Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Аннотация

Настоящая работа представляет собой творческое исследование темы «Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Анализ имеющейся на сегодняшний день литературы и нормативных актов позволил наиболее глубоко раскрыть эту тему и отобразить ее специфичность.

Выбор настоящей темы обусловлен тем, что возмещение убытков при изъятии земельных участков в судебной практике является актуальной на данный момент, поэтому проделанная работа имеет целью изучить и обобщить все особенности и подчеркнуть жизненность и подчеркнуть социальную значимость темы.

This is a creative research «Damages for seizure of land plots for state and municipal needs». Analysis of current literature and regulations have allowed the most deeply investigate this topic and display its specificity.choice of this topic is due to the fact that the damages if the land is withdrawn in the judicial practice is relevant at the moment, so the work is aimed to study and summarize all the features and to emphasize the vitality and to emphasize the social importance of the subject.

Содержание

Введение

. Общая характеристика изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

.1 Нормативно-правовые акты, определяющие порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

.2 Основания, условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

.3 Земельный участок как объект изъятия для государственных и муниципальных нужд

. Проблемы определения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

.1 Предварительное и равноценное возмещение изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

.2 Особенности изъятия земельных участков для строительства олимпийских объектов в г. Сочи

.3 Юридическая и судебная практика по вопросам изъятия участков

Заключение

Список использованных источников

изъятие земельный участок

Введение

В условиях современной действительности, в ходе реализации национальных приоритетных проектов все большее значение приобретают вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В основном сформировано законодательство, действующее в данной сфере общественных отношений. Прежде всего - это Гражданский, Земельный и Жилищный кодексы Российской Федерации, ряд федеральных законов, в частности, «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 1 декабря 2007 №310-Ф3, а также ряд других нормативно-правовых актов, содержащих нормы, связанные с регулированием изъятия (выкупа) земельного участка и (или) расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд.

Наличие пробелов и противоречий в гражданском и земельном законодательстве, отсутствие единообразия в судебной практике, недостаточность научной разработанности проблемы затрудняют как саму процедуру изъятия, так и соблюдение законных прав и интересов не только граждан и юридических лиц, у которых изымаются участки, но и самого государства. Поэтому важно провести исследование с позиций защиты как прав и интересов правообладателей, так и публичных интересов.

Данная проблема на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных и обсуждаемых в сфере земельного законодательства, столкнувшись с которой, возникает огромное количество вопросов по поводу гарантий, прав, порядка возмещения убытков при осуществлении изъятия со стороны органов власти и порядка проведения самой процедуры изъятия земельного участка. В действительности Российская Федерация, обладая всей полнотой государственной власти, может отнести к федеральным нуждам любые вопросы, что дает повод побеспокоиться за своё имущество.

Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение.

Порядок возмещения убытков устанавливается Правительством РФ. Он утвержден Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Целью данного исследования является анализ теоретических и практических проблем, связанных с возмещением ущерба при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определение путей их решения, а также, разработка предложений по совершенствованию законодательства.

Для достижения указанной цели при проведении исследования поставлены и решались следующие задачи:

рассмотреть нормативно-правовые акты, определяющие порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

исследовать основания, условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

изучить предварительное и равноценное возмещение изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

раскрыть особенности изъятия земельных участков для строительства олимпийских объектов в г. Сочи;

проанализировать юридическую и судебную практику по вопросам изъятия участков.

Научно-теоретическую основу дипломной работы составляют труды В. Бергмана, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, А.И. Кабалкина, В.П. Камышанского, И.В. Козловой, О.М. Козыря,П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.В. Кузнецова, М.И. Кулагина, А.Л. Маковского, К.Р. Макконнелл, М.Г. Мейера, Н.А. Нерсесова, И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, Ю.В. Романца, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, Г.А. Сергеева, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича, А. М. Эрделевского.

Методологическую основу дипломной работы составляют как универсальные общенаучные методы, так и специальные юридические методы комплексного анализа, сравнительного правоведения, формальной логики и другие.

1. Общая характеристика изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

.1 Нормативно-правовые акты, определяющие порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

В дореволюционном российском законодательстве в конце 18 века возник институт регулирующий изъятие земельного участка для общественных нужд. Данный институт и его истоки были заложены в «Генерал-Прокурорском наказе при комиссии о составлении нового Уложения, по которому и Маршалу поступать» от 30 июля 1767г. Развитие в дальнейшем правового регулирования изъятия участка получило в Манифесте об образовании Государственного Совета от 1 января 1810г., а далее в Своде Законов Российской Империи1).

Проанализировав источники указанные выше, пришли к выводу, что был урегулирован порядок изъятия земельного участка. Как говорится в Своде Законов (т.Х, ч.1, ст.ст.575-600) допускалось принудительное отчуждение недвижимых имуществ, для какой-нибудь государственной или общественной пользы, за приличное и справедливое вознаграждение.

Статья 384 Свода Законов к недвижимому имуществу относила земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. В дореволюционном законодательстве не определялось, что понимается под государственной или общественной пользой.

Как считает, К.П. Победоносцев, «здесь дело идет об удовлетворении постоянных потребностей общественных, о насущном, без чего общество существовать не может, о разрешении вопросов, существенных для целости и безопасности общественной». Подобные случаи случаются при совершении публичных работ и сооружений, зданий, проведении дорог и т.п.

Согласно ст. 579 Свода Законов случаи, где необходимо отчуждение недвижимого имущества определялись Именными Высочайшими указами.

По мнению К.П. Победоносцев, « дела о вознаграждении решаются в административном порядке и не допускают искового судебного производства. Поверка прав собственности при сем не имеет места, если не видно споров. Судебному производству подлежит иск о неисполнении обязательств, принятых по поводу отчуждения1).»

До 1917 года изъятие земельных участков в общеполезных целях обозначалось как экспроприация. Так Д.И. Мейер понимал под экспроприацией «... возмездное, против воли собственника, отчуждение его имущества, для пользы государственной или общественной... недвижимое имущество может быть экспроприировано только актом верховной власти, а именно именным высочайшим указом, проект которого представляется подлежащими министрами через Государственный совет. С издания этого акта вопрос об отчуждении почитается решенным, и собственник обязан ему подчиниться»2).

К.П. Победоносцев связывал с экспроприацией принудительные займы, меры, принимаемые по случаю голода, убивание скота при появлении признаков чумы. Он приводил пример, когда с помощью института экспроприации были защищены интересы поселенцев, осевших в Уфимской губернии.

В дореволюционном законодательстве был порядок выплаты вознаграждения за отчуждаемое имущество и его оценка для публичных нужд. Необходимо отметить, что в данном случае кто должен выплачивать указанное вознаграждение конкретно не устанавливалось. Как считает М.В. Венецианов, «обязанность уплатить вознаграждение лежит именно на предпринимателе1)». Кроме того, предприниматель должен независимо от уплаты определенного оценкой вознаграждения, содержать за свой счет в указанных местах мосты, дороги, плотины, переезды, водостоки и тому подобные сооружения, возведение которых представляется необходимым для устранения убытков и неудобств, могут произойти от осуществления предприятия, для которого производится отчуждение.

В советское время единственным способом предоставления земли для государственных и общественных нужд являлся отвод. Так в советской правовой науке под отводом понимались действия государственных органов, направленные на установление права пользования землей государственных, общественных и кооперативных организаций, учреждений и предприятий, а также отдельных граждан. Понятие «отвод» было введено Постановлением Совета Министров СССР от 13 сентября 1954 г. «О порядке рассмотрения вопросов об отводе земель для государственных, общественных и других надобностей», но четкого определения в постановление отсутствовало.

В.П. Балезин отмечал, что «отвод земли - это не только отдельное решение органов государственной власти или управления о предоставлении участка земли в пользование тому или иному субъекту права землепользования, но и вся совокупность действий государственных органов, направленная на установление конкретного права землепользования, включая не только решение исполкома о предоставлении земельного участка в пользование, но и, кроме того, все остальные действия по рассмотрению ходатайства о предоставлении права землепользования, по проведению определенных землеустроительных действий, определяющих в натуре границы подлежащего отводу земельного участка, а также правовое оформление права землепользования»1).

Законодательные акты в советское время, такие как Гражданский кодекс РСФСР 1922 года <#"justify">1.3 Земельный участок как объект изъятия для государственных и муниципальных нужд

Когда речь идет об имущественных правах на землю, то в это случае объектом данных прав выступает конкретный земельный участок.

Проанализировав, нормы ГК РФ и ЗК РФ может сделать вывод, что объектом изъятия выступает конкретный земельный участок. Законодатель рассматривает земельный участок как объект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовые нормы в ГК РФ <#"justify">обязательственные права это ограничение не распространяется1).

На практике может возникать необходимость раздела или объединения земельных участков в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд. Так, Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» делает попытку регламентации раздела земельного участка с последующим выкупом земельных участков, которые будут образованы в результате такого раздела, а также объединения участков.

Согласно п.13 ст.15 Закона <#"justify">2. Проблемы определения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

.1 Предварительное и равноценное возмещение изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

ГК РФ в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, признает за собственником право на выкупную цену, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом ГК РФ не указывает, что предоставляемый участок должен быть равноценным. Кроме того, условия выкупа ГК РФ не определяет в качестве предварительных условий, которые должны предшествовать изъятию земельного участка на основании достигнутого соглашения или фактическому принудительному изъятию на основании решения суда.

ЗК РФ, определяя гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для публичных нужд, устанавливает в статьях 55 и 63 несколько иные правила. Кодекс предусматривает предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении земельного участка на основании решения суда, используя в статьях 55 и 63 ЗК РФ различные формулировки, по существу противоречивые.

Пункт 1 статьи 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;

возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;

возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

По вопросу определения выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также прекращения прав владения и пользования на такой участок ст. 55 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству. Гражданское законодательство регулирует эти вопросы статьями 280 и 281 ГК РФ. Из положений указанных статей следует, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если же собственник в этот период продаст земельный участок, этот участок будет выкупаться уже у нового собственника. Землевладельцы и землепользователи не могут распорядиться земельным участком, но они в праве владеть и пользоваться им до того, как им будут возмещены убытки, вызванные изъятием участка.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пп. 1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ).

Однако следует учитывать, что по смыслу п. 2 указанной статьи действие данного положения распространяется на отношения по возмещению убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Таким образом, приведенное положение ЗК РФ не касается вопросов расчета убытков собственников при изъятии земельных участков. Убытки собственников включаются в состав выкупной цены, которая рассчитывается в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Тем не менее, ЗК РФ рассматривает возмещение убытков как гарантию прав на землю при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По смыслу п. 1 ст. 63 ЗК РФ, если лицам, у которых изымаются земельные участки, не предоставлены равноценные участки, то изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Кроме того, собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков и иным правообладателям на земельные участки устанавливается подзаконными нормативными актами. В настоящее время таким актом является утверждённые постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»1).

В отношении изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд указанные Правила определяют порядок возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Основанием для возмещения убытков в данном случае Правила называют акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также решение суда (пп. «а», «д» п. 3 Правил). В отношении собственников земельных участков при их изъятии основанием будет являться только лишь соответствующее решение суда (пп. «г» п. 2 Правил), поскольку абз. 2 п. 1 закрепляет положение, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Размер убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Росреестром по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;

убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;

упущенная выгода.

При изъятии земельных участков, в результате которого возникает необходимость в строительстве на новом месте оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

С.А. Боголюбов считает, что все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель1).

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый

для восстановления сельскохозяйственного производства. Упущенная выгода собственников изымаемых земельных участков включается в стоимость участка наряду с остальными убытками.

Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков. Надо иметь в виду, что в данном случае подразумеваются не все арендаторы земельных участков, а лишь те из них, которые арендуют землю, находящуюся в собственности публично-правового образования. Арендаторам земельных

участков, находящихся в частной собственности, убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд, возмещаются собственником такого участка. А такое возмещение учитывается в свою очередь при определении выкупной цены земельного участка.

Понесенные убытки на практике могут быть самыми разнообразными.

При возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб

определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), материальных затрат по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходов по заработной плате, амортизационным отчислениям, транспортно-заготовительным расходам, по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате), расходов по уплате санкций и т.д.

Д.В. Добрачев считает, что в случае, если изымаются земельные участки, предоставленные для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, оплате экспертизы проекта, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, стоимости ограждения, расходам по благоустройству строительной площадки и т.д1).

В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником расходы, но также и расходы, которые он может понести в будущем в связи с прекращением права собственности на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться в упущенной выгоде (на пример, неполучение арендной платы за земельный участок), с другой стороны - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным

прекращением обязательств.

Руководствуясь требованиями разумности и справедливости, убытки, причиненные третьим лицам в связи с досрочным прекращением обязательств, должны быть возмещены собственником, тем более что он в свою очередь вправе требовать включения названных сумм в состав выкупной цены земельного участка.

Однако собственник участка, не являющийся предпринимателем или коммерческой организацией, несет ответственность перед своими контрагентами по обязательству лишь при наличии вины в неисполнении, ненадлежащем исполнении обязательств. Собственник - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация несет ответственность вне зависимости от вины, а от ответственности его освобождают обстоятельства непреодолимой силы - чрезвычайные и непредотвратимые в данных условиях обстоятельства. Принятие государственным органом решения о выкупе как раз и является обстоятельством, непреодолимым для собственника, которое должно освобождать его от ответственности перед своими контрагентами, в том числе от обязанности возместить причиненные им убытки. Исходя из содержания действующего законодательства, если собственник не согласен с изъятием и изъятие происходит в принудительном порядке по решению суда, убытки, причиненные контрагентам собственника земельного участка, останутся непогашенными. В случае заключения соглашения о выкупе, в котором собственник вправе оговорить условия, позволяющие ему погасить убытки своих контрагентов и выплатить им штрафные санкции, ссылка на изъятие земельного участка как на обстоятельство, не зависящее от воли собственника, неправомерна.

Так, В.П. Мозолин говорит, что вместе с тем для устранения юридической неопределенности, в договорах, которые могут быть прекращены в связи с изъятием у собственника земельного участка, целесообразно прямо предусмотреть обязательство собственника возместить его контрагенту убытки, вызванные досрочным прекращением обязательства1).

По смыслу п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Однако такое правило противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит определённое время.

Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе.

Тем не менее, данная норма является специальной по отношению к п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяющего цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 ст. 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе и на сам земельный участок. Стоимость имущества с учетом положений ст. 281 ГК РФ должна быть рыночной. Статья 3 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1) определяет, что рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При изъятии земельных участков, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, возмещение убытков производится из федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета. Однако в соответствии с п. 3 ст. 57 ЗК РФ государством, субъектом или муниципальным образованием возмещение убытков может быть возложено на лица, в пользу которых производится изъятие земельных участков.

То, что ЗК РФ предусматривает возмещение убытков лицом, в пользу которого отводится земельный участок, ставит вопрос: каковы отношения между собственником, землевладельцем, землепользователем или арендатором и лицом, которому отводится земельный участок?

Из ст. 279 ГК РФ вытекает, что субъектами правоотношения по поводу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

являются правообладатель с одной стороны, а с другой стороны федеральные

органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления. Лицо же, для которого отводится земельный участок, является субъектом совершенно другого правоотношения, правоотношения по поводу отвода земельного участка для строительства или других надобностей и напрямую никак не связан с лицом, у которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд.

В итоге, если лицо, которому отводится земельный участок, окажется недобросовестным, то правообладатель земельного участка не может предъявить иск к данному лицу, так как гражданское законодательство устанавливает обязанность по возмещению убытков на бюджеты Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований в зависимость от чьих нужд земельный участок изымается1).

Для справедливого возмещения убытков необходимо провести оценку земельного участка и недвижимого имущества, подлежащего изъятию в связи с изъятием участка. Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Условия, на которых происходит изъятие (выкуп) земельного участка для государственных (муниципальных) нужд устанавливаются соглашением

сторон. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка или иного правообладателя на него), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. По логике, второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную ,региональную либо в муниципальную собственность.

Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд, форму которого целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ1).

Несмотря на то, что выкупное соглашение должно рассматриваться как отдельный вид договора, по своей природе оно больше всего схоже с договором купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Следовательно, на данный момент к нему должны применяться правила о купле-продаже с учетом особенностей, установленных для купли-продажи земельных участков в ст. 37 ЗК РФ, а также в § 7 гл. 30 ГК РФ. К форме договора купли-продажи земельного участка должны применяться требования, предусмотренные в ст. 550 ГК РФ, в соответствии с которой такой договор заключается в простой

письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обязанность государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка в законе не установлена. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на земельный участок. Однако надо иметь в виду, что это не типичный договор купли-продажи, поскольку одну из сторон договора фактически понуждают к его заключению. В связи с этим для договора о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд такая регистрация должна быть предусмотрена, поскольку она является дополнительным уровнем проверки законности процедуры изъятия земельных участков, средством обеспечения прав лиц, у которых они изымаются.

Правило о предварительном равноценном возмещении (т.е. оплате выкупной цены участка авансом) в данном случае будет являться правилом диспозитивным, которое может быть изменено соглашением сторон, поскольку обязательное предварительное возмещение производится лишь в случае принудительного изъятия участка по решению суда. Но законодательная тонкость заключается в том, что это правило может быть изменено только по желанию лица, у которого изымается земельный участок. Без согласия такого лица орган власти не может отступить от правила о предварительном равноценном возмещении, поскольку оно является гарантией прав на землю при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

Сложность в применении норм ст. 279 - 282 ГК РФ возникает при определении выкупной цены земельного участка в случае прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Применение ст. 281 ГК РФ в полном объеме здесь невозможно в силу того, что собственник земельного участка - государство или муниципальное образование - не меняется, поэтому о выкупе участка в прямом смысле слова говорить не приходится. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка в выкупную цену входить не может и не должна. Сама выкупная цена определяется исходя из стоимости расположенных на участке объектов недвижимости и убытков, причиненных владельцу его изъятием, включая упущенную выгоду.

Принимая во внимание, что право землевладельца (землепользователя) на земельный участок является правом имущественным и само охватывается категорией «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ, на его изъятие распространяются все гарантии, предусмотренные действующим законодательством для случаев, когда владелец лишается своего имущества в принудительном порядке. Поэтому составной частью возмещаемых убытков может являться и стоимость имущественного права землевладельца (землепользователя), если определение такой стоимости возможно исходя из действующих стандартов оценки1).

ЖК РФ по смыслу п. 6 ст. 322) предполагает, что соглашением с собственником изымаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд определяются условия выкупа такого помещения и обязательство органа власти уплатить выкупную цену за него. Размер выкупной цены, так же как и другие условия соглашения, определяется самими сторонами. При этом, как подчеркивается в п. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости. При ее определении должны учитываться убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Таким образом, законодатель предлагает реализовать свои права, лицам, у которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд не только в виде натурального возмещения - путём предоставления участка (жилого помещения) взамен изымаемого, но и в виде получения денежного возмещения по рыночной стоимости за утраченное имущество, а также понесённые убытки. При этом собственнику (иному правообладателю) гарантируется, что без предварительного и равноценного возмещения всех убытков изъятия земельного участка (и находящейся на нём недвижимости) не последует. Тем не менее, в законодательстве есть ряд пробелов связанных с самим выкупным соглашением: оно не рассматривается как отдельный вид договора купли-продажи, и при этом нет ссылки на применение к нему норм договора купли-продажи земельного участка; не определена его форма. Вероятно, что законодателем упущен из виду важный момент, связанный с компенсацией морального вреда для лица, проживавшего на изымаемом участке в течении долгого времени, поскольку факт такого изъятия (отчуждения помимо его воли) и принудительный переезд на новое место жительства причиняет ему серьёзные душевные, нравственные страдания. Как следствие, в данном случае сумма возмещения должна складываться из рыночной стоимости изымаемого земельного участка, полного возмещения убытков и компенсации морального вреда.

.2 Особенности изъятия земельных участков для строительства олимпийских объектов в г. Сочи

Общий порядок и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, с возмещением убытков гражданам и юридическим лицам, регулируется нормами ГК РФ и ЗК РФ, закрепившими специальный правовой механизм, направленный на недопущение произвольного и некомпенсируемого изъятия земельного участка. В то же время Федеральным законом от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Cочи, развитии города Cочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1) (далее по тексту Закон № 310 - ФЗ) были установлены исключения из общего правила, не только упростившие процесс изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях организации и проведения зимних Олимпийских иго и Паралимпийских игр, но и установившие льготные условия возмещения причиняемого вреда гражданам и отдельным юридическим лицам.

Содержание данного Закона № 310 - ФЗ включает в себя необходимость ускоренного освобождения земель для размещения и строительства спортивных олимпийских объектов, в связи с взятыми на себя обязательными Федеральными государственными органами исполнительной власти. Кроме того государственные органы исполнительной власти не должны осуществлять ускоренную деятельность по изъятию земель, поскольку это может привести к игнорированию и ущемлению прав и интересов граждан и юридических лиц, которые не только имеют эти земельные участки, но и могут быть стеснены застройкой спортивной инфраструктуры.

Указанным Законом № 310 - ФЗ дополнен перечень условий, допускающих изъятие земель для государственных и муниципальных нужд, содержащийся в ст. 49 ЗК РФ. Согласно ст. 15 Закона № 310 - ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд допускается:

в целях размещения олимпийских объектов;

в целях развития территории, к прилегающих к олимпийским объектам. Здесь следует иметь в виду, что изъятие земель по указанному Закону будет осуществляться только на территории Краснодарского края и только в период с 1 января 2008 года по 1 января 2014 года.

Законом № 310 - ФЗ закреплен и особый порядок изъятия земель для строительства олимпийских объектов. Особенность проявляется в том, что решение об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края на условиях подачи соответствующего заявления «Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта», а в случае, если строительство олимпийского объекта федерального значения предусмотрено за счет выделенных средств из федерального бюджета, то администрация Краснодарского края принимает решение на основании заявления организации, осуществляющие такое строительство.

Следует отметить, что Закон № 310 - ФЗ отменил государственную регистрацию решения государственных органов власти об изъятии земельных участков для олимпийских нужд в органах Госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное нововведение расценивается некоторыми экспертами как «очередной удар по системе регистрации прав на недвижимое имущество». По мнению А. Лазаревского, система регистрации создавалась на презумпции того, что в ней отражены имеющиеся права и обременения недвижимости. Потеря же доверия к действительности сведений системы регистрации прав не может быть оправдана возможными аргументами об экономии времени и средства.1)

На наш взгляд, это авторское суждение имеет право на существование. Принятый Закон № 310 - ФЗ предполагает свою срочность в исполнения, однако по завершении строительства спортивных объектов и окончании проведения зимних Олимпийских игр формализация (учет и регистрация) осуществленных изменений в земельных участках, а так же прав на них должна быть произведена. И об этом должны будут позаботиться как администрация Краснодарского края, так и органы Госрегистрации России.

Особенность порядка изъятия земельных участков для размещения олимпийских объектов в Краснодарском крае обусловлена и сокращенными его сроками. Так, в течении семи дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков для оно должно быть опубликовано в официальном печатном издании и размещено на сайте в сети Интернет Краснодарского края и муниципального образования «Город - курорт Сочи». Кроме того, о принятом решении в недельный срок уведомляются все собственники земельных участков, а так же иные землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию.

В уведомлениях и публикациях таких решений обязательно указываются:

а) место и время приема администрацией Краснодарского края или органом местного самоуправления муниципального образования «Город - курорт Сочи» граждан и юридических лиц по вопросам изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества;

б) место и время ознакомления лиц, у которых изымаются земельные участки и другая недвижимость, с проектами соглашений, заключаемых в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества.

Оценку изымаемого недвижимого имущества установлено проводить только профессиональным оценщикам, с которыми администрация Краснодарского края, совместно с саморегулируемой организацией - «Корпорацией оценщиков» в течении семи дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков заключает конкретный договор. Законом № 310 - ФЗ закреплены различные правила оценки ограниченных вещных прав на земельный участок для юридических и физических лиц. Так, при проведении оценки рыночной стоимости недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, принадлежащим гражданину, которое прекращается в связи с изъятием, такое право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Таким образом, граждане, не успевшие переоформить свои ограниченные вещные права на право собственности, все равно обладают возможностью наравне с собственниками земельных участков получить рыночную стоимость за свои используемые земельные участки, что, безусловно, является важной гарантией защиты их имущественных прав и интересов. Следует иметь в виду, что право на получение компенсаций на статусе собственника за изымаемые земельные участки, но зарегистрированные на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения предоставлено только гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность.

Иные условия установлены для юридических лиц. При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости у юридического лица его право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов, оценивается как право арендатора земельного участка, со сроком аренды в 49 лет. Несмотря на то, что по Закону от 25 октября 2001 г. № 137 - ФЗ за юридическими лицами до 1 января 2013 года закреплено право выбора (при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков): взять земельный участок в аренду или приобрести в собственность.

В данных обстоятельствах законодатель самостоятельно определяет форму владения земельным участком для установления размера компенсаций в целях ускорения режима застройки территорий олимпийскими объектами.

На основании материалов отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости, подготовленного в течение не более чем 30 дней со дня заключения договора, администрация Краснодарского края осуществляет подготовку проекта соглашения о порядке и размера возмещения убытков, причиняемых гражданам и юридическим лицам путем правомерного изъятия у них недвижимого имущества. Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилагающих к олимпийским объектам, должно содержать:

выкупную цену земельных участков, иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенных на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности;

рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества предусмотрено соглашением;

иные существенные условия, которые, по мнению сторон, следует отнести к таковым.

Соглашением о компенсациях за изъятие земельных участков может предусматривать два варианта: либо предоставление другого земельного участка, иного недвижимого имущества взамен изымаемого, либо возмещение стоимости изымаемого имущества и понесенных убытков в денежном эквиваленте.

Проект конкретного соглашение должен быть предоставлен государственным органом, принявшим решение об изъятии участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, лицу, у которого изымается земельный участок и (или) расположенный на нем иной объект недвижимого имущества.

И наконец, в случае, если соглашение не заключается в течение двух месяцев со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки, была предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или администрация муниципального образования «Город - курорт Сочи» вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенный на нем иной объект недвижимого имущества. Принятое судом решение об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий прилегающих к олимпийским объектам, подлежит немедленному исполнению.

Следует отметить, что лица, у которых изымаются земельные участки или иное недвижимое имущество в целях строительства олимпийских объектов, изначально ограничены в защите своих прав в судебном порядке.

Во - первых, немедленное исполнение решения суда лишает их возможности требовать при обжаловании в вышестоящих инстанциях возвращение изъятого земельного участка (и иного недвижимого имущества).

Во-вторых, возможность оспаривания размера выкупа также ограничена правилом, согласно которому выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества. а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, установленные в отчетах об оценки конкретной недвижимости1).

На наш взгляд, указанные ограничения не только ускоряют изъятие земель для застройки олимпийскими объектами, но и вполне компенсируют интересы лиц установленными льготными условиями и размерами возмещения убытков.

Таким образом, процедура изъятия земельных участков для государственных ли муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта существенна упрощена и сокращена в сроках, при полном обеспечении имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц. Это обусловлена тем, что сроки самого строительства олимпийских объектов, крайне сжаты, в то время как часть земли, на которой планируется возводить данные объекты не находятся в государственной собственности. По действующему гражданскому и земельному законодательству порядок изъятия земельных участков занимает продолжительное количество времени, в связи, с чем необходимо было найти баланс между интересами России в организации зимних Олимпийских игр и нуждами и интересами лиц, являющихся владельцами участников, находящихся на территориях строительства олимпийских объектов.

Вступил в силу еще один закон, регулирующий упрощенный порядок изъятия земель. Так ст. 1 Федерального закона от 5 апреля 2013 года «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1) регулирует отношения, возникающие в связи с присоединением в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 года № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» с 1 июля 2012 года к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве.

Анализ Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» позволяет сделать вывод, что он противоречит нормам Конституции РФ, ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ.

Данный закон противоречит гарантиям собственности, установленным п. 3 ст. 35 Конституции РФ «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения»2) и дублирующей ее ст. 55 Земельного кодекса РФ. Закон может стать инструментом для перераспределения земли и недвижимости от одних собственников другим. Государство окажется лишь передаточным звеном этого перераспределения.

Закон позволяет принимать проекты планировки и межевания территорий, предназначенных для изъятия, без общественных слушаний, предписанных федеральным и городским градостроительными кодексами. Земли для размещения объектов государственного или регионального значения предполагается резервировать и изымать без документов территориального планирования, что запрещено российским ГрК РФ. Список объектов государственного и регионального назначения определен нечетко: на высвободившейся земле можно построить не только административное здание, жилье или дорогу, но и торговый или развлекательный комплекс.

На подписание соглашения между городскими властями и собственником отводится три месяца, оценщиков должны определять госорганы. На всю процедуру изъятия земель отводится пять месяцев вместо предусмотренных ЗК РФ и ГК РФ 1,5 года. Зато иск о принудительном выкупе или изъятии участка можно предъявить в течение трех лет после решения. Судебный спор о размере убытков и издержек или соразмерности участка, предоставленного взамен изъятого, не приостанавливает исполнения решения о передаче земли под госзастройку. Само решение - достаточное основание для сноса расположенных на участке строений. Если заказчик строительства намеревался изъять (выкупить) часть участка, а оставшуюся часть и расположенные на нем здания затруднительно использовать, то изымается весь участок. Еще одна деталь: если собственник не согласен с государственной оценкой, он направляет возражения муниципальным или городским властям. Однако чиновники могут (а не обязаны) рассмотреть претензии и отвергнуть их, не утруждая себя мотивацией. Примечательно и то, что участок, предназначенный для госнужд, можно передавать в залог, в субаренду третьим лицам, вносить в качестве уставного капитала.

.3 Юридическая и судебная практика по вопросам изъятия участков

В настоящее время особую актуальность среди гражданских споров, рассматриваемых арбитражными судами и судами общей юрисдикции, занимают дела, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд (далее - публичных нужд).

Изъятие земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов, в том числе путем выкупа, для публичных нужд регулируется нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства. Основанием изъятия (выкупа) согласно ст. 279 ГК РФ является наличие государственных или муниципальных нужд. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков осуществляется в исключительных случаях, связанных:

с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением определенных объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

с иными обстоятельствами в соответствии с федеральными законами, а применительно к изъятию участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с законами соответствующих субъектов.

ЗК РФ устанавливает, что земельный участок может быть изъят в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации.

В качестве примера можно привести следующее дело.

Правительство города Москвы постановило изъять для государственных нужд у ЗАО «Росстройсервис» земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Вильгельма Пика, вл. 14, площадью 23523 кв. м с кадастровым номером 770218002001 для реализации международных договоренностей по созданию Китайского делового центра «Парк Хаумин», достигнутых в ходе VII встречи глав правительств России и Китая, а также положений протокола шестого заседания Российско-Китайской комиссии по подготовке регулярных встреч глав правительств и соответствующих обязательств Российской Федерации. При рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 25 января 2006 г., оставленным без изменения апелляционным судом, заявителю отказано в удовлетворении требования о признании оспариваемого постановления недействительным. Рассмотрев кассационную жалобу ЗАО, ФАС Московского округа оставил принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, мотивируя тем, что правительством города Москвы соблюден порядок изъятия земельного участка для государственных нужд. Признавая оспариваемое постановление правильным, суды посчитали, что Российская Федерация взяла на себя международные обязательства по строительству именно в этом месте Китайского делового центра, сославшись при этом на протоколы заседаний комиссии по подготовке регулярных встреч глав правительств. Оценив эти протоколы на их соответствие Федеральному закону от 15 июля 1995 г. № 101, суды пришли к выводу, что спорный земельный участок был изъят для государственных нужд на основании протоколов, имеющих силу международных договоров согласно ч. 2 ст. ст. 1, 6 Федерального закона «О международных договорах Российской Федерации»1).

Вопрос об изъятии земельных участков и расположенных на них иных недвижимых объектов в связи с выполнением международных обязательств приобретает особую актуальность в связи с принятием Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийский зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 30 октября 2007 г. № 238-ФЗ «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта»1).

При принятии решений об изъятии земельных участков в связи с международными обязательствами Российской Федерации органом, уполномоченным принимать подобное решение, должны учитываться не только нормы ЗК РФ, ГК РФ, положения самих международных договоров, но и нормы-дефиниции Федерального закона от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»2).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков и расположенных на них иных недвижимых объектов для публичных нужд возможно также в случае размещения на них объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов (подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения.

Таким образом, законодатель закрепляет принцип исключительности, которым необходимо руководствоваться при решении вопроса об изъятии (выкупе) земельного участка для публичных нужд.

При обжаловании в суд ненормативных актов уполномоченных государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления об изъятии земельного участка заявители оспаривают либо наличие публичных нужд, либо соблюдение принципа исключительности, закрепленного законодательством.

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что суды признают акты органов государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления незаконными, если изъятие земельных участков не соответствует принципу исключительности, определенному в ст. 49 ЗК РФ, и не подпадают под основания изъятия земельного участка, допускаемые указанной статьей и п. 3 ст. 63 ЗК РФ. В частности, распоряжение мэра г. Якутска об изъятии земельного участка признано судом недействительным, так как мэрией не доказано, что выкуп земельного участка с целью строительства детской площадки является исключительным случаем, предусмотренным ЗК РФ.

Принцип исключительности налагает на орган, принимающий решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, обязанность доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на данном земельном участке. Этот вывод подтверждается и судебной практикой. В качестве примера можно привести следующее дело.

ФАС Центрального округа рассмотрена кассационная жалоба на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26 мая 2005 г. и Постановление апелляционной инстанции от 27 июля 2005 г. по делу о признании недействительным постановления губернатора Рязанской области от 28 декабря 2004 г. № 645-ПГ «Об изъятии земельного участка для государственных нужд Рязанской области». Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил требование о признании постановления недействительным, которое апелляционная инстанция оставила без изменения. ФАС Центрального округа обоснованно оставил кассационную жалобу по данному делу без удовлетворения, а принятые судебные акты - без изменения, мотивируя тем, что принудительное изъятие земельного участка (выкуп) для размещения объектов государственного или муниципального значения допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Поскольку доказательств необходимости строительства объектов для нужд области в соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки, а также отсутствие других вариантов размещения этих объектов не представлено, суд обоснованно признал оспариваемый ненормативный акт государственного органа недействительным1).

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ объекты жилищного строительства не вошли в исчерпывающий перечень объектов государственного или муниципального значения, для которых возможно изъятие земельных участков. До 1 января 2007 г. в соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских и сельских поселениях могли быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ исключил п. 3 из ст. 83 ЗК РФ. Поправки, внесенные в ЗК РФ и ГрК РФ указанным Законом, не только не разрешили существующих проблем реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», но создали новые, с которыми еще предстоит столкнуться на практике, в том числе в судебной практике.

По мнению Н.В. Макарчука судебная практика, сложившаяся до 1 января 2007 г., показывает, что, если генеральный план застройки города утвержден в установленном ГрК РФ порядке, в соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ и п. 2 ст. 49 ЗК РФ администрация города была вправе принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.2)

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться в связи с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные обстоятельства (не предусмотренные подп. 1 и 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ), при которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, т.е. в отношении таких участков, которые предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду соответственно гражданам или юридическим лицам. Дополнительные случаи изъятия земельного участка у его собственника могут устанавливаться исключительно федеральным законом, что является дополнительной гарантией соблюдения интересов собственника при изъятии земель для публичных нужд.

На федеральном уровне такие законы приняты. В частности, кроме Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310, изъятие земельного участка может осуществляться в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1), Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»2) и др.

Органы власти, уполномоченные принимать решения об изъятии (выкупе) земельного участка.

Наиболее часто судебные споры связаны с тем, что решения об изъятии земельного участка принимают органы власти, не обладающие полномочиями по данному вопросу. В известной степени такая ситуация обусловлена тем, что в законодательстве в течение нескольких лет в этой области имелись противоречия и пробелы. В частности, п. 2 ст. 279 ГК РФ до внесения в нее изменений Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232 не предоставлял органам местного самоуправления права принимать решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Кроме того, указанная статья имела внутреннее противоречие, поскольку решение этого вопроса законодательство относило к компетенции органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а плату за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, должно было уплатить соответствующее муниципальное образование (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В отличие от ГК РФ, ЗК РФ предусматривает, что решения об изъятии земельного участка вправе принимать и органы местного самоуправления (ст. 11). Следовательно, земельное законодательство расширило круг уполномоченных органов, в результате возникла коллизия на уровне кодифицированных законов. Кроме того, положение п. 2 ст. 279 ГК РФ (в прежней редакции) находилось в противоречии и с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1).

Наряду с изложенным до настоящего времени на федеральном уровне не определен перечень федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков для публичных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений, как это предусмотрено п. 2 ст. 279 ГК РФ.

Коллизия между земельным и гражданским законодательством и пробелы относительно определения субъектов, уполномоченных принимать решения об изъятии земельного участка, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, оказали влияние на судебную практику. Результаты анализа показали, что имеется большое число случаев, когда суды признавали недействительными решения органов местного самоуправления об изъятии земельных участков в связи с отсутствием у них соответствующих полномочий. Так, суд отказал в иске о взыскании убытков, связанных с изъятием земельного участка по решению органа местного самоуправления, поскольку изъятие спорного участка производилось в отсутствие согласия органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации1). Коллизия между ст. ст. 49, 63 ЗК РФ и п. 2 ст. 279 ГК РФ была в определенной мере преодолена Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»2). На законодательном уровне данная коллизия была устранена внесением изменений в п. 2 ст. 279 ГК РФ Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ, в результате чего произошла трансформация судебного правила в правовую норму.

Необходимо учитывать, что с принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» субъектам Российской Федерации предоставлено право определять порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административных центрах субъектов Федерации. Таким образом, федеральный закон предусмотрел возможность ограничения прав муниципальных образований в отношении изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд.

Субъекты Российской Федерации воспользовались предоставленным правом. В частности, закон Орловской области от 30 июня 2006 г. № 603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле»1) установил, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Орле осуществляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.

На практике имеют место случаи, когда муниципальный орган власти принимает решение по распоряжению земельным участком, не расположенным на территории муниципального образования.

В частности, Постановлением ФАС Поволжского округа от 6 марта 2007 г. № А55-28423/05-10 оставлена без удовлетворения кассационная жалоба по делу о признании недействительным ненормативного акта исполнительного органа муниципального образования, который принял решение по распоряжению земельным участком, не находящимся в муниципальной собственности и не расположенным на территории данного муниципального образования.

Признание недействительным акта уполномоченного органа.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ для признания ненормативного акта уполномоченного государственного органа исполнительной власти или акта органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта необходимо, чтобы акт одновременно не соответствовал закону и нарушал права заинтересованного лица. С учетом данного положения при рассмотрении заявлений об оспаривании ненормативных актов уполномоченных органов суды совершенно обоснованно требуют от заявителей подтверждения ими соответствующего права на спорный земельный участок или расположенные на нем недвижимые объекты и нарушения законных прав и интересов заявителя в связи с предстоящим изъятием участка.

Имеется арбитражная практика, когда суд, установив, что оспариваемый акт уполномоченного органа власти соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, отказывает в удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным1).

По другому делу ФАС Уральского округа признал обоснованным решение арбитражного суда, который отказал в признании недействительным распоряжения главы города о предварительном согласовании обществу места размещения жилого дома, поскольку оспариваемым распоряжением права заявителя как арендатора земельного участка не были нарушены2).

В соответствии со ст. 56.1 ЗК РФ возможно ограничение прав на землю в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд устанавливаются ЗК РФ, другими федеральными законами. Ограничения прав на землю на основании законов устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и решением суда (п. 3 ст. 56).

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1) (п. 6 ст. 56 ЗК РФ). Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).

ГК РФ и ЗК РФ не содержат правовой нормы, прямо определяющей, когда ограничение считается возникшим и, соответственно, когда у конкретного правообладателя возникает право на обжалование акта уполномоченного органа власти в суд. Результат анализа положений п. 6 и п. 7 ст. 56 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что право на обжалование возникает после регистрации решения уполномоченного органа в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о котором регистрирующий орган должен уведомить правообладателя.

Следовательно, право на обжалование возникает с момента получения уведомления о государственной регистрации ограничения права на земельный участок и (или) находящиеся на нем недвижимые объекты.

В связи с этим представляется интересным Постановление ФАС Северо-Кавказского округа, которым оставлены без изменения судебные акты, отказавшие в удовлетворении требования о признании недействительным ненормативного акта о резервировании земельных участков. Кассационный суд исходил из того, что распоряжение о резервировании земельных участков не зарегистрировано в установленном порядке, поэтому носит информативный характер и обоснованно признано судами не нарушающим права и законные интересы заявителей1).

Судебная практика признает за органами местного самоуправления право в порядке самоконтроля отменить не соответствующий закону ненормативный акт об изъятии земельного участка для публичных нужд, ранее изданный этим же органом.

Полагаем, что такой подход в разрешении проблем не может применяться относительно отмены решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка конкретному лицу.

В связи с этим интересным представляется Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 января 2004 г. № А10-2696/03-3-Ф02-4766, 4910/03-С1. Анализ ситуации показал, что администрация города, не обращаясь в суд с заявлением о прекращении прав конкретного правообладателя на земельный участок, вынесла постановление об отмене ранее принятого акта о предоставлении ему земельного участка. Указанное Постановление обоснованно признано судом недействительным, поскольку законом не предусмотрена возможность прекращения права на земельный участок путем отмены ранее принятого акта о предоставлении земельного участка.

На практике имеют место случаи, когда изъятие земельного участка у собственника - коммерческой организации на момент принятия постановления органом местного самоуправления не подпадало под перечень случаев, предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, но правообладатель не обжаловал данное постановление в арбитражный суд.

В дальнейшем орган местного самоуправления предлагает организации заключить соглашение о выкупе в связи с изъятием участка для публичных нужд. Юридическое лицо отказывается подписать предложенное соглашение, мотивируя отсутствием публичных нужд для изъятия и, соответственно, оснований для применения процедур, предусмотренных ст. ст. 279 - 282 ГК РФ.

В связи с подобной ситуацией возникает вопрос: должен ли суд при рассмотрении иска о выкупе земельного участка исследовать вопрос о наличии оснований для принудительного изъятия участка, если решение уполномоченного органа власти правообладателем земельного участка не обжаловано в установленном порядке?

Полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть положительным.

Во-первых, законодательство не связывает действительность принятого органом власти решения об изъятии земельного участка с реализацией правообладателем права на его обжалование.

Во-вторых, ключевым положением при рассмотрении подобного иска (при условии, что решение уполномоченного органа не обжаловано правообладателем) является наличие законных оснований для изъятия, т.е. наличие государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ). Поэтому если при рассмотрении иска уполномоченного органа власти о выкупе земельного участка, предъявленного в порядке ст. 282 ГК РФ, истец в судебном заседании не докажет, что на момент принятия органом власти решения имелись законные основания для изъятия участка, в удовлетворении иска должно быть отказано.

Большое значение имеют вопросы уведомления и регистрации, возникающие при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных и муниципальных нужд, так как с этими действиями законодатель связывает наступление определенных правовых последствий для правообладателя земельного участка (ст. 280 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ), а также возможность фактического изъятия участка для публичных нужд.

Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права и интересы третьих лиц.

Следовательно, в законодательстве по данному вопросу имеется пробел, что ставит перед судебными органами задачу сформулировать судебные правила в защиту публичных или частных интересов. Полагаем, что при изъятии у собственника земельного участка, обремененного рентой, об этом должен уведомляться залогодержатель, с учетом законных интересов которого должен решаться вопрос о выкупе участка и ренты, а в случае судебного порядка изъятия залогодержатель должен привлекаться для участия в деле в качестве третьего лица.

Следует отметить, что Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ предусматривает иной срок и порядок уведомления при изъятии земельного участка, что находится в противоречии со ст. 279 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. При наличии указанной коллизии перед судебными органами возникнет серьезная проблема в выработке судебных правил для преодоления существующего противоречия.

В результате анализа практики было отмечено, что некоторые муниципальные образования в решениях об изъятии указывают, что уведомление осуществляется путем направления правообладателям земельных участков решения администрации муниципального образования об изъятии в течение срока, указанного в решении.

С моментом уведомления связаны определенные юридические последствия, например, право на оспаривание решения об изъятии, возможность приостановления его государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области регистрации прав на недвижимое имущество, риск отнесения убытков на собственника и иных правообладателей и т.п. На практике имеют место случаи ненадлежащего уведомления, когда в нарушение положения о том, что уведомление должно последовать от органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, фактически правообладатель получает извещение от третьего лица. Полагаем, что в подобных ситуациях 3-месячный срок для оспаривания решения уполномоченного органа об изъятии земельного участка, годичный срок, предусмотренный п. 3 ст. 279, и 3-летний срок для предъявления иска в суд (ст. 282 ГК РФ) должны исчисляться с момента официального уведомления правообладателя уполномоченным органом, принявшим решение. В противном случае у уполномоченного органа не возникает право на обращение с иском о выкупе земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 282 ГК РФ.

Значимость определения момента уведомления отмечена, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2005 г. № А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1 и др. В частности, Постановлениями ФАС Поволжского округа от 22 декабря 2005 г. № А12-5822/05-С6 и от 22 декабря 2005 г. № А12-4055/05-С6 кассационные жалобы уполномоченного органа власти по делам о признании недействительными ненормативных актов правомерно оставлены без удовлетворения; также правомерно оставлены без изменения судебные решения, которыми эти акты признаны недействительными, поскольку администрацией района не представлены в суд доказательства, свидетельствующие о надлежащем извещении истца о вынесенном постановлении, предусматривающем прекращение деятельности крестьянского хозяйства и изъятии земельного участка.

Кассационные инстанции, отменяя принятые судебные акты, указывают судам на необходимость проверять не только факт уведомления о предстоящем изъятии земельного участка, но и устанавливать, в какой форме оно осуществлено, поскольку законодатель предусматривает письменную форму уведомления1).

В связи с тем, что п. 4 ст. 279 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ предусматривают государственную регистрацию именно решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем недвижимых объектов, в юридической литературе, правоприменительной и судебной практике является спорным вопрос относительно того, что подлежит регистрации - решение как ненормативный акт уполномоченного органа власти либо ограничения (обременения) прав собственника и иных правообладателей на земельный участок и (или) расположенные на нем недвижимые объекты.

По смыслу названных норм и положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принятие уполномоченным органом власти решения об изъятии для публичных нужд земельного участка, а также расположенного на нем недвижимого имущества является ограничением (обременением) прав правообладателя на соответствующие объекты.

Анализ решений уполномоченных органов власти различных регионов об изъятии земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов, а также содержания заявлений в учреждения федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ФРС) о совершении регистрационных действий, свидетельствует о неправильных действиях как со стороны заявителя, так и учреждения ФРС, что в последующем ведет к возникновению судебных разбирательств.

Основная ошибка уполномоченного органа власти заключается в том, что в учреждение ФРС соответствующий орган обращается с заявлением о регистрации решения об изъятии (выкупе), а не о регистрации ограничения (обременения) соответствующих прав в связи с принятием такого решения.

Действия учреждений ФРС в связи с подобными заявлениями различны. Некоторые учреждения ФРС, обнаружив несоответствие отдельных положений решения законодательству, отказывают в его регистрации. В других случаях учреждения ФРС регистрируют ограничения (обременения) на основании решения в отношении тех объектов, сведения о которых значатся в ЕГРП. В отношении объектов, права на которые не зарегистрированы и сведения о которых не значатся в ЕГРП, в регистрации обременений отказывают на основании абз. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следует признать правильной позицию судов, которые при рассмотрении заявлений уполномоченных органов власти о признании недействительными действий учреждений ФРС, связанных с отказом в государственной регистрации решений об изъятии (выкупе) земельных участков и обязании их зарегистрировать, исходят из того, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа власти, а ограничение (обременение) прав, возникшее на основании данного решения, и обоснованно отклоняют доводы заявителей о том, что ФРС обязана выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию решения, безотносительно к включенным в него недвижимым объектам1).

Наряду с этим следует учитывать судебное правило, изложенное в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственная регистрация ограничений (обременений) права государственной собственности осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. Для устранения данных противоречий и закрепления на законодательном уровне сложившуюся судебную практику предлагаем ст. 280 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Собственник земельного участка, подлежащего изъятию <#"justify">Заключение

Проведенный анализ законодательства, судебной практики позволяет сделать вывод, что законодатель предусматривает два механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд: выкуп земельного участка и прекращение соответствующих ограниченных вещных прав на земельный участок. Первый механизм распространяется на собственника земельного участка, а второй - на землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В случае изъятия земельного участка у собственника ему выплачивается выкупная цена, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

В работе исследован вопрос о том, на каком праве и на каких условиях возможно такое предоставление участка. Учитывая, что в настоящее время законодательство не содержит конкретного ответа на данный вопрос, мы полагает целесообразным внести дополнения в статью 28 Земельного кодекса РФ пунктом 6 следующего содержания:

собственности - гражданам и юридическим лицам, имеющим право на бесплатное получение земельных участков изымаемых для государственных или муниципальных нужд, а лицам, имеющим право на переоформление, на условиях и по цене, предусмотренных Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

постоянного бессрочного пользования - лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса;

аренды - в иных случаях».

Также были рассмотрены особенности изъятия земельного участка у арендаторов. В связи с чем делается вывод, о целесообразности дополнения ст. 63 ЗК РФ пунктом 5: «В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, арендаторам возмещаются все убытки, связанные с досрочным прекращением договора аренды земельного участка, в том числе убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды.

Особого внимания заслуживает норма п. 4 ст. 32 ЗК РФ, согласно которой условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Выходит, что по смыслу этой нормы земельные участки могут быть предоставлены гражданину или юридическому лицу для государственных или муниципальных нужд. В таком случае производится изъятие участка у одного лица и предоставление его другому лицу ввиду возникновения государственных или муниципальных нужд в использовании данного участка.

Представляется, что данную норму следует изложить в более корректной редакции, например в такой: «В случае, если предоставлению земельного участка предшествовало изъятие (выкуп) данного участка для государственных или муниципальных нужд, гражданин или юридическое лицо, в пользу которого принято решение о предоставлении земельного участка, обязан возместить в полном объеме расходы, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Возмещение расходов в соответствии с настоящим пунктом производится в соответствующий бюджет».

Такая формулировка, во-первых, позволит окончательно разграничить процедуры изъятия и предоставления земельных участков, во-вторых, защитит право гражданина или юридического лица, у которого изымается земельный участок, на получение предварительного и равноценного возмещения, в-третьих, снимет проблему законности и обоснованности производимого в данном случае изъятия земельного участка.

Следует отметить, что в действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При этом, анализ законодательства и судебных толкований, позволяет сделать вывод, что указанная коллизия должна быть разрешена на законодательном уровне. Полагаем, что выкупная цена должна определяться на день уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка.

Необходимо добавить в ГК РФ статью 281' « Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд»:

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд может быть, произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная» цена), сроки и другие условия выкупа* определяются« соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося' на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для» государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Собственник земельного участка вправе оспорить в судебном порядке соглашение, заключенное федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления с собственником земельного участка, о замене изымаемого земельного участка другим земельным участком.

Список использованных источников

Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: официальный текст. - М.: «Тандем», 2009. - 50 с. ISBN 5-88124-001-4.

Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой от 25 октября 2001 г.: по состоянию 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 01.09.2014 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.12.2004 г.: по состоянию на 21.07. 2014 г.]// Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер.закон: [принят Гос.Думой 21.07.1997 г.: по состоянию на 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 22.12.2004 г.: по состоянию на 22.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об особо охраняемых природных территориях: федер.закон: [принят Гос.Думой 14 марта 1995 г.: по состоянию на 23 июня 2014 г. ] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 12. - Ст. 1024. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О недрах: закон:[принят Гос.Думой 21.02.1992 г.: по состоянию на 28.12.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Cочи, развитии города Cочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 01.12.2007 г.: по состоянию на 28.06.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 49. - Ст. 6071. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О землеустройстве: федер. закон:[принят Гос.Думой 18 июня 2001 г.: по состоянию на 18 июля 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 26. - Ст. 2582. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.07.1998 г.: по состоянию на 04.06.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта: федер.закон:[принят Гос.Думой 30 октября 2007 г.: по состоянию на 07.05.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 45. - Ст. 5415. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О международных договорах Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 15.07.1995 г.: по состоянию на 12.03.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 29. - Ст. 2757. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 05.04.2013 г.: по состоянию на 02.12.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 14. - Ст. 1651. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 8 ноября 2007 г.: по состоянию на 23.07.2013 г.]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 46. - Ст. 5557. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об особо охраняемых природных территориях: федер.закон:[принят Гос.Думой 14.03.1995 г.: по состоянию на 12.03.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 06.10.2003 г.: по состоянию на 21.07.2014 г.]// Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 19.07.2011 г.: по состоянию на 28.12.2013 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 30 (ч. 1). - Ст. 4594. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле:закон:[ принят ООСНД 28.06. 2006 г.: по состоянию на 17.03.2009 г.] // Собрание нормативных правовых актов Орловской области. - 2006. - № 32. - С.90.

Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц:[ постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262] //Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843. - ISSN 1560 - 0580.

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства:[ постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 ] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С.4. - ISSN 0869-7426.

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства:[ постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11]// Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2005. - С.89. - ISSN 0869-7426.

Абова, Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2004. - 420 с. - ISBN 5-94879-147-5.

Балезин, В.П. Правовой режим земель городской застройки / В.П. Балезин. М.: Госюриздат, 1963. - 290 с.

Басдулин, О. Часть земельного участка как объект земельных отношений / О. Бадулин // Хозяйство и право. - 2006. - № 1. - С. 89. - ISSN 0134-2398.

Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник / С.А. Боголюбов. - М.: Проспект, 2008. - 768 с. - ISBN 5-312156-5945-5.

Венецианов, М.В. Экспроприация с точки зрения гражданского права / М.В. Венецианов. - Казань: Типография Императорского Университета, 1891. - 375 с.

Волков, Г.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации <http://docs.cntd.ru/document/744100004> / под ред. А.К. Голиченкова. - М.: БЕК, 2010. - 289 с. - ISBN 5-89158-062-4.

Добрачев, Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений / Д.В. Добрачев // Юрист. - 2010. - № 2. - С. 4. - ISSN 1812-3929.

Евсегнеев, В. А. Собственность на землю в фокусе интересов / В.А. Евсегнеев // Журнал российского права. - 2004. - № 8. - С.90. - ISSN 1605-6590.

Ерш, А. Земельный участок как объект гражданских прав / А. Ерш // Хозяйство и право. - 2006. - № 4. - С. 42. - ISSN - ISSN 0134-2398.

Жидоморов, В.А. К вопросу о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд / В.А. Жидоморов. - М.: Статут, 2009. - 173 с. - ISBN 5-9278-0010-6.

Конюх, Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Е.А. Конюх // Журнал российского права. - 2006. - № 1. - С.78. - ISSN 1605-6590.

Кабытов, Н. П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности : дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004. - 134 с.

Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / М. В. Бархатов. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - 550 с. - ISBN 5-65321-5655-5.

Клейменова, Е.С. Государственные и муниципальные нужды - основания изъятия (выкупа) земельного участка / Е.С. Клейменова // Юрист. - 2007. - № 11. - С.9. - ISSN 1812-3929.

Классика Российского права. Свод Законов Российской Империи// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Литвак, Е.Г. Анализ состояния в области нормативно-правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации и предложения по его совершенствованию: Анализ регулирования и практики осуществления землеустройства и кадастрового учета земельных участков, резервирования земель и земельных участков для государственных и муниципальных нужд / Е.Г. Литвак. - М.: Норма, 2005. - 349 с. - ISBN 5-326514-5986-5.

Лазаревский, А. Изъятие и поделить по олимпийски /А. Лазаревский // Эж- Юрист. - 2007. - № 48. - С. 3.

Мейер, Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. - М.: Статут, 1997. - Ч.2. - 350 с. - ISBN 5-9278-0010-6.

Мозолин, В.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / В.П. Мозолин. - М.: Норма, 2009. - 560 с. - ISBN 5-65321-5655-5.

Макарчук, Н.В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд / Н.В. Макарчук // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 8. - С. 9.

Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права // // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Пискунова, М. Кадастр - всему голова /М. Пискунова // Бизнес-адвокат. -2009. - № 24. - С.9.

Разгельдеев, Н.Т. Особенности изъятия земельных участков для государственных нужд в целях строительства спортивных объектов XXII зимних Олимпийских игр /Н. Т. Разгельдеев, К. А. Елистратов // Правовая культура. - 2012. - № 2(13). - С. 144 - 148.

Скловский, К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы / К.И. Скловский. - М.: Статут, 2009. - 260 с. - ISBN 5-16-001140-4.

«По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»:[ постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П] // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Московского округа от 6 октября 2004 г. № КГ-А40/9104-04 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Московского округа от 6 июня 2005 г. № КА-А40/4689-05// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2005 года № А54-1176/2005-С18 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Центрального округа от 12 декабря 2005 г. № А54-1176/2005-С18 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: <http://www.consultant.ru>.

Постановление ФАС Московского округа от 23 августа 2006 г. № КА-А40/7425-06-П//// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: <http://www.consultant.ru>.

Постановление ФАС Московского округа от 23 августа 2006 г. № КА-А40/7425-06-П // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: <http://www.consultant.ru>.

Постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2007 г. № Ф09-2161/07-С6 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: <http://www.consultant.ru>.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2007 г. № Ф08-2462/2007 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: <http://www.consultant.ru>.