчика К. с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что ранее, 11 марта 2003 г. с ответчиком, на основании трудовых отношений с ФГУП Восточно-сибирская дорога был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, договор заключен на срок работы в Северобайкальском филиале. В п.43 Постановления Пленума Верховного суда РФ "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" указано, что судам следует учитывать, что ст.13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных помещениях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. В соответствии с данной статьей, указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеющие право состоять на данном учете, не могут быть выселены из служебных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Согласно ст.108 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное помещение, не менее 10 лет. Ответчик работал с 1981 г. В соответствии со ст.103 ЖК РФ не могут быть выселены без предоставления других помещений пенсионеры по старости. Ответчик является пенсионером по старости с 2005 г. Истцом пропущен срок исковой давности.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика К. просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, на доводы, приведенные в суде 1 инстанции, кроме того, указывает, что судом не был принят во внимание тот факт, что 11 марта 2003 г. с М.Б. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения. Однако в 2003 г. данное жилое помещение не относилось к категории служебных.

В суде апелляционной инстанции ответчик М.Б. и его представитель С. доводы жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель ОАО "РЖД" Н. считает, что решение вынесено законно, обосновано и оснований для отмены не имеется.

Проверив материалы дела, изучив апелляционную жалобу, выслушав мнение сторон, заключение прокурора, полагавшего решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу Республика Бурятия, <. >, <. > <. > принадлежит на праве собственности ОАО "Российские железные дороги". Право собственности зарегистрировано на основании сводного передаточного акта на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада на уставной капитал ОАО "Российские железные дороги" от 30.09.2003 г.

Согласно ч.2 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, довод жалобы о том, что спорное жилое помещение не отнесено к служебным и нормы выселения здесь неприменимы не имеет правового значения, так как жилое помещение предоставлялось ни как служебное, а как принадлежащие собственнику по договору найма.

Доводы жалобы о том, что судом не приняты во внимание положения ст.103 Жилищного кодекса РФ и ст.108 Жилищного кодекса РСФСР также подлежит отклонению по вышеуказанным обстоятельствам, так как данные нормы регламентируют выселение из служебных помещений.

Учитывая, что судом правильно определены юридические значимые обстоятельства дела, существенных нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, решение суда мотивировано, оснований для признания его необоснованным по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия определила: "Решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 14 февраля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения".